Plan- og Miljøudvalget

Indholdsfortegnelse:

Åbne
137 Byggesag - Om- og tilbygning af sommerhus i Tisvildeleje
138 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 10 for et blandet byområde ved
Vesterbrogade i Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
139 Forslag til Lokalplan 315.19 Vesterbrogade 54-56 i Gilleleje - godkendelse
til offentlig fremlæggelse



Lukkede
140 Genhusning
Medlemmer:

Morten Ulrik Jørgensen

Jannich Petersen

Brian Lyck Jørgensen

Jesper Hagen Behrensdorff

Susan Kjeldgaard

Pia Foght

Knud Antonsen

Godkendelse af dagsorden:
Punkt 140 taget af dagsorden

Fraværende:
Brian Lyck Jørgensen

Meddelelser:



Åbne

137. Byggesag - Om- og tilbygning af sommerhus i Tisvildeleje
027009 - 2017/09902

Sagsfremstilling
Sagen er udsat fra udvalgets møde 29.05.2017 og forelægges på ny uden ændringer

Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Ejer ønsker at om- og tilbygge sommerhus.

Ejendommen er omfattet af lokalplan 72.99 'For et område i Tisvildeleje', og ligger i delområde 'Lejet'. Delområde 'Lejet' er i planen beskrevet med bevarende elementer, blandt andet for eksisterende bebyggelse som denne.

Sagen forelægges, da udvalget har udtrykt ønske om at blive inddraget i sager om dispensation fra kommunens bevarende lokalplaner.
Der er i den aktuelle sag ikke tale om en bevarende lokalplan, men en lokalplan med bevarende elementer som i dette delområde.
Forud for udvalgets tilkendegivelse ville en tilsvarende sag kun blive forelagt udvalget, hvis der i høringen var væsentlige indsigelser og det blev vurderet, at sagen havde særlig overordnet eller politisk interesse.

Baggrund med beskrivelse
Arkitekt Peer Kvist, har på vegne af ejer af Ved Stranden 11, Tisvilde, sendt ansøgning om tilladelse til om- og tilbygning af sommerhus.
Sommerhuset skønnes at være i forfald, og med flere knopskydninger på bygningskroppen gennem tiden. Ansøger søger om en gennemgribende renovering og om - og tilbygning. Der søges om at opfylde nutidens krav til blandt andet isolering og tilbageføre huset som et klassisk længehus.

Projektet omfatter:

• Udskiftning af eksisterende 1. sals konstruktion samt nyt stråtag og flere kviste. Loftshøjden ønskes samtidig øget i henholdsvis stueplan og på 1. sal.
• Tilbygning i stueplan, hvor huset i dag har et mindre hak ind, dermed en brudt ligeflugtet facadelinie.
• Nedrivning af mindre tilbygning der er tilbygget som vinkel.
• Udskiftning/etablering med nye vinduer og døre i facader. Generel renovering af ejendommen.

Ansøger begrunder blandt andet om- og tilbygning med, 'at det er ønsket at genskabe det fritliggende længehus med saddeltag samt med materialeholdning, at respektere den stedlige tradition i området og jf. lokalplan'.

Forhold til lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan 72.99 'For et område i Tisvildeleje og beliggende i planens delområde 'Lejet'. Følgende bestemmelser i lokalplanen, er inddraget i sagsbehandlingen:

Af § 4, 'Bevaring af bebyggelse', stk. 4.1 LEJET fremgår det:
Om- og tilbygninger skal ske med respekt for bygningens opførelsestidspunkt og dens oprindelige arkitektoniske udtryk. Materialeholdningen (pudsede facader med tegl- og stråtage med hældning på 45 - 50 grader) skal fastholdes.

Af § 7, 'Bebyggelsens omfang og placering' stk. 7.1 LEJET fremgår:
Ny bebyggelse må ikke opføres med mere end én etage med udnyttet tagetage og skal opføres som længehuse....
Bygningshøjden må ikke overstige 7,5 meter....
Tage skal udformes som saddeltage.... Hældningen skal være mindst 45 grader og højst 50 grader.

Af § 8, 'Bebyggelsens ydere fremtræden' stk. 8.1 LEJET fremgår det:
Indenfor område 1 skal om- og tilbygninger tilpasses den pågældende bebyggelses oprindelige form og udseende, og bygningsændringer og ny bebyggelse skal i øvrigt udformes i overensstemmelse med den stedlige byggetradition og under hensyntagen til en nutidig anvendelse.
Ny bebyggelse.....Vinduer i tagfladen skal placeres regelmæssigt som enkeltsiddende tagvinduer eller kviste, hvis samlede bredde ikke må overstige 1/3 af tagfladens længde. Kviste må ikke være mere ned 1,2 meter brede, og tagvinduers bredde må ikke overstige 0,8 meter.

Naboorientering samt orienteringsbrev
Ansøgningen har været i naboorientering i 14 dage. Høringen slutter den 21.05.2017.

Ansøgningen har tilsvarende været sendt som 'orienteringsbrev' til "Museum Nordsjælland", "Tisvilde Lokalråd" og "Grundejerforening for Tisvilde og Omegn" til deres eventuelle udtalelse.

Notat om høring, og høringssvar fremsendes til udvalget forud for mødet den 29.05.2017 eller udleveres på mødet.

Administrationens vurdering
Projektets afvigelser:

1. Antal kviste og omfanget heraf på nordsiden
2. Højde: Eksisterende sommerhus er 6,0 meter højt. Ønsket højde ved opførelse af ny tagetage bliver 7,0 meter.

ad 1) Kviste:
Huset har i dag én kvist på henholdsvis nord- og sydside.
Lokalplanen beskriver i ovenstående § 8 at 'om- og tilbygninger tilpasses den pågældende bebyggelses oprindelige form og udseende'...
Ny bebyggelse:.....kviste, hvis samlede bredde ikke må overstige 1/3 af tagfladens længde.
Projektet omfatter opførelse af 3 kviste på nordsiden af huset, udgør godt 75 % af tagfladens længde og 1 kvist ønskes etableret på sydside.
Da der er tale om en ombygning, men dog med en ny 1. sals konstruktion, vurderes det at antallet af kviste skal tilnærme sig eksisterende. Det vurderes at ombygningen kan indeholde etablering af to kviste og ikke som ansøgt 3 kviste. Den samlede længde af kviste overskrider den tilsvarende regel for nybyggeri; der må kviste højest udgøre 1/3 af taglængden. Det øgede antal kviste vurderes ikke at give øgede indbliksgener for naboer, da de vender mod nord/havet.


ad 2) Højde på sommerhus:
Eksisterende sommerhus har en højde på 6 m og den ønskede ny højde er 7 meter. Den ønskede højde vurderes ikke at være skæmmende for områdets karakter, idet der er tale om naboejendomme der primært er opført i højder på op til 7,5 meter.
Lokalplanen beskriver at eksisterende sommerhusbebyggelse kan bevares, men at al ny bebyggelse skal være helårshuse. Der er i sagen tale om om- og tilbygning.
Lokalplanen har ingen bestemmelser om højde ved om- og tilbygning, og projektet kræver derfor en helhedsvurdering i henhold til bygningsreglementets bestemmelser. Da lokalplanen foreskriver, at nybyggeri højest må være 7,5 meter, vil det være relevant at inddrage i en helhedsvurdering.

Administrationens anbefaling
Det anbefales, at der gives tilladelse til det ansøgte, da ejendommen samlet set vil komme til at fremtræde mere harmonisk, og dermed i overensstemmelse med lokalplanen.
En udvidelse af antal af kviste vurderes at kræve en dispensation fra lokalplanen. Det eksisterende hus har én kvist mod nord. Fremover ønskes der tre. Administrationen anbefaler, at der gives dispensation til at etablere to kviste.

Indkomne høringssvar kan betyde, at administrationen reviderer indstilling.


Lovgrundlag
Byggelov, Lovbekendtgørelse (LBK) nr. 1178 af 22.9.16.
Planlov, LBK nr. 1529 af 23.11.15: Omfattet af lokalplan 72.99.

Økonomi


Bilag
Bilag 1: PMU 29-05-2017 - Ansøgning om disp og tegningsmateriale Dok. nr: 2017/09902 039

Bilag 2: PMU 29-05-2017 - Samlet indsigelser fra naboer Dok. nr: 2017/09902 038


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at bemyndige administrationen til at:

1. Tillade to kviste på nordside af tag eller
2. Tillade tre kviste på nordside af tag og
3. Give byggetilladelse til det ansøgte.

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning den 29-05-2017:
Sagen udsættes til ekstraordinært møde 12.06.2017



Beslutning

1. udgår
2. tiltrådt
3. tiltrådt

Brian Lyck Jørgensen fraværende




138. Forslag til Kommuneplantillæg nr. 10 for et blandet byområde ved Vesterbrogade i Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
012497 - 2017/12299

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet med henblik på godkendelse af Forslag til kommuneplantillæg nr. 10 til offentlig fremlæggelse.

Plan- og MIljøudvalget besluttede den 29.05.2017 at udsætte behandling af sagen, ind til der er afholdt et borgermøde. Borgermødet afholdes den 07.06.2017, dvs. efter at dagsorden til Plan- og Miljøudvalgets og Økonomiudvalgets møder er udsendt. Essens af drøftelserne på borgermødet vil derfor blive forelagt på de to udvalgs møder, så de kan indgå i udvalgenes behandling af sagen.

Baggrund og formål
Kommuneplantillægget omhandler et område i den vestlige del af Gilleleje.
Området er beliggende mellem den grønne, fredede kile og Vesterbrogade.
Kommuneplantillægget omfatter det område, der tidligere blev anvendt til offentligt formål med plejehjem og rådhus, og senest bibliotek og museum samt andre offentlige, kulturelle formål og til foreningslivet i Gilleleje. Tillægget omfatter del af matr. nr. 3r Gilleleje by, Gilleleje. Området er på ca. 7.650 m².

Ejendommen har været udbudt til salg, og Byrådet har i december 2016 godkendt en betinget købsaftale, der forudsætter, at der udarbejdes et kommuneplantillæg og lokalplan før salget kan gennemføres. Parallelt med dette forslag til kommuneplantillæg nr. 10 er der ligeledes udarbejdet et forslag til lokalplan 315.19. Lokalplanforslaget behandles som særskilt punkt på dagsordenen.

Køber ønsker at ombygge de eksisterende bygninger til badehotel med konferencefaciliteter, restaurant, wellness og spa samt mulighed for etablering af lejligheder til ferieformål. Herudover ønsker køber, at der kan opføres nyt byggeri på ejendommen, placeret mellem det gamle plejehjem og Vesterbrogade. Dette byggeri skal kunne rumme hotelfunktioner, lejligheder til ferieformål eller boliger.

Den gældende Kommuneplan 2013-2025
Området er i den gældende kommuneplan 2013-2025 omfattet af rammebestemmelse 2.D.08 for Gilleleje Museum og Bibliotek, der udlægger området til offentlige formål, som skole, institutioner for børn, unge og ældre, kursusvirksomhed, bibliotek, museum, kulturlokaler m.v. Der kan ikke etableres butikker i området.
Bebyggelsesprocent: Max. 45
Bygningshøjde: Max. 2½ etage og Max. 13 m

Da området ikke længere skal anvendes til offentlige formål, er det nødvendigt at lave et kommuneplantillæg, med nye rammer for den ændrede anvendelse af området.

Kommuneplantillæg nr. 10 har til formål, at ændre anvendelsen af området, således at området fremadrettet udlægges som område til blandet byområde, med rammebetegnelsen 2.BB.01.

Luftfotoet viser afgrænsningen af rammeområdet.


Forslag til nye rammebestemmelser
I forbindelse med udbuddet af ejendommen er der taget stilling til at ejendommen kan fortættes med ny bebyggelse. Kommuneplantillægget foreslår, at anvendelsen fastsættes til Blandede byformål, med blanding af erhverv og bolig. Privat service (så som hotel, lejligheder til ferieformål, restauration med udeservering, spa-wellness, konferencefaciliteter m.v., herunder selskabslokaler og kursusfaciliteter) samt mulighed for etablering af boliger.
Bebyggelsesprocenten fastsættes til 71% for området under ét.
Den maksimale bygningshøjde justeres til 3½ etage og 13,5 m.

Forslag til kommuneplantillæg nr. 10 kan ses i bilag 1.


Screening for miljøvurdering
Der er udarbejdet miljøscreening i henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). På baggrund af miljøscreeningen vurderer administrationen, at planen ikke skal miljøvurderes. Begrundelsen herfor er, at der er tale om en mindre udbygning af lokal karakter, og der ikke er fundet forhold af væsentlig miljømæssig betydning.

Screening for miljøvurdering kan ses i bilag 2

Anbefaling
Administrationen anbefaler at forslaget til kommuneplantillæg nr. 10 godkendes til offentlig fremlæggelse, og at der ikke skal laves en miljøvurdering af planforslaget.


Lovgrundlag
Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015 om Lov om planlægning
Lovbekendtgørelse nr. 448 af 10/05/2017 om Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)
Kommuneplan 2013-25 Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Høring
Forslaget til kommuneplantillæg vil efter godkendelse blive sendt i offentlig høring i mindst 8 uger, jf Planlovens § 24.

Bilag
Bilag 1 - Forslag til kommuneplantillæg nr. 10 ved Vesterbrogade i Gilleleje Dok.nr. 2017/12299 001

Bilag 2 - Miljøscreening af forslag til kommuneplantillæg nr. 10 og lokalplan nr. 315.19 Dok.nr. 2017/12299 002


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at godkende forslag til Kommuneplantillæg nr. 10 til offentlig fremlæggelse,
2. at godkende at planforslaget ikke skal miljøvurderes

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning den 29-05-2017:
Sagen udsættes mhp afholdelse af borgermøde 07.06.2017



Beslutning

1. Anbefalingen tiltrådt.
2. Anbefalingen tiltrådt.

Brian Lyck Jørgensen fraværende




139. Forslag til Lokalplan 315.19 Vesterbrogade 54-56 i Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
012497 - 2017/07639

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet med henblik på godkendelse af Forslag til Lokalplan 315.19 til offentlig fremlæggelse.

Plan- og MIljøudvalget besluttede den 29.05.2017 at udsætte behandling af sagen, ind til der er afholdt et borgermøde. Borgermødet afholdes den 07.06.2017, dvs. efter at dagsorden til Plan- og Miljøudvalgets og Økonomiudvalgets møder er udsendt. Essens af drøftelserne på borgermødet vil derfor blive forelagt på de to udvalgs møder, så de kan indgå i udvalgenes behandling af sagen.

Lokalplanens baggrund og formål
Det oprindelige plejehjem og tidligere rådhus - også kaldet "Pyramiden" og "Det Gamle Rådhus" på Vesterbrogade i Gilleleje har i de senere år været anvendt til bibliotek, museum og andre offentlige, kulturelle formål og til foreningslivet i Gilleleje.

Ejendommen har været udbudt til salg, og Byrådet har i december 2016 godkendt en betinget købsaftale, der forudsætter, at der udarbejdes et kommuneplantillæg og lokalplan før salget kan gennemføres.

Parallelt med dette forslag til lokalplan 315.19 er der ligeledes udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg nr. 10. Dette kommuneplantillæg behandles som særskilt punkt på dagsordenen.

Køber ønsker at ombygge de eksisterende bygninger til badehotel med konferencefaciliteter, restaurant, wellness og spa samt mulighed for etablering af lejligheder til ferieformål. Herudover ønsker køber, at der kan opføres nyt byggeri på ejendommen, placeret mellem det gamle plejehjem og Vesterbrogade. Dette byggeri skal kunne rumme hotelfunktioner, lejligheder til ferieformål eller boliger.

Lokalplanområdet
Lokalplanområdet er beliggende i det centrale Gilleleje, i området vest for bymidten.
Lokalplanområdet grænser mod syd op til Vesterbrogade, mod øst og vest op til eksisterende boligområder og mod nord afgrænses området af den åbne grønne kile, der strækker sig ned til kysten mod nord. Hele den grønne kile er omfattet af landskabsfredning, der skal fastholde kilen som åbent, grønt område og sikre at der er udsyn til Kattegat.
Lokalplanens område er ca. 7.650 m2.

Luftfotoet viser afgrænsningen af lokalplanens område. I dag hører bygningerne og det grønne område mod nord sammen som én samlet ejendom. Med salget og gennemførelse af lokalplanen frastykkes bygningerne og området længst mod syd. Kommunen vil fortsat eje den nordlige del med den grønne kile ned til kysten.


Lokalplanens indhold
Lokalplanen udlægger området til privat service (så som hotel, lejligheder til ferieformål, restauration med udeservering, spa-wellness, konferencefaciliteter m.v., herunder selskabslokaler og kursusfaciliteter) samt mulighed for etablering af boliger.

De to eksisterende hovedbygninger (det gamle rådhus samt det tidligere plejehjem, dog eksklusiv pyramidetilbygningen) skal begge så vidt muligt bevares i deres ydre udtryk. Der kan foretages justeringer, herunder etableres altaner samt kviste på begge sider af bygningen, såfremt det vurderes at justeringer ikke bidrager negativt til hovedindtrykket.

Lokalplanen åbner op for, at der kan opføres ny bebyggelse, både som tilbygning til de eksisterende bygninger, men også som selvstændig ny bebyggelse i området.

Lokalplanen skal sikre, at området fremstår som et samlet hele, hvor de eksisterende bygninger og ny bebyggelse får en visuel, funktionel og æstetisk sammenhæng.

Lokalplanen fastlægger placering af bebyggelse med byggefelter. Byggefelterne angiver også, hvor mange etager man kan bygge hvor.

For det samlede lokalplanområde fastsættes det maksimale etageareal til 5420 m²
Det eksisterende byggeri er i dag ca. 3360 m2

I lokalplanen varierer den maksimale bygningshøjde og det maksimale etageantal.
Dels varierer højden i det eksisterende byggeri, og dels ønskes det nye byggeri ved Vesterbrogade holdt lavere end den oprindelige, karakteristiske bebyggelse.

For det gamle plejehjem fastsættes, at den maksimale bygningshøjde er 13,5 m og det maksimale etageantal er 3½. (Det vil sige 3 etager og udnyttelig tagetage)
For det gamle rådhus, 13,5 m og 2 etager og for øvrigt byggeri 11,5 m og 2 etager, dog er der med byggefelter flere steder sat begrænsning til at byggeri maks. må være 1 etage.
Tage kan udføres med følgende materialer: tegl (rød, brun, sort), tagpap (sort), zink eller som grønt tag (mos, sukkulent, græs eller lignende). Tagets hældning i forhold til det vandrette plan skal være mellem 2° og 65° grader.

Facader kan udføres med følgende materialer: tegl, blank mur (pudset eller vandskuret), træ, eternitbeklædning, hulplader, metalplader, glas (herunder glaspartier) eller en kombination af disse.

Vejadgang skal ske fra Vesterbrogade, og den eksisterende offentlige stiforbindelse fra Vesterbrogade til det grønne område mod nord skal fastholdes

Den eksisterende indgang til 'pyramiden' er sænket under terrænniveau. Lokalplanen giver mulighed for, at der kan udføres terrænregulering, således at der kan etableres indgang til det nye hotel, samt etableres parkerings- og opholdsområde i et terrænniveau der ligger under det omkringliggende terræn.

En del af lokalplanområdet er omfattet af fredning. Ansøger ønsker at kunne opføre en mindre tilbygning til restaurant indenfor det fredede område. Dette vil kræve, at Fredningsnævnet giver dispensation til byggeriet. Gribskov Kommune har i samarbejde med køber fremsendt ansøgning om dispensation til Fredningsnævnet, for at denne særskilte proces kan køre parallelt med lokalplanprocessen. Fredningsnævnet oplyser at de forventer at træffe en afgørelse medio 2017.

Forslag til lokalplan nr. 315.19 kan ses i bilag 1.

Screening for miljøvurdering
Der er udarbejdet miljøscreening i henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). På baggrund af miljøscreeningen vurderer administrationen, at planen ikke skal miljøvurderes. Begrundelsen herfor er, at der er tale om en mindre udbygning af lokal karakter, og der ikke er fundet forhold af væsentlig miljømæssig betydning.

Screening for miljøvurdering kan ses i bilag 2




Delegation
Byrådet har i nogle tilfælde mulighed for at delegere beslutningskompetencen i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplaner til udvalg eller administrationen. Byrådet har 31.08.2015 besluttet principper for delegation i forbindelse med lokalplanlægning i Gribskov Kommune.

Da der parallelt med udarbejdelsen af lokalplanforslaget udarbejdes kommuneplantillæg, og da arealet indgår i kommunalt salg, skal plangrundlaget godkendes af Byrådet.

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at Forslag til lokalplan 315.19 godkendes til offentlig fremlæggelse, og at der ikke skal laves en miljøvurdering af planforslaget.

Lovgrundlag
Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015 om Lov om planlægning
Lovbekendtgørelse nr. 448 af 10/05/2017 om Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)
Kommuneplan 2013-25 Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Miljøforhold er vurderet i henhold til miljøvurderingsloven.

Høring
Lokalplanforslaget vil efter godkendelse blive sendt i offentlig høring i mindst 8 uger, jf Planlovens § 24.

Bilag
Bilag 1 - Forslag til lokalplan 315.19 for hotel og boliger ved Vesterbrogade i Gilleleje. Dok.nr. 2017/07639 046

Bilag 2 - Miljøscreening af forslag til kommuneplantillæg nr. 10 og forslag til lokalplan 315.19. Dok.nr. 2017/07639 047


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at godkende forslag til Lokalplan 315.19 til offentlig fremlæggelse,
2. at godkende at planforslaget ikke skal miljøvurderes

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning den 29-05-2017:
Sagen udsættes mhp afholdelse af borgermøde 07.06.2017







Beslutning
Udvalget besluttede:

• at i delområde 3 og 4 skal antallet af ferielejligheder og andelen af det bebyggede areal, som kan bruges hertil, præciseres og begrænses
• at det endvidere i dialog med køber skal præciseres, hvornår dette vil kunne tillades
• at godkendelsen til fremlæggelsen af Lokalplan 315.19 afventer resultatet af ovenstående, idet den herefter forelægges politisk.

Brian Lyck Jørgensen fraværende






Mødet startet:
02:00 PM

Mødet hævet:
02:55 PM