Plan- og Miljøudvalget

Publiceret 29-08-2016

Mandag den 29-08-2016 kl. 14:30

Indholdsfortegnelse:

Åbne
141 Kulturhavn Gilleleje - Ansøgning om byggetilladelse til etape 3

Medlemmer:

Morten Ulrik Jørgensen

Jannich Petersen

Brian Lyck Jørgensen

Bo Jul Nielsen

Susan Kjeldgaard

Knud Antonsen

Michael Bruun

Godkendelse af dagsorden:
Godkendt

Fraværende:
Bo Jul Nielsen
Michael Bruun

Meddelelser:
Bo Jul Nielsen (inhabil i dagsordenens eneste punkt)

Åbne

141. Kulturhavn Gilleleje - Ansøgning om byggetilladelse til etape 3
014278 - 2016/16246

Sagsfremstilling
Sagen er udsat fra Plan- og Miljøudvalgets møde 15.08.2016 med henblik på formandens dialog med Kulturhavn. Sagen forelægges hermed udvalget på ny. Administrationen gør opmærksom på, at der er ændringer i teksten.

Introduktion
Plan- og Miljøudvalget behandler sagen for at anbefale en beslutning til økonomiudvalget om det videre arbejde med projektet for etape 3.

Sagen blev behandlet i Byrådet den 20.06.2016 og udvalget skal nu tage stilling til de søgte dispensationer bl.a. på baggrund af de indkomne nabobemærkninger.

Administrationen har udarbejdet et samlet høringsnotat hvor bemærkningerne indgår.
Se bilag 5

Baggrund
Gribskov Kommune har den 12.05.2016 modtaget projektmappe til etape 3 med ansøgning om dispensationer og parkeringsregnskab. Der ønskes byggetilladelse i oktober 2016.

Et skitseprojekt for etape 3 har senest været behandlet af Økonomiudvalget den 23.06.2014, som pkt nr. 170. Der er redegjort for det forudgående forløb i dette dagsordenspunkt. På mødet blev der besluttet følgende:

at der arbejdes videre med den skitserede udformning af etape 3
at der arbejdes videre med de ansøgte dispensationer i etape 3

Forud for denne behandling har etape 3 været igennem følgende:

27.11.2013 Plan- og Miljøudvalget
16.12.2013 Byrådsmøde
23.03.2014 Økonomiudvalgsmøde
23.04.2014 Borgermøde nr 1
10.06.2014 Borgermøde nr 2

Der indkom kommentarer på Borgermøde 1, som gav anledning til en del ændringer. Det blev præsenteret på Borgermøde 2, og det er det tilrettede projekt, der er arbejdet videre med.

Projekt for etape 3
Etape 3 er beliggende ved den tidligere Irma-ejendom i Gilleleje. Ansøger oplyser, at byggeriet kommer til at indeholde serviceerhverv og detailhandel i stueetagen og boliger og plejehjemsboliger i de øvrige etager.

Bebyggelsen udformes som en række mindre to-etagers huse, der står forskudt side om side, orienteret mod kanalen. Det er planlagt, at Ellen Mariehjemmet skal udvides, og får 10 nye lejligheder. Se yderligere beskrivelse side 2 i projektmappen, bilag 1.

Dispensationer
Projektet lægger op til følgende dispensationer:
1: Tre dispensationer fra lokalplan 315.11 om

Byggefelt, § 6.1,
Taghøjde, § 6.5
Tagmateriale, § 7.9.

2: Dispensation fra Bygningsreglement BR 10, kap.2.4.2. om parkering
3: Dispensation fra Naturbeskyttelsesloven, § 65, åbeskyttelseslinien.

Dispensationerne er begrundet af ansøger på side 17 i projektmappen, bilag 1. Udpluk af ansøgers begrundelse fremgår nedenfor.

Ad 1: Lokalplan 315.11
Byggefelt:
Ansøgers begrundelse:

Dette byggefelt overskrides mod øst. Ansøger begrunder blandt andet dette med, at de har valgt at lade byggeriet følge forløbet af kanalen i højere grad end byggefeltet angiver. Byggefeltet gøres ikke større, men ændres i udformning, så der skabes et jævnt forløb mod kanalen og en opholdsplads mellem Kulturhuset og byggeriet i etape 3.

Høring:

Indsigelser er indkommet fra 23 borgere og foreningen "Pas På Gilleleje"
Positive tilkendegivelser er indkommet fra 15 borgere og erhvervsdrivende Per Fruergaard og Kim Stryhn, "Ellen Mariehjemmet":

Taghøjde:
Ansøgers begrundelse:

§ 6.5 angiver et højdegrænseplan i kote 14.90. Kippen på de enkelte sadeltage kommer op i kote 16.90. Ansøger begrunder dette med at: "..vi med udformningen af byggeriet har ramt den rigtige skala og struktur, således at byggeriet tilpasses bedst muligt.". Der er valgt at trække tagboligerne tilbage fra facadelinien og forskyde "husene" så de opdelte tagtrekanter ikke fremstår som en massiv linie.

Høring:

Indsigelser er indkommet fra 51 borgere, "Pas På Gilleleje" og "Gilleleje Handels- og Turistforening", "Ellen Mariehjemmet"
Positive tilkendegivelser er indkommet fra 20 borgere og erhvervsdrivende Per Fruergaard og Kim Stryhn, Guldsmed/nabo ved Casper Woller-Nielsen.

Tagmateriale:
Ansøgers begrundelse:

§ 7.9 stiller krav om tegltag. Ansøger ønsker oplægning af tagpap med listedækning. Ansøger begrunder blandt andet dette med, at bygningerne gerne og helst skal fremstå som sammensatte enkeltbygninger, og ikke som større sammenhængende karré. Derfor er ønsket at anvende en anden tagbelægning op mod Ellen Mariehjemmet.

Høring:

Indsigelser er indkommet fra 44 borgere og "Pas På Gilleleje"
Positive tilkendegivelser er indkommet fra 18 borgere og erhvervsdrivende Per Fruergaard og Kim Stryhn, "Ellen Mariehjemmet", Guldsmed/nabo ved Casper Woller-Nielsen:

Ad 2: Parkering:
Ansøgers begrundelse og administrationens redegørelse:
Indledning til lokalplanens § 5.6 og § 5.7 som omhandler parkering:
§ 5.6 bestemmer hvor mange parkeringspladser, der skal etableres afhængig af funktionen i bygningerne. I denne beregning kan der tages højde for forskudt anvendelse af p-pladserne.
§ 5.7 bestemmer hvilke pladser der ikke må etableres udenfor området. Det gælder behovet for p-pladser til henholdsvis dagligvarebutikker, boliger og lægehus/sundhedscenter, som skal etableres indenfor området.

Det indsendte parkeringsregnskab er baseret på kendte gængse metoder til beregning af forskudt anvendelse. Regnskabet viser tallene for krav til antal p-pladser både med og uden forskudt anvendelse samt hvilke pladser der skal etableres indenfor området.

Etape 1,2 og 3 udløser i alt 232 p-pladser, når der ikke regnes med forskudt anvendelse. Heraf skal de 105 etableres indenfor området.
Ved at regne med forskudt anvendelse udløser etape 1,2 og 3, 154 p-pladser. Heraf skal de 85 p-pladser etableres indenfor området.
Der er allerede etableret 107 p-pladser på området, og i forbindelse med etape 1 og 2 er der givet tilladelse til etablering af 64 pladser udenfor området. Dvs. i alt 171 pladser.

Bygherre ønsker en parkeringsløsning med ekstra sikkerhed, og derfor ansøges kun om delvis reduceret brug af 'forskudt anvendelse'. Der ansøges om tilladelse til at etablere yderligere 6 p-pladser udenfor området. Hermed etableres i alt 177 pladser, heraf 70 udenfor området.

Parkeringspladser der etableres udenfor området kræver en dispensation fra BR10, kap. 2.4.2. Krav til parkeringspladser, der skal etableres på området, jf. lokalplanen, er opfyldt. Pladser der skal etableres udenfor området indbetales til kommunens parkeringsfond.

Høring:

Indsigelser er indkommet fra 30 borgere og "Pas På Gilleleje"
Positive tilkendegivelser er indkommet fra 15 borgere og "Ellen Mariehjemmet" :

Ad 3: Åbeskyttelseslinien
Ansøgers begrundelse:

Det ansøgte vurderes ikke at ville påvirke naturbeskyttelsesinteresserne omkring Søborg kanal, idet kanalens fysiske udformning ikke ændres med opførelsen af etape 3. På den aktuelle strækning langs kanalen er der også i dag bymæssig bebyggelse, der følger kanalens forløb på tæt hold. Det kommende byggeri vurderes derfor hverken at ville påvirke den visuelle oplevelse af kanalen eller kanalens fysiske udformning.

Høring:

Indsigelser er indkommet fra 18 borgere og "Pas På Gilleleje"
Positive tilkendegivelser er indkommet fra 14 borgere og "Ellen Mariehjemmet"

Partshøring af bygherre i forbindele med høringssvar:
Kulturhavn Gilleleje v/ Lars Corfitzen har som part i sagen fremsendt høringssvar, vedlagt som bilag nr. 7 til dagsordenspunkt.

Kulturhavn Gilleleje A/S oplyser, at de på mandat fra Byrådet i juni 2014 har arbejdet videre med projektforslaget til etape 3.

Kulturhavn Gilleleje har i forbindelse med nylig afholdte naboorientering modtaget samtlige indkomne breve med bemærkninger. Kulturhavn Gilleleje har noteret sig indsigelserne, men påpeger, at det reelle billede også skal ses i sammenhæng med de mange positive tilkendegivelser, der er indkommet. Kulturhavn Gilleleje oplyser i øvrigt, at de har modtaget positive tilkendegivelser, både ved offentlige møder samt via sociale medier, heriblandt mere end 400 positive tilkendegivelser via Kulturhavn Gillelejes Facebook-side, uden nødvendigvis at være sendt til Gribskov Kommune.

Tilføjet efter sagens behandling i Plan og Miljøudvalget den 15.08.2016
Som opfølgning på mødet i Plan- og Miljøudvalget den 15.08.2016 har Kulturhavn Gilleleje A/S fremsendt reviderede skitser vedr. taghøjde, og tagbelægning. Det meddeles derudover, at projektet tilpasses således at der ikke skal dispenseres fra åbeskyttelseslinien. Det fremsendte er vedlagt sagen.

Et reduceret erhvervsareal vil fordre en dispensation fra lokalplanen. Såfremt udvalget ønsker at stille krav om at reducere erhvervsarealet, vil forslag om dispensation fra lokalplanen blive udsendt i 14 dages naboorientering med efterfølgende politisk beslutning.

Det er administrationens vurdering, at det ikke er i strid med lokalplanens principper, hvis der bliver et krav om at reducere erhvervsarealet, da formålet med anvendelsesbestemmelserne er at "sikre, at der kommer den blanding af forskellige byformål, som skal resultere i et levende og attraktivt bymiljø."

Administrationens vurdering
Det nuværende projekt fra 2016 er i overensstemmelse med skitseprojektet, der blev præsenteret i 2014. De dispensationer der søges om, er i overensstemmelse med det, der blev præsenteret for Økonomiudvalget i 2014.

Administrationen vurderer, at de ansøgte dispensationer er velbegrundede og understøtter kvaliteterne i projektet. Projektet vurderes at opfylde formålet og intentionerne med lokalplanen. Administrationen fastholder denne vurdering også efter den gennemførte høring.

I forhold til parkering foreslår administrationen, at der gives dispensation fra BR10, da lokalplanens krav er opfyldt.

Nogle høringssvar berører areal til erhverv/detailhandel i stueplan. For så vidt angår stueetage siger LP 315.11: "Delområde 3: Mod torvet må stueplan kun anvendes til publikumsrettede serviceerhverv og detailhandel. Stueplanet i resten af området må kun anvendes til centerformål som detailhandel, publikumsrettede serviceerhverv og for en mindre del offentlige formål som plejecenter. "

Administrationen kan derfor ikke umiddelbart anbefale, at det besluttes, at der skal etableres boliger i stueplan. En sådan beslutning skal vurderes i forhold til lokalplanen.

Projektet er ikke sagsbehandlet endnu i forhold til den tekniske byggesagsbehandling.

Forslag til tidsplan
Juni Plan- og Miljøudvalg 06.06.16, Økonomiudvalg 13.06.16, Indledende politisk behandling af projektet
29.06.2016 blev der afholdt orienterende borgermøde
Juni/juli Naboorientering
August 15.08.16 Plan- og Miljøudvalg, Økonomiudvalg 29.08.16. Endelig politisk beslutning om projektet
Oktober Byggetilladelse

Administrationen kan derfor anbefale, at det godkendes, at der kan udarbejdes byggetilladelse, hvor der gives dispensation som ansøgt og beskrevet i dette dagsordenspunkt.

Sagen har stor offentlig og politisk bevågenhed, derfor anbefaler administrationen, at der tages stilling til de fem ansøgte dispensationer enkeltvis.

Lovgrundlag
Bygningsreglementet 01.01.2016
Lov om Planlægning LBK nr 1529 af 23/11/2015 (planloven)
Naturbeskyttelsesloven § 16 ((Lovbekendtgørelse nr. 1578 af 08. december 2015 med senere ændringer).

Økonomi

Høring
Sagen har været i naboorientering fra den 16.06.2016 til den 20.07.2016, og bemærkninger herfra forelægges nu udvalget i et samlet høringsnotat, se bilag 5.

Bilag
PMU 06.06.16: Bilag 1, Kulturhavn, Projektbeskrivelse af 27.05.16 (dok.nr. 2016/16246 011)

PMU 06.06.16: Bilag 2, Kulturhavn, Projektbeskrivelse af 10.06.14 (dok.nr. 2016/16246 008)

PMU 06.06.16: Bilag 3, Kulturhavn Gilleleje, lokalplan 315.11 (dok.nr. 2016/16246 009)

PMU 15-08-2016: Bilag 4, Kulturhavn, Ansøgning om dispensation (dok.nr. 2016/16246 101)

PMU 15-08-2016: Bilag 5, Sammenfattet høringsnotat (dok.nr. 2016/16246 104)

PMU 15-08-2016: Bilag 6, Kulturhavn, Samlet fil med alle nabobemærkninger (dok.nr. 2016/16246 102)

PMU 15-08-2016: Bilag 7, Kulturhavn, Partshøringssvar fra Kulturhavn Gilleleje (dok.nr. 2016/16246 103)

PMU 29-08-2016: Reviderede skitser pr. 22.08.2016 Dok. nr: 2016/16246 110

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget:

at træffe beslutning om, i hvilket omfang der i byggetilladelsen gives dispensation i forhold til:
at det godkendes, at administrationen på baggrund af beslutningerne i pind 1 udarbejder byggetilladelse for så vidt angår de i pind 1 besluttede dispensationer
at der stilles vilkår om, at erhvervsarealet reduceres og at beslutning om dispensation i forhold hertil sendes i naboorientering mhp. efterfølgende politisk beslutning

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger
Indstilling til Plan- og Miljøudvalget den 15-08-2016:

Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget:

at det godkendes, at administrationen udarbejder byggetilladelse
at der i byggetilladelsen gives følgende dispensation som ansøgt i forhold til:

Plan- og Miljøudvalgets beslutning 15-08-2016:

1.-2. Sagen udsættes mhp. formandens dialog med Kulturhavn vedr. forslag om at reducere højden 1 m, udarbejdelse af visualisering fra 3 sider efter 14,9 og 15,9, tanker omk. kvadratmeter til erhverv, visualisering af begge tagmaterialer og uddybning af forhold vedr. parkeringskælder.

Bo Jul Nielsen deltog ikke i sagens behandling pga. inhabilitet

Beslutning
1.-3. Videresendes til Økonomiudvalget uden indstilling

Bo Jul Nielsen (fraværende) deltog ikke i sagens behandling pga. inhabilitet
Michael Bruun fraværende

Mødet startet:
02:30 PM

Mødet hævet:
03:00 PM