Plan- og Miljøudvalget

Indholdsfortegnelse:

Åbne
141 3. Budgetopfølgning 2017 - Det tekniske område
142 Byggesag - Bygningsmæssige udvidelser, Hvidekilde lejrcenter
143 Byggesag - Kirkestræde 5
144 Byggesag - Ansøgning om dispensation fra lokalplan - Østre Alle 77F
145 Byggesag - Nyt sommerhus - Teilmanns Alle 2C
146 Byggesag - Tårnuglevej 3 - Påtale af deklaration i forhold til facadehøjde
147 Nedlæggelse af eksisterende bolig - Hellebjergvej 25A
148 Dispensation lokalplan - Midlertidig dispensation til anvendelse af køkken
- Laugøvej 1A
149 Dispensation til hestehold på Bygaden 27-29, Søborg, Gilleleje
150 Landzonesag: Bygning til entreprenørvirksomhed - Frederiksværkvej 82
151 Landzonesag: Indretning af cafe og gårdbutik samt permanente Haver til Mave
r - Holløse Gade 21
152 Aflysning af Byplanvedtægt nr. 1 af 1966 for Tisvilde-området. Endelig vedt
agelse.
153 Forslag til Lokalplan 315.19 for hotel og boliger ved Vesterbrogade i Gille
leje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
154 Forslag til Lokalplan 512.18 for boligområde ved Møllebakken i Helsinge - g
odkendelse til offentlig fremlæggelse
155 Forslag til Lokalplan 315.18 for boligområdet Bavne Ager Eng i Gilleleje -
godkendelse til offentlig fremlæggelse
156 Forslag til Rammelokalplan for Boligområdet Helsinge Nord - godkendelse af
principper
157 Helsinge Nord - navnekonkurrence
158 Helsinge: Styrkelse af bymidten - invitation til samarbejde fra Realdania


Efterretningssager
159 Møllevej 7, Søborg: Inddækning af containere
160 Analyse af detailhandlen i Helsinge


Lukkede
161 Genhusning
162 Salg af ejendom
163 Salg af ejendom
164 Salg af ejendom
165 Salg af ejendom



Efterretningssager - Lukket
166 Forberedelse af salg af ejendom
Medlemmer:

Morten Ulrik Jørgensen

Jannich Petersen

Brian Lyck Jørgensen

Jesper Hagen Behrensdorff

Susan Kjeldgaard

Pia Foght

Knud Antonsen

Godkendelse af dagsorden:
Rettelse i indstilling i pkt 163
Godkendt

Fraværende:

Meddelelser:
Nellerødvej 28, klage over landzonetilladelse
PMU traf på mødet den 29.05.17 beslutning om at give landzonetilladelse til udvidelse af entreprenørvirksomheden Duemose A/S med en ny lagerhal.
Landzonetilladelsen er nu påklaget til Miljø- og Fødevareklagenævnet af en nabo samt af Danmarks Naturfredningsforening Gribskov.
Administrationen gav status for byggesagsbehandling.
Orientering fra administrationen om konkurrenceudsættelse af Frederiksborg Brand og Redning
Orientering fra administrationen om venligboliger




Åbne

141. 3. Budgetopfølgning 2017 - Det tekniske område
00.30Ø00 - 2017/14553

Sagsfremstilling
Budgetopfølgningen generelt
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Økonomiudvalget og Byrådet.

Administrationen ønsker med denne budgetopfølgning (forkortet BO) at præsentere Plan- og Miljøudvalget for udviklingen og det forventede resultat for de enkelte områder i Gribskov Kommune.

Administrationen udarbejder 4 årlige budgetopfølgninger i 2017:
1. budgetopfølgning (BO1) forelægges på fagudvalgsmøder i februar
2. budgetopfølgning (BO2) forelægges på fagudvalgsmøder i april
3. budgetopfølgning (BO3) forelægges på fagudvalgsmøder i august
4. budgetopfølgning (BO4) forelægges på fagudvalgsmøder i november/december

Administrationen vil som hovedregel søge om bevillingsændringer i BO1 og BO4. I de øvrige budgetopfølgninger beskrives de områder, hvor der er forhold, der peger på budgetafvigelser. Der kan være undtagelser, hvis der f.x. kommer helt nye opgaver til, eller hvis der sker en ændret organisering af de eksisterende opgaver.

Budgetopfølgning 3
Denne budgetopfølgning beskriver de overordnede forventninger til årets resultat. Der vil i forhold til den kommende budgetopfølgning 4 blive arbejdet med at finde modgående foranstaltninger og råderum inden for de enkelte udvalgsområder til imødegåelse af evt. udfordringer, således at der samlet set kan ske budgetoverholdelse i 2017.

Gennemgangen af økonomien skal indeholde:

• En vurdering af økonomien på baggrund af forløbet hidtil i år
• Fokus på de forhold, der kom op i sidste BO
• Fokus på forhold, der er kommet op som følge af årets lovgivningsarbejde
• Fokus på eventuelle andre ændringer i forudsætninger m.v.

Denne budgetopfølgning er den sidste før budgetvedtagelsen 2018-2021:
Derfor skal administrationen i samme budgetopfølgning også vurdere, om der er forhold, som administrationen anbefaler føres videre ind i 2018-2021.

Læsevejledning
I denne Budgetopfølgning sker der en række omplaceringer som følge af bl.a. omplaceringer ifm. lønsummerne, da fagudvalgenes administrative lønsummer nu er placeret på en ramme under ØU. Omplaceringerne har alene teknisk karakter.

For at tydeliggøre de reelle forventninger til årets økonomiske resultater er der denne gang tilføjet en ekstra kolonne til økonomioversigten. Den viser resultatet under forudsætning af, at de indstillede omplaceringer besluttes af Byrådet. Det er kolonnen yderst til højre ("Resultat efter budgetændring") markeret med rød.

Det er vigtigt at fremhæve, at der i denne budgetopfølgning tages afsæt i denne kolonne, når forventningerne til årets økonomiske resultater forklares. Dette er en ændring i metode ifht. tidligere budgetopfølgninger.

Denne metode, hvor der tages afsæt i forventningerne til årets økonomiske resultater inkl. indstillede budgetændringer, vil blive anvendt fremadrettet. Dette skyldes, at der også fremadrettet må forventes omplaceringer som følge af, at den administrative lønsum nu er samlet under ØU.

Budgetopfølgning for Det tekniske område og Forsyning
Samlet konklusion - Det tekniske område
Såfremt de indstillede omplaceringer besluttes, forventer administrationen et merforbrug på 3,3 mio. kr. i 2017 på Det tekniske område. Det svarer til en afvigelse fra det korrigerede budget på 3,3 procent. I resultatet indgår omplacering vedrørende renhold af byer og strandgrunde samt vedligeholdelse af bålpladser på 0,1 mio. kr.

I opgørelsen af det forventede forbrug i 2017 er indregnet de forventede overførsler til 2018.

Væsentligste årsager til budgetafvigelsen:

• På Veje er der tidligere vedtaget besparelse på belysning af private fællesveje, som blev sat i bero. Efterfølgende udbud på belysning har medført en mindreudgift. Samlet forventet merforbrug udgør herefter 0,5 mio. kr. årligt.
• I BO2 2017 blev det beskrevet, at der var et særligt opmærksomhedspunkt vedr. Kollektiv trafik og kørsel. Området er nu gennemgået og resultatet viser et forventet merforbrug på 2,8 mio. kr. Merudgiften skal ses i sammenhæng med gevinstrealisering ifm. ny kontrakt og udviklingen på børneområdet koblet til budgetgrundlaget.

Forventet mer-/mindreforbrug opdelt på rammer:



Samlet konklusion - Forsyning
Såfremt de indstillede omplaceringer besluttes, forventer administrationen et mindreforbrug på 3,8 mio. kr. i 2017 på Forsyning. Det svarer til en afvigelse fra det korrigerede budget på 40,3 procent.

I opgørelsen af det forventede forbrug i 2017 er indregnet de forventede overførsler til 2018.

Væsentligste årsager til budgetafvigelsen:

• Mindreforbruget på forsyning, drift på 3,8 mio. kr. skyldes hovedsageligt, at antallet af private bidrag til dagrenovation, genbrugsstationer og administration er steget betragteligt. Derudover medfører konsekvenserne af I/S Vestforbrændings ny fordelingsmodel mindreudgifter i 2017.

Forventet mer-/mindreforbrug opdelt på rammer:



Budgetopfølgningens grundlag - Det tekniske område
Grundlaget for budgetopfølgningen på Det tekniske område bliver gennemgået nærmere i de følgende afsnit. Det sker for hver ramme.

Veje
Administrationen forventer et merforbrug på 0,5 mio. kr. i forhold til korrigeret budget på Udendørsbelysning.
Det skyldes, at tidligere besparelse på 1,6 mio. kr. ved overdragelse af belysning på private fællesveje til grundejere blev sat i bero. Efterfølgende udbud på området har medført en mindreudgift så samlet forventet merforbrug herefter udgør 0,5 mio. kr. årligt.
Området vil blive fulgt i løbet af året frem mod 4. budgetopfølgning, hvor der vil ske en endelig vurdering af forventet forbrug i 2017.

Grønne områder
Såfremt de indstillede omplaceringer besluttes, forventer administrationen, at budgettet balancerer på Grønne områder.
I resultatet indgår omplacering på 0,1 mio. kr. vedrørende renhold af byer og strandgrunde samt vedligeholdelse af bålpladser. Der søges overført 0,1 mio. kr årligt i 2017-2020 til Erhverv- og Beskæftigelsesudvalget, da GIV overtager og udfører opgaverne fremover.

Vand
Administrationen forventer, at budgettet anvendes.

Kollektiv trafik og kørsel
I BO2 2017 blev det beskrevet, at der var et særligt opmærksomhedspunkt vedrørende kollektiv trafik og kørsel. Området er nu gennemgået og administrationen forventer et merforbrug i forhold til korrigeret budget på 2,8 mio. kr. Merforbruget vedrører følgende:

Befordring af børn og unge
På befordring af børn og unge forventes et merforbrug på 4,2 mio. kr. Merforbruget skal ses i sammenhæng med gevinstrealisering i forbindelse med ny kontrakt og udviklingen på børneområdet koblet til budgetgrundlaget.

I forbindelse med nyt skoleår vil administrationen i samarbejde med leverandøren se på muligheder for at optimere ruteplanlægning med henblik på at reducere udgifterne. Ud fra børnetal i det kommende skoleår forventes det at kunne give ca. 0,15 mio. kr. i besparelse i 2017.

Området vil blive fulgt i løbet af året frem mod 4. budgetopfølgning, hvor der vil ske en endelig vurdering af forventet forbrug i 2017. På nuværende tidspunkt vurderer administration, at merforbruget på kørsel ikke kan imødegås.

Ekstraordinære indtægter i 2017
I 2017 er der bogført indtægt på 0,9 mio. kr. vedrørende konkurs af tidligere leverandør på kørselsområdet. Derudover forventes indtægt fra Movia på 0,5 mio. kr. som regulering fra 2016.

Trafiksikkerhed
Administrationen forventer, at budgettet anvendes.

Plan og Byg
Administrationen forventer, at budgettet anvendes.

Ved denne budgetopfølgning gøres opmærksom på følgende forhold:
Opfølgningen viser, at lønsummen på området er udfordret og viser et lille forventet merforbrug i 2017. Området vil blive fulgt i løbet af året frem mod 4. budgetopfølgning, hvor der vil ske en endelig vurdering af forventet forbrug i 2017.

Beredskab
Administrationen forventer, at budgettet anvendes.

Budgetopfølgningens grundlag - Forsyning
Grundlaget for budgetopfølgningen på Forsyning bliver gennemgået nærmere i de følgende afsnit. Det sker for hver ramme.

Forsyning, drift
Såfremt de indstillede omplaceringer mellem Forsyningsvirksomheder drift og anlæg besluttes, forventer administrationen et mindreforbrug på Forsyning, drift i 2017 på 3,8 mio. kr.
3,0 mio. kr. af mindreforbruget skyldes hovedsageligt at antallet af private bidrag til dagrenovation, genbrugsstationer og administration er steget betragteligt. Dette skyldes et forbedret datagrundlag med kontrol af, om borgerne bliver opkrævet korrekt betaling.
Der er ved disse kontroller konstateret, at især boligselskaber og ejerforeninger har været opkrævet for lidt, idet de tidligere kun har betalt for det antal spande og containere der har stået til rådighed for beboerne og ikke i forhold til f.eks. antallet af lejligheder i boligselskabet som det efter lovgivningen er muligt at opkræve.

0,8 mio. kr. af mindreforbruget skyldes at I/S Vestforbrænding har afsluttet brugerundersøgelse på genbrugsstationerne og i den forbindelse vedtaget en ny fordelingsmodel, som medfører at kommunen i 2017 får refunderet 0,8 mio. kr. vedr. 2016 og 2017.

Forsyning, anlæg
Såfremt de indstillede omplaceringer mellem Forsyningsvirksomheder drift og anlæg besluttes, forventer administrationen, at budgettet balancerer på Forsyning, anlæg.
I resultatet indgår omplacering på 2,3 mio. kr., som vedrører overførsler fra 2016, der skal finansiere nedsættelsen af taksterne på Genbrugsstationerne i 2017. Beløbet søges derfor overført til Forsyning, drift.

Anlægsregnskab
Trafiksikring, cykelsti Blistrup - Smidstrup
Anlægsprojektet Trafiksikring, cykelsti Blistrup-Smidstrup er afsluttet og anlægsregnskab forelægges til godkendelse.
Projektet bestod af etablering af dobbeltrettet cykelsti mellem Blistrup og Smidstrup.
Det samlede forbrug på projektet svarer til korrigeret bevilling på 7,0 mio. kr.

Tillægsbevillinger og omplaceringer
Omplaceringer mellem udvalg

Udmøntning af budget til forskønnelse af by og land
Teknisk Udvalg har den 31.05.17 udmøntet budget til forskønnelse af by og land. Der er afsat 0,1 mio. kr. årligt i 2017-2020 til renhold af byer og strandgrunde samt vedligeholdelse af bålpladser. Beløbet søges overført til Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget, da GIV overtager og udfører opgaverne i perioden.

Forsyningsvirksomheder, anlæg/drift.
I forbindelse med takstfastsættelsen på affaldsområdet 2017 blev det besluttet, at nedsættelsen af taksterne på Genbrugsstationerne i 2017 skulle finansieres af overførte anlægsmidler på affaldsområdet.
Der foreslås derfor overført 2,3 mio. kr. i 2017 fra Forsyningsvirksomheder, anlæg til Forsyningsvirksomheder, drift.


Lovgrundlag
Lov om kommunernes styrelse, LBK nr 769 af 09/06/2015

Økonomi
Bevillingsstrukturen i Gribskov Kommune er følgende:

• Økonomiudvalget og Byrådet godkender omplaceringer mellem fagudvalg og tillægsbevillinger.
• Fagudvalg bemyndiges til at godkende omplaceringer mellem rammer inden for eget udvalg.
• Administrationen bemyndiges til at foretage ændringer mellem delrammer inden for samme ramme under forudsætning af, at de politisk fastsatte rammebetingelser overholdes.

Bilag
Bilag 1: PMU 14.08.17 & TEK 16.08.17: Opfølgning på budgetaftalens elementer, dok.nr. 2017/14553 009

Bilag 2: PMU 14.08.17 & TEK 16.08.17: Anlægsregnskab Trafiksikring cykelstil mellem Blistrup - Smidstrup, dok.nr. 2017/14553 019


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at godkende budgetopfølgning for Det tekniske område og Forsyning.
   

Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet

1. at godkende de foreslåede omplaceringer mellem udvalg og tillægsbevillinger jf. nedenstående tabel.
   

   Ramme	Omplace- ringer i kr.	Tillægsbe- villinger i kr.
   Grønne områder	-125.000
   Forsyning, drift	2.300.000
   Forsyning, anlæg	-2.300.000

2. at godkende de foreslåede ændringer vedr. budgetoverslagsårene jf. nedenstående tabel.
   

   Ramme	2018	2019	2020	2021
   Grønne områder	-125.000	-125.000	-125.000	0

3. at godkende anlægsregnskabet Trafiksikring, cykelsti Blistrup-Smidstrup

Beslutning
1. - 4. Godkendt.




142. Byggesag - Bygningsmæssige udvidelser, Hvidekilde lejrcenter
021151 - 2017/07142

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Sagen blev behandlet på Plan- og Miljøudvalgets møde den 29.05.2017 og blev udskudt med henblik på besigtigelse.

Der søges bl.a. om:

• nedrivning af bygning
• tilladelse til støjvold - i overensstemmelse med lokalplan - ,
• tilladelse til udvidelse bygninger + overdækket areal til aktiviteter
• træfacader på tilbygningerne, som er en afvigelse til lokalplan

Baggrund og Sagens forhold
Hvidekilde Lejrcenter er oprindeligt opført som militærbarakker, "Flyvestation Kagerup". Stedet har siden haft forskellige anvendelser bl.a. som kaserne og asylcenter. Efter en del år som tomme bygninger blev stedet i midten af i 1990'erne købt og restaureret af Luthersk Missionsforening. Luthersk Missionsforening ønskede at bruge stedet som Lejrcenter, hovedsagligt for egne aktiviteter, men med mulighed for at udleje faciliteterne til menigheder, skoler og interesseorganisationer.

Lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan 99.06 Hvidekilde Lejrcenter Kagerup. Lokalplanarbejdet blev opstartet i 2005, mens offentliggørelsen af lokalplanen blev afsluttet i 2016. Lokalplanens hovedformål var, at skabe mulighed for et lejrcenter, som kunne sameksistere med det tilstødende parcelhusområde.

Ansøgning
Luthersk Missionsforening har i starten af 2016 præsenteret Gribskov Kommune for en 7-årig visionsplan for opgradering af de fysiske forhold ved Hvidekilde Lejrcenter. I forlængelse af visionsnotatet er der i marts 2017 søgt byggetilladelse til nedenstående elementer.

• nedrivning af faldefærdig bygning 7 (længst mod vest). Bygningen er pt afspærret med hegn.
• etablering af jordvold til støjafskærmning som erstatning for den støjafskærmning som bygning 7 hidtil har ydet.
• tilvejebringelse af flere, mindre værelser i forlængelse af bygning 2. Flere mindre værelser skal imødekomme forespørgslen på arrangementer for det segment, som typisk ønsker eget eller tomands-værelse, og som ikke ønsker at benytte sovesalene.
• udvidelse af eksisterende dagligstue i bygning 3
• etablering af overdækning med udendørs pejs i forlængelse af bygning 3
• tilbygning af 2 gruppelokaler til bygning 4
• etablering af mindre udekøkken/overdækning i forlængelse af bygning 4
• etablering af 100 m2 overdækning til udendørs aktiviteter i tilknytning til bygning 2. Bygningen er betegnet "Aktivitetshus" i ansøgningen.

Samlet set udnyttes kvadratmeterne fra bygning 7, som ønskes nedrevet, til aktivitetshuset, samt til at lave tilbygninger til hovedkomplekset, bestående af bygningerne 2, 3 og 4. De ansøgte ændringer er visualiseret i bilag 1, som også indeholder tegningsmateriale, samt den skriftlige ansøgning af 28.02.17 med tillæg af 08.03.17.

Dispensation
Der søges dispensation fra lokalplanens § 6.3, der siger følgende:
Facader skal fremstå pudsede og tagmaterialet skal være let og lavprofileret. Hverken tag eller facade må være af blanke eller stærkt reflekterende materialer.

Tilbygningen ønskes udført, så den passer til den eksisterende og meget markante, tidstypiske byggestil. De eksisterende bygningers ydre proportioner (bredde, højde og fagdeling) bibeholdes i tilbygningerne, men ydervæggene ønskes udført med træbeklædning for at markere skiftet mellem nyt og eksisterende byggeri. Tagbeklædning med tagpap bibeholdes for både nyt og oprindeligt byggeri, og fungerer som samlende element.

Støjvold
Lokalplanens § 7.4 siger:
I randzonen op mod nabobebyggelsen Skovbrynet kan terrænet reguleres med henblik på etablering af en støjvold. Volden skal udformes og beplantes i samråd med byrådet. Anlægget skal godkendes af byrådet.

Det er denne støjvold, der søges om at etablere

Naboorientering
På baggrund af ansøgningen er der udført naboorientering af alle ejendomme, der støder op til lokalplanområdet, samt af Grundejerforeningen Skovgården. I alt 17 naboer er blevet hørt individuelt, ud over grundejerforeningen. Grundejerforeningen Skovgården skal jf lokalplanens § 9.1 have projekt for støjvold forelagt til udtalelse forud for en eventuel byggetilladelse. Dette er ligeledes sket i naboorienteringen.

Der er kommet respons på naboorienteringen fra
-Grundejerforeningen Skovgården (medunderskrevet af hhv Kagerup Stationsvej 47 og 59)
-Ejer af Skovbrynet 22
-Ejer af Skovbrynet 26
-Kagerup Stationsvej 47
-Naturstyrelsen (som skovejer) har ingen bemærkninger til projektet.

De 4 første tilbagemeldinger kan ses samlet i bilag 2.

Generelt handler tilbagemeldingerne om, at naboerne er bekymrede for, hvorvidt ombygningerne medfører øget aktivitet og støj i lejren. Flere af svarene tilkendegiver, at de ikke mener bygningsudvidelsen og facader af træ kan rummes indenfor den nuværende lokalplan.

Ansøger har haft tilbagemeldingerne på naboorienteringen til kommentering. Ansøgers svar kan ses i bilag 3.

Vurdering
Der er behov for dispensation i forhold til træfacader, da lokalplanen foreskriver pudsede facader. Træfacader vurderes ikke er at være i strid med formål eller princip i lokalplanen.

Anbefaling
Det anbefales, at der gives byggetilladelse til det ansøgte, samt at der gives dispensation til at anvende træfacader på tilbygningerne, så nyt og oprindeligt byggeri kan skelnes fra hinanden. Dette vurderes at medvirke til at bevare stedets historie.


Lovgrundlag
Planloven LBK nr 1529 af 23/11/2015
Byggeloven LBK nr 1178 af 23/09/2016

Økonomi


Høring
Der er udført naboorientering i perioden 28.03.17-18.04.17.

Bilag
Bilag 1 Ansøgningsmateriale PMU 290517 dok nr 2017/07142 032

Bilag 2 Samlede naboorienteringssvar PMU 290517 dok nr 2017/07142 033

Bilag 3 Ansøgers tilbagemelding på naboorienteringssvar PMU 290517 dok nr 2017/07142 034


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at bemyndige administrationen til at

1. give tilladelse til nedrivning af bygning 7
2. give tilladelse til den ansøgte støjvold, på betingelse af, at den tilplantes med stikkende beplantning
3. give tilladelse til den ansøgte udvidelse af de bygningsmæssige rammer, på betingelse af, at centerets personkapacitet fastholdes som nuværende
4. give dispensation til træfacader på tilbygningerne

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning den 29-05-2017:
Udsættes mhp besigtigelse


Beslutning
1. - 4. Tiltrådt





143. Byggesag - Kirkestræde 5
021301 - 2015/39859

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Plan- og Miljøudvalget skal træffe beslutning om

1. byggetilladelse til facaden mod vest, gavltrekanter og vestvendt ovenlysvindue.
2. fastlæggelse af niveauplanet for den ansøgte carport på Kirkestræde 5.

Baggrund
Sagen har senest været behandlet på Plan- og Miljøudvalgets møde den 07.04.2017. Den blev begæret i Byrådet, og har været behandlet i Økonomiudvalg og Byråd den 24.04.2017.

Sagen er påklaget til :

• Statsforvaltningen af naboerne i Kirkestræde 3 og Klokkerstræde 4 fsva. byggetilladelsen.
• Planklagenævnet af Annisse Borger- og Grundejerforening idet de mener byggetilladelsen er i strid med lokalplanen.
• Planklagenævnet af ansøger i forhold til afslag på dispensationer fra lokalplan
• Statsforvaltningen af ansøger i forhold til tilbagekaldelse af oprindelig byggetilladelse og afslag på dispensationer.
• Ansøger har endvidere klaget til Planklagenævnet over byggetilladelse til Kirkestræde 2 (menighedshus), hvor der ved ombygning af tagetage er etableret ovenlysvinduer.

Klagesagerne er under behandling. Sagens forhold
Ad 1) Byggetilladelse til facade mod vest, gavltrekanter og vestvendt ovenlysvindue.
Kommunen gav den 03.05.2017, i overensstemmelse med Byrådets beslutning, afslag på dispensationer til den ansøgte facade mod vest, gavltrekanter og vestvendt ovenlysvindue. Bygherre har efterfølgende indsendt reviderede forslag med tegninger.

a. Facade mod vest
Det fremgår af lokalplanens § 8.5, at "Bygninger til beboelse skal opføres murede med pudset eller filset overflade. Facader skal fremstå overfladebehandlet (kalkes eller males) i farverne hvid eller i gule jordfarver (dannet ved tilslag af jernoxyd eller jernvitriol). Overfladen skal være mat."

Der kan ikke af lokalplanen udledes noget konkret om, hvilken størrelse glaspartier i facaderne der vil være i overensstemmelse med lokalplanen. Der er heller ikke regler i Bygningsreglementet, som regulerer dette.

Det fremgår af det reviderede forslag, at der er isat 2,8 m mur i vestfacadens ene ende. Vestfacadens øvrige vinduespartier udgør ca. 13 m. Der er dermed tale om, at ca. 1/5 af facaden er muret.

Det er administrationens vurdering, at den reviderede vestfacade ligger inden for det tilladte efter lokalplanen, fordi der ikke af lokalplanen kan udledes noget konkret om, hvilken størrelse glaspartier i facaderne, der vil være i overensstemmelse med lokalplanen.

b. Gavltrekanter
Det fremgår af lokalplanens § 8.8, at "Gavltrekanter kan tillades opført i træ, hvis de males i en mørk jordfarve eller sort". Bestemmelsen må læses i sammenhæng med § 8.5, hvorefter "Bygninger til beboelse skal opføres murede med pudset eller filset overflade." Det betyder, at gavltrekanter som hovedregel skal være murede, men undtagelsesvis kan tillades opført i træ.

Der kan ikke af lokalplanen udledes noget konkret om, hvilken størrelse glaspartier i gavltrekanterne, der vil være i overensstemmelse med lokalplanen. Der er heller ikke regler i Bygningsreglementet, som regulerer dette.

Det fremgår af det reviderede forslag, at halvdelen af gavltrekanterne er dækket af skodder med skråtstillede lameller i sortmalet træ. Hermed vil halvdelen af gavltrekanterne visuelt fremstå som udført i sort træ.

Det er administrationens vurdering, at de reviderede gavltrekanter ligger inden for rammerne af det efter lokalplanen tilladte, fordi lokalplanen ikke indeholder bestemmelser om vinduer, herunder vinduers størrelse og udformning, i gavltrekanterne.

c. Vestvendt ovenlysvindue
Ovenlysvinduer må, jf. lokalplanens § 8.12, ikke ”være bredere end vinduer i stueetagen og højst 2/3 af disse i højden.”

Det vestvendte ovenlysvindue er 2,65 m i højden, og vinduet i stueetagen nedenunder er 2,64 m i højden. Ovenlysvinduet er således højere end 2/3 af stueetagens vinduer.

Det fremgår af det reviderede forslag, at vinduet vil blive forsynet med en skodde med skråtstillede lameller i træ som klinkebeklædning. Herefter vil det vestvendte ovenlysvindue fremstå som 1,76 m i højden og dermed ligge inden for det med lokalplanen tilladte. Vinduet ovenover vil fremstå som et rytterlys, og rytterlys er ikke i strid med lokalplanen.

Det er administrationens vurdering, at det reviderede ovenlysvindue ligger inden for rammerne af det efter lokalplanen tilladte.

Ad 2) Niveauplan for carport
I forbindelse med den fornyede sagsbehandling af byggeriet på ejendommen Kirkestræde 5, har byrådet den 24.04.2017 besluttet, at der skal laves en ny vurdering af niveauplanet for den ansøgte carport.

Bygningsreglementets bestemmelser om niveauplan
En bygningshøjde måles fra naturligt terræn. For bebyggelse på skrånende terræn eller med større niveauforskelle skal der fastsættes et niveauplan - dvs. der fastlægges en kote (eller flere), hvorfra bygningens højde skal måles. Niveauplanet angiver ikke, hvor fx gulv eller sokkeloverkant skal placeres. Niveauplanet er alene udgangspunkt for højdemålingen.

Det fremgår af Bygningsreglementet (BR 15, Bilag B.1.1.4), at hvis der er skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle, måles højden fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af kommunen. Ved fastsættelsen skal kommunen inddrage hensyn til:

• Terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omkringliggende bebyggelse
• At der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund.

Niveauplan i forbindelse med den oprindelige byggetilladelse
I forbindelse med den oprindelige byggetilladelse var niveauplanet for carporten bestemt som et gennemsnit af de naturlige terrænkoter ved carportens fire hjørner. Niveauplanet ved den oprindelige byggetilladelse blev bestemt til kote 17.71.

Det er pga. carportens beliggenhed tæt på naboskel besluttet, at der skal indhentes oplysninger om koter på relevante naboejendomme til brug ved fastlæggelsen af niveauplanet i forbindelse med den fornyede sagsbehandling af carporten.

Niveauplan i forbindelse med fornyet sagsbehandling
I forbindelse med den fornyede sagsbehandling af carporten har kommunen vurderet, at det er nødvendigt at inddrage højde på naboejendommene Kirkestræde 2 og 3, for at kunne vurdere niveauplanet for carporten. Administrationen har modtaget oplysninger omkring koterne på naboejendommene Kirkestræde 2 og 3, og det er vurderet, at de markerede koter (se markeringerne på vedlagte bilag) skal benyttes i forbindelse med fastlæggelsen af niveauplanet for carporten sammen med koterne i de fire hjørner af bygningen. På denne måde bliver der både taget hensyn til terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omkringliggende bebyggelse samt taget hensyn til, at der skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for pågældende grund. Det er obligatorisk at inddrage disse to hensyn i henhold til beregningsreglerne for niveauplan ved skrånende terræn i bygningsreglementet.

Det er vurderet, at det er relevant at anvende 2 koter fra ejendommen Kirkestræde 3, som ligger lavere, samt 1 kote fra Kirkestræde 2, som ligger højere. Denne kote er relevant i forhold til tilkørselsforhold. Det er valgt at tage 2 koter fra ejendommen Kirkestræde 3, da langsiden af carporten går langs skellet af denne.

På baggrund af de nye oplysninger, vurderer administrationen at niveauplanet for carporten bør placeres i kote 17.59 - altså 12 cm lavere end det oprindelige niveauplan.

(18.37 + 17.84 + 16.11 + 18.00 + 18.24 + 17.6 + 17.0) / 7 = 17.59.

Partshøring
Administrationen har den 28.04.2017 fremsendt en partshøring, jf. forvaltningsloven, til naboerne på Kirkestræde 2 og 3 samt ejerne af Kirkestræde 5, som omhandler oplysninger til brug for fastlæggelsen af niveauplanet for carporten.
I partshøringen er det beskrevet, at administrationen umiddelbart vurderer, at niveauplanet for carporten skal fastlægges i kote 17.59 på baggrund af de 7 koter, som er udvalgt.

Administrationen har modtaget bemærkninger fra ejerne af Kirkestræde 2 og 3. Bemærkningerne er vedlagt som bilag.

Af bemærkningerne fremgår bl.a. følgende:
Fra Kirkestræde 2:

• Den anvendte model for fastlæggelsen af niveauplanet tager ikke i tilstrækkelig grad hensyn til terrænets fald på ejendommen.
• Den kongelige bygningsinspektør er ikke enig i, at den anvendte metode til at beregne en gennemsnitskote tager hensyn til terrænforholdene på de tilstødende grunde. Hvis gennemsnitsbetragtningen skal give mening i forhold til det skrånende terræn, bør der efter hans vurdering også skulle medtages en kote syd for carporten, som ligger lavere
• Den kongelige Bygningsinspektør konstaterer, at niveauplanet skal sænkes til under kote 16.50 før det vil nødvendiggøre ændringer af den carport, som er under opførelse. Han anbefaler dog stiftelsen at komme med indsigelser mod kommunens forslag til fastsættelsen af niveauplanet, idet niveauplanet muliggør evt. endnu højere fremtidigt byggeri på ejendommen.

Fra Kirkestræde 3:

• Carporten har en meget markant fremtoning og et ekstremt højt tag, men foreslås alligevel placeret tættest på deres grund. Naboerne mener ikke, at en traditionel kotebestemmelse bør anvendes, når bygningen skal placeres på grunden. Det er derfor ikke relevant at benytte 2 koter fra deres ejendom, som det er oplyst i partshøringsbrevet.
• Carporten fremstår sammen med hovedhuset som en mur på ca. 7 m, som er placeret på det højeste sted på grunden. Det er ikke rimeligt, at opføre sådan en bygning, så tæt på nabobebyggelse uanset kotefastlæggelse.
• Hensynet til vejens niveau er uden stor betydning, idet adgangen til ejendommen kan ske ved en nedkørsel. Dette ses på andre skrånende grunde.
• Nivellementet fra landinspektøren burde have været udarbejdet inden den oprindelige byggetilladelse blev meddelt, da man ville have opdaget terrænspringene på ejendommene.
• Det er forkert at anvende niveauplanet til udmåling for de skrå højdegrænseplaner, idet bygningen er placeret 2,5 m fra skel og er meget høj. Den bliver derfor til stor gene for dem.

Administrationens bemærkninger til de indkomne bemærkninger
Det er administrationens vurdering, at der i forbindelse med bemærkningerne ikke er fremkommet nye faktiske oplysninger, som medfører, at der skal benyttes andre koter i forbindelse med fastlæggelsen af niveauplanet for carporten end dem, som var oplyst i forbindelse med partshøringen.

Fastlæggelsen af niveauplanet skal ske ud fra bygningsreglementets bestemmelser. Bestemmelserne omkring højde og afstand til skel er reguleret i henholdsvis lokalplan og bygningsreglementet. Højden af carporten skal måles fra det fastlagte niveauplan.

Idet carporten er placeret mere end 2,5 m fra skel, skal den overholde de samme bestemmelser om højde som huset. Kommunen kan derfor ikke pålægge ejer, at carporten skal være lavere end 7,5 m målt fra det fastlagte niveauplan, når lokalplanen fastlægger en maksimal højde på 7,5 m, forudsat at det skrå højdegrænseplan er overholdt.

Vurdering og anbefaling
Byggetilladelse
Administrationen vurderer, at facaden mod vest, gavltrekanterne og vestvendt ovenlysvindue med de reviderede tegninger ligger inden for det med lokalplanen tilladte.

På baggrund af ovenstående anbefaler administrationen, at der gives byggetilladelse til de tre nævnte forhold.

Niveauplan
Administrationen vurderer, at de markerede koter på det vedlagte bilag skal benyttes som udgangspunkt i forbindelse med fastlæggelsen af niveauplanet for carporten sammen med koterne i de fire hjørner af bygningen. Hermed vil niveauplanet blive fastlagt til kote 17.59. På denne måde bliver der både taget hensyn til terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omkringliggende bebyggelse samt til, at der skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for pågældende grund.

I forbindelse med partshøringen er der indkommet bemærkninger fra naboerne på Kirkestræde 2 og 3. Administrationen vurderer dog, at der ikke er fremkommet nye faktiske oplysninger til sagen, hvorfor bemærkningerne ikke medfører en ændring af administrationens vurdering af fastlæggelsen af niveauplanet for carporten.

På baggrund af ovenstående anbefaler administrationen, at niveauplanet for den ansøgte carport placeres i kote 17.59.

Såfremt udvalget beslutter, at niveauplanet skal fastlægges til en lavere kote på baggrund af bemærkninger fra naboerne, skal der foretages en partshøring af ejendommens ejer inden denne afgørelse kan træffes.


Lovgrundlag

• Lov om planlægning, LBK nr. 1529 af 23.11.2015
• Byggeloven, LBK nr. 1178 af 23.9.2016
• Forvaltningsloven, LBK nr. 433 af 22.4.2014

Økonomi
Forsinkelsen af projektet på grund af tilbagekaldelsen af byggetilladelsen vurderes at udgøre et tab for bygherre. Hvis bygherre kræver erstatning og kan påvise et tab, vil kommunen være erstatningsansvarlig.

Ved krav om ændring af byggeriet ift. byggetilladelsen fra marts 2016 vil kommunen være erstatningsansvarlig, hvis bygherre kan påvise et tab.

Miljøforhold
Ikke relevant

Høring
Der har været foretaget partshøring af naboejendommen Kirkestræde 2 og 3 samt ejerne af Kirkestræde 5, jf. Forvaltningslovens § 19, vedrørende niveauplanet for carporten.

Bemærkningerne fra naboerne er vedlagt som bilag

Bilag
PMU 29-05-2017: Situationsplan med koter Dok. nr: 2015/39859 176

PMU 29-05-2017: Bemærkninger fra Kirkestræde 2 Dok. nr: 2015/39859 178

PMU 29-05-2017: Bemærkninger fra Kirkestræde 3 Dok. nr: 2015/39859 177

PMU 14-08-2017: Reviderede tegninger Dok nr. 2015/39859 191


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget,

1. at beslutte, at der kan gives byggetilladelse til facade mod vest, gavltrekanter og vestvendt ovenlysvindue i overensstemmelse med det reviderede materiale.
2. at beslutte, at niveauplanet for carporten fastlægges til kote 17.59

Beslutning
1. - 2.
For C, O og V (4)
Imod A og G (2)
Å undlod at stemme

Indstilling tiltrådt.

G og A begærede sagen i byrådet.




144. Byggesag - Ansøgning om dispensation fra lokalplan - Østre Alle 77F
030342 - 2017/17560

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning.

Der ansøges om tilladelse til at opføre et nyt enfamiliehus på ejendommen Østre Alle 77F. Det ansøgte enfamiliehus forudsætter dispensation fra lokalplan 315.09.

Baggrund og sagens forhold
Ansøgning
Gribskov Kommune har den 31.05.2017 modtaget en principiel ansøgning angående dispensation fra lokalplan 315.09.

Der ansøges om tilladelse til at opføre et nyt enfamiliehus på ejendommen. I følge ansøgningen har det ansøgte enfamiliehus et etageareal på 165 kvm. Derudover ønskes der opført en carport på 42 kvm og en overdækning på 10 kvm. Der opføres ikke et affaldsrum i forlængelse af udhuset. Skorstenens længderetning er drejet i forhold til skorstenene på de eksisterende huse i lokalplanområdet.

Tegningsmateriale, visualiseringer og dispensationsansøgninger er vedlagt i bilag.

Af dispensationsansøgningen fremgår det bl.a.

• De nye ejere ønsker at sidebygningen mod syd bliver 1 m bredere, så der kan skabes en bedre indretning og udnyttelse af huset - Rummene får en mere optimal størrelse. Derudover bliver udhuset større, så det bliver mere anvendeligt.
• Ansøger mener, at formålsparagraffen er overholdt, idet det arkitektoniske udtryk vil blive overholdt, da huset opføres med præcis de samme materialer som beskrevet i lokalplanen. Formgivningen af de 2 huskroppe, design af vinduer m.v. er også i overensstemmelse med den beskrevne arkitektur. Ansøger mener derfor, at husets særegne arkitektoniske kvaliteter, farve- og materialevalg er identiske med de øvrige 5 huse i bebyggelsesplanen/lokalplanen.
• Ansøger oplyser, at bebyggelsesprocenten for ejendommen vil være lavere end den gennemsnitlige bebyggelsesprocent i området. Derudover vil bebyggelsesprocenten for ejendommen være lavere end de generelle bestemmelser i bygningsreglementet.

Lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan 315.09 - lokalplan for boliger ved Østre Alle i Gilleleje.

Lokalplanen har til formål, at sikre

• at lokalplanområdets boligbebyggelse har et fælles arkitektonisk udtryk både hvad angår udformning, materiale- og farvevalg
• at der opføres en bolig og carport m.m. på matrikel 89 uf, Gilleleje, som i sin arkitektur er i overensstemmelse med den godkendte bebyggelsesplan for området.
• at sikre at om- og tilbygninger sker i overensstemmelse med husenes egen arkitektur

Lokalplanens § 6.1 bestemmer, at den kommende bolig på matrikel 89 uf, Gilleleje by, Gilleleje, skal opføres indenfor byggefelt, som vist på bilag 2

Boligen skal opføres efter de på bilag 3 viste principper.

Lokalplanens § 6.1.1 bestemmer, at boligen består af 2 bygningskroppe, henholdsvis hovedhus og del af sidebygning.

Boligen skal opføres i 1 etage med bruttoetageareal på 152 kvm

Sidebygningen skal - udover boligdelen - også indeholde carport, udhus og affaldsrum.

Sidebygningen skal opføres i direkte tilknytning til hovedhuset enten mod syd eller nord.

Lokalplanens § 6.1.2 bestemmer, sidebygningen skal- udover boligdelen- indeholde en carport og udhus på 35 kvm, samt affaldsrum på 2 kvm, indenfor byggefeltet, som vist på bilag 3.

Lokalplanens § 7.1.2 bestemmer: Skorstenen skal udføres i blank mur i koksgrå teglsten og placeres som vist på bilag 3. Af bilag 3 fremgår det, at skorstenen skal være placeret vinkelret på huset - skorstenens langside skal "stikke ud fra huset".

Derudover har lokalplanen i § 6 nærmere bestemmelser omkring byggeriets materiale- og farvevalg.

Planlovens bestemmelser
Planlovens § 19 bestemmer, at kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan eller en plan m.v., der er opretholdt efter § 68 stk,. 2, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, jf. dog §§ 5u og 40.

Det betyder, at det ikke er muligt at meddele dispensation til en anvendelse, som er i strid med formålet og anvendelsesbestemmelserne i en lokalplan.

Naboorientering
Administrationen har den 08.06.2017 sendt et naboorienteringsbrev til de omkringliggende ejendomme jf. Planlovens § 20.
Naborienteringen er sendt til brugere og ejere af ejendommene:
Østre Alle 77E, 77G, 77H, 77K og 79 A ( ejendomme som er omfattet af lokalplan 315.09)
Østre Alle 83A, 77C og 77D.

Der er indkommet bemærkninger fra ejeren af Østre Alle 77 D. Af bemærkningerne fremgår det bl.a. at hun vil blive berørt af byggeriet, og at byggeriet vil tage hendes udsigt. Derudover fremgår det af bemærkningerne, at hun mener, at byggeriet vil bryde med bebyggelsens helhedsindtryk. Bemærkningerne er vedlagt som bilag

Derudover har ejerne af Østre Alle 77 K og 77 H oplyst, at de ikke har bemærkninger til projektet.

Vurdering og anbefaling
Det er administrationens vurdering, at der kan meddeles dispensation til det ansøgte projekt, idet det ansøgte projekt er i overensstemmelse med lokalplanens formål og anvendelsesbestemmelser - dog ikke placeringen af skorstenens længderetning.

Administrationen vurderer, at det ansøgte projekt udføres med samme arkitektoniske udtryk som de eksisterende enfamiliehuse i området, selvom sidebygningen bliver udvidet med 1 m i bredden. Administrationen vurderer, at udvidelsen på 1 m i bredden ikke medfører, at det ansøgte enfamiliehus får et andet arkitektonisk udtryk, idet det overordnede bygningsudtryk er fastholdt.

Derudover er det administrationens vurdering, at placeringen af sidebygningen, herunder carporten er underordnet for den samlede bebyggelsesplan, da der i forvejen ikke er en ensartet placering for sidebygningerne.

Administrationen vurderer endvidere, at den ansøgte skorsten vil bryde med det arkitektoniske udtryk, som er ved bebyggelsen, idet skorstenene på enfamiliehusene er en markant bygningsdel, som er med til at definere det arkitektoniske udtryk af bebyggelsen.

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at der meddeles dispensation fra lokalplanen til det ansøgte projekt, dog ikke placeringen af skorstenen, idet det vurderes at være i overensstemmelse med lokalplanens formål og intentioner. Det er vurderet, at det ansøgte ikke vil bryde med det fælles arkitektoniske udtryk for boligbebyggelsen, idet det ansøgte opføres med samme arkitektoniske udtryk og samme materialer.

Administrationen anbefaler, at der ikke skal meddeles dispensation til skorstenens placering - med skorstenens længderetning placeret ved facaden, - idet det vil bryde med det fælles arkitektoniske udtryk for boligbebyggelsen, idet skorstenen på de andre bygninger i lokalplanområdet, er placeret med skorstenens længderetninger placeret vinkelret på facaden.


Lovgrundlag
Planlov, LBK nr. 1529 af 23.11.15: Omfattet af lokalplan 315.09

Økonomi
Sagen har ingen bevillingsmæssig konsekvens

Høring
Der er i forbindelse med sagsbehandlingen foretaget naboorientering af de omkringliggende ejendomme jf. Planlovens § 20.

Såfremt det besluttes, at der skal meddeles afslag på det ansøgte projekt på baggrund af svarene fra naboejendommene, skal der foretages en partshøring af ejeren inden afslag meddeles jf. Forvaltningslovens § 19.


Bilag
PMU 14-08-17: tegningsmateriale og dispensationsansøgning dok nr 2017/17560 018

PMU 14-08-17: bemærkninger fra nabo dok nr 2017/17560 019


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at der meddeles dispensation fra lokalplan 315.09 § 6.1 til placeringen uden for byggefeltet og
2. at der meddeles dispensation fra lokalplan 315.09 § 6.1.1 til et bruttoetageareal for enfamiliehuset på 165 kvm og
3. at der meddeles dispensation fra lokalplan 315.09 § 6.1.2 til en carport med integreret udhus på 42 kvm og en overdækning på 10 kvm. Der meddeles herunder dispensation til ikke at etablere et affaldsrum i udhuset.
4. at der meddeles afslag på dispensation fra lokalplan 315.09 § 7.1.2 til at placere skorstenens længderetning ved husets facade

Beslutning
1. - 4. Ikke tiltrådt





145. Byggesag - Nyt sommerhus - Teilmanns Alle 2C
013768 - 2017/03127

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning.

Der søges om byggetilladelse til opførelse af et sommerhus på Teilmanns Alle 2C. Sommerhuset er udenfor byggeretten, da det samlet har en højde på 5,5 meter, og da dele af facaden mod Villingebæk Strandvej syner af at være i to etager. Der skal derfor foretages en helhedsvurdering.

Baggrund og sagens forhold
Teilmanns Alle 2C er en ubebygget grund, som er beliggende mellem Teilmanns Alle og Villingebæk Strandvej. Der ønskes opført et sommerhus på 130 m², på den del af grunden som ligger ud mod Villingebæk Strandvej. (se tegninger bilag 1 Tegninger).

Grunden har skrånende terræn, og der skal fastlægges niveauplan. I perioden fra den 4. august til 14. august vil ejer have opsat en målepind, som viser den ønskede højde på byggeriet.

Ansøgningen
Bebyggelsen på ejendommen Teilmanns Alle 2C placeres i den nordlige del af grunden ud mod Villingebæk strandvej. Derfor er det relevant at sammenligne projektet, med ejendommene langs Villingebæk strandvej.

Sommerhuset er med skrå tag hældning, så den ønskede facade er 5,5 meter ud mod Villingebæk Strandvej. Langsiden ind mod naboen Villingebæk Strandvej 551, vil have en facadehøjde på 3 meter og en taghøjde på 3,85 meter.

Den del af bygningen som ligger ud mod Villingebæk Strandvej har forskudt plan, hvoraf 12,5 m² er hævet og med en karnap.

Projektet i forhold til området
Området langs Villingebæk Strandvej er primært sommerhus bebyggelse (med undtagelse af Villingebæk Strandvej nummer 508, som har helårs status). Området er præget af sommerhuse af blandet karakter. Her findes sommerhuse i et plan, sommerhuse med udnyttet tagetage og kviste og enkelte sommerhuse i 2 plan. Bebyggelsen i området er generelt af ældre karakter, dog med enkelte til- og ombygninger af nyere dato, bilag 2 oversigtskort viser oversigt over området fremsendt af ansøger.

Området ved Teilmanns Alle er et mere klassisk sommerhusområde med huse, som er i et plan og med saddeltag.

Ansøger har redegjort for, at det ansøgte projekt tager udgangspunkt i, at ejendommen er placeret i mellem to forskelligartet sommerhusområder. Den høje lodrette facade på 5,5 meter ligger ud mod Villingebæk Strandvej, hvor sommerhusene har et mere blandet udtryk. Ned langs grunden mod Teilmanns Alle 2C falder højden på byggeriet og langsiden, som ligger ind mod Villingebæk Strandvej 551 er med saddeltag og har en højde på 3,85 meter, samt en facade højde på 3 meter.

Projektet i forhold til byggeretten
I følge bygningsreglementet kapitel 2.2.3.3 for sommerhuse i sommerhusområdet gælder følgende:

• Maksimalt etageantal: 1
• Maksimal højde: 5 meter til tagryg og 3 meter for facade langs mindst en langside.

Der findes hverken i byggeloven eller planloven en definition på begrebet etage eller etageantal og derfor vil det være en konkret vurdering når et byggeprojekt er atypisk i forhold til den generelle bygningsmasse.

Da der er et højt niveauskift og en karnap, for den del af huset som ligger ud mod Villingebæk Strandvej, vurderes dele af denne facade at fremstå i 2 plan.

Helhedsvurdering
Ved en helhedsvurdering skal projektet vurderes ud fra følgende 6 punkter:

1. Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse.
2. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige området eller til det, der tilstræbes i området.
3. Der skal sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener i forhold til nabogrunde.
4. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse.
5. Der skal sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for ejendommens brugere, herunder personer med handicap, og redningsberedskab, og der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer.
6. Ved bebyggelse i randen skal der sikres, at bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse.

Partshøring
Projektet er sendt i partshøring hos følgende naboer:
Villingebæk Strandvej 502
Villingebæk Strandvej 551
Villingebæk Strandvej 553
Bemærkninger vedlagt som bilag 3 Bemærkninger fra Villingebæk Strandvej 551 og 553.

Administrationens vurdering.
Det ansøgte projekt kræver en helhedsvurdering. De afgørende punkt i helhedsvurderingen er i den konkrete sag punkt 2 og 3.

Punkt 2 - området: Følgende argumenter kan indgå i vurderingen:

• Kommunens praksis i forhold til at tillade højere byggeri i sommerhusområder er restriktiv
• At byggeriet i sit udtryk prøver at tilpasse sig de to områder, som ejendommen har tilknytning til.
• Naboejendommen mod vest er højere. Der er kælder, stueplan og udnyttet tagetage med karnapper. På den ene karnap mod nord er der en lille altan, der kan bruges til ophold.
• Naboejendommen mod øst har kælder og overstiger ikke 5 meter.
• De bebyggelser der på Villingebæk Strandvej i nærheden umiddelbart overstiger 5 meter er primært med saddeltag og derfor vil den lodrette facade skille sig ud.
• De ejendomme, der overstiger 5 meter er ikke nye
• Overskridelsen på 0,5 meter i sig selv bryder ikke med områdets karakter. Der findes andre eksempler på lodrette facader (Villingebæk Strandvej 551 og 555), men højden på disse huse er under 5 meter.
• Syner af to etager: Hvis man har en facadehøjde på 5 meter, kan man inden for byggeret lave loft til kip, eller lave en høj hems. Derfor vurderes det for acceptabelt at give tilladelse til en høj facade, selv om dele af den fremstår som to etager. Reelt er det kun en etage, den er blot med forskudt plan i forhold til det eksisterende hus. Ansøger oplyser, at de vil bruge frirum under det høje plan til opbevaring af cykler og båd.
• Konklusion: Der er således argumenter både for og imod at give en byggetilladelse på baggrund af en helhedsvurdering til det konkrete projekt.

Punkt 3 - skygge - indblik:

• Det er kun en lille del af huset, der har en højde, der er højere end byggeretten. Denne del er placeret længst mod nord mod Villingebæk Strandvej. Derfor vurderes skyggevirkning ikke at være højere end hvad man kan forvente i området.
• Fra den høje del af byggeriet planlægges kun vindue mod nord, hvilket begrænser potentielle indbliksgener for de umiddelbare naboer.
• Indbliksgener vurderes på den baggrund ikke at være større end hvad man kan forvente for området.

Administrationen har ikke modtaget det endelige tegningsmateriale. Det foreliggende materiale vurderes at være tilstrækkeligt til, at udvalget kan træffe en beslutning. Hvis udvalget beslutter at der kan gives byggetilladelse, skal ansøger indsende detaljeret materiale.


Lovgrundlag
Byggeloven LBK nr 1178 af 23/09/2016
Bygningsreglement 2015 (BR15)


Økonomi


Høring
Ansøgningen har været i partshøring fra den 07.07.2017 til den 28.07.2017.
Administrationen har ikke modtaget det endelige tegningsmateriale. Hvis sagen fortsætter, vil det i forbindelse med byggesagsbehandlingen blive vurderet, om der er behov for en supplerende partshøring.

Bilag
Bilag 1 Tegninger 2017/03127 071

Bilag 2 oversigtskort 2017/03127 072

Bilag 3 Bemærkninger fra Villingebæk Strandvej 551 og 553 2017/03127 073


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte:

1. At der på baggrund af en helhedsvurdering kan gives byggetilladelse til det ansøgte projekt eller
2. At der på baggrund af en helhedsvurdering ikke kan gives byggetilladelse til det ansøgte projekt

Beslutning
Udsat med henblik på besigtigelse






146. Byggesag - Tårnuglevej 3 - Påtale af deklaration i forhold til facadehøjde
026744 - 2017/17066

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Der søges om byggetilladelse til at opføre en tilbygning på 149 m² til eksisterende sommerhus på 50 m², samt en integreret garage på 35 m². Den samlede bebyggelsesprocent bliver på 15 %. Der søges om facadehøjde på 3 meter.

For ejendommen gælder en deklaration med bestemmelse om, at bygningens facade ikke må overstige 2,8 meter målt fra terræn.

Baggrund
Ejer har søgt om byggetilladelse med anmodning om at fravige tinglyst deklaration. Tilbygningen ønskes opført med facadehøjde på 3 meter. I deklarationens punkt 6 står at 'Ingen bygning må opføres med større højde end 2,8 m fra terræn til den linie hvor ydervæg og tagflade mødes. Tage må ikke have en hældning på over 45 grader, dog således at bygningens højde ikke må overskride 5 m regnet fra terræn til kip'.Se bilag 1, ansøgning om dipsensation.

Terrænet på ejendommen er skrånende og derfor er der lagt et niveauplan, hvorfra facadehøjden måles. På den ønskede tilbygning bliver facadehøjden 3 meter.

Gribskov Kommune er påtaleberettigede. Udstykningsdeklarationen fra 1961 tæller ca. 50 matrikler

Naboorientering
Projektet har været sendt i naboorientering hos 6 naboer og hos grundejerforeningen. Indsendte bemærkninger er som følgende (de fulde bemærkninger kan ses i bilag 2 og i bilag 3 ses ansøgers svar på de indkommende bemærkninger):

• 3 naboer havde ingen bemærkninger til det fremsendte projekt
• 1 nabo havde positive bemærkninger til det fremsendte projekt og mener, at det overordnede udtryk er velkomment i området
• 1 nabo havde bemærkninger i forhold til facade mod nord, som primært bestod af glas og har derfor modsat sig dispensationen.
• Grundejerforeningen er imod projektet, de mener at projektet vil tilsidesætte områdets karakter af små lave sommerhuse.

Tidligere sager i området
Der er inden for samme deklaration gennem de senere år blevet bygget en del nye sommerhuse, herunder nogle hvor deklarationens bestemmelse om facadehøjde ikke er blevet påtalt efter en konkret vurdering i de enkelte sager.

Senest kan nævnes Tårnbakken 30, hvor byrådet den 30.05.2016 har besluttet ikke at påtale deklarationen. I denne sag er der bilagsmateriale, der viser fotos af billeder fra området, hvor der er huse med højere facadehøjde end det deklarationen foreskriver. Det ønsket projekt i forhold til området
Området omkring Tårnuglevej 3 er kuperet og har tideligere været præget af små klassiske sommerhuse. Der her dog gennem de sidste 15 år været en udvikling i området, som går i retning af større sommerhuse med et mere forskelligartet udtryk.

I ansøgningen tilkendegives det, at de med det ansøgte projekt ønsker at falde ind i det klassiske udtryk med et sommerhus med sadeltag, hvoraf den samlede højde mål fra niveauplan til tagryggen er på 4,6 meter og en facadehøjde på 3 meter.

Projektet i forhold til byggeretten
I følge byggeretten jf. bygningsreglementet 2015 kapitel 2.2 gælder følgende for sommerhuse i sommerhusområder:

• Bebyggelsesprocent på 15 %
• Maksimalt etageantal: 1
• Maksimal højde: 5 meter til tagryg og 3 meter for facade langs mindst en langside.

Det ansøgte projekt overholder byggeretten og holdes sig under de tilladte højder.

Forslag til lokalplan for sommerhusområdet
Grundejerforeningen Avlegård arbejder på en lokalplan som kan erstatte de deklarationer som er i området.

Administrationens vurdering
Der er tidligere givet tilladelse til at hæve facadehøjden på andre ejendomme i området, og projektet er inden for byggeretten, som gælder hvis deklarationen ikke påtales.

Administrationen anbefaler derfor, at kommunen ikke håndhæver deklarationen i den konkrete sag.


Lovgrundlag


Økonomi


Høring
Ansøgningen har været i naboorientering fra den 14.06.2017 til den 28.06.2017.

Bilag
Bilag 1 tegningsmateriale 2017/17066 039

Bilag 2 Bemærkninger fra naboorientering 2017/17066 037

Bilag 3 ansøgers svar på bemærkninger 2017/17066 036



Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte

1. at deklarationens pkt. 6 om facadehøjde ikke påtales i denne sag.

Beslutning
1.
For: A, C, G og V (5)
Imod: O og Å (2)

Indstilling tiltrådt




147. Nedlæggelse af eksisterende bolig - Hellebjergvej 25A
004358 - 2017/16203

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Ejer af Hellebjergvej 25 A har ansøgt om at nedrive to bygninger på sin ejendom, hvoraf den ene bygning er registreret som stuehus. Dermed er der tale om nedlæggelse af en bolig i landzone, som er omfattet af boligreguleringsloven.

Sagen forelægges, da det er udvalgets kompetence at give samtykke til nedlæggelse af en bolig i henhold til boligreguleringsloven.

Baggrund
Oplysninger om ejendommen og boligens anvendelse

Ejendommen Hellebjergvej 25 A er beliggende i landzone.
Ejer har ansøgt om at nedrive et stuehus og en driftsbygning.

På ejendommen findes på nuværende tidspunkt 2 boliger, idet kommunen i december 2014 udstedte en byggetilladelse til at indrette en bolig nr. 2 i en overflødig driftsbygningen på ejendommen. Ejer har taget "bolig nr. 2" i brug som stuehus, så det oprindelige stuehus står tomt.

Der vil derfor fortsat være en bolig på ejendommen efter nedrivning af de ansøgte bygninger.

Ejer oplyser at det oprindelige stuehus samt driftsbygningen, der ønskes nedrevet, er i meget dårlig stand. Begge bygninger har råd i spær, fugt i væggene, ingen isolering og hullet stråtag.

Ejendommen er omfattet af fredningen for Rusland og Pandehave Å. Fredningens formål er at sikre de landskabelige værdier og befolkningens adgang, ligesom de biologiske og landskabelige værdier skal bevares og fremmes, og det samme gælder landskabets kulturhistoriske indhold.

Oversigtskort samt situationsplan over bygningerne fremgår af bilag.

Retsgrundlaget
Der er to lovgivningsområder, som har betydning for beslutningen. Det er planloven og boligreguleringsloven.

Gribskov Kommune har vedtaget, at boligreguleringslovens kapitel II-V, herunder VII om bopælspligt, er gældende i kommunen. Det kræver derfor en tilladelse efter boligreguleringsloven at nedrive og dermed nedlægge boligen, jf. boligreguleringslovens § 46, stk. 1.

Planloven har forrang for boligreguleringsloven. Dette betyder, at der ikke kan træffes en afgørelse efter boligreguleringsloven, som strider mod planloven. Det er ikke i strid med planloven at nedlægge en bolig i landzone, idet anvendelsen vil blive mindre intensiv. Nedlæggelse af en bolig kræver ikke en landzonetilladelse.

Ejendommen er endvidere beliggende i et fredet område. Selve bygningerne er ikke fredet, jævnfør fredningens formål.

Samtykke eller afslag
Det kræver Kommunens samtykke at nedlægge en bolig, jf. boligreguleringslovens § 46.

Beslutningen skal træffes på baggrund af et konkret individuelt skøn for hver enkelt ejendom. I skønnet kan følgende lovlige kriterier indgå:

• hensynet til at sikre boliger til boligsøgende i Kommunen
• hensynet til ejerens interesse i at nedlægge/nedrive boligen
• den særlige planlægningsmæssige interesse, som er tilstede, når nedlæggelse af boligen flugter med den overordnede planlægning for området: I dette tilfælde er nedlæggelsen af boligen i overensstemmelse med interesserne for området, både i forhold til beliggenheden i landzone samt i fredningen for Rusland og Pandehave Å.

Kommunen kan kun nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbolig er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen, jf. boligreguleringslovens 51, stk. 2. Der skal konkret og individuelt være behov for at kunne disponere over boligen til boligsøgende inden for 6 uger.

Boligbehovet
Overordnet set må det lægges til grund, at Gribskov Kommune mangler boliger i forhold til den efterspørgsel, som kommunen generelt oplever fra bl.a enlige forsørgere og flygtninge.

Vurdering og anbefaling
Nedlæggelse af de konkrete bygninger, hvoraf den ene er bolig, vurderes at være i overensstemmelse med planlovens bestemmelser. I landzone ønskes generelt så lidt bebyggelse så muligt, for at bevare det åbne land. Nedrivningen af bebyggelsen er ikke i strid med områdets fredning.

Yderligere har boligen en karakter og beskaffenhed som betyder, at kommunen, ifølge administrations vurdering, ikke vil kunne tilbyde boligen til de boligsøgende persongrupper.

Det indstilles derfor til Plan- og Miljøudvalget, at der gives samtykke til nedrivning og nedlæggelse af bolig.


Lovgrundlag
§§ 45-52 i Lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015.

Bekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 med senere ændringer om planlægning (Planloven)

Overfredningsnævnets afgørelse af 28. oktober 1992 om fredning af arealer langs Pandehave Å.

Økonomi

Beslutningen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Bilag
Bilag 1: Hellebjergvej Oversigtskort PMU 14082017. Dok nr. 2017/16203 008

Bilag 2: Hellebjergvej Situationsplan PMU 14082017. Dok nr. 2017/16203 009


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at:

1. Bemyndige administrationen til at give tilladelse til nedrivning, og dermed nedlæggelse, af boligen.

Beslutning

1. Tiltrådt

148. Dispensation lokalplan - Midlertidig dispensation til anvendelse af køkken - Laugøvej 1A
022002 - 2017/09814

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Sagen omhandler anvendelsen af køkken i børnehave til at lave mad til salg i realskolens bod.

Sagen har tidligere været behandlet på møde den 29.05.2017. Med ændring af planloven er det muligt at give en midlertidig dispensation fra en lokalplan selv om dispensationen er i strid med formålet i lokalplanen. Derfor forelægges sagen igen.

Baggrund
Beslutning ved sidste møde
Ved sidste udvalgsmøde den 29. maj 2017 besluttede Plan- og Miljøudvalget ikke at tiltræde administrationens punkt 1:

1. at der ikke meddeles dispensation fra lokalplanens anvendelsesbestemmelser til at levere mad til Realskolens bod

Der blev dog ikke taget stilling til, hvad der i stedet skal besluttes, når indstillingen ikke tiltrædes.

Sagen skal derfor behandles igen angående det forhold, som omhandler, at der produceres og leveres mad til Realskolens bod.

På mødet den 29.05.2017 besluttede Plan- og Miljøudvalget endvidere, at der skal meddeles dispensation fra lokalplanen til at sælge mad til forældrene i børnehaven. Denne dispensation er meddelt administrativt den 03.07.2017.

Lokalplanens bestemmelser
Ejendommen er omfattet af lokalplan 512.15 for daginstitution ved Laugøvej.

Lokalplan 512.15 for daginstitution ved Laugøvej i Helsinge har til formål:

• at give mulighed for etablering og eventuel senere udvidelse af en daginstitution med tilhørende udearealer og parkeringsarealer,
• at sikre hensigtsmæssige adgangsforhold til lokalplanområdet,
• at sikre et sammenhængende arkitektonisk udtryk i byggeriet,
• at sikre en grøn karakter for de ubebyggede arealer,
• at sikre det planlagte boligområde vest og nord for lokalplanområdet mod støjgener fra børnehaven.

Lokalplanens § 3.1:
Området må kun anvendes til offentlige formål som daginstitution, herunder børnehave og vuggestue, samt lege- og opholdsarealer og administration i tilknytning hertil.

Partshøring til ejeren
Administrationen har i forbindelse med henvendelsen fremsendt en partshøring til ejendommens ejer angående sagen jf. Forvaltningenslovens § 19. Partshøringen skal sikre, at sagen er fuldt belyst inden der træffes afgørelse.

Ejers svar på partshøringen
Administrationen har den 25.04.2017 modtaget svar fra ejendommens ejer angående anvendelsen af køkkenet. Svaret på partshøringen er vedlagt som bilag.

Af svaret fremgår det, at der ikke er et eksternt køkken tilknyttet køkkenet på Laugøvej 1A. Derudover fremgår det, at der først og fremmest laves mad til børnehavens børn og arrangementer i børnehaven. Sekundært laves der mad til skolens bod, for at udnytte den overskudskapacitet, der er. Efter forespørgsel fra forældre, er det muligt, at bestille og købe dagens ret med hjem. Dette er tænkt som en service til forældrene og har et meget beskedent omfang.

Ejer oplyser, at de mener, at det er i overensstemmelse med lokalplanen, når de laver mad til skolens bod.

Planlovens bestemmelser efter den 15.06.2017
Planloven er blevet ændret, herunder bestemmelserne i § 19, som omhandler dispensationsmulighederne. Ændringerne er trådt i kraft den 15.06.2017.

Planlovens § 19 bestemmer, at kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan eller en plan m.v., der er opretholdt efter § 68 stk,. 2, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, eller tidsbegrænses til maksimalt 3 år, dog 10 år for studieboliger jf. dog §5u, § 36 stk. 1, nr 18 og § 40.

Det betyder, at det ikke er muligt at meddele dispensation til en anvendelse, som er i strid med anvendelsesbestemmelserne i en lokalplan, hvis anvendelsesbestemmelserne er tydelige og er en del af planens principper.

Planloven giver dog nu mulighed for at give midlertidig dispensation til anvendelser, som ikke er i overensstemmelse med lokalplanens principper. Den midlertidige dispensation kan gives for en periode på maksimalt 3 år. Derefter skal der søges og meddeles dispensation på ny, når de 3 år er gået, hvis man ønsker at fortsætte anvendelsen.

Administrationens anbefaling og vurdering
Administrationens vurdering
På baggrund af ejerens svar på partshøringen, vurderer administrationen i denne sag, at anvendelsen af køkkenet - levering af mad til Realskolens bod, ikke er i overensstemmelse med lokalplanens anvendelsesbestemmelser, hvor det er beskrevet, at ejendommen skal anvendes til offentlige formål som daginstitution, herunder børnehave og vuggestue, samt lege- og opholdsarealer og administration i tilknytning hertil. Administrationen vurderer ikke, at der er grundlag for at udvide anvendelsesområdet til et bredere offentligt formål.

Den beskrevne anvendelse af køkkenet vil derfor kræve en dispensation fra lokalplanens anvendelsesbestemmelser.

Administrationen vurderer, at der ikke kan meddeles permanent dispensation til at producere/levere mad til Realskolens bod, idet det er i strid med lokalplanens anvendelsesbestemmelser, som er en del af lokalplanens principper. At køkkenet er egnet til en større madproduktion end nødvendigt for børnehaven, medfører ikke at anvendelsen til andet en daginstitution er lovlig i forhold til lokalplanens bestemmelser. At det er samme ejer, kan ikke begrunde, at børnehaven kan producere mad til skolen.
Det vurderes, at produktion af mad til Realskolen ikke vil adskille sig fra produktion til andre skoler, plejehjem mv. Administrationen vurderer, at der vil være tale om en take-away forretning.

Den nye lovændring af Planlovens § 19 giver dog mulighed for at meddele en midlertidig tidsbegrænset dispensation til anvendelsen - til at producere/levere mad til Realskolens børnehave. Denne kan dog maksimalt gives til en periode på maksimalt 3 år. Herefter vil sagen skulle behandles igen.

Såfremt Plan- og Miljøudvalget ønsker at imødekomme anvendelsen, hvor der produceres- og leveres mad til Realskolens bod, vurderer administrationen, at det vil være en god løsning med den midlertidige dispensation, idet denne beslutning vil være i overensstemmelse med Planlovens bestemmelser og ligge indenfor lovgivningens rammer for dispensationsmulighederne.


Lovgrundlag
Planlov, LBK nr. 1529 af 23.11.15: Omfattet af lokalplan 512.15

Økonomi


Høring
Partshøring til ejeren
Administrationen har i forbindelse med henvendelsen fremsendt en partshøring til ejendommens ejer angående sagen jf. Forvaltningenslovens § 19. Partshøringen skal sikre, at sagen er fuldt belyst inden der træffes afgørelse.


Bilag
PMU 14-08-17: ejerens svar på partshøring dok nr 2017/09814 013


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at der meddeles midlertidig dispensation ( 3 årig) fra lokalplanens anvendelsesbestemmelser til at levere mad til Realskolens bod

Beslutning

1.
A, C, G, O og V (6) stemte for
Å undlod at stemme

Indstilling tiltrådt





149. Dispensation til hestehold på Bygaden 27-29, Søborg, Gilleleje
001841 - 2017/16864

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en afgørelse.

Der søges om dispensation til hold af op til 3 heste på ejendommene Bygaden 27 - 29, Søborg, 3250 Gilleleje.

Baggrund
Der er den 27.05.2017 søgt om dispensation til hold af 2 - 3 heste på Bygaden 27-29, 3250 Gilleleje (bilag 1). Ansøgere har overtaget ejendommen den 01.06.2017 og oplyser, at ejendommen er købt udelukkende med henblik på at kunne holde heste.

Ejendommen er beliggende i landzoneområde, som ved lokalplan 44.5 er udlagt til boligformål. Det betyder, at det som udgangspunkt i henhold til miljøaktivitetsbekendtgørelsen ikke er tilladt at holde heste, men at kommunen har mulighed for at give dispensation.

Beskrivelse af faktuelle forhold
Det oplyses, at staldbygningen vil blive etableret i dele af den eksisterende carport samt redskabsrum. Det er altså ikke nødvendigt at opføre yderligere bygninger på grunden til dyreholdet.

Der vil ikke blive tale om etablering af møddingsplads på ejendommen. Ansøger oplyser, at husdyrgødning efter udmugning vil blive transporteret til nærliggende gård ifølge allerede indgået aftale med gårdejer. Der vil i forbindelse med dyreholdet blive oprettet fold på grunden. Bilag 2 viser det areal, som ønskes anvendt til hestehold.

Administrationens sagsbehandling og vurdering
Administrationen har foretaget besigtigelse af ejendommen. Der er gennemført naboorientering på tre uger med frist for udtalelse til den 20.06.2017.

Høringsmaterialet er sendt til 15 naboejendomme samt Søborg Bylaug. Inden fristens udløb indkom der i alt fem relevante udtalelser.

• Søborg Bylaug var først forbeholdne, men er vendt tilbage og bakker op om ansøgning.
• To naboer er positive og støtter projektet.
• Nabo, der ligger nærmest stalden er imod dispensation, da de vurderer, det vil give dem gener.
• En nabo, hvis ejendom grænser op til del af foldareal er imod.

Naboudtalelser fremgår af bilag 3 (administrationens kommentarer til udtalelserne er indskrevet med blå skrift).

Såfremt Plan- og Miljøudvalget beslutter at give dispensation, vil der efterfølgende skulle gives landzonetilladelse. Den allerede gennemførte naboorienteringen kan endvidere anvendes som grundlag for vurdering af landzonetilladelse.

Udtalelser blev videresendt til ansøger til kommentering (bilag 4). Administrationen har jf . bilag 3 forholdt sig til de indkomne udtalelser ud fra gældende miljølovgivning og er fortsat positivt indstillet overfor ansøgningen. Ved meddelelse af dispensation vil der blive stillet vilkår til sikring af, at ansøgte forhold ikke vil være til risiko for forurening eller til gene for omgivelserne, herunder vilkår om

• Dyreholdets størrelse
• Opbevaring og bortskaffelse af husdyrgødning fra stald
• Placering af foldarealer ift. naboskel - begrænsning af arealet
• Fluebekæmpelse
• Opbevaring af foder ift. skadedyr
• Lugt, støv og støj

Idet det ansøgte kan anerkendes ud fra de miljømæssige forhold, vurderes det at være i overensstemmelse med planlovens landzonebestemmelser. Arealanvendelsen i sig selv er fortsat at betragte som en grønning, og der sker ingen landskabelig ændring. Der vil alene blive tale om ændret anvendelse af eksisterende bygning fra garage- til staldformål, hvilket vurderes at kunne fremmes med en landzonetilladelse.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at der meddeles dispensation og dermed gives tilladelse til det ansøgte.


Lovgrundlag
Jf. § 8 i BEK nr. 467 af 23.05.2016 (Miljøaktivitetsbekendtgørelsen) er hestehold i områder i landzone, der ved lokalplan er udlagt til boligformål som udgangspunkt ikke tilladt. Dog kan kommunen dispensere fra forbudet i henhold til Miljøaktivitetsbekendtgørelsens § 8, stk. 3.

Økonomi


Miljøforhold
Det er administrationens vurdering, at det ansøgte forhold ikke vil give anledning til forurening eller være til væsentlig gene for omgivelserne. Ved evt. meddelelse af dispensation stilles der vilkår til sikring af dette.

Høring
Der er foretaget tre ugers naboorientering (inkl. Søborg Bylaug) fra den 30.05.2017 til den 20.06.2016 i henhold til Miljøaktivitetsbekendtgørelsens § 8, stk. 3.

Bilag
Bilag 1 PMU 14-08-17 Ansøgning om dispensation Dok.nr. 2017/16864 031

Bilag 2 PMU 14-08-17 Kortmateriale Dok.nr. 2017/16864 032

Bilag 3 PMU 14-08-17 Naboudtalelser Dok. nr. 2017/16864 033

Bilag 4 PMU 14-08-17 Ansøgers kommentarer til naboudtalelser Dok.nr. 2017/16864 034


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte

1. at der meddeles dispensation til hold af op til 3 heste på ejendommene

Beslutning
Udsat med henblik på besigtigelse.





150. Landzonesag: Bygning til entreprenørvirksomhed - Frederiksværkvej 82
018984 - 2017/00260

Sagsfremstilling
Introduktion til sagen
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning om eventuel landzonetilladelse.

Der søges om en ny erhvervsbygning til entreprenørvirksomhed. Kompetencen til at træffe beslutning herom ligger hos Plan- og Miljøudvalget, da der ikke hidtil har været registreret bygninger til virksomheden på ejendommen, og der således principielt er tale om etablering af nyt erhverv i ny bygning.

Da bygningen erstatter gamle bygningsdele, og da anvendelse af ejendommen til erhverv er foregået upåtalt i mellem 12 og 30 år, herunder entreprenørvirksomheden, anbefaler administrationen at give tilladelse til det ansøgte.

Områdets karakter og plangrundlag
Frederiksværkvej 82 er en beboelsesejendom på 6420 m2, hvor der er en bolig foruden et antal uregistrerede udhusbygninger, der nedrives i forbindelse med det nye projekt.

Ejer oplyser, at ejendommen gennem mange år har haft erhverv tilknyttet, herunder de seneste 12 år en entreprenørvirksomhed indenfor jordstabilisering.

Der er ingen beskyttelsesinteresser udpeget for området i kommuneplanen. Ejendommen ligger som et langstrakt areal mellem 2 veje, og der er god tilkørselsmulighed. Der er ingen umiddelbare landskabelige værdier eller en områdemæssig karakter, som ændres væsentligt ved det ansøgte.

Sagens forhold
Tegnestuen Nordkysten har på vegne af ejer søgt om at opføre en erhvervsbygning på 439 m2. Projektet indebærer nedrivning af eksisterende udlænger og opførelse af en samlet bygning med det formål at hjemtage analyseopgaver samt at få bedre rammer til en specialiseret del af ejers entreprenørvirksomhed. Nyt erhvervsbyggeri til en entreprenørvirksomhed kræver landzonetilladelse.

Eksisterende udhus/ladebygning samt mindre overdækninger m.v. nedrives, i alt 257 m2. I stedet opføres en længebygning på 13 x 30 meter på det hidtil bebyggede areal. Bygningen opføres med murede facader og hårdt tag af bølgeeternit eller tegl.

Der bliver et indskudt dæk i den ene ende, hvor der indrettes kontorfaciliteter. Herudover skal bygningen rumme laboratoriefunktion til jordanalyser med 2 personer tilknyttet, og der er plads til teknisk servicering af virksomhedens specialiserede materiel, sådan som det allerede i dag sker på ejendommen. Der vil således være uændret transport af maskiner/materiel til og fra ejendommen, men en forventet løbende tilgang af mindre varebiler med små jordprøver.

En mindre del af bygningen vil kunne anvendes til eksempelvis privat bil samt til udhusformål for ejendommens beboere, men bygningen bliver samlet set opført som erhvervsbygning til de nævnte behov.

Der forventes ikke ydre oplag til virksomheden.

Vurdering og anbefaling
Der er tale om en ejendom, der ligger mellem 2 veje og som er visuelt præget heraf. Arealet, hvor bygningen placeres, er anvendt til gårdsplads/bygningsnære arealer og er spredt bebygget med udhusbygninger.

Administrationen vurderer, at den ønskede bygning vil understøtte den fungerende virksomhed uden væsentlig øget aktivitet og med bygningsmæssig tilpasning uden visuel ændring af ejendommens areal. Der lægges vægt på, at der med virksomhedens karakter og bygningens størrelse ikke bliver tale om væsentlig synlighed i landskabet og dermed ikke et anlæg, der skæmmer området eller ændrer markant på ejendommens fremtræden.

Ejendommen bør ikke ændre karakter til egentlig erhvervsejendom, og det anbefales derfor, at muligheden for oplag og bygningsmæssig udvidelse begrænses.

Administrationen anbefaler en landzonetilladelse til den ansøgte bygning på følgende vilkår, der skal tinglyses:
-at der ikke etableres ydre oplag til entreprenørvirksomhed.
-at der ikke sker bygningsmæssig udvidelse af entreprenørvirksomhed.


Lovgrundlag
Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune

Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.

Høring
Sagen har været i naboorientering i 14 dage. Der er alene indkommet en positiv tilkendegivelse.


Bilag
Bilag 1: Helsingevej Oversigtskort PMU 29052017 Dok nr. 2017/12863 005

Bilag 2: Helsingevej Situationsplan PMU 29052017 Dok nr. 2017/12863 006

Nedenstående bilag erstatter de oprindelige bilag.
Bilagene er udleveret på mødet 14.08.2017 og tilføjet dagsordenen ved protokollering.

Fr.værkvej 82 Oversigtskort PMU 14082017 Dok. nr. 2017/00260 026

Fr.værkvej 82 Sit.plan og facader PMU 14082017 Dok. nr. 2017/00260 027


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

1. at der kan gives landzonetilladelse til opførelse af en samlet erhvervsbygning, og
2. at der stilles ovennævnte vilkår for tilladelsen.

Beslutning
1. - 2. Tiltrådt





151. Landzonesag: Indretning af cafe og gårdbutik samt permanente Haver til Maver - Holløse Gade 21
020374 - 2015/29621

Sagsfremstilling
Introduktion til sagen
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning om eventuel landzonetilladelse.

Ejer ønsker at indrette gårdbutik og café i eksisterende bygnings boligareal. Endvidere ansøger ejer om at få det midlertidige projekt med skolehaverne Haver til Maver gjort permanent. Kompetencen til at træffe beslutning om ændret arealanvendelse og nyt erhverv ligger hos Plan- og Miljøudvalget.

Ejendommen har i en årrække været drevet som et mindre landbrug, hvor en del af aktiviteterne er rettet mod besøgende udefra via Haver til Maver. Det bemærkes, at Byrådet har bevilget økonomisk støtte til projektet i 2017 og 2018. Administrationen anbefaler, at der gives tilladelse til det ansøgte.

Områdets karakter og plangrundlag
Ejendommen Holløse Gade 21, Rabarbergaarden, er en landbrugsejendom på 4 ha i udkanten af landsbyen Holløse. Der er registreret en bolig på 310 m2, og herudover er der givet byggetilladelse til to driftsbygninger, en lade/stald på 192 m2 samt et produktionshus på 87 m2 til opbevaring og forarbejdning af afgrøder. Ejendommens jorder grænser mod øst og syd til såvel byzone som sommerhusområde. Mod nord grænser jorderne til det åbne land.

Ejendommen ligger i kystnærhedszonen, og en del af ejendommen er ifølge kommuneplanen udpeget som særligt værdifuldt landbrugsjord, mens det øvrige areal er landbrugsinteresseområde. Jorden er delvist udpeget som muligt område for friluftsanlæg; zone 2. Her kan der ifølge kommuneplanen bl.a. etableres naturskoler under hensyntagen til områdets landskabs-, kultur- og naturværdier. En del af skolehaverne 'Haver til Maver' ligger inden for denne udpegning.

Sagens forhold
Der søges om følgende forhold, som kræver landzonetilladelse:

• Indretning af gårdbutik
• Indretning af café med udendørs serveringsterrasse
• Lovliggørelse af øget parkeringsareal
• Permanente skolehaver under 'Haver til Maver'

Ansøger beskriver baggrunden for projektet som et ønske om at fastholde de små landbrug ved at tænke i 'mer-brug'. Ved at integrere primær fødevare- og foderproduktion med afledte aktiviteter såsom forsyning til lokalområdet, undervisning i skolehaver og mødested både for lokale og andre, skabes der et aktiv for lokalsamfundet.

Nye aktiviteter
Der søges om ændret anvendelse af 126 m2 beboelsesareal i ejendommens vestvendte længe. Ud over toiletfaciliteter indrettes der en gårdbutik på 50 m2 med salg af varer, der har ophav i gårdens jordbrug samt det, der forarbejdes af lokale producenter i ejendommens produktionshus.

Endvidere indrettes der café på 60 m2 med servering af ovennævnte produkter. Her skal være mulighed for at opleve fødevarernes vej fra jord til bord. Der bliver plads til 40 siddende gæster. Cafeen tænkes også anvendt til mødearrangementer, kurser, foredrag m.m. Ejerne ønsker også selv at holde foredrag om økologi, bæredygtig husholdning og lignende, og der er planer om folkekøkken-aftener.

Udendørs vil der være servering på nyt terrasseområde langs nordlængen, orienteret mod folde og markarealer, samt på et areal afskærmet af produktionshus og drivhus. Adgang til både café og butik sker fra nordsiden af ejendommen ad sti langs have og folde. Parkeringspladsen ved markvej ind til 'Haver til Maver' er udvidet mod syd langs ejendommens interne adgangssti til cafe/butik, så der i dag er plads til 35 biler. Adgang fra syd vil alene være for vejens ejere (de 2 gårde) og brugere (blød trafik fra Frugthaven) samt for varelevering og renovation.

Fortsættelse af skolehaver
Rabarbergaarden har et arealudlæg til projekt 'Haver til Maver' på ca. 0,75 ha. Det indeholder skolehaver, 2 skure til opbevaring og muldtoilet, 5 bålkomfurer samt et bevægelsesområde med stubbe og stammer. Herudover indgår ejendommens øvrige natur- og kulturarealer som sanseoplevelsesområde.

Projektet 'Haver til Maver' er et landsdækkende koncept, der sætter naturen på skoleskemaet og dyrker aktiv og oplevelsesbaseret undervisning i haven, i skoven, ved vandhullet og i udekøkkenet. I haven lærer eleverne at dyrke grøntsager med landmanden i klassens egen skolehave. Der er givet tilladelse til aktiviteten som et midlertidigt projekt frem til årsskiftet 2016-17 med vilkår om, at der efterfølgende skal søges om landzonetilladelse, hvis projektet ønskes gjort permanent.

Samlet påvirkning
Ejer forventer besøgende både i form af lokale handlende, folk på udflugt til gården, forskellige brugere af cafeen samt de fast tilknyttede skoler og institutioner. Hertil kommer initiativer med primært lokalt orienterede events, udleje til virksomheder der ønsker et lokale til workshops, temadage m.v. Et bud på antal besøgende årligt er 2600 besøgende børn tilknyttet haverne samt yderligere op til 5000 gæster. (Det svarer i gennemsnit til 21 besøgende om dagen, men reelt med et større besøgstal i sommersæsonen).

Åbningstiderne er sæsonbestemt, og bliver i udgangspunktet kl. 8.30 - 22, med hovedparten af besøgende i sommerperioden. Juni til august er der åbent alle ugens dage, og herudover er der ønske om varierende åbningstider, som er afspejlet i forslag til vilkår nedenfor. Det er et ønske at kunne bruge cafeen som kursus- eller mødelokale for virksomheder eller for Rabarbergårdens egne foredrag, lokale arrangementer m.v.

Skolehaverne besøges i skolernes åbningstid primært mellem 8.30 og 12.30 på hverdage, koncentreret i perioden april til oktober. Alle børnene kommer på besøg 4 gange i perioden 1. maj-1. juli samt 4 gange i perioden 14. august-14. oktober. I sommerferieperioden vil der komme besøg af børnehaver samt af forældre og skolebørn med det formål at passe haverne. Skolerne booker sig ind med et maks antal på 50 børn ad gangen.
De fleste klasser kommer med tog og er gående fra Gribskovbanen, og institutionsbørn kommer primært med bus til parkeringspladsen.

Vurdering og anbefaling
Nabobemærkninger og partsbemærkninger samt administrationens vurdering af disse fremgår af bilag 3.

Administrationen vurderer på baggrund af det fremsendte, at de ønskede aktiviteter samlet set kan indpasses uden væsentlig øget påvirkning af lokalområdet. Der lægges vægt på, at indretning af café og butik sker ved udnyttelse af eksisterende bygning, samt at skolehaverne er en fortsættelse af tidligere godkendt arealanvendelse og med fysiske rammer for aktiviteten. Dermed sker der ingen visuel ændring i landskabet.

Haver til Maver er et tiltag, der understøtter læring udenfor klasseværelset, og dermed har et element af samfundsmæssig interesse.

Et terrasseareal nord for bygningerne understøtter cafévirksomheden og er placeret 50 m fra nærmeste bolig, der har indkig til stedet. Parkeringsareal og adgangsvej er placeret sådan, at tilgang til ejendommen berører færrest muligt.

Det skønnes, at ejendommen som landbrugsejendom kan rumme konceptet skolehaver som en del af den jordbrugsrelaterede virksomhed. Endvidere skønnes det, at café- og butiksvirksomheden med udgangspunkt i ejendommens egen produktion bør fremmes, når ejendommens størrelse og karakter tages i betragtning. Multifunktionaliteten bør fremmes indenfor rimelige rammer på dette sted, hvor en del af aktiviteterne relateres til det tilstødende landsbymiljø.

Administrationen kan anbefale landzonetilladelse til det ansøgte på følgende vilkår, der skal tinglyses:

1. at udvidelse af skolehaveareal og opførelse af nye eller udvidelse af eksisterende skure hertil vil kræve fornyet landzonesagsbehandling
2. at kundeparkering relateret til skolehaver, café og butik sker på egen grund via den angivne indkørsel mod nord
3. at der i skolehaverne må være max 50 børn ad gangen. Besøg af grupper kan ske på hverdage i formiddagstimerne mellem kl. 8.30 og 12.30, i perioden 1. maj til 14. oktober
4. at der ikke må spilles musik udendørs eller for åbne vinduer i cafeen
5. I højsæsonen juni-august er åbningstiden i cafe/butik alle dage i tidsrummet kl. 8.30 til 22.00. I lavsæsonen januar-påske kan cafeen holde åbent hverdage kl. 9-17 til afholdelse af forskellige arrangementer i form af workshops, temadage m.v. Hertil kommer mulighed for afholdelse af enkeltstående, lejlighedsvise arrangementer i weekender eller i aftentimer frem til kl. 22, op til 8 aftenarrangementer og 4 weekendarrangementer pr. måned. Resten af året kan cafe/butik holde åbent fredag-søndag kl. 8.30-22.00. Herudover kan der holdes åbent på hverdage kl. 9-17 til afholdelse af forskellige arrangementer i form af workshops, temadage m.v.

Lovgrundlag
Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune


Økonomi
Projekt Haver til Maver indgår i Gribskov Kommunes Budget 2017-20. Der er i både 2017 og 2018 afsat 0,7 mio kr. til projektet.


Miljøforhold


Høring
Sagen har været i naboorientering i 14 dage. Der er indkommet bemærkninger fra 7 naboer samt fra nabo-grundejerforeningen. Sammenfatning af bemærkninger, ansøgers partsbemærkninger samt administrationens vurdering fremgår af Bilag 3.


Bilag
Bilag 1: Holløse Gade Oversigtskort PMU 14082017 Dok nr. 2015/29621 049

Bilag 2: Holløse Gade Situationsplan PMU 14082017 Dok nr. 2015/29621 050

Bilag 3: Notat om nabobemærkninger PMU 14082017 Dok nr. 2015/29621 035


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

1. at der gives lovliggørende landzonetilladelse til indretning af café og gårdbutik, herunder mulighed for at anvende cafeen til temadage, workshops og lignende,
2. at der gives lovliggørende landzonetilladelse til det ansøgte parkeringsareal,
3. at der gives landzonetilladelse til permanente skolehaver under Haver til Maver, og
4. at der stilles de nævnte vilkår for tilladelsen.

Beslutning
Udsat med henblik på besigtigelse





152. Aflysning af Byplanvedtægt nr. 1 af 1966 for Tisvilde-området. Endelig vedtagelse.
01.02G00 - 2016/03645

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet.

Sagen omhandler beslutning om aflysning af Byplanvedtægt nr. 1 HK for Tisvilde-området samt tillæg 1.

Baggrund
Planområdet omfatter et fuldt udbygget område med ca. 700 ejendomme og ca. 1200 ejere. Byplanvedtægten sætter unødige begrænsninger for byggeri i dag. Derfor fraviger kommunen allerede i dag håndhævelse af nogle af planens bestemmelser om eksempelvis bebyggelsesprocent og taghældning. Byplanvedtægten aflyses for at få mere tidssvarende administrationsgrundlag i området. Administrationsgrundlaget bliver dermed alene kommuneplanen og bygningsreglementet, samt eventuelle tinglysninger på den enkelte ejendom.

Forslag til aflysning af byplanvedtægten har været i høring i perioden fra den
24.03.2017 til den 29.05.2017.

Indlæg i høringsfasen
Der indkom i alt 8 skriftlige indlæg i høringsfasen. To af disse indeholder indsigelser til aflysningen af byplanvedtægten, blandt andet fra grundejerforening "Grundejerforeningen for Tisvilde & Omegn". Indsigelserne går på, at kommuneplanrammerne yder en for utilstrækkelig og udetaljeret planlægning for området. Her peges eksempelvis på højde på huse, afstand til skel samt regler for hegn. De frygter, at en aflysning kan medvirke til svækkelsen af ”det unikke Tisvildeleje”. Tre af indlæggene er positive overfor ophævelsen.

Administrationens vurdering
Administrationen vurderer, at indsigelserne har flere gode pointer. Dog er der samlet set mere tungtvejende grunde for at ophæve byplanvedtægten frem for at bevare den.

Byplanvedtægten indeholder i dag ingen bestemmelser for regulering af hegn, og det er derfor stærkt begrænset, hvad aflysning af byplanvedtægten ændrer i forhold til praksis, jf bilag 2.

Desuden er samtlige af områderne, der i dag er omfattet af byplanvedtægten, dækket af kommuneplanrammer, som i nogen udstrækning regulerer blandt andet antal boliger per ejendom (én i sommerhusområder) og indeholder bestemmelser om hegn.

At ophæve byplanvedtægten vil medføre mere lempelige bestemmelser for arealanvendelsen i området, men vil være med til at sikre mere tidssvarende og ensartede regler og rammer. Administrationen vurderer, at dette kan være med til at lette plan- og byggesager for både borgere og kommune uden væsentlig risiko for uhensigtsmæssige følgevirkninger for området. Kommunen kan dog også modsætte sig tiltag eller nedlægge forbud om nødvendigt.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at Byplanvedtægt nr. 1 for Tisvilde-området aflyses.


Lovgrundlag
Lov om planlægning, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Lov om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger nr. 668 af 08.06.2017
Byplanvedtægt nr. 1 af 1966 for Tisvilde-området

Økonomi
Sagen har ingen direkte økonomiske konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Kommunen har truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke skal miljøvurderes.
Afgørelsen og begrundelsen blev i henhold til § 4 i miljøvurderingsloven annonceret på kommunens hjemmeside den 24.03.2017.

Høring
Planforslaget var i henhold til § 24 i planloven i høring i perioden fra den
24.03.2017 til den 29.05.2017.

Bilag
Bilag 1 PMU 14-08-2017. Vurdering af indsigelser og bemærkninger. Dok.nr. 2016/03645 056.

Bilag 2 PMU 14-08-2017. Forsalg til Aflysning af Byplanvedtægt nr. 1 Dok.Nr. 2016/03645 054.


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet:

1. at aflyse Byplanvedtægt nr. 1 for Tisvilde-området

Beslutning
1.
For: C, O og V (4)
Imod: Ingen
Undlod at stemme: A, G og Å (3)

Anbefales tiltrådt





153. Forslag til Lokalplan 315.19 for hotel og boliger ved Vesterbrogade i Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
012497 - 2017/07639

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet med henblik på godkendelse af Forslag til Lokalplan 315.19 til offentlig fremlæggelse.

Plan- og Miljøudvalget besluttede den 29.05.2017 at udsætte behandling af sagen, ind til der er afholdt et borgermøde. Borgermødet afholdes den 07.06.2017, dvs. efter at dagsorden til Plan- og Miljøudvalgets og Økonomiudvalgets møder er udsendt. Essens af drøftelserne på borgermødet vil derfor blive forelagt på de to udvalgs møder, så de kan indgå i udvalgenes behandling af sagen

Plan- og Miljøudvalget besluttede den 12.06.2017 at udsætte behandling af sagen for at få præciseret andel af ferielejligheder i lokalplanforslagets delområde 3 og 4. Det forelagte planforslag er udarbejdet i tæt samarbejde med køber.

Lokalplanens baggrund og formål
Det oprindelige plejehjem og tidligere rådhus - også kaldet "Pyramiden" og "Det Gamle Rådhus" på Vesterbrogade i Gilleleje har i de senere år været anvendt til bibliotek, museum og andre offentlige, kulturelle formål og til foreningslivet i Gilleleje.

Ejendommen har været udbudt til salg, og Byrådet har i december 2016 godkendt en betinget købsaftale, der forudsætter, at der udarbejdes et kommuneplantillæg og lokalplan før salget kan gennemføres.

Parallelt med dette forslag til lokalplan 315.19 er der ligeledes udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg nr. 10. Dette kommuneplantillæg behandles som særskilt punkt på dagsordenen.

Køber ønsker at ombygge de eksisterende bygninger til badehotel med konferencefaciliteter, restaurant, wellness og spa samt mulighed for etablering af lejligheder til ferieformål. Herudover ønsker køber, at der kan opføres nyt byggeri på ejendommen, placeret mellem det gamle plejehjem og Vesterbrogade. Dette byggeri skal kunne rumme hotelfunktioner, lejligheder til ferieformål eller boliger.

Lokalplanområdet
Lokalplanområdet er beliggende i det centrale Gilleleje, i området vest for bymidten.
Lokalplanområdet grænser mod syd op til Vesterbrogade, mod øst og vest op til eksisterende boligområder og mod nord afgrænses området af den åbne grønne kile, der strækker sig ned til kysten mod nord. Hele den grønne kile er omfattet af landskabsfredning, der skal fastholde kilen som åbent, grønt område og sikre at der er udsyn til Kattegat.
Lokalplanens område er ca. 7.650 m2.

Luftfotoet viser afgrænsningen af lokalplanens område. I dag hører bygningerne og det grønne område mod nord sammen som én samlet ejendom. Med salget og gennemførelse af lokalplanen frastykkes bygningerne og området længst mod syd. Kommunen vil fortsat eje den nordlige del med den grønne kile ned til kysten.


Lokalplanens indhold
Lokalplanen udlægger området til hoteldrift med dertil naturligt tilhørende faciliteter (så som restaurantion med udeservering, spa-wellness, konferencefaciliteter m.v., herunder selskabslokaler og kursusfaciliteter).

De to eksisterende hovedbygninger (det gamle rådhus samt det tidligere plejehjem, dog eksklusiv pyramidetilbygningen) skal begge så vidt muligt bevares i deres ydre udtryk. Der kan foretages justeringer, herunder etableres altaner samt kviste på begge sider af bygningen, såfremt det vurderes at justeringer ikke bidrager negativt til hovedindtrykket.

Lokalplanen åbner op for, at der kan opføres ny bebyggelse, både som tilbygning til de eksisterende bygninger, men også som selvstændig ny bebyggelse i området.

Lokalplanen skal sikre, at området fremstår som et samlet hele, hvor de eksisterende bygninger og ny bebyggelse får en visuel, funktionel og æstetisk sammenhæng.

Lokalplanen fastlægger placering af bebyggelse med byggefelter. Byggefelterne angiver også, hvor mange etager man kan bygge hvor.

For det samlede lokalplanområde fastsættes det maksimale etageareal til 5420 m²
Det eksisterende byggeri er i dag ca. 3360 m2

I lokalplanen varierer den maksimale bygningshøjde og det maksimale etageantal.
Dels varierer højden i det eksisterende byggeri, og dels ønskes det nye byggeri ved Vesterbrogade holdt lavere end den oprindelige, karakteristiske bebyggelse.

For det gamle plejehjem fastsættes, at den maksimale bygningshøjde er 13,5 m og det maksimale etageantal er 3½. (Det vil sige 3 etager og udnyttelig tagetage)
For det gamle rådhus, 13,5 m og 2 etager og for øvrigt byggeri 11,5 m og 2 etager, dog er der med byggefelter flere steder sat begrænsning til at byggeri maks. må være 1 etage.
Tage kan udføres med følgende materialer: tegl (rød, brun, sort), tagpap (sort), zink eller som grønt tag (mos, sukkulent, græs eller lignende). Tagets hældning i forhold til det vandrette plan skal være mellem 2° og 65° grader.

Facader kan udføres med følgende materialer: tegl, blank mur (pudset eller vandskuret), træ, eternitbeklædning, hulplader, metalplader, glas (herunder glaspartier) eller en kombination af disse.

Vejadgang skal ske fra Vesterbrogade, og den eksisterende offentlige stiforbindelse fra Vesterbrogade til det grønne område mod nord skal fastholdes

Den eksisterende indgang til 'Det gamle plejehjem/Pyramiden' er sænket under terrænniveau. Lokalplanen giver mulighed for, at der kan udføres terrænregulering, således at der kan etableres indgang til det nye hotel, samt etableres parkerings- og opholdsområde i et terrænniveau der ligger under det omkringliggende terræn.

En del af lokalplanområdet er omfattet af fredning. Ansøger ønsker at kunne opføre en mindre tilbygning til restaurant indenfor det fredede område. Dette vil kræve, at Fredningsnævnet giver dispensation til byggeriet. Gribskov Kommune har i samarbejde med køber fremsendt ansøgning om dispensation til Fredningsnævnet, for at denne særskilte proces kan køre parallelt med lokalplanprocessen. Fredningsnævnet oplyser at de forventer at træffe en afgørelse efteråret 2017.

Forslag til lokalplan nr. 315.19 kan ses i bilag 1.

Præciseringer i forhold til tidligere forelagt planforslag (maj/juni)
På baggrund af Plan- og Miljøudvalgets ønske om præcisering af 12.06.2017 om at få præciseret andel af ferielejligheder i lokalplanforslagets delområde 3 og 4, er der sket følgende præciseringer:

Lokalplanens formålsbestemmelser §1.1, 1. pkt., er justeret således, at boliger til "ferieformål" flyttes hen sidst i sætningen og det er gjort mere tydeligt, at den primære funktion er hoteldrift.

Lokalplanens anvendelsesbestemmelser (§3.1) er konsekvensrettet jf justering af §1, og der er tilføjet en såkaldt kompetencenorm (ny §3.2), der præciserer at Byrådet efter en konkret vurdering, kan give tilladelse til at der indrettes ferielejligheder i de to hovedbygninger. Dog gælder det, at mindst 50% af bruttoetagearealet på Det gamle plejehjem skal fungere som hotel.

Desuden er der i planforslagets redegørelse indarbejdet tekst med oplysning om, at der vil blive tinglyst en deklaration på ejendommen om, at op til 50% af hovedbygningens bruttoetageareal i delområde 3 og hele bruttoetagearealet i delområde 4 med Byrådets tilladelse vil kunne omdannes til ferielejligheder fra 2025. (Se i øvrigt særskilt punkt på den lukkede del af dagsordenen).

Justeringerne i forhold til det i maj/juni forelagte planforslag, fremgår af dokumentet (bilag 1).

Screening for miljøvurdering
Der er udarbejdet miljøscreening i henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). På baggrund af miljøscreeningen vurderer administrationen, at planen ikke skal miljøvurderes. Begrundelsen herfor er, at der er tale om en mindre udbygning af lokal karakter, og der ikke er fundet forhold af væsentlig miljømæssig betydning.

Screening for miljøvurdering kan ses i bilag 2

Delegation
Byrådet har i nogle tilfælde mulighed for at delegere beslutningskompetencen i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplaner til udvalg eller administrationen. Byrådet har 31.08.2015 besluttet principper for delegation i forbindelse med lokalplanlægning i Gribskov Kommune.

Da der parallelt med udarbejdelsen af lokalplanforslaget udarbejdes kommuneplantillæg, og da arealet indgår i kommunalt salg, skal plangrundlaget godkendes af Byrådet.

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at Forslag til lokalplan 315.19 godkendes til offentlig fremlæggelse, og at der ikke skal laves en miljøvurdering af planforslaget


Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Lov om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger nr. 668 af 08.06.2017
Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), lovbekendtgørelse nr. 448 af 10.05.2017,
Kommuneplan 2013-25 Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune

Miljøforhold
Miljøforhold er vurderet i henhold til miljøvurderingsloven.


Høring
Lokalplanforslaget vil efter godkendelse blive sendt i offentlig høring i mindst 8 uger, jf Planlovens § 24

Bilag
Bilag 1 - Forslag til lokalplan 315.19 for hotel og boliger ved Vesterbrogade i Gilleleje. Dok.nr. 2017/07639 065

Bilag 2 - Miljøscreening af forslag til kommuneplantillæg nr. 10 og forslag til lokalplan 315.19. Dok.nr. 2017/07639 047


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at godkende forslag til Lokalplan 315.19 til offentlig fremlæggelse,
2. at godkende at planforslaget ikke skal miljøvurderes

Beslutning
1. - 2.
For: A, C, O og V (5)
Imod: Ingen
Undlod at stemme: G og Å (2)

Anbefales tiltrådt.





154. Forslag til Lokalplan 512.18 for boligområde ved Møllebakken i Helsinge - godkendelse til offentlig fremlæggelse
01.00G00 - 2017/00468

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet. Sagen omhandler godkendelse af forslag til Lokalplan 512.18 for boligområde ved Møllebakken i Helsinge til offentlig fremlæggelse.

Baggrund
Byrådet godkendte 06.03.2017 salget af noget af området kaldet Møllebakken i Helsinge til opførsel af ca. 110 almene boliger og ca. 40-50 privat ejede boliger, som led i at understøtte det boligstrategiske mål om at skabe varierede boformer og tiltrække flere borgere. For at realisere projektet, skal der udarbejdes nyt plangrundlag.

Plan- og Miljøudvalget igangsatte 24.04.2017 udarbejdelse af forslag til lokalplan for Møllebakken.

Der er i forbindelse med salget lagt op til, at området fortættes med byggeri af bymæssig karakter, med et indbydende og levende byrum, der er med til at styrke forbindelsen mellem gadekæret og området omkring Rådhuset og Kvickly.

Beskrivelse af området
Møllebakken er et centralt beliggende område i Helsinge, der ligger i direkte tilknytning til byens handelsliv i bymidten.

Møllebakkeområdet grænser op til meget centrale og velbesøgte områder i bymidten, herunder gadekæret mod nord, torvet og gågaden i det nordøstlige hjørne, Frederiksborgvej mod øst og området mod syd med Rådhuset og Kvickly. Der findes allerede i dag flere små stræder, der forbinder Møllebakkeområdet med gadekæret og Frederiksborgvej. Projektområdet er afgrænset af vejene: Vestergade mod nord, Frederiksborgvej mod øst, Rådhusvej mod syd og Rundinsvej mod vest.

Området består af matriklerne 12ø, 7bq, 7ck, 7ab, 7ah, 12m, samt del af 7000v alle Helsinge By, Helsinge og udgør samlet ca. 17.000 m2.


I dag er der i den sydlige del en græsklædt bakke, der blandt andet rummer en skulpturpark. Bygningsmassen inden for projektområdet er i dag varieret, både hvad angår udtryk, stil og arkitektonisk værdi. Generelt fremstår projektområdet som et bagsideareal. En meget forskelligartet brug og ikke mindst en bred vifte af brugere bidrager til, at området i dag er et aktivt område i byen.

Lokalplanens formål og indhold
Området udbygges med ca. 14.000 etagemeter boliger som henholdsvis rækkehuse og etagehuse i forventelig op til 4 etager med udnyttet tagetage, eventuelt med tagterrasse. Området forventes udbygget med en blanding af private og almene boliger.

Som besluttet af PMU 24.04.2017 har lokalplanen til formål:

At sikre, at der opføres både almene og private boliger:
I lokalplanen indgår der i den indledende redegørelse en forklaring af, at der i området ønskes forskellige ejerformer. Kravet om forskellige ejerformer kan ikke sikres i lokalplanen, men indarbejdes i forbindelse med salget af ejendommen og tinglysning af deklaration om, at det område, der sælges til privat investor, skal fastholdes som private boliger, også i forbindelse med et eventuelt videre salg.

At sikre, at eksisterende offentligt tilgængelige forbindelser gennem området fastholdes:
Der er udlagt stier gennem området, der fremadrettet også vil give mulighed for naturlig gennemgang gennem området. Et strøg fra gadekæret i nord mod rådhuset i syd indeholder også en plads, hvor det vil være muligt at afholde fælles arrangementer, som eksempelvis loppemarkeder. I forbindelse med afholdelse af dialogmøde (se særskilt punkt nedenfor) drøftes muligheden for at fastholde området som et aktiv i bymidten med byens borgere.

Stiadgange og stræderne til området skal bevares.

At sikre, at der stilles krav til den arkitektoniske udformning, så området fremstår sammenhængende, dog med variation, og at der skabes variation langs områdets kant og et godt samspil med eksisterende tilstødende byggeri:
Bebyggelse skal opføres med et arkitektonisk sammenhængende udtryk, med et præsentabelt udtryk i holdbare materialer. Lokalplanen stiller konkrete krav til materialevalg og udformning af byggeriet.

Bebyggelsen skal opføres med variation i bygningshøjde og arkitektur, men hvor et nutidigt udtryk og et fælles materialevalg er med til at binde bebyggelsen visuelt sammen.

Lokalplanen indeholder krav til fordeling af bebyggelsestyper. Bebyggelse mod Rådhusvej og Rundinsvej samt mod den eksisterende bebyggelse mod nord skal være rækkehuse. Dette for at sikre en tilpasset overgang til de tilstødende enfamilieshuse i en etage. Langs vejen gennem området kan placeres højere bygninger, der markerer strædets profil. Etageboliger beliggende ved siden af hinanden langs strædet, skal skiftevis have gavl og facade mod strædet, for at skabe variation i udtrykket.

At sikre at ubebyggede arealer kan rumme den nødvendige parkering og regnvandshåndtering:
Områdets vejareal indrettes overordnet som et parkeringsareal med adgangsveje. Centralt i området etableres pladser på tværs af vejarealerne. Pladserne udføres i anden belægning end vejarealerne, så de fremstår tydeligt i området. På parkeringsarealet placeres vejtræer.

De indre haverum skal beplantes ud fra principperne ’vild med vilje’ som tilgodeser lavt vedligehold med stor biodiversitet. Intentionen er at skabe indre gårdrum der fremstår med en lidt vildere karakter end sædvanligt, og derved skaber en kontrast til de mere plejede offentlige arealer. I de grønne områder udlægges der arealer til nedsivning af regn- og overfladevand.

På grund af lokalplanområdets nærhed til Helsinges øvrige centerfunktioner er det vigtigt, at udearealerne disponeres, således de også er orienteret mod områdets gående og cyklende beboere.

Forhold til anden planlægning
Området ligger inden for rammeområde 1.C.06 Centerområde i Helsinge Bymidte. Projektets anvendelse er i overensstemmelse med rammebestemmelsens anvendelse, men overstiger fastsat bebyggelsesprocent og grundstørrelse. Det vurderes i den forbindelse, at der ikke skal indkaldes ideer og forslag i henhold til planlovens § 23c, da der er tale om ændringer, der ikke strider mod kommuneplanens hovedprincipper. De ændrede bestemmelser indgår som del af igangværende kommuneplanrevision, der forventes endelig vedtaget samtidig med lokalplanforslaget.

Området er omfattet af Byplanvedtægt nr. 18 Rundinsvejområdet fra 1974 og Lokalplan 58.96 Centerområde omkring Frederiksborgvej fra 1997. Projektet er ikke i overensstemmelse med byplanvedtægten. Lokalplan 512.18 for boligområde ved Møllebakken i Helsinge vil erstatte de to gældende lokalplaner for det område lokalplanen dækker.

Screening for miljøvurdering
Der er udarbejdet miljøscreening i henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). På baggrund af miljøscreeningen vurderer administrationen, at planen ikke skal miljøvurderes. Begrundelsen herfor er, at der er tale om en mindre udbygning af lokal karakter, og der ikke er fundet forhold af væsentlig miljømæssig betydning.

Screening for miljøvurdering kan ses i bilag 2

Høring og dialog
Lokalplanforslaget sendes i høring i 8 uger. Som besluttet af PMU 14.04.2017 afholdes et borgermøde i høringsperioden. Borgermødet vil blive planlagt som dialogmøde med fokus på ideer til udformning af de offentligt tilgængelige byrum og kvalitetssikring af områdets arkitektur.

Delegation
Byrådet har i nogle tilfælde mulighed for at delegere beslutningskompetencen i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplaner til udvalg eller administrationen. Byrådet har 31.08.2015 besluttet principper for delegation i forbindelse med lokalplanlægning i Gribskov Kommune.

Da arealet indgår i kommunalt salg, skal plangrundlaget godkendes af Byrådet.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at forslag til Lokalplan 512.17 for boligområde ved Møllebakken i Helsinge godkendes til offentlig fremlæggelse, og at planforslaget ikke skal miljøvurderes.


Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Lov om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger nr. 668 af 08.06.2017
Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), lovbekendtgørelse nr. 448 af 10.05.2017,
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Kommende forslag til Kommuneplan 2017-29 for Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ikke direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Projektet vurderes i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer af konkrete projekter (VVM) som led i udarbejdelse af plangrundlaget.

Høring
Planforslaget fremlægges offentligt i henhold til planlovens bestemmelser, jf. planloven § 24. Forventeligt i perioden: 05.09.2017-03.11.2017.
I høringsperioden afholdes et borgermøde, som skitseret i dagsordenen.

Bilag
Bilag 1: Forslag til Lokalplan 512.17 for boligområde ved Møllebakken i Helsinge Dok. nr. 2017/00468 052

Bilag 2: Miljøscreening Møllebakken Dok. nr. 2017/00468 053


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at Forslag til Lokalplan 512.18 for boligområde ved Møllebakken i Helsinge godkendes til offentlig fremlæggelse.
2. at godkende at forslaget ikke skal miljøvurderes

Beslutning
1. - 2. Tiltrådt
Udvalget ønsker velplejede arealer også i gårdrum

I høringsperioden afholdes et dialogmøde bl.a. med fokus på sikring af områdets arkitektur




155. Forslag til Lokalplan 315.18 for boligområdet Bavne Ager Eng i Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
01.02P00 - 2016/37465

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet om at godkende forslag til Lokalplan 315.18 for boligområdet Bavne Ager Eng i Gilleleje til offentlig fremlæggelse. Den offentlige fremlæggelse sker under forudsætning af, at rammerne for købsaftalen godkendes af Byrådet d. 04.09.2017. Dvs. at høringen tidligst begynder d. 05.09.2017

Forslag til Lokalplan 315.18 for boligområdet Bavne Ager Eng i Gilleleje, blev igangsat af Plan- og Miljøudvalget 21.11.2016.


Lokalplanens placering og afgrænsning

Lokalplanens baggrund og formål
Byrådet igangsatte i år 2000 et samlet byudviklingsprojekt, Bavne Ager i Gilleleje. Lokalplanområdet er en del af dette byudviklingsområde. I Byrådets overordnede plan for udbygningen af den sydlige del af Gilleleje indgår der ønsker om at få opført forskellige typer boliger som parcelhuse, etageboliger og række-/klyngehuse, og dette er i overensstemmelse med kommunens udviklingsstrategi. Udbygning af lokalplanområdet er en selvstændig etape af byudviklingsområdet Bavne Ager, og med lokalplanen videreføres intentionerne i det visionsnotat som Græsted-Gilleleje Kommunes Byråd vedtog i september 2004.

I visionsnotatet beskriver byrådet følgende visioner:
"Området skal fremstå som en markant indgang til Gilleleje i kraft af de grønne strukturer. Området skal være identitetsskabende i sig selv og have en sammenhæng med naboboligområdet Langdraget via grønne områder, stier og have en sammenhæng med det åbne land mod syd og således danne overgangen mellem by- og landzone.

Byrådet har en vision om at sikre de eksisterende landskabstræk og højdeforskelle i området ved at indarbejde disse i ny bebyggelse. Endvidere skal det sikres, at der skabes udsigtskiler, så områdets nuværende herlighedsværdier kan bevares. Det er et mål at bevare og understøtte områdets grønne karakter.

Lokalplanens formål er at udlægge lokalplanområdet til etageboliger og tæt, lav boligbebyggelse i op til 2 etager, samt at sikre byggeriets sammenhæng med parcelhusbebyggelsen Langdraget mod nord og vest, og den omkringliggende, nyere bebyggelse i Bavne Ager-udstykningen. Dette vil blive muliggjort gennem bygningernes udformning og materialevalg, samt ved at etablere og bevare stiforbindelser fra lokalplanområdet til naboområderne."


Lokalplanområdets indretning

Lokalplanens indhold
Planforslaget lægger op til følgende regulering af bebyggelsens placering, udformning og omfang, trafikale forhold m.m.:

Bebyggelse

• Der kan opføres 78 boliger, bestående af 58 etageboliger i 2 etager og 20 boliger som rækkehusbebyggelse i op til 2 etager. Husenes højde holder sig under de nu gældende krav på max 8,5 m fra naturligt terræn.
• Bebyggelsen skal fremstå med sin egen identitet og dog med sammenhængende karakteristika til de omkringliggende nyere bebyggelser i Bavne Ager.

Trafikale forhold

• Bebyggelsens adgangsvej etableres som en stikvej fra hovedvejen Bavne Ager.
• Der anlægges en bred vej i samarbejde med området ved siden af, med plads til gadebelysning på fortovene, samt stier der forbinder boligerne med parkeringsarealer, fællesarealer, aktivitetsområder mv.
• Der etableres to parkeringspladser, en større langs med hovedvejen Bavne Ager, og en mindre i den nordøstlige del til højre for stikvejen.
• Det nuværende stisystem bevares og bygges sammen med det nye for at bevare tilgængeligheden og gøre det let at færdes i og gennem området.
• Der anlægges 1,5 parkeringsplads pr. bolig, hvilket er normen for den øvrige, nyere bebyggelse i Bavne Ager. Dog vil der for de små boliger på 40 m2 anlægges 1 plads pr. bolig.

Terræn, opholds- og friarealer samt beplantning

• Området kommer til at rumme grønne områder og plads til ophold og leg. De fælles friarealer vil fremstå som græsflader evt. med enkelte større træer.
• Lege- og opholdsområder vil blive placeret mellem bygningerne og langs §3-området, sådan at et frit og ugenert miljø skabes adskilt fra biltrafikken.
• Lokalplanen har fokus på at skabe luft omkring den nordlige del af §3-området, som er den del af området med de største rekreative værdier. På denne måde får de eksisterende naboparceller på Langdraget, samt den nyere bebyggelse nord for, mest glæde af det frie, grønne område, da der samtidig vil være fri udsigt og adgang til området fra stien, der løber langs den nordligste del af lokalplanområdet.

Forhold til anden planlægning
Kommuneplan 2013-25
Lokalplanområdet er omfattet af rammeområde 2.B.14 boligområde Bavne Ager. Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med kommuneplanen.

Byplanvedtægt nr. 9 ophæves for den del, der er omfattet af lokalplan 315.18

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at forslag til Lokalplan 315.18 for boligområdet Bavne Ager Eng i Gilleleje godkendes til offentlig fremlæggelse, og at lokalplan 315.18 ikke skal miljøvurderes.


Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Lov om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger nr. 668 af 08.06.2017
Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), lovbekendtgørelse nr. 448 af 10.05.2017,
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ikke direkte økonomiske konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Miljøforhold er vurderet i henhold til miljøvurderingsloven.

Høring
Planforslaget fremlægges offentligt i henhold til planlovens bestemmelser, jf. planloven § 24. Forventeligt i perioden: 05.09.2017-03.11.2017.

Bilag
Bilag 1: Forslag til Lokalplan 315.18 for boligområdet Bavne Ager Eng i Gilleleje Dok. nr.: 2016/37465 007

Bilag 2: Miljøscreening Dok. nr.: 2016/37465 008


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at godkende forslag til Lokalplan 315.18 til offentlig fremlæggelse,
2. at godkende at planforslaget ikke skal miljøvurderes

Beslutning
1. - 2. Anbefales tiltrådt.





156. Forslag til Rammelokalplan for Boligområdet Helsinge Nord - godkendelse af principper
01.02P00 - 2016/41491

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget får sagen til behandling for at anbefale Byrådet at træffe beslutning om at godkende principperne for rammelokalplanen for Helsinge Nord.

Plan- og Miljøudvalget igangsatte rammelokalplanarbejdet den 09.01.2017.

Hvad skal rammelokalplanen?
Helsinge Nord er omfattet af rammebestemmelse 1.B.25 Boligområde Helsinge Nord i Kommuneplan 2013-25. For at realisere planlægningen for området skal der udarbejdes et mere konkret plangrundlag, med en overordnet rammelokalplan, der angiver de væsentligste principper for områdets udvikling og efterfølgende lokalplaner for konkrete områder.

Rammelokalplanen for Helsinge Nord er en ud af tre planer, der omsætter og konkretiserer udviklingen for den nye bydel: Helhedsplan, Rammelokalplan og Etapeplan. De tre planer vil, med hver deres karakter og hvert deres formål, i fremtiden danne et fælles fundament for udviklingen af Helsinge Nord.

• Helhedsplanenfra arkitektkonkurrencen er kvalitetsprogrammet og dermed det dokument, der indeholder de mest grundlæggende visioner og det mest dækkende helhedsindtryk af byudviklingen.
• Rammelokalplanener den juridisk bindende plan, der fremtidssikrer den overordnede disponering af arealer og anvendelser i området. I takt med realisering af byudviklingen, aflyses rammelokalplanen af byggeretsgivende lokalplaner. Rammelokalplanen indeholder de væsentlige dele af helhedsplanen, som skal sikres som bindende principper for og krav til den videre udvikling af byområdet.
• Etapeplanendeler Helsinge Nord op i overordnede etaper. Udviklingen af de kommunale arealer forventes at vare 10-15 år. Etapeplanen udarbejdes sideløbende med rammelokalplanen.

Forslag til rammelokalplan forelægges politisk i vinteren 2017/2018.

Der udarbejdes kommuneplantillæg parallelt med udarbejdelsen af rammelokalplanen, så kommuneplanrammerne er i overensstemmelse med de fastlagte visioner og rammelokalplanens principper. Kommuneplantillægget vil være tillæg til den kommende Kommuneplan 2017-29.

Rammelokalplanens formål og indhold - oplæg til principper
Det er afgørende for den videre udvikling og salg af projektet, at området får en særlig attraktiv karakter og identitet. Karakteren og identiteten sikres i rammelokalplanen ved hjælp af principper, som er de punkter, man i byudviklingen vil fastholde. Principperne udarbejdes på baggrund af helhedsplanens visioner og planmæssige kvaliteter.

Da projektet udvikles over en forholdsvis lang tidsperiode, er det dog vigtigt, at principperne levner en vis grad af fleksibilitet, så kravene til projektet er tilpasningsdygtigt i forhold til udviklingen i markedet og individuelle ønsker.

Der er udarbejdet så få og enkle principper som muligt. Principperne er søgt afbalanceret, så de på den ene side rummer mest mulig fleksibilitet, og på den anden side er robuste nok til at fastholde den karakter, der er afgørende for, at projektet kan udvikles og sælges.

Faktorer med betydning for afklaring af principper
Rammelokalplanen bør på baggrund af helhedsplanen, indeholde følgende bestemmelser. Der dispenseres ikke fra bestemmelserne i den fremtidige udvikling af området:

• Klynger - at udvikle området i klynger - grupper af bebyggelse placeret på de højeste steder i terrænet, så alle boliger orienterer sig både mod landskabet og omkring hvert deres indre fælles område. Klyngernes placering og arealmæssige omfang fastlægges i rammelokalplanen, mens antallet af boliger og de konkrete boligtyper i klyngerne fastlægges og styres i etapeplanlægningen og den videre lokalplanlægning. Rammelokalplanen vil også indeholde principper for evt. byggeri i højden.
• Infrastruktur - veje, forsyning, regnvandshåndtering mv. - placering af en gennemgående adgangsvej med tilslutning øst og vest for området sker i rammelokalplanen. Stamvejen skal placeres, så direkte gennemkørsel ikke er oplagt. Klynger placeres som forgreninger fra stamvejen, og der kan ikke skabes gennemkørsel igennem klyngerne. Principper for regnvandshåndtering indgår i rammelokalplanen. Omtrentligt areal til regnvandshåndtering fastlægges ligeledes i rammelokalplanen, mens de konkrete løsninger indenfor hver klynge og etape, fastlægges i den videre planlægning.
• Landskab - områdets særlige landskabelige kvaliteter - områdets natur- og landskabskvaliteter fastholdes og udvikles som et identitetsbærende karaktertræk, for at friholde areal til rekreative muligheder, særlige landskabstyper og muligheden for fødevareproduktion. Arealer til natur og landskab fastlægges i rammelokalplanen, mens udformningen af de enkelte landskaber sker i etapeplanlægningen og den videre lokalplanlægning.

For at sikre visionen og de væsentligste dommerbetænkninger, bør man tage højde for følgende forhold:

• at sikre en balance i kravene til bygningers udformning og udtryk, der er med til at give området en særlig attraktiv karakter og identitet, på en måde så den enkelte bygherre også opnår en frihed til selv at bestemme udformningen af byggeriet.
• mulighed for at op- eller nedskalere visionen om bæredygtighed og cirkulær økonomi.
• bebyggelsesplanen fra arkitektkonkurrencen viser, at klyngerne ligger forholdsvis tæt i landskabet. Det betyder, at det er nødvendigt at sikre, at nogle områder friholdes, for at danne en landskabelig kvalitetsoplevelse.

To scenarier for principper
Nedenfor er opsummeret to scenarier for valg af principper for rammelokalplanen, Begge scenarier tager højde for ovenstående faktorer, men fordi principperne i planen opstilles forskelligt, får man to forskellige planmæssige resultater. Der vurderes dog ikke at være væsentlige forskelle på udnyttelsesgraden i området, hvis man vælger det ene frem for det andet.

Scenarie I - "Boligklynger i landskabet":
Planens principper er enkle: Landskabet er det grundlæggende, karakterskabende element i hele bydelen. Klyngerne, med hvert sit individuelle fællestræk, placerer sig som identitetsbærere direkte i landskabet. For at landskabet skal være karakterskabende i en forventet, forholdsvis tæt bebyggelsesplan, er det mest afgørende, at sikre friarealer mellem klyngerne. De kan dog variere en del i størrelse og udformning. Landskabet vil i scenarie 1 hele tiden knytte sig til klyngerne og derved være det karakterskabende element. Det er derfor ikke afgørende at stille krav om, at klyngernes indbyrdes udtryk tilpasses hinanden, da landskabet imellem dem giver området dets samlende karakter.

Illustration af princip i Scenarie I: klynger er skraverede områder, landskabet prikker



Samlet set vurderes scenarie I at udgøre en enkel plan, der bygger på klare og enkle principper om at sikre arealer til landskaber imellem klyngerne og derudover kun at stille krav om overordnede fællestræk i de enkelte klynger. Begge principper vurderes at være robuste samtidig med, at de kan tilpasses skiftende ønsker til landskabelige kvaliteter og anvendelser samt bebyggelsesformer over tid.

Scenarie II - "Landskabet som øer i byen":
Her er landskabet også et særligt karakterskabende element, men på udvalgte, afgrænsede delområder. Det betyder, at det bliver nødvendigt at stille mere konkrete krav til udformningen af landskaberne indenfor de afgrænsede områder. Landskabet er i scenarie 2, ikke nært så tæt knyttet til klyngerne og vil derfor ikke være lige så karakterskabende som i scenarie 1. Her kommer klyngerne til at spille en større rolle, da de i højere grad end i scenarie 1 vil være de karakterskabende elementer. Det vil derfor være nødvendigt at formulere krav til hvordan byggeriets udformning og udtryk skal afstemmes klyngerne imellem, med lidt mindre fleksibilitet for fremtidige bygherrer til følge.

Illustration af princip i Scenarie II: klynger er skraverede områder, landskabet prikker



Samlet set vurderes Scenarie II at give en ret detaljeret plan fra start, der er mindre fleksibel end Scenarie I. Det vil være uhensigtsmæssigt at fravige væsentligt fra den bebyggelsesstruktur, der fastlægges fra start i Scenarie II. Hvis der opstår ønske om at fravige den besluttede struktur, vil det kræve en mere konkret vurdering af det enkelte projekt, samt en eventuel tilpasning af den overordnede struktur for hele området. Derfor vurderes dette scenarie ikke at give god mulighed for fleksibilitet.

Nedenfor er vist en skematisk oversigt over hvilke krav hvert af de to scenarier medfører.
Lys grå = størst fleksibilitet.

Administrations anbefaling
Samlet set vurderer administrationen at Scenarie I vil give størst mulig fleksibilitet i forhold til den videre udvikling af Helsinge Nord. Scenarie I medfører meget konkrete krav til at fastholde private opholdsarealer og indhegning af privat grund til et minimum på klyngens yderside mod landskabet. Kravet er konkret, men også atypisk i forhold til andre boligområder, men det er administrationens vurdering, at det vil være den mest enkle og mest fleksible måde at sikre områdets landskabelige kvaliteter, at give området en særlig karakter og samtidig at opnå fleksible muligheder for valg af udformning af bebyggelse fremadrettet.


Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Lov om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger nr. 668 af 08.06.2017
Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), lovbekendtgørelse nr. 448 af 10.05.2017,
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Økonomi
Ingen budgetmæssige konsekvenser.

Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget bevilgede i januar 2017, 365.000 kr. til arbejdet med rammelokalplanen.

Beløbet er finansieret via budget 2016, hvor der var afsat 1,5 mio. kroner til at undersøge muligheder for alternative boformer med udgangspunkt i en arkitektkonkurrence for Helsinge Nord. 365.000 kr. blev overført til 2017 og anvendes nu til rammelokalplanen.

Miljøforhold
Projektet vurderes i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer af konkrete projekter (VVM) som led i udarbejdelse af plangrundlaget.

Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at godkende Scenarie I for principperne for rammelokalplanen for Helsinge Nord.

Beslutning

1. Anbefales tiltrådt.

157. Helsinge Nord - navnekonkurrence
01.11G00 - 2017/17751

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om, hvorvidt der skal igangsættes en navnekonkurrence for den nye bydel Helsinge Nord.

Baggrund
Siden byudviklingsprojektets opstart i 2015 har byudviklingen haft navnet Helsinge Nord som arbejdstitel. Administrationen vurderer, at man kan beholde navnet Helsinge Nord, da det allerede er et navn offentligheden kender, og det signalerer både et lokalt tilhørsforhold og beliggenheden ift. den eksisterende by. Omvendt er byudviklingen lige nu på så tidligt et stadie, at man godt kan ændre navnet til noget, man mener kan være endnu mere sigende for bydelen.

Anbefalinger fra Stednavneudvalget
Administrationen har haft kontakt med Stednavneudvalget for at få klarhed over, hvordan man bør forholde sig ved navngivning af nye steder. Stednavneudvalget mener, at det vil være mest hensigtsmæssigt at få autoriseret et nyt bydelsnavn - især når det gælder fremtidig skiltning. Man kan dog vente med at anmode om autorisering, indtil det er besluttet, hvad bydelen skal hedde. Stednavneudvalget autoriserer bydelsnavne, mens det der ligger under bydelsniveau (veje, gader, pladser, m.m.) normalt er et kommunalt anliggende.
 
Stednavneudvalget lægger vægt på, at et stednavn er unikt. Hvert stednavn udpeger én og kun én lokalitet. Herved bliver stednavnet noget meget vigtigt for den enkelte lokalitet. Det bliver bærer af lokalitetens identitet, og dermed nøglen til at man kan omtale den, udpege den på et kort eller finde frem til den på sin køretur. De enkelte stednavne bliver på denne måde særlig vigtige for de mennesker, som bruger dem i deres daglige liv.

For at få et stednavn autoriseret, skal det følge dansk retskrivning (med mindre der er meget bydende grunde for andet), og i henhold til en FN-resolution skal man ikke opkalde efter nulevende eller nylig afdøde personer (her siger Stednavneudvalget, at den opkaldte skal have været død i mindst 3-5 år).

Med hensyn til autorisation, så kan Stednavneudvalget som hovedregel autorisere ved det ordinære Stednavneudvalgsmøde i marts og september.

Uanset om Plan- og Miljøudvalget ønsker at igangsætte en proces for at finde et nyt navn til bydelen eller at fortsætte med navnet, Helsinge Nord, bør navnet på baggrund af Stednavneudvalgets anbefalinger, blive autoriseret.

Forslag til proces for navnekonkurrence
Plan- og Miljøudvalget nedsættes som dommerkomité.
Præmie: 1.000 kr. til lokal fødevareoplevelse i Gribskov Kommune.
15. august: Igangsættelse af konkurrence på facebook, hjemmeside og i lokale medier
6. september: Sidste frist for indlevering af forslag - pr. mail.
18. september: Plan- og Miljøudvalget forelægges indkomne forslag og udpeger vinderforslaget.
19. september: Vinderen offentliggøres.

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at der findes et nyt navn til bydelen via en navnekonkurrence.
Administrationen anbefaler også, at et nyt navn til bydelen findes, før der offentliggøres markedsføringskampagner osv.

Hvis Plan- og Miljøudvalget ønsker at fortsætte med navnet Helsinge Nord, anbefaler administrationen, at navnet forelægges Stednavneudvalget med henblik på autorisation.


Lovgrundlag


Økonomi
1.000 kr. som finansieres af puljen på de 1.2 mio. kr. til udviklingsaktiviteter for Helsinge Nord, der blev frigivet på byrådets møde den 19. juni 2017

Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at træffe beslutning om
1. at igangsætte en navnekonkurrence for byudviklingen. ELLER
2. at indstille til Stednavneudvalget at autorisere Helsinge Nord som bydelsnavn.


Beslutning

1. Tiltrådt

2. Udgår





158. Helsinge: Styrkelse af bymidten - invitation til samarbejde fra Realdania
01.11P00 - 2017/22919

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget, Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget, Kultur- og Idrætsudvalget, Social- og Sundhedsudvalget og Børneudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning i Økonomiudvalget omkring at tilkendegive interesse over for Realdania omkring samarbejde om udvikling af bymidten i Helsinge.

Udkast til interessetilkendegivelse vil i så fald blive forelagt til politisk godkendelse i de femfagudvalg i september, før den indsendes til Realdania inden fristen den 22.09.2017.

Invitation fra Realdania
Realdania sætter over de kommende år fokus på bymidten. I samarbejde med op til ni byer vil de være med til at løfte kvaliteten i hovedbyernes centrale gader og byrum. Ambitionen er at styrke byerne som drivkraft for livskvalitet, udvikling og bosætning i yderområderne.

Realdania har derfor kontaktet en række kommuner - herunder Gribskov Kommune - for at undersøge, om der er interesse for et samarbejde.

Forventningen er at støtte op til ni fysiske projekter rundt om i Danmark. Projekterne skal øge byernes kvalitet og udvikling med afsæt i stedbundne kvaliteter og ressourcer, og Realdania ser gerne, at det sker gennem nye modeller og metoder, der styrker samarbejdet mellem byens mange aktører.

Støtte og medfinansiering
Realdania har i alt afsat en ramme på 73 mio. kr. til indsatsen. Det er Realdanias forventning, at de kan støtte de enkelte projekter med op til 7-8 mio. kr., dog højest 50% af det samlede budget for projektet.

Allerede afsatte midler fra kommunen, private, andre fonde m.v. vil kunne indgå i den øvrige medfinansiering.

Den videre proces
Realdania udvælger op til ni kommuner blandt de indkomne tilkendegivelser med støtte fra et eksternt faglig panel. De udvalgte kommuner vil blive bedt om at udforme egentlige ansøgninger, hvoraf det er forventningen, at tre til fem vil opnå støtte i første runde.

Følgende kriterier forventes at ligge til grund for den faglige udvælgelse:

• At projekterne indgår i strategisk sammenhæng, bygger på lokale potentialer og styrker byens udvikling.
• At projekterne er forankret i kommunen, i civilsamfundet og det lokale erhverv.
• At kommunen kan tilvejebringe den nødvendige medfinansiering.
• At projekterne kan rumme en form for innovation - det kan være i forhold til indhold, organisering eller proces m.v., der kan komme andre byer til gode.

Der vil senest den 31.10.2017 blive givet besked om, hvilke kommuner, der vil blive indbudt til at indsende en egentlig ansøgning (ansøgningsfrist vil være fredag den 26.02.2018).

Anden runde for interessetilkendegivelse og ansøgning vil være i efteråret 2018.

Administrationens vurdering
Administrationen vurderer, at et samarbejde med Realdania kan åbne op for spændende muligheder for at understøtte Byrådets arbejde med at gøre bymidten i Helsinge mere attraktiv for borgere i alle aldre, virksomheder og gæster.

Tanken er at bringe øget liv til midtbyen på en måde, som gør, at de fysiske rammer i midtbyen i højere grad kommer til at understøtte positiv aktivitet og tryghed for alle i byen og ikke mindst de unge.

Et særligt fokus kan eksempelvis være, hvordan vi får gjort bymidten mere attraktiv for børn og unge ved at skabe gode forbindelser og aktive byrum i området mellem gymnasiet og gågadeområdet, der er spændende og trygge, og som skaber rammer for konstruktive sociale fællesskaber på tværs af alder og baggrunde.

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at der udarbejdes et udkast til interessetilkendegivelse i et samarbejde mellem Plan- og Miljøudvalget, Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget, Børneudvalget, Social- og Sundhedsudvalget og Kultur- og Idrætsudvalget. Udkastet forelægges til politisk godkendelse i de fem fagudvalg i september.

Interessetilkendegivelsen vil så efterfølgende blive indsendt til Realdania inden fristen den 22. 09.2017.


Lovgrundlag


Økonomi
Sagen har ikke direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune for nuværende. Såfremt der opnås støtte, skal der dog anvises finansiering af den kommunale andel af projektbudgettet.

Bilag
Invitation fra Realdania til samarbejde af 30. juni 2017. Dok. nr. 2017/22919 002

Vejledning: Interessetilkendegivelse. Dok. nr. 2017/22919 003


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget, Kultur- og Idrætsudvalget, Social- og Sundhedsudvalget og Børneudvalget at anbefale Økonomiudvalget:

1. at godkende, at der udarbejdet et udkast til interessetilkendegivelse, der forelægges til politisk godkendelse i de fem fagudvalg i september.
2. at angive eventuelle ideer til udkastet.

Beslutning

1. Anbefales tiltrådt
2. Udvalget er åbne overfor yderligere ideer

Efterretningssager

159. Møllevej 7, Søborg: Inddækning af containere
011355 - 2016/28275

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget får sagen til orientering, da sagen tidligere har været forelagt udvalget.

Murerfirmaet TK Murbyg har et oplag med containere på ejendommen Møllevej 7 i Søborg. Plan- og Miljøudvalget har på mødet den 24.04.17 besluttet, at containere til virksomheden skal være fjernet indenfor 12 måneder. Øvrige containere, der anvendes til andre formål, skal være fjernet indenfor 3 måneder.

Administrationen har efterfølgende udstedt varsel om påbud, samt påbud hvad angår fjernelse af de 'øvrige' containere.

Ejer har ved varsel om påbud, hvad angår containeroplaget til murervirksomheden, afgivet partsbemærkninger. Ejer søger om en lovliggørelse ved at lave en afskærmning af disse containere, så de fremstår som en samlet bygning. Afskærmningen vil være en konstruktion, hvor et stålskelet svejses fast på containerne, og herpå sættes side- og tagbeklædning af stålplader.

Med denne løsning vil der blive tale om en egentlig bygning, der vil skulle overholde byggelovens krav i forhold til brand, niveaufri adgang m.v. for erhvervsbygninger.

Administrationen vurderer, at ejer har en umiddelbar ret til en sådan bygning. Med den nyligt vedtagne planlovsændring af 01.06.2017, som træder i kraft 15.06.2017, kan erhvervsvirksomheder, der er etableret i overflødige driftsbygninger, uden landzonetilladelse udvide med op til 500 m2 også selvom der er tale om større virksomheder med over 5 ansatte.

De for virksomheden nødvendige containere, som kan rummes indenfor en bygningskonstruktion under 500 m2, vil ikke længere anses for et udendørs oplag. Herved efterkommes Plan- og Miljøudvalgets beslutning om fjernelse af containeroplaget.

Administrationen vil derfor imødekomme en byggeansøgning om nævnte bygningskonstruktion ud fra byggelovens krav. I august 2017 vil vi følge op på påbudet for at sikre fjernelsen af øvrige containere udenfor bygningen.


Lovgrundlag
Lov om planlægning § 36 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015 med senere ændringer: Lovforslag nr. L121 som vedtaget den 01.06.2017 (ved dagsordenspunktets oprettelse er ny lovbekendtgørelse endnu ikke udsendt).


Økonomi
Sagen har ikke budgetmæssige konsekvenser.


Høring


Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at tage orienteringen til efterretning.

Beslutning

1. taget til efterretning.

160. Analyse af detailhandlen i Helsinge
01.02P00 - 2016/32512

Sagsfremstilling
Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget og Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget til orientering om hovedresultaterne af detailhandelsanalyse, der er gennemført maj-august 2017 for Helsinge by.

Baggrund og indhold
Analysen er gennemført som led i revision af Kommuneplan 2013-25 og arbejdet med styrkelse af Helsinge bymidte - i lyset af mulighederne i den nye planlov

Analyseresultaterne og anbefalingerne indgår i det videre arbejde med at styrke byens detailhandel og bymidte. Konkret danner arbejdet bl.a. grundlag for reviderede retningslinjer og rammer for detailhandelsplanlægning i Helsinge by i den kommende kommuneplan.

Forslag til Kommuneplan 2017-29 behandles politisk i august-september med henblik på at Byrådet den 04.09.2017 godkender planforslaget til offentlig fremlæggelse i 8 uger. Planen ventes at blive endelig vedtaget i december. I forbindelse med offentlighedsfasen i september-oktober afholdes der et møde for detailhandlen i Helsinge og andre interesserede, hvor analyseresultaterne vil blive fremlagt og drøftet, sammen med Byrådets forslag til den fremtidige detailhandelsplanlægning i byen.

Rapporten er vedlagt som bilag og indeholder bl.a.

• En kortlægning af byens butikker,
• En fysisk analyse af bymidtens kvaliteter som handelsby og potentialerne for at udvikle den yderligere, og
• To scenarier for arealbehov og forslag til placering af nye butiksområder, butiksstørrelser mv.

Analysen er udarbejdet af COWI. Detailhandlen er analyseret med udgangspunkt i COWIs registreringsguide og på baggrund af et omfattende kendskab til andre byers detailhandel og bymidter, samt baggrundsviden fra Helsinges deltagelse i COWIs udviklingsforløb "Styrk butikslivet i bymidten" fra 2016 (finansieret af det tidligere Erhvervs- og Turismeudvalg). EDC har bistået vedr. Tiltrækning/placering af nye butikker.

COWIs sammenfatning og anbefalinger fremgår af rapportens s 6-12.

Hovedkonklusioner og anbefalinger
Hovedkonklusionen er, at Helsinge har en velfungerende detailhandel der tiltrækker kunder udefra. Særligt på øvrige udvalgsvarer er byen stærk. Samtidig er der gode muligheder for at styrke både bymidten og detailhandel yderligere. F.eks. ved at styrke opholdskvaliteterne i handelsområdet, fastholde og styrke Frederiksborgvejs koncentration af sundhedstilbud, og videreudvikle Helsinge som Danmarks bedste børneby.

Analysen peger på, at der "mangler" en lang række kæder, som findes i byer af tilsvarende størrelse, og som med fordel kan kontaktes med henblik på mulig lokalisering. Derudover kan der arbejdes målrettet på at tiltrække f.eks. webshops.

Der peges særligt på muligheder for at opføre et nyt butiksbyggeri i direkte kontakt til bymidten med en stærk ankerlejer som Power eller El-giganten, eller som en klynge af butikker henvendt til f.eks. turistpublikum. Konkret foreslås dette placeret ved p-pladsen syd for Gadekærsvej.

Desuden vurderes der, at være potentiale for at tiltrække en række store udvalgsvarebutikker til byen. Det anbefales her, at planlægge for ét område med store butikker. Der peges på to mulige placeringer: Arealet mellem jernbanen og Gymnasiet, eller i erhvervsområdet Tofte. COWI anbefaler den første placering, fordi det giver den bedste synergi med bymidten. Mindre udvalgsvarebutikker skal fortsat koncentreres i bymidten. Ligesom butikker med særlig pladskrævende varegrupper fortsat placeres i erhvervsområderne udenfor bymidten. En todeling af butiksstrukturen i byen hvad angår butikstyper, vil resultere i en mindre attraktiv handelsby set med forbrugernes øjne.

I forhold til særligt pladskrævende varegrupper har disse hidtil været defineret udtømmende i planloven. Med den nye Planlov i 2017 overlades mere til kommunernes skøn (se rapporten s. 64). COWI anbefaler, at kommunen anvender den hidtidige definition, dog uden mulighed for placering af møbelforhandlere i området. Sidstnævnte mener COWI bør placeres i bymidten af hensyn til bidrag til kundeflow og byliv.

Overordnet anbefaler COWI, at fastholde den eksisterende centerstruktur i Helsinge, men peger også på vigtigheden af at understøtte at butikker fortsat primært koncentreres i bymidten. For at understøtte dette anbefales justerede rammer for butiksstørrelser og deres placering. Desuden anbefales det at indskrænke området, hvor der må placeres butikker i bymidten (bymidteafgrænsningen) - og at krav om butikker i stueplan på Østergade (alene) fastholdes og at kravet løsnes i de øvrige gader. Alt sammen for at skabe en koncentreret bymidte, hvor mange funktioner ligger tæt sammen, hvilket styrker kundeflowet og bylivet, og skaber grundlag for en mere attraktiv bymidte.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Lov om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger nr. 668 af 08.06.2017

Økonomi
Analysen har - sammen med en parkeringsanalyse - kostet 250.000 kr at få udarbejdet. Beløbet er finansieret af de 336.000 kr. der er afsat til udarbejdelse af ny kommuneplan fra Plan- og Miljøudvalgets pulje til Strategisk Byudvikling.

Bilag
Analyse af detailhandlen i Helsinge - august 2017. Dok. nr. 2016/32512 046


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget:

1. at tage orienteringen til efterretning.

Beslutning

1. Taget til efterretning idet udvalget bemærker at der fortsat skal være mulighed for pladskrævende varegrupper som møbelhandlere og lignende i Tofte

Sager behandlet på lukket møde:
161 Genhusning
1. Taget til efterretning
2. Udvalget videregav sin anbefaling

162 Salg af ejendom
1. - 2. Udvalget videregav sin anbefaling

163 Salg af ejendom
1. Udvalget videregav sin anbefaling

164 Salg af ejendom
1. Udvalget videregav sin anbefaling

165 Salg af ejendom
1. - 2. Udvalget videregav sin anbefaling

166 Forberedelse af salg af ejendom
1. Taget til efterretning

Mødet startet:
04:18 PM

Mødet hævet:
07:37 PM