Plan- og Miljøudvalget

Indholdsfortegnelse:

Åbne
103 Etablering af et supplerende frivilligt beredskab i Gribskov Kommune
104 Byggesag - planmæssig forespørgsel - Hovedgaden 51 - Tisvildeleje
105 Matrikulær ændring / udstykning, børnehaven "Bøgeskovgård",
106 Laugøvej 1A - salg af mad fra køkken
107 Byggesag - Om- og tilbygning af sommerhus i Tisvildeleje
108 Byggesag - Om- og tilbygning af bevaringsværdigt fiskerhus, Havnevej 16
109 Bygningsmæssige udvidelser, Hvidekilde lejrcenter
110 Dispensation fra bevarende lokalplan for Søborg Landsby vedr. etablering af
skorsten.
111 St. Strandstræde 3, Gilleleje. Forespørgsel om dispensation fra bevarende
lokalplan i Gilleleje.
112 Kulturhavn Gilleleje etape 1. Ønske om udvidelse af butiksareal -
dispensation lokalplan.
113 Landzonesag: Udvidelse af oplagsplads til biler - Helsingevej 48
114 Landzonesag: Lagerhal til entreprenørvirksomhed - Nellerødvej 28
115 Landzonesag: Etablering af Bistro i overflødiggjort driftsbygning -
Præstevej 66
116 Forslag til Lokalplan 315.17 for erhvervsområdet Stæremosen i Gilleleje -
endelig vedtagelse
117 Byggesag - Etablering af indskudt etage til lager
118 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 10 for et blandet byområde ved
Vesterbrogade i Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
119 Forslag til Lokalplan 315.19 Vesterbrogade 54-56 i Gilleleje - godkendelse
til offentlig fremlæggelse
120 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 14 for Boligområde Bavne Ager i Gilleleje
- godkendelse til offentlig fremlæggelse
121 Forslag til Lokalplan 315.20 for Plejecenter og boliger ved Bavne Ager i
Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
122 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 13 for kolonihaver i Nejlinge -
godkendelse til offentlig fremlæggelse
123 Forslag til Lokalplan 517.01 for kolonihaver i Nejlinge - godkendelse til
offentlig fremlæggelse
124 Forslag til Lokalplan for dagligvarebutik og blandede byfunktioner i
Helsinge bymidte - godkendelse af skitseprojekt
125 Forslag til Lokalplan for dagligvarebutik ved Tibirke Sand - igangsættelse
126 Plangrundlag for etageboligprojekt på Dronningmølle Strandvej 645B i
Dronningmølle - igangsættelse
127 Helsinge Nord - principper for etapeplanlægning og igangsættelse af
udviklingsaktiviteter
128 Rekreativ Kystudvikling Nordsjælland
129 Befolkningsprognose 2017 - 2028


Efterretningssager
130 CO2 beregning 2016 og klimatiltag 2017
131 Boligstrategisk handleplan - velfærdsboliger i Gribskov Kommune

Lukkede
132 Forberedelse af salg af ejendom
133 Helsinge Nord - Byudviklingsøkonomi
134 Forberedelse af salg af ejendom


Efterretningssager - Lukket
135 Masterplan Ejendomme: Status for byudvikling og salg/køb af
ejendomme
Medlemmer:

Morten Ulrik Jørgensen

Jannich Petersen

Brian Lyck Jørgensen

Jesper Hagen Behrensdorff

Susan Kjeldgaard

Pia Foght

Knud Antonsen

Godkendelse af dagsorden:
Godkendt

Fraværende:

Meddelelser:
Pkt 83 fra Plan- og Miljøudvalgets møde var udsat til dette møde med henblik på besigtigelse. Ejer har trukket ansøgning tilbage og sagen behandles derfor ikke af udvalget.
.
Plan- og Miljøudvalget blev den 21.03.17 orienteret om, at Planklagenævnet har afgjort sagen om airsoft-virksomhed på Ny Mårumvej 222. Afgørelsen betød, at kommunens påbud fortsat skal håndhæves.
Planklagenævnet har efterfølgende oplyst kommunen om, at Planklagenævnets afgørelse er indbragt for Retten i Helsingør. Det er Drachmann Advokater, der på vegne af Badboys Airsoft ApS har indbragt sagen den 3. april 2017.
Planklagenævnet vil orientere kommunen, når der ligger dom i sagen.
.
Orientering om midlertidig telemast i Tisvilde
I lighed med de foregående år, ønsker teleselskabet Hi3G at opsætte en midlertidig mast til mobiltelefoni ved Tisvilde Station. Der er søgt om byggetilladelse til masten, som bliver 21 m høj.
Masten opsættes i perioden 3. juli til 7. august 2017, og opføres som et supplement til den permanente mast ved Tisvilde Bio og Bistro. Den ekstra mast skal sikre, at der er tilstrækkelig kapacitet på mobiltelefonnettet i Tisvilde, især under Musik i Lejet, men også resten af sommeren, hvor mange mennesker samles i området
.
Orientering om vedtagelse af ændringer i forbindelse med ny Planlov
Endelig vedtagelse af Planloven er nu udsat til 01.06.2017. Ministeren fastsætter dato for hvornår den træder i kraft.
Plan- og miljøudvalget er på deres møde 15.05.2017 orienteret om nogle ændringer i forbindelse med ny planlov og revision af Fingerplanen.
Derudover er der følgende aktuelle emner:
.
Indmeldelse af udlæg og omplacering af sommerhuse
Med lovforslaget til ny Planlov foreslås det, at kommunerne får mulighed for at søge om at udlægge op til 6.000 sommerhuse under forudsætning af, at kommunerne lader områder med mindst 5.000 ubebyggede sommerhusgrunde i kystnærhedszonen tilbageføre. Omplacering og udlæg af nye sommerhusområder i kystnærhedszonen fastlægges ved et eller flere landsplandirektiver, der udarbejdes på baggrund af ansøgninger fra interesserede kommuner.
10. februar oplyste ministeriet, at kommunerne skulle indmelde udviklingsområder senest 15. oktober, og at nærmere vejledning ville følge. 19. april udsendte Erhvervsstyrelsen en foreløbig vejledning for omplacering af sommerhuse.
Det indgår i lovforslaget, at der vil gælde en række kriterier for udlæg af sommerhusområder. Bl.a. skal udlæg af sommerhusområder være beliggende i sammenhængende områder, og placeres i tilknytning til eksisterende eller planlagte bysamfund, feriecentre eller sommerhusområder, hvor der er et turistmæssigt potentiale.
Den enkelte kommune skal anvise, hvilke ubebyggede sommerhusgrunde i kystnærhedszonen, der kan tilbageføres, så der byttes eksisterende ubebyggede sommerhusområder med nye i forholdet 1:1 i de kommuner, hvor det er muligt. Overførsel kan kun ske 1:1 hvis, der er tale om et samlet område på minimun 1 ha.
Kommunerne skal i kommuneplanstrategien beskrive, hvordan de nye sommerhusgrunde kan understøtte vækst og udvikling lokalt. Som led i strategien skal kommunerne også gennemgå eksisterende ubebyggede sommerhusområder og vurdere, om de kan tilbageføres.
Konsekvens for Gribskov Kommune
I Gribskov Kommune er der ikke større ikke-udbyggede sommerhusområder, der kan indgår i overførsel til nye sommerhusområder.
I forhold til udpegning af nye områder vil det pga. den politiske mødekalender ikke være praktisk muligt, at nå det ministeriet ønsker, inden den 15. oktober til 1. runde. Næste runde er i 1. halvdel af næste byrådsperiode, så det kan ske parallelt med næste planstrategi/udviklingsstrategi.
(udarbejdelse af forslag (min 1 md) - politisk behandling (ca 1 md) - offentlig fremlæggelse (min. 8 uger)- administrativ behandling (ca 1 md) politisk vedtagelse (ca 1 md) – dvs. i alt min. 6 md. Uden hensyntagen til ferie, budgetprocess mm).
.
Høring af bekendtgørelse for udlæg af nye byzonearealer
Med lovforslag til ny Planlov vil der gælde nye regler om kommunal planlægning for udlægning af nyt byzoneareal. Med ny planlov vil staten fremadrettet komme med færre indsigelser imod byvækst i det åbne land. Det betyder, at det bliver kommunerne, der skal sikre, at der ikke udlægges for mange arealer til byvækst.
Den kommende planlovs bestemmelser om byvækst (§ 11 a, stk. 7) fastlægger, at kommunalbestyrelsen skal anvende en metode til at opgøre det forventede behov for at inddrage nye arealer til byvækst i den 12 årige planperiode. Metoden består i at kommunen skal redegøre for behov for udlæg samt eksisterende rummelighed. Hvis behovet for udlæg er større end den nuværende rummelighed kan kommunen udlægge et nyt areal til byzone.
Bekendtgørelse om planlægning for udlægning af nyt byzoneareal er 16. maj sendt i høring med høringsfrist 13. juni.
Konsekvens for Gribskov Kommune
Gribskov Kommune har i dag areal udlagt til fremtidig byvækst. Arealerne er godkendt af Erhvervsstyrelsen.
Metoden, der indtil nu er brugt for udpegning af nye arealer til byzone svarer til den nu lovpligtige metode.
Administrationen anbefaler der for at der ikke indsendes høringssvar.
Meddelelser (fra mødet)
Administrationen uddelte notat med orientering om projektændring ifm etablering af wakeboardsø
.
Administrationen uddelte udkast til høringssvar samt bekendtgørelse ifm.: Høring af udkast til Erhvervsministeriets bekendtgørelse om førstegangsregistrering af oplysninger om anvendelses- og udnyttelsesmuligheder i planer og landzonetilladelser'.
.
Administrationen uddelte Høringsnotat vedr. Ved Stranden 11
.
Administrationen orienterede om at sag vedr. airsoft indbringes for retten
.
Administrationen orienterede over klage til Naturfredningsnævnet i afgørelse i sag vedr. Skrænten 7
.
Administrationen orienterede om at detailhandels- og parkeringsanalyse for Helsinge igangsættes i juni.
.
Plan- og Miljøudvalget indkaldes til ekstraordinært møde 12.06.2017




Åbne

103. Etablering af et supplerende frivilligt beredskab i Gribskov Kommune
00.01G00 - 2017/13672

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning vedr. oprettelse af et supplerende frivilligt beredskab i Gribskov Kommune.

Sagen forelægges udvalget efter ønske fra Brian Lyck Jørgensen (O)

Baggrund.
Jf. ejerstrategien for Frederiksborg Brand og Redning (bilag 2) ønsker ejerkommunerne et velfungerende frivilligt beredskab, som kan støtte de operative indsatser ved bl.a. vejrligshændelser, brand, redning og miljøuheld og være behjælpelig ved kommunale, kulturelle og foreningsmæssige arrangementer.

Et godt samarbejde med de frivillige prioriteres derfor højt og på trods af en organisatorisk centralisering af det samlede frivillige beredskab, er de frivillige tilknyttet lokalt, således at det lokale engagement vedligeholdes og styrkes. Frederiksborg Brand & Redning tilstræber at frivilligenhedens beredskabsmæssige indsættelsesniveau svarer til opgavens formål og er omkostningseffektiv. Det Supplerende Frivillige Beredskab kan støtte det afhjælpende beredskabs indsatser samt ejerkommunerne ved bl.a. vejrligshændelser, brand, redning og miljøhændelser.

Det Frivillige Supplerende Beredskab har vist sin værdi ved flere større vejrligshændelser, som eksempelvis stormen Bodil i december 2013, tvillingestormene Dagmar og Egon i 2015 og senest stormen Urd i juledagene 2016. Herudover har det frivillige beredskab ydet støtte til vandværker med etablering af nøddrikkevandsforsyning, bortpumpning af overfladevand ved længerevarende regnskyl m.v.

For nuværende er der etableret frivilligstationer i Farum, Hundested, Slangerup og Ølstykke (se bilag 1). Det Supplerende Frivillige Beredskab er en vigtig ressource og bistår i opgaver jævnfør ovenstående, hvor der kræves et stort mandskab, mange ressourcer eller brug af nogle af de særlige kompetencer, det Supplerende Frivillige Beredskab besidder.

Det Supplerende Frivillige Beredskab kan tilføjes flere opgaver. Her tænkes særligt på opgaver i forhold til ikke akutte hændelser, hvor et frivilligt engagement har stor nytteværdi for den enkelte kommune. Det Supplerende Frivillige Beredskab har en mobilitet og fleksibilitet, så den enkelte frivillige kan indsættes bredt inden for Frederiksborg Brand og Rednings operationsområde – de 6 ejerkommuner. Det Supplerende Frivillige Beredskab indsættes også udenfor det primære operationsområde, såfremt dette måtte ønskes.

Der ligger stor kraft og megen energi i det Supplerende Frivillige Beredskab. Og det er vigtigt, at det Supplerende Frivillige Beredskab har uddannelse og ressourcer svarende til de opgaver og hændelser, som de frivillige kan blive indsat ved. Der lægges ligeledes megen energi i uddannelse af det Supplerende Frivillige Beredskab, samt øvelser, således at de frivillige opfylder bestemmelserne i ”Bekendtgørelsen personel i Redningsberedskabet”.


Økonomi ved etablering af et supplerende frivilligt beredskab i Gribskov kommune.
For at skabe den fornødne motivation og engagement af et supplerende frivilligt beredskab i Gribskov Kommune, er der behov for et lokalt møde- og tilknytningssted i Gribskov Kommune. Frederiksborg Brand og Redning lejer i dag brandstationen i Gilleleje af Gribskov Kommune, og stiller brandstationen til rådighed for Falck mod reducering i kontraktsummen med Falck. Lokalisering, såfremt det fysisk er muligt, af et supplerende frivilligt beredskab i Gribskov kommune på brandstationen i Gilleleje, vil derfor være omkostningsneutralt for Gribskov kommune.

En mere central og optimal placering af et supplerende frivilligt beredskab i Gribskov Kommune vil dog være i området omkring Helsinge. Her råder Frederiksborg Brand og Redning ikke over lokaliteter, og der vil derfor være leje udgifter forbundet med etablering i dette område. Udgifter der ikke for nuværende er kendte.

Såfremt Gribskov Kommune ønsker at etablere et supplerende frivilligt beredskab vil der påløbe etableringsudgifter til materiel og mundering. Gribskov kommune skal i den forbindelse påregne udgifter i størrelsesorden kr. 250.000 til materiel (pumper, transportmidler m.v.) samt kr. 100.000 til personlig mundering og sikkerhedsudstyr af op til 15 frivillige. Efterfølgende driftsudgifter af ovenstående materiel og mundering vil blive afholdt af Frederiksborg Brand og Redning.

Uddannelse af frivillige indenfor beredskabet vil der blive søgt enhedstimebetaling fra staten for, således dette bliver omkostningsneutralt for Gribskov kommune.

Det gøres opmærksom på at Plan-og Miljøudvalget IKKE selv kan anvise finansiering af et supplerende frivilligt beredskab


Lovgrundlag


Økonomi
Se sagsfremstilling
Plan-og Miljøudvalget kan ikke anvise finansiering af et supplerende frivilligt beredskab


Bilag
Bilag 1: PMU 29-05-2017: Oversigt - Det nuværende supplerende frivillige beredskab Dok. nr: 2017/13672 002

Bilag 2: ØU 16-11-2015 Fælles ejerstrategi Dok. nr: 2017/13672 003


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at beslutte om der skal arbejdes videre med etableringen af et supplerende frivilligt beredskab
2. at beslutte at financiering af et supplerende frivilligt beredskab indgår i de kommende budgetforhandlinger, hvis udvalget beslutter, at der skal arbejdes videre med etableringen af dette

Beslutning

1. Udvalget beder om udtalelse fra Beredskabschefen ift behov. Herefter vurderes om et frivilligt beredskab skal indgå i de kommende budgetbehandlinger
2. Udgår

104. Byggesag - planmæssig forespørgsel - Hovedgaden 51 - Tisvildeleje
020534 - 2017/11099

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Ejer af Hovedgaden 51 har indsendt et skitseprojekt med henblik på at få afklaret, om der planmæssigt kan arbejdes videre med dette. Der søges om 9 boliger som private andelsboliger.

Der er tidligere givet afslag på et projekt med 10 boligenheder, da grundstørrelserne ville blive for små i forhold til eksisterende lokalplan, jf. byggelovens § 10 A, stk. 1.

Sagens forelægges på baggrund af forespørgsel fra en af udvalgets medlemmer.

Baggrund
I det tidligere afslag tilkendegav udvalget, at der kunne gives dispensation for op til 4 boliger. Baggrunden for afslaget var, at der ifølge byggelovens § 10 A, stk. 1 skal kunne ske en udstykning af hver enkelt bolig. Når der i lokalplan er bestemmelse om grundstørrelse på min. 500 m2, kunne denne bestemmelse ikke opfyldes ved 10 boligenheder.

Kommunen har tidligere ejet ejendommen og har solgt den til ansøger. Det var en del af købstilbud, at der ville blive udarbejdet et projekt, der er i overensstemmelse med lokalplanen.

I det nye skitseprojekt har ansøger oplyst at de ønsker at bygge 9 private andelsboliger. Dermed bliver byggelovens § 10, stk. 2 relevant. Den siger, at byggelovens § 10 A, stk. 1 ikke gælder for private andelsboliger.

Ansøger tilkendegiver, at når forespørgslen er afklaret, vil der blive indsendt en byggeansøgning.


Vurdering og Anbefaling
Projektet vurderes indledningsvis at være i overensstemmelse med lokalplanen. Det fremgår af skitseprojektet, at bebyggelsesprocenten er overholdt. De øvrige bestemmelser i lokalplanen er ikke vurderet.

Det er derfor administrationens vurdering, at der skal ske en tilbagemelding til ansøger om, at der kan arbejdes videre med projektet inden for lokalplanens rammer.


Lovgrundlag
Byggelovens § 10 A, jf. lovbekendtgørelse 1185 af 14.10.2016

Økonomi
Ikke relevant

Miljøforhold
Ikke relevant

Høring
Ikke relevant på nuværende tidspunkt. En endelig ansøgning vil formentlig skulle i partshøring.

Bilag


Administrationens indstilling
Det indstilles til Plan- og Miljøudvalget, at bemyndige administrationen til at

1. Tilkendegive over for ansøger, at der kan arbejdes videre med projektet inden for den gældende lokalplan.

Beslutning

1. Indstilling tiltrådt
2. Udvalget besluttede at private andelsboliger alene kan etableres uden kommunal garantistillelse

105. Matrikulær ændring / udstykning, børnehaven "Bøgeskovgård",
022002 - 2017/02391

Sagsfremstilling
Introduktion til sagen
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning.

Børnehaven Bøgeskovgård har ønske om at udstykke ejendommen, således at man opnår et reduceret kloakbidrag til Gribvand. Med det foreliggende forslag ønskes selve institutionen fraskilt med et areal på knap 8.000 m². , del af udenomsarealer herunder parkeringsplads og legeplads (matr.nr. 17 h Laugø By, Helsinge) vil efterfølgende udgøre en samlet fast ejendom på ca. 15.000 m².

Administrationen anbefaler, at der på vilkår meddeles dispensation til udstykning.

Områdets plangrundlag
Bøgeskovgård, Laugøvej 1 matr.nr. 17 a m.fl. Laugø By, Helsinge er omfattet af Lokalplan 512.15, og det bestemmes planens i §4.1, at der ikke må ske udstykning i lokalplanområdet.

Bygningsreglement BR 15
Den foreslåede udstykning overholder ikke byggeretten efter BR 15, kap. 2.2, idet ladebygningen (den nordlige bygning på del 3) vil komme til at have en afstand på 1.80 meter til et fremtidigt skel. Den foreskrevne afstand er 2,50 meter.

Sagens forhold
Sagen om en mulig udstykning af Bøgeskovgård startede i sommeren 2016, hvor administrationen fra landinspektør Eva Jensen modtog en forespørgsel om udstykning.

Administrationen tilkendegav, at man så børnehaven som et naturligt hele, og derfor ikke var indstillet på at meddele dispensation til udstykning.

Derefter blev der så afholdt møder bestående af repræsentanter fra kommunen og Bøgeskovgård. Resultatet blev, at landinspektøren fremsendte en konkret matrikulær sag hvortil der blev meddelt dispensation fra lokalplanens bestemmelser. Det var et vilkår, at ejendommene for evigt skulle holdes i evigt sameje og derfor ikke enkeltvis ville kunne afhændes til 3. mand. Deklarationen er tinglyst, og vilkåret om sameje er stadig gældende såfremt udvalget beslutter sig for at meddele dispensation til udstykning.

Efterfølgende tilbagekaldte administrationen dispensationen, da vurderingen var, at den ansøgte opdeling var uhensigtsmæssig. Udstykningssagen blev således tilbagekaldt fra behandlingen / registreringen i Geodatastyrelsen.

Efter tilbagekaldelsen har der været dialog med Gribvand og dialogen har resulteret i et oplæg til en mulig udstykning af Bøgeskovgård. Det er principperne i dette oplæg, som lægges til grund i behandlingen af denne sag.

Vurdering og anbefaling
En kommune kan dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke strider mod lokalplanens formål og principper. Det vurderes, at det ikke er en del af formålet med lokalplan 512.15 ikke at tillade udstykning. Administrationen vurderer dermed, at det er muligt at meddele en dispensation til udstykning forudsat, at de selvstændige ejendomme under Bøgeskovgård forbliver i evigt sameje.

Der vil være muligt på baggrund af en helhedsvurdering efter BR 15, kap. 2.3 at tillade ladebygningens placering med 1.80 meter fra naboskel.


Lovgrundlag
Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Lokalplan 512.15 for daginstitution ved Laugøvej i Helsinge.
BR 15, kap. 2.2 og 2.3 (byggeret og helhedsvurdering)

Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.


Høring
Sagen fordrer ikke noget krav om forudgående høring af naboer og andre interessenter idet spørgsmålet om udstykning alene vurderes at være et internt anliggende for Bøgeskovgård. Der har dertil været løbende dialog med Gribvand

Bilag
PMU 29.05.17. Bliag 1: Bøgeskovgård: matrikelkort (dok.nr. 2017/02391 034)

PMU 29.05.17. Bliag 2: Bøgeskovgård: lokalplan 512.15
(dok.nr.2017/02391 035)

PMU 29.05.17. Bliag 3: Bøgeskovgård: oprindelig henvendelse om muligheden for udstykning (dok.nr. 2017/02391 036)

PMU 29.05.17. Bliag 4: Bøgeskovgård: tilkendegivelse om ikke at ville tillade udstykning (dok.nr. 2017/02391 037)

PMU 29.05.17. Bliag 5: Bøgeskovgård: måleblad til godkendt udstykning
(dok.nr. 2017/02391 038)

PMU 29.05.17. Bliag 6: Bøgeskovgård: ændringskort til godkendt udstykning
(dok.nr. 2017/02391 039)

PMU 29.05.17. Bliag 7: Bøgeskovgård: dispensation til udstykning
(dok.nr. 2017/02391 040)

PMU 29.05.17. Bliag 8: Bøgeskovgård: tilbagekaldelse af dispensation
(dok.nr. 2017/02391 041)

PMU 29.05.17. Bliag 9: Bøgeskovgård: måleblad til nu ønsket udstykning
(dok.nr.2017/02391 042)


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at bemyndige administrationen til,

1. at meddele tilladelse på vilkår til udstykning, og dermed dispensation fra lokalplan 512.15 herunder at tillade udstykningen på baggrund af en helhedsvurdering efter BR 15, kap. 2.3.

Beslutning
1. A, C, G, O og V (6) stemte for
Å undlod at stemme

Indstilling tiltrådt





106. Laugøvej 1A - salg af mad fra køkken
022002 - 2017/09814

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning.

Sagen omhandler oplysninger om salg af mad fra børnehavens køkken. Det skal undersøges og vurderes, om det er i overensstemmelse med lokalplanen.

Sagen er udsat fra Plan- og Miljøudvalgets møde 24.04.2017. Der er foretaget ændringer i oprindelig sagsfremstilling

Baggrund
Siden sidste forelæggelse har ejendommens ejer fremsendt svar på partshøringen angående anvendelsen af køkkenet på Laugøvej 1A.

Opstart af sag
Administrationen har fra politisk side fået oplyst, at der foregår salg af mad fra børnehavens køkken på Laugøvej 1A. Det er blevet oplyst, at salget af mad bliver annonceret flere steder.

Der er et politisk ønske om, at administrationen tager fat i sagen, for at vurdere forholdene på ejendommen i forhold til lokalplanens bestemmelser.

På ejendommen er der tidligere meddelt byggetilladelse til at opføre en børnehave med tilhørende administration. I den ene nye bygning er der indrettet et køkken til børnehaven.

Lokalplanens bestemmelser
Ejendommen er omfattet af lokalplan 512.15 for daginstitution ved Laugøvej.

Lokalplan 512.15 for daginstitution ved Laugøvej i Helsinge har til formål:

• at give mulighed for etablering og eventuel senere udvidelse af en daginstitution med tilhørende udearealer og parkeringsarealer,
• at sikre hensigtsmæssige adgangsforhold til lokalplanområdet,
• at sikre et sammenhængende arkitektonisk udtryk i byggeriet,
• at sikre en grøn karakter for de ubebyggede arealer,
• at sikre det planlagte boligområde vest og nord for lokalplanområdet mod støjgener fra børnehaven.

Lokalplanens § 3.1:
Området må kun anvendes til offentlige formål som daginstitution, herunder børnehave og vuggestue, samt lege- og opholdsarealer og administration i tilknytning hertil.

Partshøring til ejeren
Administrationen har i forbindelse med henvendelsen fremsendt en partshøring til ejendommens ejer angående sagen jf. Forvaltningenslovens § 19. Partshøringen skal sikre, at sagen er fuldt belyst inden der træffes afgørelse.

Ejers svar på partshøringen
Administrationen har den 25.04.2017 modtaget svar fra ejendommens ejer angående anvendelsen af køkkenet. Svaret på partshøringen er vedlagt som bilag.

Af svaret fremgår det, at der ikke er et eksternt køkken tilknyttet køkkenet på Laugøvej 1A. Derudover fremgår det, at der først og fremmest laves mad til børnehavens børn og arrangementer i børnehaven. Sekundært laves der mad til skolens bod, for at udnytte den overskudskapacitet, der er. Efter forespørgsel fra forældre, er det muligt, at bestille og købe dagens ret med hjem. Dette er tænkt som en service til forældrene og har et meget beskedent omfang.

Ejer oplyser, at de mener, at det er i overensstemmelse med lokalplanen, når de laver mad til skolens bod.

Planlovens bestemmelser
Planlovens § 19 bestemmer, at kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan eller en plan m.v., der er opretholdt efter § 68 stk,. 2, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, jf. dog §§ 5u og 40.

Det betyder, at det ikke er muligt at meddele dispensation til en anvendelse, som er i strid med anvendelsesbestemmelserne i en lokalplan, hvis anvendelsesbestemmelserne er tydelige og er en del af planens principper.

Ændringsforslag af Planloven
Der er den 25.01.2017 fremsat et lovforslag angående ændringer i Planloven. Det forventes, at ændringerne i Planloven træder i kraft omkring starten af juli 2017.

I denne forbindelse kan det nævnes, at der muligvis bliver ændret på Planlovens indhold omkring dispensationsmuligheder fra lokalplanens principper. Lovforslaget lægger op til, at der i visse tilfælde kan afviges fra en lokalplans principper i op til 3 år. Lovforslaget forventes 2. og 3. behandlet henholdsvis 30. maj og 1. juni. Der kan altså komme ændringer, der giver mulighed for bredere dispensation, end der har været hidtil.

Administrationens anbefaling og vurdering
Ved sidste udvalgsmøde blev der gennemgået 4 scenarier. Administrationen vurderer, at anvendelsen af køkkenet på Laugøvej 1A falder ind under scenarie 4.

Scenarie 4:
Der bliver lavet mad i børnehavens køkken på Laugøvej 1A. Der bliver produceret mad til børnehavens børn og ansatte, samt til arrangementer, som bliver holdt af børnehaven. Forældrene i børnehaven kan på forhånd bestille den mad, som de gerne vil købe. Derudover leveres der mad til realskolens kantine/bod.

Dette vil umiddelbart betragtes som en take-away forretning (produktionskøkken til take-away), selvom køberkredsen er begrænset til forældrene og realskolen. Såfremt det vurderes, at der er tale om en take-away forretning, vil det ikke være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser, og der vil ikke kunne meddeles dispensation fra lokalplanen, idet det er i strid med planens anvendelsesbestemmelser - principper.

Det kan dog ikke udelukkes, at man kan vurdere en produktion som denne som udnyttelse af overskudskapacitet i et lovligt eksisterende køkken, der i øvrigt anvendes til det formål, det er bygget til, nemlig børnehavens drift. Det vil være en konkret vurdering i forhold til lokalplanens bestemmelser, og vurderingen kan først udføres, når vi har modtaget svar fra ejeren i forbindelse med partshøringen.

Administrationens vurdering
På baggrund af ejerens svar på partshøringen, vurderer administrationen i denne sag, at anvendelsen af køkkenet - salg af mad til forældrene og levering af mad til Realskolens bod, ikke er i overensstemmelse med lokalplanens anvendelsesbestemmelser, hvor det er beskrevet, at ejendommen skal anvendes til offentlige formål som daginstitution, herunder børnehave og vuggestue, samt lege- og opholdsarealer og administration i tilknytning hertil. Administrationen vurderer ikke, at der er grundlag for at udvide anvendelsesområdet til et bredere offentligt formål.

Den beskrevne anvendelse af køkkenet vil derfor kræve en dispensation fra lokalplanens anvendelsesbestemmelser.

Administrationen vurderer, at der ikke kan meddeles dispensation til at producere/levere mad til Realskolens bod, idet det er i strid med lokalplanens anvendelsesbestemmelser, som er en del af lokalplanens principper. At køkkenet er egnet til en større madproduktion end nødvendigt for børnehaven, medfører ikke at anvendelsen til andet en daginstitution er lovlig i forhold til lokalplanens bestemmelser. At det er samme ejer, kan ikke begrunde, at børnehaven kan producere mad til skolen.
Det vurderes, at produktion af mad til Realskolen ikke vil adskille sig fra produktion til andre skoler, plejehjem mv. Administrationen vurderer, at der vil være tale om en take-away forretning.

Administrationen vurderer, at der i forbindelse med salg af mad til forældrene i børnehaven ikke er tale om en overskudsproduktion, idet køkkenet selv bestemmer, hvor meget mad, der skal produceres. Salg af mad til forældrene vil derfor kræve en dispensation fra lokalplanens anvendelsesbestemmelser.
Administrationen vurderer, at der kan meddeles dispensation til at producere mad, som forældrene kan bestille og købe, idet denne funktion har en naturlig tilknytning til børnehavens funktion. Køberkredsen vil være begrænset til forældrene i børnehaven og omfanget vil være af et begrænset omfang. Anvendelsen af køkkenet vil i dette tilfælde ligger tæt op af anvendelsesbestemmelsen, hvorfor det vurderes, at det ikke er i strid med lokalplanens principper.



Lovgrundlag
Planlov, LBK nr. 1529 af 23.11.15: Omfattet af lokalplan 512.15

Økonomi


Høring
Partshøring til ejeren
Administrationen har i forbindelse med henvendelsen fremsendt en partshøring til ejendommens ejer angående sagen jf. Forvaltningenslovens § 19. Partshøringen skal sikre, at sagen er fuldt belyst inden der træffes afgørelse.

Bilag
PMU 29-05-17 : Ejerens svar på partshøring Dok. nr: 2017/09814 010


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at der ikke meddeles dispensation fra lokalplanens anvendelsesbestemmelser til at levere mad til Realskolens bod
2. at der meddeles dispensation fra lokalplanen til at sælge mad til forældrene i børnehaven eller
3. at der ikke meddeles dispensation fra lokalplanen til at sælge mad til forældrene i børnehaven

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning den 24-04-2017:
Svar på partshøring afventes. Sagen udsættes til næste møde


Beslutning
1. A, C, G, O og V (6) stemte i mod
Å undlod at stemme

Indstilling ikke tiltrådt

2. Tiltrådt
Der stilles krav om at lovgivning omkring fedtudskiller og reglerne omkring etablering af
produktionskøkken overholdes skal være opfyldt.

3. udgår





107. Byggesag - Om- og tilbygning af sommerhus i Tisvildeleje
027009 - 2017/09902

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Ejer ønsker at om- og tilbygge sommerhus.

Ejendommen er omfattet af lokalplan 72.99 'For et område i Tisvildeleje', og ligger i delområde 'Lejet'. Delområde 'Lejet' er i planen beskrevet med bevarende elementer, blandt andet for eksisterende bebyggelse som denne.

Sagen forelægges, da udvalget har udtrykt ønske om at blive inddraget i sager om dispensation fra kommunens bevarende lokalplaner.
Der er i den aktuelle sag ikke tale om en bevarende lokalplan, men en lokalplan med bevarende elementer som i dette delområde.
Forud for udvalgets tilkendegivelse ville en tilsvarende sag kun blive forelagt udvalget, hvis der i høringen var væsentlige indsigelser og det blev vurderet, at sagen havde særlig overordnet eller politisk interesse.

Baggrund med beskrivelse
Arkitekt Peer Kvist, har på vegne af ejer af Ved Stranden 11, Tisvilde, sendt ansøgning om tilladelse til om- og tilbygning af sommerhus.
Sommerhuset skønnes at være i forfald, og med flere knopskydninger på bygningskroppen gennem tiden. Ansøger søger om en gennemgribende renovering og om - og tilbygning. Der søges om at opfylde nutidens krav til blandt andet isolering og tilbageføre huset som et klassisk længehus.

Projektet omfatter:

• Udskiftning af eksisterende 1. sals konstruktion samt nyt stråtag og flere kviste. Loftshøjden ønskes samtidig øget i henholdsvis stueplan og på 1. sal.
• Tilbygning i stueplan, hvor huset i dag har et mindre hak ind, dermed en brudt ligeflugtet facadelinie.
• Nedrivning af mindre tilbygning der er tilbygget som vinkel.
• Udskiftning/etablering med nye vinduer og døre i facader. Generel renovering af ejendommen.

Ansøger begrunder blandt andet om- og tilbygning med, 'at det er ønsket at genskabe det fritliggende længehus med saddeltag samt med materialeholdning, at respektere den stedlige tradition i området og jf. lokalplan'.

Forhold til lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan 72.99 'For et område i Tisvildeleje og beliggende i planens delområde 'Lejet'. Følgende bestemmelser i lokalplanen, er inddraget i sagsbehandlingen:

Af § 4, 'Bevaring af bebyggelse', stk. 4.1 LEJET fremgår det:
Om- og tilbygninger skal ske med respekt for bygningens opførelsestidspunkt og dens oprindelige arkitektoniske udtryk. Materialeholdningen (pudsede facader med tegl- og stråtage med hældning på 45 - 50 grader) skal fastholdes.

Af § 7, 'Bebyggelsens omfang og placering' stk. 7.1 LEJET fremgår:
Ny bebyggelse må ikke opføres med mere end én etage med udnyttet tagetage og skal opføres som længehuse....
Bygningshøjden må ikke overstige 7,5 meter....
Tage skal udformes som saddeltage.... Hældningen skal være mindst 45 grader og højst 50 grader.

Af § 8, 'Bebyggelsens ydere fremtræden' stk. 8.1 LEJET fremgår det:
Indenfor område 1 skal om- og tilbygninger tilpasses den pågældende bebyggelses oprindelige form og udseende, og bygningsændringer og ny bebyggelse skal i øvrigt udformes i overensstemmelse med den stedlige byggetradition og under hensyntagen til en nutidig anvendelse.
Ny bebyggelse.....Vinduer i tagfladen skal placeres regelmæssigt som enkeltsiddende tagvinduer eller kviste, hvis samlede bredde ikke må overstige 1/3 af tagfladens længde. Kviste må ikke være mere ned 1,2 meter brede, og tagvinduers bredde må ikke overstige 0,8 meter.

Naboorientering samt orienteringsbrev
Ansøgningen har været i naboorientering i 14 dage. Høringen slutter den 21.05.2017.

Ansøgningen har tilsvarende været sendt som 'orienteringsbrev' til "Museum Nordsjælland", "Tisvilde Lokalråd" og "Grundejerforening for Tisvilde og Omegn" til deres eventuelle udtalelse.

Notat om høring, og høringssvar fremsendes til udvalget forud for mødet den 29.05.2017 eller udleveres på mødet.

Administrationens vurdering
Projektets afvigelser:

1. Antal kviste og omfanget heraf på nordsiden
2. Højde: Eksisterende sommerhus er 6,0 meter højt. Ønsket højde ved opførelse af ny tagetage bliver 7,0 meter.

ad 1) Kviste:
Huset har i dag én kvist på henholdsvis nord- og sydside.
Lokalplanen beskriver i ovenstående § 8 at 'om- og tilbygninger tilpasses den pågældende bebyggelses oprindelige form og udseende'...
Ny bebyggelse:.....kviste, hvis samlede bredde ikke må overstige 1/3 af tagfladens længde.
Projektet omfatter opførelse af 3 kviste på nordsiden af huset, udgør godt 75 % af tagfladens længde og 1 kvist ønskes etableret på sydside.
Da der er tale om en ombygning, men dog med en ny 1. sals konstruktion, vurderes det at antallet af kviste skal tilnærme sig eksisterende. Det vurderes at ombygningen kan indeholde etablering af to kviste og ikke som ansøgt 3 kviste. Den samlede længde af kviste overskrider den tilsvarende regel for nybyggeri; der må kviste højest udgøre 1/3 af taglængden. Det øgede antal kviste vurderes ikke at give øgede indbliksgener for naboer, da de vender mod nord/havet.

ad 2) Højde på sommerhus:
Eksisterende sommerhus har en højde på 6 m og den ønskede ny højde er 7 meter. Den ønskede højde vurderes ikke at være skæmmende for områdets karakter, idet der er tale om naboejendomme der primært er opført i højder på op til 7,5 meter.
Lokalplanen beskriver at eksisterende sommerhusbebyggelse kan bevares, men at al ny bebyggelse skal være helårshuse. Der er i sagen tale om om- og tilbygning.
Lokalplanen har ingen bestemmelser om højde ved om- og tilbygning, og projektet kræver derfor en helhedsvurdering i henhold til bygningsreglementets bestemmelser. Da lokalplanen foreskriver, at nybyggeri højest må være 7,5 meter, vil det være relevant at inddrage i en helhedsvurdering.

Administrationens anbefaling
Det anbefales, at der gives tilladelse til det ansøgte, da ejendommen samlet set vil komme til at fremtræde mere harmonisk, og dermed i overensstemmelse med lokalplanen.
En udvidelse af antal af kviste vurderes at kræve en dispensation fra lokalplanen. Det eksisterende hus har én kvist mod nord. Fremover ønskes der tre. Administrationen anbefaler, at der gives dispensation til at etablere to kviste.

Indkomne høringssvar kan betyde, at administrationen reviderer indstilling.


Lovgrundlag
Byggelov, Lovbekendtgørelse (LBK) nr. 1178 af 22.9.16.
Planlov, LBK nr. 1529 af 23.11.15: Omfattet af lokalplan 72.99.

Økonomi


Bilag
Bilag 1: PMU 29-05-2017 - Ansøgning om disp og tegningsmateriale Dok. nr: 2017/09902 039

Bilag 2: PMU 29-05-2017 - Samlet indsigelser fra naboer Dok. nr: 2017/09902 038


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at bemyndige administrationen til at:

1. Tillade to kviste på nordside af tag eller
2. Tillade tre kviste på nordside af tag og
3. Give byggetilladelse til det ansøgte.

Beslutning
Sagen udsættes til ekstraordinært møde 12.06.2017




108. Byggesag - Om- og tilbygning af bevaringsværdigt fiskerhus, Havnevej 16
004301 - 2017/14940

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Ejendommen ligger på havnen og er pt. ubenyttet, i dårlig stand og skæmmer området.
Der er kommet ønske fra en ny, mulig køber, som ønsker at anvende ejendommen til helårsbeboelse.
Udvalget anmodes om at tage stilling til ønskerne i forbindelse med et eventuelt salg af ejendommen.

Plan- og Miljøudvalget behandlede ejendommen senest på mødet d. 13.03.2017, hvor det blev besluttet, at udvalget ikke ønskede erhverv på ejendommen.

Baggrund
Lokalplan
Ejendommen er erklæret bevaringsværdig i lokalplan 15.31 "Bevarende lokalplan for det gamle Gilleleje", og er beliggende i boligområde B. Lokalplanen vedlægges som bilag 1.

Tidligere ansøgninger
Tidligere ansøgninger har været behandlet i Plan- og Miljøudvalget 5 gange, sidste gang 13.03.2017. Ingen af de forudgående projekter er blevet realiseret.

Der er i forbindelse med byggeansøgning i 2014 givet dispensation til at afvige fra følgende bestemmelser i lokalplan 15.31:
Nedrivning og genopførelse af fiskerhuset
I den projekterede tilbygning blev der givet dispensation ift husdybde og opsprosning af vinduer

Der er desuden sammen med byggetilladelsen i april 2015 givet tilladelse til at lægge tilbygningen til fiskerhuset i skel, efter en konkret helhedsvurdering.

Dispensationen og helhedsvurderingen var resultatet af en forhandling mellem ansøger og administrationen/Plan- og Miljøudvalget. Plan- og Miljøudvalget ønskede at bevare det eksisterende fiskerhus, og var derfor indstillet på - i mindre omfang - at gå på kompromis med lokalplanens bestemmelser.

I forbindelse med en anden mulig køber i 2016, var der dialog mellem den daværende udvalgsformand og administrationen, omkring muligheden for at nedrive fiskerhuset, og genopføre det let tilbagetrukket på grunden. Efter dialogen tilkendegav administrationen, at det, på baggrund af et konkret projekt, ville være overvejende sandsynligt, at der kunne gives tilladelse til at genopføre fiskerhuset iht den tinglyste deklaration, men tilbagerykket maks 3 m på grunden. Der kom ikke en ansøgning, og derfor blev sagen ikke forelagt politisk.

Sagens forhold - ny ansøgning
Det nye projekt er vedlagt som bilag 2. Det vedhæftede projekt er et skitseprojekt, og der er enkelte uoverensstemmelser, f.eks er det angivet på situationsplanen, at der ikke udføres vinduer i tag eller facade mod øst, mens facadetegningen viser kviste mod øst. Der mangler desuden enkelte tegninger, for at give et fuldt billede af det ansøgte projekt. Det vurderes dog, at det ansøgte materiale er tilstrækkeligt til at kunne vurdere projektet ift. nedenstående.

Projektet i sin nuværende form kræver dispensation fra følgende bestemmelser i lokalplanen og vurderinger iht BR15:

Dispensationer:

Sammenbygning mellem fiskerhus og tilbygning
Tilbygningen til fiskerhuset ønskes udført som en direkte sammenbygning på husets sydside, hvor en større del af fiskerhusets sydfacade bliver dækket af den projekterede tilbygning.

Lokalplanens § 5.1 har overskriften "Bevaring af bebyggelse: Nedrivningsklausul pålægges de særligt bevaringsværdige ejendomme" og siger følgende:

"De på kortbilag 2 med særlig signatur angivne bevaringsværdige ejendomme indenfor lokalplanområdet må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres med mindre byrådet giver tilladelse hertil. Dette gælder også bygningens detaljer, således at tagmaterialer, kviste og karnapper, døre og vinduer, husets farve og lignende ikke må ændres uden tilladelse"

Stråtag
Der ønskes at genopføre/opføre både fiskerhus og tilbygning med røde tegl som tagdækning af hensyn til risikoen for brandfare når der opføres stråtag.

I lokalplanens formålsparagraf, §1.1 er det angivet at
"Det er lokalplanens overordnede formål at fastlægge retningslinier og byggebestemmelser der bevarer miljøet i det gamle Gilleleje.
Det er desuden lokalplanens formål at
-at bevare bebyggelsens nuværende karakter.
-at bevare de ældre stråtækte fiskerhuse og en række andre karakteristiske huse i byområdet.
-.[..]"

Der ud over angiver § 3.5.1 nr 3:
"Til tagmaterialer skal anvendes strå, røde eller brune tagsten (tegl), skifer, sort tagpap eller bølgeplader i mørke jordfarver. Ved udskiftning af gamle stråtage tillades kun anvendt strå.[....]Kviste i stråtag skal udføres som stråtagskviste. [....]"

Se i øvrigt også illustration på lokalplanens side 20

Tilbagetrækning af bygningen
Det ønskes at trække fiskerhuset og den bagvedliggende projekterede tilbygning 2,5 m ind på grunden. Administrationen har i forbindelse med tidligere forespørgsel tilkendegivet at dette sandsynligvis kunne lade sig gøre.

I lokalplanens redegørelse står der følgende på side 5 og 6:

"Arkitektonisk og byarkitektonisk er det især den særlige sammenstilling af bygningerne og deres beliggenhed helt ude i gadelinien, der især langs Havnevej, St. og Ll. Strandstræde, Søstræde, og hele vejen langs Østergade må vurderes som bevaringsværdige. De ældre huse i 1-1½ etage, med direkte adgang fra gaden, giver enkelte steder et usædvanligt helstøbt bymiljø, som ofte overstiger det enkelte hus' egen arkitektoniske værdi. Netop de store forskelle med hensyn til byggeskik, dimensioner og materialer skaber den berigende variation, som idag sammen med stejlepladsen og havnen karakteriserer det særlige Gilleleje-miljø."

I illustration på lokalplanens side 20 er det angivet, at facaden skal placeres i gadelinien.

Lokalplanens § 3.4 nr 9 siger:

"Bygninger skal som et hovedprincip opføres med deres længderetninger (facader) i gadelinie eller vinkelret på denne.
Ved nybygning af hovedhus kan placering forlanges bragt i overensstemmelse med beliggenheden af tidligere bebyggelse på ejendommen.[...]"

Forøgelse af højde på fiskerhus
Ansøger ønsker at øge facadehøjden på fiskerhuset med 40 cm, for at give bedre ståhøjde i bygningen.

I illustration på lokalplanens side 20 er der angivet en maksimal facadehøjde på 2,3 til 2,8 m for de bevaringsværdige huse som fiskerhuset. Det fremgår ikke af det fremsendte projekt, hvor høj facaden bliver på fiskerhuset efter den ønskede hævning, men den vurderes at kunne komme til at overskride de tilladte 2,8 m.
Den tidligere citerede §5.1 vurderes også at gælde for bygningens proportioner, herunder facadehøjden.

Husdybde
Den bagerste del af tilbygningen ønskes opført med en husdybde på 7,18 m.
Lokalplanen tillader en husdybde på 7 m , jf § 3.4.1 nr 4
"Bebyggelsen skal opføres som længehuse med en maksimal husdybde på 7m. Der kan opføres sidebygninger til et længehus samt fritliggende udhuse"

Husdybden på fiskerhuset ændres ikke i forhold til det nuværende.

Opsprosning af vinduer på tilbygning/udformning af kviste
Den ansøgte mellembygning mellem fiskerhuset og tilbygningen er udført med gulv-til-loft-vinduer mod vest.

Lokalplanen tillader kun opsprossede vinduer, jf § 3.5.1 nr 5
"Nye vinduer skal udføres som opsprossede vinduer, i princippet som vist på illustrationen på modstående side. Gående midterpost er tilladt"

Der ønskes kviste med glasflunker mod vest i tilbygningen til fiskerhuset.

Vurderinger iht BR15:

Afstand til skel : Ansøger ønsker at bygge tilbygningen 1 m fra skel
Skyggegener: Byggeriets tæthed i området kan forårsage skyggevirkninger. Disse skal undersøges
Niveaufri adgang: Det vil ikke være muligt at etablere niveaufri adgang, når fiskerhuset ønskes bevaret/facadehøjden øges

Vurdering
Herunder er der vurderet på de individuelle punkter. Der kan i forbindelse med den endelige sagsbehandling opstå flere punkter, der skal afklares eller dispenseres fra.

Sammenbygning mellem fiskerhus og tilbygning
Det vurderes at være nødvendigt, at tilbygge til fiskerhuset, for at kunne tilvejebringe en tidssvarende bolig. Den foreslåede tilbygning vurderes størrelsesmæssigt at underordne sig fiskerhuset, idet den bagerste bygning maksimalt er 1 m højere end fiskerhuset. Koblingen mellem det nye og det gamle vil være tydelig når man går fra øst mod vest langs Havnegade, og sammenbygningen vil medføre, at fiskerhuset ikke står så tydeligt frem i bybilledet når det ses fra øst, som det er tilfældet med den nuværende bygning.

Stråtag/Tegltag
Det vurderes på baggrund af lokalplanens bestemmelser ikke at være muligt at tillade tegltag på fiskerhuset. Tegltag vil ændre bygningens udseende og fremtræden markant. Den bagvedliggende tilbygning kan opføres med tegl, idet dette er i overensstemmelse med lokalplanen, og overholder brandmæssige krav til tagdækningsmateriale nærmere skel end 2,5 m. Det er ikke usædvanligt ift gammel byggeskik, at der opføres sammenhængende bygningskroppe, hvor dele af taget udføres med strå og mens resten udføres med tegl.

Tilbagetrækning af bygningen
Havnevej 16 er det sidste hus i en række af huse langs Havnevej, som har en beliggenhed helt ud i gadelinien. Det næste hus (Havnevej 18) ligger lidt mere tilbagetrukket ift vejen. Det vil derfor være en konkret vurdering, hvorvidt der kan gives dispensation fra lokalplanen til at trække bygningen tilbage på grunden.

Fiskerhuset vil være mindre fremtrædende i bybilledet, både set fra øst, nord og vest, hvis det trækkes tilbage på grunden

En tilbagetrækning af byggeriet - med den nuværende udformning - vurderes at medføre forøgede skyggegener hos naboen mod øst, idet tilbygningen 1 m fra skel, ved en tilbagetrækning, kommer til at dække mere af lysindfaldet til naboejendommen, end hvis byggeriet ikke var trukket tilbage på grunden.

Forøgelse af højde på fiskerhus
Der er tidligere givet lov til at hæve hele bygningen med 30 cm, idet bygningens nordvestlige hjørne er placeret 20 cm under det nuværende vejniveau. Niveauforskellen skyldes, at vejen gentagne gange er blevet hævet, når der er lagt ny asfalt på. En hævning af hele bygningen med de tidligere tilkendegivne 30 cm vurderes fortsat at være rimeligt, mens en forøgelse af facadehøjden, for at skabe højere rumhøjde i fiskerhuset, vurderes at være i strid med bl.a lokalplanens § 5.1. En forøgelse af facadehøjden vil efter administrationens vurdering påvirke fiskerhusets proportioner.

Husdybde
Den ønskede husdybde på den bagerste tilbygning vurderes at kunne tillades, idet overskridelsen af de tilladte 7 m er minimal. Der ud over er tilbygningen placeret, så man ikke tydeligt vil kunne se tilbygningens proportioner fra gadebilledet. Den ønskede husdybde vurderes således at kunne tillades, da overskridelsen er minimal.

Opsprosning af vinduer på tilbygning/udformning af kviste
Lokalplanen dikterer, at nye vinduer skal udføres som opsprossede. Bestemmelsen er meget tydeligt formuleret i lokalplanen, og er ledsaget af illustrationer af mulige opsprosninger.

I lighed med tidligere dispensation vurderer administrationen dog ikke, at den ansøgte glasfacade på mellembygningen vil påvirke det samlede indtryk af fiskerhuset og tilbygningen, idet glasfacaden vender mod vest, dvs mod egen gårdhave. Den ønskede glasfacade i tilbygningen vurderes således at kunne tillades, på betingelse af, at øvrige vinduer i begge bygningskroppe udføres iht lokalplanens anvisninger.

Lokalplanen udtaler sig ikke konkret om, hvorledes kviste bør udformes, og det vurderes derfor ikke muligt at regulere valget/udformningen af kvistene på tilbygningen. Kvistene på fiskerhuset skal udføres som stråtagskviste, hvis huset tækkes med strå.

Parkering på egen grund
Der er tidligere givet lov til at fravige kravet om parkering på egen ejendom, på betingelse af at fiskerhuset bevares. Såfremt bygningerne rykkes tilbage, vil det være muligt at parkere foran fiskerhuset.

Vurderinger iht BR15:
Afstand til skel : Med henvisning til tætheden af byggeri i området, og fraværet af åbninger vurderes det at være sandsynligt, at den ansøgte skelafstand på 1 m kan tillades. Der skal dog udføres en konkret helhedsvurdering på baggrund af et mere konkret projekt.
Skyggegener: Ansøger vil blive bedt om at udføre modeller af mulige skyggegener. Disse modeller vil lægge til grund for en vurdering om, hvorvidt den ønskede højde på byggeriet kan tillades.
Niveaufri adgang: Det vurderes at være muligt at fravige kravet om niveaufri adgang, idet lokalplanen foreskriver, at det eksisterende fiskerhus skal bevares, og placeres i vejskel. Det er ikke muligt at etablere niveaufri adgang til et hus, beliggende i vejskel, når huset samtidig skal bevare sit nuværende udtryk med f.eks kampestenssokkel. Såfremt der gives tilladelse til at trække huset tilbage, vil der være krav om, at belægningen trækkes op til niveau ved indgangsdørene. Der bør være niveaufri adgang til alle yderdøre i tilbygningen, dvs. det er kun fiskerhuset, der muligvis undtages fra bestemmelsen, afhængig af beliggenheden.

De potentielle købere ønsker en tilkendegivelse af, om det er muligt at etablere det foreslåede projekt. Eftersom der ønskes en del afvigelser fra lokalplan og bygningsreglement BR15 på ejendommen, skal kommunen konkret give tilladelse, og projektet skal forelægges Plan- og Miljøudvalget.

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at Plan- og MIljøudvalget tager stilling til hver enkelt dispensation, med henblik på, at ansøger kan arbejde videre med projektet.


Lovgrundlag
Planloven LBK nr 1529 af 23/11/2015
Byggeloven LBK nr 1178 af 23/09/2016

Økonomi




Høring
Såfremt ansøgningen munder ud i en konkret byggeansøgning, vil der blive gennemført naboorientering og partshøring af de tilstødende ejendomme. Det vil endvidere blive vurderet, hvem der yderligere skal have sagen i supplerende høring, bl.a. museet og interesseorganisationer..

Bilag
Bilag 1: PMU 29.05.17 Lokalplan 15.31 "Bevarende lokalplan for det gamle Gilleleje" dok nr 2017/14940 009

Bilag 2: PMU 29.05.17 Tegningsmateriale, om- og tilbygning dok nr 2017/14940 008


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at administrationen bemyndiges til

1. At tillade den ansøgte sammenbygning mellem fiskerhus og tilbygning, for at kunne tilvejebringe de bedst mulige forhold for en sammenhængende bolig
2. At give afslag på ansøgning om tegl på fiskerhuset.
3. At tillade, at tilbygningen udføres med tegl eller et af de øvrige tilladte tagmaterialer jf lokalplanens § 3.5.1 nr 3, dog ikke strå, idet bygningen ligger for tæt på skel til dette.
4. a) At give afslag på at trække bygningerne tilbage på grunden eller b) at det tillades, at bygningen trækkes 2,5 meter tilbage som ønsket
5. At dispensere fra kravet om parkering på egen grund, hvis pkt. 4a tiltrædes.
6. At give afslag på at forhøje facaden på Fiskerhuset og i stedet tillade at bygning kan hæves op til 30 cm.
7. At tillade husdybde på maks 7,5 m på tilbygningen
8. At tillade, at vinduerne i mellembygningen kan udføres med gulv-til-loft-vinduer, i stedet for opsprossede vinduer. Dispensationen gives på betingelse af, at de øvrige vinduer i alle bygninger, udføre iht lokalplanens anvisninger
9. At arbejde videre med en helhedsvurdering ift afstand til skel under 2,5 m og højde på tilbygning, herunder stille krav om udarbejdelse af skyggemodeller for det ansøgte byggeri med den endelige placering.
10. At tillade at krav om niveaufri adgang fraviges for fiskerhuset, hvis nuværende placering fastholdes.
11. På baggrund af udvalgets beslutninger at behandle sagen administrativt, hvis der ikke kommer væsentlige indsigelser i høringen. Hvis der kommer væsentlige indsigelse forelægges sagen igen.

Beslutning
1. Tiltrådt
2. Tiltrådt
3. Tiltrådt
4. a) udgår
4. b) Tiltrådt
5. Udgår
6. Tiltrådt
7. Tiltrådt
8. Tiltrådt
9. Tiltrådt
10. Udgår
11. Tiltrådt
12. Udvalget besluttede at såfremt der etableres hegn mod Havnevej skal det være af
stakitform, maks 80. cm højt.





109. Bygningsmæssige udvidelser, Hvidekilde lejrcenter
021151 - 2017/07142

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Der søges bl.a. om:

• nedrivning af bygning
• tilladelse til den støjvold,
• tilladelse til udvidelse bygninger + overdækket areal til aktiviteter
• træfacader på tilbygningerne, som er en afvigelse til lokalplan

Baggrund og Sagens forhold
Hvidekilde Lejrcenter er oprindeligt opført som militærbarakker, "Flyvestation Kagerup". Stedet har siden haft forskellige anvendelser bl.a. som kaserne og asylcenter. Efter en del år som tomme bygninger blev stedet i midten af i 1990'erne købt og restaureret af Luthersk Missionsforening. Luthersk Missionsforening ønskede at bruge stedet som Lejrcenter, hovedsagligt for egne aktiviteter, men med mulighed for at udleje faciliteterne til menigheder, skoler og interesseorganisationer.

Lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan 99.06 Hvidekilde Lejrcenter Kagerup. Lokalplanarbejdet blev opstartet i 2005, mens offentliggørelsen af lokalplanen blev afsluttet i 2016. Lokalplanens hovedformål var, at skabe mulighed for et lejrcenter, som kunne sameksistere med det tilstødende parcelhusområde.

Ansøgning
Luthersk Missionsforening har i starten af 2016 præsenteret Gribskov Kommune for en 7-årig visionsplan for opgradering af de fysiske forhold ved Hvidekilde Lejrcenter. I forlængelse af visionsnotatet er der i marts 2017 søgt byggetilladelse til nedenstående elementer.

• nedrivning af faldefærdig bygning 7 (længst mod vest). Bygningen er pt afspærret med hegn.
• etablering af jordvold til støjafskærmning som erstatning for den støjafskærmning som bygning 7 hidtil har ydet.
• tilvejebringelse af flere, mindre værelser i forlængelse af bygning 2. Flere mindre værelser skal imødekomme forespørgslen på arrangementer for det segment, som typisk ønsker eget eller tomands-værelse, og som ikke ønsker at benytte sovesalene.
• udvidelse af eksisterende dagligstue i bygning 3
• etablering af overdækning med udendørs pejs i forlængelse af bygning 3
• tilbygning af 2 gruppelokaler til bygning 4
• etablering af mindre udekøkken/overdækning i forlængelse af bygning 4
• etablering af 100 m2 overdækning til udendørs aktiviteter i tilknytning til bygning 2. Bygningen er betegnet "Aktivitetshus" i ansøgningen.

Samlet set udnyttes kvadratmeterne fra bygning 7, som ønskes nedrevet, til aktivitetshuset, samt til at lave tilbygninger til hovedkomplekset, bestående af bygningerne 2, 3 og 4. De ansøgte ændringer er visualiseret i bilag 1, som også indeholder tegningsmateriale, samt den skriftlige ansøgning af 28.02.17 med tillæg af 08.03.17.

Dispensation
Der søges dispensation fra lokalplanens § 6.3, der siger følgende:
Facader skal fremstå pudsede og tagmaterialet skal være let og lavprofileret. Hverken tag eller facade må være af blanke eller stærkt reflekterende materialer.

Tilbygningen ønskes udført, så den passer til den eksisterende og meget markante, tidstypiske byggestil. De eksisterende bygningers ydre proportioner (bredde, højde og fagdeling) bibeholdes i tilbygningerne, men ydervæggene ønskes udført med træbeklædning for at markere skiftet mellem nyt og eksisterende byggeri. Tagbeklædning med tagpap bibeholdes for både nyt og oprindeligt byggeri, og fungerer som samlende element.

Støjvold
Lokalplanens § 7.4 siger:
I randzonen op mod nabobebyggelsen Skovbrynet kan terrænet reguleres med henblik på etablering af en støjvold. Volden skal udformes og beplantes i samråd med byrådet. Anlægget skal godkendes af byrådet.

Det er denne støjvold, der søges om at etablere

Naboorientering
På baggrund af ansøgningen er der udført naboorientering af alle ejendomme, der støder op til lokalplanområdet, samt af Grundejerforeningen Skovgården. I alt 17 naboer er blevet hørt individuelt, ud over grundejerforeningen. Grundejerforeningen Skovgården skal jf lokalplanens § 9.1 have projekt for støjvold forelagt til udtalelse forud for en eventuel byggetilladelse. Dette er ligeledes sket i naboorienteringen.

Der er kommet respons på naboorienteringen fra
-Grundejerforeningen Skovgården (medunderskrevet af hhv Kagerup Stationsvej 47 og 59)
-Ejer af Skovbrynet 22
-Ejer af Skovbrynet 26
-Kagerup Stationsvej 47
-Naturstyrelsen (som skovejer) har ingen bemærkninger til projektet.

De 4 første tilbagemeldinger kan ses samlet i bilag 2.

Generelt handler tilbagemeldingerne om, at naboerne er bekymrede for, hvorvidt ombygningerne medfører øget aktivitet og støj i lejren. Flere af svarene tilkendegiver, at de ikke mener bygningsudvidelsen og facader af træ kan rummes indenfor den nuværende lokalplan.

Ansøger har haft tilbagemeldingerne på naboorienteringen til kommentering. Ansøgers svar kan ses i bilag 3.

Vurdering
Der er behov for dispensation i forhold til træfacader, da lokalplanen foreskriver pudsede facader. Træfacader vurderes ikke er at være i strid med formål eller princip i lokalplanen.

Anbefaling
Det anbefales, at der gives byggetilladelse til det ansøgte, samt at der gives dispensation til at anvende træfacader på tilbygningerne, så nyt og oprindeligt byggeri kan skelnes fra hinanden. Dette vurderes at medvirke til at bevare stedets historie.


Lovgrundlag
Planloven LBK nr 1529 af 23/11/2015
Byggeloven LBK nr 1178 af 23/09/2016

Økonomi


Høring
Der er udført naboorientering i perioden 28.03.17-18.04.17.

Bilag
Bilag 1 Ansøgningsmateriale PMU 290517 dok nr 2017/07142 032

Bilag 2 Samlede naboorienteringssvar PMU 290517 dok nr 2017/07142 033

Bilag 3 Ansøgers tilbagemelding på naboorienteringssvar PMU 290517 dok nr 2017/07142 034


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at bemyndige administrationen til at

1. give tilladelse til nedrivning af bygning 7
2. give tilladelse til den ansøgte støjvold, på betingelse af, at den tilplantes med stikkende beplantning
3. give tilladelse til den ansøgte udvidelse af de bygningsmæssige rammer, på betingelse af, at centerets personkapacitet fastholdes som nuværende
4. give dispensation til træfacader på tilbygningerne

Beslutning
Udsættes mhp besigtigelse




110. Dispensation fra bevarende lokalplan for Søborg Landsby vedr. etablering af skorsten.
001838 - 2017/10509

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Der søges om dispensation fra lokalplan, idet der søges om tilladelse til etablering af stålskorsten på eksisterende enfamiliehus. Lokalplanen foreskriver muret skorsten.


Baggrund og Sagens forhold
Ejendommen er i 2008 ombygget fra købmandsforretning til bolig og fremstår i dag med pudsede lyse facader og rødt tegltag. Ejendommen er beliggende Toftevej 2A, Søborg, 3250 Gilleleje.

Ejendommen er omfattet af bevarende lokalplan for Søborg Landsby 44.5. Se bilag 1.

Ejendommen er i lokalplanen beliggende i boligområde B1, - ældre boligområde omfattet af bevaringsbestemmelser.

Jf lokalplanens § 7.1 må bebyggelse i delområde B1 ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Byrådets tilladelse.

Ejeren af ejendommen søger om dispensation fra lokalplanens § 7.10 til etablering af en stålskorsten, hvor lokalplanen forskriver at skorstene skal mures i tegl - og stå i blank mur eller have samme behandling og farve som facaderne - i traditionel fod og kroneudformning, anbragt over bygningens kip.

Ansøger/ejer oplyser, at skorstenen vil blive placeret i bygningens nordøstlige hjørne og være ca 25 cm i diameter. Se bilag 2.

Besigtigelse:
Søborg er karakteriseret ved, at den ældste del af byen er koncentreret omkring Kongsgaden og den første del af Bygaden fra Græstedsiden.
Den nyere del er beliggende nord-øst herfor, overvejende med nyere parcelhuse.
Cirka en håndfuld af husene i området omkring den gamle købmand har stålskorstene, men langt den overvejende del især i den ældste del har murede skorstene.

Vurdering og anbefaling
Bylaug har svaret, og de har tilkendegivet, at de ikke har indvendinger. Ansøger har oplyst, at han er formand for Bylaug, men havde erklæret sig inhabil ved Bylaugets behandling.

På den baggrund indstiller administrationen, at der kan gives dispensation.

Lovgrundlag
Lokalplan 44.5
Lov om Planlægning LBK nr 1529 af 23/11/2015 (planloven)

Økonomi


Høring
Projektet har været i naboorientering fra den 04.05.2017 til den 19.05.2017.
Alene Bylag har svaret, og de har tilkendegivet at de ikke er imod.

Bilag
Bilag 1 PMU 29.05.17 lokalplan 44.5 "bevarende lokalplan for Søborg Landsby" dok nr 2017/10509 012

Bilag 2 PMU 29.05.17 foto med illustration af skorsten dok nr 2017/10509 013


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at bemyndige administrationen til at :

1. Meddele dispensation fra bevarende lokalplan til etablering af ansøgte stålskorsten.

Beslutning
1. Ikke tiltrådt





111. St. Strandstræde 3, Gilleleje. Forespørgsel om dispensation fra bevarende lokalplan i Gilleleje.
010184 - 2017/01402

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Sagen er udsat fra den 24.04.2017 med henblik på besigtigelse den 29.05.2017.

Ejer ønsker at udskifte to eksisterende kviste. De er i dag forskellige, og der ønskes to ens kviste, der ligner den ene af de eksisterende. Det kræver en dispensation fra bevarende lokalplan for Gilleleje.

Sagen forelægges, da udvalget har udtrykt ønske om at blive inddraget i sager om dispensation fra kommunens bevarende lokalplaner. Forud for denne tilkendegivelse ville en tilsvarende sag ikke blive forelagt udvalget, medmindre der var indsigelser og det blev vurderet, at sagen havde særlig overordnet eller politisk interesse.

Baggrund med beskrivelse
Ejerne af St, Strandstræde 3 har i forbindelse med efterisolering af 1. sal, sendt forespørgsel om tilladelse til at udskifte eksisterende to kviste.

De to kviste ønskes skiftet grundet ældning/utætheder. Kvistene vurderes at være tilbage fra start af 1980'erne, og dermed fra før lokalplanen blev endeligt vedtaget dec. 1988. Den ene kvist er udformet som dør til lille altan, mens den anden kvist har funktion som vindue. De to kviste vender mod St. Strandstræde. De nye kviste ønskes udformet som eksisterende kvist med dør, og beklædt med zink på sider og tagpap.

Ejer begrunder, udover ønsket om efterisolering, at give facaden et harmonisk udtryk med to ens kviste, vendende mod strædet og dermed løfte facadeudtrykket i den gamle del af Gilleleje.

Forhold til lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan 15.31,"Bevarende lokalplan, Det Gamle Gilleleje" og beliggende i planens delområde C: 'Bolig- og centerformål'.

Det ansøgte er ikke i overensstemmelse med lokalplanens § 4.5 'Bebyggelsens ydre fremtræden'.

Af § 4.5, Bebyggelsens ydre fremtræden, stk. 4 fremgår det:
Kviste tillades udført som vist på hosstående illustration.
Der kan tillades tagvinduer som Velux type FTO eller tilsvarende.

Naboorientering samt orienteringsbrev
Ansøgningen har været i naboorientering i 14 dage. Der er ikke kommet bemærkninger eller indsigelser i høringsperioden.

OBS: Det skal dog bemærkes, at i tidligere sagsbehandling, om samme forespørgsel på ejendommen, blev sagen sendt i partshøring hos genbo/én ejendom. Genboen skrev, at det ville give forøget indbliksgener på deres ejendom. Genbo foreslog, at kvistene i stedet etableres på modsatte side af taget. Genbo har selv en bred og høj kvist vendende direkte mod ansøgers.

Administrationen vurderede i den forbindelse, at indbliksgener ikke blev forøget væsentligt, da det er eksisterende kvistvindue, der udskiftes til 'kvistdør' som beskrevet ovenfor.
Samme genbo/ejendom er blevet hørt igen i forbindelse med den netop overstået naboorientering, og har ikke indsendt bemærkninger.

Ansøgningen har tilsvarende været sendt som 'orienteringsbrev' til "Museum Nordsjælland" og "Gilleleje Lokalråd" til deres eventuelle udtalelse. Der er ikke kommet bemærkninger eller indsigelser i høringsperioden.

Administrationens vurdering
Lokalplanområdet er opdelt i et område til boligformål, område B og et område til center- og boligformål, område C. St. Strandstræde 3 er beliggende i område C.

Projektets afvigelser:
Kvistene ønskes opført som den eksisterende nuværende kvist.
Kvistene afviger fra lokalplanens anvisninger, hvor der er skitseret hvilke typer der er godkendt.

Vurdering:
Gribskov Kommune har ved besigtigelse i område observeret mange og forskelligartede kviste, der ikke svarer til de anviste kvistudformninger i planen. Det vurderes at flere af kvistene er opført før lokalplanens vedtagelse. Dette gælder også i den aktuelle sag.
Udskiftningen af kvistene til to ens kviste vurderes at være i overensstemmelse med lokalplanens beskrivelse af formål 'om at beskytte og bevare det særlige bymiljø i det gamle Gilleleje'. Se også nedenstående formålsparagraf fra planen.

Lokalplanens formål § 1 fastlægger følgende:
Det er lokalplanens overordnede formål at fastlægge retningslinier og byggebestemmelser der bevarer miljøet i det gamle Gilleleje.
- at bevare bebyggelsens nuværende karakter
- at bevare de ældre stråtækte fiskerhuse og en række andre karakteristiske huse i byområdet
- at regulere fornyelser samt udstykning og bebyggelse af resterende byggeområder i overensstemmelse med ovennævnte

Ifølge planlovens §19 kan Byrådet meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.
Det ansøgte vurderes ikke at være i strid med principperne i planen.


Administrationens anbefaling
Det anbefales at der gives dispensation, da ejendommen vil komme til at fremtræde mere harmonisk.

Det anbefales endvidere, at tilsvarende sager ikke fremover forelægges udvalget. Således fastholdes eksisterende kompetenceplan, hvor sager forelægges:

• hvis der er indsigelser, og
• sagen har særlig overordnet eller politisk interesse.

Lovgrundlag
Lokalplan 15.31
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013, §19 stk. 2

Økonomi


Høring
Forespørgslen har været i naboorientering fra den 22.03.2017 til den 05.04.2017 .
Forespørgslen har i samme periode været sendt som orienteringsbrev til Museum Nordsjælland og Gilleleje Lokalråd.

Bilag
PMU 24-04-2017 - billeder af eksisterende facade Dok. nr: 2017/01402 023

PMU 24-04-2017 - tegninger af nye kviste Dok. nr: 2017/01402 021

PMU 24-04-2017 - udklip fra LP 15.31 med illustrationer Dok. nr: 2017/01402 022


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at:

1. at meddele dispensation fra § 4.5 til at opsætte to ens kviste som ansøgt.
2. fastholde eksisterende kompetenceplan, så sager kun forelægges, hvis der er indsigelser og sagen har særlig overordnet eller politisk interesse.

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning den 24-04-2017:
Sagen udsættes mhp. besigtigelse


Beslutning
1. Tiltrådt
2. Ikke tiltrådt





112. Kulturhavn Gilleleje etape 1. Ønske om udvidelse af butiksareal - dispensation lokalplan.
010246 - 2016/37250

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Økonomiudvalget.

Det skal besluttes, om der skal gives tilladelse til ændret anvendelse i form af udvidelse af eksisterende udvalgsvarebutik i etape 1. Det indebærer en dispensation fra lokalplanen.

Sagen er udsat fra udvalgets møde den 24.04.2017 med henblik på supplerende høring af Gilleleje Handelsforening, der nu er gennemført.

Baggrund
I forbindelse med politisk behandling af etape 3 i Kulturhavnen blev det i byrådet den 03.10.2016 besluttet, at man ønskede at begrænse erhvervsareal i etape 3. Til gengæld ville man være positivt indstillet for at give dispensation til yderligere butikker til pladskrævende varegrupper i øvre gadeplan i etape 1. Det blev endvidere besluttet, at ansøgning herom kunne sendes i naboorientering med henblik på efterfølgende politisk beslutning.

Ejer, Innovater A/S ved Peter Søgaard, har i forlængelse heraf søgt om tilladelse til udvidelse af udvalgsvarebutik FDB-Møbler der er etableret i erhvervsenhed C, beliggende Peter Fjelstrup Vej 4. 1. sal. Ved udvidelsen ønskes erhvervsenhed A og B inddraget til et samlet areal for butikken på 754 m². Administrationen har endnu ikke modtaget opdateret ansøgning om etape 3, men har fået oplyst, at den bliver indsendt snart.

Tidligere sag/politisk behandling om Etape 1, 2015:
Der er tidligere den 02.02.2015, ved Skovhus Arkitekter A/S ansøgt om dispensation til indretning af butikker i erhvervsenhederne A, B og C.
Byrådet traf på mødet den 22.06.2015 beslutning om dispensation til indretning af butik i enhed C. De øvrige, A og B blev fastholdt til liberale erhvervsenheder og fik ikke dispensation.

Forhold til lokalplanen
Tilladelsen kræver to dispensationer fra lokalplan lokalplan 315.11, "For et område til centerformål i Gilleleje" og beliggende i planens delområde 1.
Det ansøgte er ikke i overensstemmelse med lokalplanens § 3, Områdets anvendelse', stk.3.2 'Butiksstørrelser' og stk. 3.5 'Delområde 1'.

Af stk. 3.2, 'Butiksstørrelser' fremgår det:
Den maksimale butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker er 500 kvadratmeter.

Af stk. 3.5, 'Delområde 1' fremgår det
Området må i stueplan kun anvendes til dagligvarebutikker, udvalgsvarebutikker, publikumsrettede serviceerhverv, offentlige formål som turistkontor og parkering.

De øvrige etager må kun anvendes til helårsboliger, liberale erhverv, parkering,
service erhverv samt klinikker og andre typer erhverv, som fitnesscenter, lægehuse og
sundhedscenter.

Naboorientering samt orienteringsbrev
Ansøgningen har været i naboorientering i 14 dage. Der er ikke kommet bemærkninger eller indsigelser i høringsperioden.

Ansøgningen har tilsvarende været sendt som 'orienteringsbrev' til "Gilleleje Lokalråd" til deres eventuelle udtalelse. Der er ikke kommet bemærkninger eller indsigelser i høringsperioden.

Administrationens vurdering
Ansøgningen er i overensstemmelse med den politiske beslutning, der er truffet tidligere, og derfor har ansøger en berettiget forventning om en byggetilladelse på den ændrede anvendelse. Der kan argumenteres for, at den tidligere beslutning er knyttet så tæt med etape 3, at tilladelsen først bør gives, når der er kommet en ansøgning til etape 3, der er i overensstemmelse med den tidligere beslutning. Det vurderes dog ikke nødvendigt, da formålet med den tidligere beslutning var at begrænse det samlede etageareal til butiksformål, og det kan håndhæves ved behandlingen af byggetilladelsen til etape 3, når denne kommer.

Den eksisterende udvalgsvarebutik, FDB-Møbler, er placeret på den lille hævede plads ved rundkørslen. En udvidelse af butikken vurderes at vil forstærke og udnytte pladsens karakter som offentligt byrum med forretningsliv, og være med til at understøtte en dynamisk åbning af byggeriet mod både rundkørsel og Gilleleje Stationsvej.
Der ikke er tale om at ændre bygningens udformning og heller ikke er tale om, at ændre på lokalplanens øvre grænse for arealer til butikker i området. Det vurderes, at udvidelsen i disse erhvervslokaler vil være et godt tiltag for udnyttelse af bygningsmassen. Ejer oplyser at lokalerne har stået tomme siden færdiggørelse i 2014, da det ikke har været muligt at udleje til liberalt erhverv.

Det ansøgte vurderes ikke at være i strid med principperne i planen. Ifølge planlovens §19 kan Byrådet meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.


Lovgrundlag
Lokalplan 315.11
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013, §19 stk. 2

Økonomi


Høring
Ansøgningen har været i naboorientering fra den 21.03.2017 til den 04.04.2017 .
Ansøgningen har i samme periode været sendt som orienteringsbrev til Gilleleje Lokalråd.

Bilag
PMU 24-04-2017 - Situationsplan Dok. nr: 2016/37250 016

PMU 24-04-2017 - Delplan A,B og C Dok. nr: 2016/37250 017

PMU 24-04-2017 - Lokalplan 315.11 Dok. nr: 2016/37250 018

PMU 29-05-2017 - Høringssvar fra Gilleleje Handelsforening Dok. nr: 2016/37250 023


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale økonomiudvalget:

1. at bemyndige administrationen til give byggetilladelse til ændret anvendelse i erhvervsenhed A og B som beskrevet i dagsorden.

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning den 24-04-2017:
Sagen udsættes




Beslutning
Sagen udsættes




113. Landzonesag: Udvidelse af oplagsplads til biler - Helsingevej 48
004510 - 2017/12863

Sagsfremstilling
Introduktion til sagen
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning om eventuel landzonetilladelse.
Ejer ønsker at udvide eksisterende oplagsplads til ejendommens autoværksted. Kompetencen til at træffe beslutning om ændret arealanvendelse til erhverv ligger hos Plan- og Miljøudvalget.

Ejendommen har et mindre bygningskompleks, og udendørs oplag vil blive omfattende i forhold til selve værkstedet. Administrationen anbefaler, at der gives afslag på den ansøgte udvidelse, men at der tillades en mindre udvidelse.

Områdets karakter og plangrundlag
Helsingevej 48 er registreret som en beboelsesejendom på 5180 m2 med en bolig på 148 m2 og 2 udhusbygninger på samlet 198 m2, der anvendes til autoværksted. Værkstedet er i 2014 tilladt indrettet i tidligere, overflødige driftsbygninger, og der er i den forbindelse etableret et mindre ydre oplag til kundebiler mv. på gårdspladsen i tilknytning til bygningerne.

Ejendommen ligger mellem Blistrup og sommerhusområdet Udsholt Strand, indenfor kystnærhedszonen. Ifølge kommuneplanen er der tale om et værdifuldt landbrugsområde. Der er ikke udpeget øvrige beskyttelsesinteresser.

Sagens forhold
Ejendommen anvendes erhvervsmæssigt til autoværksted, hvilket kommunen anerkendte i 2014. Værkstedet er indrettet i tidligere driftsbygninger, og efter planlovens § 37 er der mulighed for et mindre, ikke skæmmende oplag i tilknytning til sådanne bygninger med nyt erhverv. I anerkendelsen af autoværksted stillede kommunen et vilkår om "et mindre ydre oplag", eksempelvis kundebiler på gårdsplads i tilknytning til bygningerne. Ejer blev gjort opmærksom på, at det ikke kan forventes, at ydre oplag tillades udvidet.

Der er nu konstateret en form for planering af et yderligere areal nord for den hidtidige afgrænsede gårdsplads/indkørsel. På forespørgsel har ejer oplyst, at de ønsker mere ordnede udendørs parkeringsforhold ved etablering af et større befæstet areal. Det er vanskeligt at få de større biler ind på værkstedet, og ejendommen ser hurtigt rodet ud, når bilerne ikke kan stilles organiseret. Derfor ønsker ejer at inddrage et ekstra areal på 35 x 35 meter, der skal fremstå med perlesten. Ejer udtrykker, at enhver mindre udvidelse vil være velkommen, hvis det ønskede ikke kan imødekommes. Der vil blive skærmet dels med trådhegn langs med vej og indkørsel, dels med levende hegn langs nyt oplagsareal.

Ejer oplyser, at der ikke opbevares biler til skrot eller salg, men at der er tale om opstilling af kunders biler, der enten afventer reservedele eller står klar til afhentning.

Vurdering og anbefaling
Det anerkendte oplag er ikke angivet med præcis størrelse, men er beskrevet som 'mindre oplag på gårdsplads i tilknytning til bygningerne'. Hidtil har det allerede befæstede areal nord og vest for bygningerne været anvendt (her er omtrent 700 m2 til biler og andet oplag), og set fra Helsingevej er der et umiddelbart indtryk af orden på ejendommen ved oplag af biler på dette område. Administrationen vurderer, at det ønskede nye anlæg er en større udvidelse af virksomhedens synlige ydre oplag, og dermed går væsentligt ud over, hvad den eksisterende tilladelse rummer.

Der er mulighed for at give landzonetilladelse til en udvidelse, hvis der lægges vægt på, at der med ejers ønske om hegning med både trådhegn og beplantning ikke bliver tale om væsentlig synlighed i landskabet og dermed ikke et skæmmende anlæg. Dette skal afvejes i forhold til størrelsen af virksomheden, herunder bygningernes størrelse og rimeligheden i at skabe større udbredelse af aktiviteterne udendørs end indendørs. Det bemærkes, at ejer ved etablering er blevet informeret om, at der ikke kunne forventes senere tilladelse til en udvidelse.

Administrationen vurderer, at ejendommens fremtræden som mindre beboelsesejendom med udhusbygninger ikke kan rumme et større udendørs erhvervsareal uden at ændre karakter. Efter planlovens intentioner skal der være mulighed for at anvende eksisterende bygninger til virksomheder, der kan indpasses uden væsentlige ændringer, herunder med indretning af mindre, ikke skæmmende oplag. Øvrige virksomheder skal i udgangspunktet henvises til planlagte områder.

Administrationen kan derfor ikke anbefale en landzonetilladelse til udvidelse af oplagspladsen på de ansøgte 35 x 35 meter.

Det skønnes, at et mindre areal på 5 meters bredde mod nord langs gårdspladsen kan inddrages med fast belægning til parkeringsareal, sådan at der skabes bedre arbejdsforhold. Administrationen anbefaler, at en sådan mindre udvidelse kan anerkendes som en uvæsentlig ændring i forhold til den trufne afgørelse om mindre oplag på ejendommen, og med respekt for ejendommens størrelse og karakter.


Lovgrundlag
Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune




Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.

Miljøforhold


Høring
Hvis Plan- og Miljøudvalget ønsker at give landzonetilladelse til en større udvidelse af oplagsplads, skal sagen i naboorientering i 14 dage før der kan træffes endelig beslutning. Hvis der kommer væsentlige indsigelser, vil sagen blive forelagt udvalget igen.


Bilag
Bilag 1: Helsingevej Oversigtskort PMU 29052017 Dok nr. 2017/12863 005

Bilag 2: Helsingevej Situationsplan PMU 29052017 Dok nr. 2017/12863 006


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

1. at der gives afslag på landzonetilladelse til udvidelse af oplagsplads på 35 x 35 meter, og
2. at det anerkendes, at en udvidelse af oplagsplads mod nord med op til 5 meter langs med gårdspladsen kan ske uden landzonetilladelse som en uvæsentlig justering i f.t. den allerede godkendte oplagsplads til autoværksted, og
3. at der stilles vilkår om etablering af blandet levende hegn omkring en udvidelse af oplagspladsen.

Beslutning
1. - 3. Tiltrådt





114. Landzonesag: Lagerhal til entreprenørvirksomhed - Nellerødvej 28
023091 - 2017/02539

Sagsfremstilling
Introduktion til sagen
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Sagen er udsat fra den 24.04.2017 med henblik på besigtigelse den 29.05.2017.

Bundgaard Byg A/S søger på vegne af ejeren af ejendommen om landzonetilladelse til opførelse af en uisoleret hal på 1.016 m2 til lagerformål til erhvervsvirksomheden Duemose A/S. Ejendommens ejer driver virksomheden. Hallen ønskes opført med metalplader på både tag og facader.

Ejendommen Nellerødvej 28 er en landbrugsejendom på 11 ha, heraf drives et stort areal som skovbrug. Virksomheden Duemose A/S har været tilknyttet ejendommen siden 2003, og har administration på ejendommen samt lettere opbevaring til den daglige drift.

Duemose A/S ønsker at samle virksomhedens lager på Nellerødvej 28 og afvikle aktiviteterne udenfor Gribskov Kommune. Virksomheden har ifølge ansøgningen i dag 45 ansatte.

Administrationen anbefaler, at der meddeles afslag på ansøgningen.

Områdets karakter og plangrundlag
Ejendommen er en landbrugsejendom i landzone. Ejendommen ligger i det åbne land lige udenfor Ejlstrup landsby. På ejendommen findes i dag ifølge BBR et stuehus samt tre driftsbygninger på hhv. 382 m2, 396 m2 samt 436 m2. Ejendommen ligger med direkte udkørsel til Nellerødvej.

Ejendommen er ikke omfattet af en kommuneplanramme og den ligger i et område, der er udpeget som værdifuldt landbrugsområde, men ellers er området ikke omfattet af særlige bindinger eller udpegninger.

Sagens forhold
Virksomheden er i dag etableret i en tidligere driftsbygning efter planlovens §37, hvor forskellige mindre virksomheder - herunder håndværkervirksomheder og lager - har mulighed for uden landzonetilladelse at etablere sig i en tidligere driftsbygning på en række betingelser.

En mindre virksomhed, der er etableret i en tidligere driftsbygning, kan udvides med op til 500 m2 uden landzonetilladelse. Det er dog en betingelse at der også efter udvidelsen er tale om en mindre virksomhed. Ved mindre virksomhed forstås en virksomhed med op til 5 ansatte, jf. vejledning om landzoneadministration.

I den aktuelle sag er der tale om en virksomhed med 45 ansatte, der har brug for at udvide virksomheden. Der er derfor ikke tale om en mindre virksomhed, men om en større erhvervsvirksomhed, der har brug for at opføre en større erhvervsbygning for at kunne samle virksomhedens aktiviteter på ejendommen. Udvidelsen kræver derfor landzonetilladelse.

Et af hovedhensynene med landzonebestemmelserne er at modvirke spredt og uplanlagt by- og erhvervsudvikling i det åbne land. Erhverv, som ikke har forbindelse med jordbrugserhvervene, skal som hovedregel henvises til erhvervsområder i byzone. Det er derfor praksis, at større virksomheder bør henvises til egentlige erhvervsområder i byzone, som er planlagt og indrettet til at rumme større virksomheder.

Forslag til ny planlov
I forslag til ny planlov lægges der op til, at virksomheder der lovligt er etableret i en overflødig bygning uden landzonetilladelse, kan udvides med op til 500 m2. Dvs. samme areal som nu, men fremover fjernes kravet om, at reglen kun gælder for mindre virksomheder.

Udvidelser over 500 m2 kræver landzonetilladelse. Ifølge lovbemærkningerne kan kommunen give tilladelse på baggrund af en konkret vurdering ud fra de hensyn, der ligger bag landzonebestemmelserne, herunder at udvidelse af større erhvervsvirksomheder bør ske i erhvervsområder i byzone.

Vurdering og anbefaling
Administrationen vurderer, at Duemose A/S er en større virksomhed, der har behov for at udvide med en bygning med af et omfang, der ikke normalt tillades til en virksomhed, der er etableret i en overflødig driftsbygning.

Det er administrationens vurdering, at ønsket om at samle de eksisterende aktiviteter ikke er et forhold, der kan begrunde en afvigelse fra planlovspraksis, og at der ikke er helt særlige hensyn, der taler for en tilladelse. Administrationen har ikke i sagsforløbet givet ansøger en forventning om mulighed for udvidelse.

Forslag til ny planlov vurderes ikke at ændre på reglerne på denne område.

Hvis der gives en landzonetilladelse og den bliver påklaget, er det administrationens vurdering, at den sandsynligvis vil blive omgjort af klagenævnet.

Administrationen indstiller derfor, at der bør gives afslag, da sådanne større udvidelser bør samles i erhvervsområder i byzone.


Lovgrundlag
Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune


Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.


Høring
Hvis Plan- og Miljøudvalget ønsker at give landzonetilladelse til opførelse af den ansøgte hal, skal der gennemføres en naboorientering, hvor naboerne får ansøgningen til orientering med mulighed for at komme med bemærkninger løbet af 14 dage. Naboorienteringen skal ske på baggrund af en nærmere redegørelse for daglig trafik og aktiviteter. Hvis der kommer væsentlige indsigelser, vil sagen blive forelagt udvalget igen.


Bilag
Bilag 1: Nellerødvej oversigtskort PMU 24042017 Dok nr. 2017/02539 013

Bilag 2: Nellerødvej facader PMU 24042017 Dok nr. 2017/02539 014


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

1. at der meddeles afslag på ansøgningen om opførelse af en lagerhal til udvidelse af entreprenørvirksomheden på ejendommen.

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning den 24-04-2017:
Udsættes mhp. besigtigelse


Beslutning

1. I mod A, C, G, O og V (6)

For Å (1)

Ikke tiltrådt





115. Landzonesag: Etablering af Bistro i overflødiggjort driftsbygning - Præstevej 66
023814 - 2015/35252

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning om landzonetilladelse.

Introduktion til sagen
Ejer af Præstevej 66 har søgt om tilladelse til at etablere en bistro i en overflødig driftsbygning på ejendommen Sandbjerggaard. Kompetencen til at træffe beslutning om etablering af nyt erhverv ligger hos Plan- og Miljøudvalget.

Administrationen anbefaler, at der gives landzonetilladelse til den ansøgte bistro.

Områdets karakter og plangrundlag
Ejendommen er landbrugsnoteret med et areal på 17,8 ha. Der er registreret et stuehus på 224 m2 samt 3 driftsbygninger på samlet 791 m2. Der drives kvægbrug på ejendommen.

Gården ligger ifølge kommuneplanen i et område med særlig naturbeskyttelse i sammenhæng med Arresø, og det er et bevaringsværdigt landskab samt værdifuldt kulturmiljø. Endvidere er det indenfor et Natura 2000-område. Længen, der ønskes ændret, ligger lige ud til Præstevej ved en udsigtsplads med adgang til Arresø. Søen med rørskov danner det sydlige skel mod ejendommen.

Sagens forhold
Ejer ønsker at udnytte ejendommens østlige længe ved en delvis indretning af omtrent 90 m2 bistro. Der vil ikke ske ydre ombygning, men der ønskes mulighed for at opsætte en udtrækbar, naturfarvet markise langs sydgavl og østfacade. Her skal også anlægges en træterrasse på 50 m2 til udeservering umiddelbart op ad bygningen og på arealer, der i dag har fast kørebelægning og ikke har sårbart naturindhold.

Ansøger har anvist, hvor der er mulighed for parkering på egen grund nord for bygningerne. Det fremgår af kortbilag 2. Adgangen til parkeringsarealet sker via eksisterende overkørsel og over Gribvands areal, hvor der i dag er en bagvej til Sandbjerggaard.

Der tænkes sæsonåbent fra påske til og med skolernes efterårsferie, samt omkring jul og nytår såfremt det er skøjte- og isbådsføre. De daglige åbningstider forventes at blive 12-23 fra onsdag til lørdag, i højsæsonen dog mandag til søndag. Ansøger påpeger, at der ikke vil forekomme musik i restauranten, da muligheden for at opleve stedets stilhed er en del af konceptet.

Bistroen inkl. terrassen vil kunne rumme ca. 60 siddende gæster. Forventningen er, at der sædvanligvis på onsdage, torsdage og søndage vil være 16-20 gæster på samme tid, mens det bliver 20-24 på fredage og lørdage. Ved helt enkeltstående arrangementer, såsom reception efter bryllup i Annisse Kirke, forventes der over et par timer en lørdag eftermiddag 40-60 personer.



Ejer beskriver, at vejstrækningen indgår i Margueritruten og anvendes rekreativt af mange. Her vil bistroen afhjælpe manglen på serverings- og udskænkningssteder mellem Ramløse og Hillerød.

Administrationen har haft dialog med ejer om anvendelse af den eksisterende vigeplads med parkeringsmulighed ved udsigtspunkt ned til Arresø. Det er gennem dialogen fastholdt, at kommunen ikke kan henvise til et p-areal med offentlig adgang ved nyetablering af en privat restauration. Der skal være mulighed for parkering på egen grund, om end kommunen ikke i praksis kan hindre, at gæster til bistroen fravælger ejendommens p-areal og i stedet holder ind på vigepladsen.

Projektet kræver samtidig dispensation fra søbeskyttelseslinjen hvad angår nyt anlæg omkring bygningen. Dispensationen vil kunne gives samtidig med en landzonetilladelse.

Vurdering og anbefaling
Administrationen vurderer, at projekt ikke vil skabe en væsentlig visuel eller fysisk påvirkning af landskabet og de omkringliggende ejendomme. Sandbjerggaard bevarer i al væsentlighed sin karakter, da bistro og terrasse holdes indenfor eksisterende bygning og det helt bygningsnære areal.

Kørsel til og fra ejendommen vil kunne ske til det anviste parkeringsareal nord for bygningerne, via eksisterende overkørsel til Gribvands pumpestation og til gårdens driftsbygninger.

Administrationen anbefaler, at der gives landzonetilladelse til det samlede projekt på følgende vilkår, der skal tinglyses:
- der skal være parkeringsmulighed på det anviste areal nord for bygningerne,
- der må ikke anlægges nyt parkeringsareal på ejendommens areal syd for bygningerne i sammenhæng med eksisterende vigeplads,
- der må ikke spilles musik udendørs eller for åbne vinduer i bistroen.

Administrationen vurderer samlet set, at projektet med de stillede vilkår er foreneligt med de hensyn, som landzonebestemmelserne skal varetage. Med vilkårene varetages tillige interesserne indenfor søbeskyttelseslinjen og i Natura 2000-området ved minimering af den visuelle forstyrrelse af søbredden såvel som minimering af risikoen for forstyrrelse af beskyttede fuglearter.


Lovgrundlag
Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune.
Habitatbekendtgørelsen, Bekendtgørelse nr. 926 af 27.06.2016 om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter.
Lov om naturbeskyttelse § 16, lovbekendtgørelse nr. 121 af 26.01.2017.


Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.


Miljøforhold



Høring
Ansøgningen er sendt i naboorientering i 14 dage med høringsfrist d. 17.05.2017.
Nabo på Husebyvej 33 har oplyst, at hun ikke har bemærkninger, og Naturstyrelsen udtrykker enighed i kommunens vilkår om parkering nord for bygningerne. Eventuelle øvrige bemærkninger indkommet efter dagsordenens færdiggørelse vil enten blive eftersendt til Plan- og Miljøudvalget eller blive fremlagt på udvalgsmødet.


Bilag
Bilag 1: Præstevej Oversigtskort PMU 29052017 Dok nr. 2015/35252 060

Bilag 2: Præstevej Situationsplan parkering PMU 29052017 Dok nr. 2015/35252 061


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte:

1. at der gives landzonetilladelse til den ansøgte bistro med udendørs terrasse, og
2. at der stilles de i sagsfremstillingen nævnte vilkår for landzonetilladelsen.

Beslutning
1. - 2. Tiltrådt





116. Forslag til Lokalplan 315.17 for erhvervsområdet Stæremosen i Gilleleje - endelig vedtagelse
01.02P00 - 2017/08836

Sagsfremstilling
Sagen forelægges med henblik på vedtagelse af forslag til Lokalplan 315.17 for erhvervsområdet Stæremosen i Gilleleje. Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget til endelig beslutning i Byrådet.

Forslag til Lokalplan 315.17 for erhvervsområdet Stæremosen i Gilleleje, har været offentligt fremlagt i perioden 12.12.2016 til den 03.04.2017. Offentlighedsfasen har været forlænget på grund af en fejl i det dokument, som blev udsendt i første omgang, jf. Plan- og Miljøudvalgets beslutning den 09.01.2017.

Baggrund
Forslag til Lokalplan 315.17 for Erhvervsområdet Stæremosen i Gilleleje, blev igangsat af Plan- og Miljøudvalget den 01.06.2015. Lokalplanforslaget er udarbejdet på baggrund af principperne i skitseprojekt behandlet af Plan- og Miljøudvalget på samme møde.

Formålet med lokalplanen er at forny det eksisterende plangrundlag, så det er mere fleksibelt og tidsvarende. Mulighederne for handel og publikumsrettede aktiviteter i delområde 1 og 2 langs Bonderupvej udvides, samt at der gives mere plads til ikke-miljøbelastende virksomheder. Der fastholdes stadig en struktur baseret på miljøklasser, der beskytter de eksisterende erhverv, men også tilbyder større fleksibilitet, så det fremadrettet vil være nemmere at indpasse forskellige erhverv i området.

Lokalplan 315.17 erstatter den eksisterende Lokalplan 15.80 for det pågældende område.

Hovedpunkter i indsigelser
Der er i perioden indkommet 3 indsigelser til planforslaget.

Hovedpunkterne i de indkomne indsigelser drejer sig om:

• Fastholdelse af Scenarie 1, der bibeholder visionerne om forlængelsen af Industrivej som omfartsvej syd om Gilleleje.
• Stibredden på bilag 4 er for lille.

I forbindelse med offentlighedsfasen var Plan- og Miljøudvalget vært for et borgermøde om planen d.02.02.2017. Spørgsmålene på mødet var primært af afklarende karakter, dog var der klar anbefaling til Byrådet om, at fastholde visionerne om forlængelsen af Industrivej som omfartsvej syd om Gilleleje.

Fastholdelse af Scenarie 1
Der har i planforslaget indgået 2 scenarier. Scenarie 1, hvor Industrivej fastholdes som del af en omfartsvej syd om Gilleleje. Scenarie 2, hvor Industrivej fjernes som omfartsvej, hvorved det ville være muligt at indrette virksomhederne så de er rettet mod Industrivej og kan have adgang herfra. Scenarie 2 vil åbne lidt mere op i adgangen i området. Begge scenarier er vedlagt lokalplanforslaget, for at give borgere, virksomheder og andre interessenter mulighed for at pege på den løsning de mente var bedst.
Byrådet har i mellemtiden i forbindelse med vedtagelse af Strategisk Plan for Gilleleje d. 06.03.2017 besluttet at fastholde intentionen om, at Industrivej forlænges som omfartsvej syd om byen.

Administrationen anbefaler derfor at indsigelsen imødekommes ved at scenarie 1 fastholdes i lokalplanen. Dermed fastholdes Industrivej som en del af omfartsvejen til Gilleleje og scenarie 2 fjernes.

Stibredden
Nordsjællands Politi gør opmærksom på at dobbeltrettet fællessti har en minimumsbredde på 3,0m. Bilag 4 afspejler de eksisterende forhold, og derfor er fællesstien angivet som 2,2m. Dette er dog misvisende, da lokalplanen skal være retvisende i forhold til, hvis stien skal ændres eller udbygges. Denne sti er dog forholdsvis tænkt til og anvendt af cyklister, derfor er det administrationens vurdering at der på bilag 4 bør stå at det er en dobbeltrettet cykelsti med vejbredde 2,5m.

Administrationen anbefaler at politiets indsigelse efterkommes og at bilag 4 tilrettes så der står "dobbeltrettet cykelsti 2,5m".

Notat med gennemgang af indsigelser/bemærkninger og administrationens vurdering af disse er vedlagt som bilag sammen med anbefalinger til ændringer. Indsigelser fremgår af sagen og kan af politikerne ses i POLAR.

Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Lov om Miljøvurdering og VVM, lovbekendtgørelse nr. 448 af 10.05.2017
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Høring
Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i 8 uger.

Bilag
Bilag 1 PMU 29-05-2017 Administrationens behandling af indsigelser til
Forslag til Lokalplan 315.17 for Erhvervsområdet Stæremosen i Gilleleje. Dok.nr. 2017/08836 009


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at scenarie 1 om forlængelse af Industrivej som omfartsvej syd om byen fastholdes.
2. at bilag 4 tilrettes så der står "dobbeltrettet cykelsti 2,5m".
3. at vedtage Lokalplan 315.17 med indarbejdelse af ændringer, jf. pkt 1 og 2.

Beslutning
1. - 3. Tiltrådt





117. Byggesag - Etablering af indskudt etage til lager
015853 - 2017/14895

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Lokalplan skal vedtages før behandling
Ejendommen er omfattet af lokalplan 315.17, som forventes endeligt vedtaget på Plan- og Miljøudvalgets møde d. 29.05.2017. Behandling af denne sag forudsætter, at Plan- og Miljøudvalget tidligere på mødet har vedtaget lokalplan 315.17 endeligt.

Baggrund og Sagens forhold
Ejendommen Fiskerengen 20, er ejet af Maestro Shipping ApS. Ejendommens lagerplads er udlejet til Gribskov Kommune, som videreudlejer en del af dette lagerareal til Museum Nordsjælland. I forbindelse med nedlæggelse af et museum, har MuseumNS behov for at udvide lagerkapaciteten. Dette ønsker de at gøre ved at etablere en åben førstesal over ca 200m2 af det eksisterende lagerrum. Bygningen er oprindeligt forberedt til at kunne bære en førstesal som den foreslåede.

Lokalplan
I lokalplan 315.17 er området som ejendommen ligger i, udlagt til erhverv i miljøklasse V, dvs tungt, støjende erhverv. Jf Lokalplanens §3.6, kan Byrådet dog
"...give tilladelse til andre typer virksomheder end angivet i de enkelte delområder, i det omfang de vurderes af størrelse eller på grund af medførende miljøpåvirkning, at være af en erhvervslignende karakter, der naturligt eller ved etablering af afbødende foranstaltninger, kan indpasses i området."
Det ansøgte byggeri overholder lokalplanens øvrige bestemmelser.




Lager og Miljøklasse
Lager er ikke en funktion, der normalt kan rummes indenfor miljøklasse V-områder. Lageret er i sin nuværende form en fortsat lovlig anvendelse, men udvidelsen af arealet til lager er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser for området udlagt til miljøklasse V.

Vurdering
Det vurderes, at der er tale om en udvidelse af en fortsat lovlig anvendelse. Udvidelsen foretages indenfor de eksisterende bygningsrammer, og udvidelsen vurderes ikke at ændre på bygningens overordnede anvendelse eller brug. Lageret vurderes ikke at være støj- og forureningsfølsomt, og udvidelsen af lageret vurderes ikke at medføre behov for afbødende foranstaltninger ift naboejendommene. Efter planmæssig tilladelse fra Plan- og Miljøudvalget skal projektet byggesagsbehandles, med henblik på udstedelse af byggetilladelse.

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at der kan gives tilladelse til, at det ansøgte kan tillades i miljøklasse V-område, idet det vurderes, at udvidelsen af det lovlige lager, indenfor eksisterende bygningsrammer, ikke medfører yderligere begrænsninger på de øvrige erhverv i området. Det ansøgte vurderes at høre under lokalplanens § 3.6, som en funktion, der kan finde sted i området, fordi der er tale om en fortsat lovlig anvendelse, som udvides med et mindre areal.

Lovgrundlag
Planloven LBK nr 1529 af 23/11/2015
Byggeloven LBK nr 1178 af 23/09/2016


Økonomi


Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at

1. tillade den ansøgte udvidelse af eksisterende, lovligt lager i miljøklasse V-område

Beslutning
1. Tiltrådt





118. Forslag til Kommuneplantillæg nr. 10 for et blandet byområde ved Vesterbrogade i Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
012497 - 2017/12299

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet med henblik på godkendelse af Forslag til kommuneplantillæg nr. 10 til offentlig fremlæggelse.

Baggrund og formål
Kommuneplantillægget omhandler et område i den vestlige del af Gilleleje.
Området er beliggende mellem den grønne, fredede kile og Vesterbrogade.
Kommuneplantillægget omfatter det område, der tidligere blev anvendt til offentligt formål med plejehjem og rådhus, og senest bibliotek og museum samt andre offentlige, kulturelle formål og til foreningslivet i Gilleleje. Tillægget omfatter del af matr. nr. 3r Gilleleje by, Gilleleje. Området er på ca. 7.650 m².

Ejendommen har været udbudt til salg, og Byrådet har i december 2016 godkendt en betinget købsaftale, der forudsætter, at der udarbejdes et kommuneplantillæg og lokalplan før salget kan gennemføres. Parallelt med dette forslag til kommuneplantillæg nr. 10 er der ligeledes udarbejdet et forslag til lokalplan 315.19. Lokalplanforslaget behandles som særskilt punkt på dagsordenen.

Køber ønsker at ombygge de eksisterende bygninger til badehotel med konferencefaciliteter, restaurant, wellness og spa samt mulighed for etablering af lejligheder til ferieformål. Herudover ønsker køber, at der kan opføres nyt byggeri på ejendommen, placeret mellem det gamle plejehjem og Vesterbrogade. Dette byggeri skal kunne rumme hotelfunktioner, lejligheder til ferieformål eller boliger.

Den gældende Kommuneplan 2013-2025
Området er i den gældende kommuneplan 2013-2025 omfattet af rammebestemmelse 2.D.08 for Gilleleje Museum og Bibliotek, der udlægger området til offentlige formål, som skole, institutioner for børn, unge og ældre, kursusvirksomhed, bibliotek, museum, kulturlokaler m.v. Der kan ikke etableres butikker i området.
Bebyggelsesprocent: Max. 45
Bygningshøjde: Max. 2½ etage og Max. 13 m

Da området ikke længere skal anvendes til offentlige formål, er det nødvendigt at lave et kommuneplantillæg, med nye rammer for den ændrede anvendelse af området.

Kommuneplantillæg nr. 10 har til formål, at ændre anvendelsen af området, således at området fremadrettet udlægges som område til blandet byområde, med rammebetegnelsen 2.BB.01.

Luftfotoet viser afgrænsningen af rammeområdet.



Forslag til nye rammebestemmelser
I forbindelse med udbuddet af ejendommen er der taget stilling til at ejendommen kan fortættes med ny bebyggelse. Kommuneplantillægget foreslår, at anvendelsen fastsættes til Blandede byformål, med blanding af erhverv og bolig. Privat service (så som hotel, lejligheder til ferieformål, restauration med udeservering, spa-wellness, konferencefaciliteter m.v., herunder selskabslokaler og kursusfaciliteter) samt mulighed for etablering af boliger.
Bebyggelsesprocenten fastsættes til 71% for området under ét.
Den maksimale bygningshøjde justeres til 3½ etage og 13,5 m.

Forslag til kommuneplantillæg nr. 10 kan ses i bilag 1.

Screening for miljøvurdering
Der er udarbejdet miljøscreening i henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). På baggrund af miljøscreeningen vurderer administrationen, at planen ikke skal miljøvurderes. Begrundelsen herfor er, at der er tale om en mindre udbygning af lokal karakter, og der ikke er fundet forhold af væsentlig miljømæssig betydning.

Screening for miljøvurdering kan ses i bilag 2

Anbefaling
Administrationen anbefaler at forslaget til kommuneplantillæg nr. 10 godkendes til offentlig fremlæggelse, og at der ikke skal laves en miljøvurdering af planforslaget.


Lovgrundlag
Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015 om Lov om planlægning
Lovbekendtgørelse nr. 448 af 10/05/2017 om Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)
Kommuneplan 2013-25 Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Høring
Forslaget til kommuneplantillæg vil efter godkendelse blive sendt i offentlig høring i mindst 8 uger, jf Planlovens § 24.

Bilag
Bilag 1 - Forslag til kommuneplantillæg nr. 10 ved Vesterbrogade i Gilleleje Dok.nr. 2017/12299 001

Bilag 2 - Miljøscreening af forslag til kommuneplantillæg nr. 10 og lokalplan nr. 315.19 Dok.nr. 2017/12299 002


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at godkende forslag til Kommuneplantillæg nr. 10 til offentlig fremlæggelse,
2. at godkende at planforslaget ikke skal miljøvurderes

Beslutning
Sagen udsættes mhp afholdelse af borgermøde 07.06.2017




119. Forslag til Lokalplan 315.19 Vesterbrogade 54-56 i Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
012497 - 2017/07639

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet med henblik på godkendelse af Forslag til Lokalplan 315.19 til offentlig fremlæggelse.

Lokalplanens baggrund og formål
Det oprindelige plejehjem og tidligere rådhus - også kaldet "Pyramiden" og "Det Gamle Rådhus" på Vesterbrogade i Gilleleje har i de senere år været anvendt til bibliotek, museum og andre offentlige, kulturelle formål og til foreningslivet i Gilleleje.

Ejendommen har været udbudt til salg, og Byrådet har i december 2016 godkendt en betinget købsaftale, der forudsætter, at der udarbejdes et kommuneplantillæg og lokalplan før salget kan gennemføres.

Parallelt med dette forslag til lokalplan 315.19 er der ligeledes udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg nr. 10. Dette kommuneplantillæg behandles som særskilt punkt på dagsordenen.

Køber ønsker at ombygge de eksisterende bygninger til badehotel med konferencefaciliteter, restaurant, wellness og spa samt mulighed for etablering af lejligheder til ferieformål. Herudover ønsker køber, at der kan opføres nyt byggeri på ejendommen, placeret mellem det gamle plejehjem og Vesterbrogade. Dette byggeri skal kunne rumme hotelfunktioner, lejligheder til ferieformål eller boliger.

Lokalplanområdet
Lokalplanområdet er beliggende i det centrale Gilleleje, i området vest for bymidten.
Lokalplanområdet grænser mod syd op til Vesterbrogade, mod øst og vest op til eksisterende boligområder og mod nord afgrænses området af den åbne grønne kile, der strækker sig ned til kysten mod nord. Hele den grønne kile er omfattet af landskabsfredning, der skal fastholde kilen som åbent, grønt område og sikre at der er udsyn til Kattegat.
Lokalplanens område er ca. 7.650 m2.

Luftfotoet viser afgrænsningen af lokalplanens område. I dag hører bygningerne og det grønne område mod nord sammen som én samlet ejendom. Med salget og gennemførelse af lokalplanen frastykkes bygningerne og området længst mod syd. Kommunen vil fortsat eje den nordlige del med den grønne kile ned til kysten.



Lokalplanens indhold
Lokalplanen udlægger området til privat service (så som hotel, lejligheder til ferieformål, restauration med udeservering, spa-wellness, konferencefaciliteter m.v., herunder selskabslokaler og kursusfaciliteter) samt mulighed for etablering af boliger.

De to eksisterende hovedbygninger (det gamle rådhus samt det tidligere plejehjem, dog eksklusiv pyramidetilbygningen) skal begge så vidt muligt bevares i deres ydre udtryk. Der kan foretages justeringer, herunder etableres altaner samt kviste på begge sider af bygningen, såfremt det vurderes at justeringer ikke bidrager negativt til hovedindtrykket.

Lokalplanen åbner op for, at der kan opføres ny bebyggelse, både som tilbygning til de eksisterende bygninger, men også som selvstændig ny bebyggelse i området.

Lokalplanen skal sikre, at området fremstår som et samlet hele, hvor de eksisterende bygninger og ny bebyggelse får en visuel, funktionel og æstetisk sammenhæng.

Lokalplanen fastlægger placering af bebyggelse med byggefelter. Byggefelterne angiver også, hvor mange etager man kan bygge hvor.

For det samlede lokalplanområde fastsættes det maksimale etageareal til 5420 m²
Det eksisterende byggeri er i dag ca. 3360 m2

I lokalplanen varierer den maksimale bygningshøjde og det maksimale etageantal.
Dels varierer højden i det eksisterende byggeri, og dels ønskes det nye byggeri ved Vesterbrogade holdt lavere end den oprindelige, karakteristiske bebyggelse.

For det gamle plejehjem fastsættes, at den maksimale bygningshøjde er 13,5 m og det maksimale etageantal er 3½. (Det vil sige 3 etager og udnyttelig tagetage)
For det gamle rådhus, 13,5 m og 2 etager og for øvrigt byggeri 11,5 m og 2 etager, dog er der med byggefelter flere steder sat begrænsning til at byggeri maks. må være 1 etage.
Tage kan udføres med følgende materialer: tegl (rød, brun, sort), tagpap (sort), zink eller som grønt tag (mos, sukkulent, græs eller lignende). Tagets hældning i forhold til det vandrette plan skal være mellem 2° og 65° grader.

Facader kan udføres med følgende materialer: tegl, blank mur (pudset eller vandskuret), træ, eternitbeklædning, hulplader, metalplader, glas (herunder glaspartier) eller en kombination af disse.

Vejadgang skal ske fra Vesterbrogade, og den eksisterende offentlige stiforbindelse fra Vesterbrogade til det grønne område mod nord skal fastholdes

Den eksisterende indgang til 'pyramiden' er sænket under terrænniveau. Lokalplanen giver mulighed for, at der kan udføres terrænregulering, således at der kan etableres indgang til det nye hotel, samt etableres parkerings- og opholdsområde i et terrænniveau der ligger under det omkringliggende terræn.

En del af lokalplanområdet er omfattet af fredning. Ansøger ønsker at kunne opføre en mindre tilbygning til restaurant indenfor det fredede område. Dette vil kræve, at Fredningsnævnet giver dispensation til byggeriet. Gribskov Kommune har i samarbejde med køber fremsendt ansøgning om dispensation til Fredningsnævnet, for at denne særskilte proces kan køre parallelt med lokalplanprocessen. Fredningsnævnet oplyser at de forventer at træffe en afgørelse medio 2017.

Forslag til lokalplan nr. 315.19 kan ses i bilag 1.

Screening for miljøvurdering
Der er udarbejdet miljøscreening i henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). På baggrund af miljøscreeningen vurderer administrationen, at planen ikke skal miljøvurderes. Begrundelsen herfor er, at der er tale om en mindre udbygning af lokal karakter, og der ikke er fundet forhold af væsentlig miljømæssig betydning.

Screening for miljøvurdering kan ses i bilag 2

Delegation
Byrådet har i nogle tilfælde mulighed for at delegere beslutningskompetencen i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplaner til udvalg eller administrationen. Byrådet har 31.08.2015 besluttet principper for delegation i forbindelse med lokalplanlægning i Gribskov Kommune.

Da der parallelt med udarbejdelsen af lokalplanforslaget udarbejdes kommuneplantillæg, og da arealet indgår i kommunalt salg, skal plangrundlaget godkendes af Byrådet.

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at Forslag til lokalplan 315.19 godkendes til offentlig fremlæggelse, og at der ikke skal laves en miljøvurdering af planforslaget.

Lovgrundlag
Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015 om Lov om planlægning
Lovbekendtgørelse nr. 448 af 10/05/2017 om Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)
Kommuneplan 2013-25 Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Miljøforhold er vurderet i henhold til miljøvurderingsloven.

Høring
Lokalplanforslaget vil efter godkendelse blive sendt i offentlig høring i mindst 8 uger, jf Planlovens § 24.

Bilag
Bilag 1 - Forslag til lokalplan 315.19 for hotel og boliger ved Vesterbrogade i Gilleleje. Dok.nr. 2017/07639 046

Bilag 2 - Miljøscreening af forslag til kommuneplantillæg nr. 10 og forslag til lokalplan 315.19. Dok.nr. 2017/07639 047


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at godkende forslag til Lokalplan 315.19 til offentlig fremlæggelse,
2. at godkende at planforslaget ikke skal miljøvurderes

Beslutning
Sagen udsættes mhp afholdelse af borgermøde 07.06.2017




120. Forslag til Kommuneplantillæg nr. 14 for Boligområde Bavne Ager i Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
01.00P00 - 2017/15951

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet.

Sagen handler om godkendelse af forslag til Kommuneplantillæg nr. 14 for Boligområde Bavne Ager i Gilleleje til offentlig fremlæggelse.

Baggrund og formål
Byrådet besluttede på sit møde den 23.11.2015 at udbyde Bavne Ager Vest til salg til boligformål og offentlige formål, som led i at understøtte de boligstrategiske mål om at skabe varierede boformer og tiltrække flere borgere. Området i Bavne Ager Vest blev udbudt i henhold til visionsnotat om "Struktur for bebyggelsen på Hjørnegrunden i Gilleleje" fra 2004. Visionsnotatets målsætning er blandt andet, at der kan opføres boligbebyggelse i op til 2 etager som række- eller klyngehuse for at understrege områdets markante placering. Samtidigt understreges det bl.a. i visionsnotatet, at området skal fremstå som en markant indgang til Gilleleje. Af udbudsmaterialet fremgår det dog også, at Byrådet i forbindelse med udarbejdelse af udbudsmaterialet har revurderet de rammer, der fremgår af kommuneplanen og visionsnotatet, så der indenfor delområde 6 blandt andet kan tillades højere bygningshøjde.
Byrådet godkendte 06.03.2017 salget af Bavne Ager 5 og 6 til henholdsvis boliger og plejehjem. For at realisere projektet, skal der udarbejdes ny lokalplan, se særskilt dagsordenpunkt. Derudover skal der laves tillæg til kommuneplanen, der giver mulighed for, at plejecenterbebyggelsen kan være 10 m høj.

Beskrivelse af området
Bavne Ager er beliggende i den sydlige den af Gilleleje og er mod vest afgrænset af Græstedvej og mod syd af Parkvej, der grænser ud til åbent land.



Området omfatter delområde 5 - matr.nr. 5 ct og del af matr.nr. 3 d Fjellenstrup by, Gilleleje - der udgør ca. 21.400 m2 og delområde 6 - del af matr.nr. 3 d Fjellenstrup by, Gilleleje, der udgør ca. 9.900 m2.



Området er beliggende i byzone og er i kommuneplanen udlagt til boligformål samt bebyggelse til ældre- og daginstitutioner, og liberale serviceerhverv (lægeklinikker og andre virksomheder, der uden genevirkninger for boligerne kan indpasses i området).

Forslag til ny rammebestemmelse
For at muliggøre projektet udarbejdes ændring i rammebestemmelse, der giver mulighed for, at plejecenter kan være 10 m høj. De øvrige bestemmelser for området fastholdes uændret. Forslag til rammebestemmelserne er vedlagt som bilag.

Screening for miljøvurdering
Der er udarbejdet miljøscreening i henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). På baggrund af miljøscreeningen vurderer administrationen, at planen ikke skal miljøvurderes. Begrundelsen herfor er, at der er tale om en mindre udbygning af lokal karakter, og der ikke er fundet forhold af væsentlig miljømæssig betydning.

Screening for miljøvurdering kan ses i bilag 2

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at forslag til Kommuneplantillæg nr. 14 godkendes til offentlig fremlæggelse, samt beslutte at plangrundlaget ikke skal miljøvurderes.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Lov om Miljøvurdering og VVM, lovbekendtgørelse nr. 448 af 10.05.2017
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ikke direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Miljøforhold er vurderet i henhold til miljøvurderingsloven.

Høring
Planforslaget fremlægges offentligt i henhold til planlovens bestemmelser, jf. planloven § 24.

Bilag
Bilag 1: Kommuneplantillæg nr. 14 Dok. nr.: 2017/15951 001

Bilag 2: Miljøscreening Dok.nr.: 2017/15951 002


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at godkende forslag til tillæg nr. 14 til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
2. at godkende at planforslaget ikke skal miljøvurderes

Beslutning
1. - 2. tiltrådt




121. Forslag til Lokalplan 315.20 for Plejecenter og boliger ved Bavne Ager i Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
01.02P00 - 2017/02269

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet. Sagen omhandler godkendelse af forslag til Lokalplan 315.20 for plejecenter og boliger ved Bavne Ager i Gilleleje til offentlig fremlæggelse.

Baggrund
Byrådet besluttede på sit møde den 23.11.2015 at udbyde Bavne Ager Vest til salg til boligformål og offentlige formål, som led i at understøtte de boligstrategiske mål om at skabe varierede boformer og tiltrække flere borgere. Området i Bavne Ager Vest blev udbudt i henhold til visionsnotat om "Struktur for bebyggelsen på Hjørnegrunden i Gilleleje" fra 2004. Visionsnotatets målsætning er blandt andet, at der kan opføres boligbebyggelse i op til 2 etager som række- eller klyngehuse for at understrege områdets markante placering. Samtidigt understreges det bl.a. i visionsnotatet, at området skal fremstå som en markant indgang til Gilleleje. Af udbudsmaterialet fremgår det dog også, at Byrådet i forbindelse med udarbejdelse af udbudsmaterialet har revurderet de rammer, der fremgår af kommuneplanen og visionsnotatet, så der indenfor delområde 6 blandt andet kan tillades højere bygningshøjde.



Byrådet godkendte 06.03.2017 salget af Bavne Ager 5 og 6 til henholdsvis plejecenter ogboliger. For at realisere projektet, skal der udarbejdes ny lokalplan. Derudover skal der laves tillæg til kommuneplanen, der giver mulighed for at plejecenter kan være 10 m højt, se særskilt dagsordenpunkt om Forslag til Kommuneplantillæg nr. 14 for boligområde Bavne Ager i Gilleleje.


Beskrivelse af området
Bavne Ager er beliggende i den sydlige den af Gilleleje og er mod vest afgrænset af Græstedvej og mod syd af Parkvej, der grænser ud til åbent land.




Området omfatter matr.nr. 5 ct og del af matr.nr. 3 d Fjellenstrup by, Gilleleje, der samlet udgør ca. 31300 m2.

Området har tidligere været udnyttet dels landbrugsmæssigt og dels henligget som åbne arealer, der i nogen udstrækning har være anvendt til friarealer for naboområdernes beboere. Grunden består af et højt plateau mod syd og et blødt faldende bakkedrag mod nordøst. Adgang til lokalplanområdet foregår fra stamvejen, Bavne Ager.

Området er beliggende i byzone og er i kommuneplanen udlagt til boligformål samt bebyggelse til ældre- og daginstitutioner, og liberale serviceerhverv (lægeklinikker og andre virksomheder, der uden genevirkninger for boligerne kan indpasses i området).

Lokalplanens formål og indhold
Plangrundlaget er udarbejdet i overensstemmelse med visionsnotatet med det formål at sikre:

• den landskabelige sammenhæng med fokus på bygningers arkitektoniske udtryk og at fastholde områdets grønne karakter.
• indretning af ubebyggede arealer med fokus på placering af stier gennem området, håndtering af regnvand, samt placering og omfang af parkering.
• håndtering af eventuelle støjgener.

Området inddeles i to delområder; Delområde 1 mod nord udlægges til boliger og Delområde 2 mod syd udlægges til plejecenter med tilhørende serviceerhverv. Delområderne er justeret i forhold til de udbudte delområder 5 og 6.



Bebyggelsens omfang
Delområde 1 kan bebygges med 40 boliger og med en bebyggelsesprocent op til 35. Byggeriet kan opføres op til 2 etager. Delområde 1 indeholder to større byggefelter.

Delområde 2 kan bebygges med 80 plejeboliger med tilknyttede serviceerhverv og med en bebyggelsesprocent op til 40. Byggeriet kan opføres op til 2 etager.

Plejecenteret opføres som to karrehuse omkring kultiverede gårdhaver, og de to boligkarreer er forbundet via en fællesbygning, ligeledes i to etager. Bebyggelsen følger konturer i terrænet, og fælles tagkote understreger det kuperede område.

Bebyggelsens udtryk
Bebyggelse skal opføres i lyse sandfarver. Inden for hvert delomåde, samt indenfor hver af de to byggefelter i Delområde 1, skal facade- og tagmaterialer og farver være ens. Det giver samlet set et roligt udtryk, der gør områdets natur mere synlig, men giver samtidig mulighed for en vis variation i udtryk, så det samlede område i Bavne Ager fremstår med en vis variation.

Veje, stier og parkering
Området har vejadgang fra Bavne Ager. Indkørslen til Delområde 1 deler indkørselsvej med naboområdet mod øst.

Der udpeges principielle stiforløb gennem området, der sikrer, at der er god adgang for gående mellem bebyggelsen og for at sikre god sammenhæng med de omkringliggende områder.

Der udlægges parkeringspladser i overensstemmelse med kommuneplanens parkeringsnorm. Dog vil der for boligerne i Delområde 1 kun bilve anlagt 1 parkeringsplads pr. bolig, selvom parkeringsnormen er 2 pr. bolig. Dette skyldes at parkeringsbehovet for boligerne ikke vurderes at være så højt, på grund af målgruppen (forventeligt seniorer) og for at fremme områdets grønne udtryk mest muligt. Der udpeges dog areal, hvor det vil være muligt at anlægge de øvrige parkeringspladser, hvis der viser sig at være behov for yderligere parkering.

Ubebyggede arealer
Området fastholder til en vis grad udtryk som åbent landskab, ved at området fremstår som et naturområde med lavt plejeniveau. Det vil være tilladt at etablere spredte grupper af hjemmehørende arter af løvfældende træer og buske. Hegn i skel må kun etableres som skærmende beplantning, som små tætte lunde af træer og buske, der er karakteristisk for det eksisterende landbrugslandskab. Der må dog etableres afskærmning af terrasse og bolignære udearealer i form af levende løvfældende hegn. Denne afskærmning skal være ens inden for hvert af delområderne.

Der indskrives krav om etablering af støjhegn mod Græstedvej, hvis det ikke kan dokumenteres, at støj indenfor området kan overholde vejledende grænseværdier.

Forhold til anden planlægning
Området ligger inden for rammeområde 2.B.14 boligområde Bavne Ager. Som nævnt ovenfor har Byrådet i forbindelse med udbudsmaterialet revurderet rammerne for området, og der gives mulighed for at bygge plejecenter op til 10 m højt. Der udarbejdes derfor kommuneplantillæg. Se særskilt dagsordenpunkt.

Området er omfattet af Byplanvedtægt nr. 9 fra 1978, som fastlægger anvendelsen til åben, lavt boligområde. Projektet er ikke i overensstemmelse med byplanvedtægten. Der skal derfor udarbejdes ny lokalplan for området.

Screening for miljøvurdering
Der er udarbejdet miljøscreening i henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). På baggrund af miljøscreeningen vurderer administrationen, at planen ikke skal miljøvurderes. Begrundelsen herfor er, at der er tale om en mindre udbygning af lokal karakter, og der ikke er fundet forhold af væsentlig miljømæssig betydning.

Screening for miljøvurdering kan ses i bilag 2

Høring og dialog
I forbindelse med høringsperioden afholdes borgermøde i august.

Delegation
Byrådet har i nogle tilfælde mulighed for at delegere beslutningskompetencen i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplaner til udvalg eller administrationen. Byrådet har 31.08.2015 besluttet principper for delegation i forbindelse med lokalplanlægning i Gribskov Kommune.

Da der parallelt med udarbejdelsen af lokalplanforslaget udarbejdes kommuneplantillæg, og da arealet indgår i kommunalt salg, skal plangrundlaget godkendes af Byrådet.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at forslag til Lokalplan 315.20 for Plejecenter og boliger ved Bavne Ager i Gilleleje godkendes til offentlig fremlæggelse, og at planforslaget ikke skal miljøvurderes.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Lov om Miljøvurdering og VVM, lovbekendtgørelse nr. 448 af 10.05.2017
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ikke direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Miljøforhold er vurderet i henhold til miljøvurderingsloven.

Høring
Planforslaget fremlægges offentligt i henhold til planlovens bestemmelser, jf. planloven § 24. Forventeligt i perioden: 21.06.2017-30.08.2017.

Bilag
Bilag 1: Forslag til Lokalplan 315.20 for Plejecenter og boliger ved Bavne Ager i Gilleleje Dok. nr.: 2017/02269 012

Bilag 2: Miljøscreening Dok. nr.: 2017/15951 002


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at godkende forslag til Lokalplan 315.20 til offentlig fremlæggelse,
2. at godkende at planforslaget ikke skal miljøvurderes

Beslutning
1. -2. Tiltrådt




122. Forslag til Kommuneplantillæg nr. 13 for kolonihaver i Nejlinge - godkendelse til offentlig fremlæggelse
01.00P00 - 2017/14993

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet om vedtagelse af tillæg nr. 13 til Kommuneplan 2013-25 for kolonihaver i Nejlinge.


Plan- og Miljøudvalget igangsatte den 24.10.2016 udarbejdelsen af lokalplan 517.01 for kolonihaver i Nejlinge (se særskilt punkt på dagsordenen) med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forslag til Tillæg nr. 13 til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune forelægges nu Byrådet med henblik på godkendelse til offentlig fremlæggelse.

Forslag til Tillæg nr. 13 erstatter rammeområde 1.R.04 - nyttehaver (kolonihaver) ved Nejlinge. Området ligger i landzone.

Tillægget skal følge behandlingen af Lokalplan 517.01 for kolonihaver i Nejlinge. Dette lokalplanforslag er udarbejdet for at skabe de ønskede planlægningsmæssige rammer.

Lokalplanområdet er i den gældende Kommuneplan 2013-25 sammenfaldende med rammeområde 1.R.04, som er udlagt til kolonihaver.

Forslag til Tillæg nr. 13 til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune bringer lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanen ved at tillade overnatning i kolonihaverne. Området vil fortsat ligge i landzone.

Da den eneste ændring består i at tillade overnatning, vurderer administrationen, at det ikke er nødvendigt at sende kommuneplantillægget i offentlig forhøring inden planforslaget udarbejdes.

Administrationen anbefaler, at Forslag til Tillæg nr. 13 godkendes til offentlig fremlæggelse.


Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015, særligt § 11-18
Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. nr. 448 af 10.05.2017
Kommuneplan 2013-25

Økonomi
Sagen har ikke direkte økonomiske konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer har administrationen vurderet, at lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg ikke skal miljøvurderes.

Høring
Forslag til Tillæg nr. 13 fremlægges efter byrådets godkendelse offentligt i min. 8 uger sammen med lokalplanforslaget.

Bilag
Bilag 1: PMU 29.05.2017 Kommuneplantillæg nr. 13 til kommuneplan 2013-25 doknr. 2017/14993 002

Bilag 2: PMU 29.05.2017 Miljøscreening kommuneplantillæg 13 doknr. 2017/14993 003


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at Forslag til Tillæg nr. 13 til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune godkendes til offentlig fremlæggelse.
2. at godkende miljøscreeningen og at planforslaget ikke skal miljøvurderes.

Beslutning
1. - 2. Tiltrådt




123. Forslag til Lokalplan 517.01 for kolonihaver i Nejlinge - godkendelse til offentlig fremlæggelse
01.02P00 - 2016/34393

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet.

Sagen handler om godkendelse af forslag til Lokalplan 517.01 for kolonihaver i Nejlinge til offentlig fremlæggelse.

Forslag til Lokalplan 517.01 for kolonihaver i Nejlinge, blev igangsat af Plan- og miljøudvalget 24.10.2016. Lokalplanforslaget er udarbejdet af Gribskov Kommune i samarbejde med Kolonihaveforeningen Trekanten samt Kolonihaveforbundet.

Lokalplanens baggrund og formål
Ifølge den nuværende lokalplan er der ikke mulighed for at overnatte i kolonihaverne. Foreningen ønsker, at det bliver muligt at overnatte i kolonihaverne i sommerperioden, og i denne forbindelse at bygge større kolonihavehuse end de 10 m2 det er tilladt at bygge i dag.

Foreningen mener, at det er vigtigt at bevare karakteren i området, og det er derfor ikke tanken, at der skal ske ændringer i øvrigt.

Lokalplanens formål er at ændre området fra de nuværende daghaver uden overnatningsmulighed, til kolonihaver med mulighed for større huse og overnatning.



Lokalplanens indhold
Planforslaget lægger op til følgende regulering af bebyggelsens placering, udformning og omfang, trafikale forhold m.m.:

Bebyggelse

• Udseendet af bebyggelsen vil fortsat være af samme karakter som den nuværende bebyggelse, dog vil der være mulighed for at bygge væsentligt større kolonihavehuse.
• Bebyggelsesprocenten fastsættes på 15 %, dog i alt max. 65 m2 bygninger i alt på hver havelod.
• Kolonihavehusene må opføres i ét plan. Der må ikke etableres kælder. Facadehøjden må max være 2,70 m og gavlhøjden må ikke være højere end 4 m. De øvrige bygninger må max være 2,70 m høje.
• På fællesarealet må der, efter kommunens nærmere godkendelse, opføres enkelte mindre bygninger til formål, som er fælles for områdets brugere. Dette under forudsætning af, at det samlede areal ikke overstiger 170 m2, at bygningshøjden ikke overstiger 1 etage, og i øvrigt gives en udformning og et udseende i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse.

Trafikale forhold

• De trafikale forhold vil forblive uændret. Der vil fortsat være parkering i den østlige ende af lokalplanområdet.

Terræn, opholds- og friarealer samt beplantning

• De fælles arealer må ikke udstykkes i udlejningsparceller, men skal forblive fælles friarealer.
• Principperne for den eksisterende beplantning skal bevares.
• Hegning mod de korte adgangsstier skal udføres som levende hegn i en højde af max. 1.60 m.
• Det fælles friareal må anvendes til boldbaner, bålplads el. lign. Den del af arealet, der ikke anvendes til fælles formål, skal holdes som græsplæne.

Forhold til anden planlægning
Ifølge Kommuneplan 2013-25 ligger lokalplanområdet inden for afgrænsningen af retningslinje 1.8 for kolonihaver og inden for afgrænsningen af rammebestemmelse 1.R.04 - nyttehaver (kolonihaver) ved Nejlinge.

Administrationen vurderer, at lokalplanen er i strid med kommuneplanens rammebestemmelser. Derfor er der i forbindelse med lokalplanen udarbejdet et kommuneplantillæg (se særskilt punkt på dagsordenen).

Delegation
Byrådet har i nogle tilfælde mulighed for at delegere beslutningskompetencen i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplaner til udvalg eller administrationen. Byrådet har 31.08.2015 besluttet principper for delegation i forbindelse med lokalplanlægning i Gribskov Kommune.

Eftersom dette lokalplanforslag kræver udarbejdelse af et kommuneplantillæg, anbefales det, at lokalplanen følger kommuneplantillægget og vedtages i Byrådet. Dette er i overensstemmelse med Byrådets beslutning fra 31.08.2015

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at forslag til Lokalplan 517.01 for kolonihaver i Nejlinge godkendes til offentlig fremlæggelse, og at lokalplanen ikke skal miljøvurderes.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. nr. 448 af 10.05.2017
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
Lokalplan 7.78 for område til daghaver ved Nejlinge

Økonomi
Sagen har ikke direkte økonomiske konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer har administrationen vurderet, at lokalplanforslaget ikke skal miljøvurderes. Afgørelsen offentliggøres på Gribskov kommunes hjemmeside samtidig med forslaget til lokalplanen.

Høring
Planforslaget skal, i henhold til § 24 i planloven, i høring i minimum 8 uger.

Bilag
Bilag 1 PMU 29.05.2017 Lokalplan 517.01 for kolonihaver i Nejlinge Dok.nr. 2016/34393 007

Bilag 2: PMU 29.05.2017 Miljøscreening lokalplan 517.01 Doknr. 2016/34393 008


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at godkende forslag til Lokalplan 517.01 til offentlig fremlæggelse,
2. at godkende, at planforslaget ikke skal miljøvurderes.

Beslutning
1. - 2. Tiltrådt




124. Forslag til Lokalplan for dagligvarebutik og blandede byfunktioner i Helsinge bymidte - godkendelse af skitseprojekt
01.02P00 - 2016/40226

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for godkende det skitseprojekt, som skal danne basis for nyt plangrundlag for en ny dagligvarebutik og omdannelse af enkelte bebyggelser i Helsinge bymidte og for forskønnelse af området parkeringsarealet ved VP-Arkaden i Helsinge bymidte.

Til udvalgets orientering, så forventes Økonomiudvalget at behandle separat sag om den tilknyttede mageskifteaftale i juni med henblik på beslutning i Byrådet.

Baggrund
Både fra politisk, administrativ og ejers side har der igennem lang tid været arbejdet på at finde en løsning i forhold til den tomme bygning i Helsinge midtby, som tidligere rummede en SuperBest forretning. Ejendommen ejes af KFI, som er en erhvervsdrivende fond, der har til formål at fremme den frie, danske købmands interesser.

Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandlede igangsættelsen af plangrundlag for en projektløsning i februar 2017. Her blev det besluttet, at et skitseprojekt skulle forelægges Plan- og Miljøudvalget, så plangrundlaget efterfølgende udformes ud fra dette.

Skitseprojektet er udarbejdet af KFIs rådgivere Aarstiderne Arkitekter og COWI i samarbejde med KFI, REMA 1000 og administrationen, og i dialog med repræsentanter for Gadekærsforeningen (bestyrelsen), Helsinge Erhvervsforening (bestyrelsen) og for ejerne af VP-Arkaden og Danske Bank, samt udviklingschefer fra Netto/Dansk Supermarked og Irma/COOP.

Skitseprojektet er efter udvalgets ønske udarbejdet efter følgende hovedprincipper:

• Det arkitektoniske for alt nybyggeri skal spille positivt sammen med den øvrige bebyggelse i gågadeområdet, således at niveauet løftes i forhold til det eksisterende.
• Overgangen fra Torvet og den nye parkeringsplads indrettes så det bidrager positivt til dette vigtige byrum og fungerer som attraktiv velkomst, der inviterer ind til gågaden.
• Ny bebyggelse placeres, så det fortsat sikres, at trafikken i området fungerer med ud-/indkørsel, varekørsel og for cyklende og gående i området, og at indgangen til den nye butik vender ind mod butiksområdet.

Skitseprojektet
I skitseforslaget lægges der op til etablering af en dagligvarebutik og omdannelse af ejendom på Østergade 4 og 6 inkl. nedrivning af bygningen med tidligere dagligvarebutik, mulighed for omdannelse af bebyggelse til byggeri i op til 5 etager med butikker i stueplan, boliger eller kontorerhverv på 1. sal og boliger i de resterende etager, samt optimering og forskønnelse af parkeringsarealet.

Vision og Mål
Skitseprojektet har tre hovedvisioner der indrammer tiltagene:

• Lidt mere attraktiv; Omdannelsen af parkeringsarealet ved VP-Arkaden og få vendt områdets nuværende bagsidekarakter til at fremstå som en spændende og mere attraktiv velkomst til Helsinge bymidte.
• Lidt mere byliv; Den nordlige zone af parkeringsarealet kobles direkte til gågaden/Torvet, med legepladser og siddemuligheder. Parkeringsarealet i zonen foreslås etableret med et grønt udtryk og indrettes, så det også kan anvendes til andre formål efter behov, eksempelvis loppemarked og boldspil. De tilstødende butikker orienteres, så deres indgange ligger ud til området. Herved bidrager butikkerne også til vitaliseringen af området. Indretningen af zonen vil gøre området mere attraktivt og dermed bidrage til at styrke bylivet i Helsinge.
• Lidt mere handel; Visionen er at styrke handlen omkring det eksisterende gågademiljø ved Østergade. Vitaliseringen af parkeringsarealet vil, udover at byde på egne oplevelser, fungere som en vigtig forbindelse til gågaden og dens butikker. Samlet set vil omdannelsen af parkeringspladsen gøre Helsinge bymidte mere attraktiv som handelsby og styrke butikslivet.

Skitseprojektet er vedlagt som bilag.



Fortætning i bymidten
Skalamæssigt er den eksisterende bebyggelse lavest ud mod Rådhusvej, hvorefter bebyggelsen trapper op mod 3 etager. De nye bebyggelser tilpasser sig skalamæssigt, dog tilfører det maksimale etageantal på 5 etager området en tættere og mere bymæssig karakter.



3 etaper
Der lægges op til, at projektet realiseres i 3 etaper:

• 1. etape er baseret på omdannelsen af KFI's areal samt arealet for den nye dagligvarebutik. Den tidligere Super Best rives ned og der anlægges parkeringspladser, legeplads og opholdsarealer. Endvidere renoveres facaderne på den resterende del af Østergade 6, der vil have facade mod det nye byrum. Dagligvarebutikken opføres, og en del af parkeringsarealet omdannes for at sikre en mere optimal og trafiksikker indretning af arealet.
• 2. etape fokuserer på at omdanne Danske Banks arealer og den resterende del af KFI's ejendom.
• 3. etape består af at omdanne den resterende del af Gribskov Kommunes parkeringsareal, VP-Arkadens indgangsparti og Dansk supermarkeds areal.

Økonomi
En del af de elementer der er i skitseforslaget vil kræve en yderligere investering i arealet, end hvad KFI investerer i projektet.

I 1. etape dækkes udgifterne alene af KFI. I 2. etape kan der blive en mindre udgift for kommunen til etablering af torv.

Etape 3 peger imidlertid på et væsentligt investering til forbedringer af parkeringsarealerne som primært ejes af kommunen. Der må derfor forventes at være kommunale anlægsudgifter til ny indretning og forskønnelse af parkeringsarealet, hvis det fulde projekt skal realiseres.

Administrationens vurdering og anbefalinger
Administrationen vurderer overordnet, at projektet har potentiale for at generere en væsentlig forskønnelse af hele området og til at bidrage positivt til styrkelse af handlen i bymidten i tråd med Byrådets ønsker.

Der er dog to forhold, som bør have særligt fokus i det videre arbejde med udarbejdelse af plangrundlaget:

• antallet af parkeringspladser i området og
• varetilkørsel til den nye dagligvarebutik

Parkering
Bestemmelserne i de eksisterende lokalplaner i Helsinge bymidte, udløser et større antal parkeringspladser end kommuneplanen generelt stiller krav om. Det skal i det kommende arbejde belyses, hvad det reelle parkeringsbehov vil være, så vi fortsat kan sikre en velfungerende bymidte med gode parkeringsforhold.

I forbindelse med den igangværende udarbejdelse af ny kommuneplan, er der igangsat en analyse af detailhandlen i Helsinge. I dette indgår også en analyse af parkeringsbehovet i bymidten. Analyserne gennemføres i forsommeren og vil derfor kunne indgå som input til at fastlægge bestemmelser for den fremtidige parkeringsnorm for Helsinge bymidte, og dermed også indgå i plangrundlaget for dette konkrete projekt.

Varetilkørsel til ny dagligvarebutik
Både på borgermødet i januar og i marts, er der udtrykt bekymring omkring varetilkørsel til den nye dagligvarebutik. KFIs rådgivere Aarstiderne og Cowi har givet tre forslag til, hvordan varetilkørsel til den nye butik kan løses. Se Bilag 2.

Administrationens anbefaler, at der i det videre planarbejde arbejdes videre med at sikre en trafiksikker løsning.

Tidsplan
Nyt plangrundlag forventes at kunne behandles politisk med henblik på godkendelse til offentlig fremlæggelse i august/september 2017. Offentlighedsfasen og efterfølgende vedtagelse forventes derfor at kunne ske omkring årsskiftet 2017/2018.

Delegation
Byrådet har i nogle tilfælde mulighed for at delegere beslutningskompetencen i forbindelse med godkendelse af forslag og endelig vedtagelse af lokalplaner til udvalg eller administrationen. Byrådet har den 31.08.2015 besluttet principper for delegation i forbindelse med lokalplanlægning i Gribskov Kommune.

Eftersom projektet omfatter et mageskifte med kommunalt ejet areal, anbefales det, at lokalplanen også vedtages i Byrådet. Det vil sige, at delegationsmuligheden ikke anvendes. Dette er i overensstemmelse med Byrådets beslutning fra 31.08.2015.

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at skitseprojektet godkendes som grundlag for det nye plangrundlag for området. Dog med bemærkning om, at der i det videre arbejde med udarbejdelse af plangrundlaget sikres det nødvendige antal parkeringspladser samt trafiksikker varetilkørsel til den nye dagligvarebutik.


Lovgrundlag
Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015 om Lov om planlægning
Lovbekendtgørelse nr. 448 af 10/05/2017 om Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)
Kommuneplan 2013-25 Gribskov Kommune
Byplanvedtægt nr. 21 for Området syd for Østergade i Helsinge fra 1977


Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune, men der vil på et senere tidspunkt være behov for at afsættes kommunale midler til etape 3.

Miljøforhold
Miljøforhold vil blive vurderet i henhold til miljøvurderingsloven.

Høring
Planforslaget vil efter godkendelse blive sendt i offentlig høring i mindst 8 uger, jf Planlovens § 24.

Bilag
Bilag 1 PMU 29-05-2017. Skitseforslag: Helsinge Bymidte. Dok.nr.: 2016/40226 027.

Bilag 2 PMU 29-05-2017. Varetilkørsel. Dok.nr.: 2016/40226 029.


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at godkende skitseforslaget (med de anførte bemærkninger om parkering og varetilkørsel) som basis for udarbejdelsen af nyt plangrundlag.

Beslutning
1. Tiltrådt




125. Forslag til Lokalplan for dagligvarebutik ved Tibirke Sand - igangsættelse
01.00G00 - 2016/14287

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om igangsættelse af ny lokalplan, der muliggør etablering af dagligvarebutik på Klitrosevej 1 og 3 og Frederiksværkvej 184, 3300 Frederiksværk.

Udvalget har den 06.06.2016 behandlet sagen og besluttet ikke at imødekomme ansøgningen, samt i forbindelse med revision af Kommuneplan 2013-25 i 2017 at udtage kommuneplanens rammebestemmelse om, at der i området må etableres en dagligvarebutik. Ansøger har efterfølgende videreudviklet projektet således, at det nu har en karakter, som administrationen vurderer giver anledning til en fornyet behandling af sagen.

Sagen var sat til behandling i Plan- og Miljøudvalget d. 24.04.2017, hvor sagen blev taget af dagsordenen for yderligere sagsbehandling.

Da dagsordenen til mødet d. 24.04.17 blev offentliggjort kom der flere indsigelser fra grundejerforeninger og naboer i området, og det gav anledning til at udskyde sagens behandling. Efterfølgende er der modtaget endnu et par indsigelser, således at der nu foreligger indsigelser fra alle omkringliggende grundejerforeninger som grundlæggende er i mod etablering af en dagligvarebutik i området.

Indsigelserne drejer sig særligt om bekymring for placering af gæsteværelser til Tinggården, trafiksikkerhed og støjgener fra trafik og aktivitet på området, samt spørgsmål om lovlighed i at placere en butik i området.

Notat med oversigt over indsigelser og administrationens vurderinger er vedlagt som bilag. Indsigelser med tilhørende bemærkninger fra ansøger, REMA og Tinggården ligger i sagen og kan ses af politikere i POLAR.

r

Ansøgning
Ansøger, K3 Ejendomme ApS ønsker at opføre en dagligvarebutik (areal maks. 1.000 m2). Der etableres parkeringsplads med kapacitet på 94 pladser.

Der er tale om tre matrikler, der skal sammatrikuleres. I projektoplægget etableres indkørsel til den samlede ejendom fra Klitrosevej og adgang for varetilkørsel fra Frederiksværkvej

Den samlede bebyggelse er, som vist i ansøgningen (se bilag), placeret med facade ud til Frederiksværkvej, og varegården er placeret længst mod vest op til anden bebyggelse.

Det nye, siden udvalgets behandling af sagen den 06.06.2016, er at projektet nu ses i tæt samspil med Restaurant Tinggården, der ligger som nabo på den anden side af Klitrosevej, og at Klitrosevej 3 indgår i projektområdet. De to parter ser en lang række muligheder for spændende synergi-effekter mellem restauranten og ny butik, som f.eks. torv/marked på parkeringspladsen med salg af lokale råvarer, og forskellige aktiviteter med omdrejningspunkt i mad og lokale råvarer, smagninger og lignende, samt fælles udnyttelse af parkeringsarealer og andet samspil. Arkitekturen på dagligvarebutikken tænkes udformet, så bygning og omgivelser spiller sammen med Tinggården. Dagligvarebutikken ønskes opført med facader i gråbrune/gule mursten, der kan spille sammen med Tinggårdens røde pudsede facader. Tagbeklædning udføres som saddeltag med listedækning i tagpap. Tinggården har sortmalede trægavle, og denne karakter med sortmalet træ skal være gennemgående som espalier eller mindre facadepartier på dagligvarebutikken.
Langs vejen etableres et stendige som afskærmning af parkeringsområdet, tilsvarende har Tinggården opført et lavere stendige ved Tinggårdens parkeringsplads.

Med ansøgningsmaterialet følger brev med udtalelse fra Tinggården, der er positiv over for projektet og et potentielt samarbejde. (se bilag)

Overordnede strategier
Det reviderede projekt vurderes at kunne bidrage til at understøtte Byrådets turistpolitiske visioner om at fremme lokale fødevarer og lokale turistattraktioner/oplevelser.

Planmæssig vurdering
Ejendommene er beliggende i sommerhusområde. Klitrosevej 1 og 3 er ubebyggede grunde, mens der på Frederiksværkvej 184 er et én-familiehus fra starten af 1900-tallet.

Undersøgelser viser, at en dagligvarebutik på 1.000-1.200 m² har i størrelsesordenen 400-800 kunder om dagen. Hvis det antages, at butikken har åbent i 350 dage om året, svarer det til et årligt kundeflow på i størrelsesordenen 150-300.000 kunder om året. For den pågældende butik placeret i sommerhusområde, må det antages at kundeflowet er størst i sommerhalvåret.

Projektområdet er omfattet af gældende lokalplan 531.01 for Sommerhusområdet Sandet fra 2009, der angiver, at området kun må anvendes til boligformål, og der kun må opføres sommerhusbebyggelse.

Projektet forudsætter nedrivning af beboelsesejendommen og dermed også nedlæggelse af en helårsbolig.

Pga. projektets omfang og karakter, forudsætter en realisering, at der udarbejdes en ny lokalplan for projektområdet.

Den gældende lokalplan for området lægger vægt på at fastholde karakteren af en grøn, ikke bymæssigt karakter i området. Eksempelvis er det ikke tilladt at opsætte vejbelysning, og der må ikke opsættes reklameskilte. Dette hensyn bør afspejles ind i en ny lokalplan for området, således at der arbejdes med meget hensynsfuld belysning af parkeringsområdet, og skiltning til butikken bør reguleres restriktivt.

Placering af gæsteværelser
Administrationen har været i dialog med Tinggården om ønsker til udviklingsmuligheder på ejendommen. Projektoplægget fra K3 ejendomme viser placering af bygning til værelsesudlejning både i forbindelse med dagligvarebutikkens område, men også på selve Tinggårdens ejendom. Grundet indsigelsernes karakter, anbefaler administrationen at placering af gæsteværelser afklares entydigt og indarbejdes i projektforslaget inden eventuel lokalplanproces igangsættes.

Trafik
I projektoplægget ønskes varetilkørsel med direkte ind- og udkørsel til Frederiksværkvej, samt kundetrafik ad Klitrosevej.

På grund af indsigelsernes omfang og karakter i forhold til dette, anbefaler administrationen, at ansøger i samarbejde med en trafikingeniør skal få foretaget de nødvendige analyser af trafikmængde og trafiksikkerhedsmæssige tiltag samt revidere projektforslaget i henhold til dette inden eventuel lokalplanproces igangsættes.

Støj
Flere af indsigerne udtrykker bekymring for støjgener fra trafik og markedsaktiviteter på området. I den sammenhæng stilles tillige spørgsmål til, hvordan der kan ske en tilstrækkelig støjafskærmning, når der også skal tages hensyn til, at vildt skal kunne passere området.

Administrationen anbefaler på den baggrund, at ansøger bliver mere præcis på en løsning for dette og indarbejder løsningen i projektforslaget inden eventuel lokalplanproces igangsættes.

Kommuneplanen tillader etablering af butik, men..
Det er kommuneplanen, der sætter rammerne for fremtidig lokalplanlægning, og her er det, jf. kommuneplanens ramme 7.S.01, muligt at indrette én mindre dagligvareforretning under hensyn til områdets lokale forsyning.

Det vil derfor umiddelbart være muligt at udarbejde en ny lokalplan, der muliggør projektet indenfor kommuneplanens gældende rammer. I så fald bør det sikres, at der findes en trafiksikker løsning ift. adgang til projektområdet, og at mulige støjgener for naboer minimeres.

Administrationen gør dog også opmærksom på, at realisering af projektet kan betyde, at der kommer til at være en antydning af centerdannelse i området omkring restaurant og ny butik. Dette vurderes potentielt at kunne være i strid med Byrådets overordnede planlægning, hvor butikker og byfunktioner koncentreres indenfor de allerede udpegede bymidte- og lokalcenterudpegninger.

Desuden er det usikkert, hvordan butikken vil påvirke de nærmest beliggende dagligvarebutikker. Den nærmeste dagligvarebutik ligger ca. 800 m væk (luftlinje) mod vest. Der er ca. 3.5 km til dagligvarebutik i Ramløse. Som udgangspunkt skal en enkeltstående butik primært være til lokal forsyning, men på grund af beliggenheden ved vigtig hovedvej i sommerhuslandet, kan det ikke afvises at kundeoplandet vil være større end alene til lokal forsyning.

Administrationen anbefaling
Administrationen anbefaler, at udvalget vælger mellem:

Løsning A:

• Ansøger skal gennemføre trafikanalyser og revidere projektforslaget med entydig placering af gæsteværelser og konkrete forslag til trafikale tiltag og støjafskærmning i området. Som led i revisionen bør der afholdes borgermøde om projektet, så inputs fra borgerne kan indgå i det reviderede projektforslag og den videre politiske behandling. Når projektforslaget er revideret, fremlægges det for udvalget, så udvalget på den baggrund kan træffe beslutning om at igangsætte lokalplanarbejdet.

Løsning B:

• Ansøgningen imødekommes ikke, fordi det ikke indgår i den gældende lokalplans intentioner om, at området alene må anvendes til sommerhusbeboelse og fordi projektet kan give anledning til antydning af utilsigtet centerdannelse i området.
• Samtidig udgår kommuneplanens rammebestemmelse om, at der i området må etableres en dagligvarebutik, i forbindelse med kommuneplanrevision 2017.
• 
  
  Lovgrundlag

Lov om Planlægning §§ 5n, 5q, 5t, 21b, 22b og § 24 (Planloven), LBK nr. 1529 af 23.11.2015
Lovbekendtgørelse nr. 448 af 10/05/2017 om Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)
Lov nr. 1520 af den 27. december 2014 om offentlige veje m.v.
Lov om private fællesvej § 26 LBK nr. 1234 af 04.11.2015
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune, ramme 7.S.01
Lokalplan 531.01 for Sommerhusområdet Sandet fra Juli 2009.


Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Miljøforhold vil blive vurderet i henhold til miljøvurderingsloven i planfasen.

Høring
Eventuelt planforslag vil blive sendt i offentlig høring i mindst 8 uger, jf Planlovens § 24.

Bilag
Bilag 1 PMU 06-06-2016 Tegningsmateriale Dagligvarebutik Tibirke Dok. nr: 2016/14287 004

Bilag 2 PMU 24-04-2017 Fornyet projektansøgning Dagligvarebutik ved restaurant Tinggården (liggende) Dok. nr. 2016/14287 023

Bilag 3 PMU 24-04-2017 Tilkendegivelse fra Tinggården, Dok. nr. 2016/14287 024

Bilag 4 PMU 29-05-2017 Notat med opsummering af indsigelser og administrationens vurdering Dok. nr. 2016/14287 039

Indsigelser med tilhørende bemærkninger fra ansøger, REMA og Tinggården ligger i sagen og kan ses af politikere i POLAR.


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at beslutte, at ansøger skal forestå trafikanalyser og revidere projektforslaget som anført ovenfor inden sagen påny kan forelægges for udvalget om igangsættelse af lokalplanlægning.
   ELLER
2. ikke at imødekomme ansøgningen OG
3. at kommuneplanens rammebestemmelse om at der i området må etableres en dagligvarebutik udtages i forbindelse med revision af Kommuneplan 2013-25 i 2017.

Beslutning


1. Udvalget besluttede at trafikanalyser igangsættes af ansøger
2. Udgår
3. Sagen udsættes mhp. afholdelse af borgermøde





126. Plangrundlag for etageboligprojekt på Dronningmølle Strandvej 645B i Dronningmølle - igangsættelse
011019 - 2017/03488

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at beslutte om, der skal igangsættes udarbejdelse af nyt plangrundlag til realisering af projekt om etageboligbyggeri på Dronningmølle Strandvej 645B i Dronningmølle.



Dronningmølle Strandvej 645B, matr. 3bx, Dronningmølle, Esbønderup

Ansøgningen og de eksisterende forhold
Ansøgning om foreløbigt tilsagn til et etageboligprojekt på ejendommen er modtaget d. 26.04.2017. Ansøger Henning Hedemann, vil købe grunden af den nuværende ejer, såfremt projektet kan realiseres. Ansøgerens projektbeskrivelse er vedlagt som bilag 1.



Grunden er 1.105 m2. Den eksisterende bebyggelse er til erhverv og er opført i 1½ etage med et bebygget areal på 420 m2 og et samlet etageareal på 498 m2. Bebyggelsen er opført i 2010 til indretning af dagligvarebutik med tilhørende parkering på ejendommens sydside med vejadgang fra Dronningmølle Stationsvej. Bygningen har stået tom siden januar 2015.

Ansøgeren ønsker at nedrive den nuværende bygning, og i stedet opføre to bygninger med to lejligheder i hver. Bygningernes arkitektoniske udtryk vil så vidt muligt respektere de omkringliggende bygningers udtryk. Grundplanet for hver bygning er ca. 19 x 8 m, de har samme udseende og er begge på to etager med hævet stueplan og udnyttet tagetage, dvs. 2½ etage. Det betyder at husene på det højeste punkt vil måle 10,5 m og få en bebyggelsesprocent på 83%. Hver bolig vil i gennemsnit have et etageareal på 228 m2.

Mellem de to bygninger vil der blive anlagt have med et have-/gårdmiljø, der giver et uforstyrret frirum til beboerne. Husene vil blive opført i samme stil, og bære samme præg som området generelt. De to boliger i bygningen mod nord vil få vejadgang fra Dronningmølle Strandvej, mens de to boliger i bygningen mod syd vil blive vejbetjent fra Dronningmølle Stationsvej.

Planmæssig vurdering
Området er omfattet af kommuneplanens ramme 6.C.04. Ifølge denne er det muligt, at området kan anvendes til boligformål, også som etageboligbebyggelse. Projektet er dog på flere punkter ikke i overensstemmelse med kommuneplanen:

• Kommuneplanen tillader kun byggeri med højest 1½ etage (ansøger ønsker 2½),
• en bygningshøjde op til 8,5 m (ansøger ønsker 10,5 m) og
• en bebyggelsesprocent for boliger op til 30 for den enkelte ejendom (ansøger ønsker 83).

Ejendommen er desuden omfattet af Lokalplan 9.20 for Centerområde i Dronningmølle fra 2005. I forhold til boliger må der på ejendommen kun opføres bolig i form af én fritliggende én-familiebolig med en bebyggelsesprocent på højest 25 (ansøger ønsker etageboligbyggeri).

Projektets realisering forudsætter derfor, at der udarbejdes et nyt plangrundlag i form af lokalplan så vel som kommuneplantillæg.

Bebyggelsen i byen består primært af ældre og større huse på 1 og 1½ etage med sadeltage. Administrationen vurderer, at en bygningshøjde på 10,5 m vil være en væsentlig afvigelse fra karakteren af byens øvrige bebyggelse, som er holdt i en højde på maksimalt 8,5 m, og som også er typisk for kommunens øvrige mindre kystbyer og deres planlægning.

Samtidig vurderer administrationen, at det vil kunne indpasses i området, at der tillades byggeri i op til 2 etager og en maksimal bebyggelsesprocent for etagebyggeri på 45. Dette vil desuden svare til principperne for planlægning for en anden ejendom i nærheden, hvor der planmæssigt er mulighed for opførsel af etageboligbyggeri. Projektet er dog aldrig blevet realiseret, da der siden hen er opført en dagligvarebutik (Netto). Reduktion i bebyggelsestætheden vil betyde, at gennemsnitsarealet for hver bolig reduceres fra 228 m2 til 124 m2, hvilket vurderes til at være en rimelig størrelse for en etagebolig med den beliggenhed.

Til orientering vil en reduktion af projektet alene fra 2½ etage til 2 etager, svare til en bebyggelsesprocent på 55 og et gennemsnitsarealet for hver bolig på 152 m2. En så høj bebyggelsestæthed vil dog være et brud med den eksisterende karakter af området og den hidtidige planlægning. Ønskes der åbnet op for dette, bør det ses i en større sammenhæng med andre ejendomme i byen af hensyn til lighedsprincippet.

Trafikalt vurderes det, at det er muligt at realisere projektet trafiksikkert.

Anbefaling
Administrationen anbefaler at kommuneplanens ramme for den maksimalt tilladte bygningshøjde på 8,5 m fastholdes, men at det planmæssigt muliggøres, at der kan etableres etageboligbyggeri i 2 etager med en maksimal bebyggelsesprocent på 45.

Administrationen anbefaler, at administrationen bemyndiges til at igangsætte nyt plangrundlag for ejendommen, der muliggør etageboligbyggeri på ejendommen, hvis ansøger justerer projektet i henhold til ovenstående.

Ønskes det politisk, at der arbejdes videre med projektet i uændret form, bør ansøger med illustrationer redegøre nærmere for byggeriets påvirkning for naboerne og for det visuelle indtryk i byrummet. Sagen vil derefter bliver forelagt igen, med henblik på endelig stillingtagen til om der skal igangsættes udarbejdelse af plangrundlag, der kan realisere projektet.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. nr. 448 af 10.05.2017
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
Lokalplan 9.20 for Centerområdet i Dronningmølle

Økonomi
Sagen har ikke direkte økonomiske konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Miljøforhold vil blive vurderet i henhold til miljøvurderingsloven i en eventuel planproces.

Bilag
Bilag 1 PMU 29-05-17 Projektforslag etageejendom Dronningmølle Strandvej 645B Dok.nr. 2017/03488 011


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at fastholde en maksimal bygningshøjde på 8,5 m frem for projektets 10,5 m.
2. at være positiv over for et maksimalt etageantal på 2 frem for projektets 2½.
3. at være positiv overfor en maksimal bebyggelsesprocent for etageboligbyggeri på 45 frem for projektets 83.
4. at bemyndige administrationen til at igangsætte nyt plangrundlag for ejendommen der muliggør etageboligbyggeri på ejendommen, hvis ansøger justerer projektet i henhold til pkt. 1-3. ELLER
5. at udsætte sagen indtil ansøger har redegjort for byggeriets påvirkning af naboerne og det visuelle indtryk i byrummet.

Beslutning
Sagen udsættes mhp. afholdelse af borgermøde




127. Helsinge Nord - principper for etapeplanlægning og igangsættelse af udviklingsaktiviteter
01.11G00 - 2017/04955

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget får sagen til behandling for at anbefale en beslutning til Byrådet om principperne for en etapeplan for byudviklingen i Helsinge Nord.

Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget får også sagen til behandling for at anbefale en beslutning til Byrådet om at igangsætte de arkæologiske udgravninger og nødvendige udviklingsomkostninger i forbindelse med planlægningen af Helsinge Nord.

Plan- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Byrådet behandler bevillingsspørgsmålet i separat sag på den lukkede dagsorden om udviklingsøkonomien i Helsinge Nord.

Baggrund
Byudviklingen i Helsinge Nord med ca. 700 boliger er en del af den strategiske, overordnede vækst- og velfærdsdagsorden i Gribskov Kommune, der har til formål at tiltrække flere borgere til kommunen.

Vinderforslaget fra den arkitektkonkurrence der blev afholdt om Helsinge Nord i efteråret 2016, omsættes pt. til en rammelokalplan for hele området. Principper for rammelokalplanen forelægges efter planen efter sommerferien 2017, hvilket betyder, at der forventeligt foreligger en vedtaget rammelokalplan i foråret 2018.


Sagens indhold
Principper for etapeplan - Samlet planlægning for Helsinge Nord
For at sikre en god synergi imellem projektets mange dele, foreslås det, at væsentlige og relevante dele fra vinderforslaget og rammelokalplanen omdannes til en realiserbar, samlet planlægning for Helsinge Nord. Det foreslås, at der arbejdes med 3 typer af planer:

• Helhedsplanen fra arkitektkonkurrencen er kvalitetsprogrammet og det dokument, der indeholder de mest grundlæggende visioner og mest helhedsorienterede kvalitetsprincipper for byudviklingen.
• Rammelokalplanen er den juridisk bindende plan, der fremtidssikrer den overordnede disponering af arealer og anvendelser i området. I takt med realisering af byudviklingen, aflyses rammelokalplanen af byggeretsgivende lokalplaner.
• Etapeplanen deler Helsinge Nord op i overordnede etaper. Udviklingen af de kommunale arealer forventes at vare 10-15 år.

Principper som etapeplanen skal udvikles på baggrund af, i samspil med rammelokalplanen :

• Etapeplanen skal sikre en fornuftig og realiserbar udviklingstakt i Helsinge Nord.
• Etapeplanen kan i fremtiden fungere som styringsværktøj ifm. beslutninger om både den fysiske og den økonomiske del af byudviklingen.
• Etapeplanen skal danne grundlag for, at arealerne modnes til den kommende byudvikling i en økonomisk ansvarlig takt for investorer såvel som forsyningsselskaber og kommunen ift. f.eks. infrastruktur og offentlig service.
• Etapeplanen deler Helsinge Nord ind i realistiske etaper, og beskriver de nødvendige og relevante anlæg, der hører til hver etape.

Principper for etapeplanen er vedlagt som bilag.

Udviklingsaktiviteter i planlægningsfasen
For at sikre en effektiv tidsplan for byudviklingen, både hvad angår planlægningsfaser og første realiseringsfaser, er der behov for at sikre samtidigheden imellem rammelokalplanprocessen og de øvrige aktiviteter i byudviklingen. Der bør konkret igangsættes tre udviklingsaktiviteter i indeværende år. Arbejdet med rammelokalplanen er finansieret og igangsat.

De tre aktiviteter er følgende (uddybes længere nede):

• Regnvandsanalyse
• Salgs- og markedsføringsplan
• Arkæologiske udgravninger

Regnvandsanalyse
Regnvandsanalysen skal give svar på hvor meget vand, der skal håndteres i Helsinge Nord, hvilket princip for håndtering af regnvand der bør anvendes, hvor store arealer der skal disponeres, samt danne grundlag for en kommende beslutning om ansvarsfordeling ifht. anlæg, ejerforhold og fremtidig drift. Analysen skal desuden give svar på, hvilken betydning for Helsinge Nord, gennemførelse af Ammendrup Å-projektet har. Resultaterne af analysen er vigtige for at kunne disponere arealerne i rammelokalplanen for Helsinge Nord.

Gribskov Kommune har i kraft af sit medlemsskab af Den Regionale Task Force for klimatilpasning, KLIKOVAND, mulighed for at udbyde opgaven under Task Forcens rammeaftale med fire rådgiverteams. Udbydes analysen på den måde, vil Task Forcens puljemidler dække 50% af omkostningerne til opgaven.


Salgs- og markedsføringsplan
De første indledende dialoger med kommende købere forventes indledt, allerede i planlægningsfasen. Der bør derfor udarbejdes en plan for, hvordan den overordnede vision for Helsinge Nord, skal ligge til grund for markedsføringen af området for både kommende bygherrer, kommende beboere m.v.

Arkæologiske udgravninger
Arealer i Helsinge Nord kan ikke frigives til byggeri, før de arkæologiske udgravninger er foretaget. Igangsættes udgravningsetape 1 ikke i indeværende år, må tidsplanen for byggemodning, anlæg og byggeri derfor udvides.

På baggrund af arkæologernes forundersøgelser er der udarbejdet et budget for de endelige udgravninger. Budgettet for den samlede udgravning er godkendt af Kulturarvstyrelsen. Godkendte budgetter er gældende i 1 år fra godkendelsen. Hvis hele området ikke udgraves på en gang, må man forvente at budgettet for fremtidige udgravningsetaper revideres og forventeligt øges. Budgettet er endvidere godkendt for hele udgravningen, hvorfor det ikke er muligt at afgøre præcist, hvor stort et beløb, der ligger for den enkelte etape. Den samlede udgravning må dog ikke overstige budgettet indenfor gældende budgetår.

Det er bygherrens pligt at betale for de arkæologiske undersøgelser. I tidligere lovgivning var der mulighed for at private bygherrer kunne opnå rabat på udgravningerne. I gældende lovgivning findes den mulighed ikke længere.

Udgravningsetaper

De tre optegnede felter i rød, orange og blå er forslag til etapevis udgravning.

• Overslag, etape 1 (rød): Omfatter de sydligst liggende arealer og de arealer, der ligger omkring trinbrættet.
• Overslag, etape 2 (blå): Omfatter de nordøstligste arealer, som man forventeligt vil udvikle i etapen efter de sydlige arealer.
• Overslag, etape 3 (orange): Omfatter de nordvestlige arealer.

Administrationen vurderer, at det i indeværende år, vil være tilstrækkeligt at igangsætte udgravningsetape 1, da det forventeligt vil være i den del af området, byudviklingen igangsættes. Med udgravning af etape 1, frigives også området omkring det kommende trinbræt, så det er klargjort til de kommende anlæg.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at der sideløbende med rammelokalplanen udarbejdes en etapeplan med udgangspunkt i de beskrevne principper i nærværende sag.

Administrationen anbefaler også, at

• der igangsættes et arbejde med en regnvandsanalyse i regi af KLIKOVAND mhp. indarbejdelse i rammelokalplanen.
• at der igangsættes et arbejde med en salgs- og markedsføringsstrategi mhp. klargøring af arealer til salg.
• der igangsættes arkæologiske udgravninger mhp. at frigive områdets etape 1 til byggeri.

Lovgrundlag
Kommuneplan for Gribskov Kommune 2013-2025
Museumsloven, kap. 8, § 23-29 - "Sikring af kultur- og naturarven i forbindelse med den fysiske planlægning og forberedelse af jordarbejder m.v. ..."
Lånebekendtgørelse § 2, stk. 1, nr. 14

Økonomi
Plan- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Byrådet behandler finansieringsspørgsmålet i separat sag på den lukkede del af dagsordenen om udviklingsøkonomien i Helsinge Nord.

Bilag

Bilag: PMU_29_05_2017 Helsinge Nord etapeplan Dok.nr.2017/04955 002

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. At godkende principperne for og igangsættelse af det videre arbejde med en etapeplan.
2. At igangsætte udarbejdelse af regnvandsanalyse mhp. disponering af arealerne i rammelokalplanen, under forudsætning af at Byrådet bevilger pengene til gennemførelse.
3. At igangsætte arbejdet med en salgs- og markedsføringsstrategi under forudsætning af, at Byrådet bevilger pengene til gennemførelse.
4. At igangsætte de arkæologiske udgravninger, udgravningsetape 1, i indeværende år, mhp. frigivelse af arealer til byggeri, under forudsætning af, at Byrådet bevilger pengene til gennemførelse.

Beslutning
1. - 4. Tiltrådt




128. Rekreativ Kystudvikling Nordsjælland
01.00P00 - 2016/42503

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget og Teknisk Udvalg forelægges sagen sideløbende, for at blive orienteret om det arbejde der p.t. er i gang i forbindelse med Rekreativ Kystudvikling Nordsjælland.

Plan- og Miljøudvalget behandler desuden sagen for at godkende det vedlagte kommissorium for det videre arbejde.

Sagens kerne
Naturstyrelsen, VisitNordsjælland samt kommunerne Halsnæs, Helsingør, Fredensborg og Gribskov har dannet en gruppe, som samarbejder om kystudviklingen i Nordsjælland. Målsætningen er at skabe fokus på de fire hovedområder: Brugerperspektiv, Zonering og differentiering af kysten, Eventkoordinering og tilladelser samt Servicefaciliteter og drift. Indsatsen sker i forbindelse med projektet "Kyst, by og natur" (bevilliget af Region Hovedstaden, Vækstforum) og blev tiltrådt af Erhvervs- og Turismeudvalget d. 09.11.2015.

Arbejdet skal skabe rammerne for en bæredygtig udvikling og for en mere effektiv myndighedsbehandling af de kystnære områder. Dermed øges muligheder for vækst og udvikling af turistsektoren, det lokale erhvervsliv og lokalsamfundene.

Sagsfremstilling
Nordkysten er attraktiv og tiltrækker mange borgere og turister. Aktivitetsniveauet er fortsat stigende, og der er dermed fortsat et vækstpotentiale for flere turister og brugere generelt, der skal udnyttes. Et øget aktivitetsniveau medfører pres på naturværdierne og faciliteterne langs kysten, og det medfører også flere konflikter mellem brugerne. Det er noget af det, som indsatsen, der her beskrives, søger at adressere.

Den nordsjællandske kyststrækning har høj naturkvalitet af forskellig karakter. Der er tale om en kyststrækning, som turisterne rejser til for at opleve. Turisterne i den nordsjællandske kyststrækning oplever i disse år, at flere af de offentlige strande er slidte, fordi de er præget af gammelt inventar, mangelfuld vedligeholdelse og dårlige adgangsforhold.

Faciliteter og infrastruktur lever dermed ikke fuldt ud op til den moderne borgers/turists krav. En løbende udvikling af faciliteter og service og klare målsætninger for, hvad der skal kunne ske hvor, er en forudsætning for, at kysten fortsat er attraktiv for borgere, virksomheder og turister - og dermed for fortsat vækst.

Naturstyrelsen, VisitNordsjælland samt kommunerne Helsingør, Fredensborg, Gribskov og Halsnæs har nedsat en arbejdsgruppe, som skal arbejde for et stærkere samarbejde, når det gælder generel udvikling af kysten, aktiviteter på stranden (differentierede strande, zonering) samt myndighedsbehandling og drift af de kystnære offentlige områder langs den nordsjællandske kyst.

Arbejdsgruppen har udarbejdet et kommissorium, hvorfra der nedenfor kort er benævnt hovedpointerne. For yderligere uddybning se vedlagte bilag.

Arbejdsgruppen arbejder med følgende fire indsatser, der efterfølgende vil blive uddybet:

• Brugerperspektiv
• Zonering af de offentlige strande
• Eventkoordinering og tilladelser
• Servicefaciliteter og drift

VisitNordsjællands kystudviklingsprojekt "Kyst, by og natur" har fået tilsagn af Erhvervsstyrelsens Landdistriktspulje på 452.600 kr. til forsøgsprojektet ”Strandene langs den danske Riviera". For disse midler skal VisitNordsjælland i samarbejde med COWI udarbejde en procesbeskrivelse for, hvordan der kan skabes en fælles viden igennem bred lokal inddragelse for en fælles strategi for kystudviklingen i Nordsjælland. Denne støtte vil blive en del af opgaven med brugerperspektivet.

1. Brugerperspektiv
Tovholder: VisitNordsjælland med deltagelse af Naturstyrelsen samt en medarbejder fra hver kommune

Med udgangspunkt i de allerede definerede ”strandkategorier”, igangsætter VisitNordsjælland en proces med udgangspunkt i aktørinddragelse gennem workshops med strandenes gæster/aktører for at opnå en kvalificeret viden om deres nuværende brug af kysten samt deres ønsker til den fremtidige udvikling og service på Den Danske Riviera.

Herefter vil det være muligt at udarbejde ”profiler” for de enkelte stande. Formålet er at sikre, at alle brugergrupper har mulighed for at få deres ønske til et strandbesøg opfyldt (både de stille brugere og de mere pladskrævende/støjende aktiviteter), og derigennem at give mulighed for vækst og udvikling inden for turisme og erhverv.

Mål: Udarbejdelse af profiler for de enkelte strande – herunder hvad de kan benyttes til. At få opbygget et informations-/vidensgrundlag for den fremtidige storytelling/markedsføring af Den Danske Riviera.

2. Zonering af kysten
Tovholder: Gribskov Kommune med deltagelse af Naturstyrelsen samt en medarbejder fra hver kommune

I forbindelse med revision af kommuneplanen indarbejdes 3 zoner, evt. 4, for offentlige strande. Der vil være tale om kategorierne ”Bystrand”, ”Naturstrand”, ”Lokal Strand” og evt. ”Hemmelig Strand”. Der udarbejdes retningslinjer for hver kategori.

Formålet med zoneringen er at sikre, at der langs Nordkysten er udviklingsmuligheder inden for vækst og turisme, og at det sker under hensynet til naturen. For borgerne/brugerne er det med til at skabe klarhed over, hvor der er mulighed for at afprøve nye initiativer og aktiviteter og dermed sikre investeringssikkerhed.

Mål: Zonering er indarbejdet i de deltagende kommuners kommuneplaner i forbindelse med næste kommuneplanrevision. Desuden er der undersøgt mulighederne for at få en rammedispensation fra strandbeskyttelseslinjen til konkrete aktiviteter på enkelte strande.

3. Eventkoordinering og tilladelser
Tovholder: Helsingør Kommune med deltagelse af Naturstyrelsen samt en medarbejder fra hver kommune

Arbejdet omkring events skal professionaliseres, hvor brugerne hermed kan opleve en mere ensartet tilgang ved henvendelse hos de forskellige kommuner og styrelsen.

Der er behov for klarhed over, hvilken type af arrangementer, der tillades, hvor de tillades, og hvem der giver tilladelse til det.

Mål: Eventmanual godkendt af deltagende samarbejdspartnere inden udgangen af 1. kvartal 2017.

4. Servicefaciliteter og drift
Tovholder: Gribskov Kommune med deltagelse af Naturstyrelsen samt en medarbejder fra hver kommune

Overordnet set er der tegn på slid på mange strande langs kysten, hvor servicefaciliteterne trænger til et løft. Tilstanden af servicefaciliteterne skal kortlægges langs hele den nordsjællandske kyst, hvorefter der skal ryddes op.

Med udgangspunkt i de 3, evt. 4, kategorier af strande: ”Bystrand”, ”Naturstrand”, ”Lokal Strand” og evt. ”Hemmelig Strand”, samt brugerundersøgelsen i delopgave 1 beskrives servicefaciliteter og drift.

Mål: Kortlægge de eksisterende faciliteter, eftersyn af strandene, etapeplan for opdateringen af strandene, vurdering af gevinst ved udarbejdelse af fælles driftsudbud og udarbejdelsen af et katalog med idéer til servicefaciliteter.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. nr. 448 af 10.05.2017

Økonomi

Sagen har i sig selv ikke økonomiske konsekvenser for Gribskov Kommune, dog forventes det, at der bidrages med arbejdskraft inden for den ramme, som Erhvervs- og Turismeudvalget allerede har godkendt d. 09.11.2015).

Analysens (del)resultater vil blive anvendt som grundlag for at sikre det nødvendige økonomiske grundlag for det videre arbejde, eventuelt i form af budgethåndtag for budget 2018.

Miljøforhold
Sagen medfører ingen direkte ændringer for miljøforholdene i Gribskov Kommune.

Høring
I forbindelse med udviklingen af delprojekt 1. Brugerperspektivet, forventes der inddragelse af borgere og virksomheder. Zonering af strandene vil indgå i Kommuneplanarbejdet og vil komme i offentlig høring, som en del af Kommuneplanen.

Bilag
PMU 29.05.2017 Kommissorium - Rekreativ Kystudvikling Nordsjælland Dok. Nr. 2016/42503 011


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Teknisk Udvalg at:

1. tage sagen til efterretning

Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at:
2. godkende vedlagte kommissorium for det videre arbejde.


Beslutning

1. Taget til efterretning
2. Tiltrådt med bemærkning om, at der bør tilføjes et område, hvor der kan gives tilladelse til ridning med heste

129. Befolkningsprognose 2017 - 2028
01.02G00 - 2017/12247

Sagsfremstilling
Administrationen forelægger befolkningsprognosen for årene 2017-2028 for Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget med henblik på beslutning i Byrådet.

Byrådet skal formelt godkende prognosen, som danner grundlag for budgettet. Derudover gives med denne fremstilling en beskrivelse af de væsentligste tendenser og resultater. For yderligere skal man læse rapporten - bilag 1.

Befolkningsprognosen bruges til budgettet og analyser
Befolkningsprognosen udarbejdes hvert år i forårsmånederne, og prognosens budgetscenarie danner grundlag for kommunens budget. Derudover bruges befolkningsprognosen løbende til analyser i forskellige sammenhænge.

Befolkningsprognosen viser tre scenarier
Antallet af udflyttere og tilflyttere udvikler sig hele tiden og nye tendenser opstår, hvilket smitter af på befolkningsudviklingen. Dertil kommer ændringer i levealder og antal fødsler. Udviklingen på længere sigt vil derfor ikke kunne forudsiges meget præcist. Usikkerheden er håndteret ved at vise forskellige scenarier for udviklingen i Gribskov Kommune.

Metoden er utraditionel i forhold til typiske kommunale befolkningsprognoser, der som regel kun indeholder ét scenarie. Ved at fremstille forskellige scenarier, gives mulighed for en reel forståelse af mekanismerne bag befolkningsudviklingen. Befolkningsprognosens scenarier kan derfor anvendes som datagrundlag i diskussioner af byudvikling, fortætningsstrategier, strukturtilpasninger m.v.

Befolkningsprognosen 2017 behandler tre hovedscenarier:

1. Maximum-scenariet viser effekten af en meget høj udbygningshastighed i både kommunale og private byudviklingsprojekter. Dette scenarie beskriver således en befolkningsudvikling baseret på, at boligudbygningen indenfor 2-3 år vil ske i et hurtigere tempo end man oplevede fra 2001-2008, hvor der var en kraftig boligudbygning.
2. Budget-scenariet viser effekten af en boligudbygning, som er markant højere end de seneste år, men som ligger under niveauet fra årene 2001-2008. Som navnet siger bruges scenariet til Gribskov Kommunes budget.
3. Scenariet uden nye boliger viser udviklingen i Gribskov Kommune såfremt, der ikke indflyttes nye boliger i de kommende 12 år.

Alle tre scenarier viser udviklingen fra det første prognosetal den 31. december 2017 til det sidste den 31. december 2028. For alle tre scenarier er der indlagt de samme tal i forhold til andre forudsætninger end boliger. Det gælder f.x. i forhold til forventninger til fødsler pr. kvinde, levealder, antal flygtninge samt flyttemønstre.

Udvalgte befolkningstendenser
Flere små børn, men færre børn i skolealderen
Faldet i antallet af fødsler de senere år skyldes primært relativt få kvinder i den fødedygtige alder. De færre fødsler har man hidtil særligt kunnet mærke i daginstitutionerne. De kommende år vil man se et faldende antal børn i skolealderen, mens antallet af små børn til gengæld har stabiliseret sig. Man kan endda forvente en stigning i antallet af små børn mellem 0 og 5 år.

Overskud på flyttebalancen
Stort set hvert eneste år siden 2001 har Gribskov Kommune haft en positiv flyttebalance - det gælder også i forhold til børnefamilier. Flere borgere flytter altså til Gribskov Kommune end antallet af borgere der flytter fra Gribskov Kommune. Denne tendens forventes at fortsætte de kommende år.

Mange "unge ældre" fra andre kommuner flytter til kysten
De senere år har Gribskov Kommune oplevet en særlig stor tilflytning af borgere mellem 60 og 74 år, hvoraf størstedelen er flyttet til sommerhusområderne ved nordkysten. Denne gruppe af tilflyttere kommer i overvejende grad fra Københavns-området og kommuner nord for København. Gruppen er relativ ressourcestærk og betegnes ofte som de unge ældre.

Befolkningsprognosen tager højde for denne nye tendens. Dette gøres i praksis ved, at prognosen forudsiger flyttemønsteret på baggrund af de seneste år tendenser. Derved opfanges den nye tendens, men blandt andet ændringen af planloven vil kunne betyde, at tendensen forstærkes yderligere de kommende år. Derfor vil administrationen holde øje med udviklingen og løbende tilpasse forudsætninger i kommende prognoser. På langt sigt kan prognosemodellen ikke forudsige, om de mange ældre tilflyttere til sommerhuse vil blive boende eller flytte ud af kommunen igen. Det vil den kunne, når man over de kommende år har observeret denne gruppes flyttemønster.

Antallet af flygtninge
For de kommende to år er det i prognosen indarbejdet, at Gribskov Kommune kommer til at modtage 50 flygtninge om året. Derefter er det forudsat, at antallet af flygtninge til kommunen igen vil falde til 20 personer om året fra år 2019 og frem.

Forudsigelser om antallet af flygtninge til Gribskov Kommune de kommende år er behæftet med stor usikkerhed. Dette skyldes, at der kan ske ændringer i årsagerne til, at der kommer flygtninge, asylregler og flygtningenes egne valg. Allerede til næste års prognose kan der altså være grundlag for igen at ændre forudsætningerne omkring denne mindre gruppe nye borgere.

Fortsat stigning i befolkningstallet
Befolkningsprognosen for årene 2017-2028 viser, at opførslen af nye boliger vil spille en væsentlig rolle for befolkningsudviklingen, men også andre forhold vil have betydning. Særligt ændringer i flyttemønstrene vil kunne få betydning på både kort og langt sigt.

Befolkningstallet vil sandsynligvis stige de nærmeste år fra et niveau på ca. 41.200 til et niveau på ca. 42.000 borgere. Frem til år 2028 kan man forvente, at antallet af borgere vil stige til ca. 42.500 borgere, hvis der opføres ca. 1.000 nye boliger i den 12 år lange periode. Befolkningstallet vil dog kunne stige mere, hvis der opføres boliger i et højere tempo end det antages i budgetscenariet.

Det er under alle omstændigheder relativt sikkert, at der vil være en stigning i antallet af borgere på både kort og langt sigt, men det er usikkert hvor meget.

Anbefaling
Administrationen anbefaler at godkende befolkningsprognosen.


Lovgrundlag


Økonomi


Bilag

1. Bilag (PMU 29.05.2017): Befolkningsprognosen for Gribskov Kommune 2017-2028 (dok.nr. 2017/12247 001)

For særligt interesserede
Er man som politiker interesseret i at læse mere af baggrundsmaterialet, gør administrationen opmærksom på dokumentet "Detaljeret talmateriale for befolkningsprognosens tre scenarier", som er tilgængelig for politikere via POLAR. Dokumentet har dokumentnummer 2017/12247 002

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet

1. at godkende Befolkningsprognosen for Gribskov Kommune 2017 - 2028

Beslutning
1. Godkendt






Efterretningssager

130. CO2 beregning 2016 og klimatiltag 2017
00.16G00 - 2017/05519

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget får sagen til orientering.

Sagen er en orientering om resultat af CO2 beregning for 2016, samt klimatiltag for 2017.

Baggrund
Gribskov Kommune har indgået en klimakommuneaftale med Danmarks Naturfredningsforening. I aftalen forpligter kommunen sig til at reducere CO2 udledningen med 2 % om året i perioden 2015 - 2018. Aftalen gælder for kommunens egne aktiviteter, herunder energiforbrug i kommunens bygninger, vejbelysning og transport. Som del af aftalen skal der hvert år udarbejdes en CO2 beregning så det er muligt at følge udviklingen i CO2 udledningen. Samtidig skal kommunen fremlægge planlagte tiltag for det kommende år.

Sagens forhold
Der er foretaget to beregninger for 2016: Én hvor emissionsfaktoren for el er fastholdt, dvs. at der benyttes den samme faktor som for 2014 (basisåret), og én hvor den reelle faktor for 2016 er benyttet. Emissionsfaktoren er et udtryk for hvor meget CO2, der udledes ved produktionen af energi og den fastsættes på nationalt plan. Emissionsfaktoren for el svinger år for år alt efter hvor stor en del af elproduktionen der eksempelvis er fra vindmøller eller kul. En høj procentdel af vindenergi i elproduktionen vil således medføre en lavere emissionsfaktor. Den beregning hvor der er benyttet den reelle emissionsfaktor for 2016 viser således den reelle udledning, men her er det ikke muligt at konkludere, hvorvidt en eventuel reduktion skyldes kommunens egne tiltag eller om den er forårsaget af en lavere emissionsfaktor. Den beregning hvor emissionsfaktoren er fastholdt viser derimod den reduktion, som er forårsaget af faktiske energibesparelser i kommunen, dvs. den reduktion som kommunen selv har medvirket til. Det er således denne beregning, som skal bruges til at dokumentere om kommunen, når den fastsatte målsætning i klimakommuneaftalen.

For at kunne sammenligne CO2 beregningerne år for år, er det vigtigt at forudsætningerne beregningerne er ens. Kommunen har i løbet af 2016 solgt og ændret driften af nogle af kommunens bygninger hvilket betyder, at forudsætningerne er ændret i forhold til beregningen for 2015. Der er derfor samtidig med CO2 beregningen for 2016 foretaget en opdateret beregning for 2015, hvor bygningerne, der ikke længere er en del af kommunens drift, er taget ud.

I følgende tabel ses resultatet af CO2 beregningen for 2016, sammenlignet med de tidligere beregninger, herunder den opdaterede beregning fra 2015.

CO2 beregningen er vedlagt som bilag.

Konklusion
På baggrund af ovenstående kan det konkluderes, at udledningen er reduceret med 1,8 % hvis emissionsfaktoren for el fastholdes. Det vil sige, at målsætningen på 2 % næsten er nået.

Reduktionen i CO2 udledning fra 2015 til 2016 skyldes blandt andet et mindre fald i brændstof forbrug til kørsel, samt et mindre fald i forbruget af fjernvarme og naturgas. Derimod er forbruget af el og gasolie stedet en smule. En nærmere udspecificering af data for forbrug af el og varme i kommunens bygninger fremgår af bilag 1 i CO2 beregningen.

Der vil i 2017 blandt andet blive sat fokus på udskiftning af belysninger til blandt andet LED, samt igangsat et konkret renoveringsprojekt omkring udskiftning af vinduer på Vejby FO (tilbygning).

Lovgrundlag


Økonomi
Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune

Miljøforhold
Reduktion af CO2 udledning kan være med til at forebygge klimaforandringer.

Bilag
Bilag 1 PMU 29.05.17 CO2 beregning 2016 og klimatiltag 2017 Dok. nr. 2017/05519 006


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at:

1. tage orienteringen til efterretning

Beslutning
1. Taget til efterretning





131. Boligstrategisk handleplan - velfærdsboliger i Gribskov Kommune
82.00G00 - 2017/04301

Sagsfremstilling
Introduktion
Sagen handler om kommunens boligstrategiske handleplan.

Sagen forelægges enslydende i Børneudvalget og Social- og Sundhedsudvalget. Begge udvalg får sagen for at træffe beslutning og for at afgive anbefaling til Økonomiudvalget og Byrådet.

Formål
Formålet med handleplanen er at tilpasse og optimere kapaciteten af velfærdsboliger i Gribskov Kommune. Har vi det rette antal pladser, og matcher pladserne det, som målgrupperne har brug for? Velfærdsboliger er for eksempel plejeboliger, midlertidige pladser, botilbud og boliger til unge på det specialiserede område.

Handleplanen skal medvirke til, at kommunen kan indrette den samlede boligkapacitet fleksibelt og udnytte den optimalt. Dette skal ske med afsæt i målgruppernes behov, faglige strategier og ny viden. Målet er at styrke effekten af indsatserne på området og nedbringe ventelister og tomgangsudgifter.

Ved udarbejdelsen af handleplanen har administrationen taget afsæt i et

• borgerperspektiv: At borgerne møder os med nye og mere komplekse behov og forventninger om nye typer af indsatser, som vi skal kunne imødekomme
• omverdensperspektiv: At kommunen mødes med nye krav fra stat og region som aktør i det samlede sundhedsvæsen og behovet for et styrket forløb for borger mellem indlæggelse, ophold på midlertidig plads og eget hjem/andet varigt tilbud
• økonomisk perspektiv: At økonomien generelt er under pres, og der skal tænkes i effektive løsninger.

Administrationen fremlægger handleplanen for både Social- og Sundhedsudvalget og Børneudvalget. I sagen lægges op til, at de to udvalg dels anbefaler og dels beslutter forskellige indsatser, som administrationen kan gennemføre på kort sigt, d.v.s. inden for 1-2 år.

Udvalgenes anbefalinger og beslutninger
I sagen lægges op til, at

• Social- og Sundhedsudvalget anbefaler Økonomiudvalget og Byrådet at beslutte tre mindre ombygningsprojekter, der hver især bidrager til at tilpasse og optimere udbuddet af plejeboliger, midlertidige pladser og botilbud.
• Social- og Sundhedsudvalget beslutter, at der udarbejdes en kapacitetsanalyse, som skal afdække det fremtidige behov for plejeboliger og midlertidige pladser. Social- og Sundhedsudvalget beslutter endvidere, at Handicaprådet medvirker ved vurderingen af tilgængeligheden ved to af ombygningsprojekterne.

• Børneudvalget beslutter en indsats, der handler om nye boliger til unge med misbrug, kriminalitet, afbrudt uddannelse og øvrige udfordringer. Det konkrete scenarie indebærer, at der indgås en samarbejdsaftale med en ekstern leverandør om boliger og støtte til unge med misbrug, kriminalitet m.m.

• Udvalgene anbefaler desuden Økonomiudvalget og Byrådet at beslutte, om administrationen skal revidere og efter behov udbygge den boligstrategiske handleplan løbende, og om administrationen skal fremlægge den reviderede handleplan til politisk behandling hvert år.

Udvalgene behandler ikke flygtningeboligområdet, fordi udfordringerne på området bliver behandlet i særskilte sagsforløb, som starter i relevante fagudvalg.

Udvalgene behandler heller ikke udfordringerne med at sikre tilstrækkeligt med billige boliger til blandt andre hjemløse og borgere, der har fået deres kontanthjælp sat ned. Udfordringerne bliver behandlet i en særskilt sag, som administrationen forventer at fremlægge til politisk behandling i efteråret 2017.

Baggrund
Social- og Sundhedsudvalget besluttede på sit møde den 11. maj 2016, at administrationen skulle lave en kapacitetsanalyse, et såkaldt konceptprogram, for velfærdsboligerne. Konceptprogrammet skulle danne grundlag for, at administrationen kunne udarbejde en boligstrategisk handleplan.

Administrationen præsenterede konceptprogrammet for Social- og Sundhedsudvalget på udvalgsmødet den 26. oktober 2016. Social- og Sundhedsudvalget besluttede på samme møde, hvilket hovedindhold den boligstrategiske handleplan skulle have i form af fire spor:

1. Plejecenterboliger/-byggeri
2. Midlertidige pladser
3. Tilbudsområde - tomgang/ventelister og øvrige hovedlinjer med vægt på et generelt samlet blik på drift og organisering på tværs af målgrupper og kompetencer
4. Boliger til unge på det specialiserede område

På samme møde lagde udvalget vægt på, at en kommende handleplan skulle beskrive:

• Hovedudfordringerne, når det handler om boligkapaciteten i forhold til behovsudviklingen i de målgrupper, som kommunen visiterer til de forskellige velfærdsboliger.
• Business cases for handlemuligheder på kort sigt, så administrationen skaber et gennemsigtigt beslutningsgrundlag.
• Sidst men ikke mindst - at handleplanen sondrer mellem handlemuligheder og beslutninger på den korte bane henholdsvis perspektiver på den mellemlange og lange bane - i erkendelse af, at området er komplekst, behov forandrer sig, og der er brug for en løbende opbygning af viden og vurdering af konsekvenser, som handleplanen skal understøtte.

Børneudvalget er orienteret
Administrationen har orienteret Børneudvalget om de ovenstående rammer for den boligstrategiske handleplan og for de indledende overvejelser om tilpasninger af boligkapaciteten på Børneudvalgets område. Det skete på udvalgets møde den 9. januar 2017.

Principper i den boligstrategiske handleplan
Den boligstrategiske handleplan er udarbejdet ud fra en række grundlæggende principper:

• Handleplanen beskæftiger sig med en kobling af udvikling og behov i forholdet mellem borger/målgruppe og bygningskapacitet. Administrationen udbygger planen på sigt for at give et bredere blik på kvalitet og effekt, blandt andet den effekt, som borgerne oplever. Se i den forbindelse gerne typologierne brugt i konceptprogram for velfærdsboliger i Gribskov Kommune, udarbejdet af ArchiMed, jf. figuren nedenfor.
• Handleplanen indeholder et helhedsperspektiv på tværs af boligformer i form af en afstemthed og et samlet tværgående sigte på målgruppernes behov og de boliger, der er til rådighed, ligesom planen bygger på 'Kompas for fremtidens velfærdsboliger' (tiltrådt af Social- og Sundhedsudvalget på mødet den 26. oktober 2016 og forelagt Børneudvalget på mødet den 21. november 2016, som en del af konceptprogrammet). Administrationen udbygger på sigt planen med yderligere boligformer i form af for eksempel billige boliger til hjemløse og andre, boliger til unge i overgangen til voksenlivet m.fl.
• Handleplanen er dynamisk - tyngden i planen er på de konkrete, nødvendige beslutninger på den korte bane, men samtidig peger planen også på mulige næste træk på den mellemlange og lange bane. Administrationen lægger på denne baggrund op til en årlig behandling i de to politiske udvalg, næste gang i 2. kvartal 2018.

På kort sigt har administrationen således til brug for denne handleplan identificeret en række indsatser, hvor en tilpasning og optimering af boligkapaciteten vil bidrage til, at kommunen får bedre muligheder for at indfri de krav, som behovsudviklingen giver anledning til. Dette er sket på baggrund af konceptprogrammets anbefalinger, efterfølgende analyser og efter inddragelse af myndighed, visitation og institutionsledere. For en nærmere gennemgang, herunder om processen bag handleplanens udarbejdelse, henvises til bilag 1: Boligstrategisk handleplan 2017.

• 
  På det længere sigte vil den årlige, politiske behandling af handleplanen sætte fokus på nogle strategiske afklaringer, blandt andet:
  • håndtering af udfordringer med det stigende antal borgere med demens
  • kommunens funktion som sælger eller køber af pladser på sociale botilbud
  • kommunens tilgang til opgaver, ansvar og rolle i det tværsektorielle samarbejde i lyset af nationale ambitioner for udvikling af det nære sundhedsvæsen
  • kommunens styringsmuligheder på velfærdsboligområdet i lyset af gældende lovgivning om almene boliger og revideret lovgivning om friplejehjem, herunder også kommunens mulighed for at bygge nye velfærdsboliger uden at gøre brug af lov om almene boliger.
  
  Administrationen indarbejder disse forhold i handleplanen i de kommende års revisioner. Administrationen vil parallelt hermed arbejde videre med indsatser, der kan iværksættes på kort sigt.
  
  
  
  Sagens forhold
  Nedenfor følger en kort gennemgang af handleplanens enkelte indsatser. Administrationen henviser til bilag 1, Boligstrategisk handleplan 2017, der uddyber grundlaget for og indholdet i de oplistede indsatser.
  
  Administrationen henviser derudover til bilag 2 for en oversigt over relevante data om velfærdsboligerne i form af information om målgrupper, antal pladser, tomgang, ventelister m.v. samt bilag 3 for en geografisk oversigt over placering af velfærdsboligerne.
  
  Spor 1 og 2
  
  Udvidelse af antallet af midlertidige pladser
  Handleplanen opregner det stigende behov for at udvide antallet af midlertidige pladser,og det foreslås derfor, at der etableres i alt otte pladser på Toftebo.
  
  Byrådet besluttede d. 20. juni 2016 at ansøge om 1 mio. kr. fra værdighedspuljen til at etablere fire rehabiliteringspladser på Toftebo, da behovet for at hjælpe borgere før og efter indlæggelse er stigende. Ministeriet har efterfølgende godkendt, at de tildelte midler overføres til og anvendes i 2017. Etableringen af de fire rehabiliteringspladser vil kunne sættes i gang med det samme - i det område som Center for Børn og Unge har anvendt indtil for nyligt til unge med misbrug, kriminalitet m.m.
  
  Ud over behovet for de fire rehabiliteringspladser, der allerede er opnået finansiering til, vurderes det, at der er behov for yderligere fire, fleksible pladser.
  Etableringen af otte (4+4) pladser vil kunne ske ved en mindre ombygning af Toftebo. Hvis de otte pladser etableres på én gang, vil det være økonomisk fordelagtigt. De samlede etableringsomkostninger (ombygningsomkostninger samt indkøb af diverse møbler og udstyr) er estimeret til i alt 1,75 mio. kr., dvs. at der fortsat mangler 750.000 kr. for at finansiere de samlede etableringsomkostninger.
  
  Ombygningen af Toftebo giver en samlet kapacitetsudvidelse inklusive de fire midlertidige pladser på Trongården fra 37 til 45 midlertidige pladser, som omfatter aflastningspladser til borgere med demens, akutpladser, pladser til borgere på genoptræning mv. Ved at udvide antallet af de midlertidige pladser på Toftebo understøttes muligheden for samling af kompetencerne på området.
  
  Udbygningen giver samlet set mulighed for fremadrettet at imødekomme behovet for at hjemtage borgere efter sygehusindlæggelse og sikre et beredskab ift. at styrke forløb for borger mellem indlæggelse, ophold på midlertidig plads og eget hjem/andet varigt tilbud.
  
  I budgetaftalen for 2017-2020 er der afsat 1 mio. kr. om året til akutpladser på Toftebo med henblik på at forebygge og afkorte (gen-)indlæggelser på sygehusene og er som sådan indregnet i driften af Toftebo, herunder de fire pladser der etableres som følge af midlerne fra værdighedspuljen.
  
  Ibrugtagning af de sidste fire pladser vil indfases løbende efter behov. For så vidt angår finansiering af drift af disse, vil administrationen præsentere udvalget for en plan for finansiering af driften heraf med afsæt i ikke afholdte udgifter til ventedage.
  
  Demensvenlig indretning
  Administrationen peger endvidere på fordelene ved en mere demensvenlig indretning af eksisterende plejecentre, bl.a. ved tydelig skiltning, maling af døre og vægge, naturlige vægge i form af planter, lysindfald og belysningsforhold m.m. Administrationen foreslår med afsæt i konceptprogrammet udarbejdet af ArchiMed i oktober 2016, at der i første ombæring gøres en indsats for at forbedre lysindfaldet og belysningsforholdene på servicearealerne på Helsingegården og Trongården. Denne indsats er estimeret til at beløbe sig til 200.000 kr. I det videre forløb vil der blive indledt en dialog med beboerne og boligselskaberne om den fremtidige indsats for at gøre fælles- og boligarealerne mere demensvenlige.
  
  Kapacitetsanalyse
  Administrationen vil inden sommeren 2017 udarbejde en kapacitetsanalyse, der afdækker fremtidige behov på plejecenterområdet (både spor 1 og 2). Analysen vil opdatere udvalget på aktuel status, kapacitetsbehov, ventelister m.v.
  
  Spor 3
  Nærværende handleplan lægger op til, at første prioritet på tilbudsområdet er at etablere en koncentreret og specialiseret indsats for ældre, udviklingshæmmede på Gydevej 15.
  
  Gydevej 15 rummer i dag 17 boliger, men er personalemæssigt normeret til 14 pladser. Tilbuddet kan med en lettere renovering/ombygning rumme i alt 19 boliger. Ombygningen vil beløbe sig til 745.000 kr.
  
  Handleplanen peger på, at der ved at foretage en ombygning af Gydevej kan skabes rammer for en driftsenhed med en bæredygtig størrelse, som kan levere en fokuseret indsats i forhold til blandt andre ældre, udviklingshæmmede borgere.
  
  Ved at indrette Gydevej til denne målgruppe vil der både inden for rammen af Kobbelhusene og på tværs af tilbudsområdet blive frigjort kapacitet og på sigt skabt mulighed for rokering af målgrupper. Nuværende beboere på andre af kommunens tilbud vil således kunne profitere af et specialiseret tilbud og vil derfor eventuelt kunne motiveres til at flytte til Gydevej.
  
  Det vil kunne afhjælpe ventelisteproblematik og optimere bygningsanvendelsen og samlet set understøtte en styrket drift og øget fleksibilitet inden for rammerne af kommunens sociale tilbud.
  
  Det bemærkes, at eventuelle rokeringer skal ske i tæt dialog med borgere og pårørende. En vurdering af eventuel alternativ anvendelse af bygninger på tilbudsområdet må således ske trinvist og i tæt føling med konkret udvikling i belægning på tilbudsområdet.
  
  Administrationen vil arbejde videre med forskellige scenarier på botilbudsområdet (spor 3) med henblik på at identificere de skridt, der kan tages for at tilpasse og optimere driften af botilbudene. Ambitionen er, at der skabes en bedre balance mellem målgruppernes behov og boligkapaciteten, så ventelister nedbringes, og tomgangsudgifter reduceres.
  
  Spor 4
  Kommunen har allerede igangsat indsatser, der udvider boligkapaciteten for nogle målgrupper. Herunder ombygningen af den tidligere daginstitution, Bakketoppen (for en beskrivelse denne og øvrige indsatser, se bilag 1). Kommunen mangler dog fortsat især boliger til målgruppen af 15-23-årige med misbrug, kriminalitet, afbrudt uddannelse og øvrige udfordringer.
  
  Administrationen har udarbejdet tre scenarier i forhold til denne målgruppe:
  
  Scenarie A: Ingen nye boliger. Kommunen fortsætter med at købe anbringelsespladser på institutioner i eller udenfor kommunen.
  
  Scenarie B: Samarbejdsaftale med lokal leverandør i ejendom, som kommunen køber. Aftalen inkluderer daglig drift og støtte.
  
  Scenarie C: Samarbejdsaftale med en lokal leverandør. Aftalen inkluderer ejendom, daglig drift og støtte.
  
  Handleplanen rummer en nærmere analyse af disse handlemuligheder, og på denne baggrund konkluderes det, at scenarie C vil være det økonomisk og fagligt mest fordelagtige.
  
  Tids- og procesplan videre frem
  Med afsæt i handleplanen og de politiske beslutninger om udmøntning af planen på den korte bane, udarbejder administrationen konkrete tids- og handleplaner for de enkelte spor. Dette vil ske i tæt samarbejde med ledelsen, medarbejdere og borgere/pårørende på de enkelte borgernære tilbud. Endvidere vil der blive sikret en tæt involvering af Handicaprådet og Ældrerådet i udmøntningen af de konkrete beslutninger. Handicaprådet har i den forbindelse foreslået, at rådet involveres i at 'teste' tilgængelighedsforholdene i forbindelse med ombygningen af henholdsvis Toftebo og Gydevej 15.
  
  Administrationens vurderinger og anbefalinger
  På baggrund af den boligstrategiske handleplan, bilag 1, anbefaler administrationen følgende:
  
  Fælles for de to udvalgsområder (indstillingspunkt nr. 1):
  Administrationen vurderer, at den boligstrategiske handleplan skal være et dynamisk planlægningsværktøj. Den skal både indeholde konkrete forslag til indsatser på den korte bane og en prioritering af handlemuligheder på længere sigt.
  
  Derfor anbefaler administrationen, at de to politiske udvalg behandler planen en gang om året - næste gang i 2. kvartal 2018. Det bemærkes, at planen fremadrettet vil vægte opfølgning og status på igangværende indsatser ligeså vel som eventuelt fremadrettede planer.
  
  På Social- og Sundhedsudvalgets område (indstillingspunkterne nr. 2-4):
  Administrationen vurderer, at der er behov for at igangsætte tre ombygningsprojekter på plejecentre og botilbud. Ombygningerne kan bidrage til, at kommunen opfylder boligbehovene.
  
  Administrationen anbefaler derfor følgende ombygninger:
  
  • Demensvenlig indretning af servicearealerne på eksisterende plejecentre for at skabe de bedste rammer for det stigende antal borgere med demens (spor 1)
  • Udvidelse af antallet af midlertidige pladser på Toftebo for at imødekomme behovet for at modtage borgere efter sygehusindlæggelse m.v. og fremme mulighed for samling og opgradering af kompetencer på området (spor 2)
  • Ombygning af Gydevej for at skabe en bæredygtig driftsenhed, der kan levere en fokuseret indsats for blandt andre ældre, udviklingshæmmede borgere (spor 3)
  
  På Social- og Sundhedsudvalgets område (indstillingspunkt 5-6):
  Administrationen vurderer, at der er behov for at udarbejde en kapacitetsanalyse, så der kan skabes oversigt over det fremtidige behov for plejecentre og midlertidige pladser. Kapacitetsanalysen vil blive suppleret af en vurdering af ombygnings- og udbygningsmulighederne på de eksisterende plejecentre samt det øgede antal friplejeboliger, fx Ellen Marie hjemmet.
  
  Administrationen vurderer, at Handicaprådets forslag om, at rådet medvirker ved 'testen' af tilgængelighedsforholdene på henholdsvis Toftebo og Gydevej 15 vil bidrage positivt til, at der bliver taget størst muligt hensyn til borgere med handicap i forbindelse med ombygningerne. Det præciseres, at Handicaprådets medvirken skal vedrøre de dele af bygningerne, som omfattes af ombygningerne.
  
  På Børneudvalgets område (indstillingspunkt 7):
  Administrationen vurderer, at de igangsatte indsatser (herunder ombygning af Bakketoppen) med boligkapaciteten for tre af målgrupperne på det specialiserede område svarer til boligbehovet og den forventede behovsudvikling. Administrationen vurderer, at kommunen har behov for at udvide boligkapaciteten til unge misbrugere og unge kriminelle.
  
  Administrationen har undersøgt tre scenarier og vurderer, at scenarie C har de fleste faglige og økonomiske fordele (se beskrivelse af de tre scenarier i bilag 1).
  
  Derfor anbefaler administrationen, at Børneudvalget beslutter at gå videre med scenarie C, som indebærer en aftale med en ekstern leverandør om drift af boliger og en akutplads til unge misbrugere og unge kriminelle.
  
  Lovgrundlag

  LBK nr. 769 af 09/06/2015 Bekendtgørelse af lov om kommunernes styrelse.

  LBK nr. 1270 af 24/10/2016 Bekendtgørelse af lov om social service.

  LBK nr. 1103 af 15/08/2016 Bekendtgørelse af lov om almene boliger m.v.
  
  Økonomi

  Ifølge Budgetaftale 2016-19 afsættes der samlet 44 mio. kr. i budgetperioden til udvidelse af plejeboligkapaciteten, fordelt med 2,0 mio. kr. i 2016, 20,0 mio. kr. i 2017 og 22,0 mio. kr. i 2018.
  
  Økonomiudvalget frigav på sit møde den 23. maj 2016 de 2 mio. kr. til ekstern, finansiel og juridisk rådgivning og til interne projektledere.
  
  På Social- og Sundhedsudvalgets område (spor 1-3) er det samlede finansieringsbehov for de tre byggeprojekter, der anbefales i denne sag, på 1.695.000 kr.:

  Spor	Projekt	Anslået beløb
  1	Øget demensvenlighed	200.000 kr.
  2	Ombygning af Toftebo *)	750.000 kr.
  3	Ombygning af Gydevej	745.000 kr.
  I alt		1.695.000 kr.

  *) Det samlede projekt beløber sig til 1,75 mio. kr. Etableringen af fire rehabiliteringspladser er finansieret af værdighedspuljen med 1 mio. kr., så det resterende finansieringsbehov er 750.000 kr. De årlige, ekstra bygningsdriftsudgifter på Toftebo ved drift af otte pladser anslås til at være 45.000 kr., som der vil skulle afsættes budget til i de kommende år.
  
  I budgetaftalen for 2017-2020 er der afsat 1 mio. kr. om året til akutpladser på Toftebo med henblik på at forebygge og afkorte (gen-)indlæggelser på sygehusene og er som sådan indregnet i driften af Toftebo, herunder de fire pladser der etableres som følge af midlerne fra værdighedspuljen.
  
  Indsatserne på Børneudvalgets område (spor 4) finansieres af det specialiserede område (ramme 334):
  
  Børneudvalget har på møde den 6. juni 2016 besluttet at etablere op til 9 værelser i den tidligere daginstitution, Bakketoppen, til unge mellem 15 og 23 år, som er udsatte i mindre grad. Etableringsomkostningerne er anslået til 1,4 mio. kr.
  
  Administrationen anbefaler i denne sag Børneudvalget at arbejde videre med scenarie C i forhold til boliger til unge med misbrug og kriminalitet. Driftsomkostningerne til dette anslås at være ca. 2,3 mio. kr. om året.
  
  Høring
  Sagen høres i relevante, lokale MED-udvalg. Høringssvarene forelægges på udvalgsmøderne. I dagsordensteksten er medtaget høringssvar fra Ældrerådet og Handicaprådet, mens høringssvar fra de lokale MED-udvalg fremgår i bilag 4 - 7.
  
  Sagen har været i høring i Ældrerådet og Handicaprådet.
  
  Ældrerådet, d. 3. april 2017:
  Ældrerådet tager første generation af boligstrategisk handlingsplan på velfærdsområdet til efterretning, men kan ikke udtale sig yderligere, før vi kender den detaljerede plan for plejehjemsområdet.
  
  Handicaprådet, d. 5. april 2017:
  
  Handicaprådet har indgivet fem betragtninger:
  
  1. Kommentar til tankegangen
  
  Handicaprådet ser med glæde, at bolig strategisk handleplan er et forsøg på at tænke helhedsorienteret omkring behov og muligheder - på tværs af forskellige borgergrupper og deres behov. For eksempel både unge og ældre, både mennesker med handicap og mennesker med andre udfordringer. Rådet håber, at den måde at tænke og arbejde på vil bidrage til, at de ressourcer kommunen har, kan forvaltes på en effektiv måde til gavn for kommunens borgere.
  
  2. Forslag til beslutning om test af tilgængelighed
  
  Handicaprådet går ud fra, at ombygning af Gydevej 15 og Toftebo skal leve op til Byrådets beslutning, at
  
  "Kommunen sikrer den fysiske tilgængelighed til bygninger og udearealer, hver gang kommunen bygger nyt eller udfører en større ombygning"
  
  For at understøtte administrationen i at leve op til den politiske ambition om tilgængelighed, foreslår Handicaprådet, at Social- og Sundhed beslutter at teste den fysiske tilgængelighed på begge adresser inden ombygning igangsættes - som baseline og input til ombygning - og efterfølgende inden ombygning godkendes som afsluttet og bygninger tages i brug.
  
  Hvis Social- og Sundhedsudvalget beslutter at teste tilgængelighed, kan administrationen kontakte og samarbejde med

  • Annelise Hansen og Inger Hansen i forhold til gennemgang af Toftebo
  • Bente Ullitz Eckmann og Kim G. Nielsen i forhold til gennemgang af Gydevej 15.

  
  3. Hvad der er nødvendigt for nogen, kan gavne alle
  
  Handicaprådet bemærker, at indretningstiltag som handler om lys, planter o.s.v. og som planlægges gennemført af hensyn til mennesker med demens, er faktisk til gavn for alle. For eksempel god belysning hjælper mennesker med nedsat syn, og det er noget mange ældre kender til.
  
  4. Egnet frem for venlig
  
  Handicaprådet bemærker, at ting og løsninger omtales som "demensvenlige". Handicaprådet har mange erfaringer med ting og løsninger tænkt som "handicapvenlige", som i praksis er uegnet for mennesker med handicap.
  
  Handicapåret er af den opfattelse, at ordet skaber det, det nævner. Rådet foreslår derfor, at man taler om, om løsningen er "egnet" for mennesker med demens.
  
  5. Høring og inddragelse i fremtiden
  
  Handicaprådet bemærker, at der er tale om meget omfattende arbejde, som dette høringssvar alene ikke kan oplyse og understøtte i tilstrækkelig grad. Handicaprådet har derfor en forventning om, at rådet bliver relevant hørt og inddraget undervejs forud for forskellige beslutninger og i de forskellige processer.
  
  
  Bilag

  1. Bilag 1: Bilag SSU 25.04.17 og BØR 24.04.17: Boligstrategisk Handleplan. Dok. nr. 2017/04301 017.
  2. Bilag 2: Bilag SSU 25.04.17 og BØR 24.04.17: Sociale tilbud og plejecentre - dataark. Dok. nr. 2017/04301 012.
  3. Bilag 3: Bilag SSU 25.04.17 og BØR 24.04.17: Velfærdsboliger (A3 format). Dok. nr. 2017/04301 010.

  
  Bilagene 4 -7 er lagt på sagen ifbm protokolleringen den 25.4.2017:
  
  Bilag 4: SSU 25.04.2017 og BØR 24.04.17 Høringssvar Gribskov Bo - Støttecenter Dok nr 2017/04301 024
  
  Bilag 5: SSU 25.04.17 og BØR 24.04.17: Høringssvar PlejeGribskov Dok nr 2017/04301 025
  
  Bilag 6: SSU 25.04.17 og BØR 24.04.17: Høringssvar Vega Dok nr 2017/04301 027
  
  Bilag 7: SSU 25.04.17 og BØR 24.04.17: Høringssvar Voksenstøtte Dok nr 2017/04301 028
  
  Administrationens indstilling
  Administrationen indstiller til Social- og Sundhedsudvalget og Børneudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet at tiltræde, at
  
  1. der hvert år udarbejdes en boligstrategisk handleplan, som fremlægges til politisk behandling.
  
  Administrationen indstiller til Social- og Sundhedsudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet at tiltræde, at
  
  2. der bevilliges og frigives 200.000 kr. til en mere demensvenlig indretning af de eksisterende plejecentre, som finansieres inden for det afsatte rådighedsbeløb til plejeboligkapacitet på 20 mio. kr.
  
  3. der bevilliges og frigives 750.000 kr. til ombygning med henblik på etablering af otte midlertidige, fleksible pladser på Toftebo, som finansieres inden for det afsatte rådighedsbeløb til plejeboligkapacitet på 20 mio. kr.
  
  4. der bevilliges og frigives 745.000 kr. til at igangsætte en ombygning af Gydevej 15, så kapaciteten øges med to boliger til i alt 19 boliger, som finansieres inden for det afsatte rådighedsbeløb til plejeboligkapacitet på 20 mio. kr.
  
  Administrationen indstiller til Social- og Sundhedsudvalget at tiltræde, at 5. administrationen til udvalgets møde i maj 2017 udarbejder en kapacitetsanalyse, som skal afdække det fremtidige behov for plejeboliger og midlertidige pladser
  
  6. Handicaprådet medvirker ved 'testen' af tilgængelighedsforholdene i forbindelse med ombygningerne på henholdsvis Toftebo og Gydevej 15.
  
  Administrationen indstiller til Børneudvalget at tiltræde, at
  
  7. administrationen arbejder videre med scenarie C og indgår en samarbejdsaftale med en ekstern leverandør om boliger og støtte til unge med misbrug, kriminalitet, afbrudt uddannelse og andre udfordringer.
  
  
  Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
  Børneudvalgets beslutning den 24-04-2017:
  
  Ad 1. Tiltrådt, med den bemærkning, at Børneudvalget ønsker, at den bolig strategiske
  handleplan skal politisk behandles samtidigt med ejendomsstrategien, således at der
  sker en tidsmæssig koordinering.
  
  Ad 7. Tiltrådt.
  
  Social- og Sundhedsudvalgets beslutning den 25-04-2017:
  1: Anbefalet, med bemærkning om at Social- og Sundhedsudvalget ønsker, at den boligstrategiske handleplan skal politisk behandles samtidigt med ejendomsstrategien, således at der sker en tidsmæssig koordinering.
  2. - 4: Anbefalet
  5. - 6. Tiltrådt
  
  Økonomiudvalgets beslutning den 15-05-2017:
  1. - 4. Økonomiudvalget anbefaler Byrådet at følge anbefalingerne fra Social- og Sundhedsudvalget og Børneudvalget.
  
  Besluttet, at sagen sendes til orientering til Plan- og Miljøudvalget.
  
  
  Beslutning
  Plan- og Miljøudvalget tager orienteringen til efterretning
  
  Byrådets beslutning den 22-05-2017:
  1. - 4. Anbefalingen fra Økonomiudvalget tiltrådt
  
  
  
  
  
  
  Sager behandlet på lukket møde:
  Pkt 132 Udvalget videregav sin anbefaling til Økonomiudvalget og Byrådet
  
  Pkt 133 Udvalget videregav sin anbefaling til Økonomiudvalget og Byrådet
  
  Pkt 134 Udvalget videregav sin anbefaling til Økonomiudvalget og Byrådet
  
  Pkt 135 Taget til efterretning
  
  Mødet startet:
  04:39 PM
  
  Mødet hævet:
  07:58 PM