Plan- og Miljøudvalget

Publiceret 24-04-2017
Plan- og Miljødudvalg

Mandag den 24-04-2017 kl. 15:30

Indholdsfortegnelse:

Åbne
74 2. Budgetopfølgning 2017 - Det tekniske område
75 Ny vej, Græsted-Gilleleje - afgørelse om VVM-pligt
76 Natura 2000-handleplaner
77 Miljøgodkendelse - Wewers Betonproduktion Mårum A/S - øget produktion
78 Miljøtilsyn 2017 - tilsynskampagner for 2017
79 Laugøvej 1A - salg af mad fra køkken
80 Ansøgning om dispensation fra lokalplan til sort glaseret tag
81 Kulturhavn Gilleleje etape 1. Ønske om udvidelse af butiksareal -
dispensation lokalplan.
82 St. Strandstræde 3, Gilleleje. Forespørgsel om dispensation fra bevarende
lokalplan i Gilleleje.
83 Gilleleje Hovedgade, Forespørgsel om dispensation fra bevarende lokalplan i
Gilleleje.
84 Nedrivning af bolig i skov - Løgelandsvej 21
85 Nedrivning af bolig i skov - Gillelejevej 1A
86 Byggesag - Petersborgvej 8, 3120 Dronningmølle
87 Landzonesag: Etablering af wakeboardsø til privat- og erhvervsbrug -
Valbyvej 10 (Helsinge)
88 Landzonesag: Lyngen 59 - Statusændring fra fritidshus til helårsbolig
89 Landzonesag: Lovliggørelse af oplagsplads med containere - Møllevej 7,
Søborg
90 Landzonesag: Lagerhal til entreprenørvirksomhed - Nellerødvej 28
91 Helhedsplan for Græsted eventplads og stationsområde - godkendelse
92 Forslag til Kommuneplantillæg nr 11 for boligområde i Vejby Nordvest -
godkendelse til offentlig fremlæggelse
93 Forslag til Lokalplan 555.08 for et boligområde i Vejby Nordvest -
godkendelse til offentlig fremlæggelse
94 Forslag til plangrundlag for boligområde på Møllebakken i Helsinge -
igangsættelse
95 Forslag til Lokalplan for dagligvarebutik ved Tibirke Sand - igangsættelse
96 Bryggervej 5 i Helsinge - præcisering af anvendelse til bolig frem for
institutionsformål
97 Forslag til Fingerplan 2017
98 Kommuneplan 2017-29 - godkendelse af principper og procesplan


Efterretningssager
99 Lokalplan 315.16 for boligområdet Bavne Ager Nord i Gilleleje - Endelig
vedtagelse



Lukkede
100 Forberedelse af salg af ejendom
101 Forberedelse af salg af ejendom
Medlemmer:

Morten Ulrik Jørgensen Jannich Petersen
Brian Lyck Jørgensen Jesper Hagen Behrensdorff
Susan Kjeldgaard Pia Foght
Knud Antonsen  
   

Godkendelse af dagsorden:
Pkt 95 tages af dagsorden for yderligere sagsbehandling
Pkt 97 fingerplan behandles som første punkt
Dagsorden godkendt

Fraværende:

Meddelelser:
Forespørgsel om autoværksted
Administrationen har på forespørgsel undersøgt forholdene omkring autoværksted på ejendommen Helsingevej 48, Blistrup.
I december 2014 anerkendte kommunen, at der blev indrettet autoværksted i overflødige driftsbygninger, med tilknyttet vilkår om "et mindre ydre oplag", eksempelvis kundebiler på gårdsplads i tilknytning til bygningerne. Der blev gjort opmærksom på, at det ikke kan forventes, at ydre oplag tillades udvidet.
Ejer har nu oplyst, at der ønskes mere ordnede parkeringsforhold ved etablering af et større befæstet areal. Dette kræver en landzonetilladelse, og Plan- og Miljøudvalget vil derfor få sagen forelagt på næstkommende møde den 29.05.17.
.
Status for salg af byudviklingsarealerne Ramløse Øst 1 og 2
Byrådet har den 25. april 2016 besluttet at igangsætte salgsproces for byudviklingsarealerne Ramløse Øst 1 og 2. Samtidig blev det besluttet, at vejadgang til Ramløse Øst 2 skal ske via Søfryd, såfremt der kan opnås accept hertil fra vejejer. Som følge af verserende sag omkring overdragelse af fællesarealer/anlæg til Fællesgrundejerforeningen Søfryd, har salgsprocessen siden været sat i bero. Lige før Påske 2017 har situationen ændret sig, således at begge parter er klar til, at indgå en skriftlig aftale omkring det fremtidige ejerforhold på fællesarealer/anlæg. I aftalen havde administrationen lagt op til, at der ville blive taget hensyn til den fremtidige adgangsvej til Ramløse Øst 2. Administrationen har meddelt Fællesgrundejerforeningen Søfryd herom med svarfrist 15. maj 2017. I den forbindelse er administrationen blevet opmærksom på, at grundejerforeningen i brev i 2009 fra kommunen er lovet, at vejadgang til byudviklingsarealerne ikke vil ske gennem Søfryd, men alene fra Kirsebær Alle. Det forventes, at overdragelsesaftalen er forhandlet endelig på plads primo juni, hvorefter salgsprocessen kan igangsættes. Til orientering har administrationen modtaget tilkendegivelser om interesse for at bygge i Ramløse Øst 2. Bl.a. et forslag om etablering af nye seniorboliger i andelsbolig-regi. Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget forventes, at kunne få forelagt en sag om den videre salgsproces inden sommerferien.

Morten Jørgensen ønsker tilbagemelding fra administrationen om tilsyn med terrænregulering.
.
Administrationen orienterede om henvendelse om Hovedgaden xx i Tisvilde.
.
Administrationen orienterede om status for udstykningssag vedr. Laugøvej 1.
.
Administrationen udleverede notat om nye tal for byggesagsbehandlingen.
.
Administrationen udleverede rapport om brugertilfredshedsundersøgelse på Teknik og Miljø- og Erhvervsområdet.




Åbne

74. 2. Budgetopfølgning 2017 - Det tekniske område
00.30Ø00 - 2017/04661

Sagsfremstilling
Budgetopfølgningen generelt

Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Økonomiudvalget og Byrådet.

Administrationen ønsker med denne budgetopfølgning (forkortet BO) at præsentere Økonomiudvalget og Byrådet for udviklingen og det forventede resultat for de enkelte områder i Gribskov Kommune.

Administrationen udarbejder 4 årlige budgetopfølgninger i 2017:
1. budgetopfølgning (BO1) forelægges på fagudvalgsmøder i februar
2. budgetopfølgning (BO2) forelægges på fagudvalgsmøder i april
3. budgetopfølgning (BO3) forelægges på fagudvalgsmøder i august
4. budgetopfølgning (BO4) forelægges på fagudvalgsmøder i november/december

Administrationen vil som hovedregel søge om tillægsbevillinger i BO1 og BO4. I de øvrige budgetopfølgninger beskrives de områder, hvor der er forhold, der peger på budgetafvigelser. Der kan være undtagelser, hvis der f.x. kommer helt nye opgaver til, eller hvis der sker en ændret organisering af de eksisterende opgaver.


Budgetopfølgning 2
Denne budgetopfølgning beskriver de overordnede forventninger til årets resultat. Der vil i forhold til de kommende budgetopfølgninger blive arbejdet med at finde modgående foranstaltninger og råderum inden for de enkelte udvalgsområder til imødegåelse af evt. udfordringer, således at der samlet set kan ske budgetoverholdelse i 2017.

Gennemgangen af økonomien skal indeholde:

  • En vurdering af økonomien på baggrund af forløbet hidtil i år
  • Fokus på de forhold, der kom op i den første BO
  • Fokus på forhold, der er kommet op som følge af årets lovgivningsarbejde
  • Fokus på eventuelle andre ændringer i forudsætninger m.v.



Læsevejledning
I denne Budgetopfølgning sker der en række omplaceringer som følge af udmøntning af Velfærdsudviklingsprogrammet (VUP) samt omplaceringer ifm. lønsummerne, da fagudvalgenes lønsummer nu er placeret på en ramme under ØU. Omplaceringerne har alene teknisk karakter.

For at tydeliggøre de reelle forventninger til årets økonomiske resultater er der denne gang tilføjet en ekstra kolonne til økonomioversigten. Den viser resultatet under forudsætning af, at de indstillede omplaceringer besluttes af Byrådet. Det er kolonnen yderst til højre ("Resultat efter budgetændr.") markeret med rød.
Det er vigtigt at fremhæve, at der i denne budgetopfølgning tages afsæt i denne kolonne, når forventningerne til årets økonomiske resultater forklares. Dette er en ændring i metode ifht. tidligere budgetopfølgninger.

Denne metode, hvor der tages afsæt i forventningerne til årets økonomiske resultater inkl. indstillede budgetændringer, vil blive anvendt fremadrettet. Dette skyldes, at der også fremadrettet må forventes omplaceringer som følge af, at lønsum nu er samlet under ØU.


Budgetopfølgning for Det tekniske område og Forsyning

Samlet konklusion - Det tekniske område
Såfremt de indstillede omplaceringer besluttes, forventer administrationen et merforbrug på 0,5 mio. kr. i 2017 på Det tekniske område. I resultatet indgår omplacering vedrørende løn på 1,5 mio. kr.

Væsentligste årsager til budgetafvigelsen:

  • På Veje forventes et merforbrug på 0,5 mio. kr. på Udendørsbelysning. Det skyldes, at tidligere besparelse på 1,6 mio. kr. ved overdragelse af belysning på private fællesveje til grundejere blev sat i bero. Efterfølgende udbud på området har medført en mindreudgift, så samlet forventet merforbrug herefter udgør 0,5 mio. kr. årligt.


Særlig forudsætninger og opmærksomhedspunkt (nye forhold ift. BO1):

  • På Kollektiv trafik og kørsel er der sket en aktivitetsøgning, som må forventes at medføre en merudgift. Administrationen vil analysere udviklingen nærmere, og eventuelle ændringer i vurderingerne til årets regnskab vil blive indarbejdet i BO3. Resultatet kan påvirke andre fagudvalg.


Tabellen over forventet mer-/mindreforbrug opdelt på rammer:




Samlet konklusion - Forsyning
Administrationen forventer at overholde budgettet på Forsyning.

Tabellen over forventet mer-/mindreforbrug opdelt på rammer:




Budgetopfølgningens grundlag - Det tekniske område
Grundlaget for budgetopfølgningen på Det tekniske område bliver gennemgået nærmere i de følgende afsnit. Det sker for hver ramme.

Veje
Administrationen forventer et merforbrug på 0,5 mio. kr. i forhold til korrigeret budget på Udendørsbelysning.
Det skyldes, at tidligere besparelse på 1,6 mio. kr. ved overdragelse af belysning på private fællesveje til grundejere blev sat i bero. Efterfølgende udbud på området har medført en mindreudgift så samlet forventet merforbrug herefter udgør 0,5 mio. kr. årligt.
Området vil blive fulgt i løbet af året frem mod 4. budgetopfølgning, hvor der vil ske en endelig vurdering af forventet forbrug i 2017.

Grønne områder
Administrationen forventer, at budgettet anvendes.

Vand
Administrationen forventer, at budgettet anvendes.

Kollektiv trafik og kørsel
Administrationen forventer, at budgettet anvendes.

Ved denne budgetopfølgning gøres opmærksom på følgende forhold:
På Kollektiv trafik og kørsel er der sket en aktivitetsøgning, som må forventes at medføre en merudgift. Administrationen vil analysere udviklingen nærmere, og eventuelle ændringer i vurderingerne til årets regnskab vil blive indarbejdet i BO3. Resultatet kan påvirke andre fagudvalg.

Trafiksikkerhed
Administrationen forventer, at budgettet anvendes.

Plan og Byg
Såfremt de indstillede omplaceringer besluttes, forventer administrationen, at budgettet balancerer på Plan og Byg.
I resultatet indgår omplacering på 1,5 mio. kr., som skyldes mindreforbrug på lønsum i Center for Teknik og Miljø. Beløbet søges overført til Det tekniske områdes lønbudget under Økonomiudvalget, hvor der forventes et tilsvarende merforbrug.

Beredskab
Administrationen forventer, at budgettet anvendes.


Budgetopfølgningens grundlag - Forsyning
Grundlaget for budgetopfølgningen på Forsyning bliver gennemgået nærmere i de følgende afsnit. Det sker for hver ramme.

Forsyning, drift
Administrationen forventer, at budgettet anvendes.

Forsyning, anlæg
Administrationen forventer, at budgettet anvendes.


Tillægsbevillinger og omplaceringer

Omplaceringer mellem udvalg

Lønsum
I forbindelse med samling af den administrative lønsum under Økonomiudvalget reguleres lønsum for Center for Teknik og Miljø i forhold til de forventede bruttoudgifter i 2017 og frem. Der foreslå derfor overført 1,5 mio. kr. årligt i 2017 og frem fra Plan og Byg til Løn under Økonomiudvalget.


Lovgrundlag
Lov om kommunernes styrelse, LBK nr 769 af 09/06/2015

Økonomi
Bevillingsstrukturen i Gribskov Kommune er følgende:

  • Økonomiudvalget og Byrådet godkender omplaceringer mellem fagudvalg og tillægsbevillinger.
  • Fagudvalg bemyndiges til at godkende omplaceringer mellem rammer inden for eget udvalg.
  • Administrationen bemyndiges til at foretage ændringer mellem delrammer inden for samme ramme under forudsætning af, at de politisk fastsatte rammebetingelser overholdes.

Bilag
Bilag 1: PMU 24.04.17 & TEK 26.04.17: Opfølgning på budgetaftalens elementer, dok.nr. 2017/04661 013


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

  1. at godkende budgetopfølgning for Det tekniske område.

Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet

  1. at godkende de foreslåede omplaceringer mellem udvalg og tillægsbevillinger jf. nedenstående tabel.
    Ramme
    Omplace- ringer
    i kr.
    Tillægsbe- villinger
    i kr.
    Plan og Byg
    -1.456.000
  2. at godkende de foreslåede ændringer vedr. budgetoverslagsårene jf. nedenstående tabel.
    Ramme
    2018
    2019
    2020
    2021
    Plan og Byg
    -1.456.000
    -1.456.000
    -1.456.000
    -1.456.000



Beslutning
1. - 3. Tiltrådt





75. Ny vej, Græsted-Gilleleje - afgørelse om VVM-pligt
00.01Ø00 - 2017/05136

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Økonomiudvalget og Byrådet. Det skal besluttes om der på baggrund af VVM-screning (Vurdering af Virkning for Miljøet) skal udarbejdes en VVM-redegørelse.

Baggrund
Teknisk Udvalg tog den 18.02.2015 præsentation af to alternativer for anlæg af vej mellem Ålekistevej og Parkvej i Gilleleje til efterretning og traf beslutning om at sætte det videre arbejde med planlægning, herunder VVM-redegørelse, dispositionsforslag og EU-udbud af projektering, i bero frem til opstart i 2017.

Byrådet traf den 03.04.2017 beslutning om at genoptage projektet med etablering af ny vej mellem Græsted og Gilleleje.

Denne sag vedrører vurdering af anlæggets indvirkning på miljøet (VVM-pligt) og om der ud fra vurderingen/screeningen skal udarbejdes en VVM-redegørelse.

Sagens forhold
I henhold til bekendtgørelse om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM) i medfør af lov om planlægning skal bygherre (Gribskov Kommune) indgive en skriftlig anmeldelse til kommunalbestyrelsen (Gribskov Kommune som kompetent myndighed), hvorefter den kompetente myndighed skal foretage en vurdering/screening af, om anlægget på grund af dets art, dimensioner eller placering må antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet (VVM-pligt). Afgørelse om VVM-pligt/ikke VVM-pligt skal begrundes. Ved afgørelse om VVM-pligt skal der udarbejdes en VVM-redegørelse.

Administrationen har via sin eksterne rådgiver udarbejdet en beskrivelse af de miljømæssige forhold, der kan blive påvirket ved projektet. Beskrivelsen blev udarbejdet i 2014/opdateret i 2017 og knytter sig til Trafikkatalog om videreførelse af vejforbindelsen fra Ålekistevej til Parkvej. Beskrivelsen af de miljømæssige forhold vedrører derfor både lineføringen mellem Græsted og Ålekistevej samt to løsningsmuligheder/alternativer for anlæg af vejen mellem Ålekistevej og Parkvej. (se bilag - Beskrivelse af miljømæssige forhold)

Beskrivelse af miljømæssige forhold
Natur
Beskrivelsen af miljømæssige forhold viser, at der ligger en del af flere moseområder, der er beskyttet af naturbeskyttelseslovens (NBL) § 3, inden for projektområdet. Herudover forudsætter anlæg af vejen krydsning af flere vandløb. Afhængig af valg af løsningsforslag ligger der ligeledes enge og søer inden for projektområdet.

I henhold til NBL § 3 er disse områder (søer, heder, moser, ferske enge mv.) beskyttet mod ændringer i tilstanden. Vandløb kan endvidere være beskyttede § 3-områder i NBL. Vandløb er altid omfattet af vandløbsloven.

Særlige arter (pattedyr, padder, krybdyr mv.) er beskyttet af EU's naturbeskyttelsesdirektiver. Projektet må, hverken i anlægs- eller driftsfasen, beskadige yngle- eller opholdsområder for de beskyttede arter i en sådan grad, at områdets samlede population påvirkes negativt. I givet fald skal der etableres tiltag, der sikrer populationen mod den negative påvirkning.

Landskab
Anlæg af vejen frem til Ålekistevej sker i nyt trace umiddelbart vest for jernbanen, hvorfor den landskabelige virkning primært vil være, at vejen er synlig og ikke jernbanen. Hvor vejen anlægges i åbent land vil den landskabelige påvirkning være større. Det samme gør sig gældende, hvor vejen, grundet terrænforhold, skal anlægges på en dæmning.

Drikkevandsinteresser
Projektområdet er beliggende i et område med drikkevandsinteresser og der ligger vandforsyningsboringer i nærheden af projektområdet. Afledning af regnvand fra kørebanen skal derfor håndteres i overensstemmelse med den kompetente myndigheds anvisninger. Der kan blive stillet særlige vilkår som eksempelvis, at udledning skal ske gennem olieudskiller og sandfang.

Støj
I anlægsfasen vil der forekomme støj fra transport og arbejde med entreprenørmaskiner. Anlægsarbejdet skal tilrettelægges, så vejens naboer generes mindst muligt.

Når anlægsarbejdet er gennemført og den nye vej er taget i brug, kan der på strækningen frem til Ålekistevej være en enkelt bolig, der bliver berørt af vejstøj. Det afhænger dog af det endelige trace. På strækningen fra Ålekistevej til Parkvej vil der, afhængig af valg af løsningsforslag, være flere boliger, der bliver berørt af vejstøj.

Vurdering
Administrationen (som bygherre) har indgivet en VVM-anmeldelse, der beskriver de påvirkninger projektet vil have på miljøet. VVM-anmeldelsen er udarbejdet på baggrund af beskrivelsen af de miljømæssige forhold. (se bilag - VVM-anmeldelse)

Administrationen (som kompetent myndighed) har foretaget en screening af de miljøpåvirkninger, der er angivet i VVM-anmeldelsen. (se bilag - VVM-screening)

Det er administrationens vurdering, at de angivne miljøpåvirkninger medfører, at der er VVM-pligt. Dette begrundes særligt med:

  • Projektområdet gennemskærer naturområder, der er beskyttet i henhold til NBL § 3.
  • Projektområdet forventes at være levested for arter, der er beskyttet i henhold til EU's naturbeskyttelsesdirektiver.
  • Projektet kan få væsentlig landskabelig indvirkning.
  • Projektet vil påvirke støjforholdene for flere ejendomme.
  • Projektområdet er beliggende inden for områder med drikkevandsinteresser.


Er et projekt VVM-pligtigt, skal der udarbejdes en VVM-redegørelse. Arbejdet med VVM-redegørelsen indledes med fastlæggelse af VVM-redegørelsens indhold (idéfasen) og hvilke forhold og faktorer projektet har indvirkning på, fx:
- Mennesker, fauna og flora.
- Jordbund, vand, luft, klima og landskab.
- Materielle goder og kulturarv.

Arbejdet med VVM-redegørelsen strækker sig typisk ud over 9 - 18 måneder. Det forventes dog, at en VVM-redegørelse for dette projekt er klar til høring primo 2018.

Anbefaling
På grund af anlæggets nævnte virkninger på miljøet anbefaler administrationen, at der træffes afgørelse om VVM-pligt og at udarbejdelse af VVM-redegørelse igangsættes.


Lovgrundlag
Bekendtgørelse nr. 1440 af den 23 november 2016 om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM) i medfør af lov om planlægning.

Økonomi


Bilag
PMU 24-04-2017 Beskrivelse af miljømæssige forhold Dok. nr: 2017/05136 002

PMU 24-04-2017 VVM-anmeldelse Dok. nr: 2017/05136 003

PMU 24-04-2017 VVM-screening Dok. nr: 2017/05136 004


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet:

  1. at anlægget må antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet (VVM-pligt) og at bygherre dermed anmodes om at igangsætte udarbejdelse af VVM-redegørelse.



Beslutning

  1. Anbefaling tiltrådt







76. Natura 2000-handleplaner
01.05G00 - 2016/13039

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet om, at godkende forslag til kommunale Natura 2000-handleplaner 2016-21 efter endt offentlig høring og ikke væsentlige rettelser.

Introduktion til sagen
Sagen er tidligere behandlet i Plan- og Miljøudvalget den 13.03.2017. På dette møde blev sagen udsat, da udvalget ønskede en afklaring af et spørgsmål, der er stillet og hvorvidt der er kommet svar herpå, tydelighed omkring afgrænsningen af Natura 2000-området samt nærmere forklaring vedr. invasive arter.

Sagen forelægges derfor igen med samme ordlyd som på mødet den 13.03.2017. Dog er det i kursiv herunder tilføjet.

Ved mødet den 13.03.2017 blev der henvist til, at der på sagen ligger et dokument, hvor der stilles spørgsmål til SVANA (Styrelsen for Vand - og Naturforvaltning) afgrænsning og som ikke er besvaret. Udvalget ønskede derfor sikret, at der er tydelighed omkring afgrænsning.

Derudover blev det bemærket, at det står meget om Bjørneklo, men intet om Rynket Rose. Det ønskes der en nærmere forklaring på.

Administrationen skal her under redegøre for ovenstående spørgsmål/bemærkninger.

På sagen ligger der et dokument, hvor administrationen stiller SVANA et spørgsmål til lovmedholdighed af handleplanen (og dermed paradigmaet for handleplanen) i forhold til afgrænsning. Spørgsmålet er besvaret og svaret fra SVANA ligger på sagen.
Her oversigt over spørgsmål, videresendt spørgsmål og svar med henvisning til sags id:

  • Mail til SVANA d. 6. dec. Sagsid: 2016/13039 264
  • Mail med spørgsmål der internt sendes videre i SVANA, d. 6. dec. Sagsid: 2016/13039 265
  • Svar fra SVANA, d. 9. dec. 2016. Sags id: 2016/13039 273


Svaret fremgår også af dagsordenspunktets bilag 8, S. 25.

Vedrørende tydelighed omkring afgrænsning;
I handleplanerne henvises til de statslige Natura 2000-planer (henvisning til hjemmeside), hvoraf Natura 2000-afgrænsningerne fremgår. Afgrænsningerne er de samme som i sidste handleplansperiode. Handleplanerne er udarbejdet på baggrund af et paradigma, som Kommunernes Landsforening har lavet i samarbejde med Esbjerg Kommune. I følge chefkonsulent i Kommunernes Landsforening, Vand og Natur, Lars Kaalund, er paradigmet godkendt af SVANA.

Invasive arter
Natura 2000-planerne 2016-21 har nationalt set fokus på bl.a. bekæmpelse af invasive arter. For Kæmpe Bjørneklo er der udarbejdet en bekendtgørelse ("Bekendtgørelse om bekæmpelse af kæmpebjørneklo"), hvilket giver kommunerne en lovhjemmel til at bekæmpe den. På baggrund af bekendtgørelsen har Gribskov Kommune vedtaget en indsatsplan for bekæmpelse af Kæmpe Bjørneklo. Der er ikke bekendtgørelser for øvrige invasive arter som f.eks. Rynket Rose. Kæmpe Bjørneklo findes i flere af Natura 2000-områderne, hvorimod Rynket Rose ikke i samme udstrækning findes inden for Natura 2000-områderne, men primært langs kysten. Det er på denne baggrund, at der i handleplanerne er fremhævet Kæmpe Bjørneklo, men der vil ske bekæmpelse af andre invasive arter, f.eks. Gyvel og Rynket Rose, i relevant omfang.

Baggrund
Byrådet har 03.10.2016 godkendt, at forslag til fire kommunale Natura 2000-handleplaner sendes i offentlig høring. Se sagsnr. 2016/13039.
Det drejer sig om forslag til handleplaner for følgende fire Natura 2000-områder:

  • Gribskov, Esrum Sø og Snævret Skov
  • Tisvilde Hegn og Melby Overdrev
  • Arresø, Ellemose og Lille Lyngby Mose
  • Rusland


Forslag til handleplanerne har således været i offentlig høring i 8 uger i perioden 20.10.2016 til 15.12.2016 i Fredensborg, Gribskov, Halsnæs, Helsingør og Hillerød Kommuner.

Høringssvarene
Der er indkommet høringsvar til de fire handleplaner fra følgende seks interessenter:

  • SVANA, Midtjylland
  • Naturstyrelsen Nordsjælland og hovedkontoret
  • Foreningen af Grundejere i Tibirke Bakker
  • Danmarks Naturfredningsforening, Hillerød
  • Danmarks Naturfredningsforening, Helsingør (Gribskov)
  • Friluftsrådet Nordsjælland samt medlem af Det Grønne Dialogforum i Gribskov Kommune.


Alle høringsvar er samlet og behandlet i hvidbøger for hver enkel handleplan, se bilag. Her findes også de fulde høringssvar.

SVANA, Midtjylland og Naturstyrelsen Nordsjælland og hovedkontoret gør ikke indsigelser, men har bemærkninger. Bemærkninger er bl. a. konkretet rettelser og fejl. Nogle af bemærkninger er taget til efterretning og, der er foretaget rettelser, præciseringer og tilføjelser til handleplanerne.

Høringssvar fra Foreningen af Grundejere i Tibirke Bakker er omfattende og omhandler området i Tibirke Bakker for forslaget til handleplanen "Tisvilde Hegn og Melby Overdrev". Efter anmodning fra foreningen har dele af høringssvaret været behandlet inden for høringsfristen. Dette fremgår af hvidbogen og omhandler lovmedholdeligheden af forslaget til handleplanen og hvor konkret den er. Kommunens jurist har bidraget til svar til foreningen og konkluderer, at forslaget til handleplanen er lovmedholdigt og tilstrækkelig konkret. Øvrige høringssvar vedrørende fredningen i Tibirke Bakker, tidligere indsatser, anmodning om rettelser og tilføjelser mv., ligger alle uden for handleplanens råderum. Ingen af høringssvarene har således givet anledning til ændring af handleplanen, men samlet set giver høringssvarene anledning til dialog med foreningen om handleplanens rammer og indsatser samt en konkretisering af råderum i forhold til fredning kontra handleplan.

Danmarks Naturfredningsforeningers lokalafdelingers bemærkninger har ikke givet anledning til ændringer, idet bemærkningerne går på anmodninger om tilføjelser, der ligger udenfor Natura 2000-handleplanes virke.

Høringssvar fra Friluftsrådet Nordsjælland samt medlem af Det Grønne Dialogforum i Gribskov Kommune giver heller ikke anledning til ændringer i handleplanen, idet der ikke er forslag til ændringer men anmodning om at tilgodese friluftslivets vilkår, hvilket der er taget højde for ifm. inddragelse af interessenter.

Administrationens vurdering
Administrationen har vurderet, at høringssvarene giver anledning til mindre rettelser af forslag til handleplanerne. Administrationen har derfor foretaget rettelser, og de rettede versioner af handleplanerne er vedlagt i bilag. Administrationen har desuden vurderet, at rettelserne ikke er væsentlige og derfor ikke giver anledning til fornyet høring af handleplanforslaget, jf. miljømålslovens § 46 c stk 2.


Lovgrundlag
§ 46 a i Bekendtgørelse af lov om miljømål m.v. for vandforekomster og internationale naturbeskyttelsesområder (Miljømålsloven), LBK nr 119 af 26/01/2017.

Bekendtgørelse om kommunalbestyrelsernes Natura 2000-handleplaner, BEK nr 944 af 27/06/2016.


Økonomi
Indsatser bygger på frivillighed og statslige støtteordninger. Det er den enkelte lodsejer, der kan søge midler til indsatsen. Som udgangspunkt kommer midlerne fra EU's Landdistriktsprogram (LDP) og EU-LIFE projekter.

I første handleplanperiode har Gribskov Kommune foretaget naturpleje i Natura 2000-områderne (blandt andet i Rusland). Der var indgået en økonomiaftale mellem KL og staten og afsat DUT-midler til kommunerne.
For anden handleplanperiode forventes der vedtaget en aftale mellem KL og staten om DUT-midler.


Miljøforhold
Miljøvurdering
De fem kommuner har alle truffet afgørelse om ikke at gennemføre en SMV (Strategisk Miljøvurdering) for handleplanerne. Afgørelsen har været offentliggjort med klagefrist, idet afgørelse om, at der ikke skal gennemføres en SMV kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet efter miljømålslovens bestemmelser om klage over kommunale handleplaner. Efter miljømålslovens § 53, nr. 4 kan handleplanerne påklages for så vidt angår indhold og tilvejebringelse. Der er ikke indkommet nogle klager over afgørelsen om ikke at gennemføre en SMV for handleplanerne.


Høring
Forslag til handleplanerne har været sendt i offentlig høring i 8 uger, jf. §46 b stk 2 i Bekendtgørelse om kommunalstyrelsens Natura 2000-handleplaner (BEK nr 944 af 27/06/2016). Forslag til handleplanerne har været sendt i offentlig høring i perioden d. 20. okt. - d. 15. dec. 2016 i Fredensborg, Gribskov, Halsnæs, Helsingør og Hillerød Kommuner.

Kommunerne har vurderet, at ændringerne ikke er væsentlige og derfor ikke giver anledning til fornyet høring af handleplanforslaget, jf. miljømålslovens § 46 c stk 2.


Bilag
Bilag 1 PMU 13-03-17 Arresø mv Endelig Natura 2000-handleplan 2016-21
Dok. nr. 2016/13039 315

Bilag 2 PMU 13-03-17 Arresø mv Hvidbog Dok. nr. 2016/13039 316

Bilag 3 PMU 13-03-17 Gribskov mv Endelig Natura 2000-handleplan 2016-21
Dok. nr. 2016/13039 317

Bilag 4 PMU 13-03-17 Gribskov mv Hvidbog Dok. nr. 2016/13039 318

Bilag 5 PMU 13-03-17 Rusland Endelig Natura 2000-handleplan 2016-21
Dok. nr. 2016/13039 319

Bilag 6 PMU 13-03-17 Rusland Hvidbog Dok. nr. 2016/13039 320

Bilag 7 PMU 13-03-17 Tisvilde Hegn mv Endelig Natura 2000-handleplan 2016-21
Dok. nr. 2016/13039 321

Bilag 8 PMU 13-03-17 Tisvilde Hegn mv Hvidbog Dok. nr. 2016/13039 322


Administrationens indstilling

Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet at beslutte:
1. at høringssvar i hvidbøger godkendes
2. at forslagene til kommunale Natura 2000-handleplaner godkendes og at de gamle handleplaner 2010-2015:

    • "Natura 2000-Handleplan Gribskov, Esrum Sø og Snævret Skov, Natura 2000-område nr. 133, Habitatområde H117, H190, Fuglebeskyttelseområde F108."
    • "Natura 2000-Handleplan Tisvilde Hegn og Melby Overdrev, Natura 2000-område nr. 135, Habitatområde 119."
    • "Natura 2000-Handleplan Arresø, Ellemose og Lille Lyngby Mose, Natura 2000-område nr. 134 Habitatområde 118, Fuglebeskyttelsesområde F106".
    • "Natura 2000-Handleplan Rusland, Natura 2000-område nr. 132, Habitatområde 116."

som konsekvens heraf ophæves.


Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning den 13-03-2017:
Udsættes


Beslutning
1. - 2. Anbefaling tiltrådt





77. Miljøgodkendelse - Wewers Betonproduktion Mårum A/S - øget produktion
023273 - 2016/36162

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om, at Wewers Betonproduktion Mårum A/S og Wewers Mørtel A/S meddeles miljøgodkendelse til øget produktion på adressen Ny Mårumvej 222.

Wewers Betonproduktion Mårum A/S og virksomheden Wewers Mørtel A/S har søgt om miljøgodkendelse til øget produktion. I det følgende vil virksomhederne samlet blive benævnt som Wewers Betonproduktion Mårum A/S.

Baggrund
Wewers betonproduktion A/S producerer færdigblandet beton og mørtel. Desuden indkøber virksomheden handelsvarerne sand, sten, grus og vejsalt, som pakkes i poser og big bags indendørs i produktionshallen. Virksomhedens egne betonkanoner vaskes på ejendommen.

Wewers Betonproduktion Mårum A/S, Ny Mårumvej 222 har den 31. oktober 2016 (revideret ansøgning 25. november 2016) ansøgt om miljøgodkendelse til en årlig produktion af færdigblandet beton på over 20.000 tons.


Virksomheden har i januar 2017 indsendt en støjberegning, lavet af Niras, som dokumenterer, at den øgede produktion vil kunne overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj.

Virksomheden er omfattet af lokalplan 567.01 fra 2015. Lokalplanen giver mulighed for beton- og mørtelproduktion. Der er ikke fastsat et produktionsloft i lokalplanen.

Beskrivelse af faktiske forhold
Virksomheden ønsker at øge den nuværende produktion til en samlet maksimal produktion på 105.000 tons årligt, fordelt på 75.000 tons beton, 25.000 tons vådmørtel samt 5.000 tons tørmørtel og tørbeton. Ud over dette vil handelsvarer som sand, sten, grus og vejsalt årligt udgøre 25.000 tons.

Virksomhedens aktiviteter er omfattet af listepunkt B202: "Cementstøberier, betonstøberier (herunder betonelementfabrikker og betonvarefabrikker) samt betonblanderier med en produktion på mere end eller lig med 20.000 tons pr. år." på listen over godkendelsespligtige virksomheder. Dette betyder, at virksomheden skal have en miljøgodkendelse.

Administrationen har udarbejdet et udkast til miljøgodkendelse med baggrund i virksomhedens ansøgning. Der er i miljøgodkendelsen taget udgangspunkt i Miljøstyrelsens standardvilkår for virksomhedstypen B202, Cementstøberier, betonstøberier (herunder betonelementfabrikker og betonvarefabrikker) samt betonblanderier med en produktion på mere end eller lig med 20.000 tons pr. år.

Udkast til miljøgodkendelse er vedlagt som bilag.

Der i udkast til miljøgodkendelse stillet vilkår om, at virksomheden skal overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj og lavfrekvent støj. Der er endvidere stillet vilkår om, at tilsynsmyndigheden kan kræve, at virksomheden udfører målinger/beregninger af støjen, hvis tilsynsmyndigheden finder belæg herfor, dog højst en gang årligt.

Der stilles vilkår om, at der etableres sikkerhedsventil samt en overfyldningsdetektor med visuel alarm og ikke akustisk alarm på pulversiloerne.

Der stilles vilkår om, at virksomheden skal overholde vilkårene i kommunens udledningstilladelse for overfladevand.

Endvidere er der i miljøgodkendelsen stillet standardvilkår i forhold til:

  • Generelle forhold
  • Indretning og drift af virksomheden
  • Luftforurening
  • Beskyttelse af jord og grundvand
  • Egenkontrol


I forbindelse med udarbejdelse af udkast til miljøgodkendelse er der foretaget en partshøring hos de 13 mest belastede naboejendomme samt hos virksomheden.

Kommunen har modtaget partsindlæg fra tre naboer.

Partsindlæggene omhandler primært utilfredshed med stigende støjgener fra virksomheden samt en øgning af tung trafik til og fra virksomheden. Virksomheden har kommenteret på partsindlæggene og giver her udtryk for, at de snarest muligt ønsker at etablere en større støjmur ved vaskepladsen til betonkanoner. Dette kræver en landzonetilladelse. De ønsker endvidere at etablere en vaskehal, når produktionen når op på ca. 50.000 tons årligt.

Niras støjberegning fra januar 2017 sandsynliggør, at virksomheden kan overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj, selv om der ikke etableres en ny støjvæg og vaskehal. Der lægges derfor ikke op til at stille vilkår om disse foranstaltninger i udkast til miljøgodkendelse.

Notat med gennemgang af partsindlæg, virksomhedens bemærkninger hertil og administrationens vurdering af disse er vedlagt som bilag.

Administrationens vurdering og anbefaling
Niras støjberegning fra januar 2017 sandsynliggør, at virksomheden kan overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj, selv om der ikke etableres en ny støjvæg og vaskehal. Der lægges derfor ikke op til at stille vilkår om disse foranstaltninger i udkast til miljøgodkendelse.

Det vurderes, at virksomheden kan etableres og drives uden væsentlige miljømæssige gener eller risiko for omgivelserne, når vilkårene i udkast til miljøgodkendelse overholdes.

Partshøringen giver ikke anledning til ændringer i administrationens udkast til miljøgodkendelse.


Lovgrundlag
Lov om miljøbeskyttelse, LBK nr. 1189 af 27/09/2016
Bekendtgørelse om godkendelse af listevirksomhed, BEK nr. 1517 af 07/12/2016
Bekendtgørelse om standardvilkår i godkendelse af listevirksomhed, BEK nr. 1520 af 7/12/20216

Økonomi
Sagen har ingen direkte økonomiske konsekvenser for Gribskov Kommune.

Der opkræves brugerbetaling i henhold til lov om brugerbetaling for godkendelse og tilsyn efter lov om miljøbeskyttelse.

Miljøforhold
Indeholdt i sagen.

Høring
I forbindelse med udarbejdelse af udkast til miljøgodkendelse er der foretaget en partshøring hos de 13 mest belastede naboejendomme samt hos virksomheden.

Notat med gennemgang af partsindlæg, virksomhedens bemærkninger hertil og administrationens vurdering af disse er vedlagt som bilag.

Bilag
PMU 24-04-2017 - miljøgodkendelse Dok. nr: 2016/36162 044

PMU 24-04-2017 - behandling af partsindlæg Dok. nr: 2016/36162 046


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

  1. at Wewers Betonproduktion godkender, at der meddeles miljøgodkendelse til Mårum A/S på de i sagen opstillede vilkår.


Berigtigelse af indstilling ved protokollering 25-04-2017:

Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

  1. at godkende, at der meddeles miljøgodkendelse til Wewers Betonproduktion Mårum A/S på de i sagen opstillede vilkår.



Beslutning

  1. For stemte V, C og O (4)

Imod stemte A, G og Å (3)
Indstillingen tiltrådt


A, G og Å begærede sagen i byrådet





78. Miljøtilsyn 2017 - tilsynskampagner for 2017
09.00G00 - 2017/10123

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning vedrørende to foreslåede tilsynskampagner for 2017.

Plan- og Miljøudvalget får ligeledes sagen til orientering om tilsynsarbejdet på miljøområdet i 2016.

Beretningen beskriver kommunens arbejde inden for tilsynsarbejdet på miljøområdet i 2016. Gribskov Kommune overholdt i 2016 minimumsfrekvenserne for miljøtilsyn med virksomheder og landbrug i kommunen.

Baggrund
Kommunerne skal hvert år inden den 1. april sende en beretning til Miljøstyrelsen om tilsyn efter Miljøbeskyttelsesloven. Samtidig skal beretningen offentliggøres. På baggrund af beretningen udarbejder Miljøstyrelsen hvert år en landsdækkende redegørelse om kommunernes miljøindsats på området.

I år består beretningen af to dele, da der er kommet ny bekendtgørelse på området, med ny form fra indberetning, som gælder fra 01.05.2016.

Indberetning for perioden 01.01.2016 til 30.04.2016 sker som tidligere ved elektronisk indtastning i skema fra Miljøstyrelsen.

Indberetning for perioden 01.05.2016 til 31.12.2016 sker ved løbende indberetninger i DMA (Digital Miljø Administration). Inden 01.04.2017 skal kommunen kvalitetschecke data og indsætte øvrige oplysninger om miljøtilsynene.

Begge bekendtgørelser indeholder de samme minimumsfrekvenser for tilsyn.

Sagens forhold
Som bilag er vedlagt de to indberetninger for 2017 til Miljøstyrelsen i skemaform.

Tilsynskampagner 2016
I henhold til Miljøstyrelsens bekendtgørelse om miljøtilsyn skulle Gribskov Kommune i 2016 gennemføre to tilsynskampagner med industrivirksomheder og husdyrbrug som målgrupper. I 2016 har kommunen gennemført nedenstående kampagner:

  • Tilsyn på udvalgte virksomheder med fokus på olieudskillere. Dette tema vil sætte fokus på virksomhedernes olieudskillere og være med til at mindske risikoen for olieforurening.
  • Opspore og føre tilsyn med nye hestehold på landbrugsejendomme. Dette tema er valgt, da der er og fortsat etableres hesteejendomme i Gribskov Kommune, hvor ejerne ikke er bekendte med anmeldepligten samt håndtering og opbevaring af gødning.


Vurdering og Anbefaling
Resultatet er, at Gribskov Kommune i 2016 overholder minimumsfrekvenserne for miljøtilsyn med virksomheder og landbrug i kommunen.

Kommunen har på årets miljøtilsyn ikke konstateret store overtrædelser af miljølovgivningen. Virksomheder og landbrug har generelt haft godt styr på lovgivningen og haft et positivt syn på miljømæssige forhold.

Tilsynskampagner 2017
Gribskov Kommune skal igen i 2017 gennemføre to tilsynskampagner med industrivirksomheder og husdyrbrug som målgruppe. Administrationen foreslår at gennemføre to tilsynskampagner i 2017, som omhandler:

  • Tilsyn på udvalgte virksomheder, hvor der er fokus på korrekt sortering, håndtering og opbevaring af affald og råvarer på udendørs arealer i henhold til kommunens affaldsregulativ. Samtidigt er det et mål, at virksomhederne sikrer, at affaldsdata registreres korrekt i det nationale affaldsdatasystem. Det giver bedre overblik for virksomheden, kommunen og på landsplan.
  • Tilsyn af flydelag på gyllebeholdere. Baggrunden for kampagnen er, at der erfaringsmæssigt kan være problemer med etablering af tilstrækkeligt flydelag på gyllebeholdere. Mangelfuldt flydelag på en gyllebeholder giver anledning til, at ammoniak og lugt kommer ud til omgivelserne til gene for natur og naboer. Samtidig mister landmanden en del kvælstof, som ellers ved udspredning af gylle på markarealerne skal gøde afgrøderne.



Lovgrundlag
Beretningen er udfærdiget i henhold til Miljøministeriets bekendtgørelser:
Bekendtgørelse nr. 497 af 15. maj 2013 om miljøtilsyn.
Bekendtgørelse nr. 1519 af 7. december 2016 (ny indberetningsform gælder fra 1. maj 2016)


Økonomi
Der opkræves gebyr for miljøtilsyn og godkendelsesarbejde på virksomheder og landbrug jvf. takster bestemt i lovgivningen.


Miljøforhold
Indeholdt i sagsfremstilling.


Høring
Beretningen skal fremsendes til Miljøstyrelsen den 1. april 2017. Samtidigt skal beretningen offentliggøres.

Bilag
PMU 24-04-2017: Tilsynsindberetning 2016 1. januar - 30. april Dok. nr: 2017/10123 002

PMU 24-04-2017: Tilsynsindberetning 2016 1. maj - 31. december Dok. nr: 2017/10123 002


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

  1. at udvalget tager beretningen om tilsynsarbejdet på miljøområdet i 2016 til efterretning,
  2. at udvalget vedtager, at administrationen i 2017 arbejder med de to foreslåede tilsynskampagner.



Beslutning

  1. Taget til efterretning
  2. Indstilling tiltrådt







79. Laugøvej 1A - salg af mad fra køkken
022002 - 2017/09814

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning.

Sagen omhandler oplysninger om salg af mad fra børnehavens køkken. Det skal undersøges og vurderes om det er i overensstemmelse med lokalplanen.

Baggrund
Administrationen har fra politisk side fået oplyst, at der foregår salg af mad fra børnehavens køkken på Laugøvej 1A. Det er blevet oplyst, at salget af mad bliver annonceret flere steder.

Der er et politisk ønske om, at administrationen tager fat i sagen, for at vurdere forholdene på ejendommen i forhold til lokalplanens bestemmelser.

På ejendommen er der tidligere meddelt byggetilladelse til at opføre en børnehave med tilhørende administration. I den ene nye bygning er der indrettet et køkken til børnehaven.

Lokalplanens bestemmelser
Ejendommen er omfattet af lokalplan 512.15 for daginstitution ved Laugøvej.

Lokalplan 512.15 for daginstitution ved Laugøvej i Helsinge har til formål:

  • at give mulighed for etablering og eventuel senere udvidelse af en daginstitution med tilhørende udearealer og parkeringsarealer,
  • at sikre hensigtsmæssige adgangsforhold til lokalplanområdet,
  • at sikre et sammenhængende arkitektonisk udtryk i byggeriet,
  • at sikre en grøn karakter for de ubebyggede arealer,
  • at sikre det planlagte boligområde vest og nord for lokalplanområdet mod støjgener fra børnehaven.


Lokalplanens § 3.1:
Området må kun anvendes til offentlige formål som daginstitution, herunder børnehave og vuggestue, samt lege- og opholdsarealer og administration i tilknytning hertil.

Partshøring til ejeren
Administrationen har i forbindelse med henvendelsen fremsendt en partshøring til ejendommens ejer angående sagen jf. Forvaltningenslovens § 19. Partshøringen skal sikre, at sagen er fuldt belyst inden der træffes afgørelse. Tidsfristen i partshøringen er ikke udløbet på det tidspunkt, hvor dagsordenspunktet udarbejdes.

Planlovens bestemmelser
Planlovens § 19 bestemmer, at kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan eller en plan m.v., der er opretholdt efter § 68 stk,. 2, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, jf. dog §§ 5u og 40.

Det betyder, at det ikke er muligt at meddele dispensation til en anvendelse, som er i strid med anvendelsesbestemmelserne i en lokalplan, hvis anvendelsesbestemmelserne er tydelige og er en del af planens principper.

Ændringsforslag af Planloven
Der er den 25.01.2017 fremsat et lovforslag angående ændringer i Planloven. Det forventes, at ændringerne i Planloven træder i kraft omkring starten af juli 2017.

I denne forbindelse kan det nævnes, at der muligvis bliver ændret på Planlovens indhold omkring dispensationsmuligheder fra lokalplanens principper. Det er dog for tidligt at udtale sig om, hvordan Planlovens bestemmelser endeligt bliver efter ændringer. Det er dog vigtigt at have for øje, at der kan komme ændringer, som har betydning for vurderingen af denne sag.

Administrationens anbefaling og vurdering
Umiddelbart vurderer administrationen, at der er 4 scenarier i sagen, men da vi ikke har modtaget ejerens svar på partshøringen, er det ikke muligt at fastlægge, hvilket scenarie anvendelsen på ejendommen falder ind under. Derfor er alle scenarier beskrevet nedenfor og administrationen anbefaling og vurdering er indskrevet for hvert scenarie. Det kan også vise sig, at det er noget helt andet, som foregår på ejendommen.

I forbindelse med gennemgangen er der taget udgangspunkt i, at det er et selvstændigt firma, der forpagter madlavningen i køkkenet.

Scenarie 1:
Der bliver lavet mad i børnehavens køkken på Laugøvej 1A. Der bliver alene produceret mad til børnehavens børn og ansatte, samt til arrangementer, som bliver holdt af børnehaven.

Det vurderes, at denne anvendelse er en del af børnehavens normale drift og det vurderes at være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser omkring anvendelsen.

Scenarie 2:
Der bliver lavet mad i børnehavens køkken på Laugøvej 1A. Der bliver produceret mad til børnehavens børn og ansatte, samt til arrangementer, som bliver holdt af børnehaven. Overskudmad fra dagens produktion sælges til børnehavens forældrene, når de henter deres børn.

Det vurderes, at denne anvendelse er en del af børnehavens normale drift og det vurderes at være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser omkring anvendelsen.

Det vurderes i denne forbindelse, at salg af overskudsmad ikke kan betragtes som et produktionskøkken til take-away mad, men at dette skal betragtes som en naturlig udnyttelse af ressourcer, der er på ejendommen - at den mad, som ikke bliver spist i børnehaven kan udnyttes af de personer(forældrene), som har en naturlig tilknytning til børnehavens funktion.

Scenarie 3:
Der bliver lavet mad i børnehavens køkken på Laugøvej 1A. Der bliver produceret mad til børnehavens børn og ansatte, samt til arrangementer, som bliver holdt af børnehaven. Forældrene i børnehaven kan på forhånd bestille den mad, som de gerne vil købe.

Dette vil umiddelbart betragtes som en take-away forretning (produktionskøkken til take-away), selvom om køberkredsen er begrænset til forældrene. Såfremt det vurderes, at der er tale om en take-away forretning, vil det ikke være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser, og der vil ikke kunne meddeles dispensation fra lokalplanen, idet det er i strid med planens anvendelsesbestemmelser - principper.

Det kan dog ikke udelukkes, at man kan vurdere en produktion som denne som udnyttelse af overskudskapacitet i et lovligt eksisterende køkken, der i øvrigt anvendes til det formål, det er bygget til, nemlig børnehavens drift. Det vil være en konkret vurdering i forhold til lokalplanens bestemmelser, og vurderingen kan først udføres, når vi har modtaget svar fra ejeren i forbindelse med partshøringen.

Scenarie 4:
Der bliver lavet mad i børnehavens køkken på Laugøvej 1A. Der bliver produceret mad til børnehavens børn og ansatte, samt til arrangementer, som bliver holdt af børnehaven. Forældrene i børnehaven kan på forhånd bestille den mad, som de gerne vil købe. Derudover leveres der mad til realskolens kantine.

Dette vil umiddelbart betragtes som en take-away forretning (produktionskøkken til take-away), selvom om køberkredsen er begrænset til forældrene og realskolen. Såfremt det vurderes, at der er tale om en take-away forretning, vil det ikke være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser, og der vil ikke kunne meddeles dispensation fra lokalplanen, idet det er i strid med planens anvendelsesbestemmelser - principper.

Det kan dog ikke udelukkes, at man kan vurdere en produktion som denne som udnyttelse af overskudskapacitet i et lovligt eksisterende køkken, der i øvrigt anvendes til det formål, det er bygget til, nemlig børnehavens drift. Det vil være en konkret vurdering i forhold til lokalplanens bestemmelser, og vurderingen kan først udføres, når vi har modtaget svar fra ejeren i forbindelse med partshøringen.


Lovgrundlag
Planlov, LBK nr. 1529 af 23.11.15: Omfattet af lokalplan 512.15

Økonomi


Høring
Partshøring til ejeren
Administrationen har i forbindelse med henvendelsen fremsendt en partshøring til ejendommens ejer angående sagen jf. Forvaltningenslovens § 19. Partshøringen skal sikre, at sagen er fuldt belyst inden der træffes afgørelse. Tidsfristen i partshøringen er ikke udløbet på det tidspunkt hvor dagsordenspunktet udarbejdes.

I forbindelse med partshøringen skal vi have oplyst, hvem der er forpagter af køkkenet, så vi også kan foretage en partshøring af forpagteren (brugeren)
Hvis der er tale om scenarie 3 eller 4, skal det vurderes, om der er andre parter, eller om sagen skal i naboorientering efter planloven.


Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

  1. at tage ovenstående til efterretning, idet der på nuværende tidspunkt ikke er fyldestgørende materiale til at træffe en afgørelse
  2. at tage beslutning om, at sagen ikke skal forlægges igen, hvis partshøringen viser, at der er tale om scenarie 1 eller 2
  3. at tage beslutning om at sagen skal forelægges igen, hvis partshøringen viser sig, at der er tale om scenarie 3 eller 4



Beslutning
Svar på partshøring afventes. Sagen udsættes til næste møde





80. Ansøgning om dispensation fra lokalplan til sort glaseret tag
026797 - 2016/41965

Sagsfremstilling
Udvalget besluttede på møde den 13.03.17 at sende sagen i høring. Denne er gennemført og sagen forelægges hermed igen. Der er tilføjet nyt afsnit under "Baggrund og Sagens forhold" og høringssvar er refereret under Høring og vedlagt som bilag.

Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning.

Bobestyreren af ejendommen Valby gade 9 søger om dispensation fra lokalplan 13.79 angående eksisterende tagmateriale på bygningen, idet der er oplagt et tagmateriale, som ikke er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Både farve og glansværdi er i strid med lokalplanen.

Bagrund og sagens forhold
Nyt afsnit til mødet den 24.04.17
Udvalget besluttede på møde den 13.03.17 at sagen skulle i høring ved høringsparter og Bylaug mhp. på dispensation. Herefter skulle sagen forlægges udvalget igen.
Hvis der gives dispensation, tilkendegav udvalget, at taget når det engang skiftes, skal det ske i overensstemmelse med lokalplanen. Der er modtaget 4 svar på høringen, herunder fra Valby Bylaug. De er kort gengivet i afsnit om høring, og der er vedlagt bilag med de samlede høringssvar.

I forlængelse af tidligere forelæggelse, er der tilføjet yderligere 2 indstillingspunkter, nemlig punkt 3 og 4 som omhandler dispensationer fra lokalplanen.

Tidligere forelagt:
Henvendelsen sker på baggrund af, at ejendommen er til salg og at køber har opdaget at taget ikke er i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplan 13.79 omkring tagmateriale.

Taget er ifølge bobestyreren oplagt i ca. år 2000. Det er en sort glaseret teglsten med en glansværdi på 98.

Lokalplan 13.79
Ejendommen er omfattet af lokalplan 13.79 for Valby Landsby. Lokalplanen er vedtaget i 1980. Lokalplanen var altså gældende på det tidspunkt, hvor taget lægges på bygningen.

Det er lokalplanens formål, at beskytte landsbyens nuværende karakter, såvel bygningsmæssigt som med hensyn til beplantning, vejforløb og belægninger. Det er desuden formålet at sikre en meget begrænset tilvækst af boliger, samt at sikre, at disse nye boliger er i overensstemmelse med landsbyens nuværende karakter.

Jf. lokalplanens § 7.2 "skal tagene dækkes med røde, grå eller brune tagsten (cement eller teglsten), stråtag eller eternit. Blanke eller reflekterende tagsten må ikke bruges."

Tagets farve er derfor ikke i overensstemmelse med § 7.2, idet den oplagte tagsten er sort. Derudover vurderes det, at den oplyste tagsten er blank og reflekterende, idet glansværdien for stenen ligger i den høje ende af skalaen. Erfaringsmæssigt vil en glaseret tagsten være blank og reflekterende.

Besigtigelse
Administrationen har været på besigtigelse i området og set på ejendommen fra vejareal. Ved besigtigelsen har administrationen vurderet, at den oplagte tagsten er blank og reflekterende og den dermed ikke er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser omkring tagmateriale.

Området
Ejendommen ligger i landsbyen Valby, hvor det generelle billede er, at lokalplanens bestemmelser er overholdt i forhold til tagbelægning. Det oplagte tag er derfor ikke i overensstemmelse med det omkringliggende område karakter og udtryk.

Bestemmelserne i lokalplanen skal sikre, at nyere bebyggelse i landsbyen ikke virker som fremmede elementer, samt være i tråd med den ældre bebyggelse i landsbyen.

Vurdering og anbefaling
Ansøger har et ønske om at få afklaret sagen hurtigt, da ejendommen er solgt med overtagelse 15. januar 2017.

Da taget er oplagt på ejendommen, skal udvalget tage stilling til om taget skal retlig lovliggøres (dispensation fra lokalplanen) eller om det skal fysisk lovliggøres (ændres så det overholder lokalplanens bestemmelser).

Det er administrationens vurdering, at der ikke skal meddeles dispensation fra lokalplanen til det oplagte tagmateriale, idet det er en væsentlig afvigelse fra lokalplanens bestemmelser. Taget er ikke i overensstemmelse med det omkringliggende områdes karakter og udtryk, idet taget er sort og blankt og reflekterende. Området er præget af ejendomme med røde tegltage eller grå tage, derfor bryder det ansøgte tagmateriale med områdets generelle udtryk.

Fysisk Lovliggørelse
Såfremt det besluttes, at der ikke kan meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelse omkring tagmaterialet, skal der i afgørelsen/afslaget på dispensation redegøres for de forvaltningsretlige forhold, idet der så vil være tale om forholdene på ejendommen skal fysisk lovliggøres. I denne forbindelse skal der bl.a. tages hensyn til nedenstående punkter:

  • lovens formål
  • karakteren af det ulovlige forhold
  • gener for naboerne/omboende
  • indrettelseshensyn/ berettigede forventning
  • myndigshedspassivitet / tidsforløb
  • god tro
  • samfundsmæsssigt værdispild og økonomisk tab
  • proportionalitet
  • uønsket præcedens


Retslig lovliggørelse
Såfremt det besluttes at der skal meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser omkring tagmaterialet, vil det være hensigtsmæssigt at stille som vilkår, at ved en fremtidig udskiftning af taget, skal lokalplanens bestemmelser overholdes.

Alternativ løsning
En alternativ løsning kan være, at der dispenseres for farven, men ikke for glansværdi. Det betyder at ejer kan lovliggøre ved en behandling af taget, så det får en lavere glansværdi.

Såfremt der arbejdes for denne løsning, skal der fortsat gennemføres høring, som beskrevet nedenfor.


Lovgrundlag
Planlov, LBK nr. 1529 af 23.11.15: Omfatter lokalplan 13.79

Økonomi


Høring
Følgende naboer er blevet naboorienteret i henhold til planloven:
Valby gade nummer 3a, 3b, 5, 7, 14 og 16
Aggebovej nummer 7, 9, 16, 18, 20 og 24.
Salekildevej nummer 16
Orientering er også sendt til Valby bylaug.

Kort opsummering af bemærkninger

  • Valby bylaug: har ingen indvendinger, da de ikke har modtaget klager over taget.
  • En føler sig ikke generet, men konstaterer, at tagfladen vender væk fra deres ejendom.
  • En føler sig generet. Vedkommende fortrækker, at tagfladens overflade ændres så den ikke er reflekterende, da skift af tag er omfattende..
  • En føler sig generet og mener, at der ikke er grundlag for at give en dispensation, samt at en dispensation vil gøre den bevarende lokalplan værdiløs.



Bilag
PMU 24-04-2017 Samlet svar fra orientering Dok. nr: 2016/41965 024


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at

  1. der meddeles afslag på dispensation fra lokalplanen, og
  2. der fremsendes en afgørelse om at taget skal fysisk lovliggøres, så taget overholder lokalplanens bestemmelser eller
  3. Der gives dispensation fra lokalplanens bestemmelse om tagmateriale, og at der stilles vilkår om, at ved skift af tag, skal nyt tag være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser, eller
  4. Der gives dispensation fra lokalplanens bestemmelse om farve, men ikke for glansværdi.



Beslutning
1. Tiltrådt
2. - 4. Udgår

Plan- og Miljøudvalget besluttede at give dispensation fra lokalplanens bestemmelse om farve, men ikke for glansværdi, og der stilles vilkår om, at ved skift af tag skal nyt tag være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.





81. Kulturhavn Gilleleje etape 1. Ønske om udvidelse af butiksareal - dispensation lokalplan.
010246 - 2016/37250

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Økonomiudvalget.

Det skal besluttes, om der skal gives tilladelse til ændret anvendelse i form af udvidelse af eksisterende udvalgsvarebutik i etape 1. Det indebærer en dispensation fra lokalplanen.

Baggrund
I forbindelse med politisk behandling af etape 3 i Kulturhavnen blev det i byrådet den 03.10.16 besluttet, at man ønskede at begrænse erhvervsareal i etape 3. Til gengæld ville man være positivt indstillet for at give dispensation til yderligere butikker til pladskrævende varegrupper i øvre gadeplan i etape 1. Det blev endvidere besluttet, at ansøgning herom kunne sendes i naboorientering med henblik på efterfølgende politisk beslutning.

Ejer, Innovater A/S ved Peter Søgaard, har i forlængelse heraf søgt om tilladelse til udvidelse af udvalgsvarebutik FDB-Møbler der er etableret i erhvervsenhed C, beliggende Peter Fjelstrup Vej 4. 1. sal. Ved udvidelsen ønskes erhvervsenhed A og B inddraget til et samlet areal for butikken på 754 m². Administrationen har endnu ikke modtaget opdateret ansøgning om etape 3, men har fået oplyst, at den bliver indsendt snart.

Tidligere sag/politisk behandling om Etape 1, 2015:
Der er tidligere den 02.02.2015, ved Skovhus Arkitekter A/S ansøgt om dispensation til indretning af butikker i erhvervsenhederne A, B og C.
Byrådet traf på mødet den 22.06.2015 beslutning om dispensation til indretning af butik i enhed C. De øvrige, A og B blev fastholdt til liberale erhvervsenheder og fik ikke dispensation.

Forhold til lokalplanen
Tilladelsen kræver to dispensationer fra lokalplan lokalplan 315.11, "For et område til centerformål i Gilleleje" og beliggende i planens delområde 1.
Det ansøgte er ikke i overensstemmelse med lokalplanens § 3, Områdets anvendelse', stk.3.2 'Butiksstørrelser' og stk. 3.5 'Delområde 1'.

Af stk. 3.2, 'Butiksstørrelser' fremgår det:
Den maksimale butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker er 500 kvadratmeter.

Af stk. 3.5, 'Delområde 1' fremgår det
Området må i stueplan kun anvendes til dagligvarebutikker, udvalgsvarebutikker, publikumsrettede serviceerhverv, offentlige formål som turistkontor og parkering.

De øvrige etager må kun anvendes til helårsboliger, liberale erhverv, parkering,
service erhverv samt klinikker og andre typer erhverv, som fitnesscenter, lægehuse og
sundhedscenter.

Naboorientering samt orienteringsbrev
Ansøgningen har været i naboorientering i 14 dage. Der er ikke kommet bemærkninger eller indsigelser i høringsperioden.

Ansøgningen har tilsvarende været sendt som 'orienteringsbrev' til "Gilleleje Lokalråd" til deres eventuelle udtalelse. Der er ikke kommet bemærkninger eller indsigelser i høringsperioden.

Administrationens vurdering
Ansøgningen er i overensstemmelse med den politiske beslutning, der er truffet tidligere, og derfor har ansøger en berettiget forventning om en byggetilladelse på den ændrede anvendelse. Der kan argumenteres for, at den tidligere beslutning er knyttet så tæt med etape 3, at tilladelsen først bør gives, når der er kommet en ansøgning til etape 3, der er i overensstemmelse med den tidligere beslutning. Det vurderes dog ikke nødvendigt, da formålet med den tidligere beslutning var at begrænse det samlede etageareal til butiksformål, og det kan håndhæves ved behandlingen af byggetilladelsen til etape 3, når denne kommer.

Den eksisterende udvalgsvarebutik, FDB-Møbler, er placeret på den lille hævede plads ved rundkørslen. En udvidelse af butikken vurderes at vil forstærke og udnytte pladsens karakter som offentligt byrum med forretningsliv, og være med til at understøtte en dynamisk åbning af byggeriet mod både rundkørsel og Gilleleje Stationsvej.
Der ikke er tale om at ændre bygningens udformning og heller ikke er tale om, at ændre på lokalplanens øvre grænse for arealer til butikker i området. Det vurderes, at udvidelsen i disse erhvervslokaler vil være et godt tiltag for udnyttelse af bygningsmassen. Ejer oplyser at lokalerne har stået tomme siden færdiggørelse i 2014, da det ikke har været muligt at udleje til liberalt erhverv.

Det ansøgte vurderes ikke at være i strid med principperne i planen. Ifølge planlovens §19 kan Byrådet meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.


Lovgrundlag
Lokalplan 315.11
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013, §19 stk. 2

Økonomi


Høring
Ansøgningen har været i naboorientering fra den 21.03.2017 til den 04.04.2017 .
Ansøgningen har i samme periode været sendt som orienteringsbrev til Gilleleje Lokalråd.

Bilag
PMU 24-04-2017 - Situationsplan Dok. nr: 2016/37250 016

PMU 24-04-2017 - Delplan A,B og C Dok. nr: 2016/37250 017

PMU 24-04-2017 - Lokalplan 315.11 Dok. nr: 2016/37250 018


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale økonomiudvalget:

  1. at bemyndige administrationen til give byggetilladelse til ændret anvendelse i erhvervsenhed A og B som beskrevet i dagsorden.



Beslutning
Sagen udsættes





82. St. Strandstræde 3, Gilleleje. Forespørgsel om dispensation fra bevarende lokalplan i Gilleleje.
010184 - 2017/01402

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Ejer ønsker at udskifte to eksisterende kviste. De er i dag forskellige, og der ønskes to ens kviste, der ligner den ene af de eksisterende. Det kræver en dispensation fra bevarende lokalplan for Gilleleje.

Sagen forelægges, da udvalget har udtrykt ønske om at blive inddraget i sager om dispensation fra kommunens bevarende lokalplaner. Forud for denne tilkendegivelse ville en tilsvarende sag ikke blive forelagt udvalget, medmindre der var indsigelser og det blev vurderet, at sagen havde særlig overordnet eller politisk interesse.

Baggrund med beskrivelse
Ejerne af St, Strandstræde 3 har i forbindelse med efterisolering af 1. sal, sendt forespørgsel om tilladelse til at udskifte eksisterende to kviste.

De to kviste ønskes skiftet grundet ældning/utætheder. Kvistene vurderes at være tilbage fra start af 1980'erne, og dermed fra før lokalplanen blev endeligt vedtaget dec.1988. Den ene kvist er udformet som dør til lille altan, mens den anden kvist har funktion som vindue. De to kviste vender mod St. Strandstræde. De nye kviste ønskes udformet som eksisterende kvist med dør, og beklædt med zink på sider og tagpap.

Ejer begrunder, udover ønsket om efterisolering, at give facaden et harmonisk udtryk med to ens kviste, vendende mod strædet og dermed løfte facadeudtrykket i den gamle del af Gilleleje.

Forhold til lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan 15.31,"Bevarende lokalplan, Det Gamle Gilleleje" og beliggende i planens delområde C: 'Bolig- og centerformål'.

Det ansøgte er ikke i overensstemmelse med lokalplanens § 4.5 'Bebyggelsens ydre fremtræden'.

Af § 4.5, Bebyggelsens ydre fremtræden, stk. 4 fremgår det:
Kviste tillades udført som vist på hosstående illustration.
Der kan tillades tagvinduer som Velux type FTO eller tilsvarende.

Naboorientering samt orienteringsbrev
Ansøgningen har været i naboorientering i 14 dage. Der er ikke kommet bemærkninger eller indsigelser i høringsperioden.

OBS: Det skal dog bemærkes, at i tidligere sagsbehandling, om samme forespørgsel på ejendommen, blev sagen sendt i partshøring hos genbo/én ejendom. Genboen skrev, at det ville give forøget indbliksgener på deres ejendom. Genbo foreslog, at kvistene i stedet etableres på modsatte side af taget. Genbo har selv en bred og høj kvist vendende direkte mod ansøgers.

Administrationen vurderede i den forbindelse, at indbliksgener ikke blev forøget væsentligt, da det er eksisterende kvistvindue, der udskiftes til 'kvistdør' som beskrevet ovenfor.
Samme genbo/ejendom er blevet hørt igen i forbindelse med den netop overstået naboorientering, og har ikke indsendt bemærkninger.

Ansøgningen har tilsvarende været sendt som 'orienteringsbrev' til "Museum Nordsjælland" og "Gilleleje Lokalråd" til deres eventuelle udtalelse. Der er ikke kommet bemærkninger eller indsigelser i høringsperioden.

Administrationens vurdering
Lokalplanområdet er opdelt i et område til boligformål, område B og et område til center- og boligformål, område C. St. Strandstræde 3 er beliggende i område C.

Projektets afvigelser:
Kvistene ønskes opført som den eksisterende nuværende kvist.
Kvistene afviger fra lokalplanens anvisninger, hvor der er skitseret hvilke typer der er godkendt.

Vurdering:
Gribskov Kommune har ved besigtigelse i område observeret mange og forskelligartede kviste, der ikke svarer til de anviste kvistudformninger i planen. Det vurderes at flere af kvistene er opført før lokalplanens vedtagelse. Dette gælder også i den aktuelle sag.
Udskiftningen af kvistene til to ens kviste vurderes at være i overensstemmelse med lokalplanens beskrivelse af formål 'om at beskytte og bevare det særlige bymiljø i det gamle Gilleleje'. Se også nedenstående formålsparagraf fra planen.

Lokalplanens formål § 1 fastlægger følgende:
Det er lokalplanens overordnede formål at fastlægge retningslinier og byggebestemmelser der bevarer miljøet i det gamle Gilleleje.
- at bevare bebyggelsens nuværende karakter
- at bevare de ældre stråtækte fiskerhuse og en række andre karakteristiske huse i byområdet
- at regulere fornyelser samt udstykning og bebyggelse af resterende byggeområder i overensstemmelse med ovennævnte

Ifølge planlovens §19 kan Byrådet meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.
Det ansøgte vurderes ikke at være i strid med principperne i planen.

Administrationens anbefaling
Det anbefales at der gives dispensation, da ejendommen vil komme til at fremtræde mere harmonisk.

Det anbefales endvidere, at tilsvarende sager ikke fremover forelægges udvalget. Således fastholdes eksisterende kompetenceplan, hvor sager forelægges:

  • hvis der er indsigelser, og
  • sagen har særlig overordnet eller politisk interesse.



Lovgrundlag
Lokalplan 15.31
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013, §19 stk. 2

Økonomi


Høring
Forespørgslen har været i naboorientering fra den 22.03.2017 til den 05.04.2017 .
Forespørgslen har i samme periode været sendt som orienteringsbrev til Museum Nordsjælland og Gilleleje Lokalråd.

Bilag
PMU 24-04-2017 - billeder af eksisterende facade Dok. nr: 2017/01402 023

PMU 24-04-2017 - tegninger af nye kviste Dok. nr: 2017/01402 021

PMU 24-04-2017 - udklip fra LP 15.31 med illustrationer Dok. nr: 2017/01402 022


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at:

  1. at meddele dispensation fra § 4.5 til at opsætte to ens kviste som ansøgt.
  2. fastholde eksisterende kompetenceplan, så sager kun forelægges, hvis der er indsigelser og sagen har særlig overordnet eller politisk interesse.



Beslutning
Sagen udsættes mhp. besigtigelse





83. Gilleleje Hovedgade, Forespørgsel om dispensation fra bevarende lokalplan i Gilleleje.
004748 - 2016/38725

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Ejerne af Gilleleje Hovedgade 10 A har i forbindelse med isolering og indvendig ombygning af 1. sal, sendt forespørgsel om tilladelse til at udskifte eksisterende kvistvindue (buet tagkvist i stråtag) med ateliervindue.

Sagen forelægges, da udvalget har udtrykt ønske om at blive inddraget i sager om dispensation fra kommunens bevarende lokalplaner. Forud for denne tilkendegivelse ville en tilsvarende sag ikke blive forelagt udvalget, medmindre der var indsigelser og det blev vurderet, at sagen havde særlig overordnet eller politisk interesse.

Baggrund med beskrivelse
Ejerne af Gilleleje Hovedgade 10 A har i forbindelse med isolering og indvendig ombygning af 1. sal, sendt forespørgsel om tilladelse til at udskifte eksisterende kvistvindue (buet tagkvist i stråtag) med ateliervindue.

Udskiftning skyldes ønske om mere lysindfald til værelse på 1. sal. Kvisten vender ud mod Gilleleje Hovedgade. Ejer oplyser, at det ønskede ateliervindue er designet og beregnet til stråtage i bevaringsværdige bygninger således at ejendommen stadig vil stå med et originalt udtryk i sin bygningsform- og ydre.

Forhold til lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan 15.31,"Bevarende lokalplan, Det Gamle Gilleleje" og beliggende i planens delområde C: 'Bolig- og centerformål'.

Det ansøgte er ikke i overensstemmelse med lokalplanens § 4.5 'Bebyggelsens ydre fremtræden'.

Af § 4.5, Bebyggelsens ydre fremtræden, stk. 4 fremgår det:
Kviste tillades udført som vist på hosstående illustration.
Der kan tillades tagvinduer som Velux type FTO eller tilsvarende.

Naboorientering samt orienteringsbrev
Ansøgningen har været i naboorientering i 14 dage. Der er ikke kommet bemærkninger eller indsigelser i høringsperioden.

Ansøgningen har tilsvarende været sendt som 'orienteringsbrev' til "Museum Nordsjælland" og "Gilleleje Lokalråd" til deres eventuelle udtalelse. Der er ikke kommet bemærkninger eller indsigelser i høringsperioden.

Administrationens vurdering
Lokalplanområdet er opdelt i et område til boligformål, område B og et område til center- og boligformål, område C. Gilleleje Hovedgade 10 A er beliggende i område C.

Projektets afvigelser:
Ateliervinduet ønskes opført med sprosser.
Ateliervinduet afviger fra lokalplanens anvisninger, hvor der er skitseret hvilke typer der er godkendt til tagvinduer.

Vurdering:
Gribskov Kommune har ved besigtigelse i område observeret mange og forskelligartede kviste og tagvinduer, der ikke svarer til de anviste udformninger i lokalplanen. Heraf vurderes flere at være udført før lokalplanens endelige vedtagelse i dec. 1988.
Den ønskede udskiftning til tagvindue vurderes, at være meget lig det skitserede tagvindue i planen, og derfor være af samme type- og 'model'.
Udskiftningen vurderes desuden, at være i overensstemmelse med lokalplanens beskrivelse af formål 'om at beskytte og bevare det særlige bymiljø i det gamle Gilleleje'. Se også nedenstående formålsparagraf fra planen.

Lokalplanens formål § 1 skriver følgende:
Det er lokalplanens overordnede formål at fastlægge retningslinier og byggebestemmelser der bevarer miljøet i det gamle Gilleleje.
- at bevare bebyggelsens nuværende karakter
- at bevare de ældre stråtækte fiskerhuse og en række andre karakteristiske huse i byområdet
- at regulere fornyelser samt udstykning og bebyggelse af resterende byggeområder i overensstemmelse med ovennævnte

Ifølge planlovens §19 kan Byrådet meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.
Videregående afvigelser fra en lokalplan kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.

Det ansøgte vurderes ikke at være i strid med principperne i planen.


Lovgrundlag
Lokalplan 15.31
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013, §19 stk. 2

Økonomi


Høring
Forespørgslen har været i naboorientering fra den 22.03.2017 til den 05.04.2017 .
Forespørgslen har i samme periode været sendt som orienteringsbrev til Museum Nordsjælland og Gilleleje Lokalråd.

Bilag
PMU 24-04-2017 - Tegning og billedmateriale Dok. nr: 2016/38725 016

PMU 24-04-2017 - Udklip fra Lokalplan 15.31 med illustrationer Dok. nr: 2016/38725 017


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at:

  1. at meddele dispensation fra § 4.5 til udskiftning af kvist med tagvindue.



Beslutning
Sagen udsættes m.h.p. besigtigelse





84. Nedrivning af bolig i skov - Løgelandsvej 21
029704 - 2017/07055

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Naturstyrelsen har som ejer anmodet om nedrivning af boligen, med henblik på at arealet derefter skal henligge som skov og naturområde. Dermed er der tale om nedlæggelse af en bolig, som er omfattet af boligreguleringslovens regler.

Sagen forelægges, da det er udvalgets kompetence at give samtykke til nedlæggelse af en bolig i henhold til boligreguleringsloven.

Baggrund
Ejer af Løgelandsvej 21 er Naturstyrelsen (Frederiksborg Statsskovsdistrikt). Ejendommen er et eksisterende helårshus beliggende i landzone på statsejede arealer i den nord vestlige del af Valby Hegn. Ejendommen ligger syd for Valby og nord for Helsinge op til Valby Hegn, der er omfattet af fredskovpligt. Det samlet boligareal er 113 m2 heraf et bygningsareal på 65 m2 og udnyttet tagetage 48 m2. Derudover et udhus på 30 m2. Beboelsen er opført i 1927.
Oversigtskort fremgår af bilag.

Boligens nuværende anvendelse: Der er ikke tilknyttet folkeregisteradresse til boligen, og det har der ikke været siden den 01.02.2017. Det må lægges til grund, at boligen er ledig.

Ejer har oplyst, at bygningerne på ejendommen er i meget ringe stand og ikke længere nødvendige for driften, og ønskes nedrevet. Det er videre oplyst af ejer, at arealerne efterfølgende vil overgå til skov og natur.

Retsgrundlaget
Overordnet set er der to lovgivningsområder, som har betydning for beslutningen. Det er planloven og boligreguleringsloven.

Gribskov Kommune har vedtaget, at boligreguleringslovens kapitel II-V, herunder VII om bopælspligt, er gældende i kommunen. Det kræver derfor en tilladelse efter boligreguleringsloven at nedlægge boligen, idet huset ønskes nedrevet, jf. boligreguleringslovens § 46, stk. 1.

Planloven har forrang for boligreguleringsloven. Dette betyder, at der ikke kan træffes en afgørelse efter boligreguleringsloven, som strider mod planloven. Det er ikke i strid med planloven at nedlægge en bolig i landzone, idet anvendelsen vil blive mindre intensiv. Nedlæggelse af en bolig kræver ikke en landzonetilladelse.

Ejendommen er endvidere beliggende i et område, hvor det følger af naturbeskyttelseslovens § 17, at der ikke må placeres bebyggelse, campingvogne og lignende inden for en afstand af 300 meter fra skove.

Samtykke eller afslag
Det kræver kommunens tilladelse at nedlægge en bolig, jf. boligreguleringsloven § 46.

Beslutningen skal træffes på baggrund af et konkret individuelt skøn for hver enkelt ejendom. I skønnet kan følgende lovlige kriterier indgå:

  • hensynet til at sikre boliger til boligsøgende i kommunen
  • hensynet til ejerens interesse i at nedlægge/nedrive boligen
  • den særlige planlægningsmæssige interesse, som er tilstede, når nedlæggelse af boligen flugter med den overordnede planlægning for området: I dette tilfælde, at boligen nedrives og arealet udlægges til skov er sammenfaldende med områdets beliggenhed i landzone.


Kommunen kan kun nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbolig er påkrævet af hensyn boligsøgende i kommunen, jf. boligreguleringslovens 51, stk. 2. Der skal konkret og individuelt være behov for at kunne disponere over boligen til boligsøgende inden for 6 uger.

Tidligere praksis i Plan- og Miljøudvalget:
En afgørelse skal følge ligebehandlingsprincippet, dvs. følge tidligere praksis. Administrationen er ikke bekendt med, at der har været behandlet sager i udvalget, hvor ejeren af ejendommen ønskede at nedrive boligen og udlægge arealet til skov.

Boligbehovet
Overordnet set må det lægges til grund, at Gribskov Kommune mangler boliger i forhold til den efterspørgsel, som kommunen generelt oplever, f.eks. enlige forsørgere og flygtninge.

Vurdering og anbefaling
Nedlæggelse af den konkrete boligen vurderes at være i overensstemmelse med planlovens og naturbeskyttelseslovens bestemmelser om landzone, idet der bliver en mindre intensiv anvendelse, da arealet ønskes udlagt til skov. Særligt det at området bliver udlagt til skov, og at der i naturbeskyttelsesloven er beskyttelse mod at bygge i nærheden af skov betyder, at det er acceptabelt og ønskeligt at nedrive en bolig uden at bygge en ny.

Konkret har boligen en karakter og beskaffenhed som betyder, at administrationen vurderer, at kommunen ikke vil kunne tilbyde boligen til de boligsøgende persongrupper, derfor indstilles det til udvalget, at der gives samtykke til nedrivning.


Lovgrundlag
§§ 45-52 i Lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015.

Bekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 med senere ændringer om planlægning (planloven).

Lov om naturbeskyttelse nr. 9 af 3. januar 1992 (naturbeskyttelsesloven).

Økonomi



Bilag
PMU 24-04-2017 Oversigtskort Dok. nr: 2017/07055 005


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at:

  1. Bemyndige administrationen til at give tilladelse til nedrivning.



Beslutning

  1. Indstilling tiltrådt







85. Nedrivning af bolig i skov - Gillelejevej 1A
007497 - 2017/07068

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Naturstyrelsen har som ejer anmodet om nedrivning af boligen, med henblik på at arealet derefter skal henligge som skov og naturområde. Dermed er der tale om nedlæggelse af en bolig, som er omfattet af boligreguleringslovens regler.

Sagen forelægges, da det er udvalgets kompetence at give samtykke til nedlæggelse af en bolig i henhold til boligreguleringsloven.

Baggrund
Ejer af Gillelejevej 1 A er Naturstyrelsen (Frederiksborg Statsskovsdistrikt). Ejendommen er et eksisterende helårshus beliggende i landzone på statsejede arealer i den nordøstlige del af Gribskov. Ejendommen ligger endvidere nord for Nødebo et område, der er udlagt til fredskov og omfattet af Natura 2000.

Det samlet boligareal er 117 m2 heraf et bygningsareal på 75 m2 og udnyttet tagetage 45 m2 samt kælder på 8 m2. Derudover et udhus på 30 m2. Beboelsen er opført i 1890.

Oversigtskort fremgår af bilag.

Boligens nuværende anvendelse: Ejer har oplyst, at boligen er udlejet, men at lejer fraflytter snarligt (i løbet af foråret), da bygningerne på Gillelejevej 1 A er i meget dårlig stand og ønskes nedrevet, idet de ikke længere er nødvendige for driften af skov- og naturarealerne. Boligen er derfor snart ledig.

Ejer har oplyst, at bygningerne på ejendommen er i meget ringe stand og ikke længere nødvendige for driften, og ønskes nedrevet. Det er videre oplyst af ejer, at arealerne efterfølgende vil overgå til skov og natur.

Retsgrundlaget
Overordnet set er der to lovgivningsområder, som har betydning for beslutningen. Det er planloven og boligreguleringsloven.

Gribskov Kommune har vedtaget, at boligreguleringslovens kapitel II-V, herunder VII om bopælspligt, er gældende i kommunen. Det kræver derfor en tilladelse efter boligreguleringsloven at nedlægge boligen, idet huset ønskes nedrevet, jf. boligreguleringslovens § 46, stk. 1.

Planloven har forrang for boligreguleringsloven. Dette betyder, at der ikke kan træffes en afgørelse efter boligreguleringsloven, som strider mod planloven. Det er ikke i strid med planloven at nedlægge en bolig i landzone, idet anvendelsen vil blive mindre intensiv. Nedlæggelse af en bolig kræver ikke en landzonetilladelse.

Ejendommen er endvidere beliggende i et område, hvor det følger af naturbeskyttelseslovens § 17, at der ikke må placeres bebyggelse, campingvogne og lignende inden for en afstand af 300 meter fra skove.

Samtykke eller afslag
Det kræver kommunen samtykke at nedlægge en bolig, jf. boligreguleringslovens § 46.

Beslutningen skal træffes på baggrund af et konkret individuelt skøn for hver enkelt ejendom. I skønnet kan følgende lovlige kriterier indgå:

  • hensynet til at sikre boliger til boligsøgende i kommunen
  • hensynet til ejerens interesse i at nedlægge/nedrive boligen
  • den særlige planlægningsmæssige interesse, som er tilstede, når nedlæggelse af boligen flugter med den overordnede planlægning for området: I dette tilfælde, at boligen nedrives og arealet udlægges til skov, er sammenfaldende med områdets beliggenhed i landzone.


Kommunen kan kun nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbolig er påkrævet af hensyn boligsøgende i kommunen, jf. boligreguleringslovens 51, stk. 2. Der skal konkret og individuelt være behov for at kunne disponere over boligen til boligsøgende inden for 6 uger.

Tidligere praksis i Plan- og Miljøudvalget:
En afgørelse skal følge ligebehandlingsprincippet, dvs. følge tidligere praksis.
Administrationen er ikke bekendt med, at der har været behandlet sager i udvalget, hvor ejeren af ejendommen ønskede at nedrive boligen og udlægge arealet til skov.

Boligbehovet
Overordnet set må det lægges til grund, at Gribskov Kommune mangler boliger i forhold til den efterspørgsel, som kommunen generelt oplever, f.eks. enlige forsørgere og flygtninge.

Vurdering og anbefaling
Nedlæggelse af den konkrete boligen vurderes at være i overensstemmelse med planlovens og naturbeskyttelseslovens bestemmelser om landzone, idet der bliver en mindre intensiv anvendelse, da arealet ønskes udlagt til skov. Særligt det at området bliver udlagt til skov, og at der i naturbeskyttelsesloven er beskyttelse mod at bygge i nærheden af skov betyder, at det er acceptabelt og ønskeligt at nedrive en bolig uden at bygge en ny.

Konkret har boligen en karakter og beskaffenhed som betyder, at administrationen vurderer, at kommunen ikke vil kunne tilbyde boligen til de boligsøgende persongrupper, derfor indstilles det til udvalget, at der gives samtykke til nedrivning.


Lovgrundlag
§§ 45-52 i Lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015.

Bekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 med senere ændringer om planlægning (planloven).

Lov om naturbeskyttelse nr. 9 af 3. januar 1992 (naturbeskyttelsesloven).



Økonomi



Bilag
PMU 24-04-2017 Oversigtskort Dok. nr: 2017/07068 005


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at:

  1. Bemyndige administrationen til at give tilladelse til nedrivning.



Beslutning

  1. Indstilling tiltrådt







86. Byggesag - Petersborgvej 8, 3120 Dronningmølle
007893 - 2017/03279

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning.

Der ansøges om tilladelse til at nedrive eksisterende sommerhus og opføre det på samme placering, med samme bygningsform og identisk med det, der tidligere er givet tilladelse til. Baggrunden er, at bygningen ved tidligere planlagt ombygning viste sig at være for ringe.

Baggrund og sagens forhold
Ansøgning:
Der ansøges om tilladelse at nedrive eksisterende sommerhus og opføre et nyt sommerhus på samme placering, med samme bygningsform og helt identisk med det, som ejer tidligere har fået tilladelse til henholdsvis af Gribskov Kommune og Fredningsnævn for Nordsjælland.

I forbindelse med påbegyndelsen af til- og ombygning af eksisterende sommerhus har det vist sig, at grundlaget for en ombygning af eksisterende sommerhus er ringe. Derfor vil ejer gerne søge om tilladelse til at nedrive og opføre igen.

Lokalplaner:
Området er omfattet af lokalplan 49.1, for 4 p og 7 l m.fl. Villingerød By, Esbønderup.

Lokalplan 49.1:
Lokalplan 49.1 overordnede formål er, at fastholde ejendommens anvendelse til fritidsgrund med en udnyttelse, der er i overensstemmelse med fredningsbestemmelserne og at fastholde de eksisterende bygninger på matr. nr. 4 p Villingerød by som sommerbolig.

Lokalplanens § 6 Bebyggelsens omfang og placering:
Jf. stk. 6.1 - Ny bebyggelse må ikke opføres.

Ejendommen
Ejendommen ligger i landzone og i følge BBR oplysningerne blev der i 1970 opført et sommerhus. Det samlede bygningsareal udgør 112 m² samt 55 m² kælder, som må anvendes til beboelse. Taget blev i 1992 ændret til sadeltag med græstørv. Der er på ejendommen 41 m² overdækkede arealer.

Af øvrige bygninger blev der i 1968 opført en garage med plads til et eller to køretøjer på 36 m² og i 1945 blev der opført en gæstehytte med 2 værelser samt bad og toilet på 36 m² senere ombygget i 1967.

I 2012 er der givet tilladelse til til- og ombygning af eksisterede sommerhus, hvor sommerhusets etageareal udvides med 17 m².

I 2015 er der givet tilladelse til at tagkonstruktionen ændres.

Kommuneplan 2009-2021
Ejendommen er beliggende i et yderst sårbart område hvor Kommuneplan 2009-2012's temaer som kulturmiljøer, landskabelige værdier, naturbeskyttelsesområder, grøn struktur mv. er gældende. Generelt for temaernes retningslinier gælder, at området skal bevares i dets nuværende tilstand.

Fredning
Ejendommen er omfattet af Overfredningsnævnets afgørelse af den 28.10.1992 om fredning af arealer langs Pandehave Å. "Fredningen har til formål at bevare og forbedre områdets biologiske og landskabelige værdier og at bevare dets kulturhistoriske indhold. Fredningen har endvidere til formål at regulere offentlighedens adgang til området".

Beskyttet natur
Petersborgvej 8, Matr. nr. 4 p, Villingerød By, Esbønderup er registret som beskyttet hede omfattet af Naturbeskyttelseslovens §3.

Natura 2000
Petersborgvej 8, Matr. nr. 4 p, Villingerød By, Esbønderup er omfattet af et internationalt naturbeskyttelsesområde (Natura 2000-område): EF-habitatområde nr. 116 - Rusland.

På udpegningsgrundlaget for habitatområdet er både tørre og våde lysåbnenaturtyper samt skovnaturtyper, blandt andet vandløb med vandplanter, rigkær, bøgeskov på muldbund og tør hede.

Syd for sommerhuset, i umiddelbar nærhed er der den 30.08.2005 registreret tør hede (4030) i forbindelse med DEVANO-kortlægning, se bilag 4. Følgende bemærkes "Artsfattig hede med nogle Ene og en hel del Bølget Bunke. Der er enkelte tilgroede partier, som bør ryddes. Endvidere bør græsningstrykket hæves, så jorden udpines mere og lyngarealet stiger".

Der er ingen arter på udpegningsgrundlaget for dette Natura 2000-område.

I Natura 2000-områder må der kun gives tilladelse m.m., hvis det ansøgte ikke medfører forringelse af områdets naturtyper og levesteder for de arter, der lever her.

Tidligere afgørelser Fredningsnævn
Den 30.09.2012 traf Fredningsnævnet for Nordsjælland afgørelse i sagen FS 035/2012 - Ansøgning om bygningsændringer og etablering af badesø på ejendommen Petersborgvej 8, 3120 Dronningmølle.

Nævnet meddelte dispensation til de ansøgte bygningsændringer, men traf ingen realitetsafgørelse ifht. den ansøgte badesø.

Den 22.11.2015 traf Fredningsnævnet for Nordsjælland en afgørelse FS 057/2015 - ejer havde ansøgt nævnet om at hæve tagkonstruktionen fra det oprindelige græstag til en konstruktionen med 45 graders hældning og stråtag.

Nævnet meddelte dispensation til de ansøgte bygningsændringer.

Vurdering og anbefaling
I denne sag vurderer administrationen, at der kan gives dispensation fra lokalplanen til at nedrivning og opføre sommerhuset identisk med det, som der tidligere er givet tilladelse til.

Inden der kan gives en endelig byggetilladelse vil ansøgningen kræve en ny dispensation fra fredningsbestemmelserne, hvor Fredningsnævnet træffer afgørelse om, hvorvidt der kan gives tilladelse til opførelse af nyt sommerhus. Derudover kræver ansøgningen en landzonetilladelse.

DN har telefonisk oplyst, at de ikke påtænker at påklage landzoneafgørelsen.

Administrationen indstiller, at der foretages ny høring af Fredningsnævnet. Hvis Fredningsnævnet ikke har indsigelse, kan der gives byggetilladelse som ønsket.


Lovgrundlag
Byggelov, Lovbekendtgørelse (LBK) nr. 1178 af 22.9.16.
Planlov, LBK nr. 1529 af 23.11.15: Omfattet af lokalplan 49.1.

Økonomi


Bilag
PMU 24-04-2017 Oversigtskort, fotos og facadetegninger Dok. nr.: 2017/03279 009


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at:

  1. Bemyndige administrationen til at give dispensation, efter høring af Fredningsnævnet.



Beslutning

  1. Indstilling tiltrådt







87. Landzonesag: Etablering af wakeboardsø til privat- og erhvervsbrug - Valbyvej 10 (Helsinge)
026811 - 2016/41839

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Ejer af Valbyvej 10 (Helsinge), har søgt om tilladelse til at etablere en sø på sin ejendom, med det formål at benytte den til forskellige former for vandsportsaktiviteter, heriblandt bl.a wakeboarding. Han ønsker at benytte søen både til privat brug såvel som til udlejning til f.eks. skoleklasser efter aftale. Wakeboard er en blanding af skateboard og snowboard på vand, hvor man trækkes af en line hen over vandet.

Det berørte areal ligger i landzone. Det ansøgte kræver landzonetilladelse, idet der vil ske en ændring i arealudnyttelsen af området med en tilknyttet ny erhvervsaktivitet. Det ansøgte forudsætter ligeledes ændring af Kommuneplan 2013-25 retningslinie 3.4, se herunder.

Kompetencen til at træffe beslutning i større sager om både ændret arealanvendelse og ændringer af kommuneplanens retningslinier ligger hos Plan- og Miljøudvalget.

Baggrund og sagens forhold
Valbyvej 10 (Helsinge) er landbrugsnoteret med et areal på ca. 4,4 ha. Ejendommen ligger bynært lige nord for Helsinge, og afgrænses fra Helsinge mod syd af Helsingørvej, mod sydvest af jernbanen, mod nordvest af Valbyvej og mod øst af spredt bebyggelse. Den ansøgte sø ligger ca. 140 m fra nærmeste nabo i landzone, 120 m fra boligarealet syd for Helsingørvej og ca. 350 m fra det nye byudviklingsareal i Helsinge Nord. Arealet, hvor wakeboard-søen ønskes etableret, er omgivet af høje gamle træer det meste af vejen rundt.

Beskyttelsesinteresser
Ejendommen ligger i Laugø ejerlaug, der i sin helhed er udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø pga. sin uforstyrrede dyrkningsflade, der i dag fremstår som autentisk i middelalder- og udskiftningssammenhæng, med bevaret stjernestruktur. Den aktuelle ejendom ligger dog udenfor selve det opdyrkede areal, adskilt fra det af Valbyvej. Der findes tillige et beskyttet vandhul samt et beskyttet dige på ejendommen. Se bilag 1, for kort over ejendommen.

Støjzone
Ejendommen ligger endvidere indenfor et område, der i kommuneplanen er udpeget som støjzone A, hvor det bl.a gælder, at der er et forbud mod "støjende friluftsanlæg". Der er ingen klar definition på hvad "støjende friluftsanlæg" indebærer, men det må antages, at det ansøgte anlæg som udgangspunkt pr. definition hører til i kategorien "støjende friluftsanlæg". Derfor vil det ansøgte udover en landzonetilladelse tillige kræve en ændring i kommuneplanens udpegning af støjzoner for fritidsanlæg retningslinie 3.4.

En eventuel landzonetilladelse gives under forudsætning af, at Miljøstyrelsens regler for støj i området overholdes.

Ansøgningen omfatter følgende:
1: Etablering af sø på 70 x 135 m, i alt ca. 9500 m2.
2: Brug af søen privat og erhvervsmæssigt til bl.a wakeboard.

Wakeboarding kræver en opstilling af en kabelbane. Kablet opspændes mellem to træer i hver sin ende af søen og drives af hver sin 4 kW elektrisk motor. Støjen fra hver af disse motorer oplyses af ansøger til at være mellem 55-60 dB.

Ansøger ønsker at benytte søen til privat brug såvel som til udlejning til f.eks. skoleklasser efter aftale. Se bilag 2 for ansøgers indhentede interessetilkendegivelse for wakeboard på skoleskemaet.

Støj
Ansøger nævner i ansøgningen opførelsen af en jordvold som et tiltag til at reducere evt. støjgener. Det er dog administrationens vurdering, at en sådan hele vejen rundt vil ses som et relativt permanent skæmmende fremmedelement i det åbne land, som kommunen gerne ser undgået. Et alternativ kan være opsættelse af et mindre permanent støjhegn, der kan tages ned, når og hvis wakeboard-aktiviteten ophører. Dette er ansøger indforstået med. Det er dog ved en besigtigelse af området blevet vurderet, at området er så forholdsvist skjult og afsondret, at det ikke vurderes at være nødvendigt med opstilling af støjhegn, for at forhindre gene af naboer. Afstanden til nærmeste naboer samt det, at store dele af området er omgivet af høje gamle træer, som ansøger er villig til at lade tinglyse beholdt og bevaret, så længe søen bruges til wakeboard-aktiviteter, bidrager til denne vurdering. Såfremt der bliver givet tilladelse til søen, anbefaler administrationen, at der kun stilles krav om opførelse af en støjafskærmning, hvis der senere skulle vise sig at ske en overskridelse af de grænseværdier for støj, der gælder for omgivelserne.

Nabobemærkninger
Der er modtaget en enkelt nabobemærkning fra nærmeste nabo på Valbyvej 14. De har ingen indvendinger mod projektet, sålænge det ikke har indflydelse på deres råderet og brugsmuligheder over deres ejendom. De bemærker, at vegetationen i skellet mellem deres ejendom og den ansøgte sø står på deres side af skellet, og at de ikke ønsker det skal tinglyses bevaret. De foreslår i stedet en støjvold på dette stykke. Se bilag 1 for placering af foreslået tinglyst beplantning samt areal for tilladt jordvold. Derudover ytres ønske om, at der ved etableringen tages hensyn til en beskyttet mose delvist beliggende på deres grund, såfremt drænforhold i området ændres.

Administrationen bemærker til ønsket om støjvold, at det i dette særlige tilfælde giver god mening, idet volden ikke ligger ud til det åbne land. Den vil kun ses af netop ansøger og nabo, og ligger så tæt på søen, der i forvejen anlægges som et teknisk anlæg. Endvidere bemærkes, at hensyn til tilstanden i den beskyttede mose er en forudsætning for projektet.

Vurdering og anbefaling
Administrationen anbefaler følgende:

  • at der igangsættes et kommuneplantillæg med formålet, at trække Valbyvej 10 ud af zone A i støjzoner for friluftsanlæg 3.4 i kommuneplan 2013-25. Ved kommuneplantillægget sikres overensstemmelse med anvendelse og kommuneplanens retningslinier for friluftsanlæg.
  • at der gives tilsagn om landzonetilladelse til det ansøgte.

Det er administrationens vurdering at det ansøgte pga. anlæggets støjsvage elmotorer, afstanden til naboer, det eksisterende vejanlæg samt omkringliggende bevoksning og evt. stykke med jordvold ikke vil opleves som generende af omkringboende.

Administrationen vurderer tillige, at det ansøgte understøtter kommunens ønske om et bredt udsnit af friluftsaktiviteter og mulighed for bynære oplevelser og friluftsliv.

Administrationen anbefaler tilsagn om en landzonetilladelse på følgende vilkår:
1. Miljøstyrelsens regler for støj skal overholdes.
2. Ansøger skal selv, såfremt kommunen finder det nødvendigt, bekoste en støjberegning til påvisning af, at gældende støjregler overholdes.
3. Kan støjniveauet ikke holdes under det tilladte niveau, skal der ske støjdæmpende foranstaltning som opstilling af støjhegn (ikke jordvold) ved fortsat brug af wakeboard-søen.
4. Jordvold med nærmere fastsatte dimension kan/må dog etableres langs skel ind mod nærmeste nabo, se bilag 1, såfremt den beplantes med hjemmehørende buske.
5. Eksisterende omkransende beplantning på egen grund tinglyses bevaret og løbende fornyet/erstattet ved behov, så længe wakeboard-søen er i brug.
6. Tekniske installationer nedtages, ved ophør af brug af wakeboard-sø.

Derudover vil der blive stillet nærmere fastsatte vilkår angående parkering, skiltning, åbningstider, jordudlæg fra udgravning samt vilkår til sikring af nærliggende mose.


Lovgrundlag
Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune

Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.


Høring
Ansøgningen har været i naboorientering i 14 dage. Nabo på Valbyvej 14 har indsendt en bemærkning om, at de ikke har nogen indvendinger til det ansøgte.

Bilag
Bilag 1: Valbyvej 10 Oversigtskort PMU 24042017 Dok nr. 2016/41839 031

Bilag 2: Valbyvej 10 Interessetilkendegivelse PMU 24042017 Dok nr. 2016/41839 032


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

  1. at der gives tilsagn om landzonetilladelse til den ansøgte wakeboard-sø til anvendelse med erhvervsmæssig udlejning.
  2. at der stilles de i sagsfremstillingen nævnte vilkår for landzonetilladelsen.
  3. at der igangsættes det forudsættende kommuneplantillæg.



Beslutning
1. - 3. Indstilling tiltrådt






88. Landzonesag: Lyngen 59 - Statusændring fra fritidshus til helårsbolig
022379 - 2016/36572

Sagsfremstilling
Introduktion til sagen
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning.

Ejer ønsker, at status af det eksisterende hus på ejendommen ændres fra fritidshus til helårsbolig. Kompetencen til at træffe beslutning om denne statusændring i landzone ligger hos Plan- og Miljøudvalget.

Ejendommen og områdets karakter
Ejendommen består af matr. nr. 22 h og 23 k Annisse By, Annisse. Matriklerne har et grundareal på hhv. 1452 m2 og 1841 m2. Der er ifølge kommunens ejendoms- og miljødatabase opført 82 m2 sommerhus, 24 m2 carport og 6 m2 udhus. Sommerhuset ligger på matr. nr. 22 h Annisse By, Annisse.

Ejendommen ligger i det åbne land, afgrænset af Rørmosevej mod nord og ejendommen Lyngen 60 mod øst. Mod vest og syd veksler landskabet mellem en mindre skovbeplantning og åbne markarealer. Adgang til ejendommen sker via vejen Lyngen.

På de tre nærmeste ejendomme er der opført huse som følgende:
Petershvilevej 1 - Fritliggende enfamiliehus
Lyngen 55 - Bygning i forbindelse med idrætsudøvelse (i dette tilfælde til spejdere)
Lyngen 60 - Fritliggende enfamiliehus

Området, hvor ejendommen ligger, er i Kommuneplan 2013-25 udpeget som bevaringsværdigt landskab, værdifuldt kulturmiljø, økologisk forbindelse og et område med specifik geologisk bevaringsværdi.

Se oversigtskort i Bilag 1.

Ejers ansøgning
Ejer har den 31.10.16 anmodet kommunen om at anerkende, at ejendommen Lyngen 59 de facto har helårsstatus, idet der den 23.06.2005, med ejers ord, er meddelt landzonetilladelse til opførelse af et hus med helårsstatus. Herefter er der den 07.07.2005 givet byggetilladelse til opførelse af helårshus.
Ejer beskriver, at byggetilladelsen har givet ham berettigede forventninger og har været en forudsætning for, at han har indrettet sig i tillid til byggetilladelsens indhold.
Ejer har i en email den 23.02.17 uddybet, at sammenlægning af ejendommens matrikler 23K og 22H Annisse By, Annisse, til én matrikel, er en acceptabel mulighed hvis Plan- og Miljøudvalget fremsætter krav derom.
Ejer ønsker endvidere at gøre udvalget opmærksom på, at ejendommen er bygget som helårshus med 45 graders tag.

Administrationens bemærkninger til ejers ansøgning
Administrationen har gennemgået sagshistorikken på ejendommen. Helsinge Kommune gav i 2003 afslag på opførelse af helårshus til erstatning for eksisterende sommerhus. Det daværende Naturklagenævn stadfæstede kommunens afgørelse.
Helsinge Kommune gav i 2005 landzonetilladelse til nedrivning af eksisterende sommerhus og opførelse af nyt sommerhus på 80 m2. Se Bilag 2. Der er efterfølgende givet byggetilladelse til 82 m2 sommerhus.
Det forhold, at en "bygningsart" i byggetilladelsen er noteret som "helårshus" er ikke ensbetydende med, at huset har helårsstatus. Det betyder, at sommerhuset er brugbart hele året p.g.a. at det opfylder de isoleringskrav m.v. der er i Bygningsreglementet til helårsbebyggelse. Endvidere har ejer fået en personlig landzonetilladelse til at bo i sommerhuset hele året. Tilladelsen er tinglyst på ejendommen.
D.v.s. det at bygningsarten er beskrevet som den er i Helsinge Kommunes byggetilladelse er ikke ensbetydende med, at der er givet tilladelse til helårsstatus, alene til en bygning med
helårsstandard. Derfor er Plan- og Miljøudvalgets afgørelse om statusændring nødvendig.

Ejer har oplyst om, at han har brugt anden taghældning end det, der er tilladt for sommerhuse. Denne begrænsning er gældende for sommerhus i sommerhusområder, men ikke sommerhuse i landzone. D.v.s. sommerhuse i landzone må gerne opføres med 45 graders taghældning.

Planlovs- og klagenævnspraksis
Afgørelser om ændret anvendelse fra fritidshus til helårsbolig skal træffes ud fra samme overvejelser som en ansøgning om tilladelse til opførelse af ny helårsbebyggelse, da helårsbeboelse i højere grad end fritidshuse påvirker omgivelserne. Etablering af nye boliger i landzone bør ske i landsbyer og områder, der er lokalplanlagt hertil. Tilsvarende er det udgangspunktet, at der ikke bør meddeles landzonetilladelse til at ændre anvendelsen af fritidshuse til helårsbeboelse.

I en sag, der er sammenlignelig med den aktuelle sag, stadfæstede Natur- og Miljøklagenævnet et afslag på statusændring af et fritidshus, der i sin tid blev opført som helårsbolig, men i årtier havde været anvendt til sommerhus. Der blev i vurderingen lagt vægt på bygningens placering. Bygningen lå forholdsvis isoleret i det åbne land i et område af stor landskabelig værdi. Samtidig blev der lagt vægt på den betydning, som afgørelsen vil kunne få for fremtidige lignende sager, d.v.s. præcedensvirkningen.

Baggrundsnotat med uddybende gennemgang af planlovs- og klagenævnspraksis fremgår af notat vedlagt som Bilag 3.

Administrationens vurdering og anbefaling
Udover de tre nærmeste ejendomme, der er nævnt ovenfor, er flere af de omkringliggende ejendomme landbrugsejendomme, med både større bygningsmasser og landbrugsarealer tilknyttet. Den pågældende ejendoms skala er i forhold til dette relativt lille.

At der er andre helårsboliger i umiddelbar nærhed til det aktuelle sommerhus kan tale for en konvertering. Der er dog landskabelige hensyn, samt planlovs- og klagenævnspraksis, der taler imod konverteringen.

Landzonetilladelse til statusændring fra fritidshus til helårsbolig vil normalt medføre, at boligen på ejendommen kan udvides op til 250 m2 uden tilladelse, jf. planlovens § 36, stk. 1, nr. 9. Dette vil kunne foregå uden at kommunen har indflydelse på bygningens udtryk, p.g.a. at et sådant projekt ikke kræver landzonetilladelse. En statusændring skal blandt andet derfor efter loven sidestilles med oprettelse af helt ny bolig på stedet.

Administrationen vurderer, at den øgede bygningsmasse, som en tilladelse til at ændre status til helårsbeboelse på sigt vil give mulighed for, ikke er ønskeligt på den aktuelle ejendom p.g.a. de planmæssige forhold. Det er særligt ejendommens lille skala og beliggenhed i det bevaringsværdige landskab og værdifulde kulturmiljø, samt klagenævnets restriktive praksis, der taler afgørende imod. Det forhold, at der ikke er andre fritidshuse i umiddelbar nærhed, der kunne tænkes at søge om tilsvarende ændring, eller at husets bygningsart er et helårshus, kan ikke føre til anden vurdering.

Administrationens samlede vurdering er derfor, at vi ikke kan anbefale en landzonetilladelse til statusændring fra fritidshus til helårsbolig.

Såfremt udvalget ønsker at arbejde for en landzonetilladelse, vil administrationen anbefale, at det sker på vilkår af, at ejendommens to matrikler sammenlægges. Begrundelsen for dette er, at der dermed fremtidigt ikke kan opstå forventninger om selvstændig bebyggelse på matr. nr. 23 k Annisse By. Derudover ses der ikke umiddelbart at være nogen lovlig vejadgang i dag til den bebyggede matrikel, matr. nr. 22 h (hvor sommerhuset ligger). Det vil matr. nr. 22 h fremtidigt kunne få ved sammenlægning af de to matrikler.
En beslutning kunne formuleres således:

  1. at der gives tilladelse til den ansøgte statusændring fra fritidshus til helårsbolig og
  2. at tilladelsen gives på vilkår af, at matr. nr. 22 h og 23 k Annisse By, Annisse sammenlægges.



Lovgrundlag
§ 35 i Bekendtgørelse af lov om planlægning (planloven), Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015.
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune

Økonomi
Vi vurderer, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.

Miljøforhold


Høring
Sagen har ikke været i naboorientering.

Bilag
Bilag 1 PMU 24-04-2017 Lyngen 59 Oversigtskort Dok. nr. 2016/36572 017

Bilag 2 PMU 24-04-2017 Lyngen 59 Landzonetilladelse 2005 nyt sommerhus
Dok. nr. 2016/36572 018

Bilag 3 PMU 24-04-2017 Lyngen 59 Notat planlovs- og klagenævnspraksis
Dok. nr. 2016/36572 019


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte:

  1. at der gives afslag på den ansøgte statusændring fra fritidshus til helårsbolig



Beslutning
1. Ikke tiltrådt

Plan- og Miljøudvalget besluttede:

  • at give tilladelse til den ansøgte statusændring fra fritidshus til helårsbolig og
  • at tilladelsen gives på vilkår af, at matr. nr. 22 h og 23 k Annisse By, Annisse sammenlægges.
  • at det deklareres på ejendommen, at der ikke kan ske udstykning af den nye matrikel







89. Landzonesag: Lovliggørelse af oplagsplads med containere - Møllevej 7, Søborg
011355 - 2016/28275

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning om lovliggørelse og eventuel landzonetilladelse.

Introduktion til sagen
Sagen er tidligere behandlet i Plan- og Miljøudvalget den 09.01.2017. På dette møde blev sagen udsat med henblik på besigtigelse forud for mødet den 06.02.17.

Sagen forelægges derfor igen med samme ordlyd som på mødet den 09.01.2017. Der blev endvidere ved den første forelæggelse stillet spørgsmål til andre forhold ved ejendommen. Derfor tilføjes dette afsnit til orientering:
I sammenhæng med sagsbehandling af containere har administrationen haft dialog med ejer om et selskabslokale, jordvolde og regulering af terræn ved beskyttet sø. Disse forhold varetages sideløbende på grund af kompetencedelegation, og vil indgå i en samlet afgørelse til ejer. Vi kan oplyse, at selskabslokalet forventeligt bliver lovliggjort således, at det ikke må gøres til genstand for erhvervsmæssig udlejning, men registreres som en fritliggende tilbygning til boligen. Dette forhold vil skulle tinglyses på ejendommen.

På mødet den 06.02.17 blev sagen udsat med henblik på dialog med ejer. Derfor tilføjes dette afsnit som supplerende information:
Efterfølgende har ejer sammen med udvalgsformanden og administrationen drøftet muligheden for en ny bygning i stedet for containeroplag. Ejers tilbagemelding er, at der ikke ønskes en ny hal, men en stillingtagen til, hvor mange containere han kan have stående. Firmaet har netop en stor ordre de kommende 12-15 måneder, hvor der kræves en del oplagringsplads, og da opgaven ændrer karakter undervejs, kan der ikke gives et konkret bud på behovet for containere i projektets løbetid. Ejer peger dermed på et midlertidigt større behov end de 6 containere, administrationen anbefaler tilladt som det reelle behov. Administrationen vurderer fortsat, at der ikke bør gives tilladelse til et større oplag, og at virksomheder, der udvikler sig og potentielt løbende har stort oplagsbehov, enten placeres i et erhvervsområde eller i dette tilfælde i stedet udnytter yderligere areal i den eksisterende overflødige driftsbygning, som er udgangspunktet for, at virksomhedens placering på Møllevej 7 er anerkendt.

På baggrund af nabohenvendelser har administrationen haft dialog med ejer af Møllevej 7 om ejendommens udnyttelse til oplagsplads med containere. Ejer ønsker, at forholdet lovliggøres retligt med de nødvendige tilladelser. Der er tale om en kombination af containere tilknyttet ejendommens murerfirma og øvrige containere, der udlejes til privat opbevaring. Det betyder, at der er etableret nyt erhverv med oplagsvirksomhed, som ikke har sammenhæng med håndværksvirksomheden. Endvidere er der samlet set et større containeroplag, end der er mulighed for uden forudgående landzonetilladelse.

Kompetencen til at træffe beslutning om nyt erhverv samt større oplagsplads ligger hos Plan- og Miljøudvalget.

Administrationen anbefaler, at der gives afslag på virksomhed med udleje af lagerplads, og at der gives landzonetilladelse til øget oplag til murervirksomheden.

Områdets karakter og plangrundlag
Ejendommen er en landbrugsejendom på knap 6,4 ha, hvor jordtilliggendet henligger med græs og årligt slæt. Der er registreret et murerfirma på ejendommen.

Ifølge BBR er der et stuehus på 110 m², en bolig nr. 2 på 263 m2 samt en ladebygning på 324 m², der er blevet overflødig for driften. Herudover ligger der en uregistreret bygning indrettet til boligformål 80 m fra de øvrige bygninger. Ejendommen ligger på grænsen til lokalplanlagt område i udkanten af Søborg.

Ifølge kommuneplanen er ejendommen udpeget som bevaringsværdigt landskab og værdifuldt kulturmiljø samt værdifuldt landbrugsområde. Containerne er placeret i kanten af en intern manøvre- og oplagsplads bag ladebygningen og dermed i visuel sammenhæng med bygninger og nærarealer.

Sagens forhold
På baggrund af nabohenvendelser har administrationen været i dialog med ejer om ejendommens anvendelse. Ejer har redegjort for anvendelsen af de forskellige containere. Ejer placerede op mod 6 containere, da han etablerede murerfirmaet på ejendommen ved årsskiftet 2012-13. Efterfølgende er der opstillet yderligere 7 containere, hvoraf de 3 er inddækket med trævægge, pladetag og -port.

Ejer oplyser, at de containere, der ikke anvendes af murerfirmaet, bliver udlejet som lagerplads til privatpersoner. Der er et svingende antal medarbejdere i firmaet, afhængigt af opgavemængde og -størrelse, og behovet for lagerplads svinger tilsvarende. Ejer har et reelt behov for minimum 5 containere, som vil blive udnyttet i større eller mindre grad afhængigt af murervirksomhedens aktivitetsniveau. Alternativt vil virksomheden blive søgt sikret ved anden form for overdækninger, udhuse eller lignende.

Ejer er indstillet på at etablere levende hegn eller lignende omkring containerne for at minimere gener for naboer.

Vurdering og anbefaling
Administrationen vurderer, at oplagspladsen med containere påvirker det visuelle indtryk af ejendommen. Containere, der placeres stationært (længere tid end 2 uger), er at betragte som byggeri, der kræver byggetilladelse. Her er der tale om en samlet bygningsmasse på i alt 243 m2, som er delvis sammenbygget.

Udlejning
Opsætning af containere til lagerpladsudlejning er et nyt erhverv, der ikke hører naturligt til på en mindre landejendom. Administrationen vurderer, at projektet ikke er foreneligt med de hensyn, som landzonebestemmelserne skal varetage.

Oplag til murervirksomhed
Det bør anerkendes, at murervirksomheden er etableret med udgangspunkt i en overflødig driftsbygning, og hermed med mulighed for et mindre udendørs oplag. Her er der dog tale om et større oplag af lukkede containere, end der forventeligt kan opstilles til en murervirksomhed, som ikke udnytter hele driftsbygningen til sit virke. Derfor stilles der krav om landzonetilladelse til et oplag.

Administrationen vurderer, at der fortsat kan være op til 6 containere til løbende anvendelse for murerfirmaet, herunder de 3, der er inddækket.

Samlet vurdering
Det anbefales at give afslag på containere til selvstændig udlejningsvirksomhed, og at give lovliggørende landzonetilladelse til en oplagsplads med op til 6 containere til brug for murervirksomhed på følgende vilkår:
-Containerne skal placeres samlet, og
-Der skal etableres afskærmende beplantning i form af løvfældende hegn på ydersiden af oplagspladsen mod vest og nord for at sløre containerne.
-Containerne skal fjernes, når der permanent ikke længere er behov for udendørs oplag til murervirksomhed på ejendommen.

Som konsekvens af ovenstående vil der blive stillet krav om lovliggørelse ved, at de øvrige 7 containere fjernes med en rimeligt frist for afvikling, eksempelvis 2 måneder.


Lovgrundlag
Lov om planlægning §§ 35 og 37 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune


Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.



Høring
Det vurderes, at lovliggørelse kan ske uden naboorientering jf. planlovens § 35 stk. 5.


Bilag
Bilag 1: Møllevej Oversigtskort PMU 09012017 Dok nr. 2016/28275 012

Bilag 2: Møllevej Oversigtsfoto PMU 09012017 Dok nr. 2016/28275 013


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

  1. at der gives afslag på opsætning af containere, der alene tjener som lagerplads til udlejning uden tilknytning til ejendommens murervirksomhed,
  2. at der gives landzonetilladelse til oplag med 6 containere til murervirksomhed, og
  3. at der stilles ovennævnte vilkår for tilladelsen.



Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning 09-01-2017:

1.-3. Udsættes mhp. besigtigelse

Plan- og Miljøudvalgets beslutning 06-02-2017:

1.-3. Udsættes mhp. dialog med ejer

Pia Foght fraværende


Beslutning

  1. Der gives afslag på opsætning af containere, der alene tjener som lagerplads til udlejning, med den bemærkning at containere skal fjernes inden for 3 mdr.
  2. Der gives ikke landzonetilladelse. Øvrige containere skal derfor være fjernet indenfor 12 mdr.
  3. udgår






90. Landzonesag: Lagerhal til entreprenørvirksomhed - Nellerødvej 28
023091 - 2017/02539

Sagsfremstilling
Introduktion til sagen
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Bundgaard Byg A/S søger på vegne af ejeren af ejendommen om landzonetilladelse til opførelse af en uisoleret hal på 1.016 m2 til lagerformål til erhvervsvirksomheden Duemose A/S. Ejendommens ejer driver virksomheden. Hallen ønskes opført med metalplader på både tag og facader.

Ejendommen Nellerødvej 28 er en landbrugsejendom på 11 ha, heraf drives et stort areal som skovbrug. Virksomheden Duemose A/S har været tilknyttet ejendommen siden 2003, og har administration på ejendommen samt lettere opbevaring til den daglige drift.

Duemose A/S ønsker at samle virksomhedens lager på Nellerødvej 28 og afvikle aktiviteterne udenfor Gribskov Kommune. Virksomheden har ifølge ansøgningen i dag 45 ansatte.

Administrationen anbefaler, at der meddeles afslag på ansøgningen.

Områdets karakter og plangrundlag
Ejendommen er en landbrugsejendom i landzone. Ejendommen ligger i det åbne land lige udenfor Ejlstrup landsby. På ejendommen findes i dag ifølge BBR et stuehus samt tre driftsbygninger på hhv. 382 m2, 396 m2 samt 436 m2. Ejendommen ligger med direkte udkørsel til Nellerødvej.

Ejendommen er ikke omfattet af en kommuneplanramme og den ligger i et område, der er udpeget som værdifuldt landbrugsområde, men ellers er området ikke omfattet af særlige bindinger eller udpegninger.

Sagens forhold
Virksomheden er i dag etableret i en tidligere driftsbygning efter planlovens §37, hvor forskellige mindre virksomheder - herunder håndværkervirksomheder og lager - har mulighed for uden landzonetilladelse at etablere sig i en tidligere driftsbygning på en række betingelser.

En mindre virksomhed, der er etableret i en tidligere driftsbygning, kan udvides med op til 500 m2 uden landzonetilladelse. Det er dog en betingelse at der også efter udvidelsen er tale om en mindre virksomhed. Ved mindre virksomhed forstås en virksomhed med op til 5 ansatte, jf. vejledning om landzoneadministration.

I den aktuelle sag er der tale om en virksomhed med 45 ansatte, der har brug for at udvide virksomheden. Der er derfor ikke tale om en mindre virksomhed, men om en større erhvervsvirksomhed, der har brug for at opføre en større erhvervsbygning for at kunne samle virksomhedens aktiviteter på ejendommen. Udvidelsen kræver derfor landzonetilladelse.

Et af hovedhensynene med landzonebestemmelserne er at modvirke spredt og uplanlagt by- og erhvervsudvikling i det åbne land. Erhverv, som ikke har forbindelse med jordbrugserhvervene, skal som hovedregel henvises til erhvervsområder i byzone. Det er derfor praksis, at større virksomheder bør henvises til egentlige erhvervsområder i byzone, som er planlagt og indrettet til at rumme større virksomheder.

Forslag til ny planlov
I forslag til ny planlov lægges der op til, at virksomheder der lovligt er etableret i en overflødig bygning uden landzonetilladelse, kan udvides med op til 500 m2. Dvs. samme areal som nu, men fremover fjernes kravet om, at reglen kun gælder for mindre virksomheder.

Udvidelser over 500 m2 kræver landzonetilladelse. Ifølge lovbemærkningerne kan kommunen give tilladelse på baggrund af en konkret vurdering ud fra de hensyn, der ligger bag landzonebestemmelserne, herunder at udvidelse af større erhvervsvirksomheder bør ske i erhvervsområder i byzone.

Vurdering og anbefaling
Administrationen vurderer, at Duemose A/S er en større virksomhed, der har behov for at udvide med en bygning med af et omfang, der ikke normalt tillades til en virksomhed, der er etableret i en overflødig driftsbygning.

Det er administrationens vurdering, at ønsket om at samle de eksisterende aktiviteter ikke er et forhold, der kan begrunde en afvigelse fra planlovspraksis, og at der ikke er helt særlige hensyn, der taler for en tilladelse. Administrationen har ikke i sagsforløbet givet ansøger en forventning om mulighed for udvidelse.

Forslag til ny planlov vurderes ikke at ændre på reglerne på denne område.

Hvis der gives en landzonetilladelse og den bliver påklaget, er det administrationens vurdering, at den sandsynligvis vil blive omgjort af klagenævnet.

Administrationen indstiller derfor, at der bør gives afslag, da sådanne større udvidelser bør samles i erhvervsområder i byzone.


Lovgrundlag
Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune


Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.


Høring
Hvis Plan- og Miljøudvalget ønsker at give landzonetilladelse til opførelse af den ansøgte hal, skal der gennemføres en naboorientering, hvor naboerne får ansøgningen til orientering med mulighed for at komme med bemærkninger løbet af 14 dage. Naboorienteringen skal ske på baggrund af en nærmere redegørelse for daglig trafik og aktiviteter. Hvis der kommer væsentlige indsigelser, vil sagen blive forelagt udvalget igen.


Bilag
Bilag 1: Nellerødvej oversigtskort PMU 24042017 Dok nr. 2017/02539 013

Bilag 2: Nellerødvej facader PMU 24042017 Dok nr. 2017/02539 014


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

  1. at der meddeles afslag på ansøgningen om opførelse af en lagerhal til udvidelse af entreprenørvirksomheden på ejendommen.



Beslutning
Udsættes mhp. besigtigelse





91. Helhedsplan for Græsted eventplads og stationsområde - godkendelse
01.00G00 - 2015/37274

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet, at godkende helhedsplan for Græsted stationsområde og eventplads, herunder at blive orienteret om status for fordeling af afsatte midler.

Baggrund
Plan- og Miljøudvalget besluttede 12.09.2016, at igangsætte udarbejdelse af helhedsplan for Græsted stationsområde og eventplads med ekstern rådgivning inden for en ramme på 200.000 kr. Derudover blev det besluttet, at administrationen indledte dialog med Nordsjællands Veterantog og Fredbogård Fonden om konkrete investeringer i områdernes infrastruktur og implementering af helhedsplanen i øvrigt, og at godkende at restbeløbet af de i alt afsatte 500.000 kr. til helhedsplanen indgår som kommunal medfinansiering til implementering af helhedsplanen.

Beslutningerne blev truffet, som følge af den indgåede Budgetaftale 2016-2019. I Budgetaftale 2016-2019 er der afsat 3 mio. kr. til områdefornyelse i Græsted bymidte og eventplads. Byrådet besluttede 01.02.2016, at 500.000 kr. af beløbet skulle anvendes til udarbejdelse af en helhedsplan for stationsområdet og eventpladsen.

Formål med helhedsplanen
Formålet med at udarbejde en helhedsplan var at få formuleret bærende principper for områdets udvikling, der skaber et visionært perspektiv for områdets værdiskabende udvikling i de kommende år, som vil sætte Græsted stationsområde og eventplads på landkortet som oplevelses- og turismedestination.

Fordelen med en helhedsplan er, at de overordnede strukturer i området bliver planlagt fra begyndelsen, i stedet for en ’punktvis’ og fragmenteret udvikling i landzonetilladelser og/eller enkelte lokalplaner. Desuden vil processen omkring udarbejdelsen og planens endelige indhold skabe grundlag for fælles tilgang for aktørerne til udvikling af området.

En helhedsplanen med afsæt i dialog med lokalområdet
Helhedsplanen er udarbejdet af arkitektfirmaet Hasløv og Kjærsgaard og er lavet på baggrund af en høj grad af inddragelse og dialog. Tovholder for udarbejdelse af planen og den primære kontakt med arkitekterne har været repræsentant for Fredbogårdfonden. I forbindelse med udarbejdelsen har der været nedsat en følgegruppe med deltagere fra Gribskov Kommune, Nordsjællands Veterantog og Fredbogårdfonden. Der har derudover været afholdt dialogmøde med områdets naboer og repræsentanter fra Områdefornyelsesprojektet Græsted i Bevægelse.

Helhedsplanens indhold
Planen tager udgangspunkt i de aktiviteter, der har foregået på arealet gennem mange år. Særligt har det årlige pinsetræf været en stor tilbagevendende aktivitet, og danner derfor grundlag for de visioner og behov, der kan være for fremadrettet at udvikle arealet. Samtidig har det været vigtigt at få Græsted Station, det kommende veterantogscenter og Eventpladsen til at kunne fungere både sammen og hver for sig. Endelig har der været fokus på at skabe sammenhæng mellem Eventpladsen og landskabet omkring, med særligt fokus på forbindelsen til en kommende Søborg sø, samt at indtænke forbindelsen til Græsted by og igangværende tiltag under områdefornyelsesprojektet.

Indretning af området tager udgangspunkt i at forpladsområdet ved stationen, både i forbindelse med aktiviteter på eventområdet og til hverdag skal fungere som ”reklame” for stedet, og at området som helhed skal kunne fungere og bruges i både eventsituationen og i hverdagssituationen.

Helhedsplanen er opbygget ud fra principper om at skabe overskuelighed og genkendelighed. Helhedsplanens struktur minder om de gamle stjerne-landsbystrukturer med en central plads, hvorfra sigtelinjer gør Eventpladsens forskellige aktiviteter overskuelige. Fra dette centrum, samlingspladsen, er det muligt at orientere sig mod pladsen, ankomstarealer, boder, aktiviteter og events i landskabet.



Forplads
Forpladsen er områdets fornemste entré. Det er her man kan ankomme med veterantog og stige af på en særlig perron, se på udstillede objekter og komme ind i den nye vognhal og tage smalsporsbanen, som kører ud i landskabet. Forpladsen ligger højt, så det er muligt at danne sig et godt overblik over arrangementet. For forpladsen er skitseret et forslag med bestemte typer belægning, beplantning, belysning og særlig indretning med springvand mv. Estimeret overslag på ca. 4,5 mio. kr.

Indretning af Eventplads
Eventpladsens centrum er en samlingsplads, og med udgangspunkt i denne kan der afholdes små og store arrangementer. Pladsens stjerneformede struktur danner en ramme for, hvordan teltopstillingen sker. Strukturen binder på en enkel måde de vigtigste punkter sammen.

I yderkanten af Eventpladsen etableres en ”cruisevej” som et ydre cirkelslag om pladsen, der giver mulighed for at køre hele vejen rundt om området, og som kan fungere både som opvisningsbane og servicevej.

Helhedsplanen indeholder en skitseret parkeringsplads, med plads til op til 2.000 biler og parkering på græsarealet som hidtil. Det foreslås dog, at de første to rækker mod Holtvej udlægges som permanent grusbelægning for ekstra p-pladser.
Estimeret overslag for anlæg på eventpladsen er ca. 4 mio. kr.

Stier og forbindelser til områderne omkring
Eventområdet skal i dagligdagen fungere som mål for gå- eller løbeturen, og vil få flere til at opleve den bynære natur. Der er blandt andet skitseret en underføring under jernbanen, så pladsen knyttes mere direkte sammen med Græsted by.
Estimeret overslag for anlæg på eventpladsen er ca. 5,5 mio. kr.

Sø og landingsbane
Helhedsplanen viser en række ekstra tiltag, der på sigt kan være med til at understøtte stedets samlede attraktion. Det omhandler blandt andet om anlæg af en sø i områdets østlige del og etablering af en landingsbane til mindre fly.
Estimeret overslag for anlæg på eventpladsen er ca. 3 mio. kr.

Se den samlede Helhedsplan i Bilag 1.

Frasalg af areal til naboer
De tilstødende naboer mod Græsted Stationsvej har udtrykt ønske om, at kommunen vil frasælge et areal svarende til 10 m ekstra grund til hver af deres ejendom. Derved skabes der større afstand fra deres boliger til eventpladsen. Administrationen anbefaler, at der igangsættes aftale om salg af areal til gældende markedspris.

Videre proces
Der er i Budgetaftale 2016-2019 afsat i alt 1,5 mio til arbejdet ved Eventpladsen. Rådgiveraftalen for udarbejdelse af helhedsplanen er indgået med et honorar på 200.000 kr. Administrationen har godkendt en tilkøbt option på op til 30.000 kr. for økonomioverslag for realisering af tiltag på eventpladsen. Administrationen anbefaler at restbeløbet på 270.000 kr af de i alt afsatte 500.000 kr til helhedsplanen indgår som medfinansiering af Eventpladsen, herunder forpladsen.

For at understøtte det etablerede velfungerende samarbejde vil administrationen anbefale at opstarte en dialog med områdets aktører om aftaler om den kommende realisering og herunder eventuelt samarbejde om at søge fondsmidler, så der sikres en sammenhæng mellem anlægsprojekterne. Forud for sagsfremstillingen vil administrationen være i dialog med Fredbogårdfonden og Nordsjællands Veterantog om det videre projekt, herunder proces, tid og økonomi.


Lovgrundlag
Helhedsplanen har ikke lovmæssigt ophæng, men er i overensstemmelse med Lokalplan 316.06 for Græsted Stations- og veterantogscenter.

Økonomi
I Budgetaftale 2016-2019 er der afsat et rådighedsbeløb på 3 mio. kr til områdefornyelse i Græsted bymidte og eventplads. Rådighedsbeløbet blev frigivet i forbindelse med BO1-2016. Byrådet besluttede 01.02.2016, at 500.000 kr. af beløbet skulle anvendes til udarbejdelse af en helhedsplan for stationsområdet og eventpladsen, samt at 1.000.000 kr anvendes til etablering af forpladsen.

Høring
Helhedsplanen er udarbejdet i tæt dialog med områdets aktører. Helhedsplanen blev præsenteret til møde i Græsted Byforum 23.03.2017. Græsted Byforum har ikke yderligere kommentarer til helhedsplanen.

Bilag
Bilag 1: Helhedsplan for Græsted Eventplads dok.nr. 2015/37274 060


Administrationens indstilling
Administrationen anbefaler Plan- og miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet

  1. at godkende Helhedsplan for Græsted Eventplads
  2. at godkende at restbudgettet på 270.000 kr. til helhedsplanen, anvendes som medfinansiering af Eventpladsen, herunder forpladsen.
  3. at godkende at administrationen går i dialog med Fredbogård Fonden og Nordsjællands Veterantog om det videre samarbejde om realisering af projektet, herunder muligheden for fondsansøgninger, til senere fremlæggelse for udvalget.
  4. at godkende at administrationen indgår aftale med naboer mod Græsted Stationsvej om salg af areal mod deres ejendomme.



Beslutning
1. - 4. godkendt





92. Forslag til Kommuneplantillæg nr 11 for boligområde i Vejby Nordvest - godkendelse til offentlig fremlæggelse
01.02P00 - 2017/03749

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen, for at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet at godkende forslag til tillæg nr. 11 til Kommuneplan 2013-25 for boligområde i Vejby Nordvest til offentlig fremlæggelse.

Baggrund
Plan- og Miljøudvalget igangsatte den 21.11.2016 udarbejdelsen af Lokalplan 555.08 for et boligområde i Vejby Nordvest (se særskilt punkt på dagsordenen) med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forslag til Tillæg nr. 11 til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune forelægges nu udvalget med henblik på godkendelse til offentlig fremlæggelse.

Forslag til tillæg nr. 11 til Kommuneplan 2013-25 og forslag til Lokalplan 555.08 for et boligområde i Vejby Nordvest udarbejdes for at skabe de nødvendige planmæssige rammer for et nyt boligområde i den nordvestlige del af Vejby.

Tillæggets omfang og formål
Forslag til Tillæg nr. 11 omfatter et område på ca. 2,5 ha og er en del af matrikel 1e, Vejby By, Vejby. Området ligger i dag i landzone, men som fremtidig byzone. Med Lokalplanforslag 555.08 for et boligområde i Vejby Nordvest (se særskilt punkt på dagsordenen) overføres arealet til byzone.



Arealet støder op til Omsorgscenter Trongården og til en parcelhusbebyggelse på Vesterled.
Det eksisterende husmandssted Tisvildevej nr. 18 nedrives, da det ikke umiddelbart har bevaringsværdige kvaliteter.

Det nye boligområde ligger i dag i landzone, men er i Gribskov Kommunes Kommuneplan 2013-25 udlagt til fremtidig byzone. Bebyggelsen af arealet er fastlagt i kommuneplanens ramme 8.B.13 Vejby Nordvest og udlagt til boliger, når området overgår fra land- til byzone.
Området trafikbetjenes ad Tisvildevej.

Kommuneplan ramme 8.B.13 Vejby Nordvest præciserer, at der ”i mindre dele af området er kortlagt risiko for oversvømmelse, jævnfør kommuneplanens kort 2.6 a Klimatilpasning, oversvømmelseskort. Ved den fremtidige planlægning, af området skal risiko for oversvømmelse vurderes nærmere, blandt andet ved undersøgelse, af lokal hydrologi og jordbundsforhold. Deraf kan følge, om der kan opføres byggeri på de udsatte dele af arealet og i så fald ud fra hvilke krav, byggeriet kan opføres.” Hele bebyggelsen er opdelt i dobbelthuse med landskabskiler imellem, hvorved større vandmængder – som ved 100 års hændelser – ikke vil stuve op inde i bebyggelsen, men ubesværet kan løbe ned over landskabet.

Arealet på byggefeltet, der beskrives i Kommuneplan ramme 8.B.13 Vejby Nordvest er ca. 2,5 ha. Med en maksimal tilladt bebyggelsesprocent på 40.

Tillægget skal følge behandlingen af Lokalplan 555.08 for et boligområde i Vejby Nordvest. Dette lokalplanforslag er udarbejdet for at skabe de planlægningsmæssige rammer for et nyt boligområde i den nordvestlige del af Vejby.

Forslag til Tillæg nr. 11 til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune bringer lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanen, ved at udlægge et nyt rammeområde 8.B.14. Der præcisere bestemmelserne for byggeri og anvendelse.

Den gældende anvendelsesbestemmelse anbefales ændret til "området er boligområde med tætlav bebyggelse, fælleshuse og skure. Hovedparten af bebyggelsen som enkelte grupper af række- og dobbelthuse i 1-2 etager". Dette for at give mulighed for mindre boligtyper i et rimeligt, økonomisk leje, så seniorer og enlige, unge børnefamilier og ældre ægtepar kan finde sig en bolig i et af bebyggelsens to bofællesskaber.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at forslag til tillæg nr. 11 godkendes til offentlig fremlæggelse.


Lovgrundlag

Lov om miljøvurdering af planer og programmer, LBK nr 936 af 24/09/2009.
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer har administrationen vurderet, at lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg ikke skal miljøvurderes

Miljøscreeningen har været sendt i høring hos berørte myndigheder, uden indsigelser.

Høring
Lokalplanforslaget skal offentligt fremlægges i 8 uger.

Bilag
Bilag 1 PMU 24-04-2017. Forslag til tillæg nr. 11. Dok.nr. 2017/03749 003.

Bilag 2 PMU 24-04-2017. Forslag til lokalplan 555.08 for et boligområde i Vejby Nordvest. Dok.Nr.:2017/03749 004

Bilag 3 PMU 13.03.2017. miljøscreening. Dok.nr. 2017/03749 002.


Administrationens indstilling

Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

  1. at forslag til Tillæg nr. 11 til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune godkendes til offentlig fremlæggelse.
  2. at godkende at forslaget ikke skal miljøvurderes



Beslutning
1. - 2. For stemte V, C og A, G og Å (6)

Imod stemte O (1)
Indstillingen tiltrådt






93. Forslag til Lokalplan 555.08 for et boligområde i Vejby Nordvest - godkendelse til offentlig fremlæggelse
01.02G00 - 2017/03730

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen, for at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet at godkende forslag til Lokalplan 555.08 for et boligområde i Vejby Nordvest til offentlig fremlæggelse.

Lokalplanforslaget er udarbejdet på baggrund af visionsnotat for Tisvilde Ø i samarbejde med BS Arkitekter og Tisvilde Ø ApS.

Lokalplanens baggrund og formål
Forslag til Lokalplan 555.08 for et boligområde i Vejby Nordvest blev igangsat, af Plan- og Miljøudvalget den 21.11.2016. Lokalplanforslaget er udarbejdet på baggrund af principperne i skitseprojekt behandlet af Plan- og miljøudvalget den 15.08.2016.

Lokalplanen omfatter del af matrikel nr. 1e Vejby By, Vejby, og udgør samme område som kommuneplanramme 8.B.13 for boligområde Vejby Nordvest.

Formålet med lokalplanen er:

  • at omdanne området til boligområde med bebyggelse i op til 2 etager.
  • at sikre en klar overgang mellem land og by.
  • at fastlægge bestemmelser for placering og udformning af ny vejadgang til boligområdet.
  • at fastlægge bestemmelser for placering og udformning af parkering og tilkørsel til boligerne.
  • at fastlægge bestemmelser for at bebyggelsen opføres efter en samlet plan for hele området.
  • at sikre at boligerne har et særegent udtryk, der er organisk og enkelt.
  • at lokalplanområdet overføres til byzone.



Lokalplanens indhold
Visionen for lokalplanforslaget er, at den nye bebyggelse skal give mulighed for boliger i et rimeligt, økonomisk leje, så seniorer, enlige, unge børnefamilier og ældre ægtepar kan finde sig en bolig i et af bebyggelsens to bofællesskaber. De unge børnefamilier bliver dynamoen i fællesskabet, og de ældre eller enlige kommer til at udgøre kontinuiteten i fællesskabet, hvor bæredygtighed, selvforsyning og dyrkningsarealer kan være det bærende element.

Vejadgangen sker fra Tisvildevej, og der etableres en venstresvingsbane ud for bebyggelsen således at svingende tydeligt markerer sig i trafikken, og dermed forbedres trafiksikkerheden i området til trods for lastbiltrafikken på Tisvildevej.

Lokalplanforslaget giver mulighed for blandede boliger fra 70 til 140 m2 – og dermed også forholdsvis små boliger – hvilket betyder, at evt. ekstrafunktioner skal tilføjes uden for boligen. Et fælleshus hvor der kan indrettes fællesrum til bofællesskabet, og hvor der gerne må etableres fælles redskabsrum, hønsehuse, fadebure o. lign., så det at bo i de nye huse, kommer til at handle om at passe, pleje og udvikle i fællesskab.

Hvert hus er i to etager, enten som et helt hus til én familie eller som to lejligheder oven på hinanden. Hver bolig har mod syd eller vest en veranda eller balkon, der sikrer, at hver familie kan komme ud og sidde på en terrasse, der er deres helt egen. Mod fællesarealerne er der ligeledes en veranda eller balkon, der sikrer, at de nære arealer er attraktive at opholde sig på – i nær kontakt med fællesskabet og trukket tilbage fra fællesskabet.

Boligerne fremstår som huse af træ, der giver den samlede bebyggelse et varmt og imødekommende indtryk samtidig med, at træet gør det nemt at forsyne facaderne med espalierer, fuglehuse og lignende, der hører til det at bo i naturen.

Sikkerhedsstillelse og frivillig udbygningsaftale
Det følger af planlovens § 13, stk. 4, at når ejeren ønsker et areal overført fra landzone til byzone med henblik på udførelse af et bygge- eller anlægsarbejde, kan kommunalbestyrelsen forlange, at ejeren af arealet stiller en af kommunen godkendt sikkerhed for, at kommunen, hvis arbejdet ikke udføres, kan få dækket udgifterne til tilvejebringelse af lokalplan og kommuneplantillæg samt, medmindre ejeren fraskriver sig retten til at forlange arealet overtaget af kommunen efter § 47 A, udgifterne til overtagelse af arealet efter § 47 A. Udgifterne til lokalplanarbejdet kan kræves betalt, hvis bygge- eller anlægsarbejdet ikke er påbegyndt inden 4 år efter, at arealet er overført til byzone.

Det kan oplyses, at kommunen har modtaget bekræftelse fra ejeren af arealet, hvor de fraskriver sig retten til at forlange arealet overtaget af kommunen efter planlovens § 47 A i forbindelse med, at det ved lokalplan bliver overført fra landzone til byzone. Desuden er der modtaget bankgaranti på kr. 50.000 kr som sikkerhedsstillelse for kommunens udgifter til tilvejebringelse af plangrundlaget.

Trafikanlægget der skal udbygges på Tisvildevej, er ikke på nuværende tidspunkt en prioritet i kommunes trafikplanlægning på grund af den relativt lave trafikmængde. Trafikanlægget med en venstresvingsbane udbygges derfor, af Tisvilde Ø ApS's med senere overtagelse og drift af Gribskov Kommune på bagrund af en frivillig udbygningsaftale, jf. §21 i Planloven, aftalen fremgår af bilag 4.

Forhold til anden planlægning
Administrationen vurderer, at det ansøgte er i overensstemmelse med Kommuneplan 2013-25. Området er omfattet af rammeområde 8.B.13 for boligområde Vejby Nordvest. Rammebestemmelsen fastlægger områdets anvendelsen til boligområde. Det er endvidere fastlagt, at vejadgang skal ske fra Tisvildevej. Rammebestemmelsen er derudover meget overordnet og skal præciseres i forhold til for eksempel boligtype, bebyggelsestæthed og højde.

Der skal derfor udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2013-25 (se separat punkt på dagsordenen). Der vurderes ikke i den forbindelse at skulle indkaldes idéer og forslag i henhold til planlovens § 23c, da der er tale om mindre ændringer, der ikke strider mod kommuneplanens hovedprincipper.

Den planmæssige vurdering omhandler alene det ansøgte projekt på Tisvildevej 18, ikke visionen om udviklingen af hele Tisvilde Ø-projektet.

Delegation af beslutningskompetence ved proces for endelig vedtagelse
Byrådet har i nogle tilfælde mulighed for at delegere beslutningskompetencen i forbindelse med godkendelse, af forslag og endelig vedtagelse af lokalplaner til udvalg eller administrationen. Byrådet har den 31.08.2015 besluttet principper for delegation i forbindelse med lokalplanlægning i Gribskov Kommune.


Eftersom dette lokalplanforslag ledsages af et kommuneplantillæg, som skal vedtages i Byrådet, anbefales det, at lokalplanen også vedtages i Byrådet. Det vil sige, at delegationsmuligheden ikke anvendes, da det ikke vil forkorte den samlede proces. Dette er i overensstemmelse med Byrådets beslutning fra 31.08.2015.

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at forslag til Lokalplan 555.08 for et boligområde i Vejby Nordvest godkendes til offentlig fremlæggelse og at planforslaget ikke skal miljøvurderes.

Administration anbefaler, at den frivillige udbygningsaftale godkendes og lægges offentligt frem sammen med lokalplanen (planens Bilag 4), jf. procedure for frivillig udbygningsaftaler.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
Lov om miljøvurdering af planer og programmer, LBK nr 936 af 24/09/2009.

Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer har administrationen vurderet, at lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg ikke skal miljøvurderes

Miljøscreeningen har været sendt i høring hos berørte myndigheder, uden bemærkninger.

Høring
Lokalplanforslaget skal offentligt fremlægges i 8 uger.

Bilag
Bilag 1 PMU 24-04-2017. Forslag til lokalplan 555.08 for et boligområde i Vejby Nordvest. Dok.Nr.:2017/03730 040

Bilag 2 PMU 24-04-2017. Kommuneplan tillæg nr. 11. Dok.Nr. 2017/03730 042

Bilag 3 PMU 24-04-2017. Miljøscreening. Dok.Nr. 2017/03730 041

Bilag 4 PMU 24-04-2017. Udbygningsaftale. Dok.Nr.: 2017/03730 036


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

  1. at forslag til Lokalplan 555.08 med tilhørende udbygningsaftale (Bilag 4) godkendes til offentlig fremlæggelse.
  2. at godkende at planforslaget ikke skal miljøvurderes.



Beslutning
1. - 2. For stemte V, C og A, G og Å (6)

Imod stemte O (1)
Indstillingen tiltrådt





94. Forslag til plangrundlag for boligområde på Møllebakken i Helsinge - igangsættelse
01.00G00 - 2017/00468

Sagsfremstilling
Plan- og miljøudvalget behandler sagen for at tage beslutning om at igangsætte plangrundlag for boligområde på Møllebakken i Helsinge.

Baggrund
Byrådet godkendte 06.03.2017 salget af noget af området kaldet Møllebakken i Helsinge til opførsel af ca. 110 almene boliger og ca. 40-50 privat ejede, som led i at understøtte boligstrategiske mål om at skabe varierede boformer og tiltrække flere borgere. For at realisere projektet, skal der udarbejdes nyt plangrundlag.

Der er i forbindelse med salget lagt op til, at området fortættes med byggeri af bymæssig karakter, med et indbydende og levende byrum, der er med til at styrke forbindelsen mellem gadekæret og området omkring Rådhuset og Kvickly.

Beskrivelse af området
Møllebakken er et centralt beliggende område i Helsinge, der ligger i direkte tilknytning til byens handelsliv i bymidten.



Møllebakkeområdet grænser op til meget centrale og velbesøgte områder i bymidten, herunder gadekæret mod nord, torvet og gågaden i det nordøstlige hjørne, Frederiksborgvej mod øst og området mod syd med Rådhuset og Kvickly. Der findes allerede i dag flere små stræder, der forbinder Møllebakkeområdet med gadekæret og Frederiksborgvej. Projektområdet er afgrænset af vejene: Vestergade mod nord, Frederiksborgvej mod øst, Rådhusvej mod syd og Rundinsvej mod vest.

Området består af matriklerne 12ø, 7bq, 7ck, 7ab, 7ah, 12m, samt del af 7000v alle Helsinge By, Helsinge og udgør samlet ca. 17.000 m2.



I dag er der i den sydlige del en græsklædt bakke, der blandt andet rummer en skulpturpark. Dér, hvor selve bakken ender mod nord, skifter underlaget og bliver til et grusbelagt stræde. Bygningsmassen inden for projektområdet er varieret, både hvad angår udtryk, stil og arkitektonisk værdi. Generelt fremstår projektområdet som et bagsideareal. En meget forskelligartet brug og ikke mindst en bred vifte af brugere bidrager til, at området allerede i dag, summer af byliv og aktivitet. En stor del af dette byliv udfoldes i de kommunale bygninger, som er samlingspunkt for en række foreninger og brugere fra byen og resten af kommunen. Det drejer sig om borgere, brugere og gæster, der kommer i Frivilligcenter Helsinge, Kunsthuset og Ungdomshuset. Bygningerne udgør derfor et støttepunkt for en række aktiviteter, der giver værdi for mange borgere og for byen som helhed.

Møllebakken som ét af flere udviklingsområder i Helsinge
Møllebakken har et stort potentiale som fremtidigt byområde, hvor det kan have stor betydning for udviklingen af Helsinge de kommende år. Byudviklingsprojekterne i Helsinge hænger ikke sammen fysisk, men vil kunne understøtte hinandens realisering. Med den centrale beliggenhed er området ved Møllebakken interessant i forhold til boliger og funktioner, såsom offentligt tilgængelige områder og faciliteter til mindre arrangementer, som tilsammen skaber et bymiljø, hvor det er attraktivt at bo, færdes og opholde sig. Det er i princippet dét projekt, der skal være med til at gøre Helsinge til et attraktivt tilvalg for fremtidens tilflyttere, uanset hvor i byen de vælger at flytte til. Området skal være en positiv historie om hele Helsinge, som fremtidige beboere i for eksempel Helsinge Nord, kan se sig selv i. Tanken er, at de forskellige områder hver især har en positiv historie, som kan smitte af på det næste område, der igangsættes.

Projektets indhold
Projektet sigter overordnet mod at området også i fremtiden har offentligt tilgængelige byrum til områdets og byens borgere.

Området udbygges med ca. 14.000 etagemeter boliger som henholdsvis rækkehuse og etagehuse i forventelig op til 4 etager med udnyttet tagetage, eventuelt med tagterrasse. Området forventes udbygget med en blanding af private og almene boliger.

Bebyggelsen tænkes opdelt i delområder. Inddeling af delområder tager udgangspunkt i at understøtte og fastholde eksisterende gennemgående forbindelser gennem området. Imellem delområderne er der offentligt tilgængelige byrum koncentreret omkring forbindelsen op til gadekæret ved Vestergade.

Arkitekturen skal opleves sammenhængende, men hvert kvarter/delområde må gerne fremstå med hver deres identitet. Områdets afgrænsning mod de omkringliggende områder er særlig vigtig, og der er i projektet fokus på at lave et varieret udtryk, hvor der skabes variation mellem at placere facader og gavle mod veje og at tilpasse kommende byggeri i forhold til eksisterende historiske område mod nord ved gadekæret.

Planmæssig vurdering
Området ligger inden for rammeområde 1.C.06 Centerområde i Helsinge Bymidte. Projektets anvendelse er i overensstemmelse med rammebestemmelsens anvendelse, men overstiger fastsat bebyggelsesprocent og grundstørrelse. Der skal derfor udarbejdes tillæg til kommuneplanen. Det vurderes i den forbindelse, at der ikke skal indkaldes ideer og forslag i henhold til planlovens 23c, da der er tale om ændringer, der ikke strider mod kommuneplanens hovedprincipper.

Området er omfattet af Byplanvedtægt nr. 18 Rundinsvejområdet fra 1974 og Lokalplan 58.96 Centerområde omkring Frederiksborgvej fra 1997. Projektet er ikke i overensstemmelse med byplanvedtægten. Der skal derfor udarbejdes ny lokalplan for området.

Plangrundlagets formål og indhold
Der udarbejdes et samlet plangrundlag for hele projektområdet. Såfremt private grundejere i nærområdet ønsker dette, kan planen desuden omfatte nabogrunde.

Plangrundlaget vil blive udarbejdet med det formål at muliggøre opførelsen af det beskrevne projekt og forventes at indeholde bestemmelser for:

  • hvor der må opføres henholdsvis alment og privat boligbyggeri.
  • fastholdelse af en aktiv forbindelse gennem byen med offentligt tilgængelige strøg og tiltag, der understøtter et aktivt og attraktivt byrum.
  • krav til arkitektonisk udformning af kommende bebyggelse der sikrer, at området fremstår sammenhængende, dog med variation mellem de enkelte delområder, og som særligt forholder sig til at skabe variation langs områdets kant og et godt samspil med eksisterende tilstødende byggeri.
  • indretning af ubebyggede arealer, herunder eventuel forsinkelse af regnvand, samt placering og omfang af parkering.


Dialog og inddragelse
I kraft af at være et centralt beliggende område med en væsentlig betydning for oplevelsen af byens identitet og attraktivitet, har der løbende gennem projektet været særligt fokus på aktiv inddragelse og dialog. Forud for salget blev der den 16.01.2016 afholdt en byvandring, med dialog om områdets fremtidige udvikling. Parallelt med dialog om den endelige sag, har der været løbende dialog med områdets primære aktører. Derudover vil administrationen anbefale, at der afholdes et dialogmøde om områdets konkrete udformning og indretning af de offentligt tilgængelige arealer i forbindelse med fremlæggelse af forslag til lokalplanen.

Delegation
Byrådet har i nogle tilfælde mulighed for at delegere beslutningskompetencen i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplaner til udvalg eller administrationen. Byrådet har 31.08.2015 besluttet principper for delegation i forbindelse med lokalplanlægning i Gribskov Kommune.

Eftersom dette lokalplanforslag ledsages af et kommuneplantillæg, som skal vedtages i Byrådet, og da der er tale om et areal kommunen sælger og hvor salget er betinget af at der foreligger en lokalplan, der muliggør realisering af projektet, anbefales det, at lokalplanen også vedtages i Byrådet. Det vil sige, at delegationsmuligheden ikke anvendes, da det ikke vil forkorte den samlede proces. Dette er i overensstemmelse med Byrådets beslutning fra 31.08.2015.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at der igangsættes udarbejdelse af nyt plangrundlag for området med udgangspunkt i principperne, som angivet ovenfor, samt godkender at der i forbindelse med præsentation af forslag til lokalplan afholdes et offentligt dialogmøde om muligheder for indretning af de offentligt tilgængelige områder.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
Miljøforhold vil blive vurderet i henhold til miljøvurderingsloven.

Høring
Planforslaget fremlægges offentligt i henhold til planlovens bestemmelser, jf. planloven § 24.

Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

  1. at igangsætte udarbejdelse af lokalplan og kommuneplantillæg for boligområdet ved Møllebakken i Helsinge.
  2. at godkende, at der som led i planudarbejdelsen afholdes et offentligt møde, hvor borgere kan blive inddraget i forhold til udformning af de offentligt tilgængelige byrum, som skitseret i dagsordenen.



Beslutning

  1. Indstilling tiltrådt
  2. Plan- og Miljøudvalget besluttede, at der som led i planudarbejdelsen afholdes et offentligt møde, hvor borgere kan blive inddraget i forhold til arkitektur og udformning af de offentligt tilgængelige byrum, som skitseret i dagsordenen.







95. Forslag til Lokalplan for dagligvarebutik ved Tibirke Sand - igangsættelse
01.00G00 - 2016/14287

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om igangsættelse af ny lokalplan, der muliggør etablering af dagligvarebutik på Klitrosevej 1 og 3 og Frederiksværkvej 184, 3300 Frederiksværk.

Udvalget har den 06.06.2016 behandlet sagen og besluttet ikke at imødekomme ansøgningen, samt i forbindelse med revision af Kommuneplan 2013-25 i 2017 at udtage kommuneplanens rammebestemmelse om, at der i området må etableres en dagligvarebutik. Ansøger har efterfølgende videreudviklet projektet således, at det nu har en karakter, som administrationen vurderer giver anledning til en fornyet behandling af sagen.



Ansøgning
Ansøger, K3 Ejendomme ApS ønsker at opføre en dagligvarebutik (areal maks. 1.000 m2). Der etableres parkeringsplads med kapacitet på 94 pladser.

Der er tale om tre matrikler, der skal sammatrikuleres. I projektoplægget etableres indkørsel til den samlede ejendom fra Klitrosevej og adgang for varetilkørsel fra Frederiksværkvej

Den samlede bebyggelse er, som vist i ansøgningen (se bilag), placeret med facade ud til Frederiksværkvej, og varegården er placeret længst mod vest op til anden bebyggelse.

Det nye, siden udvalgets behandling af sagen den 06.06.2016, er at projektet nu ses i tæt samspil med Restaurant Tinggården, der ligger som nabo på den anden side af Klitrosevej. De to parter ser en lang række muligheder for spændende synergi-effekter mellem restauranten og ny butik, som f.eks. torv/marked på parkeringspladsen med salg af lokale råvarer, og forskellige aktiviteter med omdrejningspunkt i mad og lokale råvarer, smagninger og lignende, samt fælles udnyttelse af parkeringsarealer og andet samspil. Arkitekturen på dagligvarebutikken tænkes udformet, så bygning og omgivelser spiller sammen med Tinggården. Dagligvarebutikken ønskes opført med facader i gråbrune/gule mursten, der kan spille sammen med Tinggårdens røde pudsede facader. Tagbeklædning udføres som saddeltag med listedækning i tagpap. Tinggården har sortmalede trægavle, og denne karakter med sortmalet træ skal være gennemgående som espalier eller mindre facadepartier på dagligvarebutikken.
Langs vejen etableres et stendige som afskærmning af parkeringsområdet, tilsvarende har Tinggården opført et lavere stendige ved Tinggårdens parkeringsplads.

Med ansøgningsmaterialet følger brev med udtalelse fra Tinggården, der er positiv over for projektet og et potentielt samarbejde. (se bilag)

Overordnede strategier
Det reviderede projekt vurderes at kunne bidrage til at understøtte Byrådets turistpolitiske visioner om at fremme lokale fødevarer og lokale turistattraktioner/oplevelser.

Planmæssig vurdering
Ejendommene er beliggende i sommerhusområde. Klitrosevej 1 og 3 er ubebyggede grunde, mens der på Frederiksværkvej 184 er et én-familiehus fra starten af 1900-tallet.

Undersøgelser viser, at en dagligvarebutik på 1.000-1.200 m² har i størrelsesordenen 400-800 kunder om dagen. Hvis det antages, at butikken har åbent i 350 dage om året, svarer det til et årligt kundeflow på i størrelsesordenen 150-300.000 kunder om året. For den pågældende butik placeret i sommerhusområde, må det antages at kundeflowet er størst i sommerhalvåret.

Projektområdet er omfattet af gældende lokalplan 531.01 for Sommerhusområdet Sandet fra 2009, der angiver, at området kun må anvendes til boligformål, og der kun må opføres sommerhusbebyggelse.

Projektet forudsætter nedrivning af beboelsesejendommen og dermed også nedlæggelse af en helårsbolig.

Pga. projektets omfang og karakter, forudsætter en realisering, at der udarbejdes en ny lokalplan for projektområdet.

Den gældende lokalplan for området lægger vægt på at fastholde karakteren af en grøn, ikke bymæssigt karakter i området. F.eks. er det ikke tilladt at opsætte vejbelysning, og der må ikke opsættes reklameskilte. Dette hensyn bør afspejles ind i en ny lokalplan for området, således at der arbejdes med meget hensynsfuld belysning af parkeringsområdet, og skiltning til butikken bør reguleres restriktivt.

Administrationen har været i dialog med Tinggården om ønsker til udviklingsmuligheder på ejendommen. Projektoplægget fra K3 ejendomme viser placering af bygning til værelsesudlejning både i forbindelse med Rema-området, men også på selve Tinggårdens ejendom. Dette skal afklares i lokalplanprocessen, således at denne mulighed konkretiseres til én placering.

I projektoplægget ønskes varetilkørsel med direkte ind- og udkørsel til Frederiksværkvej. Dette forhold skal ligeledes vurderes og afklares i en lokalplanproces i forhold til trafikafvikling og trafiksikkerhed.

Kommuneplanen tillader etablering af butik, men,
Det er kommuneplanen, der sætter rammerne for fremtidig lokalplanlægning, og her er det, jf. kommuneplanens ramme 7.S.01, muligt at indrette én mindre dagligvareforretning under hensyn til områdets lokale forsyning.

Det vil derfor umiddelbart være muligt at udarbejde en ny lokalplan, der muliggør projektet indenfor kommuneplanens gældende rammer. I så fald bør det sikres, at der findes en trafiksikker løsning ift. adgang til projektområdet, og at mulige støjgener for naboer minimeres.

Administrationen gør dog også opmærksom på, at realisering af projektet kan betyde, at der kommer til at være en antydning af centerdannelse i området omkring restaurant og ny butik. Dette vurderes potentielt at kunne være i strid med Byrådets overordnede planlægning, hvor butikker og byfunktioner koncentreres indenfor de allerede udpegede bymidte- og lokalcenterudpegninger.

Desuden er det usikkert, hvordan butikken vil påvirke de nærmest beliggende dagligvarebutikker. Den nærmeste dagligvarebutik ligger ca. 800 m væk (luftlinje) mod vest. Der er ca. 3.5 km til dagligvarebutik i Ramløse. Som udgangspunkt skal en enkeltstående butik primært være til lokal forsyning, men på grund af beliggenheden ved vigtig hovedvej i sommerhuslandet, kan det ikke afvises at kundeoplandet vil være større end alene til lokal forsyning.

Administrationen anbefaling
Administrationen anbefaler, at udvalget vælger mellem:

Løsning A:

  • Ansøgningen imødekommes, fordi det understøtter kommuneplanens rammebestemmelse om, at der i området må etableres en dagligvarebutik. Dermed igangsættes ny lokalplanlægning for området. Lokalplanen udarbejdes i tæt samarbejde med ansøger og med inddragelse af ejer af Tinggården.


Løsning B:

  • Ansøgningen imødekommes ikke, fordi det ikke indgår i den gældende lokalplans intentioner om, at området alene må anvendes til sommerhusbeboelse og fordi projektet kan give anledning til antydning af utilsigtet centerdannelse i området.
  • Samtidig udgår kommuneplanens rammebestemmelse om, at der i området må etableres en dagligvarebutik, i forbindelse med kommuneplanrevision 2017.



Lovgrundlag
Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
Lokalplan 531.01 for Sommerhusområdet Sandet fra Juli 2009.


Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Bilag
Bilag 1 PMU 06.06.2016 Tegningsmateriale Dagligvarebutik Tibirke Dok. nr: 2016/14287 004

Bilag 2 PMU 24.04.2017 Fornyet projektansøgning Dagligvarebutik ved restaurant Tinggården (liggende) Dok. nr. 2016/14287 023

Bilag 3 PMU 24.04.2017 Tilkendegivelse fra Tinggården, Dok. nr. 2016/14287 024


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

  1. at imødekomme ansøgningen, og dermed igangsætte ny lokalplanlægning for området ELLER
  2. ikke at imødekomme ansøgningen OG
  3. at kommuneplanens rammebestemmelse om at der i området må etableres en dagligvarebutik udtages i forbindelse med revision af Kommuneplan 2013-25 i 2017.



Beslutning
Taget af dagsorden




96. Bryggervej 5 i Helsinge - præcisering af anvendelse til bolig frem for institutionsformål
030635 - 2017/11515

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen, for at træffe beslutning om der fortsat skal være mulighed for at etablere en institution på Bryggervej 5 i Helsinge, eller om det planmæssigt kan tillades, at området anvendes til boligformål i form af tæt lav bebyggelse.

Sagen forelægges til orientering for Børneudvalget den 24.04.2017, det vil sige samme dag som Plan- og Miljøudvalget behandler sagen. Eventuelle bemærkninger fra Børneudvalget, vil blive forelagt Plan- og Miljøudvalget på mødet.

Anmodning
Ejendomsmægler Christian Gordon Jessen, Place2Live beder, på ejers vegne, kommunen om at skabe mulighed for, at der på ejendommen Bryggervej 5 i Helsinge kan opføres boliger i form af tæt lav bebyggelse.



Planmæssige forhold
Grunden er på 4.500 m2 og er ubebygget.

Ejendommen er omfattet af Lokalplan 104.06 Nyt bolig og institutionsområde for del af Bryggergårdens areal i Helsinge fra 2006.

Anvendelsesbestemmelsen § 3.5 siger "Område B må anvendes til offentlige formål, herunder daginstitution for børn (f.eks. vuggestue, børnehave, integreret institution og lignende) samt tilhørende udendørs lege- og opholdsarealer. Hvis Byrådet skønner, at der ikke er behov for offentlig institution det pågældende sted, kan det tillade, at området anvendes til boligformål i form af tæt lav bebyggelse med tilhørende havearealer, fælles friarealer og kollektive anlæg, herunder parkering for bebyggelsen i området."

Der er ikke behov for ny daginstitution i Helsingeområdet
Børneudvalget har den 24.10.2016 besluttet at tilpasse kapaciteten på dagpasningsområdet i Helsinge-området ved at nedlægge én af Helsinge Børnehuses afdelinger; Kongensgave.

Administrationen vurderer, at der ikke siden er opstået forhold, der ændrer på forudsætningerne for Børneudvalgets beslutning. Det vurderes derfor fortsat, at der ikke er behov for at skulle bygge daginstitution i Helsingeområdet for nuværende eller inden for den nærmeste årrække. Og derfor heller ikke på den pågældende grund.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler derfor, at ejers ønske imødekommes, således at det planmæssigt kan tillades, at området anvendes til boligformål i form af tæt lav bebyggelse med tilhørende havearealer, fælles friarealer og kollektive anlæg, herunder parkering for bebyggelsen i området.

Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
Lokalplan 104.06 for et Nyt bolig og institutionsområde for del af Bryggergårdens areal i Helsinge fra 2006

Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

  1. at imødekomme anmodningen om, at Bryggervej 5 i Helsinge må anvendes til boligformål i form af tæt lav bebyggelse med tilhørende havearealer, fælles friarealer og kollektive anlæg, herunder parkering for bebyggelsen i området.



Beslutning

  1. Indstilling tiltrådt







97. Forslag til Fingerplan 2017
01.01P00 - 2017/11070

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget får sagen forelagt for at give administrationen udvalgets umiddelbare bemærkninger til høringssvar til forslag til Fingerplan 2017 - landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning. Administrationens vurdering og anbefalinger til høringssvar forelægges Økonomiudvalget og Byrådet til beslutning i maj.

Den nye Fingerplan vil sætte rammerne for fremtidig kommuneplanlægning og muliggøre realisering af en del af den nye planlov som pt. behandles i Folketinget.

Forslag til Fingerplan 2017 er sendt i høring den 03.04.2017 frem til den 29.05.2017. Grundet udvalgenes mødekalender, er det først muligt for administrationen, at kunne nå at forberede sagen fyldestgørende frem mod Økonomiudvalgets møde. Plan- og Miljøudvalget får derfor en mundtlig præsentation af administrationens foreløbige vurderinger og anbefalinger på udvalgets møde den 27.04.2017, hvor udvalget har mulighed for at give sine umiddelbare bemærkninger. Plan- og Miljøudvalgets inputs vil så efterfølgende indgå i administrationens videre bearbejdning af sagen frem mod Økonomiudvalgets og Byrådets behandling af sagen.

Erhvervsstyrelsens høringsbrev er vedlagt som bilag. Forslaget med tilhørende materiale ligger i sagen og kan af politikere ses i POLAR.

Baggrund
I april 2016 blev der igangsat en revision af Fingerplan 2013 - Landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning. I lighed med den igangværende modernisering af planloven har revisionen til formål at give kommuner, virksomheder og borgere mere frihed til at skabe vækst og udvikling under fortsat hensyntagen til natur og miljø.

Revisionen er opdelt i to spor. Det igangværende spor 1 med fokus på afgrænsende ændringer af Fingerplanen og et efterfølgende spor 2, hvor det skal afdækkes, om der er behov for mere grundlæggende ændringer af Fingerplanens bestemmelser.

Ministeriet indkaldte til ideer hos kommunerne i maj 2016 ift spor 1, hvor til Gribskov Kommune indsendte et høringssvar. Høringssvaret fra dengang blev tiltrådt af Byrådet den 30.05.2016 og er vedlagt som bilag til orientering.

I nær fremtid (ministeriet har endnu ikke fastlagt hvornår) igangsættes revisionens spor 2, der skal kortlægge behovet for mere grundlæggende ændringer af Fingerplanen. Som led i spor 2 vil der atter blive indkaldt forslag fra kommunerne, og forslag der ikke er imødekommet under spor 1 kan meldes ind igen.

Forslag til Fingerplan 2017 (spor 1)
Med forslag til Fingerplan 2017 sker der ikke væsentlige ændringer af Fingerplan 2013. Der er altså alene tale om mindre justeringer. Administrationen vil på Plan- og Miljøudvalgets møde den 27.04.2017 give en nærmere uddybning af, hvilke af Byrådets ønsker i høringssvaret fra maj 2016, der imødekommes i forslag til Fingerplan 2017. Kort drejer det sig om:

  • Opdatering af arealreservationer til overordnet cykelstinet
  • Arealudlæg til byudvikling i Gilleleje og udlæg til perspektivområde (betinget)
  • Arealudlæg til byudvikling i den nordlige del af Helsinge (betinget)
  • Ændringer til arealreservation til vejføring af Helsinge-Gillelejevejen (betinget)
  • Mulighed for overførsel af tre sommerhusområder - et område øst og to vest for Gilleleje (betinget).


Forslag til Fingerplan 2017 medtager ikke regler vedrørende detailhandel. Disse er fortsat fastlagt i et særskilt Landsplandirektiv for detailhandel i hovedstadsområdet (november 2008), de ventes revideret senere på året som opfølgning på de ændringer, der sker med modernisering af planloven.

Det forventes, at Fingerplan 2017 træder i kraft umiddelbart efter, at Folketinget har vedtaget den moderniserede planlov i forsommeren 2017.


Lovgrundlag
Forslag til bekendtgørelse om hovedstadsområdets planlægning (Fingerplan 2017 - landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning)
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015
L121 Forslag til lov om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger

Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Bilag
PMU 24-04-2017: Høringsbrev vedr. forslag til Fingerplan 2017 - Landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning Dok. nr: 2017/11070 004

PMU 24-04-2017: Gribskov Kommunes forslag i spor 1 til ændring af Fingerplan 2013 af 24.05.2016 Dok. nr: 2017/11070 002

Forslaget med tilhørende materiale ligger i sagen og kan ses af politikere i POLAR.


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

  1. At give administrationen udvalgets umiddelbare bemærkninger til høringssvar til forslag til Fingerplan 2017.



Beslutning

  1. Sagen udsættes til ekstraordinært møde







98. Kommuneplan 2017-29 - godkendelse af principper og procesplan
01.02G00 - 2017/06173

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Økonomiudvalget.

Sagen omhandler godkendelse af principper og procesplan for udarbejdelse af Kommuneplan 2017-29 for Gribskov Kommune.

Baggrund
Efter planlovens § 23 a-e skal kommunalbestyrelsen vedtage og offentliggøre en planstrategi (Udviklingsstrategi) hvert 4. år, i løbet af første halvdel af byrådsperioden. I naturlig forlængelse heraf skal der foretages en revision af kommuneplanen i anden halvdel af byrådsperioden.

Byrådet besluttede den 20.06.2016 i forbindelse med vedtagelse af Udviklingsstrategien, at igangsætte arbejdet med udarbejdelse af Kommuneplan 2017-29. Det blev besluttet at kommuneplanen udarbejdes som en delvis revision af den gældende Kommuneplan 2013-25, og at forslag til ny kommuneplan bliver fremlagt senest ved udgangen af 2017.

Udover Udviklingsstrategien er der udarbejdet Turismestrategi, Erhvervsstrategi, Bæredygtighedsstrategi og Vision for strategisk udvikling af relationerne mellem kyst og bagland, der alle også bidrager med visioner ind i kommuneplanarbejdet.

Ændringer i planloven medfører ændringer i oplæg til revision
Udviklingsstrategien indeholder et bilag med en oversigt over de emner i kommuneplanen, der revideres, men med angivelse af forbehold for indhold i ny planlov og deraf revideret oversigt over statslige interesser, samt revideret Fingerplan. (Forslag til ny fingerplan fremgår af separat punkt på dagsordenen)

Ny planlov behandles nu i Folketinget og forventes at træde i kraft den 01.07.2017. Med ny planlov kommer en række ændrede muligheder og krav til kommuneplanens indhold og administrationen har derfor revurderet hvilke af kommuneplanens emner, der bør revideres nu, for at kunne realisere mulighederne i den nye planlov hurtigst muligt. Byrådet er den 03.04.2017 orienteret om hvilke overordnede ændringer ny planlov medfører. For en række emner vil efterfølgende vejledninger og direktiver foreskrive, hvilke konkrete ændringer planloven vil medføre. Der er derfor emner, der ikke kan nå at komme med i kommuneplanrevisionen i 2017, da de afhænger af eksempelvis kommende landsplandirektiver og/eller forudsætter et større forarbejde.

Principper for udarbejdelse af Kommuneplan 2017-29
Oplæg til revision af kommuneplanen tager overordnet udgangspunkt i følgende vurdering:

  1. Emner, der udgør et aktuelt behov for ændringer eller materiale og ny planlovs/Fingerplan-emner, der umiddelbart kan inkluderes i Kommuneplan 2017-29, så planen kan vedtages inden årets udgang.
  2. Emner, der enten er afhængig af kommende vejledninger eller landsplandirektiver og/eller forudsætter et større forarbejde, og som derfor vurderes ikke at kunne nå at komme med i revisionen i 2017. Disse vil blive udarbejdet som tillæg til kommuneplanen i den kommende planperiode.
  3. Emner, der i første omgang ikke arbejdes videre med, fordi der enten ikke vurderes at være et konkret behov for ændringer eller som tilpasses i takt med udarbejdelse af kommuneplantillæg.


Med udgangspunkt i lovændringen har administrationen udarbejdet en revideret oversigt over emner, der anbefales medtaget i kommuneplanrevisionen i 2017. Se oversigten i Bilag 1.

Proces for udarbejdelse
Plan- og Miljøudvalget har i henhold til Styrelsesvedtægten ansvaret for administrationen af kommuneplanen, mens Økonomiudvalget har ansvaret for kommuneplanlægningen. Som udgangspunkt lægges derfor op til at al politisk behandling af udkast i forbindelse med udarbejdelsen af kommuneplanen sker i regi af Plan- og Miljøudvalget. På baggrund af Plan- og Miljøudvalgets anbefaling beslutter Økonomiudvalget og Byrådet godkendelse af forslag til kommuneplanen til offentlig høring og endelig vedtagelse.

Inddragelse og dialog
De emner, der foreslås inkluderet i kommuneplanrevisionen, vurderes hovedsageligt at være af en karakter, der ikke har særlig offentlig interesse, eller hvor der allerede har været foretaget dialog i forbindelse med udarbejdelsen af de bagvedliggende strategier. Administrationen anbefaler derfor at fokusere dialogprocessen i høringsperioden, fremfor i forbindelse med selve udarbejdelsen af planen. De særlige dialogfora, som eksempelvis det Grønne Dialogforum vil som vanligt blive løbende involveret.

Dog anbefales det, at der i forhold til detailhandelplanlægning i Helsinge, og overførsel af sommerhusområder til byzone, sker en særlig involvering af interessenter under planudarbejdelsen.

I forbindelse med de efterfølgende kommuneplantillæg vil der være tale om mere omfattende ændringer, som eksempelvis Grønt Danmarkskort, Udviklingsområder i kystnærhedszonen og omdannelseslandsbyer, der også i højere grad lægger op til en bredere debat. Administrationen anbefaler derfor, at der i forbindelse med planlægning for kommende tillæg i de enkelte tilfælde tages beslutning om graden af inddragelse og dialog.

Lukket temamøde i Byrådet
I forlængelse af ny planlovs forventede ikrafttræden i juli 2017 foreslås det, at der afholdes et lukket temamøde for byrådet i 3. kvartal om kommuneplanen og planlovens nye muligheder for fremtidig planlægning, vækst og udvikling.

Tidsplan
For at kunne vedtages inden udgangen af 2017 skal forslag til Kommuneplan 2017-29 godkendes til offentlig fremlæggelse i 3. kvartal. Forslag til tidsplan er:

Kommuneplan 2017

2. kvartal Godkendelse af principper og procesplan

Orientering til dialogfora og ikke-politiske udvalg
Økonomiudvalg


Orientering i udvalg og råd
3. kvartal Temamøde om kommuneplan og planlovens muligheder

Godkendelse af forslag

8 ugers høring (sep-nov)
Byrådet


Byrådet

Offentlig fremlæggelse og debat
4. kvartal Endelig vedtagelse
Byrådet



Tidsplan for samlet revision af emner i henhold til Bilag 1

2017
2018
2019/2020
Kommuneplanrevision
2017
______________
Tillæg til Kommuneplan 2017
_________ _ _ _ _
Ny Kommuneplanstrategi med efterfølgende kommuneplanrevision
________________________________


Økonomi
Der er ikke pt. afsat midler til udarbejdelse af ny kommuneplan.

Særligt vil gennemførsel af detailhandelanalyse og dialog med interessenter i forhold til overførsel af sommerhusområder, samt offentlig debat i høringsperioden, forudsætte, at der afsættes midler til arbejdet. En del af midlerne vil dække anvendelse af ekstern rådgivning til gennemførsel af detailhandelanalyse, da det er administrationens vurdering, at vi ikke selv besidder de tilstrækkelige kompetencer, viden, erfaring og tid til at kunne gennemføre den dataindsamling og efterfølgende analyse der er nødvendig for arbejdet.

Plan- og Miljøudvalget har tidligere bevilliget 336.000 kr til byudviklingsprojektet Helsinge Nord fra udvalgets pulje til Strategisk Byudvikling.

Administrationen anbefaler at de 336.000 kr. fra Plan- og Miljøudvalgets pulje til Strategisk Byudvikling i stedet bevilliges til kommuneplanarbejdet. Forslag til finansieringen af udviklingen af Helsinge Nord vil blive forelagt i en særskilt sag senere.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Økonomi
Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.
Se dog afsnittet Økonomi ovenfor.

Miljøforhold
Miljøforhold vil blive vurderet i henhold til miljøvurderingsloven.

Høring
Planforslaget fremlægges offentligt i henhold til planlovens bestemmelser, jf. planloven § 24.

Bilag
Bilag 1: Oversigt over emner til revision i Kommuneplan 2017-29 dok. nr. 2017/06173 004


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget:

  1. at godkende principper for udarbejdelse af Kommuneplan 2017-29, herunder emner til revision og proces for inddragelse.
  2. at bevillige 336.000 kr til kommuneplanarbejdet fra Plan- og Miljøudvalgets pulje om Strategisk Byudvikling, i stedet for (som tidligere besluttet) til byudviklingsprojektet Helsinge Nord.



Beslutning

  1. Indstilling tiltrådt
  2. A, C, G, O og V stemte for(6)

Å undlod at stemme
Indstilling tiltrådt





Efterretningssager


99. Lokalplan 315.16 for boligområdet Bavne Ager Nord i Gilleleje - Endelig vedtagelse
01.02P00 - 2016/27905

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget får sagen til orientering om, at administrationen endeligt har vedtaget Lokalplan 315.16 for boligområdet Bavne Ager Nord i Gilleleje, da der ikke er indkommet indsigelser/ændringsforslag i forbindelse med den offentlige fremlæggelse.

Forslag til Lokalplan 315.16 for boligområdet Bavne Ager Nord i Gilleleje har været offentligt fremlagt i perioden 10.01.2017 til den 07.03.2017 og forelægges nu med henblik på at orientere Plan- og Miljøudvalget om, at administrationen endeligt har vedtaget lokalplanen.

Byrådet har den 31.08.2015 besluttet delegation i forbindelse med endelig vedtagelse. For den nuværende situation, hvor der ikke er indkommet høringssvar er følgende gældende:

"Såfremt der ikke indkommer indsigelser/ændringsforslag i forbindelse med den offentlige fremlæggelse, kan administrationen som hovedregel endeligt vedtage lokalplanen uden yderligere politisk behandling."



Baggrund
Forslag til Lokalplan 315.16 for boligområdet Bavne Ager Nord i Gilleleje blev godkendt af Plan- og Miljøudvalget den 09.01.2017.

Lokalplanområdet omfatter den nordligste del af matr. nr. 3d og den vestligste del af matr. nr. 3ab, begge Fjellenstrup By, Gilleleje.

Byplanvedtægt nr. 9 samt lokalplan 14.10 ophæves for de dele, der er omfattet af Lokalplan 315.16 for boligområdet Bavne Ager Nord i Gilleleje.

Lokalplanen giver mulighed for at opføre op til 15 boliger som tæt-lav bebyggelse, i fem rækker med tre boliger i hver.

Lokalplanen har til formål at:

  • udlægge lokalplanområdet til tæt, lav boligbebyggelse i 1 etage
  • sikre byggeriets sammenhæng med parcelhusbebyggelsen mod nord og vest og den nyere bebyggelse i den øvrige udstykning af Bavne Ager.


Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med kommuneplanen.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10.12.2015
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
Byplanvedtægt nr. 9 for boligområde i Gilleleje By
Lokalplan 14.10 for boligområdet Bavne Ager Øst i Gilleleje

Økonomi
Sagen har ingen direkte bevillingsmæssige konsekvenser for Gribskov Kommune.

Bilag
Bilag 1 PMU 24-04-2017 Lokalplan 315.16 for boligområdet Bavne Ager Nord i Gilleleje Dok nr. 2016/27905 061


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

  1. at tage orienteringen om planens endelige vedtagelse til efterretning.



Beslutning

  1. Taget til efterretning







Sager behandlet på lukket møde:
Pkt. 100
Administrationen videregav sin anbefaling til Økonomiudvalget og Byrådet

Pkt. 101
Administrationen videregav sin anbefaling til Økonomiudvalget og Byrådet

Mødet startet:
03:37 PM

Mødet hævet:
07:17 PM