Plan- og Miljøudvalget

Indholdsfortegnelse:

Åbne
167 Budget 2017-2020 - Udmøntning af budgetvedtagelse
168 Delegationsplan for Gribskov Kommune - høring
169 Terrænregulering - Vængevej 38 A
170 Ansøgning om dispensation til fast hegn langs Udsholt Strandvej
171 Forespørgsel om mulighed for udstykning - Ballekilde 7 A, Vejby
172 Hovedgaden, Tisvilde, Opførelse af 2 rækkehuse med i alt 10 boliger
173 Ændring af status til sommerhusbeboelse - Gilbjergvej 1
174 Ændring af status til sommerhusbeboelse - Park Alle 25
175 Ændring af status til sommerhusbeboelse - Ternevej 3
176 Ændring af status til sommerhusbeboelse - Hyrdebakken 6 A
177 Ansøgning om anlægsbevilling til parkering ved Bøgebakken i Gilleleje
178 Dispensation fra lokalplan; Etablering af traktørsted på Salekildevej 16,
Valby
179 Lokalplan 555.07 for dagligvarebutik i Vejby - endelig vedtagelse
180 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 7 for skole og idræt i Gilleleje -
godkendelse til offentlig fremlæggelse
181 Forslag til Lokalplan 315.15 for skole og idræt i Gilleleje - godkendelse
til offentlig fremlæggelse
182 Forslag til kommuneplantillæg nr. 8 for dagligvarebutik ved Vestvej og
Gillelejevej i Esbønderup - godkendelse til offentlig fremlæggelse
183 Forslag til Lokalplan 327.01 for dagligvarebutik ved Vestvej og
Gillelejevej i Esbønderup - godkendelse til offentlig fremlæggelse
184 Forslag til Lokalplan 315.17 for Erhvervsområde Stæremosen i Gilleleje -
godkendelse til offentlig fremlæggelse
185 Forslag til Lokalplan for boligområde Bavne Ager Nord i Gilleleje -
igangsættelse
186 Forslag til Lokalplan for kolonihaver ved Nejlinge - igangsættelse
187 Erhvervsområde Tofte i Helsinge - bevilling til arkæologiske
forundersøgelser
188 Boligplacering af flygtninge - Venligboliger
198 Detailhandelplanlægning - Helsinge


Efterretningssager
189 Konsekvens af afgørelse fra Natur- og Miljøklagenævnet i sag om bebyggelse
i beskyttet natur.
190 Orientering om afgørelse i sag på Solkrogen 6A
191 Fredningssag for Keldsø området
192 Modernisering af planloven - lovforslag i høring
193 Lokalplanlægning 2016 - statusoverblik

Medlemmer:

Morten Ulrik Jørgensen

Jannich Petersen

Brian Lyck Jørgensen

Bo Jul Nielsen

Susan Kjeldgaard

Knud Antonsen

Steen Pedersen

Godkendelse af dagsorden:
Titel for Pkt. 182 ændres til 'Forslag til kommuneplantillæg nr. 8 for dagligvarebutik ved Vestvej og Gillelejevej i Esbønderup - godkendelse til offentlig fremlæggelse'
Pkt. 198 Detailhandelsplanlægning - Helsinge flyttes til åben dagsorden
Dagsordenen herefter godkendt

Fraværende:
Jannich Petersen
Knud Antonsen

Meddelelser:
Plan- og Miljøudvalget orienteres om at Teknisk Udvalg på møde 26.10.2016 behandler sag om indsatsplan for oversvømmelser (pkt. 108)
.
Nordhøjvej 20 A - Som opfølgning på punkt 106 (møde 06.06.16)
I forlængelse af udvalgets beslutning blev der efter dialog med ejer, d.07.07.16 givet dispensation i forhold til fortidsmindebeskyttelseslinjen.
Efter udløb af klagefrist vedr. denne på 4 uger, er der den 08.09.2016 truffet afgørelse i overensstemmelse med udvalgets beslutning.
Det væsentlig er retlig lovliggørelse af tagetage og krav om fysisk lovliggørelse i form af, at tilbygninger rives ned.
Fristen for den fysiske lovliggørelse er sat til den 01.12.2016.
.
Gillelejevej 16, Esbønderup: Landzonetilladelse til opførelse af en bolig på en hidtil ubebygget matrikel.
Natur- og Miljøklagenævnet ændrer kommunens tilladelse til et afslag på bebyggelse. De udtaler følgende:
Natur- og Miljøklagenævnet finder, at en tilladelse til udstykning og opførelse af en ny bolig det aktuelle sted er uforeneligt med landzonebestemmelsernes formål,
om at modvirke byspredning ved at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land.
Der er efter nævnets vurdering ikke tale om en samlet bebyggelse med landsbykarakter, og ejendommen ligger lige uden for en afgrænset landsby.
Det indgår endvidere i Natur- og Miljøklagenævnets vurdering, at en tilladelse vil kunne skabe en uheldig og uønsket præcedens i strid med lovens formål.
.
Musvågestien 28, Tibirke: Dispensation fra lokalplanen for sommerhusområdet Sandet til øget facadehøjde på en tilbygning.
Natur- og Miljøklagenævnet stadfæster kommunens dispensation og byggetilladelse. De udtaler følgende:
Lokalplanens § 7,5 om facadehøjde er en bebyggelsesregulerende bestemmelse. Formået med lokal-planen er ifølge § 1 at fastholde karakteren af lokalplanområdet
som sommerhusområde med et klart naturmæssigt præg og at etablere ensartede bestemmelser for det samlede sommerhusområde, både for bebyggelsen og for de ubebyggede arealer.
Natur- og Miljøklagenævnet finder ikke, at en så bred henvisning i formålsbestemmelsen til de bebyggelsesregulerede bestemmelser kan medføre, at kravet til facadehøjden betragtes som en del af planens principper.
Det ligger herefter indenfor kommunens kompetence efter planlovens § 19, stk. 1, at dispensere fra lokalplanens § 7.5.

Brian Lyck Jørgensen spurgte til status vedr. AirSoft bane. Sagen ligger hos Nordsjællands Politi og som klagesag.
.
Morten Ulrik Jørgensen orienterede om møde vedr. Strategiplan i Gilleleje den 25.10.2016.




Åbne

167. Budget 2017-2020 - Udmøntning af budgetvedtagelse
00.30S00 - 2016/29332

Sagsfremstilling
Indledning
Plan- og Miljøudvalget og Teknisk Udvalg behandler sagen for at beslutte den konkrete udmøntning af de besparelser, der er vedtaget på udvalgets område ifm. Budget 2017-2020.

Sagen forelægges parallelt for alle fagudvalg til endelig beslutning i fagudvalgene.

Baggrund
Byrådet har den 10. oktober vedtaget budget 2017-2020. Heri er fastsat rammebudgetter for alle udvalg, der indeholder krav til rammebesparelser.

Budget 2017-2020 hviler endvidere på, at der opnås effektiviseringsgevinster via Velfærdsudviklingsprogrammet (VUP). Udmøntningen af disse gevinster kører i et separat spor, og skal derfor ikke behandles på dette budgetpunkt.

Fagudvalgene skal på dette møde beslutte udmøntning af det vedtagne budget. Dvs. at udvalgene på dette møde skal:• træffe beslutning om udmøntning af de vedtagne rammebesparelser
• træffe beslutning om evt. manglende udmøntning af tidligere besluttede besparelser
• vurdere om der er iboende udfordringer indenfor udvalgets budgetområde, og i givet fald beslutte hvordan disse udfordringer kan imødegås, så udvalget overholder budgettet. Det kunne fx skyldes, at DUT midlerne ikke rækker ift. vores beregninger af opgavens omfang, eller udviklingen på de vanskeligt styrbare områder.
På dette møde er det vigtigt at udvalget drøfter og beslutter et bruttokatalog over besparelsesemner. Bruttokataloget skal indeholde forslag for mere end besparelseskravet.

Kataloget sendes i høring og vil efterfølgende ligge til grund for realiseringen af de rammebesparelser og øvrige udfordringer, som udvalget skal beslutte på novembermøderne.

Det er vigtigt, at udvalget drøfter og træffer beslutninger på dette møde, da beslutningerne på nogle områder vil have konsekvenser for taksterne, der skal udmeldes senest ultimo november. Taksterne skal behandles i Økonomiudvalget og Byrådet før de kan udmeldes. Derudover kan de store besparelser med virkning allerede fra 2017 kun opnås, hvis udmøntningen sker tidligt.


Budget på Det tekniske område
Nedenfor beskrives rammebesparelser mv. på Det tekniske område:



Rammebesparelser i vedtaget budget 2017-2020
Rammebesparelsen på Det tekniske område er 4,4 mio. kr. årligt i 2017-2020 samt 0,198 mio. kr. årligt på eksterne konsulenter i 2017-2019.

Tidligere vedtagne besparelser, som ikke er fuldt udmøntede endnu
I forbindelse med budgetvedtagelse 2011-2014 blev der på Udendørsbelysning og trafiksignaler indlagt en forventet besparelse på overdragelse af belysning på private fællesveje til grundejerne på 0,8 mio. kr. i 2013 og 1,6 mio. kr. fra 2014 og frem. I 2014 blev projektet sat i bero velvidende, at det ville medføre et merforbrug med mindre Gribskov Kommune via nyt udbud kunne opnå bedre priser.
Efterfølgende har området været i udbud og på baggrund heri forventes et samlet merforbrug på 0,5 mio. kr. årligt i 2017 og frem.


Takster for 2017
Udvalget har behandlet taksterne på fagudvalgenes budgetbehandling i september.
På fagudvalgenes møder i november skal der træffes beslutning om realisering af rammebesparelser mv. Disse beslutninger kan betyde, at grundlaget for takstberegningerne ændres. Administrationen vil derfor efter udvalgsbehandlingen i november vurdere dette og hvor det er nødvendigt, vil der ske en genberegning af taksterne. De ændrede takster vil blive behandlet direkte på et ekstraordinært møde i Økonomiudvalget og Byrådet den 30. november 2016. Fagudvalgene vil således ikke få forelagt taksterne igen før behandling i Økonomiudvalget og Byrådet. Dette skyldes, at taksterne for 2017 skal være besluttet inden den 1. december 2016.


Den videre budgetproces i budgetarbejdet i 2016
I det videre arbejde frem mod udmøntningen af budget 2017-2020 er der planlagt følgende politiske forløb:

Fagudvalgenes møder i oktober	Beslutte bruttoprioriteringskatalog,der skal sendes i høring.
Perioden frem til den 11. november	Høringsfase af bruttoprioriteringskataloget
Fagudvalgenes møder i november	Endelig beslutning om udmøntning af budget 2017-2020 inkl. høringssvar
Den 30. november	Ekstraordinært ØU /BY – endelig vedtagelse af takster

Lovgrundlag
LBK nr 769 af 09/06/2015 (Kommunestyrelsesloven) kapitel 5.

Økonomi
-

Bilag
PMU 24.10.16 & TEK 26.10.16: Prioriteringskatalog budget 2017-2020, dok.nr. 2016/29332 008


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan og Miljøudvalget:

1. at træffe beslutning om bruttoprioriteringskatalogets indhold

Beslutning

1. A stillede ændringsforslag om, at forsalg 11 tages ud
   For stemte A (2)
   Imod stemte G, V og O (3)
   Ændringsforslaget ikke tiltrådt
   
   Prioriteringskataloget tiltrædes til udsendelse i høring for så vidt angår forslag under udvalget, dvs. forslag 10 og 11

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




168. Delegationsplan for Gribskov Kommune - høring
00.22G00 - 2016/14566

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at afgive et høringssvar til Byrådet vedrørende udvalgets eget forvaltningsområde i en samlet delegationsplan for Gribskov Kommune.

Baggrund
De 98 kommuner i Danmark administrerer en meget stor del af den lovgivning, som hvert år bliver vedtaget af Folketinget og EU.

Byrådet er - i næsten alle tilfælde - det organ, som formelt bliver tillagt beslutningskompetencen inden for de mange lovgivningsområder, som administreres af kommunerne.

Det ville imidlertid blive en uoverkommelig opgave, hvis Byrådet fik forelagt samtlige sager til beslutning.

Det er derfor muligt for Byrådet at delegere noget af sin beslutningskompetence til økonomiudvalget, de stående udvalg og administrationen.

Sagen kommer på dagsorden for at indsamle fagudvalgenes høringssvar inden Byrådet træffer en endelig beslutning om en samlet delegationsplan.

Delegationsplan
Fordelingen af beslutningskompetencen mellem de politiske niveauer er kommet til udtryk i Gribskov Kommunes lovpligtige styrelsesvedtægt, hvor de stående udvalg og deres forvaltningsområder er fastsat.

For at skabe et samlet og mere detaljeret indblik i beslutningskompetencen i de mange sager, som hvert år afgøres af Gribskov Kommune, har administrationen nu kortlagt sagsflow og beslutningsgange mellem administrationen og de politiske niveauer inden for de hyppigst forekommende lovgivningsområder.

Udredningsarbejdet er blevet gennemført centervis med afsæt i de enkelte udvalgs forvaltnings-/beslutningsområder.

Delegationsplanens overordnede formål er derfor at supplere styrelsesvedtægten og give læseren et hurtigt og detaljeret indblik i de enkelte sagers beslutningsvej gennem organisationen.

Den forslåede delegationsplan er således et praktisk opslagsværk for administrationen, politikere og eksterne aktører, som skal sikre effektivitet, ensartethed og gennemsigtighed i sagerne.

Delegationsplanen understøtter dermed kommunens arbejde med at levere et højt serviceniveau og kvalitet i varetagelsen af de kommunale kerneopgaver.

Det foreliggende udkast til delegationsplan afspejler udelukkende den aktuelle praksis, som følges i dag og som blandt andet fremgår af styrelsesvedtægten og de administrationsgrundlag, som allerede er besluttet politisk.

Den forslåede delegationsplan medfører således ingen fravigelser fra gældende praksis.

Løbende ajourføring
Delegationsplanen er en dynamisk plan. Delegationsplanen vil løbende blive justeret og tilrettet i forbindelse med lovændringer mv. Den kan også justeres i takt med, at der opnås erfaringer med, hvilket niveau konkrete beslutninger bedst kan træffes på.

Delegationsplanen vil løbende blive ajourført og blive tilgængelig i elektronisk form på kommunens hjemmeside.

Detaljeringsgrad
Visse steder i delegationsplanen er der henvist (med rødt) til mere detaljerede administrationsgrundlag. Dette skyldes, at visse beslutningsområder er så detaljerede og omfangsrige, at de ikke lader sig beskrive i delegationsplanen, hvis grundlæggende formål er at give læseren et hurtigt overblik over sagsflow og beslutningsgange i de mest almindeligt forekommende sager.


Lovgrundlag
Lov om kommunernes styrelse (LBK nr. 769 af 6. juni 2015) og Styrelsesvedtægt for Gribskov Kommune

Økonomi
Ingen ændringer i økonomi, hvis praksis fastholdes.

Miljøforhold
Intet at bemærke


Høring
Høring i stående udvalg og Økonomiudvalget.

Bilag
Bilag 1: BILAG Udkast til samlet delegationsplan Dokumentnummer 2016/14566 014

Læsevejledning
Den samlede delegationsplan er på 65 sider. Siderne 41 - 50 i den vedhæftede pdf fil udgør bilag til Plan- og Miljøudvalgets behandling af sagen.

Det kan tage et øjeblik at åbne filen med delegationsplanen, vis venligst lidt tålmodighed.

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at afgive høringssvar.

Beslutning

1. Udsættes

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




169. Terrænregulering - Vængevej 38 A
027461 - 2016/09437

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Sagen er udsat fra udvalgets møde 12.09.2016 med henblik på besigtigelse og forelægges på ny i uændret form.

Naboer til Vængevej 38 A har henvendt sig angående en terrænregulering samt etablering af et opholdsareal på ejendommen Vængevej 38A.

Sagen er blevet hjemsendt fra Statsforvaltningen til fornyet sagsbehandling, da Statsforvaltningen vurderer, at det er en væsentlig mangel ved afgørelsen, at naboerne ikke er blevet partshørt over notatet for besigtigelsen.

Baggrund
Ejendommen ligger i sommerhusområde og der er i 2007/2008 opført et sommerhus.

Naboerne mener, at der er etableret en terrasse med støttemur, der kræver byggetilladelse, og at der er sket en terrænregulering i strid med Byggelovens § 13.

Jf. ejers oplysninger er der i forbindelse med byggeri i 2007 foretaget en afgravning af terrænet på sydside af sommerhus. I 2014 udfører ejer en mindre genopfyldning af samme areal og etablerer opholdsarealet.

Ejer af Vængevej 38 A har i forbindelse med en regulering af terrænet skabt et vandret plan etableret ind i bakken, som består af en træramme på ca. 15 m² støttet af en ca. 0,65 m høj træbeklædt væg for at forhindre jordskred. På trærammen er der ikke etableret nogen form for belægning eller andre konstruktioner.

Gribskov kommune har den 23.09.2015 truffet en afgørelse om, at den foretagede terrænregulering ikke er til gene for naboerne eller påvirker landskabet i området unaturligt, og derfor ikke er omfattet af Byggelovens §13. Dertil er det vurderet, at terrassen ikke kræver en byggetilladelse efter Byggeloven og Bygningsreglementet, da der ikke findes bestemmelser herfor.

Nabo har derefter påklaget Gribskov Kommunes afgørelse til statsforvaltningen. Naboerne påklagede endvidere kommunens afgørelse om, at de ikke vurderedes at være parter, og derfor ikke kunne få løbende aktindsigt.

Sagens forhold
Statsforvaltningen har den 14.01.2016 hjemsendt Gribskov Kommunes afgørelse af 23.09.2015 vedrørende terrænreguleringen til fornyet sagsbehandling.

Uddrag af Statsforvaltningens vurdering:

"Vi vurderer, at l må betragtes som parter i forhold til jeres henvendelse til Gribskov Kommune om terrænregulering af Vængevej 38 A og at jeres anmodning om løbende aktindsigt derfor burde være behandlet efter forvaltningsloven."

"Vi vurderer videre, at kommunens afgørelse er behæftet med væsentlig retlig mangel i form af manglende konkret stillingtagen til om den foretagne terrænregulering medfører væsentlige gener for jer som naboer i forhold til det naturlige terræn samt at der er tale om en væsentlig mangel ved afgørelsen, når I ikke forud for denne er blevet partshørt over notatet for besigtigelsen, at det må føre til en hjemvisning af sagen med henblik på fornyet behandling og afgørelse."

"Det er således Statsforvaltningens vurdering, at udgangspunktet for afgørelsen om hvorvidt der er foretaget en terrænregulering skal foretagespå baggrund af den i sagen foreliggende nivellementsplan sammenholdt med den faktiske forhold på grunden."

"Statsforvaltningen skal hertil bemærke, at det er muligt, at en afgørelse af, om der er tale om en terrænregulering i forhold til grundens naturlige terræn forudsætter, at der sker en opmåling af de nuværende højder på grunden således, at der fremkommer et reelt sammenligningsgrundlag."

"Såfremt kommunen ved sagens fornyede behandling kommer frem til, at der ikke er foretaget en terrænregulering i form af påfyldning i forhold til grundens naturlige terræn og således ikke vurderes at være til ulempe for jer, skal det bemærkes, at Statsforvaltningen er enig med kommunen i, at terrassen som er er opført på nuværende tidspunkt og evt. med en flisebelægning ikke vurderes at være omfattet af byggelovens § 2 og dermed kræve en byggetilladelse."

Efter hjemvisningen har besigtigelsesnotatet fra den 22.09.2015 samt 4 kortbilag - herunder nivellementsplan fra 2005 været i partshøring hos ejerne af vængevej 38 A, ejer af Vængevej 38 B og ejer af Sortebakken 7 og 9.

I forbindelse med parthøringer af ovennævnte er der ikke indkommet nye yderligere bemærkninger til de faktiske oplysninger, som har været sendt i partshøring. Naboerne ønsker, at der foretages en ny opmåling af terrænet af en landinspektør.

Vurdering og anbefaling
Det er administrationens vurdering på baggrund af nivellementsplan fra 2005 samt øvrige kortbilag herunder højdemålinger fra Netgis, at der er sket en form for regulering af terrænet hvor opholdsarealet er etableret. Det vurderes, at der er sket en afgravning af terrænet, men af sådan en karakter, at den ikke er til yderligere gene for de omkringliggende ejendomme.

Området bærer præg af et skårende og kuperet terræn, hvor der er muligheder for indblik og udsyn til de omkringliggende ejendomme i forvejen. Denne ændring i terrænet har i forhold til det naturlige terræn ikke ændret på forholdene om indblik og udsyn til de omkringliggende naboer og ligger indenfor det forventelige i et område som dette. Administrationen har vurderet, at det ikke er nødvendigt at foretage en opmåling af landinspektør af de nuværende højder.

Jf. Byggelovens § 13: "I bebyggede områder kan kommunalbestyrelsen påbyde ændring af en foretagen regulering af en grunds naturlige terræn ved afgravning, påfyldning eller på anden måde, såfremt terrænreguleringen efter kommunalbestyrelsens skøn er til ulempe for de omliggende grunde. Dette gælder, uanset om lovens bestemmelser i øvrigt kommer til anvendelse ved det pågældende arbejde."

Det er Gribskov Kommunes vurdering, at opholdsarealet ikke er omfattet af byggelovens § 2 eller bestemmelserne i BR 15.

Det indstilles, at udvalget beslutter, at der på det foreliggende grundlag træffes en beslutning om, at der ikke er sket en terrænregulering, der er til ulempe for de omkringliggende grunde, og dermed ikke er i strid med Byggelovens § 13.


Lovgrundlag

• Byggeloven § 13 (LBK nr. 1185 af 14. oktober 2010 og efterfølgende ændringer)
• Forvaltningsloven § 9 (LBK nr 988 af 09. okt 2012 med efterfølgende ændringer)

Økonomi


Høring
Sagen har været sendt i høring til parterne i sagen.

Bilag
PMU 12-09-2016 Statsforvaltningens afgørelse Dok. nr: 2016/09437 030

PMU 12-09-2016 Tilsynsnotat Dok. nr: 2016/09437 032

PMU 12-09-2016 Kortbilag Dok. nr: 2016/09437 031


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. At der træffes afgørelse om, at terrænreguleringen ikke er til ulempe for de omkringliggende ejendomme.

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Plan- og Miljøudvalgets beslutning den 12-09-2016:

1. Udsættes med henblik på besigtigelse

Beslutning

1. Tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




170. Ansøgning om dispensation til fast hegn langs Udsholt Strandvej
009468 - 2016/29402

Sagsfremstilling
Plan og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Introduktion
Ejer af ejendommen Skrænten 7, matrikel nr 44 eæ Udsholt By, Blistrup, søger dispensation fra lokalplanens regler om hegn, og retlig lovliggørelse af eksisterende raftehegn opført langs Udsholt Strandvej.

Baggrund og Indhold
Administrationen modtog 04.06.2016 en henvendelse fra anden side om opsætning af nyt hegn på ejendommen. Ejer blev informeret om, at det hegn, der var ved at blive sat op, var i strid med bestemmelserne i lokalplanen. På vegne af ejer Jacob M. C. Jacobsen, søgte Niels Jørgen Langkilde efterfølgende om dispensation fra lokalplanen.

Ansøgningen var begrundet med, at raftehegnet var en vedligeholdelse og reetablering af et raftehegn, der var blevet ødelagt af kommunale snerydningsmaskiner.

Ansøger oplyser,han havde opført raftehegnet, hvor det gamle raftehegn stod. Stolperne var placeret i de tidligere stolpehuller og hegnet var blevet genopført med nye rafter, men med lågen fra det gamle hegn. Hegnets højde oversteg ikke 1,80 meter.

Lokalplan
Ejendommen, som ligger væsentlig lavere end Udsholt Strandvej, er omfattet af lokalplan 47.3 , vedtaget af byrådet i 1982.
Af § 1 fremgår, at lokalplanens formål er at bevare områdets karakter af naturlandskab med relativ spredt bebyggelse.

Af § 9.3 fremgår det, at inden for område 1 må hegn kun etableres i umiddelbar nærhed af bebyggelsen og kun som levende hegn eller raftehegn.
Læmur kan udføres i samme materiale som bebyggelsen. Naboafskærmning må kun ske ved tilplantning i grupper.
I skel må hegn være med stolper af træ påsat tråde.

Der er langs strandvejen tinglyst byggeline på 12 m fra vejmidte

Hidtidig praksis om hegn
Ved behandling i 2013 af lignende sag på Strandbakkevej 10, vedrørende nyt raftehegn langs ejendomsskel imod Udsholt Strandvej, blev der ikke meddelt dispensation fra lokalplanens regler om hegn.

Vurdering og anbefaling
For en dispensation:
Hegnet er ifølge ejer genopført med samme placering, materiale og højde som det tidligere hegn.
Hegn på 1,80m er lavere end beplantning på grunden, der afskærmer udsigten over Kattegat.

Imod en dispensation:
Genopbygning af raftehegn på stedet, med nye stolper og rafter, vurderes ikke som en renovering af det gamle hegn, men som opførelse af et nyt hegn. Under opførelse af hegnet blev ejer informeret om, at hegnet ikke var i overensstemmelse med reglerne i lokalplanen.
Faste hegn langs Udsholt Strandvej forhindrer udsigten over Kattegat.

Administrationen vurderer, at dispensation og lovliggørelse af raftehegn på stedet, tilsidesætter lokalplanens detaljerede krav til hegn, og vil ikke være i overensstemmelse med lighedsprincippet.


Lovgrundlag
Lokalplan nr. 47.3, vedtaget af byrådet den 19-04-1982.
Planloven LBK nr 1529 af 23/11/2015


Økonomi


Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at afvise dispensation fra lokalplanen, til placering af fast hegn langs ejendomsskel.

Beslutning

1. Udsættes

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende






171. Forespørgsel om mulighed for udstykning - Ballekilde 7 A, Vejby
017151 - 2016/20724

Sagsfremstilling
Plan og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe en beslutning.

Sagen blev forelagt udvalget på mødet den 12.09.16, hvor udvalget besluttede at udsætte sagen.

Efterfølgende har administrationen gennemgået / screenet alle ejendomme fra Rågeleje til Tisvildeleje med henblik på en overordnet vurdering af udstykningsmulighederne. Det drejer sig om ca. 250 ejendomme der ligger spredt langs hele kyststrækningen.

I vurderingen af udstykningsmuligheden er der kun skelet til de ejendomme, hvor der kan udstykkes parallelt med kysten, og dermed ikke "inde" i landet.

Umiddelbart vurderes der at være måske op til ca. 10 ejendomme, der har en potentiel udstykningsmulighed. Der er i den forbindelse ikke sket en gennemgang af tingbogen.

Praksis har været, at tillade udstykninger i 1. række mod kysten forudsat, at den nye parcel ligger i 2. række, og et nybyggeri dermed ikke påvirker kystlinien. Det skal dog bemærkes, at der ikke ses at være meddelt tilladelser til udstykning i 1. række under Kommuneplan 2013 - 2025.

Et forbud mod udstykning efter Planlovens § 14 er alt andet lige et indgreb overfor den enkelte grundejer. Men et forbud mod udstykning anses for at være en erstatningsfri regulering.

Alt andet lige må kysten fra Rågeleje til Tisvildeleje siges at være fuldt udbygget / udstykket, og i den aktuelle sag ses Ballekilde 7 A at være den eneste ejendom i kommuneplanrammeområde 8.S.01 der har mulighed for udstykning.

Overordnet set, er bestemmelsen om forbud mod udstykning nok mest relevant på strækningen fra Rågeleje til Villingebæk i 1. række langs kyststrækningen. Der er bl.a. nogle ejendomme i det østlige Gilleleje som bør søges bevaret for at fastholde områdets særlige karakter.

Administrationen vurderer ikke, en evt. tilladelse i den konkrete sag om udstykning af Ballekilde 7 A vil have en præcedensskabende effekt. Der er tale om et klart afgrænset område ved Heatherhill og området ses at være fuldt udbygget.

Såfremt udvalget beslutter, ikke at tillade udstykning, skal der udarbejdes en lokalplan. Administration kan ikke umiddelbart give et bud på omfanget af en evt. lokalplan, altså hvor mange ejendomme der i givet fald skal omfattes af en ny lokalplan. Dertil kræves et større analysearbejde, og spørgsmålet vil i givet fald forelægges udvalget.

Dagsorden til mødet den 12.09.16:

Introduktion
Administrationen har modtaget et forslag til udstykningen af sommerhusejendommen Ballekilde 7 A. Forslaget er i strid med kommuneplanen.

Udvalget skal beslutte om der skal accepteres en fravigelse af Kommuneplan 2013 - 2025 eller nedlægges forbud mod udstykning med efterfølgende udarbejdelse af en lokalplan.

Baggrund og Sagens forhold
Ejendommen ønskes udstykket med en ny parcel på 1.462 m², og stamparcellen (med eksisterende sommerhus) vil dermed have et areal på 4.378 m².

Ballekildevej 7 A er beliggende i 1. række til kysten, og der er tinglyst et strandbeskyttet areal på 2.843 m².

Ejendommen er beliggende delvist i landzone og i sommerhusområde. Landzonearealet er beliggende nærmest kysten.

Ikke under 2.800 m² er beliggende i sommerhusområde, og når der er usikkerhed om den præcise afgrænsning af zonestatus skyldes det, at de elektroniske kort langt hen af vejen hviler på de gamle bygningsvedtægter - i dette tilfælde fra Vejby-Tibirke Kommune.

Plangrundlag
Udstykningen vurderes at overholde alle regler og love som kommunen administrerer på nær kommuneplanens bestemmelser.

Sommerhusdelen af Ballekilde 7 A er i Kommuneplan 2013 - 2025 beliggende i sommerhusområde 8.S.01, Sommerhusområde ved Heatherhill, og kommuneplanen bestemmer, at ejendomme i 1. række til kyst ikke må udstykkes. Mindstegrundstørrelsen for parceller er i øvrigt fastsat til min. 1.200 m².

Landzonedelen af ejendommen er i kommuneplanen beliggende i rekreativt område 8.R.02, og kommuneplanen bestemmer ligeledes, at ejendomme ikke må udstykkes.

Det bemærkes, at den ønskede udstykning alene berører arealet i sommerhusområdet (.8.S.01), og der sker således ikke udstykning i landzonedelen.

Kommuneplanens retsvirkninger
Som udgangspunkt er kommuneplanens bestemmelser ikke direkte bindende for den enkelte borger.

En af undtagelserne er dog Planlovens §12 stk. 3, som bestemmer følgende: Inden for byzoner og sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel.

Bestemmelsen indebærer, at kommunen ikke ved hjælp af kommuneplanens forbud mod udstykning kan modsætte sig udstykningen af Balleklide 7.

I den konkrete sag kan kommunen vælge at nedlægge forbud mod udstykningen efter Planlovens §14. Et forbud kan nedlægges for højst et år, og indebærer, at kommunen inden for et år skal have fremsat et lokalplanforslag som modsætter sig udstykning.

Efter Planlovens § 12, stk. 1 skal kommunalbestyrelsen virke til gennemførelsen af kommuneplanens bestemmelser.

Der kan dog i enkeltsager, hvor forholdene ikke taler afgørende imod, ske fravigelser fra kommuneplanen. Det bemærkes, at der i sådanne sager ikke er tale om en dispensation men alene en fravigelse fra bestemmelserne.


Vurdering og anbefaling
Det afgørende er, efter administrationens vurdering, om udstykningen afgørende kan anses at påvirke / fortætte kystlinien i sommerhusområde 8:S.01.

I det aktuelle sommerhusområde ses der umiddelbart at være 11 ejendomme beliggende i 1. række til kysten. Heri indgår Ballekilde 7 A, som vurderes at være den eneste ejendom som er forsynet med en reel udstykningsmulighed.

Derfor er det administrationens opfattelse, at en udstykning af Ballekilde 7 A ikke i sig selv udløser et behov for nedlæggelse af forbud med efterfølgende udarbejdelse af en lokalplan (Planlovens §14).

Et forbud mod udstykning af ejendomme i 1. række til kysten ville være relevant, hvis der var risiko for at flere ejendomme blev opkøbt med henblik på udstykning og opførelse af ny bebyggelse.

På den baggrund indstiller administrationen, at der kan ske udstykning, selv om det ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen.

Landinspektørens udstykningsforslag viser et byggefelt inden for den gamle strandbyggelinie, som ikke er identisk med den nuværende strandbeskyttelseslinien. Administrationen har gjort opmærksom på, at udstykning ikke indebærer, at der er sket en godkendelse af det foreslåede byggefelt.


Lovgrundlag
Kommuneplan 2013 - 2025
Lov om planlægning, lovbekendtgørelse nr. 1351 af 23. november 2015,
§12, stk. 1, §12, stk. 3 samt §14.

Økonomi


Bilag
Bilag 1: PMU 12.09.16 Ballekilde 7 A matrikelkort Dok.nr. 2016/20724 007

Bilag 2: PMU 12.09.16 Ballekilde 7 A kommuneplanrammeområder Dok.nr. 2016/20724 012

Bilag 3: PMU 12.09.16 Ballekilde 7 A ansøgning om udstykning Dok.nr. 2016/20724 009

Bilag 4: PMU 12.09.16 Ballekilde 7 A skematisk redegørelse til ansøgning 2016/20724 010


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

1. at der meddeles tilladelse til udstykning af Ballekilde 7 A

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger




Beslutning

1. Susan Kjeldgaard (A) (1) stemt imod
   G, V, O og Bo Jul Nilelsen (A) (4) stemte for
   Indstillingen tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




172. Hovedgaden, Tisvilde, Opførelse af 2 rækkehuse med i alt 10 boliger
020534 - 2016/22593

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om eventuel dispensation fra lokalplan eller stillingtagen til eventuel nyt plangrundlag.

Gribskov Kommune har modtaget ansøgning til opførelse af to rækkehuse med i alt 10 boliger på Hovedgaden 51, Tisvildeleje. Projektet er ikke i overensstemmelse med lokalplanen for området.

Baggrund
Gribskov Kommune har 29.06.2016 modtaget ansøgning fra Søren Andersen Arkitekter A/S på vegne af ejer JAS Consult, til opførelse af 2 rækkehuse med i alt 10 boliger på Hovedgaden 51, Tisvildeleje.

Ejendommen er omfattet af lokalplan 72.99 og beliggende i delområde II også kaldet 'Strøget'.
Det ansøgte berøres blandt andet af lokalplanens § 5 'Udstykning', § 9 'Ubebyggede arealer og hegning' og § 11 'Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse'.

Af § 5, stk. 5.1 fremgår det:, at der ikke må udstykkes grunde med mindre størrelse end 500 m². Dette har betydning med henvisning til Byggelovens §10 A:

Byggelovens § 10 A foreskriver, at såfremt der opføres mere end et enfamiliehus på samme selvstændigt matrikulerede ejendom, skal hver enkel bolig kunne udstykkes med hver sit grundstykke og selvstændig vejadgang.
Bestemmelsen gælder også ved opførelse af rækkehus, kædehus og klyngehuse (boliger med lodret lejlighedsskel).

Af § 9, stk. 9.1 fremgår det:, 'Ved ny bebyggelse indenfor område II, skal der udlægges opholdsareal svarende til mindst 25% af boligarealet.

Af § 11, stk. 11.1 fremgår det: 'Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret opholdsarealer jf. § 9.1, og parkeringsarealer jf. § 10.3 i et omfang som krævet ved byggetilladelsens udstedelse.

Da ejendommen er registreret med et grundareal på 2.093 m² (heraf vej
216 m² som ikke medregnes, i alt 1877 m² grundstørrelse ) indebærer dette at der som udgangspunkt maksimalt kan opføres 3 boliger, idet lokalplanen som sagt foreskriver en mindstegrundstørrelse på 500 m² for nye parceller, samt etablering af opholdsareal på mindst 25% af boligarealet.

Det ønskede projekt indeholder 10 boliger og er altså ikke foreneligt med lokalplanens bestemmelser.

Administrationens vurdering
Inden for lokalplanen kan der administrativt gives byggetilladelse til 3 boliger.

Ifølge planlovens §19 kan Byrådet meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.
Videregående afvigelser fra en lokalplan kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.

Administrationen vurderer, et der kan gives dispensation fra lokalplanen til opførelse af i alt 4 boliger, mod de ansøgte 10 på ejendommen. Dette giver en mindstegrundstørrelse på ca 470 m² pr. bolig og vurderes ikke at være en væsentlig afvigelse fra planens §5.1 ej heller at være i strid med principperne i planen.

Administrationen vurderer endvidere, at såfremt der ønskes opført 5 eller flere boliger, skal der udarbejdes ny lokalplan for ejendommen.


Lovgrundlag
Bygningsreglementet 01.01.2016
Lov om Planlægning LBK nr 1529 af 23/11/2015 (planloven)

Økonomi


Bilag
PMU 24-10-2016 Situations- og oversigtsplan Dok. nr: 2016/22593 008

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at give dispensation fra lokalplan 72.99 til at der kan opføres op til 4 boliger på ejendommen, eller
2. at der udarbejdes ny lokalplan for ejendommen

Beslutning

1. Tiltrådt
2. Udgår

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




173. Ændring af status til sommerhusbeboelse - Gilbjergvej 1
003625 - 2016/19897

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om ændring af status for bolig.
Ejer har anmodet om at få ændret status for boligen fra helårsbeboelse til sommerhusbeboelse.

Sagen er tidligere behandlet på Plan- og Miljøudvalget møde den 12. september 2016. Sagen forelægges på ny efter indhentelse af ekstern juridisk notat i sagen.

Sagsfremstillingen er suppleret siden første forelæggelse. De supplerende oplysninger fremgår af sagsfremstillingen og indstillingen nedenfor.

Baggrund
Gilbjergvej 1 er et eksisterende helårshus.

Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune, og er beliggende i sommerhusområder ved Tinkerup, Gilleleje og Munkerup (2.S.01).

Det samlede boligareal er 508 m², heraf 108 m² udnyttet tagetage. Derudover et anneks på 52 m², og en carport på 34 m². Beboelsen er opført i 1877 og der er foretaget om- /tilbygning i 2007.

Foto og udsnit af oversigtskort fremgår af bilag.

Nyt afsnit til brug for behandling den 26. oktober 2016
På mødet den 12. september 2016 traf Plan- og Miljøudvalget beslutning om at meddele afslag på benyttelse af ejendommen til sommerhus.

Administrationen har siden seneste møde i sagen indhentet nærmere oplysninger om kommunens hidtidige praksis i tilsvarende sager, ligesom administrationen har indhentet en ekstern juridisk vurdering af de retsregler, som regulerer forholdet.

Administrationen har endvidere undersøgt seneste bopæl på adressen. Der har ikke siden 15. april 2004 været tilmeldt en folkeregisteradresse på ejendommen. Det må således lægges til grund, at ejendommen ikke har været anvendt til helårsbeboelse i mere end 12 år.

Overordnet er der navnlig to lovgivningsområder, som kan få betydning for, hvorvidt tilladelse eller afslag til ændret benyttelse kan meddeles. Disse lovgivningsområder er planloven og boligreguleringsloven.

Gribskov Kommune har vedtaget, at boligreguleringslovens kapitel II-V, herunder VII om bopælspligt, er gældende i kommunen.

Retsgrundlaget
Planloven og boligreguleringsloven eksisterer side om side. Det betyder, at planloven har forrang for boligreguleringsloven, således at der ikke kan træffes en afgørelse efter boligreguleringsloven, som strider mod planloven.

Eftersom huset ikke har været anvendt som helårsbolig inden for de seneste 5 år, finder boligreguleringsloven ikke anvendelse, jf. boligreguleringslovens § 50, stk. 1.

Sagen er derfor alene reguleret af planloven.

Når en ejendom ikke har været anvendt til helårsbolig inden for de seneste 3 år, er anvendelse af ejendommen til sommerhus uden videre tilladt efter planlovens planlovens § 40, jf. § 56, stk 2.

Vurdering og anbefaling
Efter fornyet gennemgang af lovgrundlaget og den konkrete anvendelse af ejendommen, må det konstateres, at det ikke er muligt at fastholde kravet om helårsbeboelse på ejendommen. Ejendommen har ikke været anvendt til helårsbeboelse i mere end 12 år.

Allerede fordi en beslutning om at fastholde ejendommens status som helårsbolig, vil stride mod planlovens § 40, jf. § 56, stk 2, anbefaler administrationen, at det meddeles ejeren, at den eksisterende ejendom fortsat kan benyttes som sommerhus.

En eventuel afgørelse om at boligen ikke kan overgå til sommerhus, vil kunne påklages til Natur- og Miljøklagenævnet for så vidt angår retlige spørgsmål, jf. planlovens § 58, stk. 1, nr. 4.


Lovgrundlag

§§ 45-52 i Lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015.

Bekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 med senere ændringer om planlægning (planloven).

Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune.

Økonomi

Bilag
PMU 12-09-2016 Foto og oversigtskort Dok. nr: 2016/19897 021

PMU 24-10-2016 - Tidligere praksis i sager om ændring af status for boligen fra helårsbeboelse til sommerhus Dok. nr: 2016/19897 033

PMU 24-10-2016 Juridisk notat af 14.10.2016 fra Kammeradvokaten Dok. nr: 2016/1987 034


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte:

1. at administrationen ikke træffer afgørelse, som forhindrer, at ejendommen benyttes som sommerhus.

Beslutning

1. Tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




174. Ændring af status til sommerhusbeboelse - Park Alle 25
007866 - 2016/24591

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om ændring af status for bolig.

Ejer har anmodet om at få ændret status for boligen fra helårsbeboelse til sommerhusbeboelse.

Sagen er tidligere behandlet på Plan- og Miljøudvalget møde den 12. september 2016 og igen den 3. oktober 2016.

Sagen forelægges på ny efter indhentelse af eksternt juridisk notat i sagen.

Sagsfremstilling er suppleret siden første forelæggelse, det vil sige den 3. oktober 2016 samt ved behandlingen den 24. oktober 2016.

De supplerende oplysninger fremgår af sagsfremstillingen og indstillingen nedenfor.

Baggrund og sagens forhold
Park Alle 25 er et eksisterende helårshus.

Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune, og er beliggende i sommerhusområder ved Dronningmølle og Villingebæk (6.S.01).

Det samlede boligareal er 105 m². Derudover en garage på 49 m², heraf et udhus på 15 m² og et andet udhus på 13 m². Beboelsen er opført i 1988.

En mulig kommende ejer ønsker at ændre status for boligen fra helårsbeboelse til sommerhusbeboelse. Den pågældende vil kun købe ejendommen, hvis status kan ændres. Der foreligger fuldmagt fra de nuværende ejere til, at den mulige køber kan rette ovenstående forespørgsel.

Foto og udsnit af oversigtskort fremgår af bilag.

Nyt afsnit til brug for behandling den 3. oktober 2016 og 24. oktober 2016
På mødet den 12. september 2016 traf Plan- og Miljøudvalget beslutning om at meddele afslag på benyttelse af ejendommen til sommerhus.

På mødet den 3. oktober 2016 traf udvalget beslutning om at udsætte afgørelse i sagen.

Administrationen har undersøgt boligens nuværende anvendelse. Der er pt. tilknyttet to folkeregisteradresser på ejendommen.

Administrationen har siden sagens behandling den 3. oktober 2016 indhentet supplerende oplysninger om kommunens hidtidige praksis i tilsvarende sager, ligesom administrationen har indhentet en ekstern juridisk vurdering af de retsregler, som regulerer forholdet.

Overordnet set er der to lovgivningsområder, som kan få betydning for, hvorvidt tilladelse eller afslag til ændret benyttelse kan meddeles. Disse lovgivningsområder er planloven og boligreguleringsloven.

Gribskov Kommune har vedtaget, at boligreguleringslovens kapitel II-V, herunder VII om bopælspligt, er gældende i kommunen.

Retsgrundlaget
Planloven og boligreguleringsloven eksisterer side om side.

Planloven har forrang for boligreguleringsloven. Dette betyder, at der ikke kan træffes en afgørelse efter boligreguleringsloven, som strider mod planloven.

Det vil ikke være i strid med planloven, at huset overgår til sommerhus, fordi huset er beliggende i et sommerhusområde.

Det vil dog kræve tilladelse efter boligreguleringsloven, hvis huset inden for de seneste 5 år har været benyttet som helårsbolig. Dette følger udtrykkeligt af boligreguleringslovens § 50, stk. 1.

Samtykke eller afslag
Boligreguleringslovens § 50, stk. 1, overlader det til kommunens skøn at træffe afgørelse om, hvorvidt samtykke til ændret anvendelse til sommerhus skal gives.

Beslutningen om samtykke eller afslag skal træffes på baggrund af et konkret individuelt skøn for hver enkelt ejendom.

I skønnet kan følgende lovlige kriterier indgå:

• hensynet til at sikre boliger til boligsøgende
• hensynet til ejerens interesse i at anvende/sælge huset som sommerhus
• den særlige planlægningsmæssige interesse, som er tilstede, når den ændrede anvendelse flugter med den overordnede planlægning for området: I dette tilfælde at den ændrede anvendelse til sommerhus er sammenfaldende med områdets udlægning til sommerhusområde efter kommuneplanen m.v.

I forbindelse med skønsudøvelsen er det vigtigt at pointere, at kommunen kun kan nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbolig er påkrævet af hensyn boligsøgende i kommunen, jf. boligreguleringslovens 51, stk. 2.

Skønnet i denne situation er forholdsvis snævert, idet der konkret og individuelt skal være behov for at kunne disponere over boligen til boligsøgende inden for 6 uger. Er der modsætningsvis ikke et sådant konkret behov, må der meddeles samtykke: Der henvises til kammeradvokatens juridiske notat side 12, 3. afsnit.

Tidligere praksis i Plan- og Miljøudvalget:
En afgørelse skal iagttage ligebehandlingsprincippet. Dette betyder, at kommunen som udgangspunkt er forpligtet til at følge tidligere praksis. Kommunen kan dog med virkning for fremtiden ændre sin praksis. Det bør i så fald fremgå af de konkrete afgørelser, at dette er tilfældet.

Administrationen har gennemgået dagsordener tilbage til 2010. Administrationen er bekendt med, at der siden 2010 har været behandlet 3 sager i udvalget, hvor ejeren af ejendommen ønskede at ændre status fra helårshus til sommerhus.

I to af tilfældene var boligerne beliggende i et sommerhusområde i henhold til kommuneplanen. I disse to sager tiltrådte udvalget administrationens indstilling om at give samtykke. Sagerne, der blev behandlet den 6. oktober 2014 og 1. juni 2015, blev afgjort efter såvel planloven og boligreguleringsloven.

Der har endvidere den 2. februar 2011 været forelagt en sag for udvalget vedrørende en bolig beliggende i landzone, hvor ejer ønskede at ændre status fra helårsbeboelse til sommerhus. I sagen indstillede administrationen, at der skulle gives samtykke. Udvalget besluttede imidlertid, at give afslag. Det fremgår ikke nærmere af dagsordnen, hvorfor udvalget meddelte afslag.

Sammenfattende har kommunen fulgt en praksis, efter hvilken der er givet tilladelse til ændret anvendelse for så vidt angår helårsboliger beliggende i sommerhusområder.

Flexboligbevis
Boligreguleringslovens § 50, stk 2, åbner mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan meddele samtykke til, at en ejendom må benyttes til sommerhus eller tilsvarende midlertidig benyttelse, dvs. flexboligbevis/weekendattest.

Med et flexboligbevis kan boligen, uden at yderligere samtykke fra kommunen er påkrævet, på ny tages i brug til helårsbeboelse, hvis ejeren måtte ønsker dette.

Siden 2015 har et flexboligbevis kunne udstedes til selve ejendommen og ikke kun personligt til den nuværende ejer. Dette betyder, at ejendommen vil kunne sælges med tilhørende flexboligbevis, som muliggør sommerhusbrug også for kommende ejere af huset.

Man skal være opmærksom på, at det alene er sommerhusejeren, der beslutter om ejendommen skal gå tilbage til helårsbolig.

Boligbehovet
Hensynet til det generelle behov for at have et passende antal helårsboliger til rådighed i kommunen må, i forhold til bedømmelsen efter boligreguleringslovens § 50, stk. 1, sammenholdes med det konkrete, individuelle behov for den konkrete bolig.

Overordnet set må det lægges til grund, at Gribskov Kommune mangler boliger i forhold til den efterspørgsel, som kommunen generelt oplever hos f.eks. flygtninge og andre boligsøgende grupper (f.eks. enlige forsørgere).

Konkret er der tale om en bolig, hvis størrelse og karakter bevirker, at kommunen næppe vil kunne tilbyde boligen til de boligsøgende persongrupper. Det vurderes, at lejeudgiften vil blive for høj i forhold til det huslejeniveau, som de boligsøgende persongrupper de facto kan betale.

Erstatning
Kommunen kan ifalde erstatningsansvar over for ejeren af ejendommen, hvis kommunen meddeler afslag på samtykke til sommerhus, og denne afgørelse bliver underkendt af domstolene.

Risikoen for erstatningsansvar må ses i sammenhæng med anvisningsretten.

Anvisningsreglerne medfører, at hvis der meddeles afslag til at ændre status til sommerhus, kan ejeren anmode kommunen om at anvise en lejer til boligen. Hvis kommunen ikke senest 6 uger efter anmodningen anviser en lejer, anses det som om kommunen har givet samtykke, jf. boligreguleringsloven § 51, stk. 3.

Risikoen for erstatningsansvar er særlig stor, hvis boligen anvendes som helårsbolig, på det tidspunkt, hvor ejeren anmoder om at ændre status til sommerhus. Grunden til dette er, at regler om anvisning ikke er praktisk anvendelige på en ejendom, der er beboet.

Hvis boligen er ledig, vil tabet være tvivlsomt på grund af anvisningsretten.

Der henvises i øvrigt til det eksterne juridiske notat s. 13.

Vurdering og anbefaling
Administrationens vurdering og anbefaling i sagen er baseret på en fornyet gennemgang af såvel lovgrundlag som kommunens praksis.

Plan- og Miljøudvalget kan afgøre sagen med en af nedenstående afgørelsesmuligheder:

1. Samtykke til ændret anvendelse
Det er administrationens vurdering, at der mere ideelt set er behov for helårsboliger i kommunen.

Imidlertid vil det skulle tillægges afgørende betydning, at der ikke ses at være et konkret og aktuelt behov for at gøre brug af boligen til afhjælpning af boligbehovet i kommunen. Det er administrationens vurdering, at det ikke vil være muligt at anvise boligen til en boligsøgende inden for 6 uger.

Dertil kommer, at en anvendelse af boligen til sommerhus er i overensstemmelse med plangrundlaget.

Administrationen anbefaler derfor, at der gives samtykke til ændret anvendelse til sommerhus.

2. Flexboligbevis
Hvis Plan- og Miljøudvalget ikke ønsker at give tilladelse til en permanent ændret anvendelse, kan udvalget i stedet beslutte at fastholde helårsstatus, men samtidig udstede et flexboligbevis.

Herved fastholdes ejendommens status som helårsbolig, men ejeren gives fleksibilitet i forhold til benyttelsen af ejendommen som sommerhus. Den nuværende ejer vil kunne sælge ejendommen med flexboligbeviset, således at en fremtidig ejer også kan anvende ejendommen som sommerhus.

Det står ejeren frit for at beslutte, om ejendommen senere skal benyttes som helårsbolig igen.

Kommunen kan ikke senere tvinge ejeren til at gå tilbage til helårsbeboelse, når først beviset er givet.

Såfremt udvalget måtte beslutte at udstede et flexboligbevis, bør udvalget overveje at indbringe sagen for Byrådet, idet der herved bliver introduceret en ny praksis i Gribskov Kommune. Udstedelse af flexboligbevis vurderes umiddelbart at kræve Byrådets medvirken.

3. Meddele et afslag
Udvalget kan beslutte at meddele et afslag.

Da administrationen har vurderet, at afslag vil være problematisk af de grunde, som nævnt overfor under pkt. 1, kan en beslutning om afslag på samtykke ikke anbefales.

Der henvises samtidig til det anførte vedrørende muligt erstatningsansvar, hvor administrationen særligt skal gøre opmærksom på, at boligen pt. er beboet. Dette betyder, at anvisningsreglerne ikke kan anvendes, hvilket øger risikoen for et erstatningsansvar.


Lovgrundlag

§§ 45-52 i Lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015.

Bekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 med senere ændringer om planlægning (planloven).

Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune.

Økonomi


Bilag
PMU 12-09-2016 Foto og oversigtskort Dok. nr: 2016/24591 011

PMU 24-10-- 2016 Tidligere praksis i sager om ændring af status for boligen fra helårsbeboelse til sommerhus Dok. nr: 2016/24591 017

PMU 24-10-2016 Juridisk notat af 14.10.2016 fra Kammeradvokaten Dok. nr: 2016/24591 018


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte:

1. at administrationen ved ansøgning giver samtykke til, at ejendommen benyttes som sommerhus.

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger


Beslutning

1. Imod stemte O (1)
   For stemte G, V og A (4)
   Indstillingen tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




175. Ændring af status til sommerhusbeboelse - Ternevej 3
026186 - 2016/26745

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om ændring af status for bolig.

Ejer har anmodet om at få ændret status for boligen fra helårsbeboelse til sommerhusbeboelse.

Sagen er tidligere behandlet på Plan- og Miljøudvalget møde den 12. september 2016 og igen den 3. oktober 2016.

Sagen forelægges på ny efter indhentelse af eksternt juridisk notat i sagen.

Sagsfremstilling er suppleret siden første forelæggelse, det vil sige den 3. oktober 2016 samt ved behandlingen den 24. oktober 2016.

De supplerende oplysninger fremgår af sagsfremstillingen og indstillingen nedenfor.

Baggrund
Ternevej 3 er et eksisterende helårshus.

Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune, og er beliggende i sommerhusområder fra Tisvilde til Vejby (8.S.02).

Det samlet boligareal er 152 m² heraf et bygningsareal på 112 m² og udnyttet tagetage 40 m² samt kælder 20 m² . Derudover garage på 20 m² Beboelsen er opført i 1928 og der er foretaget om- /tilbygningsår i 1976.

Foto og udsnit af oversigtskort fremgår af bilag.

Nyt afsnit til brug for behandling den 3. oktober 2016 og 24. oktober 2016
På mødet den 12. september 2016 traf Plan- og Miljøudvalget beslutning om at meddele afslag på benyttelse af ejendommen til sommerhus.

På mødet den 3. oktober 2016 traf udvalget beslutning om at udsætte afgørelse i sagen.

Administrationen har undersøgt boligens nuværende anvendelse. Der har ikke været tilknyttet en folkeregisteradresse til ejendommen siden den 12. december 2015. Det må således lægges til grund, at boligen står ledig.

Administrationen har siden sagens behandling den 3. oktober 2016 indhentet supplerende oplysninger om kommunens hidtidige praksis i tilsvarende sager, ligesom administrationen har indhentet en ekstern juridisk vurdering af de retsregler, som regulerer forholdet.

Overordnet set er der to lovgivningsområder, som kan få betydning for, hvorvidt tilladelse eller afslag til ændret benyttelse kan meddeles. Disse lovgivningsområder er planloven og boligreguleringsloven.

Gribskov Kommune har vedtaget, at boligreguleringslovens kapitel II-V, herunder VII om bopælspligt, er gældende i kommunen.

Retsgrundlaget
Planloven og boligreguleringsloven eksisterer side om side.

Planloven har forrang for boligreguleringsloven. Dette betyder, at der ikke kan træffes en afgørelse efter boligreguleringsloven, som strider mod planloven.

Det vil ikke være i strid med planloven, at huset overgår til sommerhus, fordi huset er beliggende i et sommerhusområde.

Det vil dog kræve tilladelse efter boligreguleringsloven, hvis huset inden for de seneste 5 år har været benyttet som helårsbolig. Dette følger udtrykkeligt af boligreguleringslovens § 50, stk. 1.

Samtykke eller afslag
Boligreguleringslovens § 50, stk. 1, overlader det til kommunens skøn at træffe afgørelse om, hvorvidt samtykke til ændret anvendelse til sommerhus skal gives.

Beslutningen om samtykke eller afslag skal træffes på baggrund af et konkret individuelt skøn for hver enkelt ejendom.

I skønnet kan følgende lovlige kriterier indgå:

• hensynet til at sikre boliger til boligsøgende
• hensynet til ejerens interesse i at anvende/sælge huset som sommerhus
• den særlige planlægningsmæssige interesse, som er tilstede, når den ændrede anvendelse flugter med den overordnede planlægning for området: I dette tilfælde at den ændrede anvendelse til sommerhus er sammenfaldende med områdets udlægning til sommerhusområde efter kommuneplanen m.v.

I forbindelse med skønsudøvelsen er det vigtigt at pointere, at kommunen kun kan nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbolig er påkrævet af hensyn boligsøgende i kommunen, jf. boligreguleringslovens 51, stk. 2.

Skønnet i denne situation er forholdsvis snævert, idet der konkret og individuelt skal være behov for at kunne disponere over boligen til boligsøgende inden for 6 uger. Er der modsætningsvis ikke et sådant konkret behov, må der meddeles samtykke: Der henvises til kammeradvokatens juridiske notat side 12, 3. afsnit.

Tidligere praksis i Plan- og Miljøudvalget:
En afgørelse skal iagttage ligebehandlingsprincippet. Dette betyder, at kommunen som udgangspunkt er forpligtet til at følge tidligere praksis. Kommunen kan dog med virkning for fremtiden ændre sin praksis. Det bør i så fald fremgå af de konkrete afgørelser, at dette er tilfældet.

Administrationen har gennemgået dagsordener tilbage til 2010. Administrationen er bekendt med, at der siden 2010 har været behandlet 3 sager i udvalget, hvor ejeren af ejendommen ønskede at ændre status fra helårshus til sommerhus.

I to af tilfældene var boligerne beliggende i et sommerhusområde i henhold til kommuneplanen. I disse to sager tiltrådte udvalget administrationens indstilling om at give samtykke. Sagerne, der blev behandlet den 6. oktober 2014 og 1. juni 2015, blev afgjort efter såvel planloven og boligreguleringsloven.

Der har endvidere den 2. februar 2011 været forelagt en sag for udvalget vedrørende en bolig beliggende i landzone, hvor ejer ønskede at ændre status fra helårsbeboelse til sommerhus. I sagen indstillede administrationen, at der skulle gives samtykke. Udvalget besluttede imidlertid, at give afslag. Det fremgår ikke nærmere af dagsordnen, hvorfor udvalget meddelte afslag.

Sammenfattende har kommunen fulgt en praksis, efter hvilken der er givet tilladelse til ændret anvendelse for så vidt angår helårsboliger beliggende i sommerhusområder.

Flexboligbevis
Boligreguleringslovens § 50, stk 2, åbner mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan meddele samtykke til, at en ejendom må benyttes til sommerhus eller tilsvarende midlertidig benyttelse, dvs. flexboligbevis/weekendattest.

Med et flexboligbevis kan boligen, uden at yderligere samtykke fra kommunen er påkrævet, på ny tages i brug til helårsbeboelse, hvis ejeren måtte ønsker dette.

Siden 2015 har et flexboligbevis kunne udstedes til selve ejendommen og ikke kun personligt til den nuværende ejer. Dette betyder, at ejendommen vil kunne sælges med tilhørende flexboligbevis, som muliggør sommerhusbrug også for kommende ejere af huset.

Man skal være opmærksom på, at det alene er sommerhusejeren, der beslutter om ejendommen skal gå tilbage til helårsbolig.

Boligbehovet
Hensynet til det generelle behov for at have et passende antal helårsboliger til rådighed må, i forhold til bedømmelsen efter boligreguleringslovens § 50, stk. 1, sammenholdes med det konkrete, individuelle behov for den konkrete bolig.

Overordnet set må det lægges til grund, at Gribskov Kommune mangler boliger i forhold til den efterspørgsel, som kommunen generelt oplever hos f.eks. flygtninge og andre boligsøgende grupper (f.eks. enlige forsørgere).


Konkret er der tale om en bolig, hvis størrelse og karakter bevirker, at kommunen næppe vil kunne tilbyde boligen til de boligsøgende persongrupper. Det vurderes, at lejeudgiften vil blive for høj i forhold til det huslejeniveau, som de boligsøgende persongrupper de facto kan betale.

Erstatning
Kommunen kan ifalde erstatningsansvar over for ejeren af ejendommen, hvis kommunen meddeler afslag på samtykke til sommerhus, og denne afgørelse bliver underkendt af domstolene.

Risikoen for erstatningsansvar må ses i sammenhæng med anvisningsretten.

Anvisningsreglerne medfører, at hvis der meddeles afslag til at ændre status til sommerhus, kan ejeren anmode kommunen om at anvise en lejer til boligen. Hvis kommunen ikke senest 6 uger efter anmodningen anviser en lejer, anses det som om kommunen har givet samtykke, jf. boligreguleringsloven § 51, stk. 3.

Risikoen for erstatningsansvar er særlig stor, hvis boligen anvendes som helårsbolig, på det tidspunkt, hvor ejeren anmoder om at ændre status til sommerhus. Grunden til dette er, at regler om anvisning ikke er praktisk anvendelige på en ejendom, der er beboet.

Hvis boligen er ledig, vil tabet være tvivlsomt på grund af anvisningsretten.

Der henvises i øvrigt til det eksterne juridiske notat s. 13.

Vurdering og anbefaling
Administrationens vurdering og anbefaling i sagen er baseret på en fornyet gennemgang af såvel lovgrundlag som kommunens praksis.

Plan- og Miljøudvalget kan afgøre sagen med en af nedenstående afgørelsesmuligheder:

1. Samtykke til ændret anvendelse
Det er administrationens vurdering, at der mere ideelt set er behov for helårsboliger i kommunen.

Imidlertid vil det skulle tillægges afgørende betydning, at der ikke ses at være et konkret og aktuelt behov for at gøre brug af boligen til afhjælpning af boligbehovet i kommunen. Det er administrationens vurdering, at det ikke vil være muligt at anvise boligen til en boligsøgende inden for 6 uger.

Dertil kommer, at en anvendelse af boligen til sommerhus er i overensstemmelse med plangrundlaget.

Administrationen anbefaler derfor, at der gives samtykke til ændret anvendelse til sommerhus.

2. Flexboligbevis
Hvis Plan- og Miljøudvalget ikke ønsker at give tilladelse til en permanent ændret anvendelse, kan udvalget i stedet beslutte at fastholde helårsstatus, men samtidig udstede et flexboligbevis.

Herved fastholdes ejendommens status som helårsbolig, men ejeren gives fleksibilitet i forhold til benyttelsen af ejendommen som sommerhus. Den nuværende ejer vil kunne sælge ejendommen med flexboligbeviset, således at en fremtidig ejer også kan anvende ejendommen som sommerhus.

Det står ejeren frit for at beslutte, om ejendommen senere skal benyttes som helårsbolig igen.

Kommunen kan ikke senere tvinge ejeren til at gå tilbage til helårsbeboelse, når først beviset er givet.

Såfremt udvalget måtte beslutte at udstede et flexboligbevis, bør udvalget overveje at indbringe sagen for Byrådet, idet der herved bliver introduceret en ny praksis i Gribskov Kommune. Udstedelse af flexboligbevis vurderes umiddelbart at kræve Byrådets medvirken.

3. Meddele et afslag
Udvalget kan beslutte at meddele et afslag.

Da administrationen har vurderet, at afslag vil være problematisk af de grunde, som nævnt overfor under pkt. 1, kan en beslutning om afslag på samtykke ikke anbefales. Der henvises samtidig til det anførte vedrørende muligt erstatningsansvar.

Lovgrundlag
§§ 45-52 i Lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015.

Bekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 med senere ændringer om planlægning (planloven).

Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune.

Økonomi


Bilag
PMU 12-09-2016 Foto og oversigtskort Dok. nr: 2016/26745 010

PMU 24-10-2016 - Tidligere praksis i sager om ændring af status for boligen fra helårsbeboelse til sommerhus Dok. nr: 2016/26745 018

PMU 24-10-2016 Juridisk notat af 14.10.2016 fra Kammeradvokaten Dok nr. 2016/26745 019

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte:

1. at der meddeles samtykke til, at ejendommen kan ændre anvendelse til sommerhus.

Beslutning

1. Imod stemte O (1)
   For stemte G, V og A (4)
   Indstillingen tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




176. Ændring af status til sommerhusbeboelse - Hyrdebakken 6 A
020672 - 2016/27084

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om ændring af status for bolig.

Ejer har anmodet om at få ændret status for boligen fra helårsbeboelse til sommerhusbeboelse.

Sagen er tidligere behandlet på Plan- og Miljøudvalget møde den 12. september 2016 og igen den 3. oktober 2016.

Sagen forelægges på ny efter indhentelse af eksternt juridisk notat i sagen.

Sagsfremstilling er suppleret siden første forelæggelse, det vil sige den 3. oktober 2016 samt ved behandlingen den 24. oktober 2016.

De supplerende oplysninger fremgår af sagsfremstillingen og indstillingen nedenfor.

Baggrund og sagens forhold
Hyrdebakken 6 A er et eksisterende helårshus.

Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune, og er beliggende i sommerhusområde ved kysten fra Tisvilde til Vejby Strand (8.S.03).

Det samlede boligareal er 106 m². Derudover en garage på 17 m², og et udhus på 73 m². Beboelsen er opført i 1916.

Foto og udsnit af oversigtskort fremgår af bilag.

Nyt afsnit til brug for behandling den 3. oktober 2016 og 24. oktober 2016
På mødet den 12. september 2016 traf Plan- og Miljøudvalget beslutning om at meddele afslag på benyttelse af ejendommen til sommerhus.

På mødet den 3. oktober 2016 traf udvalget beslutning om at udsætte afgørelse i sagen.

Administrationen har undersøgt den nuværende anvendelse af boligen. Der har ikke været tilknyttet en folkeregisteradresse til ejendommen siden den 13. juli 2015. Det må således lægges til grund, at boligen står ledig.

Administrationen har siden sagens behandling den 3. oktober 2016 indhentet supplerende oplysninger om kommunens hidtidige praksis i tilsvarende sager, ligesom administrationen har indhentet en ekstern juridisk vurdering af de retsregler, som regulerer forholdet.

Overordnet set er der to lovgivningsområder, som kan få betydning for, hvorvidt tilladelse eller afslag til ændret benyttelse kan meddeles. Disse lovgivningsområder er planloven og boligreguleringsloven.

Gribskov Kommune har vedtaget, at boligreguleringslovens kapitel II-V, herunder VII om bopælspligt, er gældende i kommunen.


Retsgrundlaget
Planloven og boligreguleringsloven eksisterer side om side.

Planloven har forrang for boligreguleringsloven. Dette betyder, at der ikke kan træffes en afgørelse efter boligreguleringsloven, som strider mod planloven.

Det vil ikke være i strid med planloven, at huset overgår til sommerhus, fordi huset er beliggende i et sommerhusområde.

Det vil dog kræve tilladelse efter boligreguleringsloven, hvis huset inden for de seneste 5 år har været benyttet som helårsbolig. Dette følger udtrykkeligt af boligreguleringslovens § 50, stk. 1.

Samtykke eller afslag
Boligreguleringslovens § 50, stk. 1, overlader det til kommunens skøn at træffe afgørelse om, hvorvidt samtykke til ændret anvendelse til sommerhus skal gives.

Beslutningen om samtykke eller afslag skal træffes på baggrund af et konkret individuelt skøn for hver enkelt ejendom.

I skønnet kan følgende lovlige kriterier indgå:

• hensynet til at sikre boliger til boligsøgende
• hensynet til ejerens interesse i at anvende/sælge huset som sommerhus
• den særlige planlægningsmæssige interesse, som er tilstede, når den ændrede anvendelse flugter med den overordnede planlægning for området: I dette tilfælde at den ændrede anvendelse til sommerhus er sammenfaldende med områdets udlægning til sommerhusområde efter kommuneplanen m.v.

I forbindelse med skønsudøvelsen er det vigtigt at pointere, at kommunen kun kan nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbolig er påkrævet af hensyn boligsøgende i kommunen, jf. boligreguleringslovens 51, stk. 2.

Skønnet i denne situation er forholdsvis snævert, idet der konkret og individuelt skal være behov for at kunne disponere over boligen til boligsøgende inden for 6 uger. Er der modsætningsvis ikke et sådant konkret behov, må der meddeles samtykke: Der henvises til kammeradvokatens juridiske notat side 12, 3. afsnit.

Tidligere praksis i Plan- og Miljøudvalget:
En afgørelse skal iagttage ligebehandlingsprincippet. Dette betyder, at kommunen som udgangspunkt er forpligtet til at følge tidligere praksis. Kommunen kan dog med virkning for fremtiden ændre sin praksis. Det bør i så fald fremgå af de konkrete afgørelser, at dette er tilfældet.

Administrationen har gennemgået dagsordener tilbage til 2010. Administrationen er bekendt med, at der siden 2010 har været behandlet 3 sager i udvalget, hvor ejeren af ejendommen ønskede at ændre status fra helårshus til sommerhus.

I to af tilfældene var boligerne beliggende i et sommerhusområde i henhold til kommuneplanen. I disse to sager tiltrådte udvalget administrationens indstilling om at give samtykke. Sagerne, der blev behandlet den 6. oktober 2014 og 1. juni 2015, blev afgjort efter såvel planloven og boligreguleringsloven.


Der har endvidere den 2. februar 2011 været forelagt en sag for udvalget vedrørende en bolig beliggende i landzone, hvor ejer ønskede at ændre status fra helårsbeboelse til sommerhus. I sagen indstillede administrationen, at der skulle gives samtykke. Udvalget besluttede imidlertid, at give afslag. Det fremgår ikke nærmere af dagsordnen, hvorfor udvalget meddelte afslag.

Sammenfattende har kommunen fulgt en praksis, efter hvilken der er givet tilladelse til ændret anvendelse for så vidt angår helårsboliger beliggende i sommerhusområder.

Flexboligbevis
Boligreguleringslovens § 50, stk 2, åbner mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan meddele samtykke til, at en ejendom må benyttes til sommerhus eller tilsvarende midlertidig benyttelse, dvs. flexboligbevis/weekendattest.

Med et flexboligbevis kan boligen, uden at yderligere samtykke fra kommunen er påkrævet, på ny tages i brug til helårsbeboelse, hvis ejeren måtte ønsker dette.

Siden 2015 har et flexboligbevis kunne udstedes til selve ejendommen og ikke kun personligt til den nuværende ejer. Dette betyder, at ejendommen vil kunne sælges med tilhørende flexboligbevis, som muliggør sommerhusbrug også for kommende ejere af huset.

Man skal være opmærksom på, at det alene er sommerhusejeren, der beslutter om ejendommen skal gå tilbage til helårsbolig.

Boligbehovet
Hensynet til det generelle behov for at have et passende antal helårsboliger til rådighed må, i forhold til bedømmelsen efter boligreguleringslovens § 50, stk. 1, sammenholdes med det konkrete, individuelle behov for den konkrete bolig.

Overordnet set må det lægges til grund, at Gribskov Kommune mangler boliger i forhold til den efterspørgsel, som kommunen generelt oplever hos f.eks. flygtninge og andre boligsøgende grupper (f.eks. enlige forsørgere).

Konkret er der tale om en bolig, hvis størrelse og karakter bevirker, at kommunen næppe vil kunne tilbyde boligen til de boligsøgende persongrupper. Det vurderes, at lejeudgiften vil blive for høj i forhold til det huslejeniveau, som de boligsøgende persongrupper de facto kan betale.

Erstatning
Kommunen kan ifalde erstatningsansvar over for ejeren af ejendommen, hvis kommunen meddeler afslag på samtykke til sommerhus, og denne afgørelse bliver underkendt af domstolene.

Risikoen for erstatningsansvar må ses i sammenhæng med anvisningsretten.

Anvisningsreglerne medfører, at hvis der meddeles afslag til at ændre status til sommerhus, kan ejeren anmode kommunen om at anvise en lejer til boligen. Hvis kommunen ikke senest 6 uger efter anmodningen anviser en lejer, anses det som om kommunen har givet samtykke, jf. boligreguleringsloven § 51, stk. 3.

Risikoen for erstatningsansvar er særlig stor, hvis boligen anvendes som helårsbolig, på det tidspunkt, hvor ejeren anmoder om at ændre status til sommerhus. Grunden til dette er, at regler om anvisning ikke er praktisk anvendelige på en ejendom, der er beboet.

Hvis boligen er ledig, vil tabet være tvivlsomt på grund af anvisningsretten.

Der henvises i øvrigt til det eksterne juridiske notat s. 13.

Vurdering og anbefaling
Administrationens vurdering og anbefaling i sagen er baseret på en fornyet gennemgang af såvel lovgrundlag som kommunens praksis.

Plan- og Miljøudvalget kan afgøre sagen med en af nedenstående afgørelsesmuligheder:

1. Samtykke til ændret anvendelse
Det er administrationens vurdering, at der mere ideelt set er behov for helårsboliger i kommunen.

Imidlertid vil det skulle tillægges afgørende betydning, at der ikke ses at være et konkret og aktuelt behov for at gøre brug af boligen til afhjælpning af boligbehovet i kommunen. Det er administrationens vurdering, at det ikke vil være muligt at anvise boligen til en boligsøgende inden for 6 uger.

Dertil kommer, at en anvendelse af boligen til sommerhus er i overensstemmelse med plangrundlaget.

Administrationen anbefaler derfor, at der gives samtykke til ændret anvendelse til sommerhus.

2. Flexboligbevis
Hvis Plan- og Miljøudvalget ikke ønsker at give tilladelse til en permanent ændret anvendelse, kan udvalget i stedet beslutte at fastholde helårsstatus, men samtidig udstede et flexboligbevis.

Herved fastholdes ejendommens status som helårsbolig, men ejeren gives fleksibilitet i forhold til benyttelsen af ejendommen som sommerhus. Den nuværende ejer vil kunne sælge ejendommen med flexboligbeviset, således at en fremtidig ejer også kan anvende ejendommen som sommerhus.

Det står ejeren frit for at beslutte, om ejendommen senere skal benyttes som helårsbolig igen.

Kommunen kan ikke senere tvinge ejeren til at gå tilbage til helårsbeboelse, når først beviset er givet.

Såfremt udvalget måtte beslutte at udstede et flexboligbevis, bør udvalget overveje at indbringe sagen for Byrådet, idet der herved bliver introduceret en ny praksis i Gribskov Kommune. Udstedelse af flexboligbevis vurderes umiddelbart at kræve Byrådets medvirken.

3. Meddele et afslag
Udvalget kan beslutte at meddele et afslag.

Da administrationen har vurderet, at afslag vil være problematisk af de grunde, som nævnt overfor under pkt. 1, kan en beslutning om afslag på samtykke ikke anbefales. Der henvises samtidig til det anførte vedrørende muligt erstatningsansvar.


Lovgrundlag

§§ 45-52 i Lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015.

Bekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 med senere ændringer om planlægning (planloven).

Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune.

Økonomi


Bilag
PMU 12-09-2016 Foto og oversigtskort Dok. nr: 2016/27084 006

PMU 24-10-2016 - Tidligere praksis i sager om ændring af status for boligen fra helårsbeboelse til sommerhus Dok. nr: 2016/27084 018

PMU 24-10-2016 Juridisk notat af 14.10.2016 fra Kammeradvokaten Dok. nr: 2016/27084 019





Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte:

1. at der meddeles samtykke til, at ejendommen kan ændre anvendelse til sommerhus.

Beslutning

1. Imod stemte O (1)
   For stemte G, V og A (4)
   Indstillingen tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




177. Ansøgning om anlægsbevilling til parkering ved Bøgebakken i Gilleleje
05.00G00 - 2016/32466

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget, Teknisk Udvalg og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet om:

• Godkende tillæg til eksisterende areallejeaftale med Strandbakkeselskabet
• Disponering af midler, der er frigivet fra kommunens parkeringsfond
• Godkende disponeringsplan for ombygning af Møllelodden
• Ansøge Økonomiudvalg og Byråd om at afsætte rådighedsbeløb til projektet, finansieret af kassebeholdningen.
• Ansøge Økonomiudvalg og Byråd om frigivelse af rådighedsbeløbet.

Tidligere beslutninger:
Økonomiudvalget besluttede den 07.03.2016, at de overførte midler fra parkeringsfonden anvendes til at færdiggøre parkeringsarealet ved Bøgebakken 5 med bl.a. asfaltering og belysning. Resterende midler anvendelse til at forbedre parkerings arealet nedenfor Møllelodden ved Gilleleje Hallen, ved bl.a. forbedring af nedkørsler, belysning, fundering og skiltning og evt. til køb af jord.
I forbindelse med regnskab 2015 blev midlerne, i alt 1.982.090 kr. imidlertid ikke overført til 2016, men blev i stedet tilført kassebeholdningen.

Lejeaftale:
Administrationen har været i dialog med Strandbakkeselskabet, omkring mulighed for arealerhvervelse og justering af eksisterende lejeaftale af 13.06.2006. Strandbakkeselskabet har ikke interesse i salg, da det strider mod foreningens formålsparagraf, men forlængelse og aftale om forkøbsret, er der fælles enighed om.

Kommunen har aftalt med Strandbakkeselskabet, at aftalen forlænges frem til 31.12.2036. Aftalen forlænges så kommunen har mulighed for at afskrive investering i færdiggørelse af parkeringsarealet.

Kommunen får samtidig mulighed for forkøbsret hvis Strandbakkeselskabet på et senere tidspunkt ønsker at sælge arealet.

Kommunen har indtil 2015 betalt årlig leje på i alt ca. 140.000 kr. svarende til Strandbakkeselskabets udgift til ejendomsskat tillagt 40.000 kr. årligt. Fra 2015 er foreninger blevet fritaget for, at betale ejendomsskat. Ejendomsskatten har teknisk set været betalt af Gillelejehallen, så i princippet mangler Strandbakkeselskabet den del af lejen der tidligere udgjorde ejendomsskatten.

Parterne er enige om at ændre ordlyden i aftalen så den årlige leje fremover lyder på 140.000 kr. Udgiften til leje er uændret for kommunen.

Lokalitet:
Møllelodden er et højdedrag i byen, hvor byens mølle tidligere lå. Der forefindes gravhøj på lokaliteten. Gravhøjen er udgravet og senest i forbindelse med etablering af grusparkering, har Gilleleje Museum kortlagt det kulturhistorieske, og udgravet selve gravkamret. Grunden kan derfor disponeres frit, uden hensyntagen hertil.

Arealet indgår i forslag til Strategisk Plan Gilleleje som en del af en grøn velkomstport til bymidten, der overordnet skal have en grøn karakter med plantage-/parklignende beplantning og parkering der indarbejdes i den grønne struktur. Velkomstporten omfatter udover området omkring hallen syd for Bøgebakken, også vej- og baneområdet samt Stationsområdet.

Da arealet er højt i terræn, vil etablering med asfaltbelægning kræve at der foretages terrænregulering og genopbygges bærende grusbærelag. Dernæst skal det etablerede drænsystem, omlægges til et afvandingssystem for overfladevand. Nuværende afvanding er tilsluttet offentlig kloak, hvilket kan bibeholdes. Etablering af belysning kræver fremførelse af elforsyning.

Den nuværende grusparkering er på ca. 1100 m2 og giver mulighed for parkering af op til 40 personbiler. Omlægning til asfalt forventes ikke ændre på dette antal.

Til orientering vil der til vinter blive en mere generel politisk drøftelse omkring parkering i bymidten som led i Strategisk Plan Gilleleje, herunder håndtering af det parkeringsbehov der vil opstå som følge af nyt museum.

Disponeringsplan:

Politisk godkendelse af tillæg til lejeaftale og disponeringsplan	Oktober - december 2016
Projektering ombygning af Møllelodden	Januar - februar 2017
Godkendelse af projekt ved Teknisk Udvalg	Februar 2017
Udbud af projekt	Marts 2017
Ombygning af Møllelodden	April - juni 2017

Lovgrundlag


Økonomi
Som oplyst ovenfor blev midlerne på i alt 1.982.090 kr. tilført kassebeholdningen i forbindelse med regnskab 2015. Da Økonomiudvalget den 07.03.2016 har besluttet at projektet skal finansieres af parkeringsfondsmidlerne, foreslår administrationen derfor at projektet nu finansieres af kassebeholdningen.

Indretning af Møllelodden vurderes som overslag til:

Projektering og tilsyn	200.000 kr.
Drift af byggeplads	82.000 kr.
Rydning af eksisterende grusplads og terrænregulering	200.000 kr.
Anlæg af afvanding, bærelag og belægning	1.200.000 kr.
Etablering af belysning	150.000 kr.
Uforudsete udgifter	150.000 kr.
I alt	1.982.000 kr.

Kommunens samlede udgift til leje af arealerne er uændret i forhold til tidligere år.


Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan og Miljøudvalget:

1. at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet, at der indgås aftale med Strandbakkeselskabet jf. forelagte udkast til tillæg til lejeaftale, og administrationen bemyndiges hertil
2. at sagen sendes i forløb ved Teknisk Udvalg med indstilling om at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet, at afsætte rådighedsbeløb på 1.982.000 kr. finansieret af kassebeholdningen, og samtidig frigive rådighedsbeløbet til anlægsprojektet.
3. at anbefale Teknisk Udvalg, at godkende disponeringsplan for ombygning af Møllelodden
4. at anbefale Teknisk Udvalg, at administrationen udarbejder projekt til Teknisk Udvalgs godkendelse

Beslutning
For stemte G og A (3)
O og V (2) undlod at stemme
1.-4. Anbefalingen tiltrådt

Brian

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




178. Dispensation fra lokalplan; Etablering af traktørsted på Salekildevej 16, Valby
026792 - 2015/34361

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler denne sag for at træffe en beslutning.

Ansøger ønsker dispensation fra Lokalplan 13.79 Valby Landsby i forbindelse med etablering af et traktørsted på en boligejendom.

Sagens forhold
Ejer ønsker at etablere et mindre erhverv og traktørsted på Salekildevej 16. Det ønskes at sælge kaffe, kage, eventuelt loppefund og mulighed for at tage lukkede selskaber ind. Ejer ønsker at fokusere på bygningernes historiske fortælling, som tidligere rytterskole.

Ejendommen ønskes anvendt til privat brug og til anvendelse for traktørstedets funktioner. Haven vil være åben for gæster med indretning af haveborde/-stole. Den ene af ejendommens to beboelsesbygninger (hovedbygningen) skal bruges til almindelig beboelse og indretning af tre værelser i stueplan til serveringsformål. Den anden af ejendommens bygninger (annekset) skal bruges til beboelse og erhvervskøkken til traktørstedet. I et eksisterende værkstedsrum i annekset eller tilsvarende værelse i samme bygning indrettes lokale til salg af loppefund, lokale produkter og håndarbejde.

Ejer forventer at holde åbent ca. 100 dage om året fra 13-17, primært i sommerhalvår, skoleferier og weekender i december. Det anslås, at besøgende i bil maksimalt vil udgøre 30 biler samlet på en dag, ca. 7 biler i timen. I forbindelse med parkering er det ejers ønske, at den offentlige parkeringsplads ved forsamlingshuset i Valby kan tages i anvendelse.

Ejer ønsker mulighed for skiltning på egen grund, som vil blive indpasset, så de falder ind i de eksisterende rammer.

Se i øvrigt bilag med ejers erhvervsbeskrivelse.

Områdets karakter og plangrundlag
Ejendommen ligger i Valby Landsby. Det er en beboelsesejendom med en grundstørrelse på 1.932 m². Der er 2 enfamiliehuse og 2 carporte. Hovedbygningen er opført i 1721, og har et bebygget areal på 130 m² med et samlet boligareal på 284 m². Annekset er opført i 1850, og har et bebygget areal på 130 m² med et samlet boligareal på 92 m².

Kommuneplan - Rammer og retningsliner for Valby Landsby
Det fremgår af kommuneplanen, at der i landsbyer kan etableres nye erhverv og aktiviteter, som ikke er til gene for en landsbys beboere eller forringer de kulturhistoriske værdier. Rammebestemmelse 1.L.01 for Valby Landsby definerer en anvendelse til landsbyformål, herunder boliger og landbrug samt erhverv og aktiviteter, der kan indpasses uden væsentlige genevirkninger i forhold til omgivelserne. Der må etableres gårdbutikker i tilknytning til jordbrugserhvervet, "stalddørssalg", på maksimalt 250 m² bruttoetageareal.

Lokalplan for Valby Landsby
Ejendommen ligger inden for Lokalplan 13.79 , Valby Landsby fra 1979. Lokalplanens anvendelsesbestemmelser i § 3 beskriver, at ejendommene i område A, herunder Salekildevej 16, kun må anvendes til boligformål og kan tages i brug til liberalt erhverv, hvis virksomheden drives af ejendommens beboer.

En kommune kan ikke dispensere fra en lokalplans principper, jf. planlovens § 19. Anvendelsesbestemmelserne i en lokalplan vurderes normalt som værende en del af lokalplanens principper.

Anvendelsesbestemmelsen i lokalplanens § 3.3 siger:

Byrådet kan tillade, at der på ejendommen drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af:

• at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom,
• at virksomheden efter byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning el. lign.), og områdets karakter af boligområde ikke brydes,
• at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, og
• at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom.

Lokalplanen er ikke tildelt bonusvirkning, hvorfor det ansøgte vil kræve landzonetilladelse.

Vurdering og anbefaling
Lokalplanen for Valby Landsby er en ældre lokalplan med stramme begrænsninger. Gribskov Kommuneplan 2013 - 25 lægger op til friere retningslinier for Valby Landsby.

Administrationen vurderer i den konkrete sag, at ejers ønske har en sådan karakter, at der vil være mulighed for at dispensere fra lokalplanens anvendelsesbestemmelse, § 3.3, og at dette ikke vil være i strid med principperne i lokalplanen. Det vurderes, at projektet ikke kræver ny lokalplan. Eftersom lokalplanen som udgangspunkt kun tillader liberalt erhverv, kan det ikke udelukkes, at denne vurdering vil blive underkendt ved påklage til Natur- og Miljøklagenævnet.

En dispensation forudsætter, at den ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Administrationen anbefaler, at der dispenseres fra lokalplanen til det ansøgte traktørsted med udgangspunkt i følgende vilkår:

• at der fastholdes én bolig på ejendommen
• at ejendommen ikke må udstykkes
• at boligens karakter skal fastholdes, herunder at skiltning og ændring i de ydre rammer ved indretning af havearealer og parkeringsforhold skal begrænses til et minimum
• at parkering skal ske på egen grund, mens af og pålæsning (busser) skal ske fra det offentlige parkeringsområde
• Antallet af gæster begrænses til, hvad der naturligt kan skabes af parkeringsmuligheder på ejendommen eller ved af- og pålæsning.
• Antal åbningsdage og tider begrænses

Administrationen anbefaler, at Plan- og Miljøudvalget delegerer ansvaret for at træffe afgørelse efter planlovens landzonebestemmelser endeligt til administrationen med udgangspunkt i en konkret ansøgning, og under hensyntagen til lokalplanens bestemmelser, naboorienteringen og de opstillede vilkår.


Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Gribskov Kommuneplan 2013 - 25; rammebestemmelse 1.L.01 Valby Landsby
Lokalplan 13.79 Valby Landsby

Økonomi


Høring
Hvis Plan- og Miljøudvalget vurderer, at det ansøgte kan rummes inden for lokalplanen vil sagen blive behandlet efter landzonebestemmelserne i planloven med naboorientering efter planlovens § 35, stk. 4.

Bilag
Bilag 1- PMU24102016 - Ejers forespørgsel og erhvervsbeskrivelse - Dok. nr. 2015/34361 020

Bilag 2 - PMU24102016 - Kort med angivelse af ejendom - Dok. nr. 2015/34361 021


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at beslutte,

1. der gives dispensation fra lokalplanen, og
2. at administrationen gennemfører naboorientering efter planloven og træffer afgørelse om landzonetilladelse med udgangspunkt i det ansøgte og de stillede vilkår.

Beslutning

1. Tiltrådt
2. Tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




179. Lokalplan 555.07 for dagligvarebutik i Vejby - endelig vedtagelse
026398 - 2015/03859

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om endelig vedtagelse af Lokalplan 555.07 for detailhandel i Vejby.

Forslag til Lokalplanforslag 555.07 for detailhandel i Vejby har været offentligt fremlagt i perioden 22.01.2016 til 18.03.2016. En teknisk fejl gjorde dog at offentlighedsfasen ikke blev korrekt annonceret. Forslaget blev derfor fremlagt endnu en gang i perioden fra 28.06.2016 til 23.08.2016, og forelægges nu udvalget med henblik på behandling af indkomne indsigelser og endelig vedtagelse.

Tildeling af beslutningskompetence til PMU
Byrådet besluttede 31.08.2015 i forbindelse med delegation af lokalplaner, at såfremt der indkommer indsigelser/ændringsforslag i forbindelse med den offentlige fremlæggelse, vedtages lokalplanen som udgangspunkt af Plan- og Miljøudvalget. I forbindelse med behandlingen vurderer udvalget, om de indkomne indsigelser/ændringsforslag har et omfang eller karakter som gør, at sagen skal sendes videre til Økonomiudvalget og Byrådet til endelige beslutning, således at det bliver det samlede Byråd, der tager stilling til planens endelige indhold og planens vedtagelse.

Baggrund
Forslag til Lokalplan 555.07 for detailhandel i Vejby med tilhørende miljøvurdering, blev igangsat af Plan- og Miljøudvalget 01.06.2015. Lokalplanforslaget er udarbejdet på baggrund af principperne i skitseprojekt behandlet af Plan- og Miljøudvalget på samme møde.

Lokalplanområdet omfatter matr.nr. 47 Vejby By, Vejby beliggende på Tisvildevej 4 i Vejby. Planen skaber mulighed for detailhandel, og dermed lovliggørelse af eksisterende byggeri.

Lokalplan 555.07 for detailhandel i Vejby skal erstatte den eksisterende Lokalplan 98.04 for det pågældende område.

Hovedpunkter i indsigelser
Der er i perioden fra 28.06.2016-23.08.2016 indkommet fire indsigelser til planforslaget. Bygherre har haft mulighed for at kommentere de indkomne indsigelser.

Hovedpunkterne i de indkomne bemærkninger/indsigelser drejer sig om:

1. Handicaprådets ønske om 2 handicapparkeringspladser.
2. Ufuldstændige høringsforhold.
3. Manipulation af høringsprocessen.
4. Trafik og placering.
5. Byggeriets omfang.
6. Byggefelt og nærhed til nærmeste naboer.
7. Flaskecontaineres støj til nærmeste nabo.

Notat med gennemgang af indsigelser og administrationens vurdering af disse er vedlagt som bilag sammen med anbefalinger til ændringer.

Anbefaling
Administrationen anbefaler Plan- og Miljøudvalget at godkende, at de indkomne indsigelser er af mindre væsentlig karakter, og at sagen dermed kan besluttes i Plan- og Miljøudvalget.

Administrationen anbefaler, at Plan- og Miljøudvalget vedtager lokalplan 555.07 endeligt, med følgende anbefalede ændringer:

• At der sættes krav om minimum 2 handicapparkeringspladser.
• At der sættes krav om dokumentation for overholdelse af støjgrænser ind til skel, ved opsætning af minigenbrugsstationer (herunder flaskecontainere).

Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015
Lov om Miljøvurdering af planer og programmer, LOV nr 425 af 18/05/2016
Kommuneplan 2013-25 rammeområde 8.C.02
Lokalplan 98.04 Detailhandel i Vejby

Økonomi


Høring
Planforslaget har, i henhold til §24 i planloven, været i høring i perioden 28.06.2016 til den 23.08.2016.

Bilag
Bilag 1 PMU 24.10.2016 liste over indsigelser og administrationens svar. Dok.nr.2016/03859 026


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at

1. godkende at indsigelserne til lokalplan 555.07 er af sådan en karakter, at udvalget selv kan endeligt godkende lokalplanen.
2. vedtage Lokalplan 555.07 endeligt, med indarbejdelse af de ændringer der er anbefalet i vedlagte bilagsnotat.

Beslutning

1. Tiltrådt
2. Tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




180. Forslag til Kommuneplantillæg nr. 7 for skole og idræt i Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
01.02G00 - 2016/22377

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet. Sagen handler om godkendelse af forslag til tillæg nr. 7 til Kommuneplan 2013-25 til offentlig fremlæggelse.


Baggrund
Byrådet traf 20.06.2016 beslutning om udvikling af Ny skole Gilleleje. Der tages udgangspunkt i at Ny skole Gilleleje skal omfatte en totalombygning af skolen på Parkvej, samt nedrivning af en enkelt blok og opførsel af en ny bygning på 1.550 m2 placeret på eksisterende matrikel. Skolen skal rumme tre spor fra 0.-6. klasse, fire spor fra 7.-9. klasse samt specialklasser.

Forslag til tillæg nr. 7 til Kommuneplan 2013-25 og forslag til lokalplan 315.15 for skole og idræt i Gilleleje udarbejdes for at skabe de nødvendige planmæssige rammer for Ny skole Gilleleje projektet. Lokalplanforslaget behandles på særskilt punkt.

Tillæggets omfang og formål
Forslag til tillæg nr. 7 omfatter et område på ca. 14 ha beliggende i den sydlige del af Gilleleje, øst for Søborg Kanal, syd for Parkvej og vest for boligområdet Kringelholm.

Tillægget skal følge behandlingen af Lokalplan 315.15. Dette lokalplanforslag er udarbejdet for at muliggøre om- og tilbygning af Gilbjergskolen, jf Byrådets beslutning. Planforslaget har også til formål at sikre en grøn karakter for arealerne langs kanalen og hensigtsmæssige adgangsforhold til lokalplanområdet. Endvidere skal lokalplanforslaget skabe rammer for en eventuel fremtidig udvidelse af såvel skole, institution og idrætsanlæg i området.

Lokalplanområdet er i den gældende Kommuneplan 2013-2025 en del af rammeområde 2.D.01 Gilleleje Skole ved Parkvej. Dele af lokalplanområdet er endvidere omfattet af udpegninger til lavbundsareal, værdifuldt landskab, beskyttet kulturmiljø samt kystkile.

Administrationen vurderer, at den udvikling lokalplanen åbner mulighed for, overordnet set er i overensstemmelse med Kommuneplan 2013-25. Der udarbejdes et tillæg med mindre justeringer for:

• at hæve den maksimalt tilladte bygningshøjde fra 12 m til 15 m,
• at muliggøre opførelse af antennemaster i området,
• at tilpasse gældende udpegninger til lavbundsareal, værdifuldt landskab, beskyttet kulturmiljø samt kystkile, til de reelle forhold på stedet, så udpegningerne fremadrettet kun omfatter de arealer, der ligger i direkte tilknytning til kanalen og skrænterne mod kanalen og ikke de arealer, der i dag er bebygget eller anvendes til vej og parkering.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at forslag til tillæg nr. 7 godkendes til offentlig fremlæggelse.


Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015, særligt § 11-18
Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10.12.2015, § 2-4
Kommuneplan 2013-25

Økonomi


Miljøforhold
Der er udarbejdet miljøscreening i henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer. På baggrund af miljøscreeningen vurderer administrationen, at planen ikke skal miljøvurderes. Begrundelsen herfor er, at der er tale om en mindre udbygning af lokal karakter, og der ikke er fundet forhold af væsentlig miljømæssig betydning.

Miljøscreeningen er sendt i høring i perioden 29.09.2016 til 14.10.2016 hos relevante høringsparter. Eventuelle kommentarer vil blive forelagt på mødet.

Bilag
Bilag 1 (PMU 24.10.2016) Forslag til tillæg nr. 7 til Kommuneplan 2013-25 Dok. nr. 2016/22377 003

Bilag 2 (PMU 24.10.2016) Miljøscreening Dok nr. 2016/22377 002


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet:

1. at godkende forslag til tillæg nr. 7 til Kommuneplan 2013-25 til offentlig fremlæggelse,
2. at godkende at planforslaget ikke skal miljøvurderes.

Beslutning
1.-2. Anbefalingen tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




181. Forslag til Lokalplan 315.15 for skole og idræt i Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
01.02P00 - 2015/17271

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet. Sagen handler om godkendelse af forslag til Lokalplan 315.15 til offentlig fremlæggelse.

Vækst- og Skoleudvalget har behandlet hovedelementer i planforslaget 04.10.2016.

Der udarbejdes sideløbende med lokalplanen et tillæg til Kommuneplan 2013-25 for at sikre overensstemmelse mellem kommuneplanen og lokalplanen. (se særskilt dagsordenpunkt)

Lokalplanens baggrund og formål
Byrådet traf 20.06.2016 beslutning om udvikling af Ny skole Gilleleje. Der tages udgangspunkt i, at Ny skole Gilleleje skal omfatte en totalombygning af skolen på Parkvej, samt nedrivning af en enkelt blok og opførsel af en ny bygning på 1.550 m2 placeret på eksisterende matrikel. Skolen skal rumme tre spor fra 0.-6. klasse, fire spor fra 7.-9. klasse samt specialklasser.

Lokalplanforslaget har til formål at muliggøre om- og tilbygning af Gilbjergskolen, jf Byrådets beslutning. Planforslaget har også til formål at sikre en grøn karakter for arealerne langs kanalen og hensigtsmæssige adgangsforhold til lokalplanområdet. Endvidere skal lokalplanforslaget skabe rammer for en eventuel fremtidig udvidelse af såvel skole, institution og idrætsanlæg i området.

Lokalplanforslaget er udarbejdet i samarbejde med rådgiver LE34.

Planforslaget kan ses i bilag 1, Forslag til lokalplan 315.15 for skole og idræt ved Parkvej i Gilleleje.

Lokalplanområdet
Administrationen foreslår, at lokalplanforslaget omfatter den nuværende Gilbjergskolen og idrætsfaciliteterne syd for denne. Området afgrænses mod nord af Parkvej, mod øst af Idrætsvej, mod syd af Gilleleje renseanlæg og mod vest af Søborg Kanal. Lokalplanområdet er på i alt ca. 7 ha og ligger i byzone.

Det foreslås dermed, at lokalplanområdet omfatter et større areal end nødvendigt for at etablere Ny skole Gilleleje projektet. Dette foreslås for at fremtidssikre det samlede skole- og idrætsområde bedst muligt i forhold til fremtidige udviklingsmuligheder.

Den østlige del af området er omfattet af Lokalplan nr. 15.8. Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til idrætsformål. Ved at inddrage området i nærværende lokalplan skabes mulighed for udvidelse af idrætshaller i delområde II samt for parkering i delområde IV. Lokalplanen aflyses for den del af området, der er omfattet af nærværende lokalplan, ved planens endelige vedtagelse.

Lokalplanens indhold
Administrationen foreslår følgende omkring lokalplanens regulering af områdets anvendelse, bebyggelsens placering, udformning og udtryk, veje, stier og parkering m.m.:

Fleksibilitet

• Lokalplanforslaget udarbejdes med relativt stor fleksibilitet, for at sikre et så stort kreativt råderum som muligt i den kommende projektering af den ny skole samt sikre fremtidige udviklingsmuligheder.

Overordnet disponering

• Overordnet set foreslås, at lokalplanområdet disponeres, så tyngden af bebyggelsen ligger i den midterste del af området i tilknytning til de eksisterende bygninger. Den vestligste del, langs Søborg Kanal, foreslås fastholdt som rekreativt, grønt område. Adgang for bløde og hårde trafikanter adskilles så vidt muligt, ved at de eksisterende stier sikres og den primære parkering, herunder renovation og lignende, holdes i den østlige og vestlige del af området i tilknytning til de to adgangsveje fra Parkvej.

Anvendelse

• Delområde I og II (se bilag 1) må anvendes til offentlige formål som undervisning (skole, kursus, konference) og indendørs og udendørs idrætsanlæg med tilhørende faciliteter så som lege- og opholdsarealer, parkeringsarealer mv.
• Delområde III, området langs kanalen, fastholdes som grønt friareal.
• Delområde IV må anvendes til parkering og udendørs idrætsanlæg, fx boldbaner og multibaner.
• Delområde V må anvendes til offentlige formål som undervisning og institutioner (børneinstitutioner, døgncenter, forsorg, ældreinstitution og. lign) med tilhørende faciliteter så som lege- og opholdsarealer, parkeringsarealer mv.

Byggeri og anlæg

• Delområde I og II: Om- og tilbygning samt nybyggeri er muligt indenfor hele det centrale område omkring skolen og idrætshallerne, delområde I og II, dog med mindst 5 meter afstand til sti og vej. Der lægges med lokalplanen et loft på det samlede antal m2 byggeri (samlet 16.000 m2 i delområde I og 8000 m2 i delområde II) og på byggeriets højde (15 m). Dette skaber rammer for Ny Skole Gilleleje projektet samt yderligere udvidelsesmulighed af såvel idrætshaller som skole. Ny bebyggelse skal sammenbygges med eller opføres i umiddelbar nærhed til eksisterende bebyggelse.
• Delområde III: Indenfor arealet kan der etableres mindre bygninger (op til 50 m2) og anlæg, der understøtter rekreativ brug og som kan være med til at tilgodese ønsket om at inddrage området aktivt i undervisningen.
• Delområde IV: Indenfor arealet kan der etableres mindre bygninger (op til 200 m2) og anlæg, der understøtter anvendelsen parkering og idræt.
• Delområde V: Indenfor arealet kan om- og tilbygges (samlet 1000 m2).

Stier, veje og parkering

• Eksisterende stier sikres med lokalplanen.
• Områdets primære parkeringsarealer skal placeres ved de to adgangsveje til området, dels ved den eksisterende parkeringsplads i delområde I, dels ved Idrætsvej i delområde IV.
• Der kan i begrænset omfang etableres parkering, afsætning og adgang for varelevering tættere på bygningernes indgange, herunder adgang til idrætshallen.
• Frem for at fastlægge et bestemt antal parkeringspladser, angives at der skal være et tilstrækkeligt antal pladser til både biler og cykler. Dette muliggør tilpasning til skiftende behov fremadrettet.

Bæredygtighed og tekniske anlæg

• Lokalplanen åbner mulighed for bæredygtige tiltag, som forsinkelse af regnvand, solenergianlæg på facader og tage samt grønne tage.
• Lokalplanen åbner mulighed for opsætning af master til sende- og modtageranlæg.

Delegation af beslutningskompetence
Byrådet har i nogle tilfælde mulighed for at delegere beslutningskompetencen i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplaner til udvalg eller administrationen. Byrådet har den 31. august 2015 besluttet principper for delegation i forbindelse med lokalplanlægning i Gribskov Kommune.

Eftersom dette lokalplanforslag ledsages af et kommuneplantillæg, som skal vedtages i Byrådet, anbefales det, at lokalplanen også vedtages i Byrådet. Det vil sige, at delegationsmuligheden ikke anvendes, da det ikke vil forkorte den samlede proces. Dette er i overensstemmelse med Byrådets beslutning fra 31.08.2015.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at Plan- og Miljøudvalget anbefaler Økonomiudvalget og Byrådet at godkende lokalplanforslag 315.15 til offentlig fremlæggelse, eventuelt med indarbejdelse af bemærkninger fra udvalget.

Desuden anbefaler administrationen, at udvalget godkender, at planforslaget ikke skal miljøvurderes.

Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015, særligt § 11-18
Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10.12.2015, § 2-4
Naturbeskyttelsesloven, lovbekendtgørelse nr. 1578 af 08.10.2015, § 16
Kommuneplan 2013-25

Økonomi


Miljøforhold
Der er udarbejdet miljøscreening i henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer. På baggrund af miljøscreeningen vurderer administrationen, at planen ikke skal miljøvurderes. Begrundelsen herfor er, at der er tale om en mindre udbygning af lokal karakter, og der ikke er fundet forhold af væsentlig miljømæssig betydning.

Miljøscreeningen er sendt i høring i perioden 29.09.2016 til 14.10.2016 hos relevante høringsparter. Eventuelle kommentarer vil blive forelagt på mødet.

Høring
Administrationen har haft dialog med følgende aktører i forbindelse med udarbejdelsen af forslaget: Skolens ledelse, Gilleleje Boldklub, Danmarks Naturfredningsforening og Søborg Kanal Vandløbslaug.

Bilag
Bilag 1 (PMU 24.10.2016) Forslag til lokalplan 315.15 for skole og idræt i Gilleleje Dok. nr. 2015/17271 027

Bilag 2 (PMU 24.10.2016) Miljøscreening Dok. nr. 2015/17271 025


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet:

1. at godkende forslag til Lokalplan 315.15 til offentlig fremlæggelse,
2. at godkende at planforslaget ikke skal miljøvurderes.

Beslutning
1.-2. Anbefalingen tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




182. Forslag til kommuneplantillæg nr. 8 for dagligvarebutik ved Vestvej og Gillelejevej i Esbønderup - godkendelse til offentlig fremlæggelse
030599 - 2016/14936

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet om godkendelse af forslag til kommuneplantillæg nr. 8 til offentlig fremlæggelse.

Kommuneplantillæg nr. 8 for Centerområde i Esbønderup skal muliggøre dagligvarebutik på vestvej 33 i forlængelse af det eksisterende centerområde.

Baggrund
Plan- og Miljøudvalget igangsatte 04.04.2016 udarbejdelsen af lokalplan 327.01 for Dagligvarebutik i Esbønderup (se særskilt punkt på dagsordenen), med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forslag til Tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune forelægges med henblik på godkendelse til offentlig fremlæggelse.

Forslag til Tillæg nr.8 omfatter et område omkring Vestvej og omfatter matriklerne 32, 33, 34,2p, 8at, 8r, 8f, 29a,8q, 29c, 29b, 8m, 8h, 2i, 2f, 2o, 8be, 2a, 8n, samt en del af 6aæ, alle Kirke Esbønderup by, Esbønderup. Hele området ligger i byzone og forbliver byzone.

Tillægget knytter sig til forslag til Lokalplan 327.01 for dagligvarebutik ved Vestvej og Gillelejevej i Esbønderup (se separat dagsordenspunkt).

Lokalplanområdet for forslag til lokalplan 327.01, ligger i den gældende Kommuneplan 2013-25 indenfor rammeområdet 6.B.01 for boligområde i Esbønderup og Esrum. Forslag til Tillæg nr. 8 skal derfor bringe lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanen ved at udlægge et nyt rammeområde, 6.C.05, så det nye lokalplanområde vil ligge i et centerområde i stedet for et boligområde. Dermed muliggøres lokalplan 327.01 for detailhandel ved Vestvej og Gillelejevejen i Esbønderup.

Det nye rammeområde 6.C.05 inddrager del af matrikel 6aæ, Kirke Esbønderup by, Esbønderup i centerområdet i Esbønderup. Området ligger i krydset af Gillelejevejen og Vestvej, og er en naturlig forlængelse af det eksisterende centerområde. (se bilag 1)

Forslag til tillæg nr 8 i Gribskov Kommuneplan 2013-25 udtager 2 arealer med tilsvarende størrelse som det nye lokalplanområde rummer. Således ændres der ikke i den samlede størrelse af centerområdet, men udelukkende i en mere oplagt udlægning. (se bilag 1)

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at Forslag til Tillæg nr. 8 godkendes til offentlig fremlæggelse


Lovgrundlag
Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015 om Lov om planlægning
Lovbekendtgørelse nr. 939 af 03/07/2013 om Lov om miljøvurdering af planer og programmer
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Økonomi


Miljøforhold

I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer har administrationen vurderet, at lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg ikke skal miljøvurderes.

Miljøscreeningen er sendt i høring i perioden 28.09.2016 - 12.10..2016 hos relevante høringsparter. Der har ingen bemærkninger været til miljøscreeningen og afgørelsen er offentliggjort på Gribskov kommunes hjemmeside 13.10.2016.

Høring
Forslag til Tillæg nr. 8 fremlægges efter Byrådets godkendelse offentligt i min. 8 uger sammen med lokalplanforslag 327.01.

Bilag
Bilag 1 PMU 24.10.2016 Kommuneplantillæg nr. 8. Dok.nr. 2016/14936 005.

Bilag 2 PMU 24.10.2016 Miljøscreening. Dok.nr. 2016/14935 029.


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at forslag til Tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune godkendes til offentlig fremlæggelse.
2. at godkende at forslaget ikke skal miljøvurderes

Beslutning
1.-2. Anbefalingen tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




183. Forslag til Lokalplan 327.01 for dagligvarebutik ved Vestvej og Gillelejevej i Esbønderup - godkendelse til offentlig fremlæggelse
030599 - 2016/14935

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet, om godkendelse af forslag til Lokalplan 327.01 for dagligvarebutik ved Vestvej og Gillelejevej i Esbønderup til offentlig fremlæggelse.

Forslag til Lokalplan Lokalplanforslag 327.01 for Dagligvarebutik ved Vestvej og Gillelejevej i Esbønderup, blev igangsat af Plan- og miljøudvalget 04.04.2016. Lokalplanforslaget er udarbejdet på baggrund af principperne i skitseprojekt behandlet af Plan- og Miljøudvalget 04.04.2016.

Lokalplanens baggrund og formål
Rema Butiksudvikling a/s har henvendt sig med forespørgsel, om placering af en ny dagligvarebutik på Vestvej 33. Så den placeres synligt fra Gillelejevejen med adgang fra Vestvej.

Lokalplanområdet har et areal på ca. 4.400 m² og er beliggende i Esbønderups vestligste del - ved krydset Vestvej og Gillelejevej. Området, der ligger i byzone, anvendes i dag til boligformål, og har vejadgang fra Vestvej. Inden for området ligger en parkeringsplads i tilknytning til boligerne samt et grønt areal, ligeledes tilknyttet boligerne. Området fremgår af bilag 1 og er en del af matrikel 6aæ Kirke Esbønderup By, Esbøndrup.

Lokalplanen har til formål at give mulighed for at etablere en ny dagligvarebutik i området. Baggrunden er bygherres ønske om at flytte sin dagligvarebutik fra en anden ejendom i Esbønderup til lokalplanområdet, for at få tilstrækkelig plads til at kunne opføre en ny og tidssvarende butik.

Planen skal desuden sikre, at bebyggelsen med sin udformning og materialevalg tilpasses omgivelserne og er med til at værne om områdets karakter, med et grønt udtryk og nærheden til det gamle gadekær. Derudover skal planen sikre adgangs- og parkeringsforhold indrettes hensigtsmæssigt, samt at der sikres vejadgang til bebyggelsen syd for lokalplanområdet igennem parkeringsarealet inden for lokalplanområdet.

Lokalplanens indhold
Med denne lokalplan overføres området til centerformål, som en del af et større lokalcenter, og herved muliggøres etablering af detailhandel inden for lokalplanområdet. Dagligvarebutikken må have et maksimalt bruttoetageareal på 1.000 m², ekskl. personalefaciliteter. Muligheden for etablering af en dagligvarebutik vil bidrage til den lokale dagligvareforsyning i Esbønderup og oplandet omkring byen.

Der sikres i lokalplanen, at beboelserne syd for lokalplan området har vejadgang igennem lokalplanområdet og parkeringsmuligheder omkring det nuværende parkeringsareal på vestvej 33.

Denne lokalplan giver mulighed for at udtynde i hegnet, men også at træer bevares for at opretholde oplevelsen af det levende hegn, overvejende langs Gillelejevej. Dette vil give mulighed for indblik til dagligvarebutikkens arealer mellem grupperne af beplantning. Samtidigt er det med til at bevare en blanding af løvfældende og stedsegrønne træer i området, og dermed trække på de naturlige værdier i området og sikre lokalmiljøets stemning.

Der tages særligt hensyn i lokalplanes nærhed til det gamle gadekær i byen. Derfor lægges der desuden vægt på udtrykket af det nye lokalplanområde set fra gadekæret.

Lokalplanområdet er i kommuneplan 2013-25 udpeget til boligområde. Området er omfattet af rammeområde 6.B.01 Boligområder i Esbønderup og Esrum.

Lokalplanforslaget lægger derfor op til en ændring i rammeområdet 6.C.01 Centerområdet i Esbønderup, så det omfatter lokalplanområdet. (se særskilt dagsordenspunkt)

Delegation af beslutningskompetence
Byrådet har i nogle tilfælde mulighed for at delegere beslutningskompetencen i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplaner til udvalg eller administrationen. Byrådet har den 31. august 2015 besluttet principper for delegation i forbindelse med lokalplanlægning i Gribskov Kommune.

Eftersom dette lokalplanforslag ledsages af et kommuneplantillæg, som skal vedtages i Byrådet, anbefales at lokalplanen også vedtages i Byrådet. Det vil sige, at delegationsmuligheden ikke anvendes, da det ikke vil forkorte den samlede proces. Dette er i overensstemmelse med Byrådets beslutning fra 31. august 2015.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at forslag til Lokalplan 327.01 for dagligvarebutik ved Gillelejevej og Vestvej i Esbønderup godkendes til offentlig fremlæggelse og, at lokalplan 327.01 ikke skal miljøvurderes.


Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015
Lov om Miljøvurdering af planer og programmer, LOV nr 425 af 18/05/2016
Kommuneplan 2013-25 rammeområde 6.C.01 & 6.B.01.
Lokalplan 27.17 Bevarende lokalplan for Esbønderup.


Økonomi



Miljøforhold
I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer har administrationen vurderet, at lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg ikke skal miljøvurderes.

Miljøscreeningen er sendt i høring i perioden 28.09.2016 - 12.10..2016 hos relevante høringsparter. Der har ingen bemærkninger været til miljøscreeningen og afgørelsen er offentliggjort på Gribskov kommunes hjemmeside 13.10.2016.

Høring
Planforslaget skal, i henhold til §24 i planloven, i høring i minimum 8 uger.

Bilag
Bilag 1 PMU 24.10.2016. Forslag til lokalplan 327.01. Dok.nr. 2016/14935 0031.

Bilag 2 PMU 24.10.2016 Miljøscreening. Dok.nr. 2016/14935 029.


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at anbefale Byrådet:

1. at forslag til Lokalplan 327.01 godkendes til offentlig fremlæggelse.
2. at godkende at planforslaget ikke skal miljøvurderes.

Beslutning
1.-2. Anbefalingen tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




184. Forslag til Lokalplan 315.17 for Erhvervsområde Stæremosen i Gilleleje - godkendelse til offentlig fremlæggelse
01.02P00 - 2015/19743

Sagsfremstilling

Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Byrådet. Sagen omhandler godkendelse af forslag til Lokalplan 315.17 for Erhvervsområde Stæremosen i Gilleleje til offentlig fremlæggelse.

Lokalplanens baggrund og formål
Plan- og Miljøudvalget besluttede på sit møde 01.06.2015 at igangsætte arbejde for udarbejdelse af ny lokalplan for Stæremosen. Beslutningen blev taget i forbindelse med behandling af forespørgsel om, hvorvidt der kunne etableres en butik med pladskrævende varer på et område i Stæremosen, der i henhold til gældende lokalplan ikke gav mulighed for dette. Ligeledes fremgår det af Budgetaftale 2016-19, at lokalplanen for Stæremosen skal gøres tidsvarende, for at gøre området mere attraktivt for erhvervsliv og investorer.

Lokalplanforslaget er udarbejdet på baggrund af principper for lokalplanen behandlet af Plan- og miljøudvalget 06.06.2016 og inputs fra møde med områdets grundejer og virksomheder 05.01.2016.

Lokalplan 315.17 for Erhvervsområde Stæremosen i Gilleleje erstatter den tidligere Lokalplan 15.80 for Erhvervsområde Stæremosen i Gilleleje og omfatter samme areal.

Forhold til anden planlægning
Lokalplanområdet ligger inden for afgrænsningen af rammebestemmelse 2.E.02 Erhvervsområde ved Stæremosen i Gilleleje i Kommuneplan 2013-25. Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplanens retningslinjer og rammebestemmelser.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med forslag til Strategisk plan for Gilleleje, idet der blandt andet er fokus på, at butikker og publikumsorienterede funktioner placeres i Gilleleje midtby, med henblik på at handelsliv og servicefunktioner kan understøtte hinanden og ikke placeres i et erhvervsområde.

Lokalplanforslaget indhold
Lokalplanen ændrer eksisterende lokalplan på følgende punkter:

Større areal til butikker med pladskrævende varegrupper og publikumsrettede aktiviteter
Arealet udvides langs Bonderupvej, så butikker opnår størst synlighed. Det totale tilladte antal m2 butikker med pladskrævende varegrupper fordobles. Øvrige fastsatte størrelser for maksimale butiksstørrelser fastholdes.

Variation i typer af virksomheder
Inddeling i miljøklasser fastholdes, da det er med til at beskytte eksisterende virksomheder. Der sker dog en tilpasning af inddelingen i henhold til matrikelsammenlægning inden for området, og et tidligere grønt område (cirkuspladsen) ændres til område med pladskrævende varegrupper og virksomheder med lav miljøklasse. Samtidig indskrives en anvendelsesbestemmelse, der giver Byrådet mulighed for at godkende virksomheder, der som udgangspunkt ikke er indeholdt inden for de enkelte miljøklasser, men som på grund af sin størrelse og karakter kan passe ind i området. Hvis der er tale om en mere miljøfølsom anvendelse, skal det sikres at der etableres afbødende foranstaltninger, så eksisterende virksomheder ikke pålægges ekstra påbud.

Mere opmærksomhed omkring skiltning og områdets karakter
Opdaterede bestemmelser om skiltning og rabatter, der er med til at sikre at området fremstår præsentabelt også i det tilfælde, at der kommer flere butikker mod Bonderupvej

Mulig fjernelse af arealudlæg til forlængelse af Industrivej syd om Gilleleje
I forbindelse med opdatering af lokalplanen har det derudover være relevant at vurdere hvorvidt arealreservation til forlængelse af Industrivej syd om Gilleleje skal fastholdes. Lokalplanforslaget indeholder derfor følgende to muligheder:

Scenarie A: Udlæg til forlængelse af Industrivej fastholdes

Scenarie B: Udlæg til forlængelse af Industrivej fjernes

Baggrunden for at overveje at fjerne arealreservationen er:

• En forlængelse syd om Gilleleje på dette sted vil være meget omkostningstung, da den skal krydse et åløb, samt to steder skal krydse banestrækningen. En strækning syd om Gilleleje ad eksisterende veje vil ikke være lige så omkostningstung og vurderes derfor at være mere realistisk.
• Industrivej er den primære adgangsvej til Stæremosen. Derudover er Industrivej tænkt at være starten på en mulig omfartsvej syd om Gilleleje, og Industrivej er derfor friholdt for sideveje og har brede rabatter. Det er derfor ikke logisk for virksomhederne i Stæremosen at have facade mod Industrivej, på trods af at det er den primære adgangsvej. Hvis ikke Industrivej skal kunne forlænges, vil det være muligt at lave tilkørsel for sideveje og eksempelvis åbne op mod vest, hvor lokalplanen udvider arealet til pladskrævende varegrupper. Derudover kan en estimeret rundkørsel i forbindelse med udbygningen udgå.

Plan- og miljøudvalget bedes beslutte hvilken af de to scenarier, der ønskes inkluderet i lokalplanforslaget.

Andre ikke væsentlige ændringer i forhold til eksisterende lokalplan

• Parkering skal fortsat holdes på egen grund og virksomheder med mange besøgende skal etablere 1 parkeringsplads pr. 25 m2 areal mod 1 parkeringsplads pr. 50 m2 areal for andre virksomheder.
• Al tekst, der kan betegnes som oplysning, men som ikke vedrører forhold lokalplanen regulerer, er fjernet.
• I godkendte principper for udarbejdelse af ny lokalplan for Stæremosen fremgik det, at lokalplanen ville indeholde mulighed for at dispensere for placering af butikker til pladskrævende varegrupper - også uden for det udpegede område. Denne mulighed er ikke taget med, da administrationen vurderer, at det udpegede område indeholder en tilstrækkelig stor volumen i forhold til placering af denne type butikker inden for den reviderede udpegning, og da det samtidig vil være vigtigt at fastholde krav om, at butikker placeres tæt ved hinanden for at opnå synergieffekt butikkerne imellem.
• Der indskrives mulighed for at udpege placering til antennemast inden for området. Dette er i overensstemmelse med kommunens mastepolitik, der angiver, at antennemaster så vidt muligt skal placeres i erhvervsområder.

Udvidelse af erhvervsområdet medtages ikke i lokalplanen
I Kommuneplan 2013-25 indgår en udvidelse af erhvervsområdet, der dog ikke er inkluderet i forbindelse med revision af lokalplanen for erhvervsområdet. Når arealudlægget ikke er taget med her, skyldes det, at arealet er lavbundsareal og kortlagt som risikoområde i klimatilpasningsplanen. En senere udarbejdelse af lokalplan for dette område vil kunne inkludere konkrete bestemmelser for, hvordan udfordringen med overfladevand kan håndteres i forhold til de konkrete interesser, der må være for området. Derudover vil det være relevant at genoverveje den konkrete placering af arealudlægget i forbindelse med revision af kommuneplanen.

Ny planlov - mulige ændringer i høringsperioden
Forslag om modernisering af Planloven er i høring og forventes at træde i kraft 01.01.2017. I forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplanen, der vil ske i 2017, skal den være i overensstemmelse med gældende, og altså sandsynligvis, ny lovgivning.

Modernisering af Planloven har blandt andet fokus på at understøtte vækst og at beskytte produktionserhverv ved i planlægningen at tage hensyn til deres miljøpåvirkninger. Planlægning for miljøpåvirkning vil i revideret Planlov ud over støjpåvirkning, også omhandle lugt og støv.

Inden endelig vedtagelse vil lokalplanen blive tilrettet i henhold til eventuel ny Planlov, med henblik på at indskrive mulige bestemmelser, for beskyttelse af eksisterende erhverv.

De mulige ændringer vurderes på nuværende tidspunkt ikke at være af væsentlig karakter. Hvis der laves væsentlige ændringer i lokalplanens indhold i forhold til lokalplanforslaget, skal der foretages en ny offentlig høring af indholdet.

Delegation af beslutningskompetence ved proces for endelig vedtagelse
Byrådet har 15.08.2015 besluttet, at beslutningskompetence om godkendelse af lokalplan forslag til offentlig fremlæggelse er delegeret til Plan- og Miljøudvalget, med mindre der er tale om lokalplaner af et væsentligt projekt, eller hvis kommunen selv er eksempelvis grundejer eller bygherre, og hvor det vurderes, at det er vigtigt med sikring af offentligheden herom og bred politisk behandling i byrådet. Da lokalplanen omhandler et område hvor kommunen også er selv er grundejer og da området også er nævnt i Budget 2016-19 vurderes sagen at være af principiel karakter og er derfor sat til beslutning i Byrådet.

I forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplanen er der fastlagt følgende retningslinjer for bemyndigelse af beslutningskompetence:

1. Såfremt der ikke indkommer indsigelser/ændringsforslag i forbindelse med den offentlige fremlæggelse, kan administrationen som hovedregel endeligt vedtage lokalplanen uden yderligere politisk behandling.
2. Såfremt der indkommer indsigelser/ændringsforslag i forbindelse med den offentlige fremlæggelse, vedtages lokalplanen som udgangspunkt af Plan- og Miljøudvalget. I forbindelse med behandlingen vurderer udvalget, om de indkomne indsigelser/ændringsforslag har et omfang eller karakter, som betyder, at sagen skal sendes videre til Økonomiudvalget og Byrådet til endelige beslutning, således at det bliver det samlede Byrådet, der tager stilling til planens endelige indhold og planens vedtagelse.

Administrationen vurderer, at det er hensigtsmæssigt at følge de nævnte retningslinjer i denne sag.

Anbefaling
Administrationen anbefaler, at Plan- og Miljøudvalget anbefaler Økonomiudvalget og Byrådet:

1. at godkende forslag til Lokalplan 315.17 for Erhvervsområde Stæremosen i Gilleleje til offentlig fremlæggelse.
2. at beslutte hvorvidt lokalplanforslaget skal indeholde Scenarie A eller Scenarie B for arealreservation til forlængelse af Industrivej
3. at godkende, at lokalplanen ikke skal miljøvurderes
4. at beslutte, at bemyndigelsen i forbindelse med endelig vedtagelse fastlægges som nævnt i sagsfremstillingen.

Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015
Kommuneplan 2013-25
Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10.12.2015


Økonomi
Lokalplanen har ikke direkte økonomisk konsekvens for Gribskov Kommune.

Miljøforhold
I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer har administrationen vurderet, at lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg ikke skal miljøvurderes. Miljøscreeningen har været i høring hos berørte myndigheder.

Bilag
Bilag 1: Forslag til Lokalplan 315.17 for Erhvervsområde Stæremosen i Gilleleje
Dok.nr.: 2015/19743 008

Bilag 2: Miljøscreening Lokalplan 315.17 for Erhvervsområde Stæremosen i Gilleleje
Dok.nr.: 2015/19743 009


Administrationens indstilling
Administrationen anbefaler, at Plan- og Miljøudvalget anbefaler Økonomiudvalget og Byrådet:

1. at godkende forslag til Lokalplan 315.17 for Erhvervsområde Stæremosen i Gilleleje til offentlig fremlæggelse.
2. at beslutte hvorvidt lokalplanforslaget skal indeholde Scenarie A eller Scenarie B for arealreservation til forlængelse af Industrivej
3. at godkende, at lokalplanen ikke skal miljøvurderes
4. at beslutte, at bemyndigelsen i forbindelse med endelig vedtagelse fastlægges som nævnt i sagsfremstillingen.

Beslutning

1. Anbefalingen tiltrådt
2. Det anbefales at begge scenarier sendes i høring
3. Anbefalingen tiltrådt
4. Forelægges på ny for udvalget

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




185. Forslag til Lokalplan for boligområde Bavne Ager Nord i Gilleleje - igangsættelse
01.02P00 - 2016/27905

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om igangsættelse af lokalplan for boligområdet Bavne Ager Nord i Gilleleje.

Baggrund
Økonomiudvalget har 29.08.2016 besluttet at sælge arealet Bavne Ager Nord til boligformål. I den forbindelse er det nødvendigt, at der udarbejdes en lokalplan for området.

Fysisk beskrivelse af ejendommen
Området er beliggende mellem det ældre boligområde på Langdraget og det nyere boligområde Bavne Ager Øst. Området er i dag et grønt område. Området omfatter en del af matr.nr. 3d og 3ab, begge Gilleleje By, Gilleleje. Arealet er på i alt 6753 m2.

Ansøgningen
Tilbudsgivers skitseprojekt indeholder 15 boliger som tæt-lavt byggeri. Adgang til boligerne sker fra syd. Adgangsvej og parkering er lagt mod øst, mens friarealer er lagt vest for bebyggelsen. Skitseprojektet fremgår af bilag 1.

Projektets hovedidé tager udgangspunkt i, at denne nye udstykning skal være med til at danne overgang mellem det eksisterende parcelhuskvarter Langdraget og de nye boligområder i Bavne Ager. Ligeledes er det tanken, at det nye område indgår og inddrages i hele Bavne Ager-området blandt andet via områdets stisystem og fællesarealer, hvorved nærhed, samvær og daglig social kontakt understøttes.

Byggeriet opføres som 5 rækker med 3 boliger i hver. Boligerne er i én etage og med et materialevalg og udtryk svarende til boligerne i Bavne Ager Øst, delområde III. Boligernes størrelser er fra 60-85 m2. Bebyggelsens samlede areal er maksimalt 1275 m2. Det arkitektoniske udtryk skaber et naturligt og harmonisk slægtskab med den generelle arkitektur, der er udbygget de seneste år i Bavne Agers øvrige områder under lokalplan 14.10. Boligerne opføres, så de både er egnede for seniorer, enlige og for unge mennesker, som ønsker at flytte hjemmefra.

Mod vest, ind mod naboerne på Langdraget og børnehaven ligger fællesarealer med blandt andet et lege- og motionsområde og en mindre boldbane. Ideen er, at både beboerne fra den nye udstykning, børnehavebørn samt beboerne fra de omkringliggende kvarterer skal kunne anvende de udendørs faciliteter, så der trækkes aktivitet ind i denne del af udstykning.

Ansøgningen og tilbudsprospekt ligger i sagen (Dok. Nr. 2016/27905 009 og 2016/27905 007).
Lokalplanens formål
Lokalplanen har til formål at muliggøre opførelsen af de 15 ansøgte boligenheder, samt at sikre sammenhæng til de omkringliggende bebyggelser. Derudover skal den også sikre rammer for det rekreative fællesareal, og adgang til og gennem området.

Lokalplanen forventes således primært at forholde sig til;

• Overordnet disponering af området
• Byggeriets udformning og udseende,
• Etablering af fællesarealer (Lege- og motionsområde),
• Adgangsvej og parkering,
• Stisystemer til at binde områderne sammen.

Planmæssig vurdering
Overordnede strategier
De to temaer i kommunens udviklingsstrategi er "Vækst med Kvalitet" og "Velfærd i Forandring". Det første tema om vækst understøttes af lokalplanens nye og varierende boformer, som både kan være med til at tiltrække børnefamilier og aktive ældre. Det andet tema opfylder lokalplanen ved at sikre store fællesarealer, i form af rekreative rum, der både opfordrer børn, voksne og ældre til en aktiv livsstil.

I bæredygtighedsstrategien er to af temaerne "Gode Fællesskaber" og "God Tilgængelighed". Lokalplanen vil understøtte princippet om gode fællesskaber, ved at de åbne fællesområder er med til at skabe naturlige mødesteder på tværs af alle aldersgrupper. Den måde, der er lagt op til, at stisystemerne skal forbindes med hinanden, vil derudover være med til at øge tilgængeligheden til disse områder, så de fremstår åbne for offentligheden.

Kommuneplan 2013-25
Lokalplanområdet er omfattet af rammeområde 2.B.14 boligområde Bavne Ager. Skitseprojektet er i overensstemmelse med rammebestemmelse, herunder med en bebyggelsesprocent under 35% og med friarealer på mindst 25% af boligarealet.

Der er skitseret 30 parkeringspladser, hvilket svarer til de 2 pladser per bolig, der bør være i henhold til Kommuneplan 2013-25. Administrationen vurderer dog, at antallet af parkeringspladser kan nedsættes til 1½ per bolig, hvilket svarer til normen i Bavne Ager Øst.

Det ansøgte vurderes således i overensstemmelse med kommuneplanen.

Lokalplan
En del af skitseområdet er omfattet af Lokalplan 14.10 for Bavne Ager Øst, delområde III. Dette område er i lokalplan 14.10 udlagt som fællesareal.

Bavne Ager Øst, delområde III omfatter i lokalplanen 10 boliger. Der er dog i forbindelse med byggetilladelse givet dispensation til at bygge 15 boliger i området mod, at der bygges tilsvarende 5 boliger færre i Bavne Ager Øst, delområde I.

Administrationen vurderer, at det samlede udtryk for de to bebyggelser, Bavne Ager Øst, delområde III og Bavne Ager Nord fortsat vil leve op til visionen om et boligområde med en grøn karakter. Begge bebyggelser overholder krav i kommuneplanen om, at friarealer skal udgøre mindst 25% af boligarealet.

Administrationen vurderer, at den del af Lokalplan 14.10, der er med i skitseprojektet, skal indgå i den kommende lokalplan for området Bavne Ager Nord, og at Lokalplan 14.10 skal aflyses for den del, hvor der er overlap.

Administrationen vurderer samlet set, at det fremlagte skitseprojekt (Bilag 1) lever op til kommunens ønsker og krav, herunder i forhold til arkitektur, friarealer, trafik og målgrupper.

Delegation
Plan- og Miljøudvalget kan i forbindelse med igangsættelse af nye lokalplaner delegere beslutningskompetencen for godkendelse til offentlig fremlæggelse og endelig vedtagelse, jf Byrådets beslutning den 31.08.2015.

Administrationen anbefaler i dette tilfælde følgende beslutningskompetence:

1. Lokalplanforslaget godkendes til offentlig fremlæggelse af Plan- og Miljøudvalget.
2. Såfremt der ikke indkommer indsigelser/ændringsforslag i forbindelse med den offentlige fremlæggelse, kan administrationen endeligt vedtage lokalplanen uden yderligere politisk behandling.
3. Såfremt der indkommer indsigelser/ændringsforslag i forbindelse med den offentlige fremlæggelse, vedtages lokalplanen som udgangspunkt af Plan- og Miljøudvalget. I forbindelse med behandlingen vurderer udvalget, om de indkomne indsigelser/ændringsforslag har et omfang eller karakter, som betyder, at sagen skal sendes videre til Økonomiudvalget og Byrådet til endelig beslutning.

Begrundelsen herfor er, at der er tale om en lokalplan af mindre omfang, der er i overensstemmelse med kommuneplanen, samt at Byrådet allerede har taget stilling til områdets overordnede udvikling i forbindelse med salg af arealet.

Overordnet tidsplan
Forslag til lokalplan forventes politisk godkendt i november 2016. Efter godkendelsen skal lokalplanforslaget sendes i offentlig fremlæggelse i min. 8 uger, det vil sige midt dec. 2016 - feb. 2017. Den endelige plan forventes herefter at kunne vedtages i foråret 2017.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at der igangsættes lokalplan for området med udgangspunkt i principperne i det fremlagte skitseprojekt. Lokalplanforslaget udarbejdes i tæt samarbejde med ansøgeren.



Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10.12.2015
Naturbeskyttelsesloven, lovbekendtgørelse nr. 1578 af 08.10.2015
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Økonomi


Miljøforhold
Miljøforhold vil blive vurderet i henhold til miljøvurderingsloven.

Høring
Lokalplanforslag offentliggøres i minimum 8 uger, jf. planlovens § 24

Bilag
Bilag 1 PMU 24-10-16 Situationsplan Bavne Ager Dok.nr. 2016/27905 008

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at igangsætte udarbejdelse af lokalplan 315.16 for boligområdet Bavne Ager Nord
2. at delegere beslutningskompetence, jf sagsfremstillingen.

Beslutning
1.-2. Tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




186. Forslag til Lokalplan for kolonihaver ved Nejlinge - igangsættelse
01.02P00 - 2016/34393

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om igangsættelse af lokalplan for kolonihaver ved Nejlinge.

Ansøgning
På vegne af Kolonihaveforeningen Trekanten ansøger Kolonihaveforbundet om ændring af Lokalplan 7.78 vedtaget 13.12.1978 for område til daghaver ved Nejlinge, Helsinge Kommune.
Ifølge den nuværende lokalplan er der ikke mulighed for at overnatte i kolonihaverne. Foreningen ønsker, at det bliver muligt at overnatte i kolonihaverne i sommerperioden. Begrundelsen for ønsket om udvidet overnatning i sommerperioden er naturligvis ønsket om øget brug af kolonihaven.

Ved mulighed for overnatning og øget anvendelse af kolonihaven vil der opstå behov for større bygninger end tilladt i den nuværende lokalplan. Den nuværende lokalplan tillader 10 m2 bebyggelse, hvilket er i underkanten, hvis det er tilladt at overnatte.

Foreningen anmoder derfor om, at der iværksættes en proces til udarbejdelse af ny lokalplan i forhold til overnatning og bebyggelse på de enkelte havelodder.

Foreningen mener, at det er vigtigt at bevare karakteren i området, og det er derfor ikke tanken, at der skal ske ændringer i øvrigt.

Planlægningsmæssig vurdering
Administrationen vurderer at det ansøgte er i overensstemmelse med Kommuneplan 2013-25 og forudsætter en ny lokalplan, da det ikke kan rummes indenfor rammerne af den eksisterende lokalplan.

Delegation
Plan- og Miljøudvalget kan i forbindelse med igangsættelse af nye lokalplaner delegere beslutningskompetencen for godkendelse til offentlig fremlæggelse og endelig vedtagelse, jf Byrådets beslutning den 31.08.2015.

Administrationen anbefaler i dette tilfælde følgende beslutningskompetence:

1. Lokalplanforslaget godkendes til offentlig fremlæggelse af Plan- og Miljøudvalget.
2. Såfremt der ikke indkommer indsigelser/ændringsforslag i forbindelse med den offentlige fremlæggelse, kan administrationen endeligt vedtage lokalplanen uden yderligere politisk behandling.
3. Såfremt der indkommer indsigelser/ændringsforslag i forbindelse med den offentlige fremlæggelse, vedtages lokalplanen som udgangspunkt af Plan- og Miljøudvalget. I forbindelse med behandlingen vurderer udvalget, om de indkomne indsigelser/ændringsforslag har et omfang eller karakter, som betyder, at sagen skal sendes videre til Økonomiudvalget og Byrådet til endelig beslutning.

Begrundelsen herfor er, at der er tale om en lokalplan af mindre omfang, der er i overensstemmelse med kommuneplanen.

Overordnet tidsplan
Forslag til lokalplan forventes politisk godkendt i 1. kvartal 2017. Efter godkendelsen skal lokalplanforslaget sendes i offentlig fremlæggelse i min. 8 uger. Den endelige plan forventes herefter at kunne vedtages i forsommeren 2017.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at der igangsættes ny lokalplan for området med udgangspunkt i principperne i ovenstående. Lokalplanforslaget udarbejdes i tæt samarbejde med ansøgeren.


Lovgrundlag
Planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015.
Miljøvurderingsloven, lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10.12.2015
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
Lokalplan 7.78 vedtaget 13. december 1978 for område til daghaver ved Nejlinge.

Økonomi


Miljøforhold
Miljøforhold vil blive vurderet i henhold til miljøvurderingsloven.

Høring
Lokalplanforslag offentliggøres i minimum 8 uger, jf. planlovens § 24.

Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at igangsætte udarbejdelse af Lokalplan for kolonihaver ved Nejlinge
2. at delegere beslutningskompetence, jf sagsfremstillingen.

Beslutning
1.-2. Anbefalingen tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




187. Erhvervsområde Tofte i Helsinge - bevilling til arkæologiske forundersøgelser
01.00G00 - 2016/03649

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Økonomiudvalget om at bevillige midler til gennemførelse af arkæologiske forundersøgelser i Erhvervsområde Tofte i Helsinge. Beløbet på 174.000 finansieres af ejendomsrammen.

Baggrund
Byrådet peger i Budgetaftalen 2016-2019 og "forslag til Erhvervsstrategi 2016" på, at udviklingen af erhvervsområdet Tofte i Helsinge skal styrkes ved at sikre at lokalplanlægningen af området er tidsvarende, så det bliver mere attraktivt for erhvervsliv og investorer.

Økonomiudvalget besluttede 07.03.2016 at igangsætte udarbejdelsen af ny lokalplan for Tofte - ud fra oplægget: "Lokalplanlægning gennemføres baseret på formodede behov mv. med henblik på at kunne levere "indflytningsklare" grunde, der så efterfølgende kan sættes til salg og byggemodnes". Det blev samtidig besluttet, at udgifter til nødvendige forundersøgelser i forbindelse med planlægning finansieres via ejendomsrammerne.

Plan- og Miljøudvalget godkendte den 15.08.2016 principper for lokalplan for Erhvervsområde Tofte. Principperne bygger på Udviklingsplan for Erhvervsområdet Tofte, der blev vedtaget af Gribskov Kommunes Byråd 10.12.2012. Planforslaget forventes at blive forelagt til politisk godkendelse til offentlig fremlæggelse senere på året. Til orientering vil der desuden snart blive opsat et 'Til Salg'-skilt i området, så det er mere synligt at her er erhvervsjord til salg.

Sagens indhold
I Erhvervsområde Tofte er der både ubebyggede private og kommunale ejendommen.

Administrationen er i dialog med ejerne af de ubebyggede private ejendomme i forbindelse med formulering af indholdet i ny lokalplan og udarbejdelse af forundersøgelser.



Arkæologiske forundersøgelser foretages af Museum Nordsjælland. Museet har fremsendt et tilbud på undersøgelser, der er godkendt af Kulturarvsstyrelsen. For at lette den samlede sagsgang er tilbuddet udarbejdet for både de kommunale og private arealer, der vurderes at være oplagt at undersøge for arkæologiske fund. Det drejer sig om arealerne nord for Bomose Alle og udgør et samlet areal på i alt 110.000 m2.

Af det fremsendte tilbud udgør de kommunale arealer 54 % af de arealer, der indgår i tilbuddet, hvilket svarer til udgifter på 173.977,2 kr ekskl. moms (54% af 322.180 kr ekskl. moms). Museet kan dog kun foretage undersøgelser på de områder, der er ryddet for bevoksning. Administrationen vurderer, at der ikke er grundlag for at rydde området for bevoksning for at få foretaget de arkæologiske undersøgelser, men at museet kan undersøge de områder, der i dag er fri for bevoksning, og at undersøgelser af disse områder vil kunne give et retvisende billede af, hvorvidt der kan forventes at finde arkæologiske fund eller ej.

Undersøgelserne er fastsat til at kunne igangsættes i november 2016, altså umiddelbart efter denne beslutning.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler at der bevilges midler til arkæologiske forundersøgelser i Erhvervsområde Tofte.



Lovgrundlag
Museumsloven, LBK nr 358 af 08/04/2014

Økonomi
Udgifter til undersøgelser af området til plangrundlaget finansieres via Byudvikling, Køb og salg.

Bilag
Bilag 1: Budget for arkæologiske forundersøgelser i Erhvervsområde Tofte
Dok. nr.: 2016/03649 014


Administrationens indstilling
Administrationen anbefaler Plan- og miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget:

1. at bevilge 174.000 kr til arkæologiske forundersøgelser i Erhvervsområde Tofte.
2. at godkende, at beløbet finansieres af ejendomsrammen.

Beslutning

1. Anbefalingen tiltrådt
2. Anbefalingen tiltrædes, idet udgiften finansieres via Byudvikling, Køb og salg

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




188. Boligplacering af flygtninge - Venligboliger
03.25P00 - 2016/08229

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til Økonomiudvalget om kommunen skal indgå i et pilotprojekt omkring konceptet Venligbolig.

Sagen er tidligere behandlet af Plan- og Miljøudvalget d. 06-06-2016 og Økonomiudvalget d. 13-06-2016. Indstillingen blev tiltrådt med den tilføjelse, at sagen skulle politisk behandles igen med henblik på realitetsbehandling af projektet. Derfor denne sagsfremstilling.

Siden den seneste politiske behandling har forudsætningerne for pilotprojektet ændret sig, og det foreslås nu, at der alene opstilles én Venligbolig i kommunen i forsøgsperioden.

Sagens baggrund
Venligbolig er et non-profit initiativ, der gør det muligt for grundejere og boligforeninger at opsætte midlertidige boliger til flygtninge på private grunde. Konceptet er udviklet af Søren Rasmussen, ONV arkitekter og Johan Galster, 2+1 Idébureau.

Venligbolig bygger på idéen om, at vellykket integration af flygtninge bedst sker i tæt samarbejde med borgerne.

En venligbolig bygger på to grundelementer:

• en værtsfamilie i form af en grundejer i kommunen, der gerne vil stille et stykke af sin grund og en frivillig indsats til rådighed for en flygtning/flygtningefamilie.
• en flytbar bolig af arkitektonisk kvalitet, der arkitektonisk indpasses på værtsfamiliens grund og indeholder eget køkken, bad, opholdsrum og to værelser med plads til i alt 3-4 personer.

Sagens forhold - ændrede forudsætninger
Siden sidste politiske behandling af sagen i juni har Udlændingestyrelsen sænket sit skøn over det antal flygtninge, der forventes at skulle boligplaceres i kommunerne.

Konkret betyder det for Gribskov Kommune en ny kvote for 2016 på 56 flygtninge og for 2017 på 48 flygtninge. De tidligere udmeldte kvoter var henholdsvis 153 og 111 for 2016 og 2017. Det er et markant fald, der betyder, at Gribskov Kommune skal forvente at modtage omkring seks flygtninge indtil marts 2017.

Dette betyder, at Gribskov Kommune kan dække hele eller store dele af behovet for midlertidig indkvartering ved at leje værelser hos private boligejere, og dernæst fremleje disse til flygtninge, jf. beslutning i Byrådet d. 05.09.16. Hermed bliver det muligt at udsætte tidspunktet for den langt dyrere løsning med opstilling af pavilloner med henblik på midlertidig indkvartering af flygtninge.

Konsekvensen heraf er, at det ikke længere er relevant at sammenligne økonomien i Venligboligprojektet med kommunens udgifter til opstilling og drift af midlertidig indkvartering i pavilloner. Det er derimod blevet muligt at tilpasse økonomien i Venligbolig-projektet, så det matcher den billigere løsning med midlertidig indkvartering hos private boligejere.

Sagens forhold - tilpasset koncept
På baggrund af den nye kommunekvote har Venligbolig tilpasset sit projekt. Det indebærer blandt andet, at der nu etableres et samarbejde omkring én Venligbolig i stedet for tre til fem Venligboliger, som skitseret i den tidligere sagsfremstilling.

Denne ene Venligbolig kan produceres som en prototype med støtte fra en eller flere sponsorer. Derfor kan Venligbolig tilbyde en bedre lejepris i dette tilfælde. Konkret betyder det en husleje for kommunen på omkring 6.000 kr., ekskl. forbrug. Gribskov Kommune vil derefter videreudleje Venligboligen til de flygtninge, som visiteres hertil.

Gribskov Kommune kan dermed leje den indflytningsklare Venligbolig på vilkår, der er sammenlignelige med lejen af private lejemål til midlertidig indkvartering.

Venligbolig-prototypen giver således ikke ekstraordinære leje- og driftudgifter i forhold til de leje- og driftudgifter, der er forbundet med at leje private lejemål til midlertidig indkvartering

Pilotprojektet i Gribskov Kommune
På baggrund af de ændrede forudsætninger, ændres pilotprojektet til at omfatte én bolig fremfor tre til fem boliger. Gribskov Kommunes rolle indskrænkes, således at den er sammenlignelig med den rolle, som administrationen spiller i forbindelse med andre midlertidige indkvarteringsmuligheder.

Leje af Venligboligen
Gribskov Kommune forpligter sig til at leje Venligboligen på en tidsbegrænset kontrakt på fem år. I den periode anvendes boligen til midlertidig indkvartering af flygtninge.

Hvis det ikke er muligt at anvende boligen til flygtninge, fordi behovet for midlertidig indkvartering dækkes på anden vis, kan Venligboligen flyttes til anden placering og anvendes til andre målgrupper som fx unge. Grundejeren og Venligbolig kan på samme vis vælge at træde ud af lejekontrakten og anvende boligen til andre formål, forudsat at der foreligegr de nødvendige tilladelser til dette.

Venligbolig og grundejer vil i fællesskab søge om tilladelse til at opstille boligen, hvorefter Gribskov Kommune tilbydes at leje boligen. Lejekontrakten vil være sammenlignelig med de lejemål, der allerede er indgået med andre private udlejere, udover at der vil være en tidsbegrænsning på fem år.

Matchmaking
På samme måde som godkendt ved midlertidig indkvartering på værelser hos private af Økonomiudvalget d. 29-08-2016 og Byrådet d. 05-09-2016, vil Gribskov Kommune sikre matchmaking mellem værtsfamilie og de flygtninge, der skal bo i Venligboligen.

Det vil være de samme ressourcer, der anvendes til matchmaking-forløbet, og Venligboligen vil være at betragte som endnu en bolig i puljen.

Værtsfamilie
Gribskov Kommune er tilgængelig for værtsfamilien, såfremt den har nogle spørgsmål, der er brug for hjælp til, men som udgangspunkt har værtsfamilien bolden.

Venligbolig er allerede i dialog med en grundejer i kommunen, der ønsker at indgå i samarbejdet. Venligbolig og grundejeren vil sammen søge de nødvendige tilladelser samt sikre dækning af etableringsomkostninger. Disse forhold behandles i særskilt sag, som behandles af Plan- og Miljøudvalget.

Vurdering
På baggrund af de ændrede forudsætninger, vurderer administrationen, at det er unødvendigt at opstille tre til fem Venligboliger i kommunen.

Med opstilling af én Venligbolig vil der være et mindre ressourcetræk af følgende grunde:

• Kommunen skal ikke afholde etableringsomkostningerne, da disse afholdes af Venligbolig og grundejer.
• Integrationsdelen, heriblandt et større match-making forløb, som var indeholdt i det oprindelige Venligbolig-projekt, reduceres.
• Driftudgifterne, dvs. forskellen mellem flygtningenes egenbetalinger og den husleje, som kommune betaler for leje af Venligboligerne (minus den statslige refusion, der kan opnås), er sammenligneligt med andre midlertidige indkvarteringsformer, f.eks. indkvartering på værelser hos private.

Samtidig vurderes konceptet at have integrationsmæssige fordele sammenlignet med f.eks. en pavillonløsning, hvorfor det vurderes fordelagtigt at fortsætte samarbejdet omkring en enkelt bolig.

Gribskov Kommune og Venligbolig vil høste erfaringer med konceptet. I lyset af erfaringerne vil Gribskov Kommune og Venligbolig desuden være parate til at undersøge mulighederne for at skalere konceptet, såfremt flygtningekvoterne igen ændres, og kommunen igen skal modtage og boligplacere et større antal flygtninge, end der umiddelbart er boligkapacitet til. Erfaringerne vil blive forelagt politisk, ligesom det vil blive forelagt til politisk beslutning om projektet skal opskalleres, når der er behov for det.

Ved eventuelt fremtidigt samarbejde om flere Venligboliger vil lejeprisen være på niveau med pavilloner, hvorfor det vil være fordelagtigt at have afklaret, om de forventede integrationsmæssige aspekter opnås ved Venligboligløsningen, såfremt behovet igen opstår.


Anbefaling
Da Gribskov Kommune med den nedsatte kvote ikke længere har det samme behov for boliger i forhold til modtagelsen af nye flygtninge, indstiller administrationen, at samarbejdet med Venligbolig fortsættes omkring én bolig under de ovenfor skitserede rammer.

Administrationen vil i givet fald udarbejde en samarbejdskontrakt, der indeholder de ovenfor skitserede betingelser.

Lovgrundlag
LBK nr. 1094 af 07/10/2014 Bekendtgørelse af lov om integration af udlændinge i Danmark (Integrationsloven) - og senere ændringer af forskriften.

LBK nr. 1021 af 19/09/2014 Bekendtgørelse af udlændingeloven (Udlændingeloven) - og senere ændringer af forskriften.

BEK nr. 50 af 18/01/2010 Bekendtgørelse om boligplacering af flygtninge - og senere ændringer af forskriften.

BEK nr. 1791 af 17/12/2015 Bekendtgørelse om flygtninge og andres betaling for ophold i midlertidige indkvarteringer og opholdssteder i 2016.

LOV nr. 539 af 29/04/2015 Lov om ændring af lov om planlægning (Midlertidige opholdssteder til flygtninge). (Vedr. planlovens § 5u om midlertidige opholdssteder for flygtninge).

LOV nr. 1705 af 21/12/2015 Lov om ændring af integrationsloven og lov om planlægning (Midlertidig indkvartering af flygtninge).

Økonomi
Venligbolig vil søge sponsorer til produktionen af den første Venligbolig som prototype, således at en lejepris på 6.000 kr., ekskl. forbrug, kan nås.

Denne pris ligger under den forventede produktionspris, såfremt projektet skaleres, men prisen for prototypen vil være sammenlignelig med indkvartering på værelser hos private.

Den forventede produktionspris såfremt projektet opskaleres vil være 7.900 kr ekskl. forbrug pr bolig.

Flygtninge betaler egenbetaling i stedet for husleje, så længe de er midlertidig indkvarteret. Enlige flygtninge, der har ophold i kommunens midlertidige indkvarteringer, må i 2016 maksimalt betale månedlige leje- og forbrugsafgifter på 2.152 kr., jf. BEK nr. 1791.

Den maksimale egenbetaling vil i praksis aldrig kunne dække kommunens udgift til midlertidig indkvartering. Ifølge topartsaftalen fra marts måned 2016 refunderer staten halvdelen af forskellen mellem kommunens udgifter til midlertidig indkvartering og den maksimale betaling for leje- og forbrugsudgifter, dog maksimalt 2.000 kr. Denne ordning gælder for 2016 og 2017.

Det er godkendt af Økonomiudvalget d. 29-08-2016 og Byrådet d. 05-09-2016, at der som udgangspunkt højst lejes værelser til 3.500 kr (inkl. forbrug), da det sammenligneligt med huslejeniveauet for et værelse i kommunens egne boliger.

Med en lejepris på 6.000 kr. ekskl. forbrug for en Venligbolig til to flygtninge, rammer Venligbolig samme pris.

Bilag
-

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale til Økonomiudvalget,

1. at Gribskov Kommune indleder et samarbejde med Venligbolig om leje af en enkelt af deres prototype i fem år.

Beslutning

1. O (1) stemte imod
   G, A og S (4) stemte for
   Anbefalingen tiltrådt

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




198. Detailhandelplanlægning - Helsinge
01.02P00 - 2016/32512

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at træffe beslutning om detailhandelplanlægning i Helsinge skal revurderes i forbindelse med ny kommuneplan i 2017.

I forbindelse med Udviklingsplan 2016 er det besluttet, at det i forbindelse med ny kommuneplan i 2017 skal vurderes, om der er behov for at revurdere planlægningen for detailhandel.

Sagen behandles på den lukkede del af dagsordenen, for ikke at skabe unødig usikkerhed hos grundejere udenfor bymidten, såfremt udvalget ikke ønsker at revurdere den eksisterende detailhandelsplanlægning for byen.

Baggrund
Detailhandelbranchen oplever i disse år en voldsom strukturændring som følge af øget nethandel og ændrede butikskoncepter. Dette må desuden forventes at blive yderligere styrket som følge af nye planmæssige muligheder i ny planlov (se separat punkt på dagsordenen). På det seneste har der tillige lokalt i Gribskov Kommune været politisk udmelding om, at dagligvarebutikker ønskes placeret indenfor de eksisterende byområder og centerafgrænsninger og dermed ikke som enkeltstående butikker for eksempel i sommerhusområder (jf. udvalgets afslag på anmodning om mulighed for dagligvarebutik ved Tibirke Sand behandlet 06.06.2016). Samlet giver dette anledning til revurdering af detailhandelplanlægning i kommunen.

I Gilleleje får udvalget input fra arbejdet med Strategisk Plan, i Græsted med Områdefornyelsesprojektet, og i Esbønderup er der allerede en justering i gang med ændring af lokalcenterafgrænsningen (se separat punkt på dagsordenen). De øvrige lokalcentre vurderes der ikke umiddelbart at være behov for væsentlige ændringer af.

Specifikt for kommunens største handelsby Helsinge, anbefales det derfor at der tages stilling til om hidtidig planlægning skal fortsætte, eller om der skal ændres kurs.

Spørgsmålet bør ses i sammenhæng med at Erhvervs- og Turismeudvalget sammen med de handlende i byen er i gang med at udarbejde en handleplan for hvordan handlen i bymidten kan styrkes. Herunder hvem der kan gøre hvad. Udvalget vil blive orienteret om arbejdet på næste møde. Et af de områder hvor kommunen har stor handlekraft, er netop i forhold til den overordnede detailhandelplanlægning.

Eksisterende detailhandelplanlægning i Helsinge
Hovedprincipperne for den gældende detailhandelsplanlægning i byen er at:

• Butikker placeres som hovedregel indenfor bymidteafgrænsningen (på kortet angivet med rødt)
• Udenfor centerafgrænsningen kan der etableres enkeltstående butikker, såfremt de er beliggende mere end 500 m fra centerafgræsningen, eller i de udpegede lokalcentre. Her er der reelt kun én endnu uudnyttet mulighed, nemlig i erhvervsområdet Tofte (se mere om dette nedenfor).
• Butikker til pladskrævende varegrupper kan placeres i erhvervsområde ved Rundinsvej i Helsinge og i en del af erhvervsområdet Tofte (områder angivet med blåt)

Udvikling og tendenser i Helsinge
De seneste år har Lidl etableret sig på Vestergade (inden for centerafgrænsningen i bymidten), SuperBest ved gågaden i bymiden er lukket, den eksisterende Aldi-butik placeret udenfor bymidten på Bymosevej er blevet moderniseret og udbygget, og i 2013 blev der vedtaget en lokalplan der muliggør etablering af en dagligvarebutik i erhvervsområdet Tofte. Butikken er dog endnu ikke etableret, og kommunen har heller ikke modtaget byggeansøgning. Andelen af udvalgsvarebutikker og butikker med pladskrævende varegrupper er der ikke sket væsentlige ændringer med. Dog er der i forbindelse med udarbejdelse af ny lokalplan for erhvervsområdet Tofte, udtrykt ønske om mulighed for at udvide området udpeget til placering af butikker med pladskrævende varegrupper.

Samtidig er der behov for at der sker en forskønnelse og ændret indretning af området omkring gågaden og VP-arkaden så området fremstår mere attraktivt.

Denne udvikling har, sammen med den generelt store strukturændring der sker i branchen og øget konkurrence fra de større nabobyer, presset den eksisterende handel og tilhørende byliv i bymidten yderligere. Særligt mærkbart har det været, at SuperBest lukkede med deraf følgende mindsket kundestrøm til gågadeområdet.

Alternative retninger for fremtidig detailhandelplanlægning i byen
Administrationen ser umiddelbart to mulige retninger for den fremtidige detailhandleplanlægning i byen.

1. Fastholdelse af eksisterende planlægning.
2. Koncentration i bymidten som eventuelt kan omfatte at det eksisterende centerområde i bymidte indskrænkes mod vest omkring Rundinsvej og mod øst af jernbanen, ligesom området syd for Hammericksvej eventuelt kan udgå og alene reserveres til boligformål. Samtidig kan det hindres at der etableres nye butikker udenfor bymidten, dels ved at give afslag ved ansøgninger til enkeltstående butikker udenfor bymidteafgrænsningen, dels ved at fjerne plangrundlaget og dermed muligheden for etablering af dagligvarebutik i lokalcentret i erhvervsområdet Tofte.

	Fastholde eksisterende planlægning	Koncentration i bymidten
Fordele	fastholder mulighed for at borgerne kan have butikker i nærområdet udenfor bymidten. fastholder grundlag for fortsat investeringssikkerhed for eksisterende grundejere og investorer udenfor bymidten.	styrker byliv og handelsmuligheder i bymidten skaber øget investeringssikkerhed for handlen i bymidten.
Ulemper	risiko for svækket byliv og handelsmuligheder i bymidten. risiko for fortsat investeringsusikkerhed for handlen i bymidten.	fjerner mulighed for at borgerne kan have butikker i nærområdet udenfor bymidten. fjerner grundlag for investering i detailhandel for eksisterende grundejere og investorer udenfor bymidten.

Desuden bør der tages stilling, om det ønskes at udnytte de nye muligheder i den nye planlov i forhold til at åbne op for større butikker.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler arbejdet med at revurdere detailhandelplanlægning for Helsinge igangsættes i forhold til de to hovedscenarier hvor konsekvenserne sammenholdes, og i lyset af mulighederne i den nye planlov. Analyseresultaterne forelægges efterfølgende udvalget til videre stillingtagen.

Administrationen anbefaler desuden, at ansøgninger om dagligvarebutikker udenfor og i kanten af eksisterende bymidteafgrænsning i mellemtiden forelægges til beslutning i udvalget. Dette også selvom det ansøgte måtte være i overensstemmelse med eksisterende plangrundlag. Hvis udvalget finder det nødvendigt, vil nedlæggelse af § 14-forbud jf planloven kunne tages i anvendelse for at styre udviklingen i den ønskede retning.


Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015.

Lovforslag om modernisering af planloven.

Lovbekendtgørelse nr 769 af 09/06/2015 Bekendtgørelse af lov om kommunernes styrelse Normalforretningsorden for kommunalbestyrelsen møder (om lukning af sager, der vedrører personlige forhold)

Økonomi


Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at igangsætte arbejdet med at revurdere detailhandelplanlægning for Helsinge.
2. at ansøgninger om dagligvarebutikker udenfor og i kanten af eksisterende bymidteafgrænsning i mellemtiden forelægges til beslutning i udvalget.

Beslutning
1.-2. Udvalget anbefaler indstillingen til Økonomiudvalg og Byråd

Bo Jul Nielsen, Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende





Efterretningssager

189. Konsekvens af afgørelse fra Natur- og Miljøklagenævnet i sag om bebyggelse i beskyttet natur.
00.07P00 - 2016/33541

Sagsfremstilling
Introduktion
Plan- og Miljøudvalget får sagen til orientering.

Afgørelsen fra Natur- og Miljøklagenævnet konkluderer, at det slet ikke er muligt at bygge på ejendommen Musvågestien 22.

Konsekvensen af dommen bliver, at man som grundejer ikke har ret til at bygge et hus, hvis hele grunden er omfattet af et beskyttet § 3 område.

Baggrund og Sagens forhold
Plan- og Miljøudvalget blev på møde den 15.08.2016 under meddelelser orienteret om indhold af dommen.

Gribskov Kommune har på ejendommen Musvågestien 22, 3300 Frederiksværk oprindelig givet dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 3 om beskyttede naturtyper til opførelse af et sommerhus i en beskyttet mose.

Dispensationen blev givet til bebyggelse af en matrikel, der sammen med andre lignende nabomatrikler blev udstykket til sommerhusbebyggelse i 1986. Afgørelsen er påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet.

Natur- og Miljøklagenævnet har ændret afgørelsen til et afslag. Afgørelsen blev afgjort med 6 stemmer for annullering af dispensationen mod 3 for stadfæstelse af dispensationen.
Flertallet fandt:

• at det forhold, at arealet er udstykket og planlagt anvendt som sommerhusgrund, ikke i sig selv kan begrunde, at der meddeles dispensation til det ansøgte.
• at det forhold, at nabogrunde er blevet bebygget (med byggetilladelse) inden for de sidste 10 år, ud fra en lighedsgrundsætningsbetragtning ikke vil kunne føre til et andet resultat. Det bemærkes i den forbindelse, at der ikke er meddelt § 3-dispensation til disse 3 bebyggelser, ligesom der ikke foreligger oplysninger om disse arealers status på byggetidspunkterne.
• at ejer ikke kan have haft en sådan berettiget forventning om at kunne opføre et sommerhus på grunden, at dette kan begrunde meddelelse af en dispensation
• at der i sagen ikke forelå de særlige omstændigheder, der ifølge loven kan begrunde en dispensation fra forbuddet i naturbeskyttelseslovens § 3.

Vurdering og Anbefaling
Gribskov Kommune tager afgørelsen til efterretning. Afgørelsen tolkes som et helt grundlæggende forbud mod opførelse af sommerhus på ejendommen, og forbuddet er således uafhængig af størrelse og udformning på et evt. sommerhus.


Lovgrundlag
Naturbeskyttelsesloven § 3, Lovbekendtgørelse nr. 1217 af 28.9.2016

Økonomi


Bilag
PMU 24-10-2016 Afgørelse fra NMK Dok. nr: 2016/33541 001


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at tage orienteringen til efterretning

Beslutning

1. Taget til efterretning

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




190. Orientering om afgørelse i sag på Solkrogen 6A
030732 - 2015/26595

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget får afgørelsen omkring antal af boligenheder på Solkrogen 6A til orientering.

Introduktion
Plan- og Miljøudvalget har ved tidligere udvalgsmøder spurgt til sagen på Solkrogen 6A.

Sagen på Solkrogen 6A er en byggesag, som omhandler vurdering af antallet af selvstændige boligenheder på ejendommen.

Baggrund
Gribskov Kommune har tidligere meddelt byggetilladelse til et enfamiliehus på ejendommen samt et anneks hertil. Naboejendommens ejer har af to omgang påklaget kommunens afgørelser til Statsforvaltningen.

Kommunens tidligere afgørelser er blevet hjemsendt til fornyet sagsbehandling i Gribskov Kommune i forhold til vurdering af anvendelsen af bebyggelsen på ejendommen. Statsforvaltningen beder Gribskov Kommune tage stilling til om der er tale om et enfamiliehus, som udlejes til 2 familier, eller om der i realiteten er tale om et hus, som er indrettet som et to-familiehus.

Administrationens har den 11.10.2016 truffet afgørelse om antallet af boligenheder på ejendommen, se bilag. Det fremgår af afgørelsen, at der pt. er etableret 3 selvstændige boligenheder på ejendommen. Afgørelsen er bl.a. truffet på baggrund af nye oplysninger fra ejendommens ejer. Det er ud fra en helhedsvurdering besluttet, at forholdene på ejendommen skal fysisk lovliggøres, så bebyggelsen på ejendommen fremadrettet kommer til at fremstå med én boligenhed.


Lovgrundlag


Økonomi
ikke relevant

Miljøforhold
ikke relevant

Høring
Der har i forbindelse med sagen været foretaget partshøring af ejendommens ejer, lejerne på ejendommen samt naboejendommens ejere og repræsentant.

Bilag
PMU 24-10-16 afgørelse omkring antal af selvstændige boligenheder Dok. nr: 2015/26595 053


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan og Miljøudvalget, at
1. tage orienteringen til efterretning


Beslutning
1. Taget til efterretning

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




191. Fredningssag for Keldsø området
01.00G00 - 2016/32119

Sagsfremstilling
Plan - og Miljøudvalget får sagen til orientering om status for ny fredning af Keldsø-området i Gribskov og Helsingør Kommune.

01.02.2016 besluttede Byrådet, at Gribskov Kommune ikke ville være medrejser af fredningssagen i samarbejde med Danmarks Naturfredningsforening.

Danmarks Naturfredningsforening anmodede 01.07.2016 Fredningsnævnet for Nordsjælland om at rejse fredningssag for Keldsø-området i Gribskov og Helsingør Kommune, se bilag 1. fredningsforslag samt fredningskort ses som bilag 2 og 3.

Da fredningssagen er rejst, må der ikke foretages noget, som er i strid med de foreslåede fredningsbestemmelser. Herunder må den tørlagte Keldsø ikke opdyrkes eller drænes yderligere, så længe fredningssagen verserer.

Budgethøring
Danmarks Naturfredningsforening anmodede 01.06.2016 om Naturstyrelsen samt Gribskov og Helsingør Kommuners bemærkninger til de forventede omkostninger forbundet med gennemførelse af fredning af Keldsø området.

Samlet budget for fredningen er 5.559.196 kr, hvor erstatningerne i Gribskov Kommune beløber sig til 4.715.380 kr.
Indenfor fredningsafgrænsningen i Gribskov Kommune fordeles erstatningerne således:

• 3.420.800 kr til arealer som bliver underlagt et dyrkningsforbud. 42,76 ha. er omfattet. Erstatningen er 80.000 kr/ha.
• 1.261.920 kr til arealer, som bliver underlagt et forbud imod flerårige udsigtshæmmende afgrøder. 131,45 ha. er omfattet. Erstatningen er 9.600 kr/ha.
• 20.360 kr til sikring af eksisterende sti. 1018 meter er omfattet. Erstatningen er 20 kr/meter.
• 12.300 kr til etablering af ny sti. 205 meter er omfattet. Erstatningen er 60 kr/meter.
• Der tildeles ikke erstatning til arealer, der er beskyttet natur jf. naturbeskyttelseslovens § 3. 28,2 ha er omfattet.

Administrationen har blandt andet bemærket, at budgethøringen ikke redegør for de forhold, som sagsrejser har lagt til grund for beregning af erstatningsniveauet og stiller spørgsmålstegn ved den "ikke-erstatning" der er tildelt § 3 arealerne.

Naturstyrelsen har blandt andet bemærket, at det er styrelsens vurdering, at omkostningerne forbundet med en udtagning af 45 ha. landbrugsjord af dyrkning ikke vil være i overensstemmelse med det, der opnås med fredningen af disse arealer.

Administrationens, Helsingør Kommunes samt Naturstyrelsens bemærkninger til budgetoverslaget samt Danmarks Naturfredningsforenings svar herpå var vedlagt ansøgningen til fredningsnævnet. Se bilag 4.

Hvis Fredningsnævnet træffer afgørelse i sagen og den samlede erstatning overstiger 500.000 kr. skal Natur- og Miljøklagenævnet efterprøve Fredningsnævnets afgørelse.

Uanset erstatningsbeløb kan Fredningsnævnets afgørelse påklages til Natur-og Miljøklagenævnet og Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse kan påklages til Taksationskommisionen.

Fredningsforslaget bortfalder, hvis Fredningsnævnet ikke har truffet afgørelse i sagen inden den 01.07.2018.

Offentligt møde
Fredningsnævnet for Nordsjælland indkalder til offentligt møde om fredningsforslaget og efterfølgende besigtigelse Torsdag den 27. oktober 2016 kl. 9.30 - 14.30 på Esrum Kloster & Møllegård, Klostergade 11-12, Esrum, 3230 Græsted, se bilag 5.

På mødet vil der blive redegjort for forslaget, ligesom der vil blive lejlighed til at kommentere dette. Der bliver samtidig informeret om fredningssagens forløb.

Det er praksis, at det politiske niveau er repræsenteret og udtrykker kommunens holdning til fredningssagen.

Bemærkninger til fredningssagen
Bemærkninger til fredningssagen skal sendes skriftligt til Fredningsnævnet for Nordsjælland inden 01.12.2016.

På Plan - og Miljøudvalgsmødet 21.11.2016 vil sagen blive fremlagt igen med det formål, at beslutte Gribskov Kommunens bemærkninger til fredningssagen.


Lovgrundlag
LBK nr 951 af 03/07/2013: Naturbeskyttelseslovens kapitel 6 om fredning

Økonomi
I tilfælde af at en fredning gennemføres, påhviler det Gribskov Kommune, at betale 1/4 af erstatningen til de berørte lodsejere inden for kommunens grænse.

Bilag

Bilag 1: PMU 24-10-2016 Ansøgning om rejsning af fredningssag. Dok nr. 2016/32119 009

Bilag 2: PMU 24-10-2016 Fredningsforslag for Keldsø området. Dok nr. 2016/32119 007

Bilag 3: PMU 24-10-2016 Fredningskort for Keldsø området. Dok nr. 2016/32119 008

Bilag 4: PMU 24-10-2016 Bilag til ansøgning incl. budget. Dok nr. 2016/32119 010

Bilag 5: PMU 24-10-2016 Indkaldelse til offentligt møde. Dok nr. 2016/32119 011


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at tage orienteringen til efterretning

Beslutning

1. Tages til efterretning

Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende




192. Modernisering af planloven - lovforslag i høring
01.00G00 - 2016/20154

Sagsfremstilling
Denne sag forelægges Plan- og Miljøudvalget, Vækst- og Skoleudvalget, Økonomiudvalget og Byrådet for at orientere om forslag til modernisering af planloven samt om Gribskov Kommunes høringssvar til lovforslaget.

Lovforslag om modernisering af planloven
Erhvervs- og Vækstministeriet har sendt udkast til lovforslag om modernisering af planloven i offentlig høring.

Lovforslaget har til formål at modernisere planloven med henblik på at give kommuner, virksomheder og borgere mere frihed til at skabe udvikling og vækst i hele Danmark under fortsat hensyntagen til natur og miljø.

Høringsdokumenterne, inkl. høringsbrev og lovforslag, (dok. nr. 2016/20154 009) fremgår af sagen.

Høringssvar
Der har været en meget kort høringsfrist – frem til 17.10.2016. På grund af den korte høringsfrist, har en politiske behandling af Gribskov Kommunes høringssvar til lovforslaget ikke været mulig.

Økonomiudvalget, Plan- og Miljøudvalget og Vækst- og Skoleudvalget har fået administrationens forslag til høringssvar til kommentering forud for fremsendelsen.

Gribskov Kommunes høringssvar, som fremsendt til Erhvervs- og Vækstministeriet, fremgår af bilag 1.


Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23/11/2015
Lovforslag om modernisering af planloven

Økonomi


Bilag
Bilag 1 (PMU 24.10.2016) Høringssvar til lovforslag om modernisering af planloven 2016/20154 007


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet samt Vækst- og Skoleudvalget

1. at tage orienteringen om forslag til modernisering af planloven og Gribskov Kommunes høringssvar til lovforslaget til efterretning.

Beslutning

1. Tages til efterretning

Bo Jul Nielsen, Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende






193. Lokalplanlægning 2016 - statusoverblik
01.02G00 - 2016/03291

Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at blive orienteret om status for lokalplanlægning.

Indledning
De seneste år er der i gennemsnit vedtaget 3 lokalplaner årligt. I år forventes at blive vedtaget 4 lokalplaner, men antallet de kommende 3 år forventes at stige kraftigt på grund af et større pres end hidtil fra budgetaftalerne for 2016-2019 og 2017-2020, ligesom der opleves større privat aktivitet. Desuden må der forventes yderligere kommunal og privat aktivitet som følge af ny planlov (se separat punkt på dagsordenen).

Lokalplaner under udarbejdelse
Udvalget har pt 8 lokalplaner under udarbejdelse, hvoraf én forventes at blive vedtaget i 2016.

	Igangsat af PMU	Godkendt til offentlig fremlæggelse	Forventet vedtagelse
Dagligvarebutik, Vejby ***	01.06.2015	11.01.2016 (PMU)	24.10.2016 af PMU (se separat punkt på dagsordenen)
Dagligvarebutik, Esbønderup**	04.04.2016	forventes 4. kvartal 2016 (se separat punkt på dagsordenen)	1. halvår 2017
Boliger Skovgårdshave, Helsinge**	15.08.2016	forventes 4. kvartal 2016	1. halvår 2017
Skole og idræt, Gilleleje*	15.08.2016	forventes 4. kvartal 2016 (se separat punkt på dagsordenen)	1. halvår 2017
Erhvervsområdet Stæremosen, Gilleleje*	01.06.2015	forventes 4. kvartal 2016 (se separat punkt på dagsordenen)	1. halvår 2017
Erhvervsområdet Tofte, Helsinge*	07.03.2016	forventes 4. kvartal 2016	1. halvår 2017
Sommerhusområde Stokkebrovej**	15.08.2016	forventes 4. kvartal 2016	1. halvår 2017
Sommerhusområde Vejby Strand**	06.06.2016	forventes 4. kvartal 2016/1. kvartal 2017	1. halvår 2017

Note: *) Igangsat som følge af budgetaftale. **) Privat projekt.

Kommende lokalplaner
Udover de allerede igangsatte lokalplaner, forventes der at skulle vedtages 15-20 lokalplaner indenfor det kommende års tid. Det gælder eksempelvis for:

• Boliger Bavne Ager Nord, Gilleleje* (se separat punkt på dagsordenen)
• Boliger Bavne Ager Vest, Gilleleje* (sandsynligvis 2 planer)
• Boliger Helsinge Nord* (sandsynligvis flere planer)
• Boliger Møllebakken, Helsinge*
• Boliger Ramløse Øst 1 og 2*** (måske mere end 1 lokalplan)
• Boliger Vejby byudvikling**
• Pyramiden og gl. Rådhus, Gilleleje*
• Museum, Gilleleje*
• Kolonihaver, Nejlinge** (se separat punkt på dagsordenen)

Note: *) Som følge af budgetaftale. **) Privat projekt. ***) Andet.

I 2018 og 2019 forventes antallet at være på samme niveau som i 2017.

9-12 af lokalplanerne er alene som følge af Budgetaftale 2016-19 i forbindelse med byudvikling og optimering af ejendomsporteføljen, og de resterende for at skabe plangrundlag, der muliggør private projekter. De efterfølgende år forventes der ligeledes at være pres på som følge af budgetaftaler, realisering af MasterplanEjendomme/ejendomsstrategien, ny Fingerplan og ny planlov og stigende privat aktivitet.


Lovgrundlag


Økonomi


Bilag


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. At tage orienteringen om status for lokalplanlægning til efterretning.

Beslutning

1. Tages til efterretning

Bo Jul Nielsen, Jannich Petersen og Knud Antonsen fraværende





Sager behandlet på lukket møde:
194 Kondemnering af bolig
Udvalget traf beslutning om kondemnering af bolig; og gav anbefaling til Økonomiudvalget

195 Salg af ejendom
Udvalget afgav anbefaling til Økonomiudvalg og Byråd

196 Landzonetilladelse - Etablering af bolig
Udvalget besluttede at arbejde for en landzonetilladelse mhp. midlertidig etablering af bolig

197 Forespørgsel om ændret anvendelse
Udvalget besluttede; at belyse muligheder og konsekvenser for ændret plangrundlag for et konkret område jf. forespørgsel

199 Opfølgning på opsætning af offentlige ladestandere til el-biler
Udvalget tog orienteringen til efterretning




Mødet startet:
04:30 PM

Mødet hævet:
07:30 PM