Plan- og Miljøudvalget

Indholdsfortegnelse:

Åbne
29 1. Budgetopfølgning 2017, Det tekniske område
30 Katteordning - Opfølgning budget
31 Dispensation til fast hegn langs Udsholt Strandvej
32 Håndhævelse af forbud mod hegn på Sandet
33 Landzonesag: Indretning af Bed & Breakfast m.m. samt udvidelse af
boligareal - Frederiksværkvej 160
34 Landzonesag: Lovliggørelse af oplagsplads med containere - Møllevej 7,
Søborg
35 Landzonesag: Udvidelse af eksisterende jorddeponi - Frederiksværksvej 11A
36 Landzonesag: Ændring af erhvervsbygning til bolig - Rørmosevej 78
37 Hjørnet af Skovgårdsvej 44 og Vestergade 101, Helsinge. Opførsel af 2
rækkehuse med dispensation fra lokalplan.
38 Havnevej 3 - ansøgning om restaurant
39 Strategisk Plan Gilleleje - endelig vedtagelse
40 Forslag til kommuneplantillæg nr. 8 for dagligvarebutik i Esbønderup -
endelig vedtagelse
41 Forslag til Lokalplan 327.01 for dagligvarebutik ved Gillelejevej og
Vestvej i Esbønderup - endelig vedtagelse
42 Aflysning af Byplanvedtægt nr. 1 af 1966 for Tisvilde-området - godkendelse
til offentlig fremlæggelse
43 Forslag til Lokalplan for dagligvarebutik og boliger Helsinge bymidte -
igangsættelse
44 Forslag til Lokalplan for badehotel på Vesterbrogade i Gilleleje -
igangsættelse
45 Forslag til ny lokalplan til aflysning af Byplanvedtægt nr. 15, Annisse
Nord (Tvingsbakken) - igangsættelse
46 Mageskifte for dagligvarebutik og parkering i Helsinge Bymidte
50 Kirkestræde 5 - byggetilladelse


Efterretningssager
47 Projekt Ammendrup Å - Igangsættelse
48 Byggesagsbehandling 2016
49 Lokalplan 512.16 for Skovgårdshave Syd i Helsinge - Endelig vedtagelse

Medlemmer:

Morten Ulrik Jørgensen

Jannich Petersen

Brian Lyck Jørgensen

Jesper Hagen Behrensdorff

Susan Kjeldgaard

Pia Foght

Knud Antonsen

Godkendelse af dagsorden:
Pkt 40: Overskrift omdøbes til: Forslag til kommuneplantillæg nr. 8 for dagligvarebutik i Esbønderup - endelig vedtagelse
.
Pkt 46: Overskrift omdøbes til: Mageskifte for dagligvarebutik og parkering i Helsinge Bymidte
.
Punkt 50 og 51 skal tilføjes dagsordenen ved godkendelse af denne.
.
Dagsordenen godkendt.

Fraværende:
Pia Foght

Meddelelser:
Administrationen orienterede om midlertidig ibrugtagningstilladelse vedr. Laugøvej 1. Notat blev omdelt under mødet.
.
Susan Kjeldgaard spurgte til skiltning (på trailere) mv. vedr. trailere opstillet ved Sodemarken. Morten Jørgensen foreslog, at Formanden satte sag på Plan- og Miljøudvalget.
.
Susan Kjeldgaard spurgte ligeledes til hegn i åbent land samme sted.
.
Brian Lyck Jørgensen bad om statusnotat vedr. Solkrogen
.
Brian Lyck Jørgensen orienterede om at Handicaprådet har være på besigtigelse i Kulturhavn vedr. parkering og adgangsforhold. Der ønskes status.
.
Knud Antonsen spurgte til sag vedr. salg af jord i Ramløse.
.
Knud Antonsen spurgte til status vedr. Bækkebrovej 23. Der har været besigtigelse d.d. Udvalget vil blive orienteret efterfølgende.




Åbne

29. 1. Budgetopfølgning 2017, Det tekniske område
00.30S00 - 2016/41522

Sagsfremstilling
Budgetopfølgningen generelt
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Økonomiudvalget og Byrådet.

Administrationen ønsker med denne budgetopfølgning (forkortet BO) at præsentere Plan- og Miljøudvalget for opmærksomhedspunkter, der bør følges i de kommende BO'er.

Administrationen udarbejder 4 årlige budgetopfølgninger i 2017:
1. budgetopfølgning (BO1) forelægges på fagudvalgsmøder i februar
2. budgetopfølgning (BO2) forelægges på fagudvalgsmøder i april
3. budgetopfølgning (BO3) forelægges på fagudvalgsmøder i august
4. budgetopfølgning (BO4) forelægges på fagudvalgsmøder i november

Budgetopfølgning 1
Denne første budgetopfølgning er placeret så tidligt på året, at der ikke vil kunne tilvejebringes et kvalificeret bud på det forventede regnskab. Endelige regnskabstal for 2016 foreligger heller ikke ved udarbejdelsen af denne første budgetopfølgning.

Fokus i denne 1. budgetopfølgning er derfor:

• At få fremhævet ændringer i vilkår i forhold til det, der indgår i årets budget (fx ændrede budgetforudsætninger eller ændret lovgivning og andet der medfører forventninger om et ændret fokus i året).
• At få fremhævet særlige relevante udfordringer, der "bæres ind" i året fra det forgangne år.

Samlet vurdering for Det tekniske område
Administrationen rejser i denne budgetopfølgning en opmærksomhed på de væsentligste områder, hvor der på dette tidlige tidspunkt, vurderes at være en sandsynlighed for budgetafvigelser.

Vejafvandingsbidrag
Som besluttet i Byrådet d. 20.06.2016 pågår der dialog med Gribvand om fastsættelse af procentsats af anlægsudgifter som grundlag for afregning af vejafvandingsbidrag. Aftalen er ikke faldet på plads i 2016. Konsekvenser af aftalen kan få betydning for 2017, hvor endelig afregning forventes foretaget. Gribskov Kommune har ikke betalt vejafvandingsbidrag for perioden 2013-2016 og hvis procentsatsen på 8% fastholdes, er der et samlet udestående på 12,6 mio. kr.

Udendørsbelysning og trafiksignaler
I forbindelse med udmøntning af rammebesparelse til budget 2017-2020 blev der ikke taget stilling til tidligere vedtaget besparelse på Udendørsbelysning og trafiksignaler, som ikke er fuldt udmøntet endnu.
I budgetvedtagelse 2011-2014 blev der på Udendørsbelysning og trafiksignaler indlagt en forventet besparelse på overdragelse af belysning på private fællesveje til grundejerne på 0,8 mio. kr. i 2013 og 1,6 mio. kr. fra 2014 og frem. I 2014 blev projektet sat i bero velvidende, at det ville medføre et merforbrug med mindre Gribskov Kommune via nyt udbud kunne opnå bedre priser.
Efterfølgende har området været i udbud og på baggrund heri forventes et samlet merforbrug på 0,5 mio. kr. årligt i 2017 og frem.
Området bliver behandlet i et særskilt dagsordenspunkt på Teknisk Udvalg på samme møde.

Katteordningen
I forbindelse med budgetaftalen 2017-2020 blev budgettet for Katteordningen reduceret med 78.000 kr. årligt i 2017 og frem. Budgettet udgør herefter 25.000 kr. årligt i 2017 og frem. Det er ikke nok til at køre ordningen. Området vil blive behandlet i et særskilt dagsordenspunkt på Plan- og Miljøudvalget på samme møde.

Der arbejdes kontinuerligt med disse områder og der vil ske en løbende opfølgning i de kommende budgetopfølgninger.

Samlet vurdering for Forsyning
Administrationen vurderer at budgettet på Forsyningsområdet forventes overholdt i 2017.

Frigivelse af rådighedsbeløb
Udvidelse af mini-genbrugsstationer
Der foreslås frigivet 0,6 mio. kr. af det afsatte rådighedsbeløb i 2017, (under forudsætning af, at budget overføres fra 2016 til finansiering af investeringsplanen på affaldsområdet) til "Udvidelse af mini-genbrugsstationer" under ordningen for glas, papir og pap.

Belysning og energioptimering af bygninger på genbrugsstationer
Der foreslås frigivet 0,3 mio. kr. af det afsatte rådighedsbeløb i 2017, (under forudsætning af, at budget overføres fra 2016 til finansiering af investeringsplanen på affaldsområdet) til "Bygningsvedligeholdelse og større materiel". Beløbet skal anvendes til belysning og energioptimering af bygninger på genbrugsstationer.

Tillægsbevillinger og omplaceringer
Omplaceringer mellem udvalg
Lønsum vandområdet
I budgetvedtagelsen 2017-2020 er det besluttet at samle lønsummen for de administrative centre under Økonomiudvalget, herunder også lønsum til Åmænd under Vand. Det samlede budget svarende til de faktiske lønudgifter incl. Åmænd er flyttet fra Plan & Byg. Ved denne budgetopfølgning foreslås derfor overført 1.139.000 kr. årligt i 2017-2021 svarende til de faktiske lønudgifter til Åmænd fra Vand til Plan & Byg.

Gartnerudgifter dagtilbud
Som en del af besparelserne i budget 2017-2020 på børneområde blev det besluttet, at alle dagtilbud fremover skal indgå driftsaftale med Vej og Park omkring vedligehold af grønne arealer. Der søges flyttet 75.000 kr. årligt i 2017 og frem fra Læring og Undervisning under Børneudvalget til Grønne områder under Teknisk Udvalg.


Eksterne konsulenter og færre politiske udvalg
I Budgetaftalen 2017-2020 er der indlagt en besparelse på eksterne konsulenter på 2,0 mio. kr. årligt i 2017-2019 og administrative mindreudgifter som følge af færre politiske udvalg på 0,1 mio. kr. årligt i 2017-2021.
Det tekniske områdes andel af dette udgør 109.000 kr. i 2017-2019 og 9.000 kr. årligt i 2020-2021, som foreslås overført fra Veje til Puljer og Løn under Økonomiudvalget.


Lovgrundlag
Lov om kommunernes styrelse, LBK nr 769 af 09/06/2015

Økonomi
Bevillingsstrukturen i Gribskov Kommune er følgende:

• Økonomiudvalget og Byrådet godkender omplaceringer mellem fagudvalg og tillægsbevillinger.
• Fagudvalg bemyndiges til at godkende omplaceringer mellem rammer inden for eget udvalg.
• Administrationen bemyndiges til at foretage ændringer mellem delrammer inden for samme ramme under forudsætning af, at de politisk fastsatte rammebetingelser overholdes.

Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at godkende budgetopfølgning for Det tekniske område.
   

Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet

1. at godkende de foreslåede omplaceringer mellem udvalg og tillægsbevillinger jf. nedenstående tabel.
   

   Ramme	Omplace- ringer i kr.	Tillægsbe- villinger i kr.
   Veje	-109.000
   Grønne områder	75.000
   Vand	-1.139.000
   Plan & Byg	1.139.000

2. at godkende de foreslåede ændringer vedr. budgetoverslagsårene jf. nedenstående tabel.
   

   Ramme	2018	2019	2020	2021
   Veje	-109.000	-109.000	-9.000	-9.000
   Grønne områder	75.000	75.000	75.000	75.000
   Vand	-1.139.000	-1.139.000	-1.139.000	-1.139.000
   Plan & Byg	1.139.000	1.139.000	1.139.000	1.139.000

3. at frigive følgende rådighedsbeløb på affaldsområdet:

- anlægsprojekt Udvidelse af mini-genbrugsstationer med 600.000 kr.
- anlægsprojekt Belysning og energioptimering af bygninger på genbrugsstationermed 300.000 kr.

Beslutning
1. For stemte C, V og O (4)
Imod stemte A og G (2)
Indstillingen tiltrådt
2.-3. Anbefalingen tiltrådt

Pia Foght fraværende




30. Katteordning - Opfølgning budget
00.01G00 - 2017/03597

Sagsfremstilling
Introduktion
Forelæggelse i forlængelse af punkt 29 - 1. budgetopfølgning.

Baggrund
Det oprindelige budget for katteordning var 103.000 kr. for 2017. I første budgetforlig, blev det besluttet at beholde ordning og reducere med 25.000 kr. på baggrund af de tidligere års forbrug.

I opfølgende budgetforhandlinger er budget reduceret til 25.000 kr. Det vurderes at være utilstrækkeligt til at lade ordningen fortsætte uændret.

Forbruget har i 2016 været 54.536 kr. og i 2015 47.290 kr. Ordningens serviceniveau er begrænset til aflivning af herreløse, syge og vildtlevende katte. Der skal ske en forudgående kontakt til kommunen, der godkender at katten kan aflives indenfor ordningen. Det vurderes ikke muligt at begrænse ordningen yderligere.

Hvis ordningen fortsætter, kan der forventes en budgetoverskridelse på ca. 30.000 kr.

Anbefaling
Som konsekvens af budget foreslås det, at ordningen nedlægges eller, at der findes en besparelse på et andet område. Administrationen kan ikke umiddelbart anvise en anden besparelse inden for Plan- og Miljøudvalgets ramme. Såfremt forslag 2 vælges, anmodes udvalget om at indikere, hvor udvalget ønsker en besparelse.


Lovgrundlag


Økonomi


Bilag


Administrationens indstilling
Administratione indstiller til Plan- og Miljøudvalget at

1. Katteordningen nedlægges eller
2. Der arbejdes for at finde en anden besparelse

Beslutning

1. Udgår
2. Tiltrådt, udvalget lægger op til at finde midlerne indenfor Det Teknisk områdes samlede rammer, så der findes et samlet budget på kr. 75.000

Pia Foght fraværende




31. Dispensation til fast hegn langs Udsholt Strandvej
009468 - 2016/29402

Sagsfremstilling
Sagen er oprindeligt udsat fra Plan- og Miljøudvalgets møde 24.10.2016. Sagen blev begæret i Byrådet i forbindelse med Plan- og Miljøudvalgets behandling 09.01.2017. På Byrådets møde 30.01.2017 blev punktet taget af dagsordenen og sendt retur til Plan- og Miljøudvalget for fornyet behandling :

Introduktion
Plan og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Ejer af ejendommen Skrænten 7, matrikel nr 44 eæ Udsholt By, Blistrup, søger dispensation fra lokalplanens regler om hegn, og retlig lovliggørelse af eksisterende raftehegn opført langs Udsholt Strandvej.

Der er foretaget ændringer i forhold til oprindelig sagsfremstilling.
Der er bl.a. indføjet oplysninger om, hvad det er muligt at se via google streetview.
Ejer er blevet partshørt om disse oplysninger.
Der er endeligt tilføjet et nyt afsnit vedrørende oplysninger om andre ejendomme i området.

Baggrund og Indhold
Administrationen modtog 04.06.2016 en henvendelse fra anden side om opsætning af nyt hegn på ejendommen. Ejer blev informeret om, at det hegn, der var ved at blive sat op, var i strid med bestemmelserne i lokalplanen. På vegne af ejer Jacob M. C. Jacobsen, søgte Niels Jørgen Langkilde efterfølgende om dispensation fra lokalplanen.

Ansøgningen var begrundet med, at raftehegnet var en vedligeholdelse og reetablering af et raftehegn, der var blevet ødelagt af kommunale snerydningsmaskiner.

Ansøger oplyser, han havde opført raftehegnet, hvor det gamle raftehegn stod. Stolperne var placeret i de tidligere stolpehuller og hegnet var blevet genopført med nye rafter, men med lågen fra det gamle hegn. Hegnets højde oversteg ikke 1,80 meter.

Lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan 47.3, der blev vedtaget af byrådet i 1982. Ejendommen ligger i område 1.
Af § 1 fremgår, at lokalplanens formål er at bevare områdets karakter af naturlandskab med relativ spredt bebyggelse.

Af § 9.3 fremgår det, at inden for område 1 må hegn kun etableres i umiddelbar nærhed af bebyggelsen og kun som levende hegn eller raftehegn.
Læmur kan udføres i samme materiale som bebyggelsen. Naboafskærmning må kun ske ved tilplantning i grupper.
I skel må der være hegn udført af træstolper hvor der er påsat tråde.

Der er langs strandvejen tinglyst byggeline på 12 m fra vejmidte.

Ejendommen har skel ud til Udsholt Strandvej, på en strækning hvor landskabet falder brat, og bebyggelsen derfor ligger væsentlig lavere end Udsholt Strandvej.

Historik
Af Google street view fremgår det, at der i april 2009 stod et raftehegn på ejendommen langs Udsholt Strandvej og at raftehegnet og lågen i hegnet havde samme højde.

Af Google street view fremgår det, at der i august 2014 ikke var hegn langs ejendommen imod Udsholt Strandvej, og kun et par fag af det gamle raftehegn stod tilbage omkring bræddelågen.

Ved besigtigelse den 30.06.2016 var et nyt raftehegn ved at blive opført langs ejendommens skel til Standvejen. Flere paller med nye materialer var oplagret langs vejen.

Frederiksborg Amtsavis bragte den 20.10.2016 foto og artikel om raftehegnet, der var færdigbygget.

Ved besigtigelse den 14.11.2016 blev det konstateret, at ejendommens skel var afmærket imod vejen med målerpinde.
Det nye raftehegnet var opført i ejendommens vejskel og 2 m fra kørebanekant.
Hegnet var 31 m langt og 1,80 m højt og der var isat en 1,40 m høj låge.

Hidtidig praksis om hegn
Ved behandling i 2013 af lignende sag på Strandbakkevej 10, vedrørende nyt raftehegn langs ejendomsskel imod Udsholt Strandvej, blev der ikke meddelt dispensation fra lokalplanens regler om hegn.
Ved forespørgsel om hegn på Udsholt Strandvej 42 , blev der vejledt om lokalplanens regler.

Oplysning om andre ejendomme i området
(nyt afsnit forud for behandling i Plan- og Miljøudvalget den 06.02.2017)

Ansøger har den 29.11.2017 oplyst kommunen om fire ejendomme med raftehegn, der er placeret i vejskel til sidevejen Skrænten: Skrænten 5, Skrænten 3, Skrænten 1 B og Skrænten 1 A. De anførte sager er sendt i partshøring hos ejerne.

Ansøger fremsendte umiddelbart før behandling i Plan og Miljøudvalget d. 09.01.2017 en email, direkte til udvalgets medlemmer, med fotos af fire andre ejendomme, hvor der var opsat faste hegn. Administrationen har anmodet ejer om oplysning om adresserne på de ejendomme, som han havde fotograferet. Når oplysningerne er modtaget, vil ejerne af de nævnte ejendomme blive kontaktet.

Vurdering og anbefaling
For en dispensation:
Hegnet er opført med samme placering og materialer som det tidligere hegn. Beplantning på grunden af fyr- og løvtræer, forhindrer en fri udsigt over Kattegat.

Imod en dispensation:
Der er foreligger ingen dokumentation for, at det gamle 1,40 m høje raftehegn var lovligt opført før lokalplanens vedtagelse i 1982. Hegn opført efter 1982 skal følge lokalplanens regler.
Lokalplan nr. 47.3 er en af de få planer i Gribskov Kommune, som ved regler om faste hegn, er med til at friholde udsigten fra Strandvejen og ud over Kattegat. Raftehegnet opført i ejendommen vejskel imod Udsholt Strandvej, er med til at forhindre denne udsigt.

Administrationen vurderer, at dispensation og lovliggørelse af raftehegnet på Skrænten 7 tilsidesætter lokalplanens detaljerede krav til hegn.
En tilladelse vil endvidere tilsidesætte lighedsprincippet i forhold til administration af lignende sager inden for lokalplanen.


Lovgrundlag
Lokalplan nr. 47.3, vedtaget af byrådet den 19-04-1982.
Planloven LBK nr 1529 af 23/11/2015

Økonomi


Bilag
PMU 06-02-2017: Kort - område omfattet af lokalplan 47.3 Dok. nr: 2016/29402 033


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at afvise dispensation fra lokalplanen, til placering af fast hegn langs ejendomsskel

Beslutning

1. Tiltrådt

Pia Foght fraværende




32. Håndhævelse af forbud mod hegn på Sandet
01.00G00 - 2016/30524

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning om håndhævelse af regler om faste hegn i sommerhusområdet på Sandet, som er omfattet af lokalplan 531.01.

Hermed forelægges plan for håndhævelse af forbud. Planen er drøftet med de grundejerforeninger, der er omfattet af lokalplanen. Den overordnede tilgang er, at skride ind over for de hegn, der udgør de mest markante overskridelser, og som med sikkerhed er i strid med lokalplan.

Baggrund
Plan og Miljøudvalget har senest den 12.09.2016 fået forelagt en sag om håndhævelse af forbud mod hegn. Udvalget afviste at godkende en linje, hvor der kan gives dispensation til bredmaskede dyrehegn af tråd, som maximalt var 1,60m højt og monteret på hegnspæle.
Udvalget tilkendegav, at det var vigtigt at forhindre alle slags hegn.

Lokalplan 531.01 indeholder som udgangspunkt et totalforbud mod hegn i området. I indledningen beskrives det bl. a., at Sandet er grænseløst sådan, at dyr kan færdes og leve frit i området. Fravær af hegning skal sikre dyrenes tilgængelighed overalt.

§ 1 anfører "at hovedformålet er at fastholde karakteren af lokalplanområde som sommerhusområde, med et klart naturmæssigt præg."

Af § 9.9 fremgår det, "at alt hegning i området skal ske med levende hegn. Der tillades dog opsætning af læhegn i mindre omfang udført i træ, ved terrasser samt indgangs- og dørpartier ved sommerhuset og ved bebyggelsens umiddelbare opholdsarealer.

Ved særlige behov for indhegning tager Byrådet stilling til en eventuel dispensation, dog altid således, at indhegningen ikke generelt bryder med ønsket om, at området bibeholder sin åbne karakter."

Hegn er ikke defineret i lokalplanen. I følge Hegnsloven er et hegn en anordning, der hegner grunden (for mennesker og dyr) og som er opsat i en overvejende del af skellets længde. Eftersom der i lokalplanen er en beskrivelse af de hegn, der tillades, vurderes "hegn" at have en mere omfattende definition i denne lokalplan end i hegnsloven.

Flere ejere ønsker at afskærme deres planter for råvildtet i området, og kommunen har meddelt dispensation fra lokalplanen, til at afskærme enkeltstående planter med vildthegn.

Ved tilsyn har administrationen konstateret, at en del ejendomme er helt indhegnet med 1,60 m høje trådhegn, kun afbrudt af brede låger. Vildtkonsulent har oplyst til kommunen, at trådhegn højere end 1,20 m, hindrer råvildts frie bevægelighed i et område.

Drøftelse med grundejerforeningerne
Administrationen har drøftet planen for håndhævelse, med grundejerforeningerne i området.
Grundejerforeningerne støtter de overordnede intentioner om, at området naturskønhed og skovpræg i videst muligt omfang bevares. De har samtidig fremført, at en del grundejere har behov for at have nogle mindre hegn bl. a. for at forhindre hunde og børn i at løbe ud på vejen. De foreslår at følgende ikke medtages i håndhævelseskampagnen:

1. lave hegnsafskærmninger, som forhindre hunde og børn i at løbe ud på vejen.
2. hegn som afskærmer nyplantede træer.
3. hegn omkring terrasser og indgangspartier.

Vurdering og anbefaling
Lave hegn omkring grundene, forhindrer ikke dyrenes bevægelighed og råvildtets færden i området. Administrationen vurderer, at det er vigtigst at fokusere på høje hegn langs eller ved skel. Det er disse hegn, der tilsidesætter lokalplanens hovedformål om, at fastholde området med et klart naturmæssigt præg.

Faste hegn er lovlige, hvis de er opsat før juli 2009, hvor lokalplan nr. 531.01 trådte i kraft.
Undtaget er den del af lokalplanområdet, der tidligere var omfattet af Partiel byplanvedtægt nr. 9 for Helsinge, og anførte regler om hegn. I det område er gamle hegn kun lovlige, hvis de er opsat før byplanens vedtagelse i marts 1973.

Det har været kommunens praksis, at meddele dispensation til trådhegn der afskærmer enkelte nyplantede buske. Administrationen vurderer, at der ikke er anledning til at ændre denne praksis.

Faste hegn opsat ved indgangspartier, og ved terrasser og bebyggelsens umiddelbare opholdsarealer, er i overensstemmelse med lokalplanens regler.

Håndhævelseskampagne
Der er ca. 1000 ejendomme, som er omfattet af lokalplan 531.01 og kommunen har ikke tidligere systematisk registeret tilstedeværelsen af faste hegn og trådhegn i området.
Administrationen anbefaler følgende planer for håndhævelse af lokalplanen.

Alternativ 1: (Drøftet med grundejerforeningerne på forhånd)
Marts: Kommunen informerer alle grundejere på Sandet, om at vi den 1. maj starter en kampagne. Der bliver vedlagt en pjece, der viser, hvilke hegn vi vil fokusere på, og hvilke der er lovlige i henhold til lokalplanen. Således bliver der en tid til at indrette sig, dvs. nedtage sit hegn, hvis man vurderer, det er omfattet og ikke ønsker, at det skal indgå i kampagnen.

Maj: Kommunen registrerer fra vejen, trådhegn og andre faste hegn, der er højere end 1 m, der er placeret i skel eller tæt på skel.

Ultimo maj og herefter: Kommunen sagsbehandler høje hegn. En del af denne sagsbehandling vil blive dialog om, hegnet er lovligt, fordi det er sat op før lokalplan er vedtaget.

Administrationen kan ikke vurdere det endelige ressourceforbrug ved dette alternativ, da omfanget ikke kendes. Den umiddelbare forventning er, at det bliver ca. 1/4 årsværk, ca. 350 timer. Det kan ikke udelukkes, at det samlede ressourceforbrug bliver på op til ½ årsværk (700 timer).

Alternativ 2:
Der gennemføres alene informationskampagne. Hvis denne løsning vælges, kan vi ikke i informationskampagnen skrive, at man vil følge op. Forventes at tage samlet ca. 15 timer fra nu. Oplysningskampagnen vil bestå af brev til alle grundejere sendt via digital post om reglerne og formentlig opslag på kommunens facebook.

Alternativ 3:
En kombination mellem 1 og 2:
Der gennemføres informationskampagne.
Der gennemføres stikprøvekontrol i området. To timers gennemgang af området forventes at give tilstrækkelig grundlag for at igangsætte sagsbehandling. Vi starter sagsbehandling af f.eks. 10 tilfælde. Hver sag forventes at have et tidsforbrug på mellem 2 og 20 timer. Umiddelbart vurderes den gennemsnitlige opfølgende sagsbehandlingstid er være 4-5 timer pr. sag.

Udvalget kan beslutte niveau for stikprøvekontrol ved at fastsætte et antal timer, der skal afsættes til den opfølgende kontrol. Den opfølgende sagsbehandling starter tidligere i maj, da der indledningsvis kun skal bruges ½ dag på registrering. Afhængig af niveau kan der efterfølgende ske ny registrering med henblik på opfølgende sagsbehandling. Administrationen vurderer, at det mindste niveau, der kan fastsættes, er 50 timer. Administrationen anbefaler, at der maksimalt afsættes 150 timer.

Fælles for alternativ 1 og 3: Hvis man vælger disse løsninger, skal vi være indstillet på at politianmelde de ejere, der ikke følger kommunens påbud om at fjerne hegn, hvis vi vurderer det er ulovligt.

Det foreslås, at der forelægges ny sag i efterår med afrapportering af resultat.


Lovgrundlag
Planloven LBK nr 1529 af 23/11/2015
Lokalplan nr. 531.01, Sommerhusområdet Sandet, juli 2009

Økonomi


Høring
Der er holdt to møder med grundejerforeningerne, og de har sendt skriftlige kommentarer.
Følgende foreninger har være inviteret:
Ejerlauget Sandbo, Grundejerforeningen På Sandet, Lindvejens Vejlaug,
Grundejerforeningen Klitrosevej Vest, Grundejerforeningen Klitrosen
Grundejerforeningen Skovsvinget og Skovledet og Grundejerforeningen Rybakken

Bilag
PMU 06-02-2017: Grundejerforeningers kommentarer om håndhævelse af regler om hegn Dok. nr: 2016/30524 047

PMU 06-02-2017: Kort over lokalplanområdet Dok. nr: 2016/30524 048

PMU 06-02-2017: Udkast til vejledning Dok. nr: 2016/30524 049


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte:

1. Følgende plan for håndhævelse af hegn:

• a) Alternativ 1 - oplysningskampagne og gennemgang af hele området eller
• b) Alternativ 2 - oplysningskampagne - samlet 15 timer, eller
• c) Alternativ 3 - oplysningskampagne og stikprøvekontrol - samlet 50 timer, eller
• d) Alternativ 3 - oplysningskampagne og stikprøvekontrol - samlet 100 timer, eller
• e) Alternativ 3 - oplysningskampagne og stikprøvekontrol - samlet 150 timer.

2. At der i efteråret forelægges sag for udvalget om resultat, hvis løsning a,c,d, eller e vælges.


Beslutning

1. a) Udgår
   b) Udgår
   c) Tiltrådt, idet der lægges op til dialog med/involvering af Grundejerforeningen
   d) Udgår
   e) Udgår
2. Tiltrådt

Pia Foght fraværende




33. Landzonesag: Indretning af Bed & Breakfast m.m. samt udvidelse af boligareal - Frederiksværkvej 160
019035 - 2016/23811

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om landzonetilladelse.

Introduktion til sagen
Ansøger søger med fuldmagt fra ejer om landzonetilladelse til at udvide boligareal og ændre anvendelse af nuværende erhverv. Ændringen sker indenfor de eksisterende rammer af bebyggelsen på Frederiksværkvej 160. Ejendommen består idag af 138 m² boligareal, 741 m² erhvervsareal samt 50 m² garage ifølge kommunens ejendomsoplysninger. Erhvervet består i dag af udstillingsstedet GeoArt.

Projektet indebærer, at det nuværende boligareal på 138 m² øges til mellem 450-500 m².
Det resterende erhvervsareal ønskes anvendt til Bed & Breakfast samt brug og udlejning af lokale.

Områdets karakter og plangrundlag
Ejendommen ligger i landzone og grænser mod nord og øst op til statsskoven Tisvilde Hegn. Skoven er udpeget som internationalt naturbeskyttelsesområde (Natura 2000).

Vest for ejendommen ligger der et sommerhusområde. Umiddelbart nord for museumsbygningen ligger en helårsbolig. Mod syd er ejendommen afgrænset af Frederiksværkvej.

Ejendommen ligger indenfor skovbyggelinje og kystnærhedszonen. Endvidere ligger ejendommen indenfor et område, der i Kommuneplan 2013-2025 er udpeget som værdifuldt kulturmiljø.

Sagens forhold
Ansøger ønsker at udvide boligarealet og ombygge til privat bolig med plads til to generationer. De resterende erhvervs-kvadratmeter ønskes brugt til at drive Bed & Breakfast (fire værelser) samt brug og udlejning af et ca. 100 m2 lokale til udstillinger, kreative workshops og festlokale.

Der er tale om en salgs-situation. Behandlingen af denne sag vil give en generel indikation af, hvad Plan- og Miljøudvalget vurderer, at ejendommen kan anvendes til, også selvom der måtte komme andre købere.

Bed & Breakfast
Ansøger oplyser, at værelserne vil være til rådighed for udlejning hele året. Det forventes dog, at det vil være meget sæsonbetonet og at sommeren vil være den periode på året, hvor der vil forekomme flest udlejninger. Værelserne vil optimalt være lejet ud i forbindelse med arrangementer holdt i festlokalet.

Lokale til udlejning
Ansøger ønsker, at lokalets funktion som festlokale med anretningskøkken typisk skal være til familiefester og ikke ungdomsfester. Ansøger forventer, at højsæsonen vil være april til og med august, samt november til og med januar. De resterende måneder forventes ikke meget udlejning. Ansøger forventer, at festlokalet kan udlejes en gang per weekend i højsæsonen. I lavsæsonen forventes 0-1 udlejninger om måneden.

Lokalet ønskes også anvendt til udstillinger samt til kreative workshops henvendt til børn og unge. Workshops forventes at finde sted ca. en gang om måneden, d.v.s. 12-15 gange på et år, og vil foregå i weekenden, formentlig søndage.

Ansøger ønsker på sigt at arbejde med at etablere en natur café, der kun har åbent i weekenderne til forudbestilt kagebord og/eller brunch. I sidste ende ønskes dette udvidet til samtlige weekender, hvis det viser sig at være attraktivt.

Ansøger forventer, at det ikke er nødvendigt at udvide det bebyggede areal og at ejendommen har de rammer, der er nødvendige for at udfylde de ovennævnte formål, også på sigt.

Bygningens fysiske fremtræden
Ansøger ønsker at foretage nogle ændringer på eksisterende facader. Det drejer sig bl. a. om, at der skal etableres 7 vinduer og en dør på den vestlige side af huset. Derudover er der ønskede ændringer på facaderne, der vender ind mod gårdspladsen. Plantegningen på bilag 1 beskriver de ønskede ændringer.


Naboorientering
Ansøgningen har været i naboorientering i 14 dage. Der er indkommet bemærkninger fra alle fire naboer, der er blevet orienteret om sagen. Samlet set har tre af naboerne givet udtryk for stor bekymring og modstand særligt i.f.t. etablering af festlokale.

Ansøger har svaret på bemærkningerne fra to af naboerne.

Se Bilag 2 for notat med sammenfatning af naboorienterings-svar og kommentarer fra ansøger.

Vurdering og anbefaling
Administrationen vurderer, at ejendommen i al væsentlighed bevarer sin karakter, da de ansøgte tiltag foregår indenfor rammerne af den eksisterende bygningsmasse.

Vi vurderer, at de facademæssige ændringer, der ønskes, ikke vil påvirke det visuelle indtryk af ejendommen væsentligt. Administrationen bemærker, at ansøger i den forbindelse kan forvente vilkår om, at facaderne, der vender mod den nordlige og vestlige nabo, ikke bør indeholde ind- og udgangspartier. Vi bemærker endvidere, at ansøger kan forvente vilkår om at eksempelvis udeservering til natur café skal ske på udearealer i forbindelse med bygningskompleksets syd- og østfacader.

Vi vurderer, at ansøgningen er på sådan et stadie, at ansøger kan forvente, at vi ønsker yderligere beskrivelse af rammerne for bygningens benyttelse til Bed & Breakfast, udstillinger, workshops og natur café. Dermed vil det være muligt at formulere vilkår i landzonetilladelsen, der kan håndhæves.

Administrationen vurderer, at følgende elementer i projekter er foreneligt med de hensyn, som landzonebestemmelserne skal varetage:

• Udvidelse af boligareal
• Etablering af Bed & Breakfast
• Etablering af lokale, der kan benyttes til udstillinger og workshops (herunder udlejning af lokalet til disse formål)
• Etablering af natur café, der har åbent i weekender

Udnyttelse af bygningskomplekset til udstillinger, workshops og café er sammenligneligt med den hidtidige udnyttelse. Arealer til yderligere beboelse samt Bed & Breakfast (4 værelser) vurderes ikke at være en væsentlig ændring i forhold til naboer.

Administrationen vurderer ikke, at området kan bære et festlokale, efter de omstændigheder der er i området nu. Vi vurderer derfor, at etablering af festlokale er udenfor de rammer, der er i landzonebestemmelserne og der derfor ikke kan gives tilladelse til, at det 100 m2 store lokale anvendes til dette formål.

Følgende vilkår foreslås (der dog ikke er udtømmende):

1. Facaderne, der vender mod den nordlige og vestlige nabo, må ikke indeholde ind- og udgangspartier.
2. Udeservering til naturcafé, eller servering, der foregår i.f.m. Bed & Breakfast, udstillinger og workshops, skal ske på udearealer i forbindelse med bygningskompleksets syd- og østfacader.
3. Det bebyggede areal må ikke udvides.

Lovgrundlag
§ 35 i Bekendtgørelse af lov om planlægning (planloven). Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015.
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune.

Økonomi
Administrationen vurderer, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.

Høring
Sagen har været i 14 dages naboorientering, efter planlovens § 35, stk. 4.
Der er indkommet bemærkninger fra de fire naboer, der er blevet orienteret om sagen.

Grundejerforeningen Sandet blev også orienteret efter, at de havde henvendt sig om sagen. De er ikke vendt tilbage med bemærkninger.

Bilag

Bilag 1: PMU 06-02-2017 Fr.værkvej 160 Plantegning Dok nr. 2016/23811 084

Bilag 2: PMU 06-02-2017: Fr.værkvej 160 Notat Dok nr. 2016/23811 085


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at beslutte:

1. at der gives landzonetilladelse til udvidelse af boligareal som beskrevet
2. at der gives landzonetilladelse til indrettelse af Bed & Breakfast som beskrevet
3. at der gives landzonetilladelse til etablering af ca. 100 m2 lokale til funktionerne udstilling og kreative workshops som beskrevet
4. at der gives landzonetilladelse til etablering af naturcafé som beskrevet
5. at der afslås landzonetilladelse til etablering af festlokale.
6. at der stilles de nævnte vilkår for en tilladelse.
7. at præcise vilkår om antal overnatningspladser, åbningstider m.v. skal beskrives mere klart og nøjagtigt inden, der kan gives landzonetilladelse

Beslutning
1.-7. Tiltrådt

Pia Foght fraværende




34. Landzonesag: Lovliggørelse af oplagsplads med containere - Møllevej 7, Søborg
011355 - 2016/28275

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning om lovliggørelse og eventuel landzonetilladelse.

Introduktion til sagen
Sagen er tidligere behandlet i Plan- og Miljøudvalget den 09.01.2017. På dette møde blev sagen udsat med henblik på besigtigelse forud for mødet den 06.02.17.

Sagen forelægges derfor igen med samme ordlyd som på mødet den 09.01.2017. Der blev endvidere ved den første forelæggelse stillet spørgsmål til andre forhold ved ejendommen. Derfor tilføjes dette afsnit til orientering:
I sammenhæng med sagsbehandling af containere har administrationen haft dialog med ejer om et selskabslokale, jordvolde og regulering af terræn ved beskyttet sø. Disse forhold varetages sideløbende på grund af kompetencedelegation, og vil indgå i en samlet afgørelse til ejer. Vi kan oplyse, at selskabslokalet forventeligt bliver lovliggjort således, at det ikke må gøres til genstand for erhvervsmæssig udlejning, men registreres som en fritliggende tilbygning til boligen. Dette forhold vil skulle tinglyses på ejendommen.

På baggrund af nabohenvendelser har administrationen haft dialog med ejer af Møllevej 7 om ejendommens udnyttelse til oplagsplads med containere. Ejer ønsker, at forholdet lovliggøres retligt med de nødvendige tilladelser. Der er tale om en kombination af containere tilknyttet ejendommens murerfirma og øvrige containere, der udlejes til privat opbevaring. Det betyder, at der er etableret nyt erhverv med oplagsvirksomhed, som ikke har sammenhæng med håndværksvirksomheden. Endvidere er der samlet set et større containeroplag, end der er mulighed for uden forudgående landzonetilladelse.

Kompetencen til at træffe beslutning om nyt erhverv samt større oplagsplads ligger hos Plan- og Miljøudvalget.

Administrationen anbefaler, at der gives afslag på virksomhed med udleje af lagerplads, og at der gives landzonetilladelse til øget oplag til murervirksomheden.

Områdets karakter og plangrundlag
Ejendommen er en landbrugsejendom på knap 6,4 ha, hvor jordtilliggendet henligger med græs og årligt slæt. Der er registreret et murerfirma på ejendommen.

Ifølge BBR er der et stuehus på 110 m², en bolig nr. 2 på 263 m2 samt en ladebygning på 324 m², der er blevet overflødig for driften. Herudover ligger der en uregistreret bygning indrettet til boligformål 80 m fra de øvrige bygninger. Ejendommen ligger på grænsen til lokalplanlagt område i udkanten af Søborg.

Ifølge kommuneplanen er ejendommen udpeget som bevaringsværdigt landskab og værdifuldt kulturmiljø samt værdifuldt landbrugsområde. Containerne er placeret i kanten af en intern manøvre- og oplagsplads bag ladebygningen og dermed i visuel sammenhæng med bygninger og nærarealer.

Sagens forhold
På baggrund af nabohenvendelser har administrationen været i dialog med ejer om ejendommens anvendelse. Ejer har redegjort for anvendelsen af de forskellige containere. Ejer placerede op mod 6 containere, da han etablerede murerfirmaet på ejendommen ved årsskiftet 2012-13. Efterfølgende er der opstillet yderligere 7 containere, hvoraf de 3 er inddækket med trævægge, pladetag og -port.

Ejer oplyser, at de containere, der ikke anvendes af murerfirmaet, bliver udlejet som lagerplads til privatpersoner. Der er et svingende antal medarbejdere i firmaet, afhængigt af opgavemængde og -størrelse, og behovet for lagerplads svinger tilsvarende. Ejer har et reelt behov for minimum 5 containere, som vil blive udnyttet i større eller mindre grad afhængigt af murervirksomhedens aktivitetsniveau. Alternativt vil virksomheden blive søgt sikret ved anden form for overdækninger, udhuse eller lignende.


Ejer er indstillet på at etablere levende hegn eller lignende omkring containerne for at minimere gener for naboer.

Vurdering og anbefaling
Administrationen vurderer, at oplagspladsen med containere påvirker det visuelle indtryk af ejendommen. Containere, der placeres stationært (længere tid end 2 uger), er at betragte som byggeri, der kræver byggetilladelse. Her er der tale om en samlet bygningsmasse på i alt 243 m2, som er delvis sammenbygget.

Udlejning
Opsætning af containere til lagerpladsudlejning er et nyt erhverv, der ikke hører naturligt til på en mindre landejendom. Administrationen vurderer, at projektet ikke er foreneligt med de hensyn, som landzonebestemmelserne skal varetage.

Oplag til murervirksomhed
Det bør anerkendes, at murervirksomheden er etableret med udgangspunkt i en overflødig driftsbygning, og hermed med mulighed for et mindre udendørs oplag. Her er der dog tale om et større oplag af lukkede containere, end der forventeligt kan opstilles til en murervirksomhed, som ikke udnytter hele driftsbygningen til sit virke. Derfor stilles der krav om landzonetilladelse til et oplag.

Administrationen vurderer, at der fortsat kan være op til 6 containere til løbende anvendelse for murerfirmaet, herunder de 3, der er inddækket.

Samlet vurdering
Det anbefales at give afslag på containere til selvstændig udlejningsvirksomhed, og at give lovliggørende landzonetilladelse til en oplagsplads med op til 6 containere til brug for murervirksomhed på følgende vilkår:
-Containerne skal placeres samlet, og
-Der skal etableres afskærmende beplantning i form af løvfældende hegn på ydersiden af oplagspladsen mod vest og nord for at sløre containerne.
-Containerne skal fjernes, når der permanent ikke længere er behov for udendørs oplag til murervirksomhed på ejendommen.

Som konsekvens af ovenstående vil der blive stillet krav om lovliggørelse ved, at de øvrige 7 containere fjernes med en rimeligt frist for afvikling, eksempelvis 2 måneder.


Lovgrundlag
Lov om planlægning §§ 35 og 37 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune


Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.


Høring
Det vurderes, at lovliggørelse kan ske uden naboorientering jf. planlovens § 35 stk. 5.


Bilag
Bilag 1: Møllevej Oversigtskort PMU 09012017 Dok nr. 2016/28275 012

Bilag 2: Møllevej Oversigtsfoto PMU 09012017 Dok nr. 2016/28275 013


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

1. at der gives afslag på opsætning af containere, der alene tjener som lagerplads til udlejning uden tilknytning til ejendommens murervirksomhed,
2. at der gives landzonetilladelse til oplag med 6 containere til murervirksomhed, og
3. at der stilles ovennævnte vilkår for tilladelsen.

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning 09-01-2017:

1.-3. Udsættes mhp. besigtigelse


Beslutning
1.-3. Udsættes mhp. dialog med ejer

Pia Foght fraværende




35. Landzonesag: Udvidelse af eksisterende jorddeponi - Frederiksværksvej 11A
004737 - 2016/12770

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning om landzonetilladelse og dispensation til nedlæggelse af en sø.

Introduktion til sagen
Sagen er tidligere behandlet i Plan- og Miljøudvalget den 09.01.2017. På dette møde blev sagen udsat med henblik på besigtigelse forud for mødet den 06.02.17. Sagen forelægges derfor igen med samme ordlyd som på mødet den 09.01.2017. Dog er der indsat et nyt afsnit, 'Nabobemærkninger'.

Ejer af Frederiksværksvej 11a (Esromgaard), har søgt om tilladelse til at udvide ejendommens eksisterende jorddeponi, der er godkendt i 2004. Projektet indebærer samtidig nedlæggelse af en beskyttet sø samt udlæg af et andet areal til sø- og vådområde, hvilket kræver dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 3. Kompetencen til at træffe beslutning i større sager om både ændret arealanvendelse og ændring i beskyttede naturarealer ligger hos Plan- og Miljøudvalget.

Administrationen anbefaler, at der gives dispensation og landzonetilladelse til det samlede projekt.

Områdets karakter og plangrundlag
Frederiksværksvej 11A er landbrugsnoteret med et areal på 327 ha. Projektområdet er en del af en stor sammenhængende dyrkningsflade, og det grænser op til Helsingør Kommune. Området er udpeget som bevaringsværdigt landskab, værdifuldt kulturmiljø og værdifuldt landbrugsområde. Endvidere er der langs kommunegrænsen et beskyttet stendige.

En lavning, som ønskes opfyldt, indeholder en beskyttet sø efter naturbeskyttelseslovens § 3. Eksisterende mosearealer øst for projektområdet, hvor der er konstateret høj naturværdi, er ligeledes beskyttet efter naturbeskyttelseslovens § 3. Der er ved besigtigelse ikke konstateret stor naturværdi hverken for flora eller fauna i og omkring den sø, der nedlægges.

Projektområdet er mod nord, vest og syd afgrænset af en markant terrænstigning, mens den mod øst hænger sammen med det lave moseområde beliggende i Helsingør Kommune. Området afvandes i dag via 2 afløb til mosen og videre ud i Hetlands Å, både det areal hvor jorddeponiet placeres og det areal, hvor der skabes nye søer/vådområde. Ifølge ansøger er der tilstrækkeligt fald til, at mosen ikke bliver oversvømmet. Der vil ikke komme mere vand i området, end der løber i dag, og åen vil dermed kunne aftage drænvand som hidtil.

En eventuel landzonetilladelse gives under forudsætning af, at det konkrete projekt ikke skaber uønsket ændring af de hydrologiske forhold på naboarealerne.

Sagens forhold
I ejendommens eksisterende jorddeponi er den tilladte jordmængde ved at være nået, og ejer har fremsat ønske om inddragelse af et nyt areal beliggende 70 m længere mod øst. Det vil kunne tilgås ad samme markvej som det hidtidige deponi. Der er tale om et længerevarende projekt med ændret aktivitet samt større terrænreguleringer.

Projektet tjener flere formål: Påfyldning af ren jord vil forbedre den landbrugsmæssige kvalitet af et lavtliggende område, hvor en del er svært dyrkbart. Hertil kommer, at ansøger ønsker at understøtte behovet for at kunne deponere ren jord på steder, hvor placeringen er meningsfuld, netop fordi jorden kan udnyttes til dyrkning. Ansøger ser et behov for et sted, der kan aftage jord fra lokale byggeprojekter. Endvidere er det intentionen samtidig at skabe et område med større naturindhold og mulighed for optagelse af overskudskvælstof i kommende rørskov.

Hele projektområdet er 16,7 ha. Jorddeponiet udbredes over 3,4 ha med tilførsel af op til 120.000 m3 ren jord. Ejers umiddelbare forventning er, at projektet både mængdemæssigt og tidsmæssigt vil svare til det opfyld, der har fundet sted i ejendommens eksisterende deponi (det har været i funktion i 12 år). Efter opfyld skal en del af området igen indgå i det dyrkede areal.

Projektet indebærer nedlæggelse af et vandfyldt tørvehul, som i dag har status af beskyttet sø. Det kræver særskilt dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 3 hvad angår nedlæggelse af en beskyttet sø. En § 3-dispensation vil behandle selve de naturmæssige aspekter af projektet nærmere, og vil blive offentliggjort samtidig med en eventuel landzonetilladelse.

Som erstatning for denne sø tages et tilstødende areal ud af driften og konverteres til sø- og vådområde ved afgravning af våde lavninger. Her vil dannes rørskov, der kan opsuge eventuelt overskudskvælstof, i stedet for at næringsfyldt drænvand fortsat ledes direkte til beskyttede mosearealer og åløb. Samlet vil der i sidste ende udgå et større areal af driften end i dag, svarende til en forøgelse af arealet til naturområder på 0,7 ha. Både vandoverflade og vådområde får et større areal end det, der nedlægges.

Nabobemærkninger
Esrum Borgerforening har indsendt en indsigelse mod projektet, efter Plan- og Miljøudvalget udsatte sagen 09.01.17. Foreningen har fået henvendelser fra Esrum-borgere om det eksisterende jorddeponi. De bemærker, at vejen ofte er fedtet og snavset, at der er tvivl om jordens beskaffenhed, og spørger om det kan dokumenteres, at der ikke er iblandet byggeaffald med miljøskadelige elementer. Borgerforeningen har følgende indsigelse:

1. Naturbeskyttelsesloven tilsigter at beskytte naturtyper som søer og moser.
2. Landskabsterræn og kulturhistoriske værdier vil ændres i lokalområdet.
3. Plante- og dyrearter vil potentielt forsvinde grundet ændrede hydrologiske forhold og levevilkår.
4. Foreningen tvivler på beskaffenheden af det jord, der aftages fra byggeprojekter mv. til deponi.
5. Foreningen bemærker, at administrationens anbefalinger alene bygger på formodninger og vurderinger.

Administrationen bemærker til punkt 4, at vi ved tilsyn på stedet ikke har kunnet konstatere udlæg af materiale iblandet byggeaffald. Rene murbrokker, der er anvendt til kørevej, skal fjernes ved færdiggørelse af arealet. Vi har ikke haft anledning til at tro, at det ikke er ren jord, ejer får tilkørt, da det fortsat er dyrkningsarealer. Ejer har selv kameraovervågning af området til kontrol af tilkørsler.
De øvrige punkter berøres i dagsordenens øvrige tekst.

Vurdering og anbefaling
Jordkørsler
Der er tidligere givet landzonetilladelse til jorddeponi på ejendommen, og der vil være god vejadgang til det nye deponi via den nuværende markvej. Det skal vejes op imod det forhold, at der for naboer vil være tale om en årelang, fortsat aktivitet med tunge transporter i nærområdet. Vejmyndigheden vil på baggrund af en tilladelse stille vilkår om bl.a. kontinuerlig renholdelse af offentlig vej, hvor jordtransporterne kører ind og ud fra området.

Beskyttet natur og landskab
Der er en meget restriktiv praksis i Natur- og Miljøklagenævnet hvad angår mulighed for nedlæggelse af beskyttet natur, herunder vandhuller. Etablering af erstatningsbiotoper er ikke i sig selv begrundelse nok for dispensation til at nedlægge et vandhul. Denne praksis kan forventes at være udslagsgivende i en eventuel klagesag om §3-afgørelsen. Dog er der i denne sag tale om en biotop uden stor naturværdi, der erstattes med et større sammenhængende udyrket areal. Dette mener administrationen bør tillægges vægt i den samlede vurdering. På dette sted er der ligeledes landskabelige værdier, men de overordnede landskabelige træk bevares ved at lade deponiet følge den naturlige omkringliggende bakkeskråning ned mod et fladt vådområde.

Samlet vurdering
Samlet set skabes der en mulighed for at få deponeret jord fra lokale byggeprojekter og dermed potentielt set begrænse længden af jordtransporter, samtidig med at jorden udnyttes til landbrugsformål. Administrationen vurderer det som et samfundsmæssigt nyttigt tiltag at få deponeret jord, hvor det tjener et formål, og det sker mest hensigtsmæssigt på en sådan måde, at landskabet efterfølgende ikke er synligt påvirket med volde, hævede plateauer eller lignende. Administrationen vurderer, at ejendommen med det ansøgte i al væsentlighed vil bevare sin karakter af kuperet landbrugsområde efter projektets afslutning.



Det nyttige i jordanvendelsen suppleret med en forventet større gevinst for både natur, miljø og fremtidig landbrugsmæssig udnyttelse understøtter, at der i denne sag kan gives landzonetilladelse til et samlet projekt som ansøgt.

Administrationen anbefaler en landzonetilladelse på følgende vilkår:
1. Der skal indsendes et detailprojekt med angivelse af koter før og efter, herunder hvordan de nye søer udgraves og placeres i f.t. dræn. Ud fra detailprojektet vurderer administrationen, om der er krav om et vandløbreguleringsprojekt forud for udnyttelse af landzonetilladelsen.
2. Der må alene tilføres klasse 0-jord i henhold til A3-bilaget i vejledning om håndtering af forurenet jord, således at arealet fortsat kan anvendes til landbrugsdrift.
3. Ansøger skal føre en journal over jordmodtagelser, som skal udleveres til Gribskov Kommune, hvis der skabes tvivl om jordmængder og om jordens beskaffenhed.
4. Der må tilføres maksimalt 120.000 m3 jord.


Lovgrundlag
Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Lov om naturbeskyttelse § 3, lovbekendtgørelse nr. 1217 af 28.09.2016
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune


Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.


Høring
Ansøgningen har været i naboorientering i 14 dage. Helsingør Kommune har indsendt en bemærkning om, at de stiller sig positiv overfor projektet. Efterfølgende har Esrum Borgerforening indsendt en indsigelse mod projektet.


Bilag
Bilag 1: Frederiksværksvej Oversigtsfoto PMU 09012017 Dok nr. 2016/12770 016

Bilag 2: Frederiksværksvej Skitseprojekt PMU 09012017 Dok nr. 2016/12770 017

(Bemærk i bilag 2, at der i arealopgørelserne på oversigtsplanen er en tastefejl: Under 'uopdyrket areal' i dag skal der stå 2,1 ha og ikke 2,4 ha.)

Nedenstående bilag er udleveret på Plan- og Miljøudvalgets møde 06-02-2017 og tilføjet dagsordenen ved protokollering:

Indsigelse fra DN: PMU 06022017 Dok nr. 2016/12770 027


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

1. at der gives dispensation til nedlæggelse af beskyttet sø, og
2. at der stilles vilkår om en erstatningsbiotop på et samlet større udyrket areal, samt
3. at der gives landzonetilladelse til det ansøgte jorddeponi, og
4. at der stilles de i sagsfremstillingen nævnte vilkår for landzonetilladelsen.

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning 09-01-2017:

1.-4. Udsættes mhp. besigtigelse


Beslutning
1.-4. Sagen udsættes

Pia Foght fraværende




36. Landzonesag: Ændring af erhvervsbygning til bolig - Rørmosevej 78
029471 - 2016/33005

Sagsfremstilling

Introduktion til sagen
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning om landzonetilladelse.
Ejer har søgt om tilladelse til at ændre en erhvervsbygning til anvendelse som bolig. Kompetencen til at træffe beslutning om nye boliger ligger hos Plan- og Miljøudvalget.

Ejendommen har tidligere været anvendt til bolig. Primært derfor anbefaler administrationen, at der gives tilladelse til det ansøgte.

Områdets karakter og plangrundlag
Rørmosevej 78 er registreret som en erhvervsejendom på 1341 m2 med en kontorbygning på 202 m2. Den er i 1946 opført som bolig tilhørende teglværket Rørmosevej 83-85, men blev i 1983 ændret til erhvervsbygning og anvendt som repræsentations- og mødelokaler m.v. for teglværket. Den er en del af den samlede bebyggelse Pibe Mølle. Området domineres af golfbane og teglværk.

Ejendommen ligger ifølge kommuneplanen i et værdifuldt geologisk område med specifik geologisk bevaringsværdi. Der er naturværdier i form af en §3-beskyttet mose og sø 150 m fra ejendommen, og i søen er der registreret den beskyttede bilag IV-art Spidssnudet frø. Ejendommen ligger indenfor søbeskyttelseslinjen til denne sø.

Sagens forhold
Ejendommen er solgt fra teglværket og anvendes ikke længere til erhverv, men er ifølge ansøger direkte tjenlig til igen at overgå til beboelse.


Selvom indretning af boligen sker i en eksisterende bygning, sidestilles det ifølge planloven med nyopførelse af en bolig. Ejendommens historik og bygningens stadige fremtræden som almindelig bolig med garage taler for, at det ansøgte kan gennemføres uden øget belastning for det omkringliggende miljø.

Naboorientering og partshøring
Ansøgningen har været i naboorientering i 14 dage. Der er ikke indkommet bemærkninger.

Vurdering og anbefaling
Praksis ifølge planloven er restriktiv hvad angår indretning af ny bolig i eksisterende bygning. Her er der imidlertid tale om en bygning, der er opført som bolig og som uden ombygninger kan tilbageføres til helårsbeboelse.

Administrationen kan derfor anbefale en statusændring fra erhvervsbygning til anvendelse som bolig.

Administrationen vurderer samlet set, at projektet er foreneligt med de hensyn, som landzonebestemmelserne skal varetage.

Der bør dog stilles krav om dokumentation for, at en ny bolig placeret tæt på et teglværk ikke bliver udsat for væsentlig støj, idet boliger karakteriseres som støjfølsom anvendelse. Endvidere bør der tinglyses et vilkår om, at en ny bolig ikke begrænser de allerede eksisterende erhvervsaktiviteter på teglværket. Følgende vilkår foreslås:

1. Ejer af Rørmosevej 78 skal kunne dokumentere, at de vejledende grænseværdier for støj kan overholdes i boligen såvel som på udearealerne, her undtaget tidsrummet 6-7 om morgenen jf. vilkår nr. 2. Det er ansøger, der skal dokumentere forholdene, før der kan gives tilladelse til boliganvendelse.
2. Ejer af / beboere på Rørmosevej 78 skal tåle, at der i miljøgodkendelsen for teglværk på naboejendommen Rørmosevej 85 (givet i 2014) er givet en dispensation fra de vejledende støjgrænser mellem kl. 6 og 7 om morgenen.

Lovgrundlag
Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune


Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.


Miljøforhold


Høring
I henhold til planlovens § 35, stk. 4 har sagen været i 14 dages naboorientering. Der er ikke indkommet bemærkninger.


Bilag
Bilag 1: Rørmosevej Oversigtskort PMU 06022017 Dok nr. 2016/33005 012

Bilag 2: Rørmosevej Foto PMU 06022017 Dok nr. 2016/33005 013


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

1. at der gives landzonetilladelse til, at erhvervsbygningen ændrer status og føres tilbage til anvendelse som helårsbolig, og
2. at der stilles de nævnte vilkår for en tilladelse.

Beslutning
1.-2. Tiltrådt

Pia Foght fraværende




37. Hjørnet af Skovgårdsvej 44 og Vestergade 101, Helsinge. Opførsel af 2 rækkehuse med dispensation fra lokalplan.
030186 - 2016/31396

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om dispensation fra lokalplan.

Baggrund med beskrivelse
Gribskov Kommune har 23.09.2016 modtaget planforespørgsel fra ejer til opførelse af 2 rækkehuse med i alt 8 boliger på hjørnet af Skovgårdsvej 44, Vestergade 101, Helsinge.

Ejendommene er omfattet af lokalplan 18.80, "Boligområde og offentligt område i Tofte, Helsinge" og beliggende i planens delområde A2.
Det ansøgte er ikke i overensstemmelse med lokalplanens § 3 'Områdets anvendelse',
§ 4 'Udstykninger' og § 6 'Bebyggelsens omfang og placering'.

Af § 3, stk. 3.1.1 fremgår det:, 'Bebyggelsen i område A2 må kun bestå af åben og lav bebyggelse, og kun een bolig på hver grund'.

Af § 4, stk. 4.2 fremgår det:, 'at der ikke må udstykkes grunde med mindre størrelse end 700 m².'

Dette har betydning med henvisning til Byggelovens §10 A:
Byggelovens § 10 A foreskriver, at såfremt der opføres mere end et enfamiliehus på samme selvstændigt matrikulerede ejendom, skal hver enkel bolig kunne udstykkes med hver sit grundstykke og selvstændig vejadgang.
Bestemmelsen gælder også ved opførelse af rækkehus, kædehus og klyngehuse (boliger med lodret lejlighedsskel).

Af § 6, stk. 6.2.1 fremgår det:, 'I område A2 må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 25'.

Beskrivelse af ejendommene samt projektet:
Ejendommen, Vestergade 101 er registreret med et grundareal på 1328 m² samt eksisterende villa på i alt 335 m² (stue og 1. sal). Villaen indeholder to boligenheder og ønskes bevaret.

Skovgårdsvej 44 er registreret med et grundareal på 1358 m². Eksisterende bygningsmasse/værksted på i alt 400 m² ønskes nedrevet.

Ansøger ønsker en arealoverførsel fra Vestergade til Skovgårdsvej og efterfølgende, at udstykke i enkelte matrikler, således at hver enkel bolig får sit eget grundtilligende.

Dette indebærer en varierende grundstørrelse på mellem 113 m² - 172 m². Der afsættes endvidere areal til fælles ophold herunder parkering, legeareal, cykelparkering, affaldsrum mm.

Ved en arealoverførsel vil Skovgårdsvej 44 få et grundareal på 2.259 m².

Det samlede bruttoetageareal af de nyopførte boligenheder er 647 m², og dette giver en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på 28 for hele ejendommen.
(Boligenhedernes bruttoetageareal varierer mellem 68 m² og 105 m².)

Det ønskede projekt indeholder 8 boliger og er altså ikke foreneligt med lokalplanens bestemmelser.

Administrationens vurdering
Lokalplanen udlægger to delområder til offentlige formål og to delområder til boligformål, hhv tæt-lav og åben-lav.

Ejendommene Skovgårdsvej 44 & Vestergade 101 ligger inden for område A2, der er udlagt til åben-lav bolig bebyggelse.
Efter lokalplanen skal grundstørrelse være på min 700 m².
Endvidere må der på parcellerne kun opføres én bolig med en bebyggelsesprocent på maks. 25%.

Projektets afvigelser:
Projektet er defineret som tæt-lav boligbebyggelse.
Grundstørrelse pr. bolig bliver mellem 113 m³ og 172 m².
Bebyggelsesprocent for den enkelte matrikel bliver på over 50.

Vurdering:
Gribskov Kommune har i 2012 givet tilsagn til et lignende projekt på ejendommen. Dette projekt blev desværre ikke realiseret, og der er derfor indhentet ny ansøgning om udnyttelse af hjørnet Skovgårdsvej og Vestergade.

Ifølge planlovens §19 kan Byrådet meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.
Videregående afvigelser fra en lokalplan kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.

Principperne i en lokalplan beror på planens §1 'Lokalplanens Formål' og § 3 'Områdets Anvendelse'.

LP 18.80, §1, stk. 1.1 skriver om formålet med boligområdet:
- at fastlægge 2. etapen af boligbebyggelsen øst for Skovgårdsvej, så den er i overensstemmelse med den allerede opførte 1. etape

LP 18.80 § 3, stk. 3.1.1 skriver om boligområdets anvendelse:
- Områderne A1 og A2, på kortbilaget vist med skråskravering, må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen i område A1 må bestå af rækkehuse og lignende tæt-lav bebyggelse. Bebyggelsen i område A2 må kun bestå af åben og lav bebyggelse, og kun een bolig på hver grund.

Område A2 omfatter i alt 4 matrikler. Skovgårdsvej 44- og Vestergade 101(denne sag). Derudover Vestergade nr. 97 og Vestergade nr. 99, begge med et parcelhus.
Området grænser direkte op til område A1 mod syd, der er rækkehusbebyggelse.

Administrationen vurderer, at projektet til dels opfylder principperne i planen i det der er tale om boligformål. Det vil dog kræve dispensation fra bestemmelsen om åben-lav boligbebyggelse.

Der vil yderligere være en forudsætning at der også dispenseres fra en række andre punkter i lokalplanen, som beskrevet tidligere.
Projektet afviger således fra lokalplanen på en række punkter, men vurderes overordnet set at passe godt ind i området, så det visuelt vil blive en pæn del af det eksisterende bybillede og omgivende miljø. Desuden er der en klar sammenhæng med bebyggelsen syd for Toftevangen.

Hvis udvalget ønsker, at der ikke bliver nogen usikkerhed for, om projektet er i overensstemmelse med plangrundlaget, bør der udarbejdes en ny lokalplan for at realisere projektet. Det vil forlænge projektet. Alternativt kan man meddele ansøger, at de kan udarbejde et projekt på 4-5 boliger.


Lovgrundlag
Bygningsreglementet 01.01.2016
Lov om Planlægning LBK nr 1529 af 23/11/2015 (planloven)

Økonomi


Høring
Projektet har været i naboorientering fra den 03.01.2017 til den 17.01.2017.
Der er ikke kommet bemærkninger eller indsigelser i høringsperioden.

Bilag
Bilag 1: PMU 06-02-2017: Skovgårdsvej 44, Forespørgsel med tegningsmateriale Dok. nr: 2016/31396 019

Bilag 2: PMU 06-02-2017: Skovgårdsvej 44, Kortbilag/område fra lokalplan 18.80 Dok. nr: 2016/31396 018

Bilag 3: PMU 06-02-2017: Skovgårdsvej 44, Lokalplan 18.80 Dok. nr: 2016/31396 019


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at give dispensation fra lokalplan 18.80 til at der kan opføres op til 8 boliger på ejendommen eller
2. at der udarbejdes ny lokalplan

Beslutning

1. Tiltrådt
2. Udgår

Pia Foght fraværende




38. Havnevej 3 - ansøgning om restaurant
004289 - 2017/01379

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning.

Der ansøges om tilladelse til at etablere en restaurant på Havnevej 3. Sagen blev senest behandlet på udvalgsmøde den 11.01.17, hvor udvalget på baggrund af forespørgsel besluttede, at der kunne arbejdes videre med projekt om restaurant i ejendommen.

Baggrund og sagens forhold
Siden sidste forelæggelse er der fremsendt byggeansøgning og projektet er sendt i naboorientering og partshøring.

Ansøgning:
Der ansøges om tilladelse at omdanne stueetagen til restaurant - sammenlægge de 2 butikker. Der skal fortsat være bolig på 1. sal. I ansøgningen er det beskrevet at der vil være plads til 40 spisende gæster i restauranten.
I ansøgningen er det beskrevet, at husets helhed ikke ændres. Bygningen vil fremstå som nu, og de ændringer, der måtte være mht. døre og vinduer vil blive etableret i samme materialer som nu.

Der vil blive etableret parkering, herunder en handicapparkeringsplads på ejendommen. Af det supplerende materiale til ansøgningen fremgår det, at der vil blive etableret 9 parkeringspladser, hvor den ene vil være udformet som en handicap-parkeringsplads.

Der ansøges om tilladelse at opsætte borde og bænke udenfor, så der kan blive etableret udeservering. I ansøgningen bliver det oplyst, at udeserveringen bliver placeret på det ubebyggede areal mod Havnevej og at der vil være plads til 32 pladser til siddende gæster.

Ansøgningen og supplerende materiale er vedlagt som bilag 1.

Lokalplaner:
Området er omfattet af lokalplan 15.31, bevarende lokalplan for "Det gamle Gilleleje" og lokalplan 15.61 om mulighed for udeservering.

Havnevej 3 ligger i det område, hvor der er mulighed for at give tilladelse til udeservering, jf. lokalplan 15.61.

Lokalplan 15.31:
Lokalplan 15.31 overordnede formål er at bevare miljøet i det gamle Gilleleje. Følgende formål er specifikt nævnt:

• bevare bebyggelsens nuværende karakter
• bevare de ældre stråtækte fiskerhuse og en række andre karakteristiske huse i byområdet
• bevare den vigtigste større træbeplantning bestående af fritstående træer og trægrupper
• bevare stejlepladsen og andre ubebyggede fællesarealer
• regulere fornyelser samt udstykning og bebyggelse i overensstemmelse med ovennævnte

Ifølge kapitel 3.1.1 ligger ejendommen i et boligområde, der kan dog konkret tillades mindre restauranter, hvis

• områdets karakter af boligområde ikke brydes
• virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende
• virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom.

Lokalplanens kapitel 3.5 indeholder krav til bebyggelsens ydre fremtræden.

• Ydervægge skal være pudset, vandskuret eller berappet murværk i lyse farver - Kommunen skal godkende, hvis dette fraviges.
• Tag: Symmetrisk saddeltag
• Tagmateriale: Strå eller tegl
• Ikke anvendes materialer, som kommunen vurderer virker skæmmende.

Lokalplan 15.61:
Lokalplanens formål er:

• at åbne mulighed for etablering af udeservering i forbindelse med restaurationsvirksomhed på egen grund
• at åbne mulighed for etablering af udeservering på offentlige arealer i forbindelse med restaurationsvirksomhed
• at understøtte Gilleleje by som turistby

Lokalplanens § 3.3:
Indenfor lokalplanens område 1 kan der efter en konkret vurdering etableres udeservering i forbindelse med restaurationsvirksomhed. Udeserveringen skal placeres på egen grund, efter de retningslinier som byrådet i hver enkelt tilfælde udstikker.

Havnevej 3 ligger i det område, hvor der er mulighed for at give tilladelse til udeservering, jf. lokalplan 15.61.

Lokalplanen giver alene mulighed til udeservering. Servering af alkohol i forbindelse med udeserveringen skal ansøges via politiet og behandles separat.

Vurdering og anbefaling
Ansøger har et stort ønske om at komme hurtigst muligt i gang, og derfor foreslås en proces, hvor der kan tages beslutning om byggetilladelse forud for næste møde i Plan- og Miljøudvalget, hvis ansøger beskriver projekt tilstrækkeligt og efterlever de krav, der stilles af administrationen.

Høringsfristen var oprindeligt fastsat til mandag den 30.1.17.
Nogle af parterne har stillet supplerende spørgsmål, og derfor har administrationen vurderet at høringsfristen for dem, har skullet forlænges.

Der kan forventes modstand fra de nærmeste naboer.

Der er tidligere givet tilladelse til restaurant i det ene af de to eksisterende lejemål, men det er aldrig blevet realiseret.

Det er ikke muligt præcist at tilkendegive, hvad der præcist menes med "mindre restaurant" i lokalplanen. Der er ingen grænser for areal/antal personer i forhold til betegnelsen mindre restaurant, hvorfor det er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. Restaurant Gilleleje Havn ligger i samme lokalplanområde.

I forhold til vurderingen af ansøgningen omkring hvorvidt det er en mindre restaurant, skal der kigges på, om lokalplanens bestemmelser omkring hvorvidt områdets karakter som boligområde brydes, om restauranten medfører ulempe for de omboende og om restauranten medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendommen.

Hvis det er en mindre restaurant, skal der gives tilladelse til restauranten indenfor lokalplanens bestemmelser. Hvis det ikke er en mindre restaurant, vil det kræve en dispensation fra lokalplanen. Gribskov Kommune har kompetence til at give denne dispensation, da det vurderes, at det ikke er i strid med lokalplanens principper.

Der er i det supplerende materiale til ansøgningen oplyst, at der vil være plads til ca. 40 spisende gæster i restauranten og plads til ca. 32 siddende gæster udenfor.

I denne sag vurderer administrationen, at der vil være tale om en mindre restaurant pga. størrelsen, udformningen og placeringen, hvorfor der kan gives tilladelse efter lokalplanens bestemmelser.


Lovgrundlag
Byggelov, Lovbekendtgørelse (LBK) nr. 1178 af 22.9.16.
Planlov, LBK nr. 1529 af 23.11.15: Omfattet af lokalplan 15.31 og lokalplan 15.61

Økonomi


Høring
Der er sket naboorientering af naboejendommene:
Havnevej 1, 2, 3 og 5
Gilleleje Hovedgade 1A
Gilleleje Hovedgade 1B 1 tv
Vesterbrogade 2
Museum Nordsjælland

Der er foretaget partshøring af ejendommene:
Havnevej 1, 3 og 5
Gilleleje Hovedgade 1A
Gilleleje Hovedgade 1B 1.tv


Administrationen har fra beboeren på Gilleleje Hovedgade 1B 1. tv modtaget en bemærkning om, at hun er indforstået med, at der kommer en restaurant overfor hende. Hun håber dog ikke, at der servering sendt om aftenen, da støjgener aften og nat ikke er sjovt.

Vi afventer svar fra naboerne på Havnevej 1 og 5, da de har fået udsat tidsfristen for at indsende deres bemærkninger.

Administrationen har fra beboere/ ejere af ejendommene Havnevej 7, 9, 11, 4 og 6 modtaget bemærkninger til projektet. Disse ejendomme er ikke blevet naboorienteret jf. Planlovens bestemmelser eller partshørt efter forvaltningslovens bestemmelser, hvorfor disse bemærkninger skal indgå som bemærkninger til sagen fra lokalområdet og ikke et egentligt svar på naboorienteringen/partshøringen.


Bilag
PMU 06-02-2017: ansøgning Dok. nr: 2017/01379 060

PMU 06-02-2017: bemærkninger fra beboere på Havnevej Dok. nr: 2017/01379 059

Nedenstående bilag er udleveret på Plan- og Miljøudvalgets møde 06-02-2017 og tilføjet dagsordenen ved protokollering:

PMU 06-02-2017: Notat omkring høringssvar Dok. nr: 2017/01379 075

PMU 06-02-2017: Samlet dokument med alle høringssvar Dok. nr: 2017/01379 074


Administrationens indstilling
Administrationen indstillet til Plan- og Miljøudvalget, at

1. give administrationen bemyndigelse til at meddele byggetilladelse, hvis ejer følger kommunens anvisninger, eller
2. sagen udsættes med henblik på fornyet sagsbehandling i udvalget, når administrationens sagsbehandling er fuldendt

Beslutning

1. Tiltrådt, med bemærkning om, at der afskærmes mod Havnevej 5 ved udeservering og at der findes en løsning vedr. parkering
2. Udgår

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende




39. Strategisk Plan Gilleleje - endelig vedtagelse
01.11G00 - 2016/30532

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet om vedtagelse af Strategisk Plan Gilleleje.

Baggrund
Plan- og Miljøudvalget igangsatte arbejdet i september 2014. Planen skal erstatte 'Planprincipperne for Gilleleje' fra 2006, som i de sidste 10 år blandt andet har dannet et vigtigt grundlag for dialog med investorer og udviklere.

Byen har ændret sig de seneste år, efter intentionerne i planprincipperne. Særligt med etablering af Kulturhavn Gilleleje og fokus på udvikling af Læringsområde Gilleleje på Parkvej. Hvor byen tidligere i høj grad var orienteret i øst-vestlig retning, styrkes byens udvikling nu også i en nord-sydlig retning. Samtidig er byens profil i den nye kommune, som Gribskovs turistcenter, blevet skærpet. Trafikflows er ændret, og der er kommet et øget fokus på at afbøde konsekvenser af klimaændringer. Der er derfor brug for en ny strategisk plan til den videre dialog med byens borgere og virksomheder, investorer og udviklere om de kommende års udvikling af byen.

I løbet af 2014 og 2015 er der udarbejdet en række undersøgelser og analyser i Gilleleje, som danner baggrund for planen. Detailhandelsanalyse, rumlighedsanalyse af Gilleleje, trafik- og parkeringsanalyse og en række kvalitative interviews. Analyseresultaterne ligger i sagen.

Planen tager afsæt i, at udviklingen af byen i høj grad handler om fortsat at sikre lysten til Gilleleje, hvor bymidten er hele byens dynamiske omdrejningspunkt.

Planforslaget er udarbejdet i samarbejde med Bascon A/S på baggrund af analyseresultaterne, inputs fra de løbende politiske drøftelser, samt inputs fra den kombinerede byvandring/samtalesalon med byens borgere og interessenter i november 2015.

Indlæg i offentlighedsfasen
Planforslaget har været offentlig fremlagt i perioden fra den 05.10.2016 til den 10.11.2016. Den 25.10.2016 blev der desuden afholdt et meget velbesøgt og konstruktivt offentligt møde om planforslaget.

I alt er der modtaget 14 skriftlige indlæg i offentlighedsfasen, samt inputs på det offentlige møde. Indlæg og opsamling fra mødet ligger i sagen.

Essensens af inputs modtaget i offentlighedsfasen og på borgermødet fremgår af vedlagte hvidbog sammen med administrationens vurdering og anbefalinger.

Blandt indlæggene er der blandt andet positiv tilkendegivelse fra Gilleleje Handels- og Turistforening (Indlæg nr. 12), om at det er et godt initiativ med en strategisk plan, som foreningen gerne vil deltage i at arbejde med fremadrettet. Også Handicaprådet (Indlæg 1) anser planforslaget for et spændende arbejdsoplæg for udvikling af byen, og de ser frem til at blive relevant inddraget i forhold til arbejdet med realisering af de konkrete projekter, som følger af planen. Pyramidegruppen (Indlæg 11) skriver desuden, at det er med stor glæde, at de konstaterer, at Byrådet nu ønsker at gøre noget for Gilleleje.


Hovedpointer modtaget i offentlighedsfasen (skriftligt og på offentligt møde)
Vision og mål: Enighed om planforslagets vision og mål om vigtigheden af at udvikling skal ske i respekt for byens sjæl og identitet. Byen skal være for alle generationer og for eksisterende og fremtidige borgere, virksomheder og turister/gæster. Enkelte mener, at der i planforslaget er for stort fokus på turister og for lidt på de, der bor her hele året (se planforslaget s. 9).

Leg, bevægelse og ophold: Stor efterspørgsel efter flere aktivitetsmuligheder. En lang række konkrete forslag, som alle er i tråd med planforslagets mål 'året rundt' om, at "der skal være fokus på, hvordan sæsonbetingede forskelle håndteres i forhold til bylivsaktiviteter, turisme, muligheder for bevægelse, leg og fællesskaber". (s. 9)

Detailhandel: Opbakning til planforslagets udmelding om yderligere at koncentrere butikker i bymidten. (s. 12)

Trafik: Forslag til trafikale forbedringer i og til/fra byen samt bedre skiltning. Generel opbakning til planforslagets udmeldinger (s. 13).

Parkering: Konkrete forslag til hvor der kan etableres mere parkering. Bemærkninger for og imod planens udmelding (s. 13) om, at parkering så vidt muligt skal koncentreres på få store parkeringspladser.

Stier: Etablering af cykelstier mod Hornbæk, Græsted, Hillerød og Rågeleje, konkrete ønsker om stibelysning på udvalgte strækninger samt belægning på Fyrstien og Gilbjergstien. Alle i tråd med planforslaget, uden dog konkret at være nævnt (s. 13).

Torvet: Opbakning til planforslagets udmelding om at området skal forskønnes. Konkrete forslag til hvad der kan ske, herunder blandt andet lukning for trafik hele eller dele af året. (s. 15)

Bevaring af særlige bygninger: Det tidligere plejehjem og gl. rådhus på Vesterbrogade, og tidligere posthus på Stationsvej. (dvs. enighed med planforslaget s. 15), med forslag om en række anvendelsesmuligheder og at kommunen beholder bygningerne.

Museum: Forskellige holdninger til museets indhold, forslag til alternative placeringer, for/imod placering på Østergade som planforslaget lægger op til (s. 17).

Nye aktiviteter/funktioner: Forslag om vandrehjem, højskole, medborger/kulturhus/foreningshus, turistkontor. Forslagene er alle i tråd med planforslaget, uden dog konkret at være nævnt.

Herudover er der modtaget en række øvrige indlæg omkring skiltning, behov for boliger, processen m.v.

Administrationens anbefalede ændringer
Hovedparten af indlæggene omhandler forslag i forhold til den videre realisering af planen, og kun få indlæg giver derfor anledning til konkrete ændringer.

Administrationen anbefaler konkret følgende væsentlige ændringer i den endelige plan:

1. tilføjelse s. 13 (Trafik), om at der planlægges forbedring af Græsted-Gillelejevejen, og at den konkrete linjeføring vil blive fastlagt i forbindelse med arbejdet med det konkrete projekt.
2. tilføjelse s. 13 (Parkering), om at der vil blive udarbejdet en særskilt plan for parkering i bymidten, herunder også parkeringsbehov for kommende museum.
3. tilføjelse s. 13 (Stier), om at Kanalstien nævnes specifikt som en af byens vigtige stier.
4. tilføjelse s. 17 (Museum), om at placeringen på Østergade er foreløbig, og at den endelige placering vil blive fastlagt så hurtigt som muligt.
5. tilføjelse s. 19 (Nyt projekteksempel), om at der vil blive udarbejdet en samlet visions- eller helhedsplan for idrætsområdet på begge sider af kanalen ved ny skole.

Administrationen anbefaler, at Strategisk Plan for Gilleleje godkendes med de i hvidbogen anførte ændringer.


Lovgrundlag
Planen er en politisk forpligtende plan, ikke en juridisk bindende plan.

Økonomi
Økonomiudvalget har den 09.12.2014 bevilliget 420.000 kr. til projektet, finansieret af Økonomiudvalgets pulje til Strategisk byudvikling for 2014. Beløbet er anvendt til formålet.

Økonomiudvalget har den 24.08.2015 bevilliget yderligere et beløb på 100.000 kr. Finansieringen skete via det allerede afsatte budget under Plan- og Miljøudvalgets pulje til strategisk byudvikling for 2015. Men pga. ændret proces med mindre inddragelse af ekstern rådgivning og stærkere tilknytning administrativt og politisk, har der været en udskydelse af tidsplanen for planudarbejdelsen, og ved udgangen af 2016 er der et restbudget på 97.000 kr. Under forudsætning af at restbudgettet i forbindelse med regnskab 2016 bliver overført til 2017, foreslås det anvendt til det videre arbejde med at realisere planen, bl.a. særskilt plan for parkering i bymidten og plan for 'velkomstområdet', som vi ikke kan udarbejde indenfor egne kompetencer.

Høring
Se ovenfor.

Bilag
PMU 06.02.2017 Hvidbog med administrationens gennemgang og anbefalinger til modtagede ændringsforslag. Dok nr. 2016/30532 022

PMU 06.02.2017 Forslag til Strategisk Plan for Gilleleje udsendt i offentlig fremlæggelse 05.10.2016 - 10.11.2016. Dok nr. 2016/30532 006


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet:

1. at godkende Strategisk Plan for Gilleleje med de i hvidbogen anførte ændringer.

Beslutning

1. Anbefalingen tiltrådt, idet en præcisering af at detailhandel placeres i bymidten indenfor centerafgrænsningen og en tilføjgese af tekst om omfartsvej.

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende




40. Forslag til kommuneplantillæg nr. 8 for dagligvarebutik i Esbønderup - endelig vedtagelse
030599 - 2016/14936

Sagsfremstilling

Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet, om endeligt at vedtage Forslag til Kommuneplantillæg nr. 8.

Forslag til Tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune har været offentligt fremlagt i perioden 25.11.2016 til den 23.01.2017, sammen med forslag til lokalplan 327.01 for dagligvarebutik ved Gillelejevej og Vestvej i Esbønderup (se særskilt punkt på dagsordenen). Sagen forelægges nu med henblik på endelig vedtagelse.

Forslag til Tillæg nr. 8 fremgår af Bilag 1.

Tillægget omfatter matr. nr. 34, 33, 32, 2p, 8at, 8r, 8f, 29a, 9q, 29c, 29b, 8m, 8h, 2i, 2f, 2o, 8be, 2a, 8n og del af matr. nr.6 aæ alle af Kirke Esbønderup By, Esbønderup.

Baggrund
Det tilhørende lokalplanforslag er udarbejdet for at skabe de planlægningsmæssige rammer for en dagligvarebutik.

Lokalplanområdet er i den gældende Kommuneplan 2013-25 en del af rammeområde 6.B.01, som er udlagt til boligformål.

Forslag til Tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune bringer lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanen ved at udlægge et nyt rammeområde 6.B.19 og 6.C.06.

Det nye rammeområde ændrer i afgrænsningen af området udlagt til centerformål, men bibeholder det totale areal. Derfor vil et areal på ca. 4.000 m², i dag udlagt til centerformål, erstattes af arealet, for Forslag til Lokalplan 327.01. Det areal, der 'flyttes' fra centerområdet til boligområde ligger afsides Vestvej (centergaden), og vil derfor ikke blive en naturlig del af centerområdet. De 'flyttede' arealer anvendes i dag som boliger, og ligger for langt fra Vestvej til, at blive en naturlig del af et handelsliv i en by af Esbønderups størrelse. Figur 1 viser, hvilket areal der fjernes fra den nuværende centerafgrænsning 1.C.01 og overføres til boligområde. Ligeledes fremgår arealet, der vil overføres fra det omkransende boligområde 6.B.01 til centerområdet med tillæg nr. 8, og dermed muliggøre forslag til lokalplan 327.01.



Ingen indsigelser/bemærkninger til tillægget
Der er i forbindelse med offentlighedsfasen ikke modtaget indsigelser til Tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune. Der er alene kommet to indsigelser til forslag til lokalplan 327.01 se bilag 2.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at Tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013-25 vedtages endeligt uden ændringer, som det fremgår af Bilag 2. Dermed muliggøres forslag til lokalplan 327.01


Lovgrundlag
Planloven, LBK nr 1529 af 23/11/2015.
Lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10/12/2015 om Lov om miljøvurdering af planer og programmer.
Gribskov Kommuneplan 2013-25.


Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.

Miljøforhold
I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer har Plan- og Miljøudvalget besluttet, at lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg ikke skal miljøvurderes. Beslutninger er annonceret på Gribskov Kommunes hjemmeside d. 25.11.2016. Der er ikke indkommet bemærkninger.


Høring
Forslag til Tillæg nr. 8 har været fremlagt offentligt i perioden 25.11.2016 til 23.01.2017.


Bilag
Bilag 1 PMU 06-02-2017- Forslag til kommuneplantillæg nr. 8. Dok.Nr.2016/14936 007.

Bilag 2 PMU 06-02-2017. Behandling af indsigelser til Lokalplan 327.01. Dok. Nr. 2016/14936 009

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at Tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2009-21 for Gribskov Kommune vedtages endeligt uden ændringer, jf Bilag 2.

Beslutning

1. Anbefalingen tiltrådt

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende




41. Forslag til Lokalplan 327.01 for dagligvarebutik ved Gillelejevej og Vestvej i Esbønderup - endelig vedtagelse
030599 - 2017/00496

Sagsfremstilling

Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet om endeligt at vedtage Forslag til Lokalplan 327.01 for dagligvarebutik ved Gillelejevej og Vestvej i Esbønderup.

Forslag til Lokalplan 327.01 for dagligvarebutik ved Gillelejevej og Vestvej i Esbønderup og det tilhørende Kommuneplantillæg nr 8 (behandles på separat punkt) har været offentligt fremlagt i perioden 25.11.2016 til den 23.01.2017 og forelægges nu med henblik på behandling af indkomne ændringsforslag/indsigelser og endelig vedtagelse.

Baggrund
Forslag til Lokalplan 327.01, med tilhørende kommuneplantillæg nr. 8, blev igangsat af Plan- og Miljøudvalget den 04.04.2016. Lokalplanforslaget er udarbejdet på baggrund af principperne i skitseprojekt, behandlet af Plan- og Miljøudvalget på samme møde.

Lokalplanområdet omfatter del af matr.nr. 6 aæ, Kirke Esbønderup By, Esbønderup beliggende på Vestvej 33 i Esbønderup. Planen skaber mulighed for 1.000 m² butik til detailhandel.

Lokalplan 327.01 skal erstatte den eksisterende Lokalplan 27.17 for det pågældende område.

For at bringe lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanen, er der udarbejdet Tillæg nr. 8 for dagligvarebutik ved Gillelejevej og Vestvej til Kommuneplan 2009-21 for Gribskov Kommune.

Kommuneplantillægget har været fremlagt offentligt sammen med lokalplanforslaget og fremgår som separat punkt på mødedagsordenen.

Hovedpunkter i indsigelser
Der er i perioden indkommet to bemærkninger til planforslagene. Bygherre har haft mulighed for at kommentere de indkomne indsigelser. Behandlingen af indsigelserne fremgår af Bilag 1.
Hovedpunkterne i de indkomne indsigelser drejer sig om:

• Frygt for parkeringsbuler ved at dele parkering.
• Ønske om at bibeholde gangsti for beboer til Sibbevej.
• Flytte indkørsel til ny butik til kryds, med rundkørsel.

Desuden bekræfter Nordsjællands Politis færdselsafdeling, at såfremt der opføres en dagligvarebutik må til- og frakørsel alene ske mod Vestvej eller Sibbevej.

Notat med gennemgang af indsigelser og administrationens vurdering og anbefalinger af disse er vedlagt som bilag. Bygherres bemærkninger til de indkomne indsigelser og ændringsforslag fremgår af samme notat.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at planen vedtages endeligt uden ændringer.


Lovgrundlag
Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015 om Lov om planlægning
Lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10/12/2015 om Lov om miljøvurdering af planer og programmer
Kommuneplan 2013 - 25 for Gribskov Kommune
Lokalplan 27.17 Bevarende lokalplan for Esbønderup fra år 2000.

Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser

Miljøforhold
I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer har Plan- og Miljøudvalget truffet afgørelse om at Tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013 - 25 og Lokalplan 327.01 ikke skal miljøvurderes. Afgørelse om miljøvurdering har været offentlig fremlagt sammen med planforslagene.

Høring
Forslag til Lokalplan 327.01 for dagligvarebutik ved Gillelejevej og Vestvej i Esbønderup, har været i høring fra d. 25.11.2016 og frem til d. 23.01.2017.


Bilag
Bilag 1 PMU 06-02-2017. Behandling af indsigelser til Lokalplan 327.01. Dok. Nr.2017/00496 013.

Bilag 2 PMU 06.02.2017. Forslag til Lokalplan 327.01 for dagligvarebutik ved Gillelejevej og Vestvej i Esbønderup. Dok. Nr. 2017/00496 010.


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at Lokalplan 327.01 vedtages endeligt uden ændringer.
   

Beslutning

1. Ikke tiltrådt
   Der ønskes arbejdet med placering af ventilation, varetilkørsel, vinduer og beplantning.

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende




42. Aflysning af Byplanvedtægt nr. 1 af 1966 for Tisvilde-området - godkendelse til offentlig fremlæggelse
01.02G00 - 2016/03645

Sagsfremstilling

Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om aflysning af Byplanvedtægt nr. 1 af 1966 for Tisvilde-området. Byplanvedtægten dækker Boligområdet med 766 matrikler indenfor 6 forskellige kommuneplanrammer.



Baggrund
Byplanvedtægt nr. 1 af 1966 for Tisvilde området er ikke længere tidsvarende, hvilket resulterer i, at borgere er nødsaget til at søge dispensation for byplanvedtægten for selv relativt almindelige sager.

Plan- og Miljøudvalgets møde 20.04.2015: På Xylografensvej 2 var der først givet et afslag på et almindeligt sommerhus med ensidig taghældning, grundet byplanvedtægt nr .1. Efterfølgende besluttede Plan- og Miljøudvalget, at der ønskes en praksisændring, så det bliver muligt at bygge svarende til gældende bygningsreglement (PMU 20.04.2015 pkt. 46).

Herudover er der en sag på Kunertsvej 5, hvor man ønsker at bygge mere end 10% og op til 15%, som man normalt kan i et sommerhusområde. Plan- og Miljøudvalget har ligeledes ønsket, at der her kan bygges svarende til gældende bygningsreglement, hvilket blev vedtaget i Byrådet d. 01.02.16 (PMU 11.01.16 pkt. 24, ØU 25.01.16 pkt. 8 og BY 01.02.16 pkt. 7).

De mange dispensationer giver risiko for forskellig behandling af borgerne, da ikke alle vil søge om dispensation. Derudover giver sager, hvor det er ønsket at give en dispensation, en unødig lang behandlingstid, til ærgrelse for både borgere og sagsbehandlere.

Sagens forhold
Byplanvedtægt nr. 1 af 1966 for Tisvilde-området afgrænses i sin formålsbestemmelse mod nord af jernbanen, mod øst af matr.nr. 5 a's vestskel, matr.nr. 13 bi's vestskel og videre til bivejen, herfra langs denne til Tisvilde By's ejerlavsgrænse, mod syd af Tisvilde By's ejerlavsgrænse og mod vest af Tisvilde Hegn, og vestskel af matr.nr. 9 f og herfra af midtlinien af Vesterprisvej, Pilevej og Poppelvej, hvilket også fremgår af figur 1 ovenfor.

Derudover udpeger Byplanvedtægt nr. 1, hvilke matrikler den omfattede i 1966, men har ikke en formåls bestemmelse på samme måde som i nutidige lokalplaner. Dog deler byplanvedtægten området op efter anvendelse, udlagt til offentlige formål som skole, sportsplads og vandværk, åben og lav boligbebyggelser, sommerhusbebyggelser med mulighed for tilladelse til feriekolonier, samt en række fredede områder. Herudover har byplanvedtægten bestemmelser for vejføring og vejbyggelinier, samt paragraffer om bebyggelsens ydre fremtræden, hvilket gennemgås nærmere i Bilag 2.

Området er desuden omfattet af kommuneplanrammerne 8.B.02 for Boligområde i Tisivilde, 8.D.01 for Institution og station ved Godhavn, 8.L.03 Tibirke landsby, 8.S.05 for Sommerhusområde ved Tisvilde Hegn, 8.S.06 for Sommerhusområde syd for banen i Tisvilde og 8.S.07 for Sommerhusområde syd for Godhavn i Tisvilde (fremgår af bilag 2).

Om aflysning af lokalplan
I henhold til Planlovens § 33, stk. 2, kan en kommune vælge at aflyse en lokalplan uden at udarbejde ny lokalplan, hvis eksisterende zoneforhold bibeholdes, hvis gældende lokalplan ikke er tidssvarende, og kommunen ikke længere kan administrere efter den.

Hvis en lokalplan aflyses vil ejendommen bliver reguleret af bebyggelsesregulerende bestemmelser i Bygningsreglementet, og kommunen kan give tilladelser efter kommuneplanens rammebestemmelser. Hvis kommunen ønsker at stille konkrete krav til byggeriet eller krav om specifik anvendelse af ejendommen, må der udarbejdes ny lokalplan. For nærmere vurdering af konsekvens af aflysning af lokalplanen se Bilag 2: Redegørelse for retlige og faktiske konsekvenser ved aflysning af Byplanvedtægt nr. 1 for Tisvilde-området.

Gribskov Kommune har tidligere benyttet sig af denne praksis i sagen om Græsted Hovedgade med aflysning af lokalplan 16.40, hvor der ikke kom nogen indsigelser i løbet af offentlighedsfasen. Det er derfor stadig en ny praksis for Gribskov Kommune, men det vurderes at Byplanvedtægt nr. 1 følger ordlyden i lovteksten jf §32 Planloven.

Delegation af beslutningskompetence
Byrådet besluttede 10.08.2015, at aflysning af byplanvedtægter kan delegeres til Plan- og Miljøudvalget, med mindre der er tale om en sag af principiel betydning. Beslutning om aflysning af lokalplan skal i otte ugers offentlig høring og er underlagt Lov om miljøvurdering af planer og programmer og skal derfor indledningsvist screenes for at vurdere om beslutningen medfører en ændring, der giver behov for udarbejdelse af en miljøvurdering.

Hvis ikke der indkommer indsigelser i høringsperioden, kan beslutningskompetencen om endelig vedtagelse delegeres til administrationen, jf. Byrådets beslutning om delegation af beslutningskompetence 10.08.2015.

Miljøvurdering af beslutning
Administrationen har screenet beslutningen og vurderet, at den ikke medfører væsentlig miljømæssig påvirkning, og at der derfor ikke skal udarbejdes miljøvurdering. Vurderingen er sendt i forhøring hos berørte myndigheder. Evt. kommentarer til miljøscreeningen præsenteres på mødet. Miljøscreeningen kan ses i Bilag 3.

Administrationens vurdering og anbefaling
Administrationen vurderer at Byplanvedtægt nr. 1 er forældet, og at kravene for anvendelsen af § 33 i planloven er opfyldt, hvormed Byplanvedtægten kan aflyses. Flere af de resterende paragraffer i byplanvedtægt nr. 1, kan i dag findes i andre sektorlove og vil derfor gælde uanset byplanvedtægten (se detaljeret gennemgang af paragraffer i Bilag 2).

Det vurderes desuden, at området er fuldt udbygget og derfor, at kommuneplanrammerne og det til en hver tid gældende bygningsreglement er et tilstrækkeligt administrationsgrundlag.

Administrationen anbefaler på den baggrund Plan- og Miljøudvalget:

1. At godkende, at aflysningen af Byplanvedtægt nr. 1 for Tisvilde-området ikke er af principiel karakter og derfor kan godkendes i Plan- og Miljøudvalget,
2. At godkende forslag til redegørelse for aflysning af Byplanvedtægt nr. 1 for Tisvilde-området, til offentlig fremlæggelse,
3. At godkende administrationen er bemyndiget til at vedtage beslutningen endeligt, hvis ikke der indkommer kommentarer i høringsperioden, og
4. At godkende beslutningen ikke skal miljøvurderes.

Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015
Lov om miljøvurdering af planer og programmer, nr. 1533 af 10/12/2015
Byplanvedtægt nr. 1 af 1966 for Tisvilde-området

Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.

Miljøforhold
Sagen skal i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer screenes for, hvorvidt beslutningen medfører væsentlig miljømæssig betydning og i så fald miljøvurderes.

Høring
Beslutning sendes i henhold til Lov om planlægning i 8 ugers høring

Bilag
Bilag 1 PMU 06-02-2017. Byplanvedtægt nr. 1 for Tisvilde-området. Dok. nr. 2016/03645 010

Bilag 2 PMU 06-02-2017. Redegørelse for faktiske og retlige konsekvenser ved aflysning af byplanvedtægt nr.1. Dok. nr. 2016/03645 009

Bilag 3 PMU 06-02-2017. Miljøscreening af aflysning af BY1. Dok.Nr. 2016/03645 011


Administrationens indstilling
Administrationen anbefaler Plan- og miljøudvalget:

1. At aflysningen af Byplanvedtægt nr. 1 for Tisvilde-området ikke er af principiel karakter og derfor kan godkendes i Plan- og Miljøudvalget
2. At godkende forslag til redegørelse for retlige og faktiske konsekvenser for aflysning af Byplanvedtægt nr. 1 for Tisvilde-området, til offentlig fremlæggelse.
3. At bemyndige administrationen til endelig vedtagelse af beslutning, hvis der ikke indkommer kommentarer i høringsperioden.
4. At godkende at beslutningen ikke skal miljøvurderes.

Beslutning
1.-4. Tiltrådt

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende




43. Forslag til Lokalplan for dagligvarebutik og boliger Helsinge bymidte - igangsættelse
01.02P00 - 2016/40226

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at give en anbefaling til Økonomiudvalget om beslutning om igangsættelse af ny lokalplan, der muliggør etablering af dagligvarebutik og boliger, samt forskønnelse af området omkring parkeringsarealet ved VP-arkaden i Helsinge bymidte.

Baggrund
Både fra politisk, administrativ og ejers side har der igennem lang tid været arbejdet på at finde en løsning i forhold til den tomme bygning i Helsinge midtby, som tidligere rummede en SuperBest forretning. Ejendommen ejes af KFI, som er en erhvervsdrivende fond, der har til formål at fremme den frie, danske købmands interesser.

Som følge af dette arbejde, fremlægges hermed forslag til elementerne til et skitseprojekt, som kan danne grundlag for en ny lokalplan, der muliggør projektidéen.



Projektidéen
Konkret drejer det sig om, at KFIs ejendom på Østergade 6 og 4 i Helsinge bymidte skal omdannes. Det er en omdannelse, som administrationen vurderer har potentiale for at generere en væsentlig forskønnelse af hele området omkring parkeringsområdet ved VP-arkaden og bidrage positivt til styrkelse af handlen i bymidten.

Projektet har flere elementer:

1,. Nedrivning af tidligere butiksareal og opførsel af ny butik (Østergade 6 og parkeringsareal mod Rådhusvej)
KFI ønsker at nedrive den bygning, hvor SuperBest tidligere har været lokaliseret, og i stedet opføre en ny dagligvarebutik på det kommunalt ejede parkeringsareal syd for VP-arkaden ud mod Rådhusvej.

KFI har i en årrække uden held forsøgt at udleje det eksisterende butiksareal. Detailkædernes vurdering er, at lokalet ikke er tidsvarende til indretning af en moderne dagligvarebutik. KFI er nu ved at lykkedes med at indgå en lejeaftale, under forudsætning af at butikken kan nyopføres tættere på Rådhusvej.

Projektet forudsætter derfor, at der kan indgås aftale om mageskifte mellem kommunen og KFI, således at vi "bytter" areal. Herved vil der dels kunne skabes grundlag for, at der kan etableres en dagligvarebutik i bymidten igen - noget der er meget efterspurgt af de øvrige handlende i området. Dels vil nedrivning af den eksisterende bygning give mulighed for, at her kan etableres parkeringspladser tættere på gågaden til gavn for de handlende, samtidig med at Torvet kan gøres mere attraktivt og 'centralt' med en god overgang til parkeringsarealet.

2. Etageboliger (evt. nybyggeri) vest for tidligere SuperBest (Østergade 6)
KFI ønsker mulighed for at etablere etageboliger og erhverv på 1. sal og opefter i ejendommen vest for tidligere SuperBest, og fortsat med butiksarealer i stueetagen. Eventuelt som nybyggeri.

3. Ny bygning med butik i stueetagen og boliger ovenpå på Østergade 4 (vest for ejendommen Østergade 6)
KFI ønsker mulighed for at opføre boliger med butik i stueetagen ud mod gågaden, i stedet for den eksisterende bygning.

Administrationens vurdering
Administrationen vurderer, at førstnævnte vil betyde, at området omkring parkeringspladsen vil åbne sig mere ud mod Rådhusvej og åbne gågaden mere op, så hele området bliver mere attraktivt for kunder og øget byliv. Et mageskifte vurderes desuden at kunne være den eneste realistiske mulighed for at sikre, at der etableres en dagligvarebutik i bymidten, som er af stor vigtighed for de øvrige handlende i området. Spørgsmålet om mageskifte fremgår af separat sag på dagsordenen.

Tilsvarende vurderer administrationen, at delelementerne 2 og 3 med etagebyggeri vil understøtte Byrådets ambition om, at der etableres flere boliger og aktiviteter i bymidten og derigennem også styrke byliv og give flere kunder til bymidtens butikker.

Projektområdet er omfattet af Byplanvedtægt nr. 21 for Området syd for Østergade i Helsinge fra 1977. Det samlede projektet, og delelementerne hver for sig er af en sådan karakter og omfang, at det forudsætter en ny lokalplan og mageskifte af arealer mellem kommunen og KFI.

Formålet med en ny lokalplan vil dermed være at muliggøre, at der kan opføres bebyggelse til indretning af en ny dagligvarebutik på den sydvestlige del af parkeringspladsen ved VP-arkaden, og samtidig muliggøre, at der etableres ny parkering ved Torvet og skabes en god overgang mellem Torvet og det nye parkeringsareal. Overordnet skal projektet skabe rammer for, at hele området kommer til at fremstå mere attraktivt og synliggør butiksområdet omkring VP-arkaden og gågaden mere.

Involvering af interessenter
Hovedelementerne for projektidéen har været præsenteret til et offentligt møde den 18.01.2017, hvor det overordnet blev godt modtaget. Deltagerne var positive over for, at det vil skabe reel mulighed for, at der igen etablerer sig en dagligvarebutik i bymidten, at der kommer parkering tættere på gågaden, og at området forskønnes. Der blev desuden gjort opmærksom på, at det er vigtigt, at trafikken fungerer med ud/indkørsel, varekørsel og for cyklende og gående i området, og at indgangen til den nye butik vender mod VP-arkaden/Torvet og ikke ud mod Rådhusvej.

Administrationen er i dialog med Danske Bank, som ejer parkeringsarealet øst for den tidligere SuperBest-bygning. Banken har indikeret interesse for at bidrage positivt til, at deres parkeringsareal og kommunens fremadrettet kommer til at fremstå som et samlet hele i forskønnet form. Banken vil derfor blive involveret i den del af projektet, der omhandler etablering af det nye parkeringsareal og overgang fra Torvet.

Næste skridt er udarbejdelse af skitseprojekt
KFI vil, såfremt sagen tiltrædes, udarbejde et skitseprojekt for hele projektet (nedrivning af bygning og etablering af parkering på arealet med tilhørende overgang fra Torvet, opførelse af ny butik med tilhørende varegård og varetilkørsel mm, samt etablering af boliger).

Skitseprojektet vil blive udformet i dialog med Gadekærsforeningen, Irma, Danske Bank og repræsentant for ejer af VP-Arkaden, som er de tættest berørte parter.

Skitseprojektet vil blive udarbejdet efter følgende hovedprincipper:

• Det arkitektoniske for alt nybyggeri skal spille positivt sammen med den øvrige bebyggelse i gågadeområdet, således at niveauet løftes i forhold til det eksisterende.
• Overgangen fra Torvet og den nye parkeringsplads indrettes så det bidrager positivt til dette vigtige byrum og fungerer som attraktiv velkomst, der inviterer ind til gågaden.
• Ny bebyggelse placeres, så det fortsat sikres, at trafikken i området fungerer med ud-/indkørsel, varekørsel og for cyklende og gående i området, og at indgangen til den nye butik vender ind mod butiksområdet.

Det videre forløb
Skitseprojektet vil blive forelagt Plan- og Miljøudvalget med henblik på godkendelse af, at lokalplanforslaget efterfølgende udformes ud fra skitseprojektet.

Sideløbende vil administrationen desuden afdække, om det plangrundlag, der gælder for den øvrige eksisterende bebyggelse, der er placeret ud mod parkeringsarealet, er til hinder for, at området samlet kan fremstå mere attraktivt. I så fald vil dette kunne justeres med den nye lokalplan. Resultatet af dette vil derfor ligeledes blive forelagt for Plan- og Miljøudvalget, således at udvalget kan fastlægge afgrænsningen af den nye lokalplan.

Selve lokalplanforslaget forventes at kunne behandles politisk med henblik på godkendelse til offentlig fremlæggelse i 3. kvartal. Offentlighedsfasen og efterfølgende vedtagelse forventes derfor at kunne ske i løbet af efteråret 2017.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10.12.2015
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
Byplanvedtægt nr. 21 for Området syd for Østergade i Helsinge fra 1977

Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser, udover økonomien ifm. mageskiftet, som fremgår af selvstændig sag på lukket del af dagsordenen. Der vil dog i en senere fase være anlægsudgifter til ny indretning og forskønnelse af det samlede parkeringsareal.

Miljøforhold


Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget:

1. at igangsætte ny lokalplanlægning for området.

Beslutning

1. Anbefalingen tiltrådt

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende




44. Forslag til Lokalplan for badehotel på Vesterbrogade i Gilleleje - igangsættelse
012497 - 2017/02290

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om igangsættelse af nyt plangrundlag for indretning af et badehotel på Vesterbrogade 54-56 i Gilleleje, det oprindelige plejehjem og tidligere rådhus - også kaldet "Pyramiden" og "Det Gamle Rådhus".

Ejendommen har været udbudt til salg og er solgt i slutningen af 2016, jf. Byrådets beslutning af 14.11.2016, som led i at optimere kommunens ejendomsportefølje. Ny ejer af ejendommen bliver er Humberto Orsini, der driver Gilleleje Badehotel.




Projektet
Ny ejer ønsker at etablere badehotel og ferielejligheder på ejendommen.

De to oprindelige bygninger vil blive renoveret og ombygget, så de fremstår som et klassisk badehotel med respekt for den oprindelige byggestil.

Hotellet vil indeholde 26-30 værelser, kursusfaciliteter, en ny restaurant med udsigt over vandet til 50 personer samt en badeafdeling.

Restauranten skal foruden at betjene hotellets gæster, også være á la carte restaurant for byens borgere og gæster. Badeafdelingen med diverse spa- og badefaciliteter skal have historiske referencer til datidens alderdomshjem.

Arealet ud mod Vesterbrogade indrettes som kombineret parkeringsplads med 22 pladser og rekreativt grønt haveanlæg. Anlægget skal komplimentere hotellets smukke facade og fungere som et rekreativt grønt samlingspunkt. Desuden skabes der mulighed for at hotellet på sigt kan udvides, evt. med et mindre antal ferielejligheder.

Al parkering til hotellet vil foregå ad den vestlige adgangsvej til en nedsænket parkeringsplads i niveau med hovedhusets oprindelige indgang. Parkeringspladsen vil på den måde komme til at virke mindre, og det vil forstærke det grønne islæt i hotellets haveanlæg.

Et eventuelt nybyggeri vil i givet fald arkitektonisk modsvare både dimensionen og karakteren af de eksisterende bygninger.

Se skitseforslag og perspektiv for projektet i Bilag 1 og Bilag 2.

Administrationens vurdering og anbefaling
Projektet skal være med til at stadfæste Gilleleje by, som den største og vigtigste turist- og handelsby i Nordsjælland, og til at Gilleleje får status som et af nordens førende badehotelsdestinationer. Projektet vil derfor også kunne bidrage til realisering af Byrådets strategi om, at styrke byens profil indenfor kystnær turisme.

Projektområdet er del af matrikel 3r Gilleleje By, Gilleleje og er i kommuneplanen omfattet af rammeområde 2.D.08, der udpeger området til offentlige funktioner. Området er desuden omfattet af Lokalplan 15.70 for Kulturcentret Pyramiden i Gilleleje fra 2004.

Ny anvendelse som badehotel er ikke i overensstemmelse med gældende kommuneplan og lokalplan, og administrationen anbefaler derfor, at der udarbejdes nyt plangrundlag.

Tillæg til kommuneplanen vil angive nye rammebestemmelser for området, der angiver hvilken type anvendelse, der kan være på stedet, samt den overordnede ramme for bebyggelsen, herunder bygningshøjde og andre forhold der overordnet er opmærksomhed omkring. Forud for udbudet, har der været gennemført en idéindkaldelse til ændring af kommuneplanrammen for området i forhold til den fremtidige anvendelse. Desuden har kommunen modtaget en række forslag til områdets fremtidige anvendelse i forbindelse med udarbejdelse af forslag til Strategisk Plan for Gilleleje (se separat punkt på dagsordenen). Idéer modtaget inden udbudet indgik som input til udbudsmaterialet. Den konkrete fremtidige anvendelse til badehotel er derfor foreløbigt blevet fastlagt i forbindelse med salget, som dog er betinget af, at der vedtages et plangrundlag, som muliggør projektet. Ønskerne fra borgernes side går primært på, at bygningerne bevares, fordi de har en vigtigt kulturhistorisk værdi for byen - dette er indgået som krav i udbudet. Desuden ønskede flere, at bygningerne forblev kommunaltejet til medborgerhus, vandrehjem og lignende. Førstnævnte vurderes i høj grad at ske med projektet, som har som hovedide at føre bygningerne tilbage til det oprindelige arkitektoniske udtryk. Sidstnævnte kan med salget ikke realiseres i kommunalt regi.


Lokalplanen vil indeholde de konkrete krav til udformning af byggeriet og indretning af udearealer, samt dimensionering af andre forhold, der vurderes at være nødvendigt at have konkrete bestemmelser for.

Plangrundlaget udarbejdes i henhold til det fremsendte tilbud og skitseforslag, og med udgangspunkt i udbudsmaterialets Krav og Ønsker til områdets udvikling (se Bilag 3). Særlig fokus vil derfor være på områdets sammenhæng med den omkringliggende by, herunder adgangsveje, mulighed for gennemgang til og gennem området, samt at sikre det arkitektoniske udtryk med respekt for kulturarven.

Overordnet tidsplan
Selve lokalplanforslaget forventes at kunne behandles politisk med henblik på godkendelse til offentlig fremlæggelse i 3. kvartal. Offentlighedsfasen og efterfølgende vedtagelse forventes derfor at kunne ske i løbet af efteråret 2017.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10.12.2015
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
Lokalplan 15.70 for Kulturcentret Pyramiden i Gilleleje fra 2004

Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har negative budgetmæssige konsekvenser. Salget er betinget af vedtaget lokalplan, der muliggør projektet.

Bilag
Bilag 1: Skitseforslag Dok. nr.:2017/02290 001

Bilag 2: Perspektiv Dok.nr.: 2017/02290 002

Bilag 2: Krav og Ønsker til områdets udvikling Dok.nr.: 2017/02290 003


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at igangsætte udarbejdelse af plangrundlag for badehotel på Vesterbrogade 54-56 i Gilleleje.

Beslutning

1. Tiltrådt

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende




45. Forslag til ny lokalplan til aflysning af Byplanvedtægt nr. 15, Annisse Nord (Tvingsbakken) - igangsættelse
01.02G00 - 2016/41923

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning, om der skal udarbejdes nyt plangrundlag (lokalplan) for Tvingsbakken ved Annisse Nord.

Gribskov Kommune har administrativt meddelt afslag på udstykning af Tvingsbakken 19 den 03.05.2016, fordi det ikke er i overensstemmelse med det gældende plangrundlag. Sagen forelægges politisk efter ønske fra ansøger. Ønsker Plan- og Miljøudvalget at give tilladelse til udstykning, vil det kræve en ny lokalplan for området.

Baggrund
Den 08.01.2015 forespørger Landinspektør Eva Jensen om muligheden for at kunne opnå dispensation til udstykning af Tvingsbakken 19.

Den 14.01.2015 tilkendegav Gribskov Kommune pr. mail, at det ikke ansås som muligt at kunne opnå en dispensation, idet en udstykning ville være i klar strid med bestemmelserne i Byplanvedtægt nr. 15, Annisse Nord fra 1974.

Marts 2016 kontakter Eva Jensen borgerrådgiveren i Gribskov Kommune, for at tage sagen op. Hvilket fører til, at Eva Jensen vælger at genoptage sagen med hensigt på en afgørelse.

Den 03.05.2016 meddeler Gribskov Kommune afslag på ansøgning om dispensationen, jf, § 19 i planloven (LBK 1529 af d. 23/11/2015) for byplanvedtægt nr 15. Det vurderes af Gribskov Kommune, at den ansøgte udstykning vil være i strid med principperne i byplanvedtægten og dermed ikke overholde betingelserne for hjemlen til dispensation, jf. §19 i planloven. Det er derfor ikke muligt for Gribskov Kommunen at meddele dispensation for byplanvedtægt nr. 15.

Beskrivelse af faktuelle forhold (planmæssige)
For matrikel 6ah Anisse by, Anisse, Tvingsbakken 19, Anisse 3200 Helsinge er Byplanvedtægt nr. 15 gældende.

Ejendommen er omfattet af Byplanvedtægt nr. 15, som i § 4, stk. 1 aktivt udpeger de ejendomme, hvor der foreligger en udstykningsmulighed. Tvingsbakken 19 er i byplanvedtægten ikke angivet med en udstykningsmulighed, og en evt. udstykning vil derfor kræve en dispensation.

Konkret søges der om tilladelse til at udstykke en parcel ca. 1.200 m² fra Tvingsbakken 19, som er registreret med et grundareal på 2.644 m². En ny ejendom vil skulle have vejadgang til Tvingsvej. Vejafdelingen har til sagen bemærket, at spørgsmålet om vejadgang for nye parceller som udgangspunkt er privatretligt.

Administrationens vurdering
Da byplanvedtægten aktivt udpeger ejendomme med udstykningsmulighed, er dette et af principperne for at sikre store grundstørrelser på nogle af ejendommene på Tvingsbakken.

Dertil indeholder Byplanvedtægten bestemmelser om bevarelse af eksisterende beplantning. Det skal bemærkes, at ejendommene på Tvingsbakken ligger meget højt i landskabet, og "baghaverne" består således mestendels af stærk beplantning (skovkarakter) på en skråning ned mod Tvingsvej.

Planlovens § 19 giver mulighed for at dispensere for bestemmelserne i en lokalplan, såfremt det ikke strider med principperne i lokalplanen. Det vurderes således ikke muligt at kunne meddele en dispensation fra det nuværende plangrundlag.

Konsekvenser af tilladelse til dispensation
Dispensationsansøgningen begrundes bl.a. med, at ejendommen er meget stor at vedligeholde, og det forekommer i den forbindelse oplagt at tillade udstykning af ejendommene Tvingsbakken 11, 13, 15, 17 og 19. Alle ovennævnte ejendomme er væsentlig større end mange øvrige ejendomme omfattet af byplanvedtægten.


En dispensation til udstykning af Tvingsbakken 19 vil have den umiddelbare konsekvens, at ejendommene Tvingsbakken 11, 13, 15, 17, 21, 23 og 25 vil have samme mulighed for udstykning grundet præcedens. Der ses ikke at være særlige forhold i denne sag, som ikke kan overføres til alle de andre nævnte ejendomme.

Dermed vil der ske en udhulning af bestemmelserne i byplanvedtægten, som netop har ønsket at fastholde store grundstørrelser for nogle ejendomme.

En dispensation i dette tilfælde vil således kunne indebære, at de umiddelbare naboejendomme Tvingsbakken 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23 og 25 ved et salg vil kunne blive mødt med et krav om beskatning.

Kommer kommunen til den konklusion, at en given ejendom kan udstykkes, så kan man blive stillet over for et krav fra SKAT om at skulle svare skat af en evt. fortjeneste ved et salg.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler på baggrund af ovenstående, at Plan-og Miljøudvalget fastholder det tidligere afslag fra administrationen og dermed ikke igangsætter udarbejdelse af et nyt lokalplanforslag for området, der vil muliggøre en udstykning af bl.a. Tvingsbakken 19.


Lovgrundlag
Planloven (LBK 1529 af d. 23/11/2015)
Byplanvedtægt nr. 15 for Helsinge Kommune. Annisse Nord (Ryager - Lisenlund) fra 1974

Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.

Bilag
Bilag 1 PMU 06-02-2017. Afslag på ansøgning om dispensation til udstykning. Dok.nr.2016/41923 002

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. At fastholde afslag om udstykning ELLER
2. At igangsætte lokalplanforslag for Annisse Nord, med formål om flere udstykningsmuligheder.
   

Beslutning

1. Tiltrådt
2. Udgår

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende




46. Mageskifte for dagligvarebutik og parkering i Helsinge Bymidte
82.00P00 - 2017/02718

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at give sin anbefaling til Økonomiudvalget om beslutning om mageskifte mellem kommunen og KFI omkring parkeringspladsen ved VP-arkaden i Helsinge bymidte.

Baggrund
Både fra politisk og administrativ side har der igennem lang tid været arbejdet på at finde en løsning i forhold til den tomme bygning i Helsinge midtby, som tidligere rummede en SuperBest forretning. Ejendommen ejes af KFI. En sådan mulig løsning er beskrevet i separat punkt på dagsordenen om igangsættelse af Forslag til Lokalplan for dagligvarebutik og boliger Helsinge bymidte.

KFIs ejendom på Østergade 6 og evt. også 4 i Helsinge bymidte står for omdannelse. Det er en omdannelse, som administrationen vurderer har potentiale for at generere en væsentlig forskønnelse af hele området omkring parkeringsområdet ved VP-arkaden og bidrage positivt til styrkelse af handlen i bymidten.


Sagens indhold
Projektet forudsætter, at der kan indgås aftale om mageskifte mellem kommunen og KFI, således at vi "bytter" areal. Herved vil der dels kunne skabes grundlag for, at der kan etableres en dagligvarebutik i bymidten igen - noget der er meget efterspurgt af de øvrige handlende i området. Dels vil nedrivning af den eksisterende bygning give mulighed for, at her kan etableres parkeringspladser tættere på gågaden til gavn for de handlende, samtidig med at Torvet kan gøres mere attraktivt og 'centralt' med en god overgang til parkeringsarealet.

Mageskiftet vil omfatte, at kommunen og KFI 'bytter' arealer, således at kommunen overtager det areal, hvor SuperBest tidligere har ligget, efter at bygningen er nedrevet og klargjort til at arealet kan anvendes til parkering (dvs. med asfalt, belysning og beplantning) med en god overgang til Torvet. Mod at KFI overtager en del af kommunens parkeringsareal.

I forbindelse med planarbejdet, vil de konkrete arealer til byggeri og parkering m.v. blive nærmere defineret.

Proces for mageskifte
Projektet vil være betinget af endelig vedtagelse af en lokalplan, der muliggør projektet, at der indgås en aftale mellem kommunen og KFI om mageskifte (mageskifteaftale), og at Statsforvaltningen meddeler samtykke til mageskiftet og derved samtykke til fritagelse for offentligt udbud.

Det er en forudsætning for Statsforvaltningens samtykke, at der er en - i relation til størrelse og beliggenhed - vis sammenhæng mellem de ejendomme, der indgår i mageskiftet, f.eks. således at ejendommene støder op til hinanden og er af nogenlunde samme størrelse. Derudover lægges vægt på formålet med mageskiftet, herunder eksempelvis om mageskiftet er afgørende for et større projekts gennemførelse, eller om mageskiftet vil medvirke til opfyldelse af en lokalplans bestemmelse.

Endvidere skal overdragelsen af kommunens ejendom ske til markedsprisen. Der påhviler kommunen en forpligtelse til at udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen, f.eks. ved konsultation af en ejendomsmægler eller foretagelse af undersøgelser af prisniveau for sammenlignelige ejendomme. Fastlæggelsen af markedsprisen vil ofte i høj grad være undergivet en skønsmæssig vurdering. Ved udøvelsen af dette skøn tilkommer der kommunen en vis margin.

Hvis de mageskiftende ejendomme ikke har samme værdi, må værdiforskellen afspejle sig i mageskifteaftalen, således at erhververen af den mest værdifulde ejendom betaler et beløb til erhververen af den mindst værdifulde ejendom.

Det er administrationens vurdering, at der er stor sandsynlighed for, at Statsforvaltningen vil give samtykke til mageskifte af de to ejendomme uden offentligt udbud, idet formålet med mageskiftet er at realisere det forventede indhold af en ny lokalplan for Helsinge bymidte. Lokalplanens indhold vil ikke kunne realiseres på anden måde. Ud over arealernes beliggenhed inden for samme (kommende) lokalplanområde, er der i forhold til beliggenhed også en vis sammenhæng mellem ejendommene, da de må forventes at være nogenlunde samme størrelse og have nogenlunde samme værdi.

Administrationen foreslår derfor - såfremt der er politisk ønske om at arbejde videre med lokalplanen for Helsinge bymidte - at der arbejdes videre med en aftale mellem Gribskov Kommune og KFI om mageskifte, og at der sendes en ansøgning til Statsforvaltningen med henblik på opnåelse af samtykke til fritagelse for offentlig udbud.

Det er administrationens vurdering, at ejendommenes værdi skal fastlægges, før der sendes en eventuel ansøgning til Statsforvaltningen om fritagelse for offentligt udbud. Fastlæggelsen af ejendommenes værdi bør ske ved en uvildig ejendomsmægler.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at administrationen bemyndiges til at indgå forhandling med KFI om mageskifte. Aftaleudkast forelægges til politisk godkendelse inden afsendelse til Statsforvaltningen.

I forbindelse med aftaleformuleringen, vil indgå afklaring af finansiering af projektering og anlæg af parkeringsareal og overgang fra Torvet på KFIs eksisterende areal, samt håndtering af eventuelt øget parkeringsbehov ift. parkeringsfonden som følge af projektet.


Lovgrundlag
Lovbekendtgørelse nr. 765 af 9. juni 2015 om kommunernes styrelse (kommunestyrelsesloven), § 68.
Bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme (udbudsbekendtgørelsen), § 1, stk. 1, § 2, stk. 3.

Økonomi
Nettoprovenu (indtægter minus udgifter) i forbindelse med mageskiftet vil tilgå byudviklingsrammen.

Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget:

1. at bemyndige administrationen til at indgå forhandling om mageskifte.

Beslutning

1. Anbefalingen tiltrådt

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende




50. Kirkestræde 5 - byggetilladelse
021301 - 2015/39859

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget får sagen til beslutning. Sagen har senest være forelagt udvalget den 09.01.2017.

I forlængelse af Plan- og Miljøudvalgets beslutning har projektet været i partshøring hos de tre naboer og supplerende høring hos Annisse Lokalråd og Grundejerforeningen. Høringsfristen udløb den 26.1.17. Der er indkommet høringssvar fra alle fem hørte.


Efter høringen og fornyet behandling af byggesagen vurderer administrationen, at der er tre forhold ved byggeriet, som kræver dispensation efter lokalplanen:
-glaspartierne i stueplan mod vest,
-gavltrekanterne i glas, og
-det vestvendte ovenlysvindue.

Ansøger søgte i forbindelse med den oprindelige ansøgning dispensation til at få en bredere overkørsel. Der blev ikke givet dispensation til dette.

Der er ud over huset en carport. Det er administrationens vurdering, at den videre sagsbehandling vedrørende carporten først kan påbegyndes, når administrationen har modtaget nogle manglende oplysninger til sagen fra ejer.

Det foreslås derfor, at udvalget fsva. selve huset træffer beslutning om, hvorvidt det er indstillet på at igangsætte en proces mhp. at give dispensation fra lokalplanen på de tre nævnte punkter, eller om der i stedet skal ske en tilpasning af byggeriet, så det bringes i overensstemmelse med lokalplanen.

Baggrund og sagens forhold
Gribskov Kommune har givet byggetilladelse den 22.03.2016 med tillæg af 29.03.2016 til nybygning på Kirkestræde 5 i Gl. Annisse. Ejendommen er beliggende i Gl. Annisse og omfattet af bevarende lokalplan 69.99. I den oprindelige byggetilladelse har ansøger ikke søgt om dispensationer vedr. bygningerne, og kommunen har ikke i sagsbehandlingen tilkendegivet, at det var nødvendigt at søge om dispensation.

Gribskov Kommune traf den 12.01.17 afgørelse om at tilbagekalde byggetilladelsen og meddele standsning af byggeriet. Kommunen sendte samme dag projektet i partshøring hos naboerne og i høring hos Annisse Lokalråd samt Annisse Borger- og Grundejerforening med frist for bemærkninger den 26.01.17.

Der er indkommet høringssvar fra de tre naboer, Kirkestræde 2, Kirkestræde 3, Klokkerstræde 4, samt Annisse Lokalråd og Annisse Borger- og grundejerforening

Hovedpunkterne i høringssvarene er:

1. At glaspartierne i stueetagens facade ikke overholder lokalplanen.
2. At gavltrekanterne ikke må udføres i glas i henhold til lokalplanen.
3. At det vestvendte ovenlysvindue er højere end fastsat i lokalplanen.
4. At det havde været mere hensigtsmæssigt og hensynsfuldt, hvis man havde placeret bygningen anderledes på grunden.
5. At der ved fastsættelsen af niveauplan ikke er taget hensyn til terrænforholdene hos naboerne, og at a) huset og b) carporten derfor er placeret for højt på grunden.
6. At kommunen tidligere har været langt mere restriktive i administrationen af lokalplanen.
7. At skorstenen er for stor, høj og bred, og ikke i overensstemmelse med den stedlige byggetradition.
8. At overkørslen til carporten er bredere end tilladt efter lokalplanen.
9. At der er sket terrænregulering til ulempe for de omkringliggende grunde.
10. At terrasse mod øst vil give indbliksgener.

Lokalplanen
Det følger af fast praksis i Natur- og Miljøklagenævnet og af retspraksis, at en bestemmelse i en lokalplan - for at kunne håndhæves som en bindende bestemmelse - skal være så klart og præcist formuleret, at der ikke kan herske tvivl om, hvorvidt den er overholdt eller ej.


En del af den aktuelle lokalplans bestemmelser er så generelle og upræcise, at de ikke lovligt kan håndhæves. Det gælder for eksempel bestemmelsen i § 8.7 om, at: "Ny bebyggelse skal hovedsagligt udformes i overensstemmelse med den stedlige byggetradition" (administrationens understregning). Hvis kommunen skulle have været i stand til at håndhæve denne bestemmelse, skulle det have været konkretiseret, hvad man forstår ved den stedlige byggetradition, for eksempel at byggeri skulle placeres på en bestemt måde på grunden, eller at vinduer kun måtte udføres i en bestemt størrelse, med bestemte sprosser og lignende.

Hvis man ville have sikret sig lavere byggeri, en lavere bebyggelsesprocent, en bestemt placering af byggeri på grundene mv., skulle det have været skrevet specifikt og præcist ind i lokalplanen, hvilke forhold, man ville tillade.

Til støtte for ovenstående kan der bl.a. henvises til nyere dom afsagt den 17.12.2015 af Østre Landsret. Sagen omhandlede bl.a. en lokalplanbestemmelse (§ 5, stk. 5) med følgende indhold: "Tilbygning og udhuse skal med hensyn til form, materialer, farver, vinduestyper m.v. harmonere med den pågældende ejendoms øvrige bebyggelse, ..." Både byretten og landsretten var enige med Natur- og Miljøklagenævnet i, at lokalplanbestemmelsen ikke opfyldte kravet om klarhed og præcision og derfor ikke kunne håndhæves som en bindende bestemmelse.

Ad 1) Administrationens vurdering i forhold til lokalplanens bestemmelser om facader:
Det er administrationens vurdering, at glaspartierne i stuen mod vest vil kræve en dispensation fra lokalplanen.

Administrationen vurderer, at lokalplanens § 8.7 om, at "Ny bebyggelse skal hovedsagligt udformes i overensstemmelse med den stedlige byggetradition", ikke er konkret nok til, at der ud af denne bestemmelse kan udledes et forbud mod glaspartierne i stuen mod vest.

Det fremgår af lokalplanens § 8.5, at "Bygninger til beboelse skal opføres murede med pudset eller filset overflade. Facader skal fremstå overfladebehandlet (kalkes eller males) i farverne hvid eller i gule jordfarver (dannet ved tilslag af jernoxyd eller jernvitriol). Overfladen skal være mat." (administrationens understregning)

Der kan ikke af lokalplanen udledes noget konkret om, hvilken størrelse glaspartier i facaderne der vil være i overensstemmelse med lokalplanen. Der er heller ikke regler i Bygningsreglementet, som regulerer dette.

Det er administrationens vurdering, at der, hvis udvalget ønsker det, vil kunne gives dispensation til glaspartierne i stuen mod vest inden for rammerne af det efter lokalplanen tilladte.

Administrationen skønner i den forbindelse, at der ikke vil være indbliksgener, og at der derfor kan gives en dispensation. Facaden vender mod vest ud mod det åbne land (marker) i landzone, hvorfor der ikke er nogen nabo at tage hensyn til.

Administrationen skønner endvidere, at da facaden ikke vil være synlig fra landsbyen, påvirker den ikke byens karakter af landsby. Dog bemærkes, at glaspartierne vil give lyspåvirkning ud mod det åbne land, men ikke i større omfang end hvad der kan forventes i en landsby i det åbne land.

Det er administrationens vurdering, at skønnet vil være begrundet så konkret, at en dispensation ikke vil danne præcedens i området.

Det er dog samtidig administrationens vurdering, at der kan arbejdes med facaden mod vest, således at den kommer til at ligge inden for lokalplanens rammer og ikke vil kræve en dispensation. Det er vanskeligt præcist at sige, hvor meget mur, der skal være for, at det ikke kræver dispensation. Det beror på et konkret skøn.

Ad 2) Administrationens vurdering i forhold til lokalplanens bestemmelser om gavltrekanter:
Det er administrationens vurdering, at gavltrekanterne i glas vil kræve en dispensation fra lokalplanen.

Administrationen vurderer, at lokalplanens § 8.7 om, at "Ny bebyggelse skal hovedsagligt udformes i overensstemmelse med den stedlige byggetradition", ikke er konkret nok til, at der ud af denne bestemmelse kan udledes et forbud mod gavltrekanter i glas.

Det er imidlertid administrationens vurdering, at lokalplanens § 8.8, hvorefter "Gavltrekanter kan tillades opført i træ, hvis de males i en mørk jordfarve eller sort" må læses i sammenhæng med § 8.5, hvorefter "Bygninger til beboelse skal opføres murede med pudset eller filset overflade." Det betyder, at gavltrekanter som hovedregel skal være murede, men undtagelsesvis kan tillades opført i træ.

Der kan ikke af lokalplanen udledes noget konkret om, hvilken størrelse glaspartier i gavltrekanterne, der vil være i overensstemmelse med lokalplanen. Der er heller ikke regler i Bygningsreglementet, som regulerer dette. Det bemærkes dog, at de brandtekniske regler stiller nogle krav til redningsåbninger og størrelsen af disse.

Det er administrationens vurdering, at der, hvis udvalget ønsker det, vil kunne gives dispensation til de ansøgte gavltrekanter i glas inden for rammerne af det efter lokalplanen tilladte.

Administrationen skønner i den forbindelse, at der ikke vil være væsentlige indbliksgener, og at der derfor kan gives en dispensation. Det er administrationens vurdering, at glasgavltrekanterne vil give mulighed for indblik til naboer, men administrationen vurderer, at der ikke er tale om indbliksgener ud over det sædvanlige og forventelige. Administrationen lægger i den forbindelse vægt på, at der er tale om byggeri i byzone, på relativt små grunde og på skrånende terræn, hvorfor naboer må forvente/tåle indblik i et vist omfang. Det ved eller bør man vide, når man erhverver ejendom i et sådant område.

For så vidt angår naboen mod syd (Klokkerstræde 4) lægges vægt på, at der er en afstand på ca. 10 m fra gavlen til naboskellet mod syd, og at naboejendommen mod syd ligger længere nede i niveau og alene har to mindre kvistvinduer i tagfladen. Det bemærkes, at efter byggeretten kan huse placeres 2,5 m fra skel.

For så vidt angår naboen mod nord (Kirkestræde 2) lægges vægt på, at der er ca. 8 m til vejskellet mod nord, og at naboejendommen ligger højere i niveau. Der lægges endvidere vægt på, at der er tale om et menighedshus og ikke en beboelsesejendom. Det er således begrænset, hvad der er af ophold på denne ejendom i forhold til en almindelig beboelsesejendom.

I forhold til Kirkestræde 3 vender gavlene ikke ud mod denne ejendom, og der er derfor ikke indbliksgener fra gavltrekanterne ud mod denne nabo.

Det er administrationens vurdering, at skønnet vil være begrundet så konkret, at en dispensation ikke vil danne præcedens i området.


Det er dog samtidig administrationens vurdering, at der kan arbejdes med gavltrekanterne, således at de kommer til at ligge inden for lokalplanens rammer og ikke vil kræve en dispensation. Det er vanskeligt præcist at sige, hvor meget mur eller træ, der skal være, for at det ikke kræver dispensation. Det beror på et konkret skøn.

Ad 3) Administrationens vurdering i forhold til lokalplanens bestemmelser om ovenlysvinduer:
Ovenlysvinduer må, jf. lokalplanens § 8.12, ikke ”være bredere end vinduer i stueetagen og højst 2/3 af disse i højden.”

Det vestvendte ovenlysvindue er 2,65 m i højden, og vinduet i stueetagen nedenunder er 2,64 m i højden. Ovenlysvinduet er således højere end 2/3 af stueetagens vinduer. De eksakte mål fremgik ikke af tegningerne forud for, at den oprindelige byggetilladelse blev givet. De er fremsendt af bygherre d. 1.2.17.

Administrationen har mundtligt oplyst ansøger om, at hvis vinduet er mere end 2/3 af stueetagens vinduer, kræver det efter administrationens vurdering en dispensation.
Lokalplanen er på dette punkt klar i sin ordlyd. Administrationen vurderer derfor, at der ikke bør gives dispensation til ovenlysvinduet. Ansøger er mundtligt blevet oplyst om, at han ikke kan forvente, at administrationen vil indstille til dispensation vedrørende dette punkt. Begrundelsen herfor er, at administrationen vurderer, at det vil have præcedens for området.

Ad 4) Administrationens vurdering i forhold til byggeriets placering på grunden:
For så vidt angår byggeriets placering på grunden indeholder lokalplanen ikke bestemmelser om afstand til skel. Byggeriet opfylder de almindelige krav i bygningsreglementet, som er 2,5 meter for denne type byggeri.

Kommunen har ikke haft hjemmel til at stille krav om en anden placering på grunden, når byggeriet overholder afstandskravene til skel. Uanset om kommunen havde vurderet en anden placering mere hensigtsmæssig, ville kommunen altså ikke have kunnet bestemme det. Ellers skulle der i lokalplanen have været fastsat et byggefelt eller bestemmelser om konkret placering. Af lokalplanen fremgår af § 1, at et af formålene med lokalplanen er at sikre, at ny bebyggelse placeres, udformes og får en ydre fremtræden, som er forenelig med bebyggelsen i det eksisterende landsbymiljø. Dette er ikke konkret nok, til at kommunen kan fastsætte en anden placering af byggeriet, end hvad byggeretten giver mulighed for.

Ad 5) Administrationens vurdering af niveauplan/bygningernes højde:
Fastsættelse af niveauplan:
Ejendommen har skrånende terræn, og derfor er der efter sædvanlig praksis blevet fastlagt et niveauplan.

En bygningshøjde måles fra naturligt terræn. For bebyggelse på skrånende terræn eller med større niveauforskelle fastsættes niveauplaner af administrationen - dvs. der fastlægges en kote (eller flere), hvorfra husets højde skal måles. Indlæggelse af niveauplanet angiver ikke, hvor fx gulv eller sokkeloverkant skal placeres. Niveauplanet er alene udgangspunkt for højdemålingen.

Det fremgår af Bygningsreglementet (BR 15, Bilag B.1.1.4), at hvis der er skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle, måles højden fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af kommunen. Ved fastsættelsen skal kommunen inddrage hensyn til:

• Terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omkringliggende bebyggelse
• At der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund.
  

Fastsættelse af niveauplan er en skønsmæssig afgørelse og sker altid efter en konkret vurdering. Der er således ikke nogen "best practice" på dette område, ligesom der ikke kun er ét korrekt resultat, når niveauplanet fastlægges, når blot de lovpligtige hensyn i BR 15 inddrages. Der må naturligvis alene inddrages saglige hensyn, det vil sige de to ovenfor anførte hensyn til de tilstødende grunde og til den grund, der ønskes bygget på.

Det er administrationens samlede vurdering, at det ikke ville have været sagligt og i overensstemmelse med gældende praksis at fastlægge niveauplanet væsentlig lavere. Det ville dog have været inden for den skønsmæssige margin at fastlægge niveauplanet 10-20 cm lavere.

Det ville således ikke have været forkert at fastsætte niveauplanet lidt lavere på daværende tidspunkt. Men det er samtidig administrationens vurdering, at der ikke er noget retligt grundlag for - på nuværende tidspunkt, hvor byggeriet er gået i gang - at ændre niveauplanet med den følge, at hele byggeriet skal rives ned. En sådan beslutning ville være usaglig og stride mod det forvaltningsretlige proportionalitetsprincip, som fastslår, at den retsfølge (kommunens afgørelse) som pålægges borgeren, skal være proportional (stå mål) med det, som myndigheden vil opnå med afgørelsen. Det vil således være uproportionalt at pålægge ejer et vilkår om at sænke huset, når den oprindelige fastlæggelse af niveauplanet var lovlig.

Ad a) Huset
Kommunen kan ikke pålægge ejer, at byggeriet skal være lavere, når lokalplanen fastlægger en maksimal højde på 7,5 m målt fra fastlagt niveauplan. Det er lokalplanens bestemmelse, der gælder, og kommunen kan ikke begrænse den byggeret, som er beskrevet i lokalplanen. Dermed har ejeren et krav på at kunne bygge op til 7,5 m i højden målt fra niveauplan.

Niveauplanet er i den tidligere byggetilladelse fastlagt til kote 16.88 for huset, som er et gennemsnit af terrænets naturlige koter i bygningens hjørner. Niveauplanet er fastlagt i overensstemmelse med kommunens sædvanlige praksis for, hvordan niveauplanet fastsættes. Det vil sige, at sagen er behandlet på samme vis som andre sager, hvor der skal fastsættes et niveauplan.

Administrationen vurderer, at det fastsatte niveauplan i den tidligere byggetilladelse ikke har været begrundet tilstrækkeligt, da det ikke fremgår af begrundelsen, at der er taget hensyn til terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omkringliggende bebyggelse. Det vurderer administrationen derfor, skal begrundes yderligere i den nye byggetilladelse. Det er Statsforvaltningens praksis at hjemvise sager, hvor niveauplanet alene er fastsat ud fra koter i naboskel på den pågældende grund, men hvor det ikke fremgår af kommunens afgørelse, hvorledes hensynet til terrænforhold på de tilstødende grunde og omkringliggende bebyggelse er indgået i kommunens skøn (Håndbog for Bygningsmyndigheder AB s. 312).

Det er administrationens vurdering, at det fastsatte niveauplan på kote 16.88 skal fastholdes i den nye byggetilladelse.

Et niveauplan skal tage udgangspunkt i det naturlige terræn og inddrage både terrænforhold og bebyggelse på de tilstødende grunde og mulighed for at bebygge den pågældende grund.

Ansøgers grund har skrånende terræn med et samlet fald på lidt over 3 meter fra nord til syd. Det vurderes derfor nødvendigt at fastsætte et niveauplan. Ansøger har søgt om niveauplan i kote 16,88. Hvis kommunen kan godkende det, vurderer vi, at ansøger har fået rimelig byggemulighed.

Kirkestræde 2 ligger højere i niveau i en terrænmiddelkote på ca. 18.60, mens Kirkestræde 3 ligger lavere i niveau med en terrænmiddelkote på ca. 15.00, og Klokkerstræde 4 ligger lavere i niveau med en terrænmiddelkote på ca. 14.50.

Der er ca. 8 m til vejskel mod Kirkestræde 2, ca. 10 m til naboskel mod Kirkestræde 3, og ca. 10 m til naboskel mod Klokkerstræde 4. Tagryggen på det nye hus ligger maksimalt i kote 24.38. Tagryggen på Kirkestræde 2 ligger i kote 25.31, på Kirkestræde 3 i kote 20.95 og på Klokkerstræde 4 i middelkote 19.50. Mod vest er der skel til åben mark i landzone.

Byggeriet er placeret ved skel mod mark i vest og skel mod Kirkestræde 2 og dermed i relativ lang afstand fra de omkringliggende lavere beboelsesejendomme på Kirkestræde 3 og Klokkerstræde 4. I forhold til bebyggelse i byzone må en afstand på ca. 10 meter til naboskel betragtes som en lang afstand, hvorfor der i forbindelse med fastlæggelsen af niveauplanet er taget hensyn til det terræn, der er omkring byggeriet.

Vi vurderer derfor at et niveauplan på kote 16,88 både tager højde for byggemuligheder på pågældende grund og højderne på og afstandene til de omkringliggende ejendomme.

For at sikre at byggeriet er i overensstemmelse med de indsendte tegninger, er der den 28.01.17 foretaget opmåling af en uvildig landmåler, som viser, at bygningens højde er i kote 23.65, dvs. at den nuværende højde på byggeriet (uden tagbeklædning) er 6,77 m målt fra niveauplan. Den maksimale højde efter lokalplanen er 7,5 m målt fra niveauplan. Se vedlagte bilag.

Ad b) Carporten
Carporten er 6,29 m høj og facaden er 3,15 m høj, begge dele målt fra det tidligere fastsatte niveauplan på 17.71.

Det er administrationens vurdering, at den videre sagsbehandling omkring carporten først kan påbegyndes, når administrationen har de oplysninger, vi har bedt ejer om, jf. nedenfor.

Gribskov Kommune kan forvaltningsretligt ikke træffe nogen beslutninger om carporten, før sagen er tilstrækkeligt oplyst.

Administrationen har med henblik på at vurdere, om der ved fastsættelsen af niveauplanet for carporten er taget tilstrækkeligt hensyn til naboen (Kirkestræde 3), bedt ejer om at oplyse koter på nabogrunden (ca. ½ m fra skel ud for carporten).

Når administrationen har modtaget disse oplysninger fra ejer, har administrationen mulighed for at vurdere, om det tidligere fastsatte niveauplan skal fastholdes, eller om det skal ændres. Hvis kommunen påtænker at ændre niveauplanet, vil ejers oplysninger skulle i partshøring hos naboen på Kirkestræde 3.


Ad 6) Administrationens vurdering af administrationen af lokalplanen/ligebehandlingsprincippet:
Administrationen kan ikke i tidligere sager finde grundlag for, at kommunen tidligere har været langt mere restriktive ved administration af lokalplanen.

Hertil bemærkes, at det fremgår af lokalplanens § 8.7, at: "Om- og tilbygninger skal tilpasses den pågældende bebyggelses oprindelige form og udseende. Ny bebyggelse skal hovedsageligt udformes i overensstemmelse med den stedlige byggetradition."

Der er altså forskel på, hvad man skal iagttage ved om- og tilbygning henholdsvis ny bebyggelse. Der er flere restriktioner, når man ændrer på bestående byggeri, end når man bygger nyt. Endvidere er der flere restriktioner, når bygninger er udpeget som bevaringsværdige i lokalplanen, jf. § 6.1.

Administrationen har gennemgået administrationen af lokalplanen for de ejendomme, der er nævnt i høringssvaret fra Lokalrådet. Se vedlagte bilag.

Ad 7) Administrationens vurdering af skorstenen:
Skorstens højde tæller ikke med i byggeriets højde, jf. BR 15, Bilag 1.1.4, stk. 3, hvorefter skorstenspiber ikke medregnes ved beregningen af en bygningshøjde, hvis de er af sædvanligt omfang. Administrationen vurderer, at skorstenspiben er af sædvanligt omfang. Lokalplanens bestemmelser angiver ikke noget konkret om skorstene, og der er ingen af de generelle bestemmelser i lokalplanen om byggeriets udformning, der er konkrete nok til, at kommunen kan kræve ændringer af skorstenens udformning.

Ad 8) Administrationens vurdering af overkørslens bredde:
Ifølge lokalplanens § 9.6 må overkørsler maksimalt have en bredde på 3,5 m.

Der var oprindelig ansøgt om dispensation fra lokalplanen til en indkørsel med en bredde på 5,1 m. Ejer har ikke fået dispensation til en bredere overkørsel.

Det er administrationens vurdering, at der ikke er grundlag for en dispensation, da man vil kunne opnå tilfredsstillende adgangsforhold inden for lokalplanens rammer.

Ad 9) Administrationens vurdering af terrænregulering:
Der er ikke i lokalplanen fastsat bestemmelser om terrænregulering.

Terrænregulering - sikring af omkringliggende grunde:
Efter byggelovens § 12 skal der ved fundering, udgravning, ændring af terrænhøjde eller anden terrænregulering på en grund træffes enhver foranstaltning, der er nødvendig for at sikre omliggende grunde og bygninger.

I byggesager, hvor det på grundlag af oplysningerne i byggeansøgningen fremgår, at der er forhold ved byggearbejdet, der medfører, at § 12 vil blive aktuel, har kommunen pligt til at påse, om bestemmelsen overholdes.

Hvis kommunen ved byggesagsbehandlingen får en formodning om, at nabobebyggelser kan blive bragt i fare, og der derfor bør ske afstivning eller anden sikring, skal kommunen som led i oplysningen af sagen anmode om dokumentation for dette forhold med henblik på at sikre omkringliggende grunde og bygninger.

Administrationen vurderer, at der ikke i byggeansøgningen eller ved byggesagsbehandlingen er oplysninger, som giver grundlag for at antage, at nabobebyggelse kan blive bragt i fare. Administrationen vurderer derfor, at der ikke er grundlag for at anmode om dokumentation omkring dette.

Bygherre har altid ansvaret for at sikre, at byggeriet ikke medfører risiko for nabobebyggelser.

Terrænregulering:
Efter byggelovens § 13 kan kommunalbestyrelsen påbyde ændring af en foretagen regulering af en grunds naturlige terræn ved afgravning, påfyldning eller på anden måde, hvis terrænreguleringen efter kommunalbestyrelsens skøn er til ulempe for de omliggende grunde. Med ulempe menes forhold som indbliksgener, jordskred og afledning af vand.

Der skal således ikke gives tilladelse til terrænregulering, men kommunen kan gribe ind over for resultatet af en terrænregulering, når den er lavet færdig. Det vil sige, at det ikke er ulovligt at udføre terrænregulering, da kommunen ikke hverken skal eller kan give tilladelse til terrænregulering.

Ansøger har oplyst, at der er lavet terrænregulering i forbindelse med byggeriet, men at denne vil blive reguleret tilbage, når byggeriet er færdigt. Det betyder, at den terrænregulering, der er på nuværende tidspunkt, ikke vil være det fremtidige terræn, når byggeriet er færdigt.

Kommunen kan, når byggeriet og det omkringliggende terræn er færdigt, vurdere og tage stilling til den udførte terrænregulering, og i den forbindelse vil naboerne blive inddraget. Kommunen kan således først tage stilling til de fremtidige terrænforhold, når byggeriet og det omkringliggende terræn er færdigt.

10) Administrationens vurdering af østvendt terrassedæk
Der er ikke søgt om terrassedæk mod øst. Det er vist på nogle efterfølgende visualiseringer, men ikke vist på det tegningsmateriale, som ligger til grund for den tidligere byggetilladelse. Den var heller ikke en del af partshøringen/høringen, da den ikke er omfattet af ansøgningen. Det fremgik eksplicit af høringsmaterialet, at det terrassedæk, der var vist i nogle visualiseringer, ikke var en del af byggeprojektet. Det er ejer bekendt med, da han har fået kopi af høringen.

Kommunen er ikke bekendt med, om ansøger ønsker at opføre denne terrasse, eller om den blot er vist på visualiseringen af projektet.

Administrationen bemærker, at det kræver en byggetilladelse at opføre en terrasse, hvis den er hævet mere end 30 cm over terræn.

Vurdering og anbefaling
Niveauplan
Administrationen vurderer, at der bør fastsættes et niveauplan for huset, der er identisk med det niveauplan, der blev fastsat i marts 2016. For så vidt angår niveauplanet for carporten vurderer administrationen, at den videre sagsbehandling må afvente ejers oplysninger.

Ovenlysvinduet
Administrationen vurderer, at der ikke bør gives dispensation fra lokalplanen til ovenlysvinduet, hvis ansøger søger om det. Administrationen vurderer dog, at det ikke vil være ulovligt at give dispensationen, men at dispensation kan forventes at skabe præcedens.

Gavltrekanterne
Administrationen vurderer for så vidt angår gavltrekanterne, at der er følgende muligheder:

1) Dispensation til gavltrekanter i glas
2) Ejer anmodes om at udarbejde revideret projekt, som ligger inden for lokalplanens rammer, således at der ikke kræves dispensation.

Administrationen indstiller, at udvalget træffer beslutning om, hvilken af ovenstående 2 muligheder, der tiltrædes. Administrationen vurderer, at en dispensation er begrundet i en konkret vurdering og ikke skaber præcedens.

Facaden mod vest
Administrationen vurderer for så vidt angår facaden mod vest, at der er følgende muligheder:

1) Dispensation til glaspartierne i facaden mod vest
2) Ejer anmodes om at udarbejde revideret projekt, som ligger inden for lokalplanens rammer, således at der ikke kræves dispensation.

Administrationen indstiller, at udvalget træffer beslutning om, hvilken af ovenstående 2 muligheder, der tiltrædes. Administrationen vurderer, at en dispensation er begrundet i en konkret vurdering og ikke skaber præcedens.

Overkørsel
Administrationen vurderer, at der ikke er grundlag for en dispensation til en bredere overkørsel.

Terrænregulering
Administrationen vurderer, at kommunen, når byggeriet og det omkringliggende terræn er færdigt, bør vurdere og tage stilling til den udførte terrænregulering, og i den forbindelse inddrage naboerne.

Udstede betinget byggetilladelse
Hvis udvalget tiltræder, at niveauplan fastholdes, foreslås det, at udvalget bemyndiger administrationen til at udstede en betinget byggetilladelse til huset. Formålet med dette er, at bygherre kan komme videre med de dele af projektet, der er afklaret. Det vil begrænse bygherres tab og dermed kommunens erstatningsansvar.

Naboorientering/partshøring
Det bemærkes, at dispensationer fra lokalplanen kræver en naboorientering efter planlovens § 20 med en svarfrist på 14 dage, og partshøring efter forvaltningsloven.
Inden der gives byggetilladelse til et revideret projekt, som er i overensstemmelse med lokalplanen, skal der iværksættes partshøring efter forvaltningsloven.

Klageadgang
Der vil være adgang til at påklage kommunens afgørelser til henholdsvis Statsforvaltningen og Natur- og Miljøklagenævnet.


Lovgrundlag

• Lov om planlægning, LBK nr. 1529 af 23.11.2015
• Byggeloven, LBK nr. 1178 af 23.9.2016
• Forvaltningsloven, LBK nr. 433 af 22.4.2014

Økonomi
Forsinkelsen af projektet pga. tilbagekaldelsen af byggetilladelsen vurderes at udgøre et tab for bygherre. Hvis bygherre kræver erstatning og kan påvise et tab, vil kommunen være erstatningsansvarlig.

Ved krav om ændring af byggeriet ift. byggetilladelsen fra marts 2016 vil kommunen være erstatningsansvarlig, hvis bygherre kan påvise et tab, hvilket vil kunne forventes. Se i øvrigt lukket sag nr. 51.

Høring
Byggeprojektet har været i partshøring hos de tre naboer og supplerende høring hos Annisse Lokalråd og Grundejerforeningen. Der er indkommet høringssvar fra alle fem hørte.

Ejer skal partshøres, hvis oplysningerne i høringssvarene er af væsentlig betydning for sagens afgørelse og til ugunst for ham, men det vides først, når det er afklaret, om kommunen agter at igangsætte processen med dispensationer eller ej. Hvis udvalget beslutter noget, som er til ugunst for ejer, skal ejer partshøres i den videre proces.

Nabo i Kirkestræde 3 skal partshøres, hvis kommunen påtænker at fastsætte et andet niveauplan for carporten.

Inden der træffes beslutning om dispensation fra en eller flere af lokalplanens bestemmelser, skal der iværksættes naboorientering efter planloven og partshøring efter forvaltningsloven.

Inden der gives byggetilladelse til et revideret projekt, som er i overensstemmelse med lokalplanen, skal der iværksættes partshøring efter forvaltningsloven.


Bilag
PMU 06-02-2017: Høringssvar Dok. nr: 2015/39859 096

PMU 06-02-2017: Måling fra landinspektør Dok. nr: 2015/39859 097

PMU 06-02-2017: Gennemgang af sager - Administration af lokalplanen i området (Nyt bilag) Dok. nr: 2015/39859 092

PMU 06-02-2017: Byggeansøgning Dok. nr: 2015/39859 101

PMU 06-02-2017: Arkitektudtalelse Dok. nr: 2015/39859 102

PMU 06-02-2017: Brev fra advokat Dok. nr: 2015/39859 103


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget,

1. at der udstedes en ny byggetilladelse til huset, hvor det niveauplan, der blev fastlagt for huset ved byggetilladelsen i marts 2016, fastholdes, og
2. at give afslag på evt. dispensationsansøgning til et højere ovenlysvindue end 2/3 af vindue i stueetage og
3. at arbejde for dispensation til gavltrekanter i glas, som ønsket af bygherre i ansøgning eller
4. at arbejde for at gavltrekanter ændres tilstrækkeligt til, at der ikke er behov for dispensation og
5. at arbejde for dispensation til glaspartier i facaden mod vest, som ønsket af bygherre i ansøgning eller
6. at arbejde for, at facaden mod vest ændres tilstrækkeligt til, at der ikke er behov for dispensation og
7. at give afslag på dispensationsansøgning til en bredere overkørsel.
8. at udvalget ikke træffer beslutning om carporten, før den del af sagen er tilstrækkelig belyst,
9. at Gribskov Kommune, når byggeriet og det omkringliggende terræn er færdigt, vurderer om, der er udført en terrænregulering i strid med byggelovens § 13, og i den forbindelse inddrager naboerne,
10. at bemyndige administrationen til at udstede en betinget byggetilladelse til huset, for de forhold, der er afklaret, hvis udvalget tiltræder punkt 1.

Beslutning
1.-10. Videresendes til Økonomiudvalg og Byråd uden anbefaling

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende





Efterretningssager

47. Projekt Ammendrup Å - Igangsættelse
01.00G00 - 2017/01355

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget får sagen til orientering. Teknisk udvalg behandler sagen parallelt for at træffe beslutning om at igangsætte projekt om nyt tracé for Ammendrup Å.

Ammendrup Å's nye tracé er en central del i løsningerne i Gribskov Kommunes klima indsatsplan for Helsinge.

Byrådet har tidligere på møde d. 13.09.2010 besluttet at udarbejde forslag til reguleringsprojekt. Baggrunden var, at kloakforsyningens investeringsbehov i Helsinge for at klimasikre kloakken og beskytte vandløbet mod spildevandsbelastning, kunne reduceres væsentligt ved, at det rørlagte vandløb, som løber gennem Helsinge, fremover anvendes som en del af kloaksystemet. Til erstatning skulle man åbne en vandløbsstrækning på den vestlige gren af vandløbet.

I forbindelse med byudviklingsprojekterne i Helsinge Nord, Tofte og Ammendrup syd er projektet blevet yderligere aktualiseret.

Baggrund
Projektets første fase er færdiggjort i januar 2012, hvor Orbicon overleverede projektforslaget om nyt tracé for Ammendrup Å (se Bilag 1). I slutningen af første fase var Orbicon tovholder for den indledende dialog med lodsejere, hvilket fremgår af Bilag 1.
Siden projektforslagets færdiggørelse, er der i Helsinge igangsat flere udviklingsprojekter, hvor der skal tages stilling til håndtering af regnvand. Der vil være stor synergieffekt ved at koble omlægningen af Ammendrup Å til udviklingen af Helsinge Nord, Tofte og Ammendrup Syd.

Helsinge Nord har Ammendrup Å som eneste afledning af overfladevand ud af området. Ligeså har Erhvervsudviklingsområdet Tofte Ammendrup Å som recipient til regnvand. Udviklingsområdet Ammendrup Syd ligger sidst på Ammendrup å's strækning igennem byen, og vil derfor også skulle lede regnvand til Ammendrup Å, hvilket kun er en mulighed såfremt åløbet ikke er fuldt udnyttet.



I dag er Ammendrup Å hydraulisk belastet, hvilket betyder at kapaciten allerede er fuldt udnyttet. Det giver både øget risiko for overløb, og mindsker muligheden for at opnå god økologisk tilstand i åen.



Af figur 1 fremgår det, at flere områder i Helsinge har problemer med regnvand, og derfor er udpeget i Gribskov Kommunes Klimatilpasningsplan (behandlet på Byrådsmøde 1.09.14) . Heraf fremgår det også at Ammendrup Å's nye tracé er en essentiel del af løsningen for området H1 og H2.

Indsatsområde H1
Område H1 har problemer med overfladevand fra kloakken på terræn. MidtNord centret ligger i en lavning og er vanskeligt at sikre mod oversvømmelser lokalt. Sikring af bygningen vil kræve betydeligt større afløb væk fra området hvilket ikke er muligt via den nuværende Ammendrup Å. Fremme af Ammendrup Å projektet (se bilag 1), hvor vandløbet lægges uden om byen, er en vigtig del i en langsigtet og robust afvandingsløsning. Ud fra Figur 4 ses at området er separat kloakeret, og at der er en regnvandsledning koblet på den rørlagte del af Ammendrup Å vest for MidtNord centret. MidtNord centret ligger i et højt risikoområde ifølge (se Bilag 2).

På grund af terrænets udformning omkring centret er det besværligt at udforme nye afvandingsgrøfter. I fremtiden vil en omlægning af Ammendrup Å kunne hjælpe på afledningsmulighederne, eftersom der skabes større kapacitet i recipienten. Kloakken vil derfor kunne aflede en større regnmængde og den reelle opstuvning i området vil mindskes.
I en skybrudshændelse vil der stadig forekomme oversvømmelser ved centret, da en øget kapacitet blot vil øge det eksisterende serviceniveau forholdsmæssigt.

Indsatsområde H2
Ammendrup Å er rørlagt igennem byen med enkelte åbne strækninger. I indsatsområde H2 er åen åben igennem et forsinkelsesbassin. Hvis omlægningen af Ammendrup Å realiseres, reduceres mængden af bidragende opland til bassinet. Omlægningen af åen vil derfor direkte klimasikre indsatsområde H2, fordi bassinet i fremtiden kun skal anvendes til forsinkelse af vand fra den centrale bydel, og ikke yderligere vand der tilføres åen opstrøms.

Beskrivelse af Faktuelle oplysninger
Ammendrup Å, plus et sideløb til åen, forløber i rør fra nord til syd igennem Helsinge by. Næsten alt overfladevand, samt renset spildevand, fra Helsinge Renseanlæg afledes til åen. De senere års oversvømmelser har understreget behovet for en klimasikret helhedsplan for kloakkerne i byen. Det betyder, at kloaknettet skal renoveres og udbygges. Alle tilløb fra spildevand (herunder regnvand og vejvand) til vandløb skal forsinkes i et bassin. Da der er mange tilløb igennem byen med afledning til Ammendrup Å, vil der skulle udbygges/nyanlægges flere bassiner.



Det er imidlertid væsentligt dyrere at anlægge bassiner i byområder end i det åbne land. Derfor har Gribskov Kommune i samråd med GribVand valgt at arbejde for at optage det rørlagte vandløb igennem byen som spildevandsteknisk anlæg. Hermed vil GribVand kunne spare et tocifret millionbeløb på bassinudbygning ved tilløb til det rørlagte vandløb. En forudsætning for at dette kan lade sig gøre er, at Ammendrup Å flyttes udenfor byen og at overfladevand i vid udstrækning afledes til det nye vandløb.

Dette kræver anlæggelse af nye afskærende kloakledninger og en pumpestation, samt anlæggelse af en ny vandløbsstrækning. De projekterede anlæg fremgår af oversigtskortet.

Proces
Ansøgning af puljemidler til genberegning af projektet og initiering af projekt i samarbejde med Gribvand.
"Ammendrup å - omlægning" projektgøres med deltagelse fra kommune og Gribvand. Overblik over projekt og krav til myndighedsbehandling præsenteres for Plan- og Miljøudvalget og Teknisk Udvalg.

Administrationens vurdering
Ny Ammendrup Å er både det største og det første klimatilpasningsprojekt af sin art i Gribskov Kommune. Det er komplekst i sin opbygning, både på det udviklingsmæssige plan, projekteringsmæssigt, anlægsmæssigt og ikke mindst i kraft af den tværfaglige tilgang, der er nødvendig for at få realiseret projektet. Projektet er opstået ud af et behov for at håndtere større regnmængder i Helsinge by, hvor Ammendrup Å i dag løber i rør under byen. Ved at omdanne det rørlagte system til spildevandsteknisk anlæg og etablere et nyt forløb af Ammendrup Å udenom Helsinge, fremtidssikres regnvandshåndteringen i både den eksisterende by og i en række nye byudviklingsområder.

Helsinge nord planlægger ca. 700 nye ejendomme lige nord for Helsinge, et boligområde på ca. 70 ha bar mark, der vil skulle aflede til Ammendrup Å. Tilsvarende problematik opstår ved udviklingen af de ca. 15 ha bar mark i erhvervsområdet Tofte, der også vil aflede regnvand til Ammendrup Å. fælles for de to udviklingsområder er, at det vil koste byggegrunde og anlægsudgifter til bassiner, der er større, hvis de udvikles før Ammendrup Å projektet er gennemført. Dette skyldes, at ved en minimums afledning på 1 l/s/ha til Ammendrup Å, vil det kræve store bassin voluminer i begge områder til forsinkelse af afstrømningen.
Udbygges Ammendrup Å først vil der frigives en større kapacitet af rør i Helsinge by, hvor Ammendrup Å løb før, derfor kan bassin voluminerne i Helsinge Nord og Tofte mindskes (anlægs besparelser + byggegrunde).

Udføres omlægningen af Ammendrup Å ikke før disse to byudviklingsprojekter, kan den øgede befæstning med en minimums afledning på 1 l/s/ha til Ammendrup Å stadig være problematisk for det hydraulisk belastede vandløb. Derfor opnås Ammendrup Å projektets fulde potentiale for besparelser kun ved, at Ammendrup å projektet realiseres før udbygningen af udviklings arealerne.

Helsinge by forventes dog uanset bassin volumener i Helsinge Nord, Tofte og Ammendrup Syd være afhængigt af at regnvandet kan håndteres især i den vestlige del af bykernen, hvilket betyder at Ammendrup Å omlægningen fortsat vil være nødvendig. Men udvikles Helsinge Nord, Tofte og Ammendrup Syd først, vil det kræve at en større mængde regnvand tilbageholdes eller nedsives i områderne, hvilket medføre store bassiner og resultere i færre byggegrunde.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at Ammendrup Å projektet sættes i gang nu, med henblik på at opnå nævnte synergi-effekter med udbyggelsen af Helsinge Nord, Tofte og Ammendrup Syd, afhjælpe regnvandsproblemer i Helsinge og fremme mulighederne for at opnå god økologisk tilstand for Ammendrup Å.


Lovgrundlag


Økonomi


Miljøforhold
Indeholdt i projektet

Bilag

Bilag 1 PMU 06.02.2017. Projekt genåbning af Ammendrup Å. Dok.Nr. 2017/01355 004


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at tage orientering til efterretning

Beslutning

1. Taget til efterretning

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende




48. Byggesagsbehandling 2016
00.15G00 - 2016/00171

Sagsfremstilling
Flere byggetilladelser i 2016 – Stigning på 81 % siden 2013
Der er givet 567 byggetilladelser i 2016. Det er 38 mere end i 2015, hvor der blev givet 529 byggetilladelser. Der har været en markant stigning i antal byggetilladelser siden 2013.

I 2016 blev der i gennemsnit givet 47 byggetilladelser om måneden. Det er en stigning på 7 % i forhold til 2015. Hvis man sammenligner med 2014 er stigningen 23 % og 81 % i forhold til 2013. De tilsvarende til for 2013 er 26.

Flere sager behandles hurtigere
Selv om der har været en stigning i samlede antal sager er det lykkedes at fastholde og øge den andel af sagerne der behandles meget hurtigt.

Ca. 2/3 af sagerne behandles indenfor 2 uger (15 kalenderdage) fra de er fuldt oplyst. 43 % af sagerne behandles indenfor 5 kalenderdage, og 57 % indenfor 10 dage.

Der sker en prioritering af sagerne, således at erhvervssager og nemme byggesager kommer forud for andre sager. Herefter kommer andre byggesager, hvor folk søger forud for byggeri. Til sidst kommer såkaldte lovliggørelsessager, hvor folk har bygget uden byggetilladelse og efterfølgende søger om at få lovliggjort byggeriet.

I 9 % af sagerne har der været en sagsbehandlingstid på mere end 3 måneder. Det skyldes høringer af naboer og andre, behov for at foreligge sagerne politisk og i et vist omfang ventetid som følge af prioritering mellem sagerne. Den samlede gennemsnitlige sagsbehandlingstid fra en sag er fuldt oplyst, er steget fra 24 dage til 25,6 dag. Det skyldes hovedsageligt nogle enkelte sager, der har haft meget lang sagsbehandlingstid. Der arbejdes løbende på at optimere processer i forbindelse med sagsbehandling, så alle sager får så hurtig en sagsbehandling som muligt.


Lovgrundlag


Økonomi


Bilag
PMU 06-02-2017: Statistik over byggesagsbehandling 2016 Dok. nr: 2016/00171 005


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at

1. Tage orienteringen til efterretning

Beslutning

1. Taget til efterretning

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende




49. Lokalplan 512.16 for Skovgårdshave Syd i Helsinge - Endelig vedtagelse
028102 - 2016/21252

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget får sagen til orientering om, at administrationen endeligt har vedtaget Lokalplan 512.16 for Skovgårdshave Syd i Helsinge.

Forslag til Lokalplan 512.16 for Skovgårdshave Syd i Helsinge har været offentligt fremlagt i perioden 25.11.2016 til den 20.01.2017 og forelægges nu med henblik på at orientere Plan- og Miljøudvalget om, at administrationen endeligt har vedtaget lokalplanen.

Byrådet har den 31.08.2015 besluttet delegation i forbindelse med endelig vedtagelse. For den nuværende situation, hvor der ikke er indkommet høringssvar er følgende gældende:

"Såfremt der ikke indkommer indsigelser/ændringsforslag i forbindelse med den offentlige fremlæggelse, kan administrationen som hovedregel endeligt vedtage lokalplanen uden yderligere politisk behandling."

Baggrund
Forslag til Lokalplan 512.16 for Skovgårdshave Syd i Helsinge blev godkendt til offentlig fremlæggelse af Plan- og Miljøudvalget den 21.11.2016.

Lokalplanområdet omfatter matr.nr. 7kz, Helsinge By, Helsinge.

Den hidtil gældende Lokalplan 512.13 for boligområdet Skovgårdshave i Helsinge for lokalplanområdet er fra marts 2013 og omfatter den tidligere Tofteskole med tilhørende udearealer, en større parkeringsplads, samt en atletikbane/boldbane (delområde III).



Med den nye Lokalplan 512.16 for Skovgårdshave Syd i Helsinge, der erstatter delområde III i Lokalplan 512.13, lægges der op til, at området ændres fra ”åben-lav” til ”tæt-lav” bebyggelse samt at antallet af boliger øges fra 20 til 35. De 35 boliger opføres i et plan som række/kædehuse.

Lokalplanen har til formål at omdanne området til boligområde med tæt-lav bebyggelse, samt at sikre en klar overgang mellem land og by.

Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med kommuneplanen.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10.12.2015
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
Lokalplan 512.13 for boligområdet Skovgårdshave

Økonomi
Det vurderes, at sagen ikke har budgetmæssige konsekvenser.

Bilag
Bilag 1 PMU 06-02-2017 Lokalplan 512.16 for Skovgårdshave Syd i Helsinge Dok nr. 2016/21252 026


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at tage orienteringen om planens endelige vedtagelse til efterretning.

Beslutning

1. Taget til efterretning

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende





Sager behandlet på lukket møde:
51 Byggesag
Sagen blev taget til efterretning

Mødet startet:
05:00 PM

Mødet hævet:
09:45 PM