Plan- og Miljøudvalget

Indholdsfortegnelse:

Åbne
206 4. Budgetopfølgning 2017 - Det tekniske område
207 Ny vej, Græsted-Gilleleje - Miljøkonsekvensrapport
208 Byggesag - Dispensation fra bevarende lokalplan - Lille Strandstræde 3
209 Byggesag - Dispensation fra lokalplan - Terrænregulering ved nyt
plejehjem i Gilleleje.
210 Byggesag - Dispensation fra lokalplan - Bebyggelsesprocent
211 Byggesag - Dispensation fra lokalplan - Stenlandengen 16
212 Landzonesag: Etablering af mast til mobilantenner - Tisvilde Hegn
v. Hovedgaden 112
213 Landzonesag: Udnyttelse af gl. driftsbygninger ved væsentlig ydre
ombygning - Pårupvej 126
214 Kommuneplantillæg nr. 9 for Erhvervsområde Tofte i Helsinge - endelig vedtagelse
215 Lokalplan 512.17 for Erhvervsområde Tofte i Helsinge - endelig
vedtagelse
216 Område med sommerhuse og boliger i Dronningmølle - igangsættelse
af plangrundlag
217 Etageboligprojekt på Dronningmølle Strandvej 645B i Dronningmølle -
igangsættelse af plangrundlag
218 Placering af vandrehjem i Gilleleje
219 Den videre proces for overførsel af tre sommerhusområder ved
Gilleleje til byzone
221 Handleplan for forebyggelse af kriminalitet i Gribskov Kommune
225 Byggesag - Dispensation fra lokalplan - Tisvildevej 11, 3210 Vejby


Efterretningssager
220 Helsinge Nord - fjernvarme projektforslag


Lukkede
222 Kondemnering af bolig
223 Forberedelse af salg af ejendom
224 Salg af ejendom

Medlemmer:

Morten Ulrik Jørgensen

Jannich Petersen

Brian Lyck Jørgensen

Jesper Hagen Behrensdorff

Susan Kjeldgaard

Pia Foght

Knud Antonsen

Godkendelse af dagsorden:
Godkendelse af dagsorden:
Punkt 220 var angivet til at være en beslutningssag. Er ændret til efterretning jf indstilling.
Punkt 225 tilføjes dagsorden.
Dagsorden godkendt

Fraværende:

Meddelelser:
Fraværende:
Susan Kjeldgaard deltog fra kl. 15:51
Jesper Hagen Behrensdorff deltog ikke i behandlingen af Pkt. 214 og 215 grundet inhabilitet.
Retssagen Badboys Airsoft ApS mod Planklagenævnet er blevet udsat. Hovedforhandling var berammet til fredag den 27.10.17, men blev aflyst dagen forinden, da sagsøgers advokat var blevet syg.
Der er kommet 3 foreløbige datoer i spil (i december og start januar) til ny hovedforhandling, men det er ikke fastlagt.
Dette betyder sandsynligvis, at behandlingen af Gribskov Kommunes politianmeldelse også udskydes, da politiet indtil videre har afventet afklaring af den verserende retssag.
.
Orientering om Nordhøjvej 20 A.
Udvalget traf den 06.06.2016 beslutning om retlig og fysisk lovliggørelse, og udtrykte ønske om at blive orienteret efterfølgende.
Retlig lovliggørelse af tagetage, og nedrivning af sidebygning. Der har primo juli 2017 været besigtigelse og sidebygningen er fjernet.
Fristen for fysisk lovliggørelse har været forlænget, da ejer oplyste, at han prøvede at købe et areal fra nabo, der kunne muliggøre en større boligmasse på matriklen.
.
Administrationen orienterede om status for byggesagsbehandling
.
Administrationen udleverede notat om udkast til lovforslag om ændring af planloven
.
Administrationen udleverede notat vedrørende status i sagen om salg af kommunens byudviklingsområde Ramløse Øst 1 og 2.
.
Administrationen udleverede notat vedrørende status i sagen om overdragelse af kommunens arealer til Fællesgrundejerforeningen Søfryd (FGF).
.
Administrationen orienterede om afgørelse fra fredningsnævnet vedr. Pyramiden er blevet anket.
.
Administrationen at sag vedr. Lokalplan 555.08 for et boligområde i Vejby Nordvest forelægges udvalget på møde i december.
.
Brian Lyck Jørgensen spurgte til afgørelse vedr. ejendom på Solkrogen




Åbne

206. 4. Budgetopfølgning 2017 - Det tekniske område
00.30S00 - 2017/25543

Sagsfremstilling
Budgetopfølgningen generelt
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Økonomiudvalget og Byrådet.

Administrationen ønsker med denne budgetopfølgning (forkortet BO) at præsentere Plan- og Miljøudvalget for udviklingen og det forventede resultat for de enkelte områder i Gribskov Kommune.

Denne budgetopfølgning er den sidste i år.

Budgetopfølgning 4
Fokus i denne budgetopfølgning er at sikre overensstemmelse mellem bevillinger og forbrug. I denne sag skal der derfor søges tillægsbevillinger/omplaceringer for de områder, hvor der forventes afvigelser til det korrigerede budget.

Gennemgangen af økonomien skal indeholde:

• En vurdering af økonomien på baggrund af forløbet hidtil i år
• Fokus på de forhold, der kom op i de tidligere BO
• Fokus på forhold, der er kommet op som følge af årets lovgivningsarbejde
• Fokus på eventuelle andre ændringer i forudsætninger m.v.

Endvidere indeholder denne BO4 et afsnit, der beskriver eventuelle udfordringer, som administrationen vurderer vil blive båret ind i næste budgetår.

Læsevejledning
I de tidligere budgetopfølgninger er det forventede forbrug opgjort inkl. de forventede overførsler til 2018. I denne budgetopfølgning indeholder opgørelsen af det forventede forbrug 2017 udelukkende forventningerne til det faktiske forbrug i år.

Til gengæld er der medtaget en separat kolonne, der viser de forventede overførsler til 2018.

Derudover er oversigten ændret, så kolonnen "Mer-/mindreforbrug" nu indeholder de indstillede omplaceringer.


Budgetopfølgning for Det tekniske område og Forsyning
Samlet konklusion - Det tekniske område
Såfremt de indstillede omplaceringer besluttes, forventer administrationen et mindreforbrug på 2,1 mio. kr. på Det tekniske område.




Væsentligste årsager til mindreforbruget:

• På Veje forventes et mindreforbrug på 2,5 mio. kr. Det skyldes et forventet mindreforbrug på Vejafvandingsbidrag under forudsætning af den nye beregningsmetode bliver vedtaget i Byrådet d. 30.10.2017.
• På Vand forventes et merforbrug på 0,5 mio. kr. Merforbruget dækker over flere mindre afvigelser indenfor vandområdet.
• På kollektiv trafik og kørsel forventes et merforbrug på 1,0 mio. kr. Det skyldes et forventet merforbrug på befordring af børn og unge på 4,3 mio. kr., som modsvares af mindreforbrug på 1,9 mio. kr. på andre områder indenfor kollektiv trafik og kørsel samt ekstraordinær indtægt i 2017 på 1,4 mio. kr.
• På Plan og Byg forventes et mindreforbrug på 1,1 mio. kr. Det skyldes fortrinsvis mindreforbrug på GIS og Strategisk byudviklingsmidler.

I denne BO4 indstilles omplaceringer til andre udvalg på 1,7 mio. kr., hvilket primært vedrører afsatte budgetmidler på 1,5 mio. kr. fra budgetaftalen 2017 til Understøttelse af vækstdagsorden. Endvidere omplaceres 0,2 mio. kr. vedrørende Lønsum til registrering af erhvervsenheder i BBR.
I vurderingen forventes der overførsler til 2018 på i alt 1,3 mio. kr., og 0,8 mio. kr. foreslås tilført kassebeholdningen.

I forhold til vurderingen ved BO3 2017 er vurderingen i denne BO4 et mindreforbrug på 7,2 mio. kr., som vedrører Veje, Kollektiv trafik og kørsel samt Plan og Byg.

Forventet mer-/mindreforbrug opdelt på rammer:


Samlet konklusion - Forsyning
Såfremt de indstillede omplaceringer besluttes, forventer administrationen et mindreforbrug på 10,7 mio. kr. i 2017 på Forsyning.





Væsentligste årsager til mindreforbruget:

• Mindreforbruget på forsyning, drift på 3,8 mio. kr. skyldes hovedsageligt, at antallet af private bidrag til dagrenovation, genbrugsstationer og administration er steget betragteligt. Derudover medfører konsekvenserne af I/S Vestforbrændings ny fordelingsmodel mindreudgifter i 2017.
• Mindreforbruget på forsyning, anlæg på 6,9 mio. kr. skal bruges til finansiering af investeringsplan 2017-2021 og takstnedsættelse jvf. beslutning i Teknisk Udvalg d. 17.08.2016 og 14.09.2016. Beløbet foreslås overført til 2018 i forbindelse med regnskab 2017.

I vurderingen forventes der overførsler på 6,9 mio. kr. til 2018, og 3,8 mio. kr. foreslås tilført kassebeholdningen.

I forhold til vurderingen ved BO3 2017 er vurderingen i denne BO4 et mindreforbrug på 6,9 mio. kr., som vedrører forsyning, anlæg.

Forventet mer-/mindreforbrug opdelt på rammer:


Budgetopfølgningens grundlag for Det tekniske område
Grundlaget for budgetopfølgningen på Det tekniske område bliver gennemgået nærmere i de følgende afsnit. Det sker for hver ramme.

Veje
Der forventes et samlet mindreforbrug på 2,5 mio. kr. på Veje i 2017. I forhold til vurderingen ved BO3 2017 er det en forbedring på 3,0 mio. kr., som skyldes forventet mindreforbrug på Vintertjenesten på 0,5 mio. kr. og Vejafvandingsbidrag på 2,5 mio. kr. i 2017

Udendørsbelysning
På Udendørsbelysning forventes fortsat et merforbrug på 0,5 mio. kr. i 2017. Det skyldes, at tidligere besparelse på 1,6 mio. kr. ved overdragelse af belysning på private fællesveje til grundejere blev sat i bero. Efterfølgende udbud på området har medført en mindreudgift, så samlet forventet merforbrug på området herefter udgør 0,5 mio. kr. årligt.

Vintertjeneste
På Vintertjeneste er der stor usikkerhed om forventet forbrug, da det er vejrafhængigt. Ved en normal vinter i resten af 2017 forventes et mindreforbrug på 0,5 mio. kr., da januar til marts har været en mild vinter.


Vejafvandingsbidrag
På Vejafvandingsbidrag forventes et mindreforbrug på 2,5 mio. kr. i 2017 som følge af den nye beregningsmetode på området. Det er under forudsætning af, at den nye beregningsmetode, der er anbefalet af Økonomiudvalget d. 02.10.2017, bliver godkendt i Byrådet d. 30.10.2017.

Grønne områder
Administrationen forventer, at budgettet på Grønne områder anvendes i 2017. Det er samme vurdering som ved BO3 2017.

Vand
Der forventes et samlet merforbrug på Vand på 0,5 mio. kr. i 2017. I forhold til vurderingen ved BO3 2017 er det et merforbrug på 0,5 mio. kr.
I den samlede vurdering forventes merforbrug på 0,3 mio. kr. overført til 2018, som fortrinsvis handler om tidsmæssige forskydninger af indtægter. Endvidere søges der om en tillægsbevilling på 0,2 mio. kr. til finansiering af merforbrug på Vandråd.

Merforbruget på 0,5 mio. kr. vedrører følgende:

Regulering af vandløb
Der forventes et merforbrug i 2017 på 0,4 mio. kr. på regulering af vandløbene Tinkerup Å og Orebjerg Rende. Udgifterne finansieres via opkrævning af borgere, der har nytte af projekterne. Projekterne forventes ikke afsluttet i 2017 og merforbrug på 0,4 mio. kr. vil i forbindelse med regnskab 2017 blive søgt overført til 2018.

Vurdering af vandløb under Vandråd
Der forventes et merforbrug på 0,2 mio. kr. til opgaverne med vurdering af vandløb i vandområdeplanerne under vandråd i 2017. Som en del af budgetaftalen 2018 bliver kommunerne kompenseret økonomisk via DUT i midtvejsreguleringen for 2017 og Gribskov Kommunes andel udgør 0,2 mio. kr. Beløbet søges som en tillægsbevilling finansieret af kassebeholdningen ved denne budgetopfølgning.

Kystlivredningstjenesten
Der forventes et mindreforbrug i 2017 på 0,4 mio. kr. Ved regnskab 2017 foreslås beløbet overført til 2018, da det vedrører den fælleskommunale Kystlivredningstjeneste mellem Gribskov, Halsnæs og Helsingør Kommuner.

Rottebekæmpelse
Ved udgangen af 2017 forventes et samlet underskud for perioden 2014-2017 på 0,3 mio. kr. for bekæmpelse af rotter på overfladen. Det skyldes fortrinsvis større udgifter til leverandøren end forventet. Ordningen skal over tid hvile i sig selv, og ved regnskab 2017 foreslås det forventede merforbruget overført til 2018, hvor det forventes finansieret af merindtægter.
I efteråret 2017 skal rottebekæmpelse på overfladen i udbud igen med virkning fra 01.01.2018. De økonomiske konsekvenser af udbuddet kendes ikke på nuværende tidspunkt.

Projektet med rottebekæmpelse i kloak forventes i gang i oktober 2017. Økonomi i projektet er endnu ikke helt på plads. Eventuelle udgifter i 2017 søges ved regnskab 2017 overført til 2018, hvor det finansieres via en stigning i brugerbetalingen.




Kollektiv trafik og kørsel
Der forventes et samlet merforbrug på Kollektiv trafik og kørsel på 1,0 mio. kr. I forhold til vurderingen ved BO3 2017 er det en forbedring på 1,8 mio. kr., som vedrører forventet mindreforbrug på Busdrift, Flextur og Kørsel efter service- og sundhedsloven. Områderne er beskrevet herunder. Ved denne budgetopfølgning søges der om en tillægsbevilling til finansiering af det forventede merforbrug på 1,0 mio. kr.

Det forventede merforbruget i 2017 vedrører følgende områder:

Busdrift og Flextur
Der forventes et samlet mindreforbrug på 0,6 mio. kr. fordelt med 0,5 mio. kr. på Busdrift og 0,1 mio. kr. på Flextur.

Befordring af børn og unge
Der forventes et merforbrug på 4,3 mio. kr. i 2017. Det skal ses i sammenhæng med gevinstrealisering i forbindelse med ny kontrakt og udviklingen på børneområdet koblet til budgetgrundlaget.
Ved BO3 2017 var der en forventning om en besparelse på ca. 0,15 mio. kr. i 2017 i forbindelse med børnetal i det nye skoleår 2017/2018. Denne besparelse bliver ikke en realitet, da der samtidig er en mindre stigning i udgifterne på grund af prisregulering på 1% jvf. kontrakten på området.

Kørsel service- og sundhedsloven
Der forventes et samlet mindreforbrug på 1,3 mio. kr. i forhold til budgettet i 2017. Det skyldes fortrinsvis et fald i gennemsnitspriserne i forhold til 2016.

Ekstraordinære indtægter i 2017
I 2017 er der bogført indtægt på 0,9 mio. kr. vedrørende konkurs af tidligere leverandør på kørselsområdet. Derudover forventes indtægt fra Movia på 0,5 mio. kr. som regulering fra 2016.

Trafiksikkerhed
Administrationen forventer, at budgettet på Trafiksikkerhed anvendes i 2017. Det er samme vurdering som ved BO3 2017.

Plan og Byg
Såfremt de indstillede omplaceringer til andre udvalg på 1,7 mio. kr. besluttes, forventer administrationen et samlet mindreforbrug på Plan og Byg på 1,1 mio. kr. i 2017. I forhold til vurderingen ved BO3 2017 er det et mindreforbrug på 1,1 mio. kr.
I den samlede vurdering forventes 1,6 mio. kr. overført til 2018 og der søges om en samlet tillægsbevilling på 0,5 mio. kr.

Indstillede omplaceringer mellem udvalg
I resultatet indgår omplaceringer til andre udvalg på 1,7 mio. kr., som vedrører følgende:

• Som en del af budgetaftalen 2017-2021 er der afsat 1,5 mio. kr. årligt i 2017-2019 til Understøttelse af vækstdagsorden. Budget er anvendt til ansættelse af 3 ekstra planlæggere. Der søges derfor overført 1,5 mio. kr. årligt i 2017-2019 til lønsum i Center for Byer, Ejendomme og Erhverv under Økonomiudvalget.
• I budgetaftalen 2017 mellem KL og Regeringen blev kommunerne kompenseret via DUT for opgaven med registrering af erhvervsenheder i BBR i 2017-2019. Budgettet blev placeret under Center for Teknik og Miljøs lønsum. Det har efterfølgende vist sig, at en del af opgaven bliver varetaget i Borgerservice. Der søges derfor overført 0,2 mio. kr. årligt i 2017-2019 til Lønsum i Borgerservice under Økonomiudvalget.

Mindreforbruget på 1,1 mio. kr. vedrører følgende:
Lønsum
Der forventes et merforbrug på 0,3 mio. kr. på lønsum i 2017.
I økonomiaftalen 2018 kompenseres kommunerne til Vandområdeplaner og Natura 2000 planer for 2. planperiode. Der er givet en DUT kompensation til kommunerne i tidligere år, men de kommunale merudgifter er ikke indarbejdet i budget 2017.
For Gribskov Kommune svarer det til 0,4 mio. kr. til Vandområdeplaner og 0,3 mio. kr. til Natura 2000 planer i 2017. Der søges om en tillægsbevilling på 0,7 mio. kr. finansieret af kassebeholdningen til Plan og Byg i 2017.
Med en tillægsbevilling på 0,7 mio. kr. forventes et mindreforbrug på lønsum på 0,4 mio. kr., som foreslås overført til 2018.

Strategisk byudvikling
Der forventes et mindreforbrug på 0,6 mio. kr. på Strategiske byudviklingsmidler i 2017, som vedrører to områder:
På Strategisk plan i Gilleleje er der afsat 0,1 mio. kr. Der afventes afklaring af placering af nyt museum.
På Områdefornyelse i Græsted forventes et mindreforbrug på 0,5 mio. kr., der er afsat til anlæg af en sti. Den planlagte placering skal flyttes efter borgermøde og efterfølgende inddragelse af berørte borgere.
I forbindelse med regnskab 2017 søges de 0,6 mio. kr. overført til 2018.

GIS
Der forventes et mindreforbrug på 0,6 mio. kr. i 2017 på skrå og sommerfoto, datastrategi og Gribskov kort under GIS. Tiltagene afventer IT opgradering og udskydes derfor til 2018. I forbindelse med regnskab 2017 søges mindreforbruget på 0,6 mio. kr. overført til 2018.

Gebyr byggesagsbehandling og jordforurening
Der forventes et samlet mindreforbrug på 0,2 mio. kr. i 2017, som fortrinsvis skyldes en merindtægt på gebyrer på byggesagsbehandling og færre udgifter til jordforurening end forventet i budgettet. Ved denne budgetopfølgning foreslås 0,2 mio. kr. tilført kassebeholdningen.

Beredskab
Administrationen forventer, at budgettet på Beredskab anvendes i 2017. Det er samme vurdering som ved BO3 2017.

Udbud af køretøjer og materiel:
Efter tilbudsfrist den 22.09. 2017, var der ikke kommet (konditionsmæssige) tilbud på alle delaftaler. Beredskabskommissionen besluttede den 28.09.2017 at tildele tre ud af ni delaftaler. De øvrige seks delaftaler udbydes på ny i to udbud á tre delaftaler med tilbudsfrist henholdsvis den 16.11.2017 og den 27.11.2017.

Udbud af det operative beredskab:
Efter tilbudsfrist den 25.09.2017 er der indkommet et tilbud og et kontrolbud. Beredskabskommissionen besluttede den 28.09.2017 at udskyde beslutning om tildeling til kommende beredskabskommissionsmøde – forventeligt primo december 2017.

Det er derfor pt. ikke muligt at sige noget om mulige konsekvenser for budgettet fremadrettet.

Budgetopfølgningens grundlag - Forsyning
Grundlaget for budgetopfølgningen på Forsyning bliver gennemgået nærmere i de følgende afsnit. Det sker for hver ramme.

Forsyningsområdets økonomi skal hvile i sig selv, hvilket betyder at udgifter og indtægter over en årrække skal balancere. Afvigelserne, der er beskrevet herunder, vil derfor betyde en ændring i mellemværendet mellem kommunen og forsyningsområdet.

Forsyning, drift
Der forventes et mindreforbrug på 3,8 mio. kr. i 2017 på Forsyning, drift. Det er samme vurdering som ved BO3 2017. Ved denne budgetopfølgning foreslås 3,8 mio. kr. tilført kassebeholdningen i 2017.

Mindreforbruget på 3,8 mio. kr. vedrører følgende:

• 3,0 mio. kr. af mindreforbruget skyldes hovedsageligt, at antallet af private bidrag til dagrenovation, genbrugsstationer og administration er steget betragteligt. Dette skyldes et forbedret datagrundlag med kontrol af, om borgerne bliver opkrævet korrekt betaling.
  Der er ved disse kontroller konstateret, at især boligselskaber og ejerforeninger har været opkrævet for lidt, idet de tidligere kun har betalt for det antal spande og containere der har stået til rådighed for beboerne og ikke i forhold til f.eks. antallet af lejligheder i boligselskabet, som det efter lovgivningen er muligt at opkræve.

• 0,8 mio. kr. af mindreforbruget skyldes at I/S Vestforbrænding har afsluttet brugerundersøgelse på genbrugsstationerne og i den forbindelse vedtaget en ny fordelingsmodel, som medfører at kommunen i 2017 får refunderet 0,8 mio. kr. vedr. 2016 og 2017.

Forsyning, anlæg
Der forventes et mindreforbrug på forsyning, anlæg på 6,9 mio. kr. I forhold til vurderingen ved BO3 2017 er det et mindreforburg på 6,9 mio. kr.
Mindreforbruget foreslås overført til 2018 til finansiering af investeringsplan 2017-2021 og takstnedsættelse jfr. beslutning i Teknisk Udvalg den 17.08.2016 og 14.09.2016.


Tillægsbevillinger og omplaceringer
Tillægsbevillinger
Det tekniske område
Af det samlede forventede mindreforbrug på Det tekniske område søges 0,8 mio. kr. tilført kassebeholdningen.
Tillægsbevillingen er fordelt med et mindreforbrug på Veje på 2,5 mio. kr. samt et merforbrug på Vand på 0,2 mio. kr., Kollektiv trafik og kørsel på 1,0 mio. kr. og Plan og Byg på 0,5 mio. kr.

Forsyning, drift
Af det samlede forventede mindreforbrug på Forsyning søges 3,8 mio. kr. vedrørende Forsyning, drift tilført kassebeholdningen.

Omplaceringer mellem udvalg
Understøttelse af vækstdagsorden
Til understøttelse af vækstdagsorden er der ansat 3 planlæggere. Til finansiering af udgiften flyttes 1,5 mio. kr. årligt i 2017-2019 fra Plan og Byg til Lønsum under Center for Byer, Ejendomme og Erhverv under Økonomiudvalget.

Registrering af erhvervsenheder i BBR
En del af opgaven med registrering af erhvervsenheder i BBR varetages af Borgerservice. Der søges derfor overført 0,2 mio. kr. årligt i 2017-2019 fra Plan og Byg til Lønsum i Borgerservice under Økonomiudvalget.


Lovgrundlag
Lov om kommunernes styrelse, LBK nr 769 af 09/06/2015

Økonomi
Bevillingsstrukturen i Gribskov Kommune er følgende:

• Økonomiudvalget og Byrådet godkender omplaceringer mellem fagudvalg og tillægsbevillinger.
• Fagudvalg bemyndiges til at godkende omplaceringer mellem rammer inden for eget udvalg.
• Administrationen bemyndiges til at foretage ændringer mellem delrammer inden for samme ramme under forudsætning af, at de politisk fastsatte rammebetingelser overholdes.

Bilag
Bilag 1: PMU 06.11.17 & TEK 08.11.17: Opfølgning på budgetaftalens elementer, dok.nr. 2017/25543 008


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at godkende budgetopfølgning for Det tekniske område og Forsyning.
   

Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet

1. at godkende de foreslåede omplaceringer mellem udvalg og tillægsbevillinger jf. nedenstående tabel.
   

   Ramme	Omplace- ringer i kr.	Tillægsbe- villinger i kr.
   Veje		-2.500.000
   Vand		151.000
   Kollektiv trafik og kørsel		1.019.000
   Plan og Byg	-1.735.000	501.000
   Forsyning, drift		-3.800.000

2. at godkende de foreslåede ændringer vedr. budgetoverslagsårene jf. nedenstående tabel.
   

   Ramme	2018	2019	2020	2021
   Plan og Byg	-1.702.000	-1.650.000	0	0

Beslutning
1. - 3. Tiltrådt





207. Ny vej, Græsted-Gilleleje - Miljøkonsekvensrapport
00.01Ø00 - 2017/05136

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Økonomiudvalget og Byrådet. Det skal besluttes, om bygherres miljøkonsekvensrapport kan godkendes og sendes i høring.

Sagen sendes til orientering i Teknisk Udvalg den 08.11.2017.

Baggrund
Byrådet besluttede den 22.05.2017 at anlæg af den nye vej mellem Græsted og Gilleleje må antages at kunne får en væsentlig indvirkning på miljøet (VVM-pligt) og at bygherre (Gribskov Kommune) dermed anmodes om at igangsætte udarbejdelse af VVM-redegørelse (miljøkonsekvensrapport).

Denne sag vedrører bygherres miljøkonsekvensrapport - om denne kan godkendes og sendes i høring.

Sagens forhold
Projektet Ny vej, Græsted-Gilleleje er omfattet af bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). Miljøkonsekvensprocessen består af fem trin:

1. Foroffentlighedsfasen
2. Afgrænsning
3. Vurdering og rapport
4. Offentlig høring
5. Godkendelse og vedtagelse.

1.Foroffentlighedsfasen
Ultimo juni 2017 offentliggjorde Gribskov Kommune (bygherre) materiale til indkaldelse af ideer og forslag til miljøvurderingen (miljøkonsekvensrapporten). Der var frist for indsendelse af ideer og forslag den 16. august 2017. Bygherre modtog i alt 19 høringssvar, der overordnet er opdelt i følgende emner og punkter:

• Trafikafvikling og trafiksikkerhed
• Vejforløb
• Bløde trafikanter
• Natur og overfladevand
• Forurening
• Støj
• Erhverv
• Byudvikling
• Øvrige forslag

Vedrørende ”bløde trafikanter” er der i høringssvarene udtrykt ønske om etablering af cykelsti. Høringssvarene fremgår af miljøkonsekvensrapporten og indarbejdes i projektarbejdet.



2. Afgrænsning
Gribskov Kommune (myndighed) udtaler sig om afgrænsningen med hensyn til indhold og metode af miljøvurderingen (miljøkonsekvensrapporten). Der er i denne forbindelse foretaget høring hos relevante myndigheder. Se bilag 1, afgrænsningsrapport.

3. Vurdering og rapport
Denne fase består af udarbejdelse af miljøkonsekvensrapporten / gennemførelse af miljøvurderingen. På baggrund af afgrænsningsrapporten har bygherre udarbejdet miljøkonsekvensrapport. I miljøkonsekvensrapporten undersøges og vurderes de miljømæssige konsekvenser af at gennemføre projektet set i forhold til referencescenariet (nuværende vejforbindelse). De miljømæssige konsekvenser beskrives under følgende overskrifter:

• Trafikale forhold
• Støj
• Landskab og visuelle forhold
• Biologisk mangfoldighed, arter og naturtyper
• Overfladevand
• Jordforurening og jordhåndtering
• Kulturhistorie og arkæologi
• Afværgeforanstaltninger

I denne fremstilling fremhæves de væsentligste forhold og konklusioner. Miljøkonsekvensrapport er vedlagt som bilag 2.

Trafikale forhold
Etablering af en ny vej mellem Græsted og Gilleleje vil påvirke bil- og cykeltrafik positivt på projektstrækningen. Trafiksikkerhed og fremkommelighed vil blive forbedret. Hvor meget sikkerheden forbedres for cykeltrafikken afhænger af, om der etableres en cykelsti langs den nye vej, hvilket vil være den mest trafiksikre løsning. Cyklisternes rute, herunder krydsninger af den nye vej skal dog sikres, så den bliver så trafiksikker som muligt.

Inden for en femårig periode (januar 2012 - december 2016) er der registreret fem uheld på strækningen. Den nye vej etableres med en sikkerhedszone, der defineres som en afstand på minimum seks meter fra vejkanten til faste genstande og vil dermed have bedre oversigtsforhold end den nuværende. Der forventes at kunne opnås en uheldsbesparelse ved etablering af den nye vej - denne besparelse er størst ved samtidig etablering af cykelsti. Såfremt der sammen med vejen etableres cykelsti vurderes uheldsbesparelsen over en femårig periode at være 1 uheld og 0,5 personskade.

Den nye vej skaber ændringer af trafikmønsteret. Det forventes, at størstedelen af trafikken fra den nuværende Pårupvej samt dele af trafikken fra øvrige ruter overflyttes til den nye vej. Der er ikke taget højde for Vejdirektoratets igangværende miljøkonsekvensvurdering af en forlængelse af Hillerødmotorvejen. Hvis Hillerødmotorvejen forlænges, kan det betyde mere trafik mellem Græsted og Gilleleje.

Støj
Etablering af den nye vej vil medføre permanente ændringer af trafikken og dermed også en ændret støjpåvirkning af boligerne langs disse veje. Støjniveauet reduceres langs den eksisterende Pårupvej og antallet af stærkt belastede boliger reduceres. Den nye vej vil dog genere mere trafik, så støjniveauet stiger på strækningen mellem Ålekistevej og Parkvej. Denne stigning i støjniveauet vurderes dog at være lav og vil næppe kunne høres af det menneskelige øre, hvorfor det vurderes, at der vil være ingen eller kun en ubetydelig påvirkning.

Landskab og visuelle forhold
Den nye vej etableres overvejende i et landskab, der er udpeget som bevaringsværdigt. Tilstand og arealanvendelsen må kun ændres her, hvis det kan begrundes med væsentlige samfundsmæssige hensyn. Desuden skal det kunne ske uden at tilsidesætte landskabsværdierne. Den nye vej vurderes at være et væsentligt samfundsmæssigt hensyn, idet den kan skabe bedre forbindelse mellem Græsted og Gilleleje. Den vurderes ikke at blive et meget synligt element i det åbne landbrugslandskab og påvirkningerne på de visuelle og landskabelige forhold vil generelt være af mindre karakter. Den nye vej forløber lavt i landskabet og vil ofte være skjult i terrænet eller bag beplantning. Det åbne landbrugslandskab er simpelt og robust og dets store skala vurderes at kunne bære et anlæg af denne type og størrelse. Det udpegede område med geologisk bevaringsværdi omkring Søborg Sø vil ikke blive påvirket.

Biologisk mangfoldighed, arter og naturtyper
Der er foretaget undersøgelse af naturforhold (naturregistrering) i en undersøgelseskorridor omkring den nye vej. Inden for undersøgelseskorridoren er der undersøgt to vandløb, fire moseområder og tre vandhuller. Krydsning af vandløb vurderes at medføre en lille påvirkning. Vandløbene rørlægges kun på en kort strækning og er uden væsentlige naturværdier. Såfremt Søborg Sø bliver genoprettet, kan vandløbene få en større betydning og det bør overvejes at etablere en våd faunapassage eller alternativt en tør faunapassage parallelt med det pågældende vandløb.

Vejforløbet forudsætter, at der skal inddrages en del af et moseområde. Mosen vurderes til at have moderat naturtilstand, men den del, der inddrages, er uden væsentlige naturværdier. Der skal etableres to regnvandsbassiner, der vurderes at få positiv indvirkning på områdets dyr og planter. Vejprojektet vurderes ikke at medføre tab af yngle- eller rasteområder for dyr/padder og vurderes heller ikke at medføre påvirkning på nærliggende Natura 2000-områder.

Overfladevand
Overfladevand er behandlet med fokus på eventuelle påvirkninger af overfladerecipienter. Påvirkningen vil kunne forekomme i forbindelse med udledning af vejvand til en recipient. Den nye vej krydser to vandløb på strækningen. Første krydsning sker lidt nord for Græsted, hvor et lille privat vandløb krydses. Anden krydsning sker mellem Græsted og Pårup, hvor Maglemose Å krydses. Når vejen er anlagt, vil andelen af befæstet areal i området være større end i dag. Det betyder, at mængden af vejvand, dvs. nedbør som rammer vejbanen og løber væk, vil blive større end i dag. Indholdet af forurenende stoffer i vejvandet er meget variabelt og afhængig af mange faktorer, blandt andet trafikmængde, trafikkens karakter, køretøjers vedligeholdelsestilstand og hastighed. Endvidere er klimatiske forhold samt mængden af nedbør en faktor.

Hovedparten af vejvandet vil sive ned i jorden, men der kan ske en lille stigning i den mængde af vejvand, der løber ud i vandløb. For at minimere mængden af vejvand, der løber ud i vandløb, mest muligt, etableres der grøfter langs vejen samt to regnvandsbassiner, hvori vejvandet håndteres ved nedsivning. Der vil ske udledning af vejvand til det lille vandløb via en grøft, men selv ved 10-års regn vurderes det ikke have nogen væsentlig betydning. Der vil ikke ske nogen udledning af vejvand til Maglemose Å og samlet set vurderes vejprojektets miljøpåvirkning på overfladevand at være lille.






Jordforurening og jordhåndtering
I vejprojektets nuværende stade kendes den faktiske jordmængde til håndtering samt den præcise forureningsfordeling i jorden endnu ikke. Dette er helt normalt for vejprojektets nuværende stade. Der er ingen arealer inden for vejprojektområdet, der er områdeklassificeret – forurenede eller potentielt forurenede arealer. Den del af strækningen, hvor vejudvidelse sker inden for den eksisterende vejmatrikel, skal jord håndteres som muligt forurenet. Bortskaffelse af forurenet jord og jord generelt fra anlægsarbejdet vil ske til godkendte jordmodtagere og i henhold til gældende regler.

Vejen og trafikken vil kunne give anledning til såkaldt diffus forurening af den omgivende jord. Denne påvirkning vil være reduceret til et minimum, når vejen opbygges og drives som veje bliver i byområder. Vejprojektets miljøbelastning som følge af jordforurening vurderes at være ubetydelig.

Kulturhistorie og arkæologi
Nær den nye vej findes kulturhistoriske interesser såsom beskyttede sten- og jorddiger, udpegede kulturmiljøer samt et udpeget kulturarvsareal. Den nye vej vil gennemskære et beskyttet sten- og jorddige, der stækker sig fra Pårup til jernbanen. Der vil være behov for at fjerne ca. 30 meter af diget. Diget er beskyttet mod tilstandsændring, men der kan meddeles dispensation, hvis samfundsmæssige hensyn taler for dette.

Kulturmiljøerne på strækningen er generelt sårbare overfor anlæg, som slører dannelseshistorien og sammenhængen mellem områderne og som forstyrrer det nuværende udsyn over dyrkningsflader og engområder mod Søborg Sø. Den nye vej vil skære gennem dyrkningsfladen langs den eksisterende jernbane, men den vil ligge lavt i terrænet og den vurderes ikke bryde udsynet over fladen eller sløre sammenhængen i området betragteligt. Vejen ligger i umiddelbar tilknytning til den eksisterende jernbane og den vil derfor ikke opdele områderne markant anderledes end i dag.

I den del af vejprojektet, der ligger inden for et udpeget kulturarvsareal, vurderer Museum Nordsjælland, at der er risiko for at støde på fund i forbindelse med anlægsarbejdet. Museum Nordsjælland anbefaler, at der gennemføres arkæologiske forundersøgelser, inden anlægsarbejdet igangsættes. Bygherre er i dialog med Museum Nordsjælland.

Afværgeforanstaltninger
Opsummering af foreslåede afværgeforanstaltninger:

• I anlægsfasen bør transporter af jord og byggematerialer så vidt muligt foregå uden for myldretiden og ikke i aften- og nattetimerne.
• Cyklisternes rute skal sikres, så den bliver så trafiksikker som muligt.
• I anlægsfasen skal det sikres, at der ikke køres tættere på vandhuller end højest nødvendigt og det skal sikres, at der ikke udledes sediment fra arbejdspladser og anlægsarbejder til vandhuller.
• Det anbefales, at der etableres en faunapassage ved vejens krydsning af et vandløb.
• Der skal under anlægsarbejdet tages de nødvendige foranstaltninger for at hindre tilførsel af spild fra anlægsarbejder.
• I tilfælde af der konstateres jordforurening under anlægsarbejdet, skal arbejdet standses og miljømyndigheden kontaktes.
• Hvis der inddrages lidt af diget ved Pårup i forbindelse med anlægsarbejderne, vil det efterfølgende blive retableret.

4. Offentlig høring
Når myndigheden har godkendt bygherrens miljøkonsekvensvurdering (miljøkonsekvensrapport), skal denne sendes i offentlig høring i minimum otte uger. Samtidig med den offentlige høring af miljøkonsekvensrapporten, udsendes ligeledes et udkast til myndighedens afgørelse om tilladelse. Det er tilladelsen, der sætter rammerne for udformningen af det endelige projekt. Udkast til VVM-tilladelse er vedlagt som bilag 3.

Miljøkonsekvensrapporten sendes i offentlig høring umiddelbart efter Byrådets beslutning herom - både den samlede miljøkonsekvensrapport og et læsevenligt resume offentliggøres på kommunens hjemmeside. Høringen forventes afsluttet ultimo februar 2018, hvorefter der i marts 2018 kan træffes afgørelse om, hvorvidt vejprojektet kan godkendes og hvilke endelige vilkår der skal indgå i tilladelsen.

Der planlægges et offentligt høringsmøde for involverede parter, interesserede borgere mv. Høringsmødet planlægges afholdt ultimo januar 2018/primo februar 2018. Mødet vil blive annonceret, beboere langs den nye vej vil modtage direkte information/invitation og mødet vil være med politisk deltagelse. Politisk orientering herom sker i januar 2018.

5. Godkendelse og vedtagelse
Efter høringen træffer myndigheden afgørelse om, hvorvidt den kan godkende vejprojektet og afgørelse om, hvilke endelige vilkår der skal indgå i tilladelsen. Afgørelsen skal indeholde alle de miljømæssige betingelser, der er knyttet til afgørelsen, en beskrivelse af alle projektets særkender og de foranstaltninger, der skal undgå, forebygge, begrænse eller helt fjerne væsentlige skadelige indvirkninger på miljøet samt eventuelle overvågningsforanstaltninger. Det forventes, at der i marts 2018 kan ske godkendelse og vedtagelse.

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at bygherres miljøkonsekvensrapport godkendes og sammen med myndighedens udkast til VVM-tilladelse sendes i høring.


Lovgrundlag
Bekendtgørelse nr. 448 af 10. maj 2017 af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM).

Økonomi
Der er i Gribskov Kommunes budget 2018-2021 afsat kr. 85 mio.

Bilag
Bilag 1 PMU 06-11-2017 Afgænsningsrapport Dok.nr. 2017/05136 013

Bilag 2 PMU 06-11-2017 Miljøkonsekvensrapport Dok.nr. 2017/05136 014

Bilag 3 PMU 06-11-2017 Udkast til VVM-tilladelse Dok.nr. 2017/05136 015

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet:

1. At bygherres miljøkonsekvensrapport godkendes og sendes i høring sammen med myndighedens udkast til afgørelse om tilladelse.

Beslutning

1. Tiltrådt

208. Byggesag - Dispensation fra bevarende lokalplan - Lille Strandstræde 3
006438 - 2017/06606

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Ejerne af ovennævnte ejendom søger i forbindelse med renovering- og modernisering, om etablering af altan i tagflade, ét gavlparti udført i glas med indbygget træfagsopdeling samt glasoverdækning mellem garage og bolig. Ombygningen kræver dispensation fra bevarende lokalplan for Gilleleje.

Sagen forelægges, da udvalget har udtrykt ønske om at blive inddraget i sager om dispensation fra kommunens bevarende lokalplaner.

Baggrund med beskrivelse
Ejerne af Lille Strandstræde 3 har i forbindelse med en gennemgribende renovering- og modernisering af ejendom, indsendt ansøgning ved arkitekt Jean van Vliet, om tilladelse til at ombygge dele af huset.
I ansøgningen indgår ønske om etablering af altan på 1. sal, midt tagflade, udskifte vestvendt gavltrekant i træ, med skiftevis glas og indbyggede træfag samt etablere glasoverdækning mellem garage og bolig.
Stråtag udskiftes med nyt og der etableres 2 nye kviste. Disse er i overensstemmelse med lokalplan.

Ansøger oplyser om ombygningen, at der er ønske om altan på 1. sal som er observeret på andre bygninger i nærmiljøet og vil blive udført med respekt for et æstetisk tilsvarende udtryk. Areal udgør 2 m². Altanen er et ønske om mulighed for mere lysindfald og udluftning og erstatter eksisterende kvistvindue.

Gavltrekant mod vest, er ansøgt som udført i glas skiftevis træ. Det er med et ønske om mest mulig dagslys i det kommende køkken, som åbnes op til kip. Ved den ny gavltrekant ønsker ejer, at undgå yderligere tagvindue/kvist i tag som alternativ.
Glasset vil i de enkelte fag blive udført i mørk glas, så det visuelt ikke ændrer karakter af en samlet 'mørk' gavltrekant. Træfelter bliver sorte.
Ejer oplyser, at indvendig elbelysning designes så der er mindst mulig gene for naboer.
Der er i dag monteret et enkelt vindue i gavlen.
Det oplyses endvidere at gavlen ikke er synlig fra offentlig vej, men alene fra omkringliggende huses baghaver.

Der er derudover ansøgt om glasoverdækning mellem garage og ny boligindgang. Begrundes med, at der ønskes en overdækket indgang til ny indgangsdør til boligen, samt synliggør en adskillelse mellem naboens og egen indgang, da de ligger meget tæt.

Forhold til lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan 15.31, 'Bevarende lokalplan, Det Gamle Gilleleje' og beliggende i planens delområde B, 'Boligformål'.
OBS: Ejendommen er i lokalplanens bilag 2 udlagt som 'Huse, bevaringsværdige for helheden'.
.



Der søges om dispensation fra lokalplan 15.31, § 3.5, Bebyggelsens ydre fremtræden:

• 3.5.1., stk. 1: Ydervægge i murværk med sternbrædt eller gesims

Ydervægge skal, med mindre andet godkendes af byrådet, fremtræde som pudset, vandskuret eller berappet murværk i lyse jordfarver eller hvid.
Gavltrekanter kan beklædes med lodrette brædder (en på to), der behandles i mørke jordfarver fortrinsvis sort eller rød. Facademurens afslutning skal ved stråtag udføres med sternbrædt og ved tegltag med gesims.

• 3.5.1., stk. 2: Bebyggelsens tagform

Hovedbebyggelsens tag skal udføres som symmetrisk saddeltag med en hældning på 40-50 grader. På den øvrige bebyggelse tilladedes mindre taghældning. Manzardtage og tage med helvalm kan ikke tillades. Kviste tillades udført som vist på hosstående illustration. Der kan tillades tagvinduer som Velux type FTO eller tilsvarende.

• 3.5.1, stk. 3: Eksisterende eller traditionelle tagmaterialer skal bibeholdes

.......... og
Garager, carporte, udhuse o.l. mindre bygninger der ikke er over 50 m², og som har en taghældning på under 20 grader skal udføres med sort eller mørkegråt tagpap. Drivhuse tillades opført med tag af glas.

• 3.5.1., stk. 5: Vinduer

Nye vinduer skal udføres som opsprossede vinduer, i princippet vist på illustrationen modstående side. Gående midterpost er tilladt.

Altan og ny gavltrekant: Lokalplanen beskriver ikke mulighed for gavltrekanter udført i glas kombineret med træ, eller mulighed for franske altaner i tagflade. Der er alene beskrevet gavltrekanter med træbeklædning og kviste i tagflader, samt hvorledes vinduer skal udformes.

Glasoverdækning fra garage til bolig: Lokalplanen beskriver tagmateriale på mindre bygninger såsom garage, carporte og udhuse og lignende mindre bygninger, at de skal beklædes med sort eller mørkegråt tagpap. Alene drivhuse må udføres med glastag. Planen beskriver desuden ydervægges materialer hvor dette ikke er beskrevet i ansøgningen.

Naboorientering samt orienteringsbrev
Ansøgningen har været i nabohøring i 14 dage.
Der er kommet en positiv bemærkning fra Lille Strandstræde nr. 8 der udtrykker tilfredshed med at der flytter mennesker til kommunen og området og har viljen og evnen til at forbedre og forskønne de gamle huse.
Der er kommet bemærkning fra Lille Strandstræde 1, vedrørende kommende parkeringsforhold på ejendommen. Administrationen vurderer at bemærkningen ikke vedrører denne sag, og behandles særskilt.

Ansøgningen har tilsvarende været sendt som 'orienteringsbrev' til 'Museum Nordsjælland' og 'Gilleleje Lokalråd' til deres udtalelse. Ansøgningen er efterfølgende sendt til Museumsforeningen Gilleleje, da de henvendte sig.


Gilleleje Lokalråd har ved formand og arkitekt kommet med indsigelse mod projektet.
Bemærkningerne vedrører følgende forhold:

1. Ejendommen er beliggende i 'smørhullet' af den gamle bydel med historiske byvandringer og en bydel der vises frem for turister. Bevarelsen af bydelens særpræg vurderes at være ødelæggende hvis man fraviger de bygningsmæssige karakteristika, som er kendetegnet for de gamle fiskerhuse i Gilleleje. Der henvises til tekst og tegninger i lokalplanen.
2. Altanen på nordgavl vil være meget synlig fra Lille Strandstræde, og både altan og dør vil være fremmede elementer på huset. Endvidere påpeges at pladsen nord for huset i gamle dage blev benyttet til aflæsning af halm til mønningerne på de stråtækte huse, og heraf navne som 'halmtorvet'. Lille Strandstræde er et unikt sted i bydelen.
3. Glasgavlen vurderes som helt fremmed for byggestilen og et moderne element. Der bør ikke gives tilladelse. Dette gælder ligeledes glasoverdækning mellem bygninger. Form og materialer skal anvendes som angivet i lokalplanen.

Ejer har efterfølgende afgivet bemærkninger til indsigelser og kommenteret, at:

1. De har gjort sig umage med valg af arkitekt, som tidligere har vundet pris for istandsættelse af et andet gammelt fiskerhus. Endvidere læst og studeret litteratur, med ønske om at renovere og modernisere så smukt som muligt med respekt for huset. Ejer oplyser at huset fortsat skal fremstå som et ældre hus, og som er fulgt med udviklingen.
2. Altanen er ikke tænkt som ophold og udføres i mindre format. Altanen bliver ca. 40 cm dyb og 1 meter bred med udadgående vinduer. Der vil blive opsat et lille hvidt stakit tilsvarende det der vil blive opsat omkring haven for et harmonisk udtryk. Altanen ses dels som flugtvej ved brand og ophold på 1. sal samt mulighed for mere udluftning, på grund af de skærpede krav til isolering af huse. Der henvises til samme type altan på Fabersvej 1.
3. Ejer kommenterer at de mener, at Gilleleje Lokalråd også skal være med til at fremme udviklingen og ikke blot opretholde status quo. Ønsket om gavlvinduet er at skabe bedre arbejdslys i det kommende køkken, og at glasset planlægges med sort overflade ligesom gavlen vil blive malet sort.

Ejer oplyser at de har været i kontakt med alle naboer på vejen og at der er udtrykt stor tilfredshed med det kommende projekt.

Administrationens vurdering
Lokalplanområdet er opdelt i et område til boligformål, område B og et område til center- og boligformål, område C. Lille Strandstræde 3 er beliggende i område B.
OBS. Ejendommen er i lokalplanens bilag 2 udlagt som 'Huse, bevaringsværdige for helheden'.

Projektets afvigelser:

1. Altan på 1. sal er ikke en del af lokalplanens principskitser for ombygning. Lokalplanen foreskriver alene retningslinier for kviste, hvor altaner ikke er nævnt.
2. Udskiftning af eksisterende trægavltrekant med vindue til gavltrekant bestående af skiftevis glas og træpartier er ikke en del af lokalplanens principskitser. I skitserne er alene foreskrevet gavltrekanter i muret form eller beklædt med træ i mørke farver og evt. med gavlvindue.
3. Glasovergang mellem garage og hovedhus er som sådan ikke beskrevet, men i planen nævnes at garager, carporte, udhuse og lignende småbygninger skal have tagmateriale af sort eller mørkegråt tagpap. Endvidere fremgår det at bygninger skal bestå af murværk.

Vurdering:

1. Altan på 1. sal er i området ikke ualmindeligt. Der er flere ejendomme med altaner, men de er vurderet som være opført inden lokalplanens vedtagelse i 1982. Der er således tale om allerede eksisterende lovlige forhold.
   Der er i sagen tale om ny altan og derfor ikke i overensstemmelse med lokalplanen. Altså præcedensskabende.
2. Udskiftning af eksisterende gavl i træ med kombineret glas- og træfag kan forstås ud fra ønsket om mere naturlig lysindfald i beboelsen. Løsningen søges tonet ned, idet glas og træ udføres i henholdsvis mørk glas og sort træfarve. Løsningen er ikke observeret i området og vurderes at give forøget lys til naboejendomme, trods foranstaltninger med tonet glas. Lokalplanen bestemmer at gavltrekanter skal være muret eller udført i træbeklædning. Altså præcedensskabende.
3. Glasovergang mellem garage og hus er en mindre del og vurderes at give mindre udseendesmæssig virkning. Dog vurderes glasovergange at være fremmede for området. Altså præcedensskabende.

Lokalplanens formål § 1 fastlægger følgende:
Det er lokalplanens overordnede formål, at fastlægge retningslinier og byggebestemmelser der bevarer miljøet i det gamle Gilleleje.
- at bevare bebyggelsens nuværende karakter
- at bevare de ældre stråtækte fiskerhuse og en række andre karakteristiske huse i byområdet
- at regulere fornyelser samt udstykning og bebyggelse af resterende byggeområder i overensstemmelse med ovennævnte

Ifølge planlovens §19 kan Byrådet meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Huset er erklæret for bevaringsværdigt. Det ansøgte vurderes ikke at være i strid med principperne i planen. Administrationen medgiver, at ansøger har foreslået løsninger, der er søgt tilpasset huset. Projektet vil, som nævnt ovenfor, være præcedenskabende, men fordi ændringer er søgt tilpasset huset, vil det ligeledes begrænse præcedensvirkning.

Administrationens anbefaling
Hvis der ønskes nu og fremadrettet at fastholde en stram fortolkning af lokalplanen, bør der gives afslag på ansøgningerne.

Hvis det ønskes at acceptere en vis udvikling, bl.a. med henblik på at husene kan sikres mere lys indvendigt, kan der gives dispensation til hele eller dele af projektet.

Samlet set vurderer administrationen, at der bør gives afslag på de ansøgte dispensationer.


Lovgrundlag
Lokalplan 15.31
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013, §19 stk. 2

Økonomi

Høring
Sagen har været i naboorientering fra den 10.10.2017 - 24.10.2017 .
Sagen har i samme periode været sendt som orienteringsbrev til Museum Nordsjælland og Gilleleje Lokalråd. Efterfølgende også sendt til Gilleleje Museumsforening.
Der er kommet en indsigelse fra Gilleleje Lokalråd og en positiv bemærkning fra Lille Strandstræde nr. 8.


Bilag
PMU 06.11.2017 - Aktuelle forhold Dok. nr.: 2017/06606 048

PMU 06.11.2017 -Tegningsmateriale Dok. nr.: 2017/06606 050

PMU 06.11.2017 - Udklip fra LP 15.31 med illustrationer og tekst Dok. nr.: 2017/06606 051

PMU 06.11.2017 - samlet høringsvar fra Gill. lokalråd, nabo og bygherre Dok. nr.: 2017/06606 051


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at det besluttes, at der skal gives :
1a) afslag til altan på 1 sal eller
1b) tilladelse til altan på 1. sal,
2a) afslag til udskiftning af eksisterende gavl til gavl af kombineret glas og træfag eller
2b) tilladelse til udskiftning af eksisterende gavl til gavl af kombineret glas og træfag,
3a) afslag til glasovergang mellem garage og hus eller
3b) tilladelse til glasovergang mellem garage og hus


Beslutning
Udsat med henblik på besigtigelse.





209. Byggesag - Dispensation fra lokalplan - Terrænregulering ved nyt plejehjem i Gilleleje.
013680 - 2017/29905

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning om terrænregulering ved nyt plejehjem i Gilleleje.

Der ansøges om byggetilladelse til et nyt plejehjem i Gilleleje. I lokalplanen 315.20 for Plejecenter og boliger i Bavne Ager i Gilleleje § 6.4 står der: For hver bygningskrop fastlægges et eller flere niveauplaner. Generelt må der ikke uden Byrådets tilladelse reguleres mere end +/- 1/2 meter.

Ansøger ønsker på en del af grunden at terrænregulere med + 1 meter i forhold til det eksisterende terræn, samt en terrænregulering på - 2,25 i forhold til det eksisterende terræn. Terrænreguleringen skal derfor godkendes af plan- og miljøudvalget.

Baggrund og sagens forhold
Det nye plejehjem skal opføres på Bavne Ager 1 i Gilleleje se bilag 1 Lokalplanområdet.

Terrænet på grunden er meget kuperet og falder med omkring 6 meter på hele grunden. Det højeste punkt er i den sydøstlige del, ved hjørnet mellem Parkvej og Bavne Ager og terrænet falder mod det nordvestlige hjørne, som ligger ud mod Græstedvejen.

Terrænreguleringen
Der ansøges om en terrænregulering på + 1 meter på den del af grunden som ligger ud mod Parkvej og Græstedvejen. Ud mod Bavne Ager på den del af grunden som ligger lige syd for Torvet/markedspladen, ønskes der etableret et fald i terrænet på 2,5 meter i forhold til det reguleret terræn (2,25 meter i forhold til det eksisterende terræn). Se bilag 2 Facadetegninger.

Vurdering af terrænet i forhold til området
Højden på byggeriet overholder lokalplanens bestemmelser på en maks højde på 10 meter målt fra det naturlige terræn. Formålet med terrænreguleringen er at mindske soklen på den sydvestlige del af bygningen.

Det vurderes ikke, at det hævede terræn vil medføre indbliksgener, da terrænreguleringen på + 1 meter sker ud mod Græstedvejen og der er mere end 50 meter ud til vej skellet ved Græstedvejen.

Terrænreguleringen på den østlige side, ud mod Bavne Ager er under det naturlige terræn og derfor vurderes det ikke, at dette vil være til gene for bebyggelsen på den anden side af Bavne Ager.

Terrænreguleringen er vurderet ud fra indbliksgener. Det vil fremadrettet være bygherres ansvar, at terrænreguleringen ikke medføre gener i forhold til håndtering af regnvand på ejendommen.


Lovgrundlag
Planlov, LBK nr. 1529 af 23.11.15: Omfatter lokalplan 315.20

Økonomi


Bilag
PMU 06-11-2017: Bilag 1 Lokalplansområdet Dok. nr: 2017/29905 009

PMU 06-11-2017: Bilag 2 facadetegninger Dok. nr 2017/29905 008


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at

1. Der gives dispensation til den ansøgte terrænregulering

Beslutning

1. tiltrådt

210. Byggesag - Dispensation fra lokalplan - Bebyggelsesprocent
001025 - 2017/22908

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

I følge Lokalplanens bestemmelse § 6.1 må bebyggelsesprocenten på den enkelte ejendom ikke overstige 10. Der søges om dispensation fra lokalplanens bestemmelse til en bebyggelsesprocent på 10,5.

Sagen forelægges, da udvalget har tilkendegivet, at de ønsker at få forelagt alle dispensationer fra lokalplaner. Udvalget kan beslutte at de ikke ønsker at træffe beslutning i sagen, da den er inden for den eksisterende kompetencedelegation til administrationen.

Baggrund og sagens forhold
Beboelsen er et sommerhus beliggende i sommerhusområde.

Eksisterende beboelse:
50 m² sommerhus
17,5 m² udhus
6 m² udhus
3,75 m² udhus

17,5 m² udhus, 6 m² udhus og 3,75 m² udhus nedrives.

Ansøgningen
Der ansøges om 55 m² tilbygning til eksisterende 50 m² sommerhus, hvilket giver et samlet areal på 105 m². Tilbygningen består af to værelser.
Matriklen har et areal på 1.000 m².

Det ansøgte projekt medfører en bebyggelsesprocent på 10,5 på ejendommen.

Projektet i forhold til lokalplanen
Ejendommen er omfattet af Lokalplan 43.1 Sommerhusområde i Strand-Esbønderup og Tinkerup fra år 1987.

Jf. Lokalplan 43.1 § 6.1 må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 10.

Projektet i forhold til området
I 2002 er der givet dispensation fra lokalplanen til en bebyggelsesprocent på 11,5 af Byplansudvalget på Birkedalen 5. Det ansøgte omfatter et sommerhus.

I 2006 er der givet dispensation fra lokalplanen til en bebyggelsesprocent på 11,1 på Birkedalen 7. Det ansøgte omfatter en tilbygning til sommerhus.

I 2010 er der givet dispensation fra lokalplanen til en bebyggelsesprocent på 11,49 på Birkedalen 23. Det ansøgte omfatter lovliggørelse af tilbygning til sommerhus.

I 2011 er der givet dispensation fra lokalplanen til en bebyggelsesprocent på 12,4 på Birkedalen 30. Det ansøgte omfatter lovliggørelse af inddragelse af carport i beboelsesareal.


I 2012 er der givet dispensation fra lokalplanen til en bebyggelsesprocent på 10,4 på Birkedalen 24. Det ansøgte omfatter tilbygning til sommerhus.

Administrationens vurdering
Administrationen vurderer at en overskridelse af bebyggelsesprocenten på 0,5 %, som svarer til 5 m², ikke vil syne af meget på ejendommen.

Samtidig har flere ejendomme på samme vej fået tilladelse til at bygge eller fået lovliggjort byggeri, som medfører en overskridelse af bebyggelsesprocenten, som er højere end ansøgte projekt.

Jf. gældende bygningsreglement BR15 kap. 2.2.1 stk. 1 pkt. 4 må bebyggelsesprocenten ikke overstige 15 for sommerhuse i sommerhusområde.

Det ansøgte har derfor en bebyggelsesprocent, som er lavere end bebyggelsesprocenten der gives tilladelse til jf. gældende bygningsreglement BR15.

Ud fra en betragtning om at ensartede forhold skal behandles lige, som følge af lighedsgrundsætningen, indstiller administrationen til, at der gives dispensation fra lokalplanen til det ansøgte projekt.


Lovgrundlag
Lov om planlægning § 19 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015 med senere ændringer jf Lov om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger nr. 668 af 08.06.2017.


Økonomi


Høring
Administrationen vurderer, at det ikke er nødvendigt med partshøring, da den konkrete overskridelse med et omfang på 5 m² ikke vurderes at have en væsentlig individuel påvirkning af naboerne.

Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte:

1. At der dispenseres fra lokalplanen til det ansøgte projekt eller
2. At der gives afslag på dispensation fra lokalplanen til det ansøgte projekt

Beslutning

1. Tiltrådt
2. Udgår

211. Byggesag - Dispensation fra lokalplan - Stenlandengen 16
029914 - 2017/25716

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Ejeren af ovennævnte ejendom søger om, at opføre en uopvarmet udestue på 14 m². Udestuen ønskes opført med et fladt tag. I lokalplanen er det angivet, at taget skal udformes med en vis hældning, og derfor forudsætter en byggetilladelse en dispensation fra lokalplanen.

Sagen forelægges, da udvalget har tilkendegivet, at de ønsker at få forelagt alle dispensationer fra lokalplaner. Udvalget kan beslutte, at de ikke ønsker at træffe beslutning i sagen, da den er inden for den eksisterende kompetencedelegation til administrationen.

Sagen baggrund
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 80.00 A - nyt boligområde ved Stenlandsgården.



Jf. Lokalplan 80.00 A § 8.1 "... Tagets vinkel med et vandrette plan skal i disse områder være mellem 30 - 50 grader og udformes som sadeltag eller som tage med ensidigt fald....".

Ejer ønsker at opføre en udestue på 14 m² på eksisterende terrasse, som er "indhegnet" af en halvmur. De ønsker at sætte glaspartier på halvmuren, så de danner en væg. For hver ende af væggen vil de isætte en glasdør. Udestuen vil have et fladt opalfarvet termotag.


Administrationens anbefaling
Det anbefales, at der gives tilladelse til det ansøgte, da der er flere ejendomme i området, som tidligere har fået dispensation til at opføre nye enfamiliehus med en lavere taghældning end den beskrevet i lokalplanen. Ligeledes er der sekundære bygninger, som der er opført med fladt tag i området.


Lovgrundlag
Planlov, LBK nr. 1529 af 23.11.15: Omfattet af lokalplan nr. 80.00 A

Økonomi


Høring
Nabo - Stenlandsengen 18 samt grundejerforeningen har været naboorienteret.
Der er indkommet positiv tilkendegivelse fra naboen i nr. 18.
Der er ikke indkommet yderligere bemærkninger.

Bilag
PMU 06-11-2017 Ansøgning og tegningsmateriale Dok. nr: 2017/25716 015


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller,

1. at meddele dispensation til at udestuen må opføres med en lavere taghældning

Beslutning

1. Tiltrådt

212. Landzonesag: Etablering af mast til mobilantenner - Tisvilde Hegn v. Hovedgaden 112
020579 - 2017/27138

Sagsfremstilling
Introduktion til sagen
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning om eventuel landzonetilladelse.

Der søges om permanent opsætning af en mobilantennemast på 33 m. Kompetencen til at træffe beslutning om konstruktioner, der ikke underordner sig eksisterende bebyggelse, ligger hos Plan- og Miljøudvalget.

Det vurderes, at der er tale om en samfundsmæssigt nødvendig foranstaltning blandt andet til at sikre bedre mulighed for nødopkald fra strandområdet, og derfor anbefaler administrationen at give tilladelse til det ansøgte.

Områdets karakter og plangrundlag
Området er en del af den statsejede ejendom med Tisvilde Hegn, strandparkering og strandarealer. Masten opstilles i selve skovbevoksningen.

Placeringen ligger indenfor kystnærhedszonen og strandbeskyttelseslinjen, i fredskov og indenfor Natura 2000-området nr. 135 Tisvilde Hegn og Melby Overdrev. Ifølge kommuneplanen er der tale om et område med særlig naturbeskyttelse, bevaringsværdigt landskab, værdifuldt kulturmiljø samt et område med specifik geologisk bevaringsværdi.

På de skovbevoksede arealer er der konstateret god naturtilstand. Masten søges dog placeret i nåleskov, som ikke er en Natura 2000-naturtype, og Styrelsen for Vand- og Naturforvaltning har vurderet, at masten ikke vil have nogen betydning for den nærliggende naturtype skovklit. Der vurderes derfor ikke at være risiko for forstyrrelse af udpegede naturtyper eller levesteder for arter på udpegningsgrundlaget for Natura 2000-området.

Sagens forhold
LE34 TELE A/S har søgt Gribskov Kommune om landzonetilladelse i henhold til Planlovens § 35, stk 1 til at opføre en permanent telemast med tilhørende radioudstyr til mobiltelefoni i kanten af Tisvilde Hegn. Formålet med projektet er at skabe bedre mobildækning med en mast, der giver flere teleselskaber mulighed for samtidig opsætning af antenner. Det sker som supplement til den eksisterende mast ved Hovedgaden 38, der på grund af sin reducerede højde ikke giver mulighed for dækning i den vestlige del af byen og stranden.

De berørte arealer ligger i landzone. Opsætning af nye antennemaster kræver landzonetilladelse.

Der ønskes en rørmast med en højde på 33 m. Mastens højde giver plads til flere udbydere samt mulighed for at vinkle antennerne til optimal signaludbredelse til strand og by. Ved foden af masten skal der placeres radioudstyr i form af 2 m høje teknikskabe og tilhørende el-stander. Udstyret optager typisk 6 m2 pr. operatør, og der skal ideelt set være 3 operatører tilknyttet.

Naboorientering og partshøring
På baggrund af en lang forudgående proces med positiv politisk tilkendegivelse og 3-årig tilladelse til årligt tilbagevendende opsætning mast i området er det vurderet, at der ikke skal holdes borgermøde/orienteringsmøde i området. Der er i stedet foretaget naboorientering begrænset til de nærmeste 4 sommerhusejere, idet det meste af masten placeres mellem træerne og i øvrigt ikke med særlige individuelle gener for øvrige grundejere og beboere i området.

Der er indkommet bemærkninger fra 10 omkringboende, heraf er de 5 fra de naboorienterede ejendomme.
Bemærkningerne omhandler primært følgende emner:

• Masten skæmmer naturen; æstetik og udsigt.

• Stedets herlighedsværdi omkring det gamle fiskerleje
• Beskyttelsesudpegninger
• Behovet for mobildækning
• Strålingsrisiko
• Orienteringskredsen
• Alternative placeringer
• Risiko for hærværk og skader

Ansøger har afgivet partsbemærkninger, der vedlægges som bilag 4. Ansøger har følgende generelle udtalelser på baggrund af indsigelserne:

• Det er min overbevisning, at den løsning, der er fundet i fællesskab med Gribskov Kommune og Naturstyrelsen, er den mindst dominerende.
• Masten ønskes rejst, fordi den tilvejebringer og understøtter en tidssvarende IT-infrastruktur både for helårsbeboere og sommerhusejere, men lige så vigtigt for de mange besøgende og gæster, Tisvildeleje og stranden har hen over året. Masten er et supplement til de eksisterende positioner, 3 og andre operatører har i Tisvildeleje.
• Der er i indsigelserne foreslået forskellige alternative løsninger, som alle stort set handler om at flytte masten til nogle andre naboer, forhøjelse af eksisterende mast ved bistroen, flytte den ned på stranden ved p-pladserne m.v. Her bliver det meget subjektivt, hvad man synes er den bedste løsning. Der er ved afgørelsen fra Planklagenævnet og Kystdirektoratet skelet til dels de argumenter, der er fremført, dels forløbet forud for dispensationsansøgningen om masten, og på den baggrund har både ankenævn og Kystdirektoratet valgt at give dispensation til masten.

Sammenfatning af nabobemærkninger, en del af partsbemærkningerne og administrationens vurdering fremgår af notat i bilag 3.

Vurdering og anbefaling
Der har løbende været både politisk og administrativ vurdering af muligheder for en ny mast i området. I september 2015 var der dialog mellem Naturstyrelsen og administrationen samt formanden for Plan- og Miljøudvalget om muligheden for at arbejde videre med nye mobilmaster på skovens areal i Tisvilde. Hensigten var at få etableret dialog mellem Naturstyrelsen og teleselskaberne om en lokalisering, og det blev realiseret med et møde i januar 2016. Endvidere har Plan- og Miljøudvalget i april 2016 besluttet at give en 3-årig tilladelse til tilbagevendende opsætning i 2016-18 af en midlertidig mast i forbindelse med Musik i Lejet.

Den permanente mast skal placeres i skoven umiddelbart syd for stejleplads og bådhus. Administrationen besigtigede i april 2016 dette areal sammen med Naturstyrelsen og rådgiver for teleselskabet 3, som nu er ansøger. Administrationen har tilkendegivet, at den bedst mulige løsning i området er i kanten af skoven, hvor radioudstyr samt de nederste 18-20 m af masten vil blive dækket af træerne og ikke være synligt udenfor skovbrynet. Der er lagt stor vægt på at mindske synligheden i forhold til kystlandskabet.

Herefter har ansøger fået skovlovstilladelse fra Miljøklagenævnet og dispensation fra Kystdirektoratet (strandbeskyttelseslinjen) til den pågældende placering. Begge instanser har stillet som vilkår, at masten samt tilhørende materiel fjernes, når den ikke længere anvendes som mobilmast. Dette svarer til normale vilkår for en landzonetilladelse.

Der er i de relevante myndigheders tilladelser lagt vægt på, at der er et dokumenteret behov for yderligere dækning i området, herunder til nødopkald fra stranden (det vurderes at være en samfundsmæssig nødvendighed med mulighed for at foretage nødopkald), at øvrige placeringsmuligheder er afsøgt uden at finde bedre alternativer i f.t. natur- og planlægningshensyn, samt at der er mulighed for, at flere mobiludbydere kan anvende masten. Administrationen vurderer, at det tilsvarende er begrundelser, der ifølge planlovspraksis taler for en landzonetilladelse til en ny telemast.

Administrationen anbefaler en landzonetilladelse til den ansøgte mast på følgende vilkår, der skal tinglyses:

1. at rørmasten samt tilhørende materiel skal fjernes, når den ikke længere anvendes som mobilmast.

Lovgrundlag

• Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015 med senere ændringer jf Lov om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger nr. 668 af 08.06.2017
• Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune

Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.


Miljøforhold
Det vurderes, at naturtyper eller arter i Natura 2000-området, som masten placeres i, ikke påvirkes negativt af en telemast.


Høring
Sagen har været i naboorientering i 14 dage. Der er indkommet 10 nabobemærkninger, som er gennemgået i bilag 3.


Bilag
Bilag 1: Hovedgaden Oversigtskort PMU 06112017 Dok nr. 2017/27138 021

Bilag 2: Hovedgaden Situationsplan og illustrationer PMU 06112017 Dok nr. 2017/27138 022

Bilag 3: Hovedgaden Notat om nabobemærkninger PMU 06112017 Dok nr. 2017/27138 029

Bilag 4: Hovedgaden Partsbemærkninger PMU 06112017 Dok nr. 2017/27138 042


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

1. at der kan gives landzonetilladelse til opførelse af den ansøgte mobilmast, og
2. at der stilles ovennævnte vilkår for tilladelsen.

Beslutning
1. - 2. Tiltrådt





213. Landzonesag: Udnyttelse af gl. driftsbygninger ved væsentlig ydre ombygning - Pårupvej 126
008121 - 2017/29688

Sagsfremstilling
Introduktion til sagen
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Der søges om landzonetilladelse til påbegyndt ombygning af 5 overflødige driftslænger med væsentlige ydre ændringer. Da der er tale om en lovliggørelsessag med større bygningsændringer, der ikke underordner sig den eksisterende bebyggelse, ligger kompetencen hos Plan- og Miljøudvalget.

Administrationen anbefaler at give lovliggørende tilladelse til det ansøgte.

Områdets karakter og plangrundlag
Pårupvej 126, "Askelund", er en landbrugsnoteret ejendom på knap 30 ha. Der er registreret et stuehus på 260 m² og 5 driftsbygninger på samlet 1303 m². Heraf vil størstedelen af de nedlagte landbrugsbygninger med det igangværende projekt overgå til ændret anvendelse i form af bolig nr. 2, indretning af gårdbutik og kontorareal med showroom. Der er tidligere givet landzonetilladelse til aktiviteten fodboldgolf på ejendommen.

Området er ifølge kommuneplanen udlagt som værdifuldt landbrugsareal og kulturmiljø. Askelund er en ud af 5 gårde, der ligger samlet som en mindre, kulturhistorisk bebyggelse. Bygningerne er samlet ud mod Pårupvej med jordtilliggender bagved, som i en traditionel landsby før udskiftningen.

Sagens forhold
Ejerne af Pårupvej 126 har søgt Gribskov Kommune om landzonetilladelse i henhold til Planlovens § 35, stk 1 til at foretage udvendige fysiske ændringer på 5 overflødige driftsbygninger. Det samlede byggeprojekt indebærer opførelse af kamtakkede frontispicer (et fremspring i bygningen, hvor facaden føres op vinkelret på eksisterende tagryg a la kvist / gavltrekant), heraf fem med balkon på hver af de i alt fem længer. Herudover foretages udskiftning af tagbelægning fra eternittag til glaseret tegl.

Formålet med projektet er at lave en gennemgribende renovering samt modernisere de gamle længer. Ejerne har ønsket at skabe et samlet æstetisk udtryk, så længerne svarer til gårdens stuehus.

De berørte bygninger ligger i landzone, hvor ændret anvendelse til bolig, butik og kontor er umiddelbart tilladt, når der er tale om overflødige gamle længer med en uvæsentlig ydre ændring. Selve indretningen til ændret anvendelse er således tidligere anerkendt som tilladt ud fra planlovens § 37.

I forbindelse med den ændrede anvendelse har ejer ønsket at renovere og modernisere længernes ydre. De igangværende ændringer har vist sig at være af omfattende karakter. Væsentlige ombygninger kræver landzonetilladelse jf. planlovens § 35. Der er derfor tale om en lovliggørelsessag, hvor ejer søger om landzonetilladelse til de ydre ombygninger i form af frontispicer med balkoner.




Naboorientering og partshøring
Sagen er startet på baggrund af en naboklage, som primært vedrører det forhold, at ombygning er sket uden landzonetilladelse. Klager mener, at der er tale om om- og tilbygning i væsentligt omfang.
Ejerne har afgivet partsbemærkninger til klagen. Ejerne har været af den opfattelse, at de ydre ombygninger var i overensstemmelse med den givne byggetilladelse.

Administrationen er enig med klager i, at de ydre ændringer kræver lovliggørende landzonetilladelse. Ansøgningen om lovliggørelse har derfor været i naboorientering i 14 dage. Der er indkommet bemærkninger fra Pårupvej 130, samme nabo, som har klaget.
Bemærkningerne vedrører følgende forhold:

1. Der vil være mulighed for indkig i nabohaven fra 5 balkoner. De bør fjernes.
2. To frontispicer vil være orienteret direkte mod naboen. Der vil også være indbliksgener herfra, og de bør fjernes.
3. De markante bygningsændringer må sidestilles med nyopførsel i et værdifuldt kulturmiljø, og vil ødelægge det autentiske landsbymiljø.
4. Glaseret teglsten vil give væsentlige genskinsgener fra 200 m2 tagflade mod naboen. Der bør stilles krav om maksimal glans på 10. Endvidere bør antallet af døre og vinduer i stueplan reduceres for at mindske lysforurening mod Pårupvej.
5. Det bør være et krav, at alle lejemål kan tilgås indvendigt fra og ikke blot via udvendige trapper.

Endvidere har naboer fra Pårupvej 143 og 145, der ligger overfor nr. 126, begge udtrykt tilfredshed med, at de gamle bygninger istandsættes, så de ikke står og forfalder. De mener, at den valgte byggestil som helhed er pæn og er tilpasset miljøet. De finder det dejligt, at nogen vil gøre noget for landsbybygningerne i Pårup.

Ejer har efterfølgende afgivet partsbemærkninger til klagepunkterne og kommenteret, at:
1. Indkig reduceres ved dels eksisterende, dels kommende høj beplantning. Endvidere er der tale om balkoner tilknyttet liberalt erhverv, hvor der efter almindelig arbejdstid ikke vil være ophold på balkoner.
2-3. Ombygningerne tilfører sjæl til kulturmiljøet. Ejer henviser til, at klager selv har påvirket det autentiske miljø ved at nedrive en gammel gård.
4. På grund af klagers beliggenhed øst for driftsbygningerne vil der ikke kunne forekomme gener fra genskin.
5. Det er ikke korrekt, at der kun er adgang fra udvendige trapper. Det bemærkes, at balkonerne ud over rekreativt formål også har funktion som brandudgange.

Vurdering og anbefaling
Der er tale om en ejendom, hvis bygningskompleks ligger tæt op ad nabogårdene. Driftslængerne ændrer karakter fra klassiske nedtonede bygninger med ubrudte tagflader over loftsrum til visuelt fremtrædende bygninger med udnyttet 1. sal. Den ydre ændring bevirker, at der kommer nye opholdsarealer i 1. sals højde.

Administrationen vurderer, at de ønskede bygningsændringer vil understøtte indtrykket af et samlet bygningskompleks, ligesom der opstår øget mulighed for udnyttelse af de gamle længer. Facaderne skaber en visuel ændring af hele gårdens fremtræden, men administrationen vurderer, at ejendommen med det store sammenhængende bygningskompleks og det større jordtilliggende kan bære det nye udtryk af proprietærgård. Der lægges vægt på, at bygningskroppene bevares i deres grundform, og at øget bygningsareal fremkommer ved frontispicer. Forholdene omkring indblik, genskin og lysforurening vurderes ikke at være af væsentlig karakter. Ved opmåling ses den korteste afstand mellem klagers bolig og driftsbygning på nr. 126 at være ca 45 m. De indkomne nabobemærkninger giver samlet ikke anledning til en ændret vurdering af sagen.

Administrationen anbefaler en lovliggørende landzonetilladelse til de ansøgte frontispicer og balkoner.


Lovgrundlag

• Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015 med senere ændringer jf Lov om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger nr. 668 af 08.06.2017
• Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune

Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.

Miljøforhold


Høring
Sagen har været i naboorientering i 14 dage. Der er indkommet en indsigelse fra nabo i nr. 130 og en positiv bemærkning fra nabo i nr. 145.


Bilag
Bilag 1: Pårupvej Oversigtskort PMU 06112017 Dok nr. 2017/29688 008

Bilag 2: Pårupvej Fotos-opstalter PMU 06112017 Dok nr. 2017/29688 009


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

1. at der kan gives lovliggørende landzonetilladelse til de ansøgte frontispicer og balkoner, eller
2. at give afslag på frontispicer og balkoner ved fysisk lovliggørelse.

Beslutning
Udsat med henblik på besigtigelse





214. Kommuneplantillæg nr. 9 for Erhvervsområde Tofte i Helsinge - endelig vedtagelse
01.00G00 - 2016/40435

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen, for at anbefale en beslutning til Byrådet om endelig vedtagelse forslag til tillæg nr. 9 til Kommuneplan 2013-25 for Erhvervsområde Tofte i Helsinge.


Baggrund
Økonomiudvalget igangsatte 07.03.2016 udarbejdelse af revideret plangrundlag for Erhvervsområde Tofte.

Forslag til tillæg nr. 9 til Kommuneplan 2013-25 og forslag til lokalplan 512.17 for Erhvervsområde Tofte i Helsinge er udarbejdet, for at skabe et opdateret plangrundlag, der skaber bedre rammer for en attraktiv og fleksibel udbygning og udvikling af erhvervsområdet forud for salg af ubebyggede grunde i området. Lokalplanforslaget behandles på særskilt punkt på dagsordenen.

Plangrundlaget er udarbejdet på baggrund af principper indeholdt i Udviklingsplan for Erhvervsområde Tofte, der blev godkendt at Byrådet i 2012, dialogmøde med områdets grundejere og virksomheder 05.10.2016, med efterfølgende supplerende ønsker fra nogle af disse, samt inputs fra politiske drøftelser.

Tillæggets omfang og formål
Forslag til tillæg nr. 9 omfatter et område afgrænset af Helsingørvej, Frederiksværkvej, Industrivej/Fasanvej og Kildevej med et bruttoareal på omkring 56 ha. Området omfatter dog ikke område udpeget til Lokalcenter Helsinge Tofte 1.C.05.



Tillægget følger behandlingen af forslag til Lokalplan 512.17. Dette lokalplanforslag er udarbejdet med det formål at give fleksible udviklingsmuligheder, at sikre at området udvikles hensigtsmæssigt i forhold til vejadgange og klimasikring, og at lokalplanen bygger videre på områdets nuværende kvaliteter. På baggrund af en ensartet overordnet struktur i området er det muligt at give friere muligheder for udbygning i forhold til virksomhedstyper og udformning af byggeri.

Lokalplanområdet er i gældende Kommuneplan 2013-25 en del af rammeområderne: 1.E.02 Erhvervsområde ved Tofte i Helsinge, 1.E.03 Erhvervsområde ved Skovgårdsvej i Helsinge, 1.E.04 Erhvervsområde mellem Tofte og Skærød i Helsinge, 4.D.05 Genbrugsplads ved Skærød og 4.E.01 Erhvervsområde ved Skærød.

Forslag til Tillæg nr. 9 skal derfor bringe lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanen ved at udlægge et nyt rammeområde, 1.E.08 Erhvervsområde Tofte. Dermed muliggøres lokalplan 512.17 for Erhvervsområde Tofte i Helsinge. Derudover ændres bestemmelserne i rammeområdet 4.D.05 Genbrugsplads ved Skærød, så det fremover vil være beliggende i byzone.


Dele af lokalplanområdet er omfattet af udpegninger til Landskabelige egne, Værdifulde kulturmiljøer, Friluftsanlæg zoner, Friluftsanlæg støjzoner og Bynær rekreativ zone. Udpegningerne udgør en mindre del af det nordøstlige hjørne i et område, der allerede er udbygget. Udpegningerne aflyses derfor i forbindelse med vedtagelsen af Kommuneplantillæg 9.

Indlæg i høringsfasen
Der er modtaget 1 indsigelse i høringsfasen til kommuneplantillæg nr. 9.

Miljøministeriet har bemærket, at anvendelsen bliver ændret indenfor Tofte, der ligger i et område for særlige drikkevandsinteresser (OSD). Det skal derfor sikres at grundvandet beskyttes mod fare for forurening.

Administrationen har været i dialog med Miljøministeriet om risici for grundvandsforurening i Tofte, og administrationen har foreslået, at der indskrives en bemærkning i kommuneplanrammen om at Tofte er beliggende i et område for særlige drikkevandsinteresser, hvorfor der ikke må oprettes virksomheder der medfører en væsentligt risiko for forurening af grundvandet, foruden en supplerende grundvandsredegørelse. jf§ 2 BEK nr. 1697 af 21/12/2016.

Miljøministeriet har accepteret forslaget.

Indsigelsen ligger i sagen.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, Kommuneplantillæg nr. 9. vedtages endeligt med tilføjelse af ovennævnte.


Lovgrundlag

• Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015 om Lov om planlægning
• Lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10/12/2015 om Lov om miljøvurdering af planer og programmer
• L121 Forslag til lov om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger
• Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ikke direkte økonomiske konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Kommunen har truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke skal miljøvurderes.

Høring
Høringsperioden har været fra den 25.04.2017 til den 26.06.2017.
Et indledende møde med grundejere og virksomheder i området for at modtage ideer er afholdt den 05.10.2016.

Bilag
Bilag 1 PMU 06-11-2017. Kommuneplantillæg nr. 9. Dok. nr. 2016/40435 018.



Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at vedtage Kommuneplantillæg nr. 9. endeligt med tilføjelse af, at der indskrives en bemærkning i kommuneplanrammen om at Tofte er beliggende i et område for særlige drikkevandsinteresser, hvorfor der ikke må oprettes virksomheder, der medfører en væsentligt risiko for forurening af grundvandet, foruden en supplerende grundvandsredegørelse. jf§ 2 BEK nr. 1697 af 21/12/2016.

Beslutning

1. Tiltrådt

Jesper Hagen Behrensdorff var inhabil og deltog ikke i behandlingen





215. Lokalplan 512.17 for Erhvervsområde Tofte i Helsinge - endelig vedtagelse
01.00G00 - 2016/03649

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet om endelig vedtagelse af Lokalplan 512.17 for Erhvervsområde Tofte i Helsinge.

Gribskov Byråd har den 03.04.2017 godkendt forslag til Lokalplan 512.17 for Erhvervsområdet Tofte i Helsinge med tilhørende forslag til kommuneplantillæg nr. 9 til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune og tilhørende miljøscreening, til offentlig fremlæggelse. Høringsperioden har været fra den 25.04.2017 til den 26.06.2017.

Byrådet har i forbindelse med arbejdet omkring ny kommuneplan og nyt landsplandirektiv om detailhandel, ønsket at arbejde for en udpegning af et aflastningsområde i Tofte. Som konsekvens af dette, vil alle ændringer i forhold til detailhandel udgå af denne nye lokalplan, for i stedet at blive behandlet i forbindelse med udarbejdelsen af et nyt plangrundlag for byens detailhandel i 2018.

Baggrund
Byrådet pegede i Budgetaftalen 2016-2019 og Erhvervsstrategi 2016 på, at udviklingen af erhvervsområdet Tofte i Helsinge skal styrkes ved at sikre, at lokalplanlægningen af området er tidsvarende, så det bliver mere attraktivt for erhvervsliv og investorer.

De eksisterende lokalplaner og byplanvedtægter inden for området er overvejende af ældre dato, og planlægningen af området vurderes at være utidssvarende i forhold til, hvad der er attraktivt for en virksomhed i dag.

Lokalplanen udarbejdes med det formål, at give fleksible udviklingsmuligheder, at sikre, at området udvikles hensigtsmæssigt i forhold til vejadgange og klimasikring, og at lokalplanen bygger videre på områdets nuværende kvaliteter.



Lokalplanområdet omfatter området afgrænset af Helsingørvej, Frederiksværkvej, Industrivej/Fasanvej og Kildevej, med et bruttoareal på omkring 56 ha.

Lokalplanområdet dækker dog ikke området omfattet af Lokalplan 512.14 for lokalcenter Helsinge - Tofte fra 2013, der giver mulighed for at etablere en dagligvarebutik i området.

Plangrundlaget er udarbejdet på baggrund af principper indeholdt i Udviklingsplan for Erhvervsområde Tofte, der blev godkendt at Byrådet i 2012, dialogmøde med områdets grundejere og virksomheder 05.10.2016, med efterfølgende supplerende ønsker fra nogle af disse, samt inputs fra politiske drøftelser.

Indlæg i høringsfasen
Der kom 2 skriftlige indlæg i høringsfasen.

Det første indlæg er fra Miljøministeriet og handler om at Tofte er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser.

Det andet indlæg er fra en grundejer i området og omhandler ønsker om:
1) Flere arealer til særligt pladskrævende.
2) Flere forskellige anvendelses muligheder.
3) Mulighed for udvalgsvarer.
4) Ingen øvre begrænsning af butiksstørrelser.
5) Ingen begrænsning i antal af særligt pladskrævende varegrupper.
6) Lavere parkeringsnorm.
7) Ingen begrænsning af facadeskiltning.
8) Fjernet kantbeplantning og mere synlighed.

Den del af indsigelsen, der omhandler detailhandel (pkt. 1-5) vil, som konsekvens af Byrådets beslutning om at udarbejde et nyt plangrundlag om byens detailhandel og efter aftale med indsiger, indgå i den videre detailhandelsplanlægning for Helsinge by i 2018.

Administrationens vurdering og anbefaling
Administrationen har været i dialog med miljøministeriet og fundet frem til en ændring til lokalplanforslaget der formulerer, at der inden for området ikke må placeres anvendelser med væsentlig fare for forurening af grundvandet, foruden den nødvendige redegørelse og sikkerhedstiltag.

Administrationens vurdering af ønske 6-8 fra en grundejer:

Ad 6) 1 parkeringsplads pr. 25 m² giver mere end nødvendig parkering for området, og der derfor kan henvises til kommuneplanens retningslinje 4.4. Parkering. Retningslinjen anslår 1 parkering pr. 50 m² som tilstrækkelig parkering for mindre butikker og erhvervsområder. Det anbefales derfor at ønsket imødekommes ved at nedjustere parkeringskravet fra 1 parkeringsplads pr. 25 m² til 1 parkering pr. 50 m².

Ad 7) Administrationen er enig med indsiger i, at max 15 m² facadeskiltning er uhensigtsmæssigt i større bygninger, særligt når der er flere små butikker på samme ejendom. Derfor er en mere hensigtsmæssig løsning at facadeskiltning er i forhold til den enkelte butik, således at alle butikker og virksomheder har mere lige kår, uanset antallet af butikker eller virksomheder på ejendommen.

Ad 8) Bestemmelserne om kantbeplantning og synlighed i §§ 8.1 og 8.2 vurderes at være tilstrækkelige og indsigelsen giver ikke anledning til ændringer.

Administrationens mere uddybende vurderinger og anbefalinger fremgår af Bilag 2.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at Miljøministeriets indsigelse imødekommes som angivet ovenfor, og foreslået i Bilag 2.

Administrationen anbefaler, at grundejerens indsigelser 6 og 7 imødekommes som foreslået i Bilag 2.


Lovgrundlag

• Lov om planlægning, Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015
• Lov nr. 668 af 8. juni 2017 om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger
• Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10.12.2015
• Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
• Byplanvedtægt nr. 1 for industrikvarter i Skærød, vedtaget af Ramløse-
• Annisse kommunes sogneråd d. 12.02.1962.
• Byplanvedtægt nr. 24 Værkstedsområde i Tofte, revideret 1976 og 1977,vedtaget af Helsinge Byråd d. 08.09.1976.
• Lokalplan 29.84 - Et område i Tofte Vest, vedtaget af Helsinge Byråd d.08.02.1984.
• Lokalplan 45.88 for Industriområde i Tofte Vest Helsinge kommune,vedtaget af Helsinge Byråd d.10.08.1988.
• Lokalplan 61.97 Erhvervsområde ved Skovgårdsvej Helsinge, vedtaget afHelsinge Byråd d. 21.07.1997
• Lokalplan 103.05 Butiks- og erhvervsområde SIS, vedtaget af Helsinge Byråd d. 12.12.2006.
• Lokalplan 68.99 Facader, skilte og byudstyr, marts 1999
  

Økonomi
Sagen har ikke direkte økonomiske konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Kommunen har truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke skal miljøvurderes.

Høring
Høringsperioden har været fra den 25.04.2017 til den 26.06.2017.
Et indledende møde med grundejere og virksomheder i området for at modtage ideer er afholdt den 05.10.2016.

Bilag
Bilag 1 PMU 18.09.017 Lokalplanforslag 512.17 for Erhvervsområde Tofte i Helsinge. Dok nr. 2016/03649 053.

Bilag 2 PMU 18.09.017 Dokument med indsigelse samt administrationens vurderinger og anbefalinger. Dok nr 2016/03649 051.

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og økonomiudvalget at anbefale byrådet:

1. at endeligt vedtage Lokalplan 512.17 for Erhvervsområdet Tofte i Helsinge med ændringerne:
   1. I redegørelsen under "anden lovgivning" indsættes tekst om at "Tofte er beliggende i et område for særlige drikkevandsinteresser, hvorfor der ikke må oprettes virksomheder der medfører en væsentligt risiko for forurening af grundvandet, foruden en supplerende grundvandsredegørelse jf. § 2 BEK nr. 1697 af 21/12/2016."
   2. Parkeringskrav nedjusteres fra 1 parkeringsplads pr. 25 m² til 1 parkering pr. 50 m².
   3. Grænse på max 15 m² for facadeskiltning erstattes af:
   
   "Logoskilte
   På bygningen skal logoskilte placeres i skiltefeltet over indgangsdørene til butikkerne, og skiltet skal have samme størrelse som skiltefeltet, op til ca. 4 m X 1,85m.
   
   Facadeskilte
   på facaderne kan hver butik placere mindre facadeskilte som måler ca. 0,6m X 0,9 m, efter nærmere aftale med ejer.
   
   Ved glaspartier kan der alene skiltes å vandrette paneler med tekst eller tegn, hvor paneler er en del af facaden.
   Glaspartierne må ikke ved skiltning eller på anden måde tildækkes eller afblændes.
   
   Temaskilte
   Hver butik kan i forbindelse med tilbud eller særligt tema, lejlighedsvis opsætte skilte i form af stofbannere.
   Bannere skal måle 2 m X 4 m, og placeres på tegl-, beton-, stål-, træfacader eller lignende lukkede facader. Bannerne må kun opsættes uden større bygningsmæssige forandringer, og efter nærmere aftale med ejer."

Beslutning

1. a, b, og c, Tiltrådt

Jesper Hagen Behrensdorff var inhabil og deltog ikke i behandlingen

216. Område med sommerhuse og boliger i Dronningmølle - igangsættelse af plangrundlag
004853 - 2017/29737

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om at igangsætte udarbejdelse af en lokalplan for området Hulerødvej 14-20 i Dronningmølle på baggrund af et projektforslag om opførelse af sommerhuse og boliger i projektområdet.

Baggrund
Ansøger har erhvervet den tidligere cirkusgrund, Hulerødvej 16-20 samt Hulerødvej 14 og ønsker en lokalplan der muliggør 7 sommerhuse og 3 helårshuse. Ansøger er af administrationen blevet vejledt i forhold til muligheder i forskellige projektudkast. Det projektudkast som ansøger præsenterer i ansøgningen, kan dog ikke umiddelbart anbefales af administrationen.

Beskrivelse af området
Det aktuelle projektområde ligger tæt på kysten og er en del af et gammelt sommerhusområde, se kort 1.

Området ligger i den vestlige del af Dronningmølle og den østlige del af Munkerup og er omfattet af byzone såvel som sommerhusområde. Byzonen ligger omkring Munkerup Strandvej og strækker sig fra Munkerup og ud til Esrum Å. Sommerhusområderne strækker sig som et bredt bånd langs kysten og fortsætter på den anden siden af Munkerup Strandvej. Hovedparten af projektområdet ligger i sommerhusområde og den sydlige del ligger i byzone, på kort 1 adskilt med en gul stiplet linie.

Den eksisterende bebyggelse på Hulerødvej 16-20 stammer fra den tidligere anvendelse som vinterophold for Cirkus Benneweis, der startede i 1938. Bygningerne består af to beboelsesbygninger, lager og staldbygninger. På Hulerødvej 14 er der et sommerhus fra 1976.

Det samlede areal der indgår i projektområdet, er omkranset af en rød linie. Arealet er på 10.852 m2, fordelt på 9.649 m2 for Hulerødvej 16-20 og 1.203 m2 for Hulerødvej 14.


Kort 1. Luftfoto med matrikelskel og indramning af projektområdet.

Fra projektområdet og ud mod kysten ligger et stort grønt område. Området har mange kulturhistoriske og landskabelige kvaliteter, der er omfattet af naturbeskyttelsesloven. Arealet grænser mod øst op til Esrum Å, med tilhørende åbeskyttelseslinie. De omkringliggende fortidsminder er ligeledes beskyttet med et område, der strækker sig ind i projektområdet, hvor der ikke må bebygges.

Projektets indhold
Projektet indeholder 7 sommerhuse og 3 helårshuse. Ansøgningen er vedlagt som bilag 1.

Vejadgangen til ejendommene i projektet, sker fra Hulerødvej for hovedparten af ejendommene via en fordelingsvej i midten af området, og en enkelt parcel vejbetjenes fra Munkerup Strandvej.


Kort 2. Situationsplan fra ansøgning.

Der etableres to parkeringspladser på hver grund og mulighed for at parkere på de interne fordelingsveje.

Husene ønskes med ensartet geometri og materialevalg, så bebyggelsen fremstår homogen. Det eksisterende murede hus i grundens nordlige ende bibeholdes med sit nuværende udtryk og nuværende anvendelse som helårshus. Bebyggelsens afstande til vej og naboskel følger bygningsreglementet, BR15. Der lægges op til en afstand til åen på 8 m, som ansøger oplyser er den nuværende afstand fra den ene eksisterende beboelsesbygning.

Husene ønskes med et areal på 117 m2, et anneks på 35 m2, et redskabsskur på 12 m2 og en åben overdækket terrasse på 36 m2. Tagene udføres som 30 graders røde tegltage på sommerhusene og sort paptag med trekantlister på annekserne og redskabsskurene. Alle husenes facader udføres med sortmalet klinkebeklædning og hvide vinduer, døre og vindskeder.

Eksisterende sommerhus på grundens østlige side, er på 84 m2 og har et anneks på 30 m2. Dette sommerhus har en anden geometri, men samme materialevalg som den nye. Helårsvillaen mod nord på Hulerødvej 18 er på 188 m2. Den fremstår som en klassisk muret villa fra starten af 1900-tallet. Denne villa renoveres i respekt for omgivelserne.

Ansøger ønsker mulighed for en grundstørrelse på 1.150 m2 i sommerhusområde og 800 m2 i byzone. Grundstørrelserne begrundes med, at ansøger har konstateret, at mange af de eksisterende grundstørrelser i området er på omkring 1.000 m2 og mindre. Ansøger vurderer dermed, at de ønskede grundstørrelser bidrager til en harmoni med de eksisterende forhold i området.

Planmæssige forhold og vurdering
Området er ikke omfattet af en lokalplan i dag. Projektets omfang og karakter betyder, at det forudsætter udarbejdelse af en lokalplan.

Der har gennem foråret og sommer 2017 været løbende dialog med ansøger omkring byggemulighederne indenfor det aktuelle areal. Ansøger er særligt blevet vejledt i forhold til fortidsmindebeskyttelseslinier, åbeskyttelseslinien og kommuneplanens rammer. Det projektudkast som ansøger har valgt i denne ansøgning, svarer ikke til det projektudkast administrationen har anbefalet ansøger.

Kommuneplanen
Ifølge Kommuneplan 2013-25 er projektforslaget beliggende inden for afgrænsningen af rammebestemmelse for sommerhusområdet 2.S.01 og boligområdet 2.B.03. Kommuneplanen fastsætter mindste grundstørrelse til 1.200 m2 for både sommerhusområdet og boligområdet. Det ønskede projekt er dermed ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, som længe har været gældende i området.

Udfordringer ift åbeskyttelseslinjen
Projektforslaget lægger pt. op til en placering af bygninger, hvor der vil ske en fortætning inden for åbeskyttelseslinjen, som efter gældende praksis ikke ville kunne opnå dispensation fra Naturbeskyttelseslovens § 16.

En evt. lokalplan har ingen indflydelse på beskyttelseslinjesagen, der først håndteres i forbindelse med en byggeansøgning, men det forekommer uhensigtsmæssigt at antyde et byggefelt i en lokalplan, som det reelt ikke er muligt at realisere.

Fortidsmindebeskyttelseslinje
Placering af flere af bygningerne udfordrer en fortidsmindebeskyttelseslinje.

En afklaring af disse forhold er ikke mulig på det foreliggende grundlag, men kan først behandles, når der foreligger målsatte beskrivelser af placering, facadetegninger på de enkelte ejendomme mv.

En evt. lokalplan har ingen indflydelse på beskyttelseslinjesagen, der først håndteres i forbindelse med en byggeansøgning. Det vil dog være uhensigtsmæssigt, at antyde et byggefelt i en lokalplan, som det reelt ikke er muligt at realisere eller som der er stor usikkerhed i forhold til om den kan anvendes.

Delegation
Plan- og Miljøudvalget kan i forbindelse med igangsættelse af nye lokalplaner, (uden tilhørende kommuneplantillæg) delegere beslutningskompetencen for godkendelse til offentlig fremlæggelse og endelig vedtagelse, jf Byrådets beslutning den 31.08.2015.

Administrationen anbefaler i dette tilfælde følgende beslutningskompetence:

1. Lokalplanforslaget godkendes til offentlig fremlæggelse af Plan- og Miljøudvalget.
2. Såfremt der ikke indkommer indsigelser/ændringsforslag i forbindelse med den offentlige fremlæggelse, kan administrationen endeligt vedtage lokalplanen uden yderligere politisk behandling.
3. Såfremt der indkommer indsigelser/ændringsforslag i forbindelse med den offentlige fremlæggelse, vedtages lokalplanen som udgangspunkt af Plan- og Miljøudvalget. I forbindelse med behandlingen vurderer udvalget, om de indkomne indsigelser/ændringsforslag har et omfang eller karakter, som betyder, at sagen skal sendes videre til Økonomiudvalget og Byrådet til endelig beslutning.

a.
Begrundelsen herfor er, at der er tale om en lokalplan af mindre omfang, der er i overensstemmelse med kommuneplanen, samt at Byrådet i kommuneplanen allerede har taget stilling til områdets overordnede udvikling.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at administrationen bemyndiges til at igangsætte lokalplanudarbejdelse, under forudsætning af at ansøger reviderer skitseprojektet, så det er i overensstemmelse med kommuneplanrammerne for området og tager hensyn til fortidsminder og åbeskyttelseslinje.

Lokalplanen udarbejdes i tæt samspil med ansøger.


Lovgrundlag

• Lov om planlægning, Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015
• Lov nr. 668 af 8. juni 2017 om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger
• Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. nr. 448 af 10.05.2017
• Lov om Naturbeskyttelse, lovbekendtgørelse nr 934 af 27.06.2017
• Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Økonomi

Sagen har ikke direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Miljøforhold vil blive vurderet i henhold til miljøvurderingsloven i en eventuel planproces.

Høring
Planforslaget skal, i henhold til § 24 i planloven, i høring i 4 - 8 uger.

Bilag
Bilag 1 PMU 06.11.2016 Ansøgning Dok.nr: 2017/29737 009








Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at bemyndige administrationen til at igangsætte lokalplanudarbejdelse, under forudsætning af at ansøger reviderer skitseprojektet, så det er i overensstemmelse med kommuneplanrammerne for området og tager hensyn til fortidsminder og åbeskyttelseslinje.

Beslutning

1. Tiltrådt

217. Etageboligprojekt på Dronningmølle Strandvej 645B i Dronningmølle - igangsættelse af plangrundlag
011019 - 2017/03488

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at beslutte om, der skal igangsættes udarbejdelse af nyt plangrundlag til realisering af projekt om etageboligbyggeri på Dronningmølle Strandvej 645B i Dronningmølle.


Dronningmølle Strandvej 645B, matr. 3bx, Dronningmølle, Esbønderup

Baggrund
Ansøgning om foreløbigt tilsagn til et etageboligprojekt på ejendommen er modtaget d. 26.04.2017. Ansøger Henning Hedemann, vil købe grunden af den nuværende ejer, såfremt projektet kan realiseres. Ansøgerens projektbeskrivelse er vedlagt som bilag 1.




Ansøgningen blev behandlet i Plan- og Miljøudvalget den 29.05.2017, med beslutning om at udsætte stillingtagen til projektet til efter der er afholdt borgermøde. Formålet med borgermødet var at høre byen om dens holdning til fortætning i Dronningmølle, højere byggeri i byen samt at tage et blik ind i byens fremtid.

Dialog og høring
Borgermødet blev afholdt 21. september 2017. Mødet blev tilrettelagt efter at indsamle viden om:

• hvorvidt Dronningmølles borgere var positivt eller negativt indstillet overfor byggeri af sagens karakter
• hvilke yderligere fremtidsønsker borgerne har for byen

Mødet blev udfordret af et uventet stort antal deltagere. De dialogrum der var lagt op til, kunne derfor ikke rumme det store antal deltagere. På den baggrund blev den indsamlede viden begrænset, og der forefindes ikke et svar på, om Dronningmølles borgere var positivt eller negativt indstillet overfor et projekt af sagens karakter. En opsamling fra mødet er vedlagt som bilag 2.

På mødet blev der lagt op til, at der skal afholdes et nyt møde med tilrettelagte workshops.

Ejendommen og projektet
Grunden er 1.105 m2. Den eksisterende bebyggelse er til erhverv og er opført i 1½ etage med et bebygget areal på 420 m2 og et samlet etageareal på 498 m2. Bebyggelsen er opført i 2010 til indretning af dagligvarebutik med tilhørende parkering på ejendommens sydside med vejadgang fra Dronningmølle Stationsvej. Bygningen har stået tom siden januar 2015.

Ansøgeren ønsker at nedrive den nuværende bygning, og i stedet opføre to bygninger med to lejligheder i hver. Bygningernes arkitektoniske udtryk vil så vidt muligt respektere de omkringliggende bygningers udtryk. Grundplanet for hver bygning er ca. 19 x 8 m, de har samme udseende og er begge på to etager med hævet stueplan og udnyttet tagetage, dvs. 2½ etage. Det betyder at husene på det højeste punkt vil måle 10,5 m og få en bebyggelsesprocent på 83%. Hver bolig vil i gennemsnit have et etageareal på 228 m2.

Mellem de to bygninger vil der blive anlagt have med et have-/gårdmiljø, der giver et uforstyrret frirum til beboerne. Husene vil blive opført i samme stil, og bære samme præg som området generelt. De to boliger i bygningen mod nord vil få vejadgang fra Dronningmølle Strandvej, mens de to boliger i bygningen mod syd vil blive vejbetjent fra Dronningmølle Stationsvej.

Området er omfattet af kommuneplanens ramme 6.C.04. Ifølge denne er det muligt, at området kan anvendes til boligformål, også som etageboligbebyggelse. Projektet er dog på flere punkter ikke i overensstemmelse med kommuneplanen:

• Kommuneplanen tillader kun byggeri med højest 1½ etage (ansøger ønsker 2½),
• en bygningshøjde op til 8,5 m (ansøger ønsker 10,5 m) og
• en bebyggelsesprocent for boliger op til 30 for den enkelte ejendom (ansøger ønsker 83).

Ejendommen er desuden omfattet af Lokalplan 9.20 for Centerområde i Dronningmølle fra 2005. I forhold til boliger må der på ejendommen kun opføres bolig i form af én fritliggende én-familiebolig med en bebyggelsesprocent på højest 25 (ansøger ønsker etageboligbyggeri).


Administrationens vurdering og anbefaling i forhold til projektet
Projektets realisering forudsætter, at der udarbejdes et nyt plangrundlag i form af lokalplan såvel som kommuneplantillæg.

Bebyggelsen i byen består primært af ældre og større huse på 1 og 1½ etage med sadeltage. Administrationen vurderer, at en bygningshøjde på 10,5 m vil være en væsentlig afvigelse fra karakteren af byens øvrige bebyggelse, som er holdt i en højde på maksimalt 8,5 m, og som også er typisk for kommunens øvrige mindre kystbyer og deres planlægning.

Samtidig vurderer administrationen, at det vil kunne indpasses i området, at der tillades byggeri i op til 2 etager og en maksimal bebyggelsesprocent for etagebyggeri på 45. Dette vil desuden svare til principperne for planlægning for en anden ejendom i nærheden, hvor der planmæssigt er mulighed for opførsel af etageboligbyggeri. Projektet er dog aldrig blevet realiseret, da der siden hen er opført en dagligvarebutik (Netto). Reduktion i bebyggelsestætheden vil betyde, at gennemsnitsarealet for hver bolig reduceres fra 228 m2 til 124 m2, hvilket vurderes til at være en rimelig størrelse for en etagebolig med den beliggenhed.

Til orientering vil en reduktion af projektet alene fra 2½ etage til 2 etager, svare til en bebyggelsesprocent på 55 og et gennemsnitsarealet for hver bolig på 152 m2. En så høj bebyggelsestæthed vil dog være et brud med den eksisterende karakter af området og den hidtidige planlægning. Ønskes der åbnet op for dette, bør det ses i en større sammenhæng med andre ejendomme i byen af hensyn til lighedsprincippet.

Trafikalt vurderes det, at det er muligt at realisere projektet trafiksikkert.

Administrationen anbefaler:

• at kommuneplanens ramme for den maksimalt tilladte bygningshøjde på 8,5 m fastholdes, men at det planmæssigt muliggøres, at der kan etableres etageboligbyggeri i 2 etager med en maksimal bebyggelsesprocent på 45.
• at administrationen bemyndiges til at igangsætte nyt plangrundlag for ejendommen, der muliggør etageboligbyggeri på ejendommen, hvis ansøger justerer projektet i henhold til ovenstående.

Ønskes det politisk, at der arbejdes videre med projektet i uændret form, bør ansøger med illustrationer redegøre nærmere for byggeriets påvirkning for naboerne og for det visuelle indtryk i byrummet. Sagen vil derefter blive forelagt igen, med henblik på endelig stillingtagen til, om der skal igangsættes udarbejdelse af plangrundlag, der kan realisere projektet.

Inden der tages politisk stilling til ovenstående, skal der dog afholdes det lovede borgermøde.

Administrationens anbefaling i forhold til den fremadrettede proces
Administrationen anbefaler at sagen forelægges til politisk behandling i 1. kvartal 2018, efter der har været afholdt nyt borgermøde med byen.

Lovgrundlag

• Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
• Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. nr. 448 af 10.05.2017
• Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
• Lokalplan 9.20 for Centerområdet i Dronningmølle

Økonomi
Sagen har ikke direkte økonomiske konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Miljøforhold vil blive vurderet i henhold til miljøvurderingsloven i en eventuel planproces.

Bilag
Bilag 1 PMU 29-05-17 Projektforslag etageejendom Dronningmølle Strandvej 645B Dok.nr. 2017/03488 011

Bilag 2 PMU 06.11.17 - Bilag 2 Opsamling Dok.nr. 2017/03488 016


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at sagen forelægges til politisk behandling i 1. kvartal 2018, efter der har været afholdt nyt borgermøde med byen.

Beslutning
Udsat med henblik på afholdelse af borgermøde i 2018





218. Placering af vandrehjem i Gilleleje
24.10G00 - 2017/14312

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet om placeringsmuligheder for nyt vandrehjem i Gilleleje.
Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget og Kultur- og Idrætsudvalget får sagen til orientering.

Sagen handler om placeringsmuligheder for nyt vandrehjem i Gilleleje.

Baggrund
I forbindelse med Budgetaftale 2017 blev det aftalt, at der skal arbejdes videre med muligheden for at etablere et vandrehjem i Gilleleje. Økonomiudvalget blev på mødet d. 28.08.2017 forelagt en sag om administrationens arbejde med at afklare muligheden for at etablere et vandrehjem i Gilleleje, og besluttede at der i budgettet for 2018-2021 afsættes 150.000 kr. til videre forundersøgelse. Plan- og Miljøudvalget fik sagen til orientering på mødet d. 28.08.2017 med henblik på senere involvering i forhold til placering.

Administrationen har arbejdet videre med at afklare mulighederne for at etablere et vandrehjem og med forslag til placeringsmuligheder i Gilleleje. I den proces har administrationen inddraget Danhostel, som er en kæde, der organiserer mere end 80 private og offentligt ejede vandrehjem/hostels i Danmark. Danhostel har efter en besigtigelse af placeringsmulighederne i Gilleleje udarbejdet et notat med bud på kravspecifikationer til et vandrehjem i Gilleleje med udgangspunkt i Danhostels klassifikationskrav. Se bilag 1.


Koncept fra Danhostel
Danhostel anbefaler en beliggenhed med gode parkeringspladser og god tilgængelighed med offentlig transport (eksempelvis vigtigt for lejerskoler) og bil, samt nærhed til bycentrum, havn, bade- og vandsportsfaciliteter.

Et vandrehjem/hostel i Gilleleje vil fungere som et overnatningssted for turister på farten rundt i Nordsjælland, og som en destination i sig selv, hvor danske og udenlandske familier samt grupper i form af skoleklasser, sportsgrupper og kurser/konferencer samtidigt kan finde plads til deres aktiviteter. Det vil være et enkelt overnatningssted af høj kvalitet med billige priser, der taler til aktive familier og grupper. Der er tale om gæster, der søger fælles oplevelser eller læringsmuligheder.

Nærmeste Danhostels ligger i Helsingør, Tisvildeleje, Hillerød, Fredensborg og Frederiksværk og vil sammen udgøre en stærk klynge i Nordsjælland til bl.a. rundture. Der er generelt efterspørgsel på kystbyerne i Nordsjælland, og manglende sommerhusudlejning i dette område medvirker til en større efterspørgsel på andre overnatningsformer til familier, bl.a. hostels.

Danhostel anbefaler, at vandrehjemmet i Gilleleje bliver et 5-stjernet hostel i henhold til Danhostels klassifikation. Da man skal bygge nyt eller istandsætter eksisterende faciliteter, bør man imødekomme de ønsker, som gæsterne efterspørger i dag og fremover.

Krav til bygninger og omgivelser
Ca 1.500 etagemeter til 50 værelser med bad og toilet, mødefaciliteter, og fællesarealer.

Plus udendørs fællesareal og faciliteter med legeplads, lille boldbane til basket, minifoldbold og måske beachvolleyball bane, grill og opholdsfaciliteter (spisepladser m bænke) og et par lounge sofaer.

Tre placeringsmuligheder i Gilleleje med administrationens vurdering
Administrationen har sammen med Danhostel set på tre kommunaltejede placeringsmuligheder i byen:

1. Stationsområdet
2. Skolen på Rostgårdsvej
3. Parkvej 309

Alle tre placeringer forudsætter gennemførelse af salgsudbud og udarbejdelse af nyt plangrundlag.

Stationsområdet
Området ejes af Gribskov Kommune og Lokaltog A/S. Kommunen ejer den sydlige del af arealet, hvor også et eventuelt vandrehjem med fordel kan placeres.

Konkret tænkes bygningen placeret helt mod syd, på langs af Kastanje Allé f.eks. i et 2-2 1/2 etages byggeri, der arkitektonisk spiller positivt sammen med stationsbygningen og Remisen.

Ifølge Strategisk Plan Gilleleje fra 2016 skal stationsområdet bibeholde sin karakter som et råt og sammensat område. Det skal i øvrigt bevare sin funktion som transportknudepunkt for tog og bus, og som ungdomsområde omkring Remisen. Det er vigtigt, at arealet indrettes fleksibelt, så det også kan huse events og anvendes af de unge, når der ikke parkeres på arealet. Desuden kan der skabes mulighed for at etablere et mindre antal små boliger i kanten mod Kastanje Allé f.eks. til unge og/eller eventuelt vandrehjem.

Stationsområdet tænkes at indgå i den grønne velkomstport til bymidten som en del af det mellemrum, som Kystvejen, området omkring hallen og banen danner mellem bymidten og boligbyen mod syd. Velkomstporten skal have en grøn karakter med plantage-/parklignende beplantning. Dels for at samle vej- og banerummet og dels for at danne en grøn velkomstport til byen. Stationsområdet kan desuden rumme parkeringspladser, der indarbejdes i den grønne struktur, til aflastning af bymidten i spidsbelastningsperioder.

Det er derfor i meget fin overensstemmelse, at placere et vandrehjem på stationsområdet.


I forhold til Danhostels placeringsønsker, så opfylder Stationsarealet alle kriterier:

• God beliggenhed centralt i Gilleleje tæt på havn og strand samt byen,
• God tilgængelighed til offentlig transport med tog og bus, og gode adgangs- og parkeringsforhold for gæster i bil og bus,
• Gode muligheder for samspil med resten af byen f.eks. hallen i forhold til sport og idræt, og i forhold til spisesteder,
• Mulighed for at bygge nyt, hvilket giver muligheder for at indrette byggeriet optimalt.

Danhostel ser ingen umiddelbare negative faktorer ved en placering her.

Danhostel ser desuden spændende muligheder med at kombinere et vandrehjem med ungdomsboliger, da det pga. de ens indretningsbehov vil kunne rumme en periodevis fleksibilitet begge veje afhængigt af behov.

Samlet set, vurderer Danhostel og administrationen denne placering som den mest attraktive placering for et vandrehjem.

Danhostel vurderer, at placeringen vil være meget attraktiv for potentielle investorer.

Skolen ved Rostgårdsvej
I følge Strategisk Plan Gilleleje fra 2016 kan Skolen på Rostgårdsvej, som følge af beslutningen om at udvikle Ny Skole Gilleleje på Parkvej, indenfor en kortere årrække frigøres til andre formål. Der er endnu ikke truffet beslutning om den fremtidige anvendelse af bygningerne.

Et vandrehjem vil fint kunne indrettes i en del af den eksisterende bygningsmasse ved renovering.

I forhold til Danhostels placeringsønsker, opfylder Skolen ved Rostgårdsvej delvis alle kriterier:

• God beliggenhed centralt i Gilleleje relativt tæt på havn og strand samt byen,
• Relativ god tilgængelighed til offentlig transport med tog og bus på grund af nærhed til stationen og trinbræt. Der er dog begrænset med adgangs- og afsætningsforhold for gæster i bil og bus og for busparkering.
• Gode muligheder for samspil med resten af byen f.eks. hallen i forhold til sport og idræt, og i forhold til spisesteder,
• God plads og gode faciliteter ude og inde, for eksempel til sport.
• Bygningerne virker umiddelbart egnede til indretning af vandrehjem, men forudsætter omfattende renovering og etablering af bad/toilet m.v. indenfor de eksisterende rammer.

Samlet set, vurderer Danhostel og administrationen denne placering som den anden mest egnede placering for et vandrehjem, af de tre undersøgte.

Det er desuden en usikkerhedsfaktor, om og hvis ja, hvor hurtigt projektet vil kunne realiseres da ejendommen i dag er i brug, og fordi et vandrehjem her også vil skulle kombineres med andre funktioner, hvilket gør udbudsprocessen relativt kompliceret. Det vil derfor i så fald skulle undersøges nærmere, hvilke dele af ejendommen det vil være bedst at indrette til vandrehjem (evt. med tilhørende budgetoverslag), og hvad resten af ejendommen med fordel kan anvendes til, når ejendommen ikke længere anvendes til de eksisterende formål. Det skal desuden afklares, hvordan og hvornår en udbudsproces evt. vil kunne gennemføres.

Danhostel vurderer umiddelbart, at der vil kunne findes investorer til et projekt her.

Parkvej 309
Landejendommen på Parkvej 309 er opkøbt med henblik på byudvikling syd for byen. Selve ejendommen er ikke i brug i dag, og vil kunne indrettes til vandrehjem ved renovering.

Ejendommen er i følge Strategisk Plan for Gilleleje en del af boligbyen syd for Kystvejen. Et område der skal være attraktivt og rumme gode forudsætninger for hverdagslivet. Området skal styrkes gennem boligbyggeri og funktioner, der understøtter folks hverdag med jobs, fritidsfaciliteter osv. Gode forbindelser til de øvrige bydele skal prioriteres.

I forhold til Danhostels placeringsønsker, opfylder Skolen ved Rostgårdsvej (ændret ved protokollering af Plan- og Miljøudvalgets møde 06.11.2017) Parkvej 309 ikke kriterierne:

• Området øst, vest og syd for ejendommen er i dag ubebygget og ligger naturskønt, men indenfor en kort årrække planlægges der omkring ejendommen.
• Relativ stor afstand til Gilleleje bymidte, havn og strand, (15 min. gang og 3-4 min. i bil), set i forhold til at gæster skal have oplevelsen af at bo i Gilleleje tæt på havn og strand.
• Rimelig tilgængelighed til offentlig transport med tog og bus.
• Rimelige adgangs- og afsætningsforhold for gæster i bil og bus og for begrænset busparkering.
• Gode muligheder for samspil med idrætsfaciliteter ved skolen, men mere begrænset i forhold til resten af byen f.eks. hallen i forhold til sport og idræt, og i forhold til spisesteder,
• God plads ude til fælles aktiviteter.
• Bygningerne virker umiddelbart egnede til indretning af vandrehjem, men forudsætter omfattende renovering og etablering af bad/toilet m.v. indenfor de eksisterende rammer.

Samlet set, vurderer Danhostel og administrationen denne placering som den mindst egnede placering for et vandrehjem, af de tre undersøgte.

Analyse af turismepotentiale
Danhostel anbefaler, at der sideløbende med afklaring af placering, gennemføres en analyse af det turismepotentiale der ligger i forhold til at etablere et vandrehjem i Gilleleje. En sådan beskrivelse kan bruges i relation til udbudsprocessen og være med til at tiltrække investorer. En sådan analyse anslås at kunne gennemføres indenfor en ramme af 100.000 kr.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at der arbejdes videre med den ene af de tre placeringer, nemlig Stationsområdet.

I den forbindelse kan der med fordel afdækkes mulighed for at indlede et samarbejde med Lokaltog A/S om at få udviklet hele stationsområdet efter en samlet plan. Herved vil hele området, herunder også Stationsbygningen, udnyttes mere optimalt end i dag så der skabes de bedste rammer for en samlet udvikling af området i den ønskede retning, herunder sikring af det ønskede antal parkeringspladser i området til aflastning af bymidten i spidsbelastningsperioder. Det skal desuden i det videre arbejde afklares, hvor stort et areal der konkret ønskes udbudt, samt hvordan og til hvilke anvendelsesfunktioner det konkrete areal skal udbydes til salg. Arbejdet med Stationsarealet kan igangsættes med det samme, så plan for områdets udvikling og udbud kan gennemføres i 2018.





Lovgrundlag

• Lov om planlægning, Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015
• Lov nr. 668 af 8. juni 2017 om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger
• Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
• Lyst til Gilleleje - Strategisk Plan Gilleleje fra 2016

Økonomi
For at fremme projektet i 2018 besluttede Økonomiudvalget på mødet d. 28.8.2017 at afsætte 150.000 kr i budget 2018-2021 til nærmere beskrivelse og analyse.

Bilag
Bilag 1: PMU 06-11-2017 Kravsspecifikation vandrehjem DOK.nr:2017/14312 010


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet:

1. at godkende at der arbejdes videre med at afdække placeringsmulighed på Stationsområdet.

Beslutning
1. Tiltrådt

Udvalget ønsker området bag Gillelejehallen inddraget i de mulige placeringsmuligheder.





219. Den videre proces for overførsel af tre sommerhusområder ved Gilleleje til byzone
01.01P00 - 2017/13131

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Økonomiudvalget og Byrådet, om hvorvidt processen med at undersøge muligheden for at overføre tre sommerhusområder øst og vest for Gilleleje til byzone skal fortsætte, eller om processen skal stoppes.

Området øst for Gilleleje er en del af Munkehøj Grundejerforening, og området vest for Gilleleje er en del af Gilbjergskovens Grundejerforening, en del af Strandgårdens Grundejerforening samt en række matrikler, der ikke er omfattet af en grundejerforening. Det vestlige område er delt i to. Der omtales derfor tre sommerhusområder ved Gilleleje.

Baggrund
Byrådet har i en lang årrække arbejdet for at overføre en række sommerhusområder i kommunen til byzone. Et ønske der også rækker tilbage fra de to tidligere kommuner. Det drejer sig om sommerhusområderne øst og vest for Gilleleje samt sommerhusområderne Bækkekrog og Bakkelandet ved Arresø. Ændring af et sommerhusområde til byzone har dog hidtil været i strid med planloven og Fingerplanen.


Kortet viser de sommerhusområder der er ønsket overført til byzone. Området vest for Gilleleje består af to delområder.

I forbindelse med revision af Fingerplan 2013 (arbejdet frem mod Fingerplan 2017) blev der åbnet mulighed for at overføre sommerhusområder til byzone. Plan- og Miljøudvalget besluttede på den baggrund, den 21.11.2016 at indmelde ønsket om at overføre to sommerhusområder øst og vest for Gilleleje til byzone - i alt 193 parceller. Økonomiudvalget og Byrådet fik efterfølgende sagerne til orientering.

I den nye Fingerplan 2017 fra juni 2017 er der nu åbnet mulighed for, at Gribskov Kommune kan overføre de to sommerhusområder øst og vest for Gilleleje til byzone.

For at kommunen kan udnytte muligheden for at overføre sommerhusområderne til byzone, skal der gennemføres en proces med de berørte grundejere, som består af følgende:

• Kommunen skal udarbejde en redegørelse for konsekvenserne for grundejerne ved en overførsel til byzone. Redegørelsen skal forelægges for grundejerne med en frist for bemærkninger på minimum 4 uger.
• Redegørelsen og en sammenfatning af eventuelle bemærkninger fra grundejere skal efterfølgende forelægges for grundejerne, der på den baggrund tager stilling til, om de ønsker en overførsel eller ej.
• Sidstnævnte skal ske som en afstemning, der gennemføres af kommunen. Mindst ¾ af de berørte grundejere skal i den forbindelse aktivt stemme for en overførsel til byzone.
• Hvis grundejerne ønsker en overførsel til byzone, skal der efterfølgende udarbejdes kommuneplantillæg og lokalplan. I forbindelse med planlægningen vil der være krav om, at kommunens byudviklingsområder reduceres med et tilsvarende areal, som det der overføres til byzone (dvs. 1:1).

Den beskrevne proces skal være gennemført indenfor 2 år fra Fingerplanen er vedtaget, dvs. juni 2019.

Orientering af de berørte grundejere
Administrationen har orienteret de berørte grundejere om muligheden for at overføre sommerhusområderne til byzone, og sendt et udkast til redegørelse for konsekvenserne til dem i juli 2017.

Der er den 13.09.2017 blevet afholdt to orienteringsmøder for hhv. områderne øst og vest for Gilleleje. Orienteringsmøderne blev planlagt i samarbejde med grundejerforeningerne. Møderne var velbesøgte, og det vurderes, at 30 - 50 % af grundejerne var repræsenteret på møderne.
Ved møderne var der en overvejende negativ stemning mod overførsel af sommerhusområderne til byzone.

Den videre proces
Administrationen har planlagt en proces, hvor redegørelsen for konsekvenserne for grundejerene ved en overførsel til byzone vil komme i høring primo 2018, og der vil efterfølgende bliver afholdt afstemninger i områderne i april/maj 2018.

På baggrund af stemningen på orienteringsmøderne, beder administrationen om en stillingtagen til, om processen skal fortsætte eller om processen skal stoppes.

Hvis processen stoppes, og derfor ikke gennemføres inden for tidsfristen på 2 år, vil muligheden for at overføre sommerhusområderne til byzone udgå når Fingerplanen skal revideres næste gang.

I forbindelse med udarbejdelse af en ny kommuneplan i 2018, vil byrådet kunne tage stilling til, om ønskerne fortsat skal fremgå af kommuneplanens hovedstruktur eller helt udgå.


Lovgrundlag

• Lov om Planlægning, lovbekendtgørelse 1529 af 23. november 2015 med efterfølgende ændringer.
• Fingerplan 2017, Landsplandirektiv for Hovedstadsområdets planlægning
• Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Høring
De berørte grundejere er blevet orienteret om, at Gribskov Kommune er ved at undersøge muligheden for at overføre deres sommerhus til byzone, og der er den 13.09.2017 blevet afholdt to orienteringsmøder om mulighederne.
Der er desuden blevet orienteret om arbejdet på kommunens hjemmeside.

Bilag
PMU 061117: Redegørelse for konsekvenserne for grundejerene ved overførsel til byzone som den er sendt til de berørte grundejere i juli 2017. Dok. nr. 2017/13131 099



Administrationens indstilling
Administration indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet:

1. at processen fortsætter som planlagt med høring og afstemning i første halvdel af 2018 om overførsel af sommerhusområderne til byzone. ELLER
2. at processen med at undersøge mulighederne for at overføre sommerhusområderne til byzone stoppes.

Beslutning

1. Udgår
2. Tiltrådt

221. Handleplan for forebyggelse af kriminalitet i Gribskov Kommune
27.12A00 - 2017/21298

Sagsfremstilling
Introduktion
Risikoudvalget har sendt Handleplan for forebyggelse af banderelateret kriminalitet i Gribskov kommune i høring i Social- og Sundhedsudvalget, Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget, Kultur- og Idrætsudvalget, Plan- og Miljøudvalget samt idrætsforeninger i Gribskov Kommune. Bilag med høringssvar fra ovenstående udvalg og idrætsforeninger vil blive forelagt ØU den 11. december og BY den 19. december i forbindelse behandling af godkendelse af handleplanen.

Baggrund
På baggrund af en række voldelige hændelser i Helsinge i foråret 2017, besluttede byrådet den 22. maj 2017 at nedsætte et § 17, stk. 4 udvalg med det særlige fokus at nedbringe kriminalitet og øge trygheden for borgerne i Gribskov Kommune.

På møde den 19. juni 2017 vedtog byrådet kommissorium for Risikoudvalgets arbejde og udpegede medlemmerne af udvalget. Udvalget afholdt sit første møde den 14. august 2017.

Den 14. august blev der også afholdt et temamøde. Her drøftede Risikoudvalget, sammen med en række inviterede interessenter, det konkrete indhold i en handleplan for forebyggelse af kriminalitet.

På temamøde den 23. oktober for Risikoudvalget og samme gruppe interessenter blev handleplanen fremlagt og kommenteret.

Handleplanen er således blevet udformet efter inddragelse af eksperter og interessenter fra politi, kommunens forskellige forvaltninger og civilsamfundet.

Resumé af handleplan
Målgruppen for handleplanen er todelt. Dels er det en gruppe på syv banderelaterede unge, der er over og under 18 år og bosiddende i kommunen. Dels er det en gruppe på otte unge under 18 år, der udviser risikoadfærd, har relationer til, men endnu ikke er en del af, banderelaterede kriminelle miljøer.



Gribskov Kommune har i forvejen en lang række kriminalitets forebyggende og foregribende indsatser. Handleplanen er et supplement til disse og samlet set styrker den indsatsen overfor målgrupperne. Indsatserne har til formål at styrke opsporing, identifikation, visitation, planlægning, indsats og evaluering i den aktuelle kriminalitetsforebyggende indsats. Konkret peger udvalget på følgende nye, eller styrkede, indsatser:

• Styrke samarbejde og koordinering mellem myndigheder og i kommunen gennem SSP+ lignende funktion
• Styrke viden om de relevante individer og grupperinger gennem netværksanalyse
• Gennemføre kriminalitetsvurderinger med det evidensbaserede redskab YLS-CMI for kriminalitetstruede 12-17 årige
• Udforme handleplaner pba. YLS-CMI identificerede udfordringer
• Styrke misbrugsindsatsen gennem afdækkende misbrugssamtaler
• Skabe mulighed for exit indsatser for unge, der ønsker at komme ud af det kriminelle miljø
• Tilbyde alternative indkomstmuligheder gennem individuelt tilrettelagt jobprogram
• Gennemføre systematiske evalueringer af effekten af indsatserne

Lovgrundlag
LBK nr 318 af den 28.03.2017 (Kommunestyrelsesloven) § 17, stk. 4

Økonomi
Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser

Bilag
Bilag 1: Handleplan - Forebyggelse af banderelateret kriminalitet i Gribskov Kommune Dok. nr. 2017/21298 018


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at afgive høringssvar til "Handleplan - Forebyggelse af banderelateret kriminalitet i Gribskov Kommune"

Beslutning

1. Udvalget tilsluttede sig handleplanen

225. Byggesag - Dispensation fra lokalplan - Tisvildevej 11, 3210 Vejby
030185 - 2017/30467

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og miljøudvalget behandler sagen, for at træffe beslutning.

Sagen forelægges, da udvalget ønsker at få forelagt dispensationer fra lokalplaner.

Sagen eftersendes til udvalget, fordi der er et akut behov for at kunne boligplacere en række unge senest ved årsskiftet.
Center for Byer, Ejendomme og Erhverv ansøger om en midlertidig 3-årig dispensation i henhold til planlovens § 19 for følgende i ”lokalplan 92.04”:

• § 1 (formålsparagraffen): ”(...) daginstitution i Vejby, samt at sikre en god arkitektonisk indpasning af institutionen og de tilhørende parkeringspladser og udendørs opholdsarealer i forhold til byen og landskabet.”
• § 3, punkt 3.1 (anvendelsesparagraffen): ”Lokalplanområdet må kun anvendes til offentlige formål såsom daginstitution og legestue, samt friarealer og parkeringsanlæg i tilknytning til byggeriet”.

Der ønskes en ændring af anvendelse af børnehaven Bakketoppen til midlertidig anbringelse af unge i alderen 15-23 år i egne værelser. Der ønskes indretning af 9 værelser med tilhørende møde- og personalefaciliteter. Et af værelserne vil desuden kunne anvendes fleksibelt til andre målgrupper.

Sagens baggrund og forhold
Generelt er der et stigende behov for at styrke indsatsen over for unge, som er udfordrede i forhold til at etablere sig i gode og trygge rammer på vej ind i voksenlivet. Denne udfordring er landsdækkende, og generelt styrker kommunerne indsatsen over for unge med komplekse udfordringer.

En styrket indsats forudsætter i mange tilfælde, at kommunen medvirker til at boligplacere de unge. Et varieret udbud af boligløsninger har vist sig at være en væsentlig forudsætning for at lykkes med en styrket indsats over for udfordrede unge.

Den styrkede indsats, herunder muligheden for at boligplacere de udfordrede unge, er et væsentlig led i den samfundsmæssige indsats over for de udfordrede unges muligheder for at etablere sig.

Byrådet har på sit møde den 22.05.2017 tiltrådt den boligstrategiske handleplan 2017, hvori indgår etablering af værelser for en målgruppe, der er karakteriseret som mindre udsatte unge i alderen 15-23 år i den tidligere børnehave Bakketoppen på Tisvildevej 11.

Siden vedtagelsen af den boligstrategiske handleplan er der arbejdet videre med at indkredse behov og målgrupper, og der er identificeret et behov for hurtigst muligt at anbringe 8-9 unge på eget værelse med støtte fra støtte- og kontaktperson.

Der er tale om anbringelse inden for serviceloven, og ifølge socialtilsynet er der tale om midlertidig beboelse uden lejeaftale. Projektet holdes indenfor de eksisterende bygningsrammer og rummer alene indvendige bygningsmæssige ændringer.

Projektet ønskes etableret på ejendommen for en forsøgsperiode på op til 3 år, for at få tid til at indhente erfaringer og danne overblik over det fremadrettede reelle behov for boligform og målgruppe, inden der tages endelig politisk stilling til en mere permanent løsning.

Planmæssig vurdering
Ejendommen er omfattet af Kommuneplanramme 8.D.06 for Skole, sundhedscenter m.m. i Vejby til offentlige formål som skole og undervisning, idræt og aktiviteter under folkeoplysningsloven, samt daginstitutioner og sundhedscenter med tilhørende plejeboliger.

Ejendommen er desuden omfattet af Lokalplan 92.04 for Vejby Børnehave fra 2004. I lokalplanens formål står der følgende; "Lokalplanens formål er, at give mulighed for, at opføre en ny daginstitution i Vejby, samt at sikre en god arkitektonisk indpasning af institutionen og de tilhørende parkeringspladser og udendørs opholdsarealer i forhold til byen og landskab".

Vedrørende områdets anvendelse angiver § 3.1. i lokalplanen at; "Lokalplanområdet må kun anvendes til offentlige formål såsom daginstitution og legestue, samt friarealer og parkeringsanlæg i tilknytning til byggeriet".

En permanent anvendelse til midlertidig anbringelse af unge vurderes ikke at være i overensstemmelse med det gældende plangrundlag og forudsætter derfor udarbejdelse af ny lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg, der muliggør ændring af anvendelsen fra børnehave til midlertidig anbringelse af unge. Der søges derfor efter reglerne om midlertidig dispensation.

Vurdering og anbefaling af mulighed for midlertidig dispensation
Mulighed for midlertidig dispensation jf. planloven
Med revision af planloven, der trådte i kraft den 15.06.2017, er det blevet muligt i henhold til § 19, stk. 1, at dispensere fra lokalplanens principper (dvs. anvendelse og formål), hvis dispensationen tidsbegrænses til 3 år. Tidsbegrænsningen skal være et vilkår for dispensationen. Der kan dog gives en ny dispensation på maksimalt 3 år, når dispensationen udløber. Det der gives dispensation til, skal reelt have midlertidig karakter.

Der gælder de samme procedureregler, som ved almindelige dispensationer uden tidsbegrænsning. Det betyder bl.a., at reglerne i den gældende § 20 om forudgående orientering af ejerne og brugerne i det område, der er omfattet af planen, naboerne til ejendommen m.v., også gælder for midlertidige dispensationer.
Dvs:

• at det skal være en betingelse for dispensationen, at den er tidsbegrænset til max. 3 år
• at der inden der gives dispensation, skal laves orientering på samme måde som, når der gives andre dispensationer fra lokalplaner, jf. planlovens § 20.

Vurdering
Den umiddelbare vurdering er, at den ønskede anvendelse af ejendommen ligger indenfor planlovens bestemmelse om midlertidig dispensation. Der er dog tale om en ny bestemmelse i planloven. Derfor er der ikke endnu er fastlagt retspraksis for bestemmelsens anvendelse.


Lovgrundlag

• Lov om planlægning, Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015
• Lov nr. 668 af 8. juni 2017 om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger
• Kommuneplan 2013-25
• Lokalplan 92.04 for Vejby Børnehave

Økonomi


Høring
Såfremt Plan- og Miljøudvalget tiltræder indstillingen, vil sagen blive sendt i naboorientering. Såfremt der indkommer væsentlige bemærkninger, vil sagen igen forelægges Plan- og Miljøudvalget.

Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at godkende, at der kan gives tidsbegrænset dispensation, så projektet kan gennemføres som ansøgt, og
2. at såfremt der i naboorienteringen kommer væsentlige bemærkninger, vil sagen blive forelagt påny, eller
3. at afvise, at der gives tidsbegrænset dispensation.

Beslutning
1. - 2. Tiltrådt
3. Udgår






Efterretningssager

220. Helsinge Nord - fjernvarme projektforslag
01.11G00 - 2016/21011

Sagsfremstilling
Introduktion
Teknisk udvalg og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet om at pålægge Helsinge Fjernvarme at udarbejde et projektforslag for den fremtidige varmeforsyning i byudviklingsområdet Troldebakkerne.

Plan- og Miljøudvalget får sagen til orientering.

I forbindelse med byudvikling af Troldebakkerne og den igangværende rammelokalplanlægning, skal det undersøges, hvordan området mest hensigtsmæssigt forsynes med varme. Der skal derfor træffes beslutning om, hvorvidt Helsinge Fjernvarme skal pålægges at udarbejde projektforslag for mulighederne for at forsyne Troldebakkerne med fjernvarme.

Sagens baggrund
Vurdering af og beslutning om, hvordan Troldebakkerne mest hensigtsmæssigt varmeforsynes, er én af de nødvendige forundersøgelser, der er godkendt på Byrådets møde den 25. april 2016.

Kommunen er ansvarlig for varmeplanlægningen i kommunen, og i den forbindelse påhviler det kommunen at drage omsorg for, at der udarbejdes projekter for kollektive varmeforsyningsanlæg, der belyser mulighederne for,

1. at et anlæg forsyner et nærmere angivet område med energi til opvarmningsformål i et nærmere angivet omfang,
2. at anlægget indrettes på en måde, som sikrer den mest økonomiske anvendelse af energi
3. at anlægget samkøres med andre anlæg, og
4. at anlæg over 1 MW overgår til kraft-varme-produktion.

Kommunen kan pålægge et kollektivt varmeforsyningsanlæg at udarbejde projektforslag, der belyser ovenstående muligheder.

Byrådet i Gribskov Kommune kan, hvis projektforslaget viser at fjernvarme er det mest samfundsøkonomisk fordelagtige, efterfølgende vælge at udlægge området til fjernvarme, ligesom byrådet endvidere kan træffe beslutning om, hvorvidt der skal pålægges tilslutningspligt i området.

Sagens forhold
Ved byudvikling af Troldebakkerne udlægges 70 hektar til byudvikling. Indenfor området forventes der bygget ca. 6-700 boliger som en blanding af etagebyggeri, tæt lav bebyggelse (rækkehuse) og villaer.

Helsinge Fjernvarme forsyner i dag en stor del af Helsinge med fjernvarme, men forsyningsområdet er mod nord afgrænset af Helsingørvej. Der er således ikke eksisterende kollektiv forsyning i det nye byudviklingsområde, som ligger på den anden side af Helsingørvej.

Gribskov Kommune skal som ansvarlig for varmeplanlægningen sikre, at det bliver belyst, hvilke muligheder der er for, at Helsinge Fjernvarme kan forsyne området med fjernvarme. Gribskov Kommune kan på den baggrund pålægge Helsinge Fjernvarme at udarbejde et projektforslag.

Projektforslaget skal blandt andet:

• Redegøre for økonomiske konsekvenser for forbrugerne
• Indeholde energi- og miljømæssige vurderinger samt samfunds- og selskabsøkonomiske vurderinger.
• Indeholde en samfundsøkonomisk analyse for relevante scenarier.

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at Helsinge Fjernvarme pålægges at udarbejde et projektforslag for varmeforsyningsmulighederne i Troldebakkerne. I et område, der er så stort som Troldebakkerne, vurderes det at have stor miljømæssig betydning, at området udvikles ansvarligt, ligesom det vurderes at have betydning for muligheden for at tiltrække fremtidige beboere, at området er udviklet efter bæredygtige principper. Projektforslaget vil medvirke til, at der bliver truffet beslutning om den fremtidige varmeforsyning på et oplyst grundlag.


Lovgrundlag

• Bekendtgørelse af lov om varmeforsyning, LBK nr 523 af 22/05/2017, §§ 6 - 8
• Bekendtgørelse om godkendelse af projekter for kollektive varmeforsyningsanlæg, BEK nr 825 af 24/06/2016, § 4

Økonomi
Omkostningerne forbundet med udarbejdelse af projektforslag afholdes af Helsinge Fjernvarme.

Miljøforhold
Projektforslaget skal belyse de energi- og miljømæssige konsekvenser ved etablering af fjernvarme i Troldebakkerne.

Bilag



Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at tage orienteringen til efterretning

Beslutning

1. Taget til efterretning

Sager behandlet på lukket møde:
222. Kondemnering af bolig
1. - 4. Udvalget besluttede kondemnering af boligen med de foreslåede tidsfrister.
5. Udvalget videregav sin anbefaling

223. Forberedelse af salg af ejendom
1. - 3. Udvalget videregav sin anbefaling

224. Salg af ejendom
1. Udvalget videregav sin anbefaling



Mødet startet:
03:34 PM

Mødet hævet:
05:51 PM