Økonomiudvalget

Publiceret 13-03-2017
Økonomiudvalg

Mandag den 13-03-2017 kl. 15:30

Indholdsfortegnelse:

Åbne
42 Kirkestræde 5 - byggetilladelse


Lukkede
43 Byggesag
Medlemmer:

Kim Valentin Jannich Petersen
Nick Madsen Morten Ulrik Jørgensen
Jonna Hildur Præst Susan Kjeldgaard
Bo Jul Nielsen Jesper Hagen Behrensdorff
Anders Gerner Frost  
   

Godkendelse af dagsorden:
Pkt. 43 blev ændret til et beslutningspunkt
Dagsordenen herefter godkendt

Fraværende:

Meddelelser:



Åbne

42. Kirkestræde 5 - byggetilladelse
021301 - 2015/39859

Sagsfremstilling
Byrådet sendte sagen tilbage til behandling i Plan- og Miljøudvalget. Anbefaling fra Plan- og Miljøudvalget forelægges for Økonomiudvalget på mødet.

Introduktion
Plan- og Miljøudvalget får sagen til beslutning. Sagen har senest være forelagt udvalget den 09.01.2017.

I forlængelse af Plan- og Miljøudvalgets beslutning har projektet været i partshøring hos de tre naboer og supplerende høring hos Annisse Lokalråd og Grundejerforeningen. Høringsfristen udløb den 26.1.17. Der er indkommet høringssvar fra alle fem hørte.

Efter høringen og fornyet behandling af byggesagen vurderer administrationen, at der er tre forhold ved byggeriet, som kræver dispensation efter lokalplanen:
-glaspartierne i stueplan mod vest,
-gavltrekanterne i glas, og
-det vestvendte ovenlysvindue.

Ansøger søgte i forbindelse med den oprindelige ansøgning dispensation til at få en bredere overkørsel. Der blev ikke givet dispensation til dette.

Der er ud over huset en carport. Det er administrationens vurdering, at den videre sagsbehandling vedrørende carporten først kan påbegyndes, når administrationen har modtaget nogle manglende oplysninger til sagen fra ejer.

Det foreslås derfor, at udvalget fsva. selve huset træffer beslutning om, hvorvidt det er indstillet på at igangsætte en proces mhp. at give dispensation fra lokalplanen på de tre nævnte punkter, eller om der i stedet skal ske en tilpasning af byggeriet, så det bringes i overensstemmelse med lokalplanen.

Baggrund og sagens forhold
Gribskov Kommune har givet byggetilladelse den 22.03.2016 med tillæg af 29.03.2016 til nybygning på Kirkestræde 5 i Gl. Annisse. Ejendommen er beliggende i Gl. Annisse og omfattet af bevarende lokalplan 69.99. I den oprindelige byggetilladelse har ansøger ikke søgt om dispensationer vedr. bygningerne, og kommunen har ikke i sagsbehandlingen tilkendegivet, at det var nødvendigt at søge om dispensation.

Gribskov Kommune traf den 12.01.17 afgørelse om at tilbagekalde byggetilladelsen og meddele standsning af byggeriet. Kommunen sendte samme dag projektet i partshøring hos naboerne og i høring hos Annisse Lokalråd samt Annisse Borger- og Grundejerforening med frist for bemærkninger den 26.01.17.

Der er indkommet høringssvar fra de tre naboer, Kirkestræde 2, Kirkestræde 3, Klokkerstræde 4, samt Annisse Lokalråd og Annisse Borger- og grundejerforening

Hovedpunkterne i høringssvarene er:

  1. At glaspartierne i stueetagens facade ikke overholder lokalplanen.
  2. At gavltrekanterne ikke må udføres i glas i henhold til lokalplanen.
  3. At det vestvendte ovenlysvindue er højere end fastsat i lokalplanen.
  4. At det havde været mere hensigtsmæssigt og hensynsfuldt, hvis man havde placeret bygningen anderledes på grunden.
  5. At der ved fastsættelsen af niveauplan ikke er taget hensyn til terrænforholdene hos naboerne, og at a) huset og b) carporten derfor er placeret for højt på grunden.
  6. At kommunen tidligere har været langt mere restriktive i administrationen af lokalplanen.
  7. At skorstenen er for stor, høj og bred, og ikke i overensstemmelse med den stedlige byggetradition.
  8. At overkørslen til carporten er bredere end tilladt efter lokalplanen.
  9. At der er sket terrænregulering til ulempe for de omkringliggende grunde.
  10. At terrasse mod øst vil give indbliksgener.


Lokalplanen
Det følger af fast praksis i Natur- og Miljøklagenævnet og af retspraksis, at en bestemmelse i en lokalplan - for at kunne håndhæves som en bindende bestemmelse - skal være så klart og præcist formuleret, at der ikke kan herske tvivl om, hvorvidt den er overholdt eller ej.

En del af den aktuelle lokalplans bestemmelser er så generelle og upræcise, at de ikke lovligt kan håndhæves. Det gælder for eksempel bestemmelsen i § 8.7 om, at: "Ny bebyggelse skal hovedsagligt udformes i overensstemmelse med den stedlige byggetradition" (administrationens understregning). Hvis kommunen skulle have været i stand til at håndhæve denne bestemmelse, skulle det have været konkretiseret, hvad man forstår ved den stedlige byggetradition, for eksempel at byggeri skulle placeres på en bestemt måde på grunden, eller at vinduer kun måtte udføres i en bestemt størrelse, med bestemte sprosser og lignende.

Hvis man ville have sikret sig lavere byggeri, en lavere bebyggelsesprocent, en bestemt placering af byggeri på grundene mv., skulle det have været skrevet specifikt og præcist ind i lokalplanen, hvilke forhold, man ville tillade.

Til støtte for ovenstående kan der bl.a. henvises til nyere dom afsagt den 17.12.2015 af Østre Landsret. Sagen omhandlede bl.a. en lokalplanbestemmelse (§ 5, stk. 5) med følgende indhold: "Tilbygning og udhuse skal med hensyn til form, materialer, farver, vinduestyper m.v. harmonere med den pågældende ejendoms øvrige bebyggelse, ..." Både byretten og landsretten var enige med Natur- og Miljøklagenævnet i, at lokalplanbestemmelsen ikke opfyldte kravet om klarhed og præcision og derfor ikke kunne håndhæves som en bindende bestemmelse.

Ad 1) Administrationens vurdering i forhold til lokalplanens bestemmelser om facader:
Det er administrationens vurdering, at glaspartierne i stuen mod vest vil kræve en dispensation fra lokalplanen.

Administrationen vurderer, at lokalplanens § 8.7 om, at "Ny bebyggelse skal hovedsagligt udformes i overensstemmelse med den stedlige byggetradition", ikke er konkret nok til, at der ud af denne bestemmelse kan udledes et forbud mod glaspartierne i stuen mod vest.

Det fremgår af lokalplanens § 8.5, at "Bygninger til beboelse skal opføres murede med pudset eller filset overflade. Facader skal fremstå overfladebehandlet (kalkes eller males) i farverne hvid eller i gule jordfarver (dannet ved tilslag af jernoxyd eller jernvitriol). Overfladen skal være mat." (administrationens understregning)

Der kan ikke af lokalplanen udledes noget konkret om, hvilken størrelse glaspartier i facaderne der vil være i overensstemmelse med lokalplanen. Der er heller ikke regler i Bygningsreglementet, som regulerer dette.

Det er administrationens vurdering, at der, hvis udvalget ønsker det, vil kunne gives dispensation til glaspartierne i stuen mod vest inden for rammerne af det efter lokalplanen tilladte.

Administrationen skønner i den forbindelse, at der ikke vil være indbliksgener, og at der derfor kan gives en dispensation. Facaden vender mod vest ud mod det åbne land (marker) i landzone, hvorfor der ikke er nogen nabo at tage hensyn til.

Administrationen skønner endvidere, at da facaden ikke vil være synlig fra landsbyen, påvirker den ikke byens karakter af landsby. Dog bemærkes, at glaspartierne vil give lyspåvirkning ud mod det åbne land, men ikke i større omfang end hvad der kan forventes i en landsby i det åbne land.

Det er administrationens vurdering, at skønnet vil være begrundet så konkret, at en dispensation ikke vil danne præcedens i området.

Det er dog samtidig administrationens vurdering, at der kan arbejdes med facaden mod vest, således at den kommer til at ligge inden for lokalplanens rammer og ikke vil kræve en dispensation. Det er vanskeligt præcist at sige, hvor meget mur, der skal være for, at det ikke kræver dispensation. Det beror på et konkret skøn.

Ad 2) Administrationens vurdering i forhold til lokalplanens bestemmelser om gavltrekanter:
Det er administrationens vurdering, at gavltrekanterne i glas vil kræve en dispensation fra lokalplanen.

Administrationen vurderer, at lokalplanens § 8.7 om, at "Ny bebyggelse skal hovedsagligt udformes i overensstemmelse med den stedlige byggetradition", ikke er konkret nok til, at der ud af denne bestemmelse kan udledes et forbud mod gavltrekanter i glas.

Det er imidlertid administrationens vurdering, at lokalplanens § 8.8, hvorefter "Gavltrekanter kan tillades opført i træ, hvis de males i en mørk jordfarve eller sort" må læses i sammenhæng med § 8.5, hvorefter "Bygninger til beboelse skal opføres murede med pudset eller filset overflade." Det betyder, at gavltrekanter som hovedregel skal være murede, men undtagelsesvis kan tillades opført i træ.

Der kan ikke af lokalplanen udledes noget konkret om, hvilken størrelse glaspartier i gavltrekanterne, der vil være i overensstemmelse med lokalplanen. Der er heller ikke regler i Bygningsreglementet, som regulerer dette. Det bemærkes dog, at de brandtekniske regler stiller nogle krav til redningsåbninger og størrelsen af disse.

Det er administrationens vurdering, at der, hvis udvalget ønsker det, vil kunne gives dispensation til de ansøgte gavltrekanter i glas inden for rammerne af det efter lokalplanen tilladte.

Administrationen skønner i den forbindelse, at der ikke vil være væsentlige indbliksgener, og at der derfor kan gives en dispensation. Det er administrationens vurdering, at glasgavltrekanterne vil give mulighed for indblik til naboer, men administrationen vurderer, at der ikke er tale om indbliksgener ud over det sædvanlige og forventelige. Administrationen lægger i den forbindelse vægt på, at der er tale om byggeri i byzone, på relativt små grunde og på skrånende terræn, hvorfor naboer må forvente/tåle indblik i et vist omfang. Det ved eller bør man vide, når man erhverver ejendom i et sådant område.

For så vidt angår naboen mod syd (Klokkerstræde 4) lægges vægt på, at der er en afstand på ca. 10 m fra gavlen til naboskellet mod syd, og at naboejendommen mod syd ligger længere nede i niveau og alene har to mindre kvistvinduer i tagfladen. Det bemærkes, at efter byggeretten kan huse placeres 2,5 m fra skel.

For så vidt angår naboen mod nord (Kirkestræde 2) lægges vægt på, at der er ca. 8 m til vejskellet mod nord, og at naboejendommen ligger højere i niveau. Der lægges endvidere vægt på, at der er tale om et menighedshus og ikke en beboelsesejendom. Det er således begrænset, hvad der er af ophold på denne ejendom i forhold til en almindelig beboelsesejendom.

I forhold til Kirkestræde 3 vender gavlene ikke ud mod denne ejendom, og der er derfor ikke indbliksgener fra gavltrekanterne ud mod denne nabo.

Det er administrationens vurdering, at skønnet vil være begrundet så konkret, at en dispensation ikke vil danne præcedens i området.

Det er dog samtidig administrationens vurdering, at der kan arbejdes med gavltrekanterne, således at de kommer til at ligge inden for lokalplanens rammer og ikke vil kræve en dispensation. Det er vanskeligt præcist at sige, hvor meget mur eller træ, der skal være, for at det ikke kræver dispensation. Det beror på et konkret skøn.

Ad 3) Administrationens vurdering i forhold til lokalplanens bestemmelser om ovenlysvinduer:
Ovenlysvinduer må, jf. lokalplanens § 8.12, ikke ”være bredere end vinduer i stueetagen og højst 2/3 af disse i højden.”

Det vestvendte ovenlysvindue er 2,65 m i højden, og vinduet i stueetagen nedenunder er 2,64 m i højden. Ovenlysvinduet er således højere end 2/3 af stueetagens vinduer. De eksakte mål fremgik ikke af tegningerne forud for, at den oprindelige byggetilladelse blev givet. De er fremsendt af bygherre d. 1.2.17.

Administrationen har mundtligt oplyst ansøger om, at hvis vinduet er mere end 2/3 af stueetagens vinduer, kræver det efter administrationens vurdering en dispensation.
Lokalplanen er på dette punkt klar i sin ordlyd. Administrationen vurderer derfor, at der ikke bør gives dispensation til ovenlysvinduet. Ansøger er mundtligt blevet oplyst om, at han ikke kan forvente, at administrationen vil indstille til dispensation vedrørende dette punkt. Begrundelsen herfor er, at administrationen vurderer, at det vil have præcedens for området.

Ad 4) Administrationens vurdering i forhold til byggeriets placering på grunden:
For så vidt angår byggeriets placering på grunden indeholder lokalplanen ikke bestemmelser om afstand til skel. Byggeriet opfylder de almindelige krav i bygningsreglementet, som er 2,5 meter for denne type byggeri.

Kommunen har ikke haft hjemmel til at stille krav om en anden placering på grunden, når byggeriet overholder afstandskravene til skel. Uanset om kommunen havde vurderet en anden placering mere hensigtsmæssig, ville kommunen altså ikke have kunnet bestemme det. Ellers skulle der i lokalplanen have været fastsat et byggefelt eller bestemmelser om konkret placering. Af lokalplanen fremgår af § 1, at et af formålene med lokalplanen er at sikre, at ny bebyggelse placeres, udformes og får en ydre fremtræden, som er forenelig med bebyggelsen i det eksisterende landsbymiljø. Dette er ikke konkret nok, til at kommunen kan fastsætte en anden placering af byggeriet, end hvad byggeretten giver mulighed for.

Ad 5) Administrationens vurdering af niveauplan/bygningernes højde:
Fastsættelse af niveauplan:
Ejendommen har skrånende terræn, og derfor er der efter sædvanlig praksis blevet fastlagt et niveauplan.

En bygningshøjde måles fra naturligt terræn. For bebyggelse på skrånende terræn eller med større niveauforskelle fastsættes niveauplaner af administrationen - dvs. der fastlægges en kote (eller flere), hvorfra husets højde skal måles. Indlæggelse af niveauplanet angiver ikke, hvor fx gulv eller sokkeloverkant skal placeres. Niveauplanet er alene udgangspunkt for højdemålingen.

Det fremgår af Bygningsreglementet (BR 15, Bilag B.1.1.4), at hvis der er skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle, måles højden fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af kommunen. Ved fastsættelsen skal kommunen inddrage hensyn til:

  • Terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omkringliggende bebyggelse
  • At der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund.

Fastsættelse af niveauplan er en skønsmæssig afgørelse og sker altid efter en konkret vurdering. Der er således ikke nogen "best practice" på dette område, ligesom der ikke kun er ét korrekt resultat, når niveauplanet fastlægges, når blot de lovpligtige hensyn i BR 15 inddrages. Der må naturligvis alene inddrages saglige hensyn, det vil sige de to ovenfor anførte hensyn til de tilstødende grunde og til den grund, der ønskes bygget på.

Det er administrationens samlede vurdering, at det ikke ville have været sagligt og i overensstemmelse med gældende praksis at fastlægge niveauplanet væsentlig lavere. Det ville dog have været inden for den skønsmæssige margin at fastlægge niveauplanet 10-20 cm lavere.

Det ville således ikke have været forkert at fastsætte niveauplanet lidt lavere på daværende tidspunkt. Men det er samtidig administrationens vurdering, at der ikke er noget retligt grundlag for - på nuværende tidspunkt, hvor byggeriet er gået i gang - at ændre niveauplanet med den følge, at hele byggeriet skal rives ned. En sådan beslutning ville være usaglig og stride mod det forvaltningsretlige proportionalitetsprincip, som fastslår, at den retsfølge (kommunens afgørelse) som pålægges borgeren, skal være proportional (stå mål) med det, som myndigheden vil opnå med afgørelsen. Det vil således være uproportionalt at pålægge ejer et vilkår om at sænke huset, når den oprindelige fastlæggelse af niveauplanet var lovlig.

Ad a) Huset
Kommunen kan ikke pålægge ejer, at byggeriet skal være lavere, når lokalplanen fastlægger en maksimal højde på 7,5 m målt fra fastlagt niveauplan. Det er lokalplanens bestemmelse, der gælder, og kommunen kan ikke begrænse den byggeret, som er beskrevet i lokalplanen. Dermed har ejeren et krav på at kunne bygge op til 7,5 m i højden målt fra niveauplan.

Niveauplanet er i den tidligere byggetilladelse fastlagt til kote 16.88 for huset, som er et gennemsnit af terrænets naturlige koter i bygningens hjørner. Niveauplanet er fastlagt i overensstemmelse med kommunens sædvanlige praksis for, hvordan niveauplanet fastsættes. Det vil sige, at sagen er behandlet på samme vis som andre sager, hvor der skal fastsættes et niveauplan.

Administrationen vurderer, at det fastsatte niveauplan i den tidligere byggetilladelse ikke har været begrundet tilstrækkeligt, da det ikke fremgår af begrundelsen, at der er taget hensyn til terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omkringliggende bebyggelse. Det vurderer administrationen derfor, skal begrundes yderligere i den nye byggetilladelse. Det er Statsforvaltningens praksis at hjemvise sager, hvor niveauplanet alene er fastsat ud fra koter i naboskel på den pågældende grund, men hvor det ikke fremgår af kommunens afgørelse, hvorledes hensynet til terrænforhold på de tilstødende grunde og omkringliggende bebyggelse er indgået i kommunens skøn (Håndbog for Bygningsmyndigheder AB s. 312).

Det er administrationens vurdering, at det fastsatte niveauplan på kote 16.88 skal fastholdes i den nye byggetilladelse.

Et niveauplan skal tage udgangspunkt i det naturlige terræn og inddrage både terrænforhold og bebyggelse på de tilstødende grunde og mulighed for at bebygge den pågældende grund.

Ansøgers grund har skrånende terræn med et samlet fald på lidt over 3 meter fra nord til syd. Det vurderes derfor nødvendigt at fastsætte et niveauplan. Ansøger har søgt om niveauplan i kote 16,88. Hvis kommunen kan godkende det, vurderer vi, at ansøger har fået rimelig byggemulighed.

Kirkestræde 2 ligger højere i niveau i en terrænmiddelkote på ca. 18.60, mens Kirkestræde 3 ligger lavere i niveau med en terrænmiddelkote på ca. 15.00, og Klokkerstræde 4 ligger lavere i niveau med en terrænmiddelkote på ca. 14.50.

Der er ca. 8 m til vejskel mod Kirkestræde 2, ca. 10 m til naboskel mod Kirkestræde 3, og ca. 10 m til naboskel mod Klokkerstræde 4. Tagryggen på det nye hus ligger maksimalt i kote 24.38. Tagryggen på Kirkestræde 2 ligger i kote 25.31, på Kirkestræde 3 i kote 20.95 og på Klokkerstræde 4 i middelkote 19.50. Mod vest er der skel til åben mark i landzone.

Byggeriet er placeret ved skel mod mark i vest og skel mod Kirkestræde 2 og dermed i relativ lang afstand fra de omkringliggende lavere beboelsesejendomme på Kirkestræde 3 og Klokkerstræde 4. I forhold til bebyggelse i byzone må en afstand på ca. 10 meter til naboskel betragtes som en lang afstand, hvorfor der i forbindelse med fastlæggelsen af niveauplanet er taget hensyn til det terræn, der er omkring byggeriet.

Vi vurderer derfor at et niveauplan på kote 16,88 både tager højde for byggemuligheder på pågældende grund og højderne på og afstandene til de omkringliggende ejendomme.

For at sikre at byggeriet er i overensstemmelse med de indsendte tegninger, er der den 28.01.17 foretaget opmåling af en uvildig landmåler, som viser, at bygningens højde er i kote 23.65, dvs. at den nuværende højde på byggeriet (uden tagbeklædning) er 6,77 m målt fra niveauplan. Den maksimale højde efter lokalplanen er 7,5 m målt fra niveauplan. Se vedlagte bilag.

Ad b) Carporten
Carporten er 6,29 m høj og facaden er 3,15 m høj, begge dele målt fra det tidligere fastsatte niveauplan på 17.71.

Det er administrationens vurdering, at den videre sagsbehandling omkring carporten først kan påbegyndes, når administrationen har de oplysninger, vi har bedt ejer om, jf. nedenfor.

Gribskov Kommune kan forvaltningsretligt ikke træffe nogen beslutninger om carporten, før sagen er tilstrækkeligt oplyst.

Administrationen har med henblik på at vurdere, om der ved fastsættelsen af niveauplanet for carporten er taget tilstrækkeligt hensyn til naboen (Kirkestræde 3), bedt ejer om at oplyse koter på nabogrunden (ca. ½ m fra skel ud for carporten).

Når administrationen har modtaget disse oplysninger fra ejer, har administrationen mulighed for at vurdere, om det tidligere fastsatte niveauplan skal fastholdes, eller om det skal ændres. Hvis kommunen påtænker at ændre niveauplanet, vil ejers oplysninger skulle i partshøring hos naboen på Kirkestræde 3.

Ad 6) Administrationens vurdering af administrationen af lokalplanen/ligebehandlingsprincippet:
Administrationen kan ikke i tidligere sager finde grundlag for, at kommunen tidligere har været langt mere restriktive ved administration af lokalplanen.

Hertil bemærkes, at det fremgår af lokalplanens § 8.7, at: "Om- og tilbygninger skal tilpasses den pågældende bebyggelses oprindelige form og udseende. Ny bebyggelse skal hovedsageligt udformes i overensstemmelse med den stedlige byggetradition."

Der er altså forskel på, hvad man skal iagttage ved om- og tilbygning henholdsvis ny bebyggelse. Der er flere restriktioner, når man ændrer på bestående byggeri, end når man bygger nyt. Endvidere er der flere restriktioner, når bygninger er udpeget som bevaringsværdige i lokalplanen, jf. § 6.1.

Administrationen har gennemgået administrationen af lokalplanen for de ejendomme, der er nævnt i høringssvaret fra Lokalrådet. Se vedlagte bilag.

Ad 7) Administrationens vurdering af skorstenen:
Skorstens højde tæller ikke med i byggeriets højde, jf. BR 15, Bilag 1.1.4, stk. 3, hvorefter skorstenspiber ikke medregnes ved beregningen af en bygningshøjde, hvis de er af sædvanligt omfang. Administrationen vurderer, at skorstenspiben er af sædvanligt omfang. Lokalplanens bestemmelser angiver ikke noget konkret om skorstene, og der er ingen af de generelle bestemmelser i lokalplanen om byggeriets udformning, der er konkrete nok til, at kommunen kan kræve ændringer af skorstenens udformning.

Ad 8) Administrationens vurdering af overkørslens bredde:
Ifølge lokalplanens § 9.6 må overkørsler maksimalt have en bredde på 3,5 m.

Der var oprindelig ansøgt om dispensation fra lokalplanen til en indkørsel med en bredde på 5,1 m. Ejer har ikke fået dispensation til en bredere overkørsel.

Det er administrationens vurdering, at der ikke er grundlag for en dispensation, da man vil kunne opnå tilfredsstillende adgangsforhold inden for lokalplanens rammer.

Ad 9) Administrationens vurdering af terrænregulering:
Der er ikke i lokalplanen fastsat bestemmelser om terrænregulering.

Terrænregulering - sikring af omkringliggende grunde:
Efter byggelovens § 12 skal der ved fundering, udgravning, ændring af terrænhøjde eller anden terrænregulering på en grund træffes enhver foranstaltning, der er nødvendig for at sikre omliggende grunde og bygninger.

I byggesager, hvor det på grundlag af oplysningerne i byggeansøgningen fremgår, at der er forhold ved byggearbejdet, der medfører, at § 12 vil blive aktuel, har kommunen pligt til at påse, om bestemmelsen overholdes.

Hvis kommunen ved byggesagsbehandlingen får en formodning om, at nabobebyggelser kan blive bragt i fare, og der derfor bør ske afstivning eller anden sikring, skal kommunen som led i oplysningen af sagen anmode om dokumentation for dette forhold med henblik på at sikre omkringliggende grunde og bygninger.

Administrationen vurderer, at der ikke i byggeansøgningen eller ved byggesagsbehandlingen er oplysninger, som giver grundlag for at antage, at nabobebyggelse kan blive bragt i fare. Administrationen vurderer derfor, at der ikke er grundlag for at anmode om dokumentation omkring dette.

Bygherre har altid ansvaret for at sikre, at byggeriet ikke medfører risiko for nabobebyggelser.

Terrænregulering:
Efter byggelovens § 13 kan kommunalbestyrelsen påbyde ændring af en foretagen regulering af en grunds naturlige terræn ved afgravning, påfyldning eller på anden måde, hvis terrænreguleringen efter kommunalbestyrelsens skøn er til ulempe for de omliggende grunde. Med ulempe menes forhold som indbliksgener, jordskred og afledning af vand.

Der skal således ikke gives tilladelse til terrænregulering, men kommunen kan gribe ind over for resultatet af en terrænregulering, når den er lavet færdig. Det vil sige, at det ikke er ulovligt at udføre terrænregulering, da kommunen ikke hverken skal eller kan give tilladelse til terrænregulering.

Ansøger har oplyst, at der er lavet terrænregulering i forbindelse med byggeriet, men at denne vil blive reguleret tilbage, når byggeriet er færdigt. Det betyder, at den terrænregulering, der er på nuværende tidspunkt, ikke vil være det fremtidige terræn, når byggeriet er færdigt.

Kommunen kan, når byggeriet og det omkringliggende terræn er færdigt, vurdere og tage stilling til den udførte terrænregulering, og i den forbindelse vil naboerne blive inddraget. Kommunen kan således først tage stilling til de fremtidige terrænforhold, når byggeriet og det omkringliggende terræn er færdigt.

10) Administrationens vurdering af østvendt terrassedæk
Der er ikke søgt om terrassedæk mod øst. Det er vist på nogle efterfølgende visualiseringer, men ikke vist på det tegningsmateriale, som ligger til grund for den tidligere byggetilladelse. Den var heller ikke en del af partshøringen/høringen, da den ikke er omfattet af ansøgningen. Det fremgik eksplicit af høringsmaterialet, at det terrassedæk, der var vist i nogle visualiseringer, ikke var en del af byggeprojektet. Det er ejer bekendt med, da han har fået kopi af høringen.

Kommunen er ikke bekendt med, om ansøger ønsker at opføre denne terrasse, eller om den blot er vist på visualiseringen af projektet.

Administrationen bemærker, at det kræver en byggetilladelse at opføre en terrasse, hvis den er hævet mere end 30 cm over terræn.

Vurdering og anbefaling
Niveauplan
Administrationen vurderer, at der bør fastsættes et niveauplan for huset, der er identisk med det niveauplan, der blev fastsat i marts 2016. For så vidt angår niveauplanet for carporten vurderer administrationen, at den videre sagsbehandling må afvente ejers oplysninger.

Ovenlysvinduet
Administrationen vurderer, at der ikke bør gives dispensation fra lokalplanen til ovenlysvinduet, hvis ansøger søger om det. Administrationen vurderer dog, at det ikke vil være ulovligt at give dispensationen, men at dispensation kan forventes at skabe præcedens.

Gavltrekanterne
Administrationen vurderer for så vidt angår gavltrekanterne, at der er følgende muligheder:

1) Dispensation til gavltrekanter i glas
2) Ejer anmodes om at udarbejde revideret projekt, som ligger inden for lokalplanens rammer, således at der ikke kræves dispensation.

Administrationen indstiller, at udvalget træffer beslutning om, hvilken af ovenstående 2 muligheder, der tiltrædes. Administrationen vurderer, at en dispensation er begrundet i en konkret vurdering og ikke skaber præcedens.

Facaden mod vest
Administrationen vurderer for så vidt angår facaden mod vest, at der er følgende muligheder:

1) Dispensation til glaspartierne i facaden mod vest
2) Ejer anmodes om at udarbejde revideret projekt, som ligger inden for lokalplanens rammer, således at der ikke kræves dispensation.

Administrationen indstiller, at udvalget træffer beslutning om, hvilken af ovenstående 2 muligheder, der tiltrædes. Administrationen vurderer, at en dispensation er begrundet i en konkret vurdering og ikke skaber præcedens.

Overkørsel
Administrationen vurderer, at der ikke er grundlag for en dispensation til en bredere overkørsel.

Terrænregulering
Administrationen vurderer, at kommunen, når byggeriet og det omkringliggende terræn er færdigt, bør vurdere og tage stilling til den udførte terrænregulering, og i den forbindelse inddrage naboerne.

Udstede betinget byggetilladelse
Hvis udvalget tiltræder, at niveauplan fastholdes, foreslås det, at udvalget bemyndiger administrationen til at udstede en betinget byggetilladelse til huset. Formålet med dette er, at bygherre kan komme videre med de dele af projektet, der er afklaret. Det vil begrænse bygherres tab og dermed kommunens erstatningsansvar.

Naboorientering/partshøring
Det bemærkes, at dispensationer fra lokalplanen kræver en naboorientering efter planlovens § 20 med en svarfrist på 14 dage, og partshøring efter forvaltningsloven.
Inden der gives byggetilladelse til et revideret projekt, som er i overensstemmelse med lokalplanen, skal der iværksættes partshøring efter forvaltningsloven.

Klageadgang
Der vil være adgang til at påklage kommunens afgørelser til henholdsvis Statsforvaltningen og Natur- og Miljøklagenævnet.


Lovgrundlag

  • Lov om planlægning, LBK nr. 1529 af 23.11.2015
  • Byggeloven, LBK nr. 1178 af 23.9.2016
  • Forvaltningsloven, LBK nr. 433 af 22.4.2014



Økonomi
Forsinkelsen af projektet pga. tilbagekaldelsen af byggetilladelsen vurderes at udgøre et tab for bygherre. Hvis bygherre kræver erstatning og kan påvise et tab, vil kommunen være erstatningsansvarlig.

Ved krav om ændring af byggeriet ift. byggetilladelsen fra marts 2016 vil kommunen være erstatningsansvarlig, hvis bygherre kan påvise et tab, hvilket vil kunne forventes. Se i øvrigt lukket sag nr. 51.

Høring
Byggeprojektet har været i partshøring hos de tre naboer og supplerende høring hos Annisse Lokalråd og Grundejerforeningen. Der er indkommet høringssvar fra alle fem hørte.

Ejer skal partshøres, hvis oplysningerne i høringssvarene er af væsentlig betydning for sagens afgørelse og til ugunst for ham, men det vides først, når det er afklaret, om kommunen agter at igangsætte processen med dispensationer eller ej. Hvis udvalget beslutter noget, som er til ugunst for ejer, skal ejer partshøres i den videre proces.

Nabo i Kirkestræde 3 skal partshøres, hvis kommunen påtænker at fastsætte et andet niveauplan for carporten.

Inden der træffes beslutning om dispensation fra en eller flere af lokalplanens bestemmelser, skal der iværksættes naboorientering efter planloven og partshøring efter forvaltningsloven.

Inden der gives byggetilladelse til et revideret projekt, som er i overensstemmelse med lokalplanen, skal der iværksættes partshøring efter forvaltningsloven.


Bilag
PMU 06-02-2017: Høringssvar Dok. nr: 2015/39859 096

PMU 06-02-2017: Måling fra landinspektør Dok. nr: 2015/39859 097

PMU 06-02-2017: Gennemgang af sager - Administration af lokalplanen i området (Nyt bilag) Dok. nr: 2015/39859 092

PMU 06-02-2017: Byggeansøgning Dok. nr: 2015/39859 101

PMU 06-02-2017: Arkitektudtalelse Dok. nr: 2015/39859 102

PMU 06-02-2017: Brev fra advokat Dok. nr: 2015/39859 103

Nyt bilag
Kammeradvokatens notat om byggetilladelse til Kirkestræde 5 i Annisse blev modtaget mandag, den 6. marts 2017 og vedhæftet dagsordenspunktet i forbindelse med byrådsmøde den 6. marts 2017. Dokumentet udgør bilag i den videre behandling af sagen.

BY 06-03-2017 Kammeradvokatens notat Dok. nr. 2015/39859 122


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget,

  1. at der udstedes en ny byggetilladelse til huset, hvor det niveauplan, der blev fastlagt for huset ved byggetilladelsen i marts 2016, fastholdes, og
  2. at give afslag på evt. dispensationsansøgning til et højere ovenlysvindue end 2/3 af vindue i stueetage og
  3. at arbejde for dispensation til gavltrekanter i glas, som ønsket af bygherre i ansøgning eller
  4. at arbejde for at gavltrekanter ændres tilstrækkeligt til, at der ikke er behov for dispensation og
  5. at arbejde for dispensation til glaspartier i facaden mod vest, som ønsket af bygherre i ansøgning eller
  6. at arbejde for, at facaden mod vest ændres tilstrækkeligt til, at der ikke er behov for dispensation og
  7. at give afslag på dispensationsansøgning til en bredere overkørsel.
  8. at udvalget ikke træffer beslutning om carporten, før den del af sagen er tilstrækkelig belyst,
  9. at Gribskov Kommune, når byggeriet og det omkringliggende terræn er færdigt, vurderer om, der er udført en terrænregulering i strid med byggelovens § 13, og i den forbindelse inddrager naboerne,
  10. at bemyndige administrationen til at udstede en betinget byggetilladelse til huset, for de forhold, der er afklaret, hvis udvalget tiltræder punkt 1.



Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning den 06-02-2017:
1.-10. Videresendes til Økonomiudvalg og Byråd uden anbefaling

Pia Foght og Brian Lyck Jørgensen fraværende

Økonomiudvalgets beslutning den 27-02-2017:
Økonomiudvalget anbefaler Byrådet, at byggesagen går om. Der skal tages hensyn til intentionerne i den bevarende lokalplan og niveauet.

Byrådets beslutning den 06-03-2017:
Dagsordenspunktet er sendt tilbage til behandling i Plan- og Miljøudvalget mandag, den 13. marts 2017 jævnfør godkendelse af dagsorden.

For: C, O, V, A (16)
Imod: G, Å (5)
Undlod at stemme: Ø (1)
Fraværende Michael Bruun.


Beslutning
Udvalget besluttede, at bemyndige borgmesteren til at indgå i forhandling med bygherre
For stemte V, O, A, G og C (8)
Imod stemte Å (1)





Sager behandlet på lukket møde:
43 Byggesag
Udvalget bemyndigede Borgmesteren til at indgå i forhandlinger

Mødet startet:
03:30 PM

Mødet hævet:
04:30 PM