Plan- og Miljøudvalget

Indholdsfortegnelse:

Åbne
38 2. Budgetopfølgning 2015
39 Budget 2016-2019, Produktiv Velfærd og prioriteringer - fagudvalgenes prioriteringskataloger
40 Bosætningsstrategisk tiltag: Nybyggerne
41 Indberetning af tilsynsarbejdet på miljøområdet i 2014
42 Gebyrer for byggesagsbehandling
43 Opsætning af mast med antenner til mobiltelefoni
44 Etablering af ny minigolfbane i Dronningmølle
45 Nyt enfamiliehus på Gilleleje Strandvej 2
46 Genbehandling af afslag på sommerhus med ensidig taghældning
47 Nordhøjvej 20A, Lovliggørelse af tagetage og tagterrasse samt udhus.
48 Kulturhavn Gilleleje etape 1. Dispensation til anvendelse
49 Forslag til rækkehusbebyggelse med 3 boliger på matr.nr. 88 av Gilleleje By, Gilleleje, Rønne Alle 17.
50 Lokalisering af ny REMA 1000 butik i Esbønderup
51 Igangsætning af ny lokalplan for Rema 1000 i Vejby
52 Breddam/Langedam - dispensation til sammenlægning af grundejerforeninger m.fl.
53 Aktiv adgang til naturen - Studebjerg Vandværk
54 Ny idrætshal til Gribskov Efterskole, Stokkebroej 31 A-B og 33
55 Aggebovej 15, landzonesag: Antennemast til mobiltelefoni
56 Gillelejevej 16 - Udstykning og opførelse af beboelse
57 Villingerød gl. skole, landzonesag: Indretning af tre lejligheder i eksisterende bygninger


Efterretningssager
58 Orientering om meddelt byggetilladelse til sommerhus på del af ejendommen Bregnevej 7 / Udsholt Strandvej 11, 3250 Gilleleje

Medlemmer:

Morten Ulrik Jørgensen

Jannich Petersen

Brian Lyck Jørgensen

Bo Jul Nielsen

Susan Kjeldgaard

Knud Antonsen

Nick Madsen

Godkendelse af dagsorden:
Godkendt

Fraværende:

Meddelelser:
Meddelelser:
Udviklingsprojekt i Græsted
I forlængelse af orienteringspunkt på PMU 16.02.2015 og TEK 18.02.2015 om valg af rådgiver til udviklingsprojekt i Græsted, meddeles det hermed om at rådgiver er valgt.
Rådgiver bliver Rambøll, der indgår samarbejde med Designskolen, Roskilde Universitetscenter, Københavns Universitet, Billedkunstner Morten Stræde og Dansk Arkitektur Center.
Om projektet
Projektet er et udviklingsprojekt, der er tilknyttet Områdefornyelse i Græsted. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter giver et yderligere tilskud på 885.000 kr til områdefornyelsesprojektet til brug til rådgivere, der kan være med til at styrke processen, skabe ideer og afprøve løsninger. Udviklingsprojektet vil ske i tæt samarbejde med borgerne. Græsted er i projektet et caseområde, der bliver et foregangseksempel for andre tilsvarende byer.
Projektet forløber frem til maj 2016. Afslutningsvist bliver afholdt et seminar og en byvandring.
Yderligere meddelelse om at Ministeriet vil afholde deres årlige netværksmøde i Græsted i 2016
Der er indgået yderligere aftale med Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om at de vil afholde deres årlige netværksdag for områdefornyelsesprojekter i Græsted, som del af afslutningen på udviklingsprojektet og i tilknytning til det planlagte seminar og byvandring. Netværksmødet forventes at have omkring 30 deltagende kommuner.
Knud Anthonsen spurgte til om kommunen havde afsat yderligere midler til projektet
Naturindsats 2012-2016
Sådan plejer vi Gribskov's natur
Gribskov Kommune har udarbejdet rapporten Naturindsats 2012-2016, som giver en indbydende og letlæselig status over naturindsatsen i Gribskov Kommune 2012-2016.
Planen giver et overblik over hvilke indsatser, der er foretaget i perioden 2012-2014 samt hvilke tiltag, der søges gennemført i perioden 2015-2016.
Rapporten beskriver nogle af kommunens mest værdifulde naturområder, hvor kommunen udfører naturpleje samt områder, hvor kommunen har været involveret i projekter. De områder hvor der er offentlig adgang, er angivet på et kort over kommunen, forrest i rapporten.
Udover det konkrete arbejde med naturbeskyttelse arbejder Gribskov Kommune med andre områder, der falder under begrebet ”naturforvaltning”. Disse områder er f.eks registrering af natur, overvågning af arter og formidling af natur, som er gennemgået enkeltvis i rapporten.
Rapporten er med til at skabe et fælles afsæt for borgere, lodsejere, interesseorganisationer og kommunen, i det videre arbejde med naturen i Gribskov Kommune.
Byrådet har modtaget rapporten i brev skufferne - men vi tager også nogle eksemplarer med på mødet.
Gl. Grederiksborgvej 30
Ejer af Gl. Frederiksborgvej 30, Helsinge, har søgt om tilladelse til udstykning af 6 grunde til boliger. Ejendommen er en landbrugsejendom i landzone på godt 5 ha, der ligger umiddelbart mellem Helsinge by og Høbjerg Hegn.
Der er givet afslag på landzonetilladelse til udstykningerne med henvisning til planlovens generelle, restriktive praksis om ikke at placere nye boliger udenfor afgrænsede landsbyer. Hertil kommer hensynet til skovbyggelinjen, samt hensynet til ikke at sløre grænsen mellem bybebyggelsen og det åbne land.
Ejer har efterfølgende påklaget afgørelsen til Natur- og Miljøklagenævnet, og sagen ligger hermed til ekstern afgørelse.
Temamøde med Plan og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Vækstudvalget
Morten Ulrik Jørgensen orienterede om temamøde under planlægning vedr. byggegrunde.
Ny Netto i Gilleleje
Morten Ulrik Jørgensen orienterede om møde med naboer til Netto i Gilleleje.
Udvalget henstiller til, at bygherre sikre renhold på omkringliggende veje ifb. med jordkørsel mv.
Tibirke Bakker
Morten Ulrik Jørgen orienterede om møde vedr. fredning i Tibirke bakker.
Breddam
Administrationen orienterede om sag vedr. enfamiliehus i Breddam
Konvertering af sommerhusområder
Jannich Petersen orienterede om, at Økonomiudvalget har drøftet muligheden for at konvertere sommerhusområder. Morten Ulrik Jørgensen foreslog at forelægge en sag for Plan- og Miljøudvalget.
Rørsangervej 19
Brian Lyck Jørgensen spurgte til sag vedr. tagmaterialer.
Havnevej 16
Administrationen orienterede om at der er givet byggetilladelse til ejendommen Havnevej 16, Gilleleje




Åbne

38. 2. Budgetopfølgning 2015
00.30Ø00 - 2014/48980

Sagsfremstilling
Som et led i at skabe et godt og sikkert styringsgrundlag på såvel det politiske som det administrative niveau, arbejdes der i Gribskov Kommune med en fælles ramme for budgetopfølgningerne (forkortet BO).

Formålet med budgetopfølgningerne er at præsentere en samlet fremstilling og vurdering af, udviklingen og det forventede resultat på de enkelte resultatansvarlige enheder/områder i Gribskov Kommune. Budgetopfølgningerne formidler således udvalgte resultatindikatorer, dvs. indikatorer på om givne politiske, økonomiske og faglige/kvalitetsmæssige forudsætninger, målsætninger og resultatkrav realiseres og præsenterer administrationens vurdering af, hvad indikatorerne er udtryk for, herunder hvilke evt. korrigerende handlinger der er iværksat eller bør iværksættes.




I 2015 udarbejdes 4 årlige budgetopfølgninger efter følgende plan:

1. budgetopfølgning forelægges på fagudvalgsmøder i februar
2. budgetopfølgning forelægges på fagudvalgsmøder i april
3. budgetopfølgning forelægges på fagudvalgsmøder i august
4. budgetopfølgning forelægges på fagudvalgsmøder i november

Der vil som hovedregel primært blive ansøgt om bevillingsændringer i BO1 og BO4. I de øvrige budgetopfølgninger vil der ske en beskrivelse af de områder, hvor der er forhold, der peger på budgetafvigelser. Men der kan være undtagelser - f.eks. hvis der kommer helt nye opgaver til eller hvis der sker en ændret organisering af de eksisterende opgaver.

Denne budgetopfølgning sammenfatter således de overordnede forventninger til årets resultat. Der vil i forhold til de kommende budgetopfølgninger blive arbejdet med at finde modgående foranstaltninger og eventuelle råderum inden for de enkelte udvalgsområder til imødegåelse af evt. udfordringer, således at der samlet set kan ske budgetoverholdelse i 2015.

Fokus i denne 2. budgetopfølgning er:
• Vurdering af økonomien på baggrund af årets første måneder.
• Fortsat fokus på de forhold der kom op i BO1, på "nye" forhold der er dukket op i forbindelse med regnskabet samt på evt. andre ændringer i forudsætninger eller andet.

Udvalgene har haft sagen "Implementering af budget 2015-2018" på deres møder i november og frem, hvor de besluttede konkrete tiltag til sikring af budgetoverholdelse ift. omprioriteringer og rammebesparelser fra budget 2015-2018 og budgetreduktioner fra budget 2013-2016 og budget 2014-2017. Derudover har udvalgene frem til denne budgetopfølgning arbejdet videre med at tilpasse udgifterne til udvalgets budget ift. nye udgiftskrævende opgaver og kendte udfordringer.

Udvalgene, der ikke hidtil er kommet helt i mål, skal således i denne budgetopfølgning medtage deres valgte budgettilpasninger til sikring af overholdelse af budget 2015-2018.

Korrektion for ændrede pl-skøn
KL har netop udmeldt reviderede skøn for den kommunale pris- og lønudvikling fra 2014->2015, hvor de væsentligt reducerer deres tidligere skøn.

I forhold til budgetforudsætningerne, reduceres lønskønnet med 0,62%-point og prisskønnet med 0,84%-point.

Den lavere pris- og lønudvikling giver kommunerne en mindreudgift på 1,5 mia. kr., den mindreudgift vil blive fratrukket kommunernes serviceramme i 2015, og kommunerne vil sandsynligvis derudover få trukket et tilsvarende beløb ved midtvejsreguleringen senere i år.

En tilpasning af Gribskovs budgetter til de nye pl-skøn giver nedenstående ændringer:



Det skal understreges, at der ikke er tale om besparelser, men udelukkende om en tilpasning af budgettet til et lavere omkostningsniveau.

Der er i budgetreduktionerne taget højde for, at kommunens omkostninger ikke vil reduceres på de områder, hvor udgifterne er låst af kontrakter.

Fagudvalgsspecifik fremstilling

1. Samlet konklusion:
På Det Tekniske område er forventningen til regnskab 2015 et mindreforbrug på 0,2 mio. kr. svarende til 0,1 pct., hvilket er en budgetafvigelse, der skal ses i lyset af de nedenfor angivne forudsætninger og opmærksomhedspunkter, samt at vurderingen sker forholdsvis tidligt på året.

Til opgørelsen af forventet regnskab 2015 på Det Tekniske Område er det væsentligt at knytte følgende overordnede forudsætninger og opmærksomhedspunkter:
• Der er i BO 2 kun indeholdt afregning af vejafvandingsbidrag for 2015 til Gribvand A/S, medens der fortsat udestår en afregning for 2013 og afregning for 2014 på ca. 11 mio. kr., som der ikke er budgetteret med i 2015.
• Taksterne vedr. byggesagsbehandling er pr. 1. januar 2015 ændret som følge af en ændring af Bygningsreglement BR 10, således at de fremover opkræves på baggrund af en timepris og et eksakt tidsforbrug ved den enkelte byggesag. Da det efter de første 3 måneder af 2015, er konstateret at såfremt der fortsættes med den oprindelig fastsatte timesats for byggesagsbehandling, vil indtægterne på byggesagsbehandling blive i størrelses ordenen 2 mio. kr. mindre end budgetteret for 2015. Idet den nuværende timepris ikke i tilstrækkelig grad afspejler de udgifter der er forbundet med byggesagsbehandlingen, fremlægges der parallelt med BO 2, en sag om en forhøjelse af timesatsen ved byggesagsbehandling gældende fra og med den 1. juni 2015, således at den samlet indtægt på byggesagsbehandling for 2015 forventes at komme til at svare til det budgetteret.
• Der er i BO 2 ikke indeholdt omkostningerne til en voldgiftsag mellem DSB og Movia vedrørende passagertælle system, hvilket for Gribskov Kommune forventes at ville medføre en tilbagebetaling på ca. 1,8 mio. kr. i 2015.
• Der er i denne budgetopfølgning ikke medtaget omkostningerne til et varslet sagsanlæg vedr. kommunens medvirken til kystsikring ved Klitgården på ca.6,3 mio. kr.
• Der er i denne budgetopfølgning ikke medtaget omkostningerne til et muligt erstatningsansvar vedr. Helsinge Stationscenter på ca. 7,3 mio. kr. Forsyning



2. Budgetopfølgningens grundlag:
I de følgende delafsnit vil grundlaget for budgetopfølgningen blive gennemgået nærmere for hvert af udgiftsområderne indenfor Det Tekniske Område.

2.1 Veje
Herunder er illustreret udviklingen i forventningerne til regnskab 2014 i løbet af årets budgetopfølgninger på Veje:



Som det fremgår af illustrationen forventes det samlede mindreforbrug at blive 0,7 mio. kr. ift. det korrigerede budget. Hvilket skyldes at vejvedligehold er nedjusteret med 0,7 mio. kr. som følge af udmøntningen af de vedtagne budgetreduktioner i forbindelse med implementering af budget 2015-18.

Hertil kommer, at det korrigerede budget er reduceret med 1,5 mio. kr., på Vintertjenesten som følge af den milde vinter vi har haft i løbet af første halvår 2015.

Belysning:
Aftalen med DONG om levering af udendørs belysning er opsagt pr. 31. marts 2015. Fra og med d. 1. april 2015 er der lavet nye aftaler om: køb af EL med DONG, distribution af EL med DONG og drift af belysningsanlæg med Bravida. Samlet set er forventningen, at det budgetteret beløb til udendørs belysning for 2015 holder.

Vejafvandingsbidrag:
Der er i budget 2015 indeholdt afregning af vejafvandingsbidrag for 2015 til Gribvand A/S, medens der fortsat udestår en afregning for 2013 og afregning for 2014, som der ikke er budgetteret med i 2015.

2.2 Grønne områder
Herunder er illustreret udviklingen i forventningerne til regnskab 2015 i løbet af årets budgetopfølgninger på Grønne områder:



Som det fremgår af illustrationen forventes budgettet for de Grønne Områder at blive overholdt.

Området forventes sendt i udbud i 1. kvartal 2015.

2.3 Vand
Herunder er illustreret udviklingen i forventningerne til regnskab 2015 i løbet af årets budgetopfølgninger på Vand:




Som det fremgår af illustrationen forventes det samlede mindreforbrug at blive 0,2 mio. kr. ift. det korrigerede budget. Hvilket skyldes at Vand området er nedjusteret med 0,2 mio. kr. som følge af udmøntningen af de vedtagne budgetreduktioner i forbindelse med implementering af budget 2015-18.

Der er i budget 2015 ikke medtaget omkostningerne til et varslet sagsanlæg vedr. kommunens medvirken til kystsikring ved Klitgården på ca. 6,3 mio. kr.

2.4 Kollektiv trafik & kørsel
Herunder er illustreret udviklingen i forventningerne til regnskab 2015 i løbet af årets budgetopfølgninger på Kollektiv trafik & kørsel:


Som det fremgår af illustrationen forventes det korrigerede budget for Kollektiv trafik & kørsel, at blive overholdt. I det skal dog bemærkes, at der i budget 2015 ikke er medtaget omkostningerne til en voldgiftsag mellem DSB og Movia vedrørende passagertællesystem, hvilket for Gribskov Kommune forventes at ville medføre en tilbagebetaling på ca. 1,8 mio. kr. i 2015. Et beløb der forventes at ville kunne indeholdes i det allerede vedtagne budget.

Midler på i alt 1,0 mio. kr., overført fra 2014 til 2015 til forbedring af busstoppesteder, herunder etablering af buslomme ved Valby, er jvf. beslutning på ØU 18.03.15, overført til anlægsrammen som et projekt.

2.5 Trafiksikkerhed
Herunder er illustreret udviklingen i forventningerne til regnskab 2015 i løbet af årets budgetopfølgninger på Trafiksikkerhed:



Som det fremgår af illustrationen forventes det samlede forbrug for Trafiksikkerhed at svare til det korrigerede budget.

2.6 Plan & Byg
Herunder er illustreret udviklingen i forventningerne til regnskab 2015 i løbet af årets budgetopfølgninger på Plan & Byg:






Som det fremgår af illustrationen forventes det samlede merforbrug ved denne budgetopfølgning at være 0,7 mio. kr. ift. det korrigerede budget, hvilket skyldes at den samlede udmøntning af de vedtagne budgetreduktioner i forbindelse med implementering af budget 2015-18 på i alt 0,7 mio. kr. er samlet her.

Endvidere skal det bemærkes, at stigningen fra BO1 til denne BO2 skyldes, at der i denne BO2 er medtaget overførsel af midler fra 2014 til 2015 til Strategisk byudvikling med 0,6 mio. kr., Klimatiltag med 0,4 mio. kr. og GIS med 0,7 mio. kr., ligesom der er foretaget en reduktion på 0,2 mio. kr. som følge af udmøntning af besparelser vedr. centralisering af bilpark og annonceudgifter Ugeposten.

Taksterne vedr. byggesagsbehandling er pr. 1. januar 2015 ændret som følge af en ændring af Bygningsreglement BR 10, således at de fremover opkræves på baggrund af en timepris og et eksakt tidsforbrug ved den enkelte byggesag. Det er efter de første 3 måneder af 2015, konstateret, at såfremt der fortsættes med den oprindelig fastsatte timesats for byggesagsbehandling, vil indtægterne på byggesagsbehandling blive i størrelses ordenen 2 mio. kr. mindre end budgetteret for 2015. Idet den nuværende timepris ikke i tilstrækkelig grad afspejler de udgifter der er forbundet med byggesagsbehandlingen, fremlægges der parallelt med BO 2, en sag om en forhøjelse af timesatsen ved byggesagsbehandling gældende fra og med den 1. juni 2015, således at den samlet indtægt på byggesagsbehandling for 2015 forventes at komme til at svare til det budgetteret, hvilket der følges op på i de kommende budgetopfølgninger.

Der er i denne budgetopfølgning ikke medtaget omkostningerne til et muligt erstatningsansvar på ca. 7,3 mio. kr. vedr. Helsinge Stationscenter.

2.7 Beredskab
Herunder er illustreret udviklingen i forventningerne til regnskab 2015 i løbet af årets budgetopfølgninger på Beredskab:





Som det fremgår af illustrationen forventes det samlede forbrug for Beredskab at svare til det korrigered budget.

Det skal dog bemærkes, at Folketingets partier har ønsket en mere effektiv opgaveløsning på beredskabsområdet, hvorfor antallet af kommunale beredskabsenheder skal nedbringes fra 86 til maksimalt 20. Der er budgetteret med en besparelse som følge af sammenlægningerne, men sammenlægning med andre kommuner er endnu ikke afsluttet, og det kan betyde at besparelsen ikke bliver realiseret i år.


2.8 Forsyning
Herunder er illustreret udviklingen i forventningerne til regnskab 2015 i løbet af årets budgetopfølgninger på Forsyning:



Som det fremgår af illustrationen forventes udgifterne i forhold til såvel korrigerede budget som BO 1, at blive overholdt. Ændret afregningsgrundlag for fordelingen mellem sommerhuse og helårshuse, får betydning for Gribskovs betaling til Vestforbrændningen på ca. 2,5 mio. kr. pr. år. Beløbet forventes indeholdt i det eksisterende drifts budget.



Som det fremgår af illustrationen forventes udgifterne i forhold til såvel korrigeret budget som BO 1, at blive overholdt.

Som det ses er der sket en forøgelse fra det vedtagne budget til det korrigerede budget med 3,3 mio. kr. som følge af at der er overført 3,3 mio. kr. fra 2014 til 2015 til gennemførelse af dels det planlagte anlæg der skal sikre bæredygtige genbrugsstationer, dels gennemførelsen af projektet nedsænkede containere.

Mellemværendet på forsyningsområdet pr. 31.12.2014 kr. var på -17,7 mio. kr., dette forventes at være på -9,9 mio. kr. ved udgangen af 2015.

3. Tillægsbevillinger og omplaceringer:

Der ønskes omplaceret:

Budget reduktioner i forb. med implementering af budget 2015-18.
Som følge af udmøntningen af de vedtagne budgetreduktioner i forbindelse med implementering af budget 2015-18, ønskes der for 2015 omplaceret 0,7 mio. kr. fra Vejvedligehold og 0,2 mio. kr. fra Vand til Myndighed driftsudgifter.

Samling af budget til annoncering
Der er udarbejdet en mere enkelt model til afregning af annonceudgifter til Ugeposten, hvor budgettet til annoncering samles under Økonomiudvalget og administreres i Center for Strategi og Ledelse. Der foreslås derfor overført 0,1 mio. kr. årligt fra 2015, som er Det Tekniske Områdes andel af annonceringen til Politiske udvalg og administration under Økonomiudvalget.

Gevinstrealisering kilometergodtgørelse
I forbindelse med gevinstrealisering på kilometergodtgørelse overføres der i alt 0,07 mio. kr. årligt fra 2015 og frem, fra Det Tekniske Område til Puljer under Økonomiudvalget.


Revideret skøn på pris- og lønfremskrivning fra 2014 til 2015
En tilpasning af Gribskovs budgetter til det nye pl-skøn betyder for Det Tekniske Område en budgetregulering på -0,6 mio. kr. i 2015, som søges overført til midtvejsreguleringer på Indtægter under Økonomiudvalget. De 0,6 mio. fordeler sig med 0,22 mio, kr fra Plan & byg, 0,14 mio. fra Veje, 0,1 mio. fra Grønne områder, 0,05 fra Vand og 0,1 mio. fra Kollektivtrafik & kørsel.


Lovgrundlag
Lov om kommunernes styrelse, LBK nr. 186 af 19.02.2014 (budgetopfølgning besluttet af Byrådet)


Økonomi
Bevillingsstrukturen i Gribskov Kommune er følgende:

• Økonomiudvalget og Byrådet godkender omplaceringer mellem fagudvalg og tillægsbevillinger.
• Fagudvalg bemyndiges til at godkende omplaceringer mellem rammer inden for eget udvalg.
• Administrationen bemyndiges til at foretage ændringer mellem delrammer inden for samme ramme under forudsætning af, at de politisk fastsatte rammebetingelser overholdes.
• 
  
  Bilag

Bilag 1: Opfølgning på budgetaftalens elementer (Dok.nr. 2014/48980 009)


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller, at Plan- og Miljøudvalget:

1. godkender budgetopfølgning for Det Tekniske Område.
2. godkender omplaceringer mellem rammer indenfor Det Tekniske Område jf. nedenstående tabel.
   

   Ramme	Omplace- ringer i kr.
   Veje	-700.000
   Vand	-177.000
   Plan & byg	877.000

3. anbefaler Økonomiudvalget og Byrådet at godkende de foreslåede omplaceringer mellem udvalg og tillægsbevillinger jf. nedenstående tabel.
   

   Ramme	Omplace- ringer i kr.	Tillægsbe- villinger i kr.
   Plan & Byg	-98.000
   Plan & Byg	-67.200
   Plan & Byg	-220.000
   Veje	-140.000
   Grønne Områder	-100.000
   Vand	-52.000
   Befordring børn & Unge	-100.000

4. anbefaler Økonomiudvalget og Byrådet at godkende de foreslåede ændringer vedr. budgetoverslagsårene

Ramme	2016	2017	2018	2019
Veje	-1.641.000	-1.641.000	-1.646.000	-1.646000
Plan & Byg	1.641.000	1.641.000	1.646.000	1.646.000
Plan & Byg	-98.000	-98.000	-98.000	-98.000
Plan & Byg	-67.200	-67.200	-67.200	-67.200

Beslutning
1. - 2. Tiltrådt.
3. - 4. Anbefalet





39. Budget 2016-2019, Produktiv Velfærd og prioriteringer - fagudvalgenes prioriteringskataloger
00.30Ø00 - 2015/04934

Sagsfremstilling
Dette dagsordenspunkt forelægges fagudvalgene med henblik på at finde et prioriteringsrum, der skal indgå i det videre arbejde med budget 2016-2019. Årsagen til at det er nødvendigt, er at der pga. ændringer i budgetforudsætningerne og manglende udmøntning af tidligere vedtagne budgetreduktioner er opstået ubalance i det vedtagne budgetoverslag for 2016-2019.
Udvalgene skal arbejde med prioriteringer frem til beslutningen om et endeligt prioriteringskatalog i august, hvor det skal indgå i budgetforhandlingerne. På dette møde udvælges de temaer, som administrationen skal udarbejde analyser til. Disse analyser indgår i det prioriteringskatalog, som udvalget forelægges på junimødet med henblik på beslutning om at sende i høring.

Proces
På martsmødet blev fagudvalgene dels forelagt et målpunkt for udvalgets prioriteringer, og dels blev fremlagt en opdeling af udvalgets budget i kan-skal opgaver. Med afsæt i kan-skal kataloget angav udvalget temaer for de videre drøftelser og prioriteringsarbejde.

Til dette møde i april, vil udvalgene blive præsenteret for en samlet oversigt over temaer på udvalgenes områder, og udvalgene skal beslutte hvilke forslag der arbejdes videre med frem til udvalgsmøderne i juni - hvor de beslutter det prioriteringskatalog, der skal sendes i høring.

Administrationen vil i perioden april-maj udarbejde de analyser, der skal indgå i prioriteringskataloget, der skal behandles og sendes i høring i forlængelse af juni møderne. Det betyder, at bestilling af analyser skal ske på april mødet.

Det skal understreges, at det endelige niveau for prioriteringsrammen først besluttes i forbindelse med budgetvedtagelsen i oktober 2015. Niveauet for prioritering i denne dagsorden skal ses som udvalgets målpunkt ift. prioriteringsarbejdet.


Fordeling af prioriteringer på fagudvalg
ØU har på det nuværende foreliggende niveau besluttet fordeling af prioriteringerne til fagudvalgene.

For Det Tekniske Område giver det følgende udvikling i reduktionerne i perioden 2016-2019:



Udvalgets opgave på dette møde
Plan- og miljø-udvalget skal på dette møde udvælge de temaer administrationen skal analysere på frem til junimødet, hvor prioriteringskataloget fremlægges og efterfølgende besluttes og sendes i høring.

• Serviceniveau for vintertjenesten
• Bjørneklo
• Kollektiv trafik
• Trafiksikkerhed

Ligeledes skal udvalget drøfte og beslutte hvorvidt der er behov for yderligere ift. proces vedr. involvering og orientering af borgere og andre interessenter end den planlagte høring i forlængelse af udvalgsmøderne i juni, samt om der er behov for ekstraordinære udvalgsmøder ift. budgetprocessen.


Lovgrundlag
LOV nr 547 af 18/06/2012 Budgetlov

Økonomi



Bilag
Kan-skal katalog Det Tekniske Område (Dok.nr. 2015/04934 003)


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller, at Plan- og miljøudvalget

1. beslutter med udgangspunkt i mødets drøftelser, hvilke forslag der skal arbejdes videre med frem til junimødet, hvor prioriteringskataloget sendes i høring,
2. beslutter om og hvilken proces der er behov for udover den planlagte høring i juni og de planlagte fagudvalgsmøder

Beslutning

1. Besparelser på området ligger under Teknisk Udvalgs området, hvorfor dialogen sker der
2. Udvalget ser ikke behov for yderligere tiltag
   
   
   

40. Bosætningsstrategisk tiltag: Nybyggerne
01.11G00 - 2014/16518

Sagsfremstilling
Økonomiudvalget har i efteråret 2014 igangsat foranalyse for det bosætningsstrategiske tiltag 'Nybyggerne'. Denne sag forelægges til orientering om resultatet af foranalysen samt stillingtagen til projektets videre forløb. Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget og Vækstudvalget med henblik på beslutning i Økonomiudvalget.

Baggrund
'Nybyggerne' er et koncept udviklet af firmaet 11CityDesign. Grundidéen er at der gennem målrettet markedsføring findes ca 100 potentielle nybyggerfamilier (familier/par/ enlige), med et mål om at ca. 25 ud de 100 vælger at bosætte sig i det boligområde som projektet udvikler - det vil sige en proaktiv, fokuseret tilgang til at skabe bosætning.

Der fokuseres på en afgrænset målgruppe - ikke for at udelukke nogen, men for at kunne målrette markedsføringen. Nybyggerkonceptet lægger op til at samtænke bosætning og erhvervsudvikling og derved samtidig opnå tilflytning og at fastholde og styrke arbejdskraften. Der fokuseres derfor på målgruppen langdistancependlere ansat i kommunens virksomheder.

Som overordnede principper arbejdes med boformen bofællesskab, bæredygtigt byggeri og høj arkitektonisk kvalitet, idet målgruppen forventes at efterspørge netop det.

Nybyggerne er startet op med en forundersøgelse (fase 1), hvori potentialet for et Nybyggerprojekt i Gribskov Kommune er undersøgt.

Resultat af 11CityDesigns foranalyse
11CityDesign har gennemført to analysespor i foranalysen:

1. Interview af virksomheder - analyse af mulighederne for at tiltrække langdistancependlere til at bosætte sig i kommunen via et samarbejde med erhvervslivet. Analysen er gennemført som interview af toneangivende personer i 10 virksomheder/institutioner i kommunen - suppleret med data fra Danmarks Statistik. Analysen fremgår af bilag 1. Hovedkonklusionerne er:
   • Der er potentiale for projektet Nybyggerne i Gribskov Kommune - 11CityDesign vurderer potentialet af ressourcestærke langdistancependlende medarbejdere hos virksomheder i kommunen stort nok til at kunne tiltrække de 25 familier, der skal danne grundlag for et første bofællesskab.
   • Virksomhederne bakker op om projektet - de interviewede udtrykker vilje til at formidle projektet til deres medarbejdere – og vil gerne involveres i øvrigt. De udtrykker behov for at fastholde og tiltrække kvalificeret arbejdskraft/medarbejdere – og oplever at langdistancependlerne er svære at fastholde. Mange har svært ved at tiltrække yngre, kvalificerede medarbejdere. Flere giver udtryk for, at de står overfor generationsskifte i medarbejderstaben – men at rekrutteringsgrundlaget ikke er til stede.
   • Potentialer og udfordringer ift øget bosætning i kommunen - de interviewede virksomheder angiver, at de oplever flere styrker ved Gribskov Kommune i forhold til at tiltrække tilflyttere, fx at Gribskov Kommune er børnevenlig, har gode institutioner og skoler, liv og handel i sommerperioden og god kommunal service overfor nytilflyttere. De nævner dog også, at de oplever at mangel på byliv og infrastruktur, herunder bredbånd, er en udfordring ift at tiltrække tilflyttere - særligt de unge.
2. Vurdering af områder - analyse af egnede byggegrunde til projektet Nybyggerne. Tre grunde er udvalgt, efter en indledende bred screening af mulige byggegrunde, ved byerne Helsinge, Græsted, Gilleleje, Blistrup, Ramløse og Vejby. Valget af de tre grunde betyder ikke at de andre grunde ikke er egnede – blot at de tre findes mest egnede til Nybygger målgruppen. Analysen fremgår af bilag 2. Hovedkonklusionerne er:
   • Der er flere egnede byggegrunde til projektet - byudviklingsområderne Helsinge Nord, Græsted Vest og Vejby Nordvest er bedst egnede - og vurderes meget ligeværdige. De tre grunde er analyseret i forhold til blandt andet: 'herlighedsværdi', ejerskabsfølelse og nærhed til infrastruktur, institutioner, indkøb og kulturliv. Dette sammen med korte interview med lokale borgere giver et billede af en mulig hverdag i området for eventuelle tilflyttere.

Administrationens vurdering
Administrationens vurdering baseres på resultaterne af 11CityDesigns analyser, dialog med andre kommuner, der arbejder med bofællesskaber samt den netop gennemførte omdømmeanalyse for Gribskov Kommune.

Hvordan bidrager projektet til vækst - og hvilken investering kræver det
Helt konkret er det målet at opnå reel tilflytning af 25 familier/par/enlige, indenfor målgruppen langdistancependlere, i et bofællesskab som projektet udvikler.

Heraf forventes følgende afledte effekter:

• bidrag til mere solid kommunal økonomi generelt set,
• lokale aktiviteter og liv da det forventes at den målgruppe, der bosætter sig i bofællesskaber ofte vil være ressourcestærke borgere, der bidrager aktivt til deres lokalområde,
• styrkede erhvervsvirksomheder i form af øget mulighed for fastholdelse af ressourcestærke medarbejdere - og dermed øget grundlag for vækst.

De interviewede virksomheder angiver også behov for at tiltrække nye, yngre medarbejdere. Konceptet Nybyggerne som defineret af 11CityDesign fanger ikke denne målgruppe. For at kunne skabe den ønskede effekt for virksomhederne, vil målgruppen skulle udvides til også at omfatte yngre nytilflyttere der (endnu) ikke arbejder i kommunen. Det kan indgå i det kommende strategiarbejde, hvorvidt målgruppen kan udvides/præciseres i forhold til det.

Gennemførelsen af projektets næste skridt kræver intern tid og udgifter til markedsførings- strategi og markedsføringsmateriale, se feltet økonomi. Det vurderes at udgifterne hertil med fordel kan tænkes sammen med andre lignende tiltag, der er eller forventes igangsat, som fx bosætningsstrategi, udviklingen af Helsinge Nord samt eventuelt videre arbejde med anbefalinger fra tænketanken.

Fra fokuseret, proaktiv strategi til generel parathed
11CityDesign anbefaler en fokuseret strategi som katalysator for at få gang i tiltrækning af nye tilflyttere. Den store indsats der skal lægges i effektiv markedsføring for at få det til at lykkes, skal ses som en investering for at få en udvikling til at rulle. Det er således ikke tanken, at der også en anden gang skal investeres så massivt i etableringen af et enkelt boligområde, men det er forhåbningen og forventningen at etableringen af ét bofællesskab og de nye tilflyttere kan virke som inspiration og ambassadører for fremtidige tilflyttere.

Administrationen vurderer derfor, at det er vigtigt, at projektet indeholder to ben:

• en fokuseret strategi med effektiv, målrettet markedsføring med det mål at opnå reel tilflytning i ét, første bofællesskab,
• opbygning af generel viden og parathed i organisationen til at kunne modtage eventuelle fremtidige henvendelser om bofællesskaber andre steder.

Fordel at tænke ind i udviklingen af Helsinge Nord
Administrationen vurderer, at det vil være mest effektivt allerede på nuværende tidspunkt at prioritere én af de egnede byggegrunde frem for at holde alle tre i spil. Det kan betyde at visse tilflyttere indenfor målgruppen ikke bliver 'ramt' af markedsføringen - ikke kan se sig selv bo i området. Til gengæld vil det betyde, at der kan laves en mere målrettet - og dermed alt andet lige mere effektiv - markedsføring. Og det kan forenkle den proces de potentielle tilflyttere skal igennem for at nå til enighed om hvordan de ønsker at bo.

Administrationen vurderer, at der vil være størst fordel ved at vælge en grund indenfor Helsinge Nord. Det vil give mulighed for at samtænke markedsføring af byudviklingsområdet Helsinge Nord og det nye bofællesskab. Det vil også betyde, at de fremtidige beboere vil kunne være ambassadører for andre tilflyttere til området - og dermed understøtte den generelle udvikling af hele boligområdet.

Overordnet tidsplan
I skemaet ses den foreløbige overordnede tidsplan administrationen vurderer for projektet.
Særligt fase 3, Markedsføring er svær at vurdere længden af - den kan variere meget og der må forventes en risiko for at fasen kan blive længere end angivet i skemaet.
Parallelt med fase 2 og 3 kan også arbejdes med udvikling af generel parathed i forhold til at modtage eventuelle henvendelser om bofællesskaber.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at der arbejdes videre med projektet. Det anbefales at der arbejdes videre med to ben i projektet;

• fokuseret bosætningsstrategi med udvikling af ét første bofællesskab,
• parathed i forhold til fremtidige henvendelser om bofællesskaber.

Administrationen anbefaler, at den fokuserede bosætningsstrategi udarbejdes for et område i Helsinge Nord og at den udarbejdes jf. ovenstående foreløbige tids- og procesplan. Som projektets næste skridt anbefales således udarbejdelse af en markedsføringsstrategi. I forbindelse hermed kan arbejdes mere med målgruppen som beskrevet ovenfor. Administrationen anbefaler endvidere, at der foreløbigt afsættes midler til at udarbejde markedsføringsstrategi og -materiale, se nedenfor under økonomi.


Lovgrundlag



Økonomi
Foreløbigt forventes behov for et beløb på 100.000,- kr til udarbejdelse af markedsføringsstrategi og udarbejdelse af markedsføringsmaterialer. Beløbet foreslås finansieret inden for puljen til Strategisk byudvikling.

Der gøres samtidig opmærksom på at udgifter til markedsføringsmaterialer og - aktiviteter er afhængig af den strategi der vælges for markedsføringen og at behovet for midler til projektets fase 2 og 3 derfor endnu ikke kan vurderes endeligt. Behovet forventes for eksempel at kunne begrænses såfremt markedsføringen kan samtænkes med andre projekter og strategier, som Helsinge Nord-projektet. Er dette ikke muligt må forventes, at der kan blive behov for midler ud over de 100.000,- kr. Dette vil i så fald blive forelagt til fornyet behandling.

Projektets gennemførelse kræver endvidere at der kan afsættes min. 1/4-1 årsværk i hvert af de ca. 4 år projektet forventes at løbe. Største ressourcetræk forventes i fase 2 og 3. Efter fase 3 forventes ressourcetrækket hovedsageligt at bestå i almindelig myndighedsbehandling og i mindre grad i facilitering af Nybyggerne.


Bilag
Bilag 1: Hovedrapport_Erhvervinterviews. Dok. nr. 2014/16518 058
Bilag 2: Nybyggere med fokuseret bosætningsstrategi_analyse byggegrunde (PMU 20.04.2015) Dok. nr. 2014/16518 057


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget og Vækstudvalget at anbefale Økonomiudvalget:

1. at igangsætte projektets fase 2, strategifasen jf. sagsfremstilling, herunder at der arbejdes videre med området Helsinge Nord,
2. at 100.000,- kr til markedsføringsstrategi og -materiale for projektet finansieres inden for puljen til Strategisk byudvikling.

Beslutning

1. Udvalget anbefaler at igangsætte projektets fase 2, og peger på området i Græsted Vest
2. Anbefalingen tiltrådt

Udvalget ønsker tidsplanen fremskyndet.





41. Indberetning af tilsynsarbejdet på miljøområdet i 2014
09.00G00 - 2015/08594

Sagsfremstilling
Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget med henblik på, at udvalget tager administrationens beretning om tilsynsarbejdet på miljøområdet i 2014 til efterretning. Samtidigt bedes udvalget om at vedtage, at administrationen i 2015 arbejder med de to foreslåede tilsynskampagner.

Kommunerne skal hvert år inden den 1. april sende en beretning til Miljøstyrelsen om tilsyn efter Miljøbeskyttelsesloven. Samtidig skal beretningen offentliggøres. På baggrund af beretningen udarbejder Miljøstyrelsen hvert år en landsdækkende redegørelse om kommunernes miljøindsats på området.

Beretningen beskriver kommunens arbejde inden for tilsynsarbejdet på miljøområdet i 2014.

Den 23. maj. 2013 trådte Miljøstyrelsens nyeste bekendtgørelse om miljøtilsyn i kraft. Denne bekendtgørelse indeholder minimumsfrekvenser for tilsyn.

Som bilag er vedlagt de skemaer, som kommunen har indsendt til Miljøstyrelsen. Resultatet er, at Gribskov Kommune i 2014 overholder minimumsfrekvenserne for miljøtilsyn med virksomheder og landbrug i kommunen.

Tilsynskampagner 2014
I henhold til Miljøstyrelsens bekendtgørelse om miljøtilsyn skulle Gribskov Kommune i 2014 gennemføre to tilsynskampagner med industrivirksomheder og husdyrbrug som målgrupper. I 2014 har kommunen gennemført nedenstående kampagner:

• Undersøgelse af, om der er grundlag for at arbejde konkret med symbiose konceptet (genanvendelse af affald) blandt kommunens virksomheder.
• Registrering og formidling af miljølovgivningen til hestehold.

Tilsynskampagner 2015
Gribskov Kommune skal igen i 2015 gennemføre to tilsynskampagner med industrivirksomheder og husdyrbrug som målgruppe. Administrationen foreslår at gennemføre to tilsynskampagner i 2015, som omhandler:

• Ajourføring af liste over kommunens autoværksteder og miljøtilsyn på de nye værksteder, som dukker op undervejs.
• Tilsyn med markstakke på landbrugsejendomme.
• 
  
  Lovgrundlag

Beretningen er udfærdiget i henhold til Miljøministeriets bekendtgørelser:

• Bekendtgørelse nr. 497 af 15. maj 2013 om miljøtilsyn. (gældende fra 23. maj 2013)
• 
  
  Økonomi

Der opkræves gebyr for miljøtilsyn og godkendelsesarbejde på virksomheder og landbrug jvf. takster bestemt i lovgivningen.


Miljøforhold
Indeholdt i sagsfremstilling.


Høring
Beretningen skal fremsendes til Miljøstyrelsen den 1. april 2014. Samtidigt skal beretningen offentliggøres.


Bilag
Bilag 1 PMU 20.04.15: Skema - tilsynsberetning for landbrug og virksomheder Dok. nr.: 2015/08594 006


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at udvalget tager beretningen om tilsynsarbejdet på miljøområdet i 2014 til efterretning,
2. at udvalget vedtager, at administrationen i 2015 arbejder med de to foreslåede tilsynskampagner.

Beslutning

1. Tiltrådt
2. Tiltrådt

42. Gebyrer for byggesagsbehandling
02.34S00 - 2014/12732

Sagsfremstilling
Denne sag forelægges Plan- og Miljøudvalget, med henblik på, at udvalget giver anbefaling til Økonomiudvalget og Byrådet om takstregulering af gebyr for byggesagsbehandling.

Lovgrundlaget for, hvorledes byggesagsgebyrer opkræves er ændret pr 01.01.2015. Tidligere blev taksten bestemt ud fra hvilken kategori byggearbejdet tilhørte, fordelt på 5 kategorier. Efter d. 01.01.2015 foreskriver Bygningsreglementets kap 1.12 stk 3 at byggesagsgebyrer udregnes på baggrund af det timeforbrug, der er medgået i sagsbehandlingen.

Plan- og Miljøudvalget har på mødet d. 12.01.2015 godkendt instruksen for gebyrordning, og den nuværende timepris på 289,29 kr er vedtaget i forbindelse med budgettet for 2015.

Forslag om ændring i timepris
Indtægterne fra byggesagsgebyrerne er forsøgsvist blevet opgjort for februar måned 2015, og det har vist sig, at den i budgettet vedtagne timepris er uforholdsmæssig lav. Indtægterne på i øvrigt sammenlignelige byggesager har efter indførelsen af de nye gebyrer i 2015 været markant lavere end de tilsvarende indtægter i 2014.

Den tidligere udregning er foretaget på baggrund af de på daværende tidspunkt tilgængelige data, og er beregnet ud fra betragtninger om den samlede lønudgift til byggesagsbehandling og den estimerede sagsmængde. Den tidligere timepris er fastsat uden overhead, dvs uden f.eks kontorhold, systemudgifter, kørsel, biler, ledelse, andel af direktion og lignende overhead.

Administrationen foreslår, at den nye timepris udregnes på baggrund af den kostpris, som anvendes generelt i Gribskov Kommune. Her til lægges et overhead, der indeholder kontorhold, systemudgifter, kørsel, biler, ledelse, andel af direktion og lignende. Det foreslås derfor, at den timepris der opkræves for byggesagsbehandling reguleres til 1566 kr pr time.

Såfremt timeprisen reguleres til det foreslåede niveau (1566 kr pr time) pr 01.06.2015, anslås det, at indtægten fra byggesagsgebyrerne vil ramme det forventede indtægtsbudget på ca 3,1 mio kr i 2015. Den endelige indtægt vil dog være afhængig af det antal timer der er til rådighed til byggesagsbehandling, og kan således ikke forudses med 100% nøjagtighed.

Selv om timeprisen på byggesagsbehandling reguleres, og det dermed forventes at det samlede indtægtsbudget for 2015 kan overholdes, estimeres det fortsat, at udgifterne til byggesagsbehandling i 2015 vil overstige indtægterne. Det forventes at de samlede indtægter vil være ca 3,1 mio kr som budgetteret. De 3,1 mio kr dækker ikke de udgifter Gribskov kommune har til byggesagsbehandling. Den endelige indtægt for 2015 forventes at ramme det budgetterede, på trods af den for lave takst i første halvdel af 2015, fordi der i årets første måneder er indbetalt gebyrer for byggesager indkommet i 2014, som forventes at opveje den manglende indtægt fra byggesager indkommet i første halvår 2015.

Sammen med prisreguleringen foreslår administrationen, at den tidligere udarbejdede gebyrinstruks ændres, så den byggesagsbehandling, som affødes af f.eks naboklager, fremover ikkeindgår i de timer, der kan opkræves gebyr for, såfremt de ikke vurderes relevante for byggesagsbehandlingen.


Lovgrundlag
Byggeloven LBK nr 1185 af 14/10/2010


Økonomi



Bilag



Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at tiltræde:
1. at administrationen bemyndiges til at ændre i den tidligere vedtagne gebyrinstruks,
således at tid medgået til byggesagsbehandling affødt af henvendelser fra naboer, der
ikke vurderes relevant for sagsbehandlingen pr 01.06.2015 fremover ikke faktureres. Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at anbefale til Økonomiudvalget og Byrådet, at tiltræde:
2. at den opkrævede timepris for byggesagsbehandling reguleres, så den pr. 01.06.2015 er 1566 kr. pr. time


Beslutning

1. Tiltrådt
2. Sendes videre til Økonomiudvalget uden anbefaling

43. Opsætning af mast med antenner til mobiltelefoni
020525 - 2014/17473

Sagsfremstilling
Sagen fremlægges for Plan- og Miljøudvalget til beslutning.

Plan- og Miljøudvalget har tidligere behandlet sagen, om etablering af mast for antenner til mobiltelefoni på Tisvilde Bio og Bistro, Hovedgaden 38. Ved 1. behandling d. 02.06.2014 blev sagen udsat, med henblik på afholdelse af borgermøde. Borgermøde blev afholdt d. 03.09.2015. Ved behandling på mødet d.24.11.2014 blev det besluttet at tillade opsætning af en midlertidig mast på Hovedgaden 38, indtil der var tilvejebragt plangrundlag (lokalplan) for en permanent mast placeret ved Tisvildeleje Station.

I forbindelse med ansøgning om den midlertidige mast blev der gennemført partshøring af de naboer der blev vurderet berørt. Der kom ét svar fra naboen på Wadstedsvej 17, som kraftigt modsatte sig opsættelse af den midlertidige mast. Svaret kan ses i Polar 2014/17473 044.

TDC har i februar 2015 meddelt at de af økonomiske årsager ikke ønsker at opsætte en midlertidig mast på Hovedgaden 38. Mobildækningen i Tisvilde må derfor med den nuværende beslutning afvente, at der udarbejdes og vedtages lokalplan for en masteplacering ved stationen.

De lokale i Tisvilde har, med Tisvilde og Omegns Grundejerforening i spidsen, taget kontakt til Plan- og Miljøudvalgets formand, for at opfordre til, at beslutning af 24.11.2014 revideres, således at der kan opsættes en permanent mast på Hovedgaden 38. Sagen tages derfor op igen i Plan- og Miljøudvalget.

TDC har tilkendegivet at de fortsat ønsker at etablere en 30 m høj rørmast til 4 sæt antenner til mobiltelefoni ved Tisvilde bio og Bistro, såfremt placeringen er permanent. Ansøgningen med tegningsmateriale er vedlagt som bilag.

Administrationens vurdering
For at en placering på stationsområdet kan gennemføres, skal der tilvejebringes fuldmagt til lokalplanarbejdet fra grundens ejer, der skal udarbejdes lokalplan og der skal laves byggetilladelse. Tidshorisonten er 9-12 måneder før en mast kan opsættes.

En placering på Hovedgaden 38 vil kræve en helhedsvurdering for overskridelse af højdegrænsebestemmelserne i BR10 kap 2.2.2 stk 1, med en tilhørende partshøring af de nærmeste naboer pga. ændringer af højden og projektets omfang. Herefter kan der udarbejdes byggetilladelse, såfremt partshøringen ikke medfører nye oplysninger, som ændrer opfattelsen af hvorvidt projektet kan gennemføres. Tidshorisonten for byggetilladelse til en mast er med dette scenarie ca 1 måned.


Lovgrundlag
Byggeloven LBK nr 1185 af 14/10/2010
Planloven LBK 587 af 27.05.2013.


Økonomi



Bilag
Hovedgaden 38 ansøgningsmateriale med tegningsbilag PMU 20.04.2015 dok nr 2014/17473 057


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at tiltræde, at der gives tilladelse til det ansøgte projekt, (permanent mast) på Hovedgaden 38 med placering som vist
   eller
2. at tiltræde, at der igangsættes dialog med Lokalbanen, med henblik på at opstarte en lokalplanproces.

Beslutning

1. For: G, A og Knud Anthonsen (V) samt Nick Madsen (V) (5)
   Imod: O (1)
   Jannich Petersen (V) undlod at stemme (1)
   Indstillingen tiltrådt.
   
2. Udgår

Brian Lyck Jørgensen (O) tilkendegiver til protokollen, at der skulle besluttes indstillingens pind 2.





44. Etablering af ny minigolfbane i Dronningmølle
011027 - 2015/01137

Sagsfremstilling
Sagen fremlægges for Plan- og Miljøudvalget til beslutning.

Ejer, Feriepark A/S, søger om at etablere minigolfbane med parkering og iskiosk på Dronningmølle Strandvej 665, se bilag 1, oversigtskort. Ejer har tidligere haft minigolfbane på Dronningmølle Strandvej 558, men denne bane er nedlagt, og der er pt igangværende etablering af en dagligvareforretning på nr 558. Ejer har haft stor succes med minigolfbanen på den gamle placering, og ønsker derfor at genetablere banen på Dronningmølle Strandvej 665. Ejendommen er omfattet af lokalplan 9.20 for centerområdet i Dronningmølle. Ejers ansøgning og redegørelse for brugen af banen vedlægges som bilag 2.

Tidligere placering
Den tidligere placering af banen lå i samme lokalplanområde, og gav anledning til en del klager over især støj.

På grund af de indkomne klager blev der udarbejdet en støjrapport for placeringen på Dronningmølle Strandvej 558. På baggrund af støjrapporten blev der opsat støjdæmpende hegn i skel mod naboer og vej, og der blev efterfølgende udført støjmålinger, der viste at støjkravene (Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj) var opfyldt. Efterfølgende har der ikke været klager over støj fra banen.

Ny placering
Den ny placering er beliggende i centerområde, og støder op til andre ejendomme med helårsbeboelse i centerområde mod nord, øst og vest. Mod syd grænser ejendommen op til boligområde.

Ejendommen er på 1216 m2, og er bebygget med 128 m2 erhvervsareal. Den eksisterende bebyggelse ønskes anvendt til iskiosk. Der vil blive søgt separat om iskiosken, når muligheden for minigolfbane er afklaret.

Ejer beskriver at der udføres støjhegn mod øst og vest, og at støjdæmpning mod øst består af tæt beplantning. Vurderingerne af støjforhold er udført på baggrund af den tidligere støjrapport for minigolfbane på Dronningmølle Strandvej 558, der er således ikke udført en ny støjrapport.

Partshøring
Der er gennemført partshøring af de tilstødende ejendomme, og der er kommet svar fra naboerne mod vest og syd. De er meget utilfredse med ønsket om ændret anvendelse, og frygter især støj fra selve banen og den personstøj de mener følger med en minigolfbane. Indsigelserne kan ses i Polar dok 2015/01137 019 og 2015/01137 021.

Administrationens vurdering
Anvendelsen af ejendommen til minigolfbane vurderes at være i overensstemmelse med lokalplanens anvendelsesbestemmelser. Ifølge lokalplanen må området anvendes til centerformål og offentlige formål, og en minigolfbane vurderes at være en aktivitet, som hører under offentlige formål. Lokalplanen indeholder desuden bestemmelse om, at der kun tillades levende hegn (§ 8.1)

Den vigtigste faktor i vurderingen af minigolfbanen er hensynet til de omkringliggende naboer. Det er tidligere bevist, at der kan placeres en minigolfbane i området med støjdæmpende tiltag, så støjgrænserne overholdes. Det vurderes derfor sandsynligt, at der igen kan etableres minigolfbane uden at støjgrænserne overskrides, såfremt der etableres passende støjbegrænsende foranstaltninger.

Administrationens vurdering er, på baggrund af erfaringerne fra den tidligere bane, at det foreslåede støjhegn mod øst og syd ikke vil udgøre tilstrækkelig støjdæmpning. Administrationen foreslår derfor at der enten
-udføres en støjrapport for den nye placering, som viser behovet for støjdæmpende tiltag i det konkrete tilfælde eller
-at hele ejendommen bør omkranses af støjdæmpende hegn med en passende højde (bortset fra indkørslen).

Uanset hvilken løsning ejer vælger, bør der følges op med konkrete støjmålinger, for at sikre, at støjkravene er overholdt. Såfremt målingerne skulle vise at støjgrænserne ikke er overholdt, skal der fremsendes projekt for, hvorledes støjniveauet kan nedbringes til under de tilladte støjgrænser. Der skal på baggrund af det eventuelle projekt tages stilling til om de nødvendige støjbegrænsende tiltag kan gennemføres, eller om banen skal lukkes.

Det anbefales i øvrigt at der dispenseres for lokalplanens bestemmelser om hegn (§8.1), således at de nødvendige hegn (støjbegrænsende tiltag) foretages på egen grund og bag eksisterende beplantning, og at eksisterende beplantning i skel bevares. Hvor langt inde på egen grund hegnet skal etableres afhænger af hvor højt det skal være for at sikre en passende støjdæmpning.


Lovgrundlag
Byggeloven LBK nr 1185 af 14/10/2010
Planloven LBK 587 af 27.05.2013.
MIljøbeskyttelsesloven LBK nr 879 af 26/06/2010


Økonomi



Bilag

1. Dronningmølle Strandvej 665 Oversigtskort PMU 20.04.2015 dok nr 2015/01137 017
2. Dronningmølle Strandvej 665 Ansøgning og beskrivelse af aktivitet PMU 20.04.2015 dok nr 2015/01137 018

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at tiltræde, at der gives byggetilladelse til den ansøgte minigolfbane, på bla. følgende betingelser:
   a. at der inden anvendelsen påbegyndes etableres støjhegn om hele ejendommen
   (bortset fra indkørslen) eller
   b. at der inden anvendelsen påbegyndes udarbejdes en støjrapport af et akkrediteret
   firma, der viser behovet for støjdæmpende tiltag. De støjdæmpende tiltag skal
   etableres før end banen kan anvendes.
   c. at der efter ibrugtagningstilladelse foretages kontrolmålinger af et støjfirma, på en dag
   med forholdsvis intensiv anvendelse af banen. Målingerne skal sikre, at banen
   overholder Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj. Såfremt målingerne
   viser at støjgrænserne ikke overholdes, skal der udarbejdes supplerende støjprojekt til
   vurdering i administrationen, før end banen kan anvendes.
2. At tiltræde, at der gives dispensation fra lokalplanens § 8.1 vedr hegn

Beslutning
Udsættes med henblik på besigtigelse





45. Nyt enfamiliehus på Gilleleje Strandvej 2
010901 - 2014/38476

Sagsfremstilling
Sagen fremlægges for Plan- og Miljøudvalget til beslutning.

Huscompagniet, ved Erik Hartung, søger på vegne af ejer af Gilleleje Strandvej 2 Karl Johan Wochner, om byggetilladelse til nyt enfamiliehus på ejendommen.

Ansøgning
Ansøger ønsker at opføre et enfamiliehus i én etage på 137 m2 med udnyttet tagetage på 73 m2, i alt 210 m2 beboelse. Der søges desuden om etablering af 13 m2 tagterrasse/balkon mod vandet samt terrænregulering jvf tegningsmaterialet, der vedlægges som bilag. Det ansøgte medfører en bebyggelsesprocent på 32 (balkon medregnes ikke). Der ansøges desuden om hævet opholdsareal mod nord. Opholdsarealet hæves med ca 70 cm ifht nuværende terræn, men er udført i niveauplanet, dvs arealet kræver ikke tilladelse, såfremt niveauplanet i kote 3,95 godkendes.

Det planlagte byggeri overskrider det skrå højdegrænseplan (BR10 kap 2.2.3 stk nr 1) en smule mod både vest og øst, og der er søgt om dispensation for overskridelsen

Ejendommen er omfattet af lokalplan 15.49, hvor den ligger i boligområde. Det ansøgte projekt er i strid med lokalplanens §6.1, der siger at den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent er 25.

Der er i 2008 givet byggetilladelse til et hus med udnyttet tagetage og en bebyggelsesprocent på 31. Denne byggetilladelse er aldrig udnyttet. I forbindelse med byggeansøgningen fra 2007/2008 blev det gamle enfamiliehus på grunden nedrevet, og det øverste lag muldjord på grunden blev fjernet. Af denne grund henligger grunden i dag med et terræn der ligger lavere end både vejen og de omkringliggende ejendomme, og det er dette "naturlige" terræn der afspejles på det vedhæftede tegningsmateriale. Pga det afskrællede muldlag ønsker bygherre nu at hæve terrænet på grunden, så det oprindelige terrænniveau genetableres. Det ansøgte hus får sokkelkote i samme kote som vejen ud for huset. Dette skal forebygge problemer med vand.

Administrationens vurdering
20 af de 35 ejendomme på Gilleleje Strandvej er jvf oplysninger fra BBR bebygget med mere end 25%. 12 af de 20 ejendomme har en bebyggelsesprocent på mellen 30 og 64, og kombineret med at der tidligere er givet dispensation til en bebyggelsesprocent på 31, vurderes det at det ansøgte byggeri kan tillades, idet undersøgelsen viser, at det i området er almindeligt med en bebyggelsesprocent på lidt over 30.

Målingen af det skrå højdegrænseplan tager udgangspunkt i naturligt terræn mod Gribskov kommunes ejendom mod vest, og der sker en mindre overskridelse. Mod nabo i nr 4 overskrides højdegrænseplanet ganske minimalt. Overskridelsen vurderes af mindre væsentlig karakter, og det vurderes at det vil være muligt at dispensere fra forholdet på baggrund af en partshøring og en konkret helhedsvurdering, idet overskridelsen vurderes at være mindre væsentlig.

Den ansøgte terrænregulering vurderes at være acceptabel, idet det nuværende terræn afspejler en situation hvor muldlaget er skrællet af, og terrænreguleringen sigter mod at bringe det gamle terræn tilbage. Der ud over skal terrænreguleringen sikre, at huset ikke generes af overfladevand. Gilleleje Strandvej er udført uden kantsten, grøfter eller anden form for vejafvanding, og det vurderes at det ansøgte niveauplan er nødvendigt for byggeriet, for at fremtidssikre det mod skader fra overfladevand og for at sikre at grunden ikke kommer til at fungere som vandreservoir for vejarealet ved kraftige regnskyl.

Den ansøgte balkon vurderes umiddelbart at kunne tillades, idet mange af de øvrige ejendomme på vandsiden af Gilleleje Strandvej har etableret lignende balkoner/tagterrasser/altaner.

Hvis Plan- og Miljøudvalget beslutter at administrationen kan arbejde videre med det ansøgte projekt, bør projektet sendes i naboorientering/partshøring p.g.a. overskridelsen af bebyggelsesprocenten, terrænreguleringen, overskridelsen af det skrå højdegrænseplan mod vest og etablering af balkon.


Lovgrundlag
Byggeloven LBK nr 1185 af 14/10/2010
Planloven LBK 587 af 27.05.2013.


Økonomi



Bilag
Gilleleje Strandvej 2 Tegningsmateriale PMU 20.04.2015 (2014/38476 016)


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at tiltræde, at der arbejdes videre med det ansøgte projekt, med henblik på udstedelse af byggetilladelse

Beslutning

1. Tiltrådt

46. Genbehandling af afslag på sommerhus med ensidig taghældning
030725 - 2015/10806

Sagsfremstilling
Sagen fremlægges for Plan- og Miljøudvalget til beslutning.

Administrationen har d. 24.09.2014 givet afslag på et sommerhus med ensidig taghældning på Xylografensvej 2. Projektet der blev givet afslag til kan ses i det vedlagte bilag.

Afslaget er givet med afsæt i "Byplanvedtægt nr 1 for Tisvildeområdet" fra 1967. Ifølge Byplanvedtægten "må ingen bygning opføres med en større bygningshøjde end 3 m i sommerhusområder. Ved bygningshøjden forstås den højde fra terræn til den linie hvor ydervæg og tagflade mødes."

Sagen fremlægges for Plan- og Miljøudvalget med henblik på, at der tages konkret stilling til, hvorvidt afslaget ønskes fastholdt. Der ud over ønskes det afklaret, hvordan Plan- og Miljøudvalget fremadrettet ønsker, at administrationen skal administrere bestemmelsen om facadehøjde i Byplanvedtægt nr 1 § 13.

Redegørelse for krav i bygningsreglement
I mange år har skiftende bygningsreglementer stillet krav om maksimal totalhøjde på 5,0 m og maksimal facadehøjde på 3,0 m langs begge facader for sommerhuse.

Med indførelsen af nyt bygningsreglement i 2008 (BR08) er maksimalt tilladt totalhøjde fortsat 5,0 m, men kravet om facadehøjden er ændret. Siden indførelsen af BR08 er der kun krav om, at mindst én facade skal være maksimalt 3,0 m høj. Den anden facade kan således være op til 5,0 m høj. Lempelsen i BR08 vurderes at være kommet for at blive, og sigter at varetage muligheden for, at der kan bygges anderledes sommerhuse end det traditionelle saddeltag tillader.

Fremadrettet proces
Såfremt Plan- og Miljøudvalget ønsker, at facadehøjden fremadrettet skal administreres i tråd med nugældende bygningsreglement, så det efter en konkret vurdering kan tillades at opføre sommerhuse med ensidig taghældning, vil den fremadrettede proces være følgende:

• Der gennemføres indledende naboorientering af hele lokalplanområdet på baggrund af ansøgning på Xylografensvej 2.
• Efterfølgende bør der ved hver konkret ansøgning om dispensation fra §13 i Byplanvedtægt nr 1 gennemføres naboorientering af de nærmeste naboer.
• I hvert enkelt tilfælde skal der efterfølgende udarbejdes en konkret dispensation, der beskriver hvorfor det ansøgte byggeri vurderes at kunne tillades.

Administrationens vurdering i det konkrete tilfælde
Det ansøgte sommerhus har et bebygget areal på 84 m2 samt et overdækket areal på 15 m2. Huset er relativt lavt, idet facadehøjderne er på hhv 2,97 m og 3,74 m. Totalhøjden er på 3,74 m. Alle øvrige bestemmelser i Byplanvedtægt nr 1 overholdes, ligesom nugældende Bygningsreglement BR10 overholdes.

Det vurderes at det ansøgte sommerhus, selvom det udføres med ensidig taghældning, vil falde ind i det omgivende sommerhusområde, uden at bryde med det øvrige sommerhusområde. Det ansøgte sommerhus vurderes derfor at kunne tillades, idet det ikke er i strid med de grundlæggende principper for Byplanvedtægt nr 1.

Administrationens generelle vurdering
Uanset om Plan- og Miljøudvalget vælger at følge administrationens indstilling, kan der være tilfælde, hvor ensidig taghældning ikke vurderes at kunne tillades. Beslutningen er således ikke en ændring af bestemmelsen i Byplanvedtægt nr 1, men en politisk tilkendegivelse af, at der ønskes en konkret vurdering af, om et sommerhus med ensidig taghældning kan indpasses i området, og at der således kan gives en dispensation fra §13. Muligheden for dispensation har selvfølgelig altid eksisteret, men med en tiltrædelse af punktet vil Plan- og Miljøudvalget understrege, at i dette konkrete område, omfattet af Byplanvedtægt nr 1, skeles der til bestemmelserne i det til enhver tid gældende bygningsreglement, ifht vurdering af, om en konkret facadehøjde kan tillades.

Såfremt bestemmelsen ønskes ændret permanent, kræves der udarbejdelse af lokalplan for området til erstatning for den nuværende, gældende Byplanvedtægt nr 1. En ny lokalplan vil åbne op for muligheden for, at modernisere den noget ældre byplanvedtægt på flere områder, hvor byplanvedtægten i dag ikke følger nugældende bygningsreglement.


Lovgrundlag
Byggeloven LBK nr 1185 af 14/10/2010
Planloven LBK 587 af 27.05.2013.


Økonomi



Bilag
Xylografensvej 2 Tegningsmateriale PMU 20.04.2015 dok nr 2015/10806 004


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at tiltræde:

1. at der gives tilladelse til facadehøjde større end 3,0 m langs den ene facade i den konkrete ansøgning
2. at administrationen fremadrettet gives kompetencen til i konkrete sager, på baggrund af en individuel vurdering, at give dispensation fra Byplanvedtægt nr 1 §13 vedr facadehøjde, i de tilfælde hvor en dispensation skønnes forenelig med de bestemmelser som byplanvedtægten sigter at varetage.

Beslutning
For: G, A, V (6)
Imod: O (1)

1.-2. Indstillingen tiltrådt.





47. Nordhøjvej 20A, Lovliggørelse af tagetage og tagterrasse samt udhus.
013974 - 2014/44137

Sagsfremstilling
Sagen fremlægges for Plan- og Miljøudvalget til beslutning.

Gribskov Kommune har i januar 2014 modtaget meddelelse fra ejer af ejendommen Nordhøjvej 20A om rettelse af arealer i BBR. Rettelserne indeholdt bl.a. oplysninger om et areal i tagetage. Henvendelsen kan ses via polar 2014/44137 009 og 010.

Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan, men er i kommuneplan 2013-2025 omfattet af rammebestemmelserne for 2.B.01, hvoraf det bl.a fremgår,at bygningshøjden ikke må overskride 1½ etage eller 8,5 m. Bebyggelsesprocenten er i rammebestemmelsen fastsat til maks 30 %.

Baggrund
Huset er opført med høj kælder, som ikke må anvendes til beboelse.
Bygningen fremtræder synsmæssigt i 2 fulde etager.

Byggeaktiviteten på ejendommen er opsummeret i nedenstående skema. Kolonnerne længst til højre viser hhv de arealer der er givet byggetilladelse til, og de arealer som ejer oplyser er opført.

Jævnfør de oplysninger Gribskov Kommune er i besiddelse af, har ejendommen haft samme ejer fra 1. byggetilladelse i 1976 til i dag.

Tagetage
I forbindelse med udstedelse af byggetilladelse til ændret tagkonstruktion i 1995, er det anført som betingelse, at tagkonstruktionen udføres som uudnyttelig. Det oprindelige tag var fladt, og der gives tilladelse til saddeltag. Tagetagen må ikke udføres som udnyttelig, idet en udnyttelse medfører betydelig overskridelse af bebyggelsesprocenten. Ejer oplyser i forbindelse med ansøgningen, at det nye tag udføres med gitterspær, og der udstedes på baggrund af denne oplysning byggetilladelse.

Ejer oplyser, at den efterfølgende udnyttelse af tagetagen skyldes en misforståelse i ejendomsvurdering fra 2002, hvor der er et tillæg i skattegrundlaget for udnyttet tagetage. Ejer indretter på baggrund af ejendomsvurderingens oplysninger tagetagen til beboelse uden forudgående byggeansøgning eller byggetilladelse. Inddragelsen sker i 2002.

Ejers arealoplysning i anmodning om ændring af BBR, er ikke i overensstemmelse med de arealer, der ligger til grund for de byggetilladelser, der er udstedt.
Med indretning af tagetagen stiger bebyggelsesprocenten til ca. 40 %. Inddragelsen er ikke i overensstemmelse med BR10 kap 2.2 stk 1 nr 3, hvoraf det fremgår at den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent er 30. Da bebyggelsesprocenten er overskredet med ca. 10 %, er der udført en helhedsvurdering jf BR10 kapitel 2.3.1, og på baggrund af helhedsvurderingen vurderes det, at tagetagen bør lovliggøres fysisk, dvs at det gøres umuligt at anvende den til beboelse. Fysisk lovliggørelse kan ske ved at tagkonstruktionen føres tilbage til den oprindelige gitterspær-konstruktion, eller ejer kan foreslå alternative muligheder for fysisk lovliggørelse, som på samme måde medfører, at tagkonstruktionen ikke kan udnyttes til beboelse.

Tagterrasse
Ved kopi af tinglyst deklaration blev kommunen gjort opmærksom på, at der var etableret en spindeltrappe fra en tagterrasse, som hidtil havde været ukendt for Gribskov Kommune. Deklarationen kan ses via Polar, dok 2014/44137 008.

Deklarationen medførte, at Gribskov kommune blev vidende om, at der på ejendommen var opført en tagterrasse på 27 m². En tagterrasse, med et omfang som den etablerede, opfattes som en selvstændig etage. Etablering af en selvstændig etage ovenpå et hus der i forvejen syner af 2 etager er i strid med både kommuneplanens rammebestemmelser og BR10.

Ejer oplyser i telefonsamtale at tagterrassen er etableret som flugtvej fra tagetagen og anvendes ellers lejlighedsvis i godt vejr som terrasse.

Ejer oplyser desuden at 7 konkrete ejendomme i området har tagterrasser. Administrationen har undersøgt de konkrete sager, og kan konstatere, at 3 af de konkrete ejendomme har en eksisterende lovlig tagterrasse, som er opført i første halvdel af det 20. århundrede, altså før der blev lovgivet på området. Én af de konkrete ejendomme har opført en tagterrasse uden forudgående byggetilladelse, og de sidste 3 har ikke tagterrasse. Området omfatter 120 -130 ejendomme, og efter administrationens vurdering kan det derfor konkluderes, at tagterrasse ikke i høj grad er udbredt i området.

Ombudsmanden har dog i 2008 udtalt sig om indretningshensyn, dvs. brugerens forventning om lovliggørelse af et ulovligt forhold iht. reglerne i bygningsreglementet.
I Ombudsmandens udtalelse indgår bl.a. tidsrummet, hvor det ulovlige forhold har været etableret, indsigelser, kommunens vidende m.v. Trappen til taget har sandsynligvis været etableret i 1989 , jvf tinglyst allonge til tinglyst dokument af 5/2-1988. Dette indebærer at den daværende Græsted-Gilleleje kommune har haft kendskab til en permanent adgang til taget siden 1989. Kommunen har ikke modtaget indsigelser fra naboer over trappen fra 1989 til i dag.

Da kommunen har haft et muligt kendskab til tagterrassen, men ikke har reageret, har ejer en berettiget forventning om, at forholdet er lovligt og dermed kan lovliggøres retsligt.

Udhus
Ejer oplyser i arealopgørelsen, at der er en carport på 25 m² + et skur/udhus på 18 m², i alt 43 m². Ved byggetilladelse den 03-05-1984 er givet tilladelse til en carport på 35 m². Der er ikke på et senere tidspunkt givet tilladelse til det resterende areal på 8 m².

Såfremt der gennemføres en retlig lovliggørelse af de 8 m2 udhus, vil den fremtidige bebyggelsesprocent iht. den arealopgørelse ejer har fremsendt (tagetagen ikke medregnet idet den forudsættes lovliggjort fysisk) blive ca. 26%.

Naturbeskyttelse
Ejendommen er omfattet af beskyttelseslinie for 2 gravhøje, der er beliggende henholdsvis nordvest og sydvest for ejendommen.
En eventuel retslig lovliggørelse af tagetage, tagterrasse og skur kræver derfor dispensation fra Naturbeskyttelsesloven inden byggetilladelse kan udstedes.

Da der ikke er indsendt byggeansøgning om tagetage, tagterrasse eller udvidelse af udhus, er der ikke udført hverken naboorientering, partshøring eller høring for dispensation fra Naturbeskyttelsesloven forud for denne behandling i Plan- og Miljøudvalget. Afhængig af de beslutninger der træffes på mødet kan det være nødvendigt at udføre en eller flere af de nævnte høringer.

Administrationens samlede vurdering
Samlet set er der udvidet kraftigt på ejendommen ifht de byggetilladelser der er søgt og givet. Særligt inddragelsen af tagetagen forøger bebyggelsesprocenten markant.

Administrationen anerkender ansvaret for, at tagterrassen kan have været kendt, på baggrund af tinglyst deklaration om trappe, som kommunen har påtegnet. Tagterrassen bør derfor lovliggøres retligt.

Udhuset bør ligeledes lovliggøres retligt, da den overskridelse som udhuset medfører vurderes at være mindre væsentlig.

Etableringen af tagetagen uden forudgående byggetilladelse, og især den overskridelse af bebyggelsesprocenten som tagetagen medfører, vurderes at være af så tungtvejende karakter, at tagetagen bør lovliggøres fysisk, dvs indrettes, så den ikke længere kan anvendes til beboelse.

I ovenstående vurderinger forudsættes det, at der kan gives den fornødne dispensation fra Naturbeskyttelseslovens §18 til retslig lovliggørelse af udhus og tagterrasse. Såfremt det ikke skulle kunne lade sig gøre at opnå dispensation fra Naturbeskyttelsesloven til retlig lovliggørelse, vil sagen blive bragt for Plan- og MIljøudvalget igen til efterretning.


Lovgrundlag
Bygningsreglement 2010, jf. Byggelov, LBK nr.1185 af 14/10/2010
Kommuneplan 2013 - 2025, jf. Planlov, LBK nr. 587 af 27/5/2013
Naturbeskyttelseslov, LBK nr 951 af 03/07/2013


Økonomi



Bilag
Nordhøjvej 20A Uddrag af byggesag fra 1995 PMU 20.04.2015 Dok nr 2014/44137 013

1. 
   
   Administrationens indstilling

Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at tiltræde:

1. at tagterrassen i bygningens nordvestlige hjørne lovliggøres retsligt.
2. at udhus lovliggøres retsligt
3. at tagetagen lovliggøres fysisk senest ved udgang af juni måned 2016 eller ved ejerskifte, hvis ejendommen skifter ejer inden.
4. at vilkår om at tagetagen gøres uudnyttelig senest ved ejerskifte, tinglyses på ejendommen for ejers regning.

Beslutning
Nick Madsens habilitet blev bragt til afstemning
For at erklære Nick Madsens inhabil: G, V, O (5)
Imod: A (2)
Nick Madsen blev erklæret inhabil

1.-4. Tiltrådt

Nick Madsen deltog ikke i sagens behandling pga. inhabilitet





48. Kulturhavn Gilleleje etape 1. Dispensation til anvendelse
007881 - 2013/12227

Sagsfremstilling
Sagen forelægges for Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget med henblik på beslutning i Byrådet, om der skal meddeles dispensation fra § 3.5 i lokalplan 325.11.

Baggrund
Byggeriet i etape 1 af Kulturhavn Gilleleje fik byggetilladelse den 31.05.2013 og hovedparten af byggeriet er taget i brug. Efterfølgende er der opstået et ønske om at anvende bygningsarealerne på Peter Fjelstrups Vej 2 a, b og c til butikker. Disse tre erhvervslokaler er beliggende ved det hævede torv ved rundkørslen.

Sagen
Skovhus Arkitekter søger den 02.02.2015, på vegne af ejer Innovater A/S, om tilladelse til at indrette butikker her og dermed om dispensation fra LP 315.11 § 3.5.

Det samlede areal af Peter Fjelstrups Vej 2 a, b og c er på 754 m² fordelt på tre enheder. Bygningens udformning, herunder vinduesudformninger og placeringer ændres ikke.

Ansøger begrunder ansøgningen med, at butikkerne henvender sig til Kystvejen mere som stueplan end som 1. sal og at det vil følge intentionerne i lokalplanen om at have butikker mod Kystvejen og aktivt henvende sig til denne.

Forhold til lokalplanen
Der søges om dispensation fra § 3.5. Denne paragraf beskriver hvilke anvendelser der kan optræde i de enkelte delområder af Kulturhavn Gilleleje samt hvordan anvendelserne fordeler sig på stueetage og øvrige etager. For det aktuelle område, område 1, gælder:
"Området må i stueplan kun anvendes til dagligvarebutikker, udvalgsvarebutikker, publikumsrettede serviceerhverv, offentlige formål som turistkontor og parkering.

De øvrige etager må kun anvendes til helårsboliger, liberale erhverv, parkering, service erhverv samt klinikker og andre typer erhverv, som fitnesscenter, lægehuse og
sundhedscenter."
Til orientering, er det en anden paragraf, § 3.2, der regulerer det samlede bruttoareal til butikker i lokalplanområdet, der ikke må overstige 4000 m². I paragraf 3.2 fremgår også at udvalgsvarebutikker ikke må være større end 500 m².

Naboorientering
Ansøgningen har været i naboorientering i 14 dage og der er kommet indsigelser fra 2 naboer mod nord, Peter Fjelstrup Vej 1 E og fra Ejerforening 'Peter Fjelstrup Vej' (Imercobygning).

Der gøres indsigelser mod at butikslokalerne vil give indbliksgener til Peter Fjelstrup Vej 1, A, B, C, D og E. Endvidere påpeges at det vil skabe øget trafik på vejen og derfor øget parkeringspres. Ejerforeningen henviser desuden til, at der findes mange tomme butikslokaler i byen og at de derfor ikke mener at der er behov for flere. De begrunder det også med at der i en kommende etape 3 etableres flere butikslokaler. Begge naboer ønsker ikke at der gives dispensation fra lokalplanen, men at lokalerne bliver brugt som skrevet i lokalplanens § 3.5.

Der er ikke indkommet yderligere bemærkninger fra naboer.

Kommentarer til indsigelserne.

• Vinduespartierne er ikke ændret ud mod bygningen Peter Fjelstrup Vej 1 E og indbliksmulighederne er derfor de samme som ved andre anvendelser.
• Anvendelse til butik forventes ikke at give væsentlig øget trafikmængde i forhold til de eksisterende muligheder. Parkeringsbehov udregnes løbende og reguleres i henhold til lokalplanen, og etablering af butik udløser ikke krav om ekstra parkeringsarealer.
• Med hensyn til at der er andre tomme butikslokaler andre steder i byen, er det væsentligt, at der i denne sag ikke er tale om at udvide det antal m² butiksareal der kan indrettes til butikker i området som helhed.
• Ved indretning af butik holdes åbningstiden typisk fra 9.30 - 17.30. Ved en eventuel indretning af fitnesscenter, som lokalplanen åbner op for, skal der påregnes en åbningstid fra 6.00 - 22.00. Der henvises til allerede to etablerede fitnesscentre i Gilleleje.

Administrationens vurdering
Den lille plads ved rundkørslen er offentlig tilgængelig og har fra Kystvejen ligeså meget karakter af stueplan som af første sal, da netop dette hjørne i Kulturhavnen har et betydeligt terrænspring fra Kystvejen til terrænet ved parkeringsområdet.

Butikker på den lille hævede plads ved rundkørslen, vil forstærke og udnytte pladsens karakter som offentligt byrum i modsætning til hvad der vil ske ved etablering af boliger i disse erhvervslokaler. Butikker i de pågældende erhvervslokaler vil give en dynamisk åbning af byggeriet ud mod rundkørslen og Kystvejen.

Da der ikke er tale om at ændre bygningens udformning og der ikke er tale om at ændre på lokalplanens øvre grænse for arealer til butikker i området, vurderes det, at butikker i disse erhvervslokaler vil være et godt bidrag til at åbne området ud mod Kystvejen og ud til det offentlig tilgængelige opholdsareal og passage.


Lovgrundlag
Lokalplan 315.11
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013, §19 stk. 2


Økonomi



Høring
Har været i naboorientering fra den 26.02.2015 til den 12.03.2015 og er sendt til alle naboer til erhvervsarealet, i og uden for matriklen.


Bilag

1. Plantegning, bilag 1 til ØU 070415
2. Lokalplan 315.11, bilag 2 til ØU 070415
3. Projektmappe der er grundlag for byggetilladelsen

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet:

1. at meddele dispensation fra §3.5 til at indrette butikker i de pågældende erhvervslokaler.

Beslutning
Morten Ulrik Jørgensens habilitet blev bragt til afstemning
For at erklære Morten Ulrik Jørgensen inhabil: Ingen (0)
Imod: G, V, A, og O (7)
Morten Ulrik Jørgensen blev ikke erklæret inhabil

1. Sagen udsættes

49. Forslag til rækkehusbebyggelse med 3 boliger på matr.nr. 88 av Gilleleje By, Gilleleje, Rønne Alle 17.
008745 - 2014/47789

Sagsfremstilling
Denne sag forelægges Plan- og Miljøudvalget til beslutning.

Arkitekt Jesper Brask har på vegne af ejerne søgt om byggetilladelse til bebyggelse på Rønne Alle 17.

Der søges om opførelse af 3 rækkehuse i 1 plan med et samlet areal på 291 m² med tilhørende udhuse og carporte.

Projektet forudsætter som udgangspunkt, at hver enkelt bolig skal kunne udstykkes med hver sit grundstykke og selvstændig vejadgang (Byggelovens §10 A).

Det bemærkes, at ansøgningen implicit indeholder et ønske om at Gribskov Kommune helt ser bort fra Byggelovens §10 A for derved at muliggøre at de enkelte boliger opdeles i ejerlejligheder.

Efter opmåling af landinspektørfirmaet Tvilum udgør Rønne Alle 17 et areal på
1590 m², hvoraf de 256 m² er udlagt vej. Vejen fungerer som adgangsvej til Rønne Alle 21 og 22 A.

Vejadgangen til de nye boliger på Rønne Alle 17 skal foregå via privat fællesvej langs grundens nordlige del jf projektmateriale. Vejarealet udgør 141 m².

Grundstørrelsen (nettoarealet) efter fratrukket vejareal udgør hermed 1193 m².

Ejendomsfakta
Rønne Alle 17 er beliggende i byzone og registreret med et grundareal på 1.573 m² heraf 213 m² vejareal, og beliggende ud til Kystvejen kun adskilt af Rønne Alle.

På ejendommen forefindes i dag et enfamiliehus på 100 m² i 1 plan, og eksisterende bebyggelse forudsættes dermed fjernet.

Kommuneplan 2013 - 2025
Ejendommen er i kommuneplanen beliggende i boligområde 2.B.01 som udlægger området til bl.a. åben og lav bebyggelse. Mindstegrundstørrelsen fastsættes i øvrigt til 700 m².

På ejendomme større end 1.000 m² kan der opføres et antal boliger svarende til at
nettogrundarealet pr. bolig udgør mindst 500 m².

Boligerne skal opføres helt eller delvist sammenhængende (fælles gavlmur) med lodret
lejlighedsskel (dobbelthuse eller række- og klyngehuse).

Projektet er dermed i strid med kommuneplanen idet der ønskes opført tæt lav bebyggelse (rækkehuse / kædehuse) som ikke kan opretholde en nettogrundstørrelse på mindst 500 m² pr. bolig. Kommuneplanens rammebestemmelser åbner med den nuværende grundstørrelse op for max. 2 sammenbyggede boliger på Rønne Alle 17.

Byggelovens §10 A
Byggelovens §10 A bestemmer, at såfremt der opføres mere en et enfamiliehus på en given ejendom skal boligerne opføres og indrettes således, at hver bolig kan udstykkes med hvert sit grundstykke og selvstændige vejadgang. Udstykningskravet gælder også for rækkehuse, kædehuse og klyngehuse.

Bestemmelsen er indføjet fordi man tilbage i tid, til en vis grad kunne omgå kravet om mindstegrundstørrelser, ved blot at opføre flere boliger, og så efterfølgende opdele dem i ejerlejligheder.

Byggelovens §10 A er helt i tråd med kommuneplanens bestemmelser idet det forudsættes at evt. boliger sammenbygges helt eller delvist gavl mod gavl.
Det er således ikke tilladt at opføre/sammenbygge boligerne med et delvist vandret lejlighedsskel.

Undtaget fra bestemmelsen er bl.a. tofamiliehuse hvor boligerne er fuldstændig adskilt af et vandret lejlighedsskel herunder også etageejendomme.

Administrationens vurdering
Rønne Alle 17 er beliggende i et ældre udbygget villakvarter i det vestlige Gilleleje, og området er præget af blandet boligbebyggelse med villaer i hhv. 1 og 1½ plan.

Ejendommene i området er også præget af varierende grundstørrelser hvor kun ganske få ejendomme er under 700 m², som er det generelle mindstekrav til grundstørrelser i byzone.

Det er administrationens opfattelse, at såfremt man tillader grundstørrelser ned til knap 400 m² vil det kunne skabe forventning om, at andre kan opnå samme dispensation. Dette vil resultere i en uhensigtsmæssig udvikling, idet der på denne måde åbnes op for en intensiv fortætning af boliger på små grunde.

Selvom man vælger at se bort fra udstykningskravet i Byggelovens §10 A vil projektet stadig være i strid med Kommuneplan 2013 - 2025 der som tidligere nævnt foreskriver, at hver enkelt bolig forudsætter en nettogrundstørrelse på min. 500 m².


Lovgrundlag
Bygningsreglement BR 10
Byggelovens §10 A (Lovbekendtgørelse nr. 452 af 24.06.1998)
Kommuneplan 2013 - 2025
Planlovens §12 (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24.09.2009)


Økonomi



Bilag
Rønne Alle 17, bilag 1, matrikelkort (dokument nr. 2014/47789 012)
Rønne Alle 17, bilag 2, ansøgning (dokument nr. 2014/47789 013)


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at der meddeles afslag på projekt med henvisning til Kommuneplan 2013 - 2025 samt Byggelovens §10 A.

Beslutning

1. Tiltrådt

50. Lokalisering af ny REMA 1000 butik i Esbønderup
012624 - 2012/31595

Sagsfremstilling
Sagen forelægges udvalget til beslutning.

Seneste historik i sagen:

Spørgsmålet om lokalisering af en ny Rema 1000 butik i Esbønderup har senest været på Byrådets dagsorden til mødet den 24.11.2014.
Byrådet besluttede, at tage sagen af dagsorden og tilbagesende sagen til Plan- og
Miljøudvalget.

Baggrunden for Byrådets beslutning skal ses i lyset af, at man så et behov for en yderligere afdækning af alternative placeringsmuligheder end den af Rema 1000 foreslåede placering ved Esbønderup Kirke.

Efterfølgende har administrationen holdt flere møder med Rema 1000 om lokaliseringsspørgsmålet, og har man har bl.a. drøftet muligheden for udarbejdelse af en egentlig detailhandelsanalyse for Esbønderup med opland. Der blev i den forbindelse enighed om at sagen ikke i sig selv kan understøtte udarbejdelse af et større analysearbejde.

En detailanalyse, vil efter administrationens opfattelse, snarere alene kunne understrege behovet for en dagligvarebutik i Esbønderup og ikke konkret kunne pege på den præcise lokalisering af butikken.

Administrationen kan vanskeligt udpege en konkret egnet ejendom til en ny dagligvarebutik og har derfor valgt at pege på det område i Esbønderup, hvor der ifølge den nuværende planlægning er en umiddelbar mulighed.

Samtidig redegøres der kort for Planlovens regler om placering af detailhandelsbutikker med henvisning til Vejledning om detailhandelsplanlægning fra By- og Landskabsstyrelsen.

Rema 1000 er til sagen blevet anmodet om at redegøre yderligere for behovet om, at en ny butik skal ligge ud til Gillelejevejen.

Vejledning i detailhandelsplanlægning

Da Esbønderup i Kommuneplan 2013 - 2025 er udlagt som lokalcenter, er det for så vidt muligt at placere en dagligvarebutik på op til 1.000 m² (bruttoareal) hvor som helst inden for bygrænsen.Der er således ingen specifikke krav til en lokalisering af en butik, udover at man i den forbindelse naturligt vil søge at placere denne i selve bykernen.

Dermed må man ud fra vejledningen afskrive en mulig placering af en butik på arealet beliggende på modsatte side af Gillelejevejen (ved Mor Gribsvej) som er ren landzone. Det er det areal som Esbønderup Menighedsråd tidligere har peget på som en alternativ mulighed.

Det bemærkes dog også, at den kommunale planlægning har udpeget et centerområde i Esbønderup, hvorfor det ikke muligt at placere en butik uden for centerområdet - medmindre butikken kan anses udelukkende at være til områdets daglige forsyning.

Da Rema 1000 har tilkendegivet, at ønsket med den foreslåede placering ved Gillelejevejen er også at fange "strøgkunderne", vil en sådan butik ikke kunne anses at være alene til områdets daglige forsyning. Derfor kræves der en ændring af Kommuneplan 2013 - 2025, såfremt man skal kunne tillade en placering uden for det nuværende udpegede centerområde.

Dertil kommer, at butikken som oftest i sig selv vil udløse en lokalplan.

Kommuneplan 2013 - 2025

Det udpegede centerområde (område 6.C.01) i Esbønderup fremgår af bilag 1, og de dertil hørende rammebestemmelser ses i bilag 2.

Inden for centerområdet er det umiddelbart tilladt at opføre en dagligvarebutik, som dog i de fleste tilfælde vil udløse en lokalplan til selve byggeriet. Hvis der skal placeres en butik uden for centerområdet, skal området udvides ved et tillæg til Kommuneplan 2013 - 2025.

I Kommuneplanregi ses det ikke muligt at udvide centerområdet til at omfatte arealet vest Gillelejevejen (Mor Gribsvej), fordi arealet er afskåret fra selve Esbønderup By.

Administrationens forslag til fremtidig til sagsgang hvis beliggenheden ved kirken tiltrædes

Såfremt udvalget er af den opfattelse, at man i princippet kan godkende det foreliggende projekt (bilag 3), vil det næste naturlige skridt være at forelægge sagen for Helsingør Stiftøvrighed.

Stiftet har forlods tilkendegivet, at man ikke vil godkende den kirkenære placering og har mulighed for at nedlægge veto mod en ny lokalplan.

Det bemærkes dog, at Stiftet ikke har taget stilling til den foreliggende projekt men alene tilkendegivet, at man ikke ønsker byggeri tæt på Esbønderup Kirke.

Efter at have indhentet Stiftets bemærkninger vil sagen igen forelægges udvalget.

Rema 1000´s uddybende begrundelser for ønsket placering

Administration har bedt om uddybende argumentation for ønsket / behovet om butikken skal ligge ud mod Gillelejevejen.

Rema 1000´s bemærkninger ses som bilag 4, og er ikke kommenteret af administrationen.


Lovgrundlag
Lov om planlægning, Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013 med senere tilføjelser
Kommuneplan 2013 - 2025 for Gribskov Kommune
Lokalplan 27.17 Bevarende lokalplan for Esbønderup


Økonomi



Bilag
Bilag 1 (20.04.15): Rema Esbønderup, Centerområde (dok.nr. 2012/31595 116)
Bilag 2 (20.04.15): Rema Esbønderup, Rammebestemmelser (dok.nr. 2012/31595 117)
Bilag 3 (20.04.15): Rema Esbønderup, Skitseprojekt (dok.nr. 2012/31595 118)
Bilag 4 (20.04.15): Rema Esbønderup, Rema´s bemærkninger til placering
(dok.nr. 2012/31595 120)

Følgende bilag er eftersendt til udvalget (17.04.2015) og tilføjet ved protokollering:

Bilag 5 (20.04.15): Rema Esbønderup, ICP´s (Rema) bemærkninger til placering
(dok.nr. 2012/31595 121)


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at:,

1. der træffes beslutning om hvorvidt der skal arbejdes videre med den af Rema 1000´s foreslåede placering tæt på kirken (altså det foreliggende projekt) og projektet i givet fald forelægges Helsingør Stiftøvrighed, eller
2. det meddeles Rema 1000 at et ny dagligvarebutik som udgangspunkt skal placeres inden for centerområdet som er udpeget i Kommuneplan 2013 - 2025.

Udvalgenes anbefalinger/indstillinger



Beslutning
Ændringsforslag fra G
Muligheden for etablering af ny dagligvarebutik i centerområdet afklares nærmere, og at sagen udsættes indtil dette er sket

For: G, A, V (6)
Imod: O (1)
Ændringsforslaget tiltrådt.





51. Igangsætning af ny lokalplan for Rema 1000 i Vejby
026398 - 2015/03859

Sagsfremstilling

Sagen forelægges udvalget med henblik på at der træffes beslutning om udarbejdelse af en ny lokalplan for Tisvildevej 4 i Vejby, Rema 1000.

Sagen har været forelagt udvalget på mødet i februar i år efter at det stod klart, at den eksisterende lokalplan for området ikke er juridisk gældende.

Lokalplanområdet består af matr.nr. 47, Vejby by, Vejby, Tisvildevej 4, og er på 3.505 m2. Ejendommen rummer dagligvarebutikken inkl. en overdækket varegård på i alt 1.093 m2. Heraf udgør personalefaciliteter 104 m2, hvorved butiksarealet holder sig under 1.000 m2. Hertil kommer en tilhørende parkeringsplads.

Baggrund for ny lokalplan
Plan- og Miljøudvalget har tidligere meddelt dispensation fra den eksisterende lokalplan fra 2004. Dispensationen blev meddelt i forbindelse med en byggetilladelse, hvorved butikken blev udvidet.

I forbindelse med behandlingen af en klage til Natur- og Miljøklagenævnet over dispensationen, har administrationen konstateret at den oprindelige lokalplan ikke er gældende. Årsagen er, at det ikke har kunnet dokumenteres, at lokalplanen blev offentliggjort i pressen indenfor 8 uger efter vedtagelsen, som den skulle i henhold til planlovens dagældende bestemmelser.

Planlægningsmæssig vurdering
Det er derfor administrationens vurdering, at der bør udarbejdes en ny lokalplan med henblik på at lovliggøre de planmæssige forhold for butikken, og at der kan gives lovliggørende byggetilladelse til selve dagligvareforretningen samt evt. senere til- og ombygninger.

Det anbefales at bestemmelserne i lokalplanen som de bærende principper, baserer sig på planlovens detailhandelsbestemmelser for dagligvarebutikker i lokalcentre samt Bygningsreglementets bestemmelser og den eksisterende bygnings nuværende udformning, herunder de tilhørende udearealer.

Lokalplanen vil holde sig indenfor de eksisterende rammebestemmelser i Kommuneplan 2013-25, som tillader dagligvarebutikker på op til 1.000 m2, hvorfor der ikke udarbejdes kommuneplantillæg.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at der igangsættes lokalplan for området med udgangspunkt i principperne i den eksisterende - ikke gældende - lokalplan fra 2004.

Administrationen anbefaler, at lokalplanen udarbejdes efter følgende køreplan:

• September 2015: Politisk behandling af planforslag med tilhørende miljøscreening (og evt. miljøvurdering) med henblik på godkendelse til offentlig fremlæggelse.
• Oktober-december 2015: min 8 ugers offentlig fremlæggelse med efterfølgende administrativ behandling af indsigelserne
• Januar-marts 2016: Politisk behandling af indsigelser og endelig vedtagelse
• + 2-3 uger til offentliggørelse af vedtagelsen/ikrafttræden
• + 4 ugers klagefrist.

Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune


Økonomi



Miljøforhold
Miljøforhold vil blive vurderet jf. Lov om miljøvurdering af større programmer og planer.

Bilag
Bilag: PMU 20-04-15 Oversigtskort (2015/03859 001)


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at igangsætte udarbejdelse af forslag til Lokalplan 555.07 for detailhandel i Vejby

Beslutning

1. Udsættes med henblik på besigtigelse

52. Breddam/Langedam - dispensation til sammenlægning af grundejerforeninger m.fl.
01.02P00 - 2015/04993

Sagsfremstilling
Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget til beslutning om dispensation for lokalplan.

Breddam-udstykningen ved Græsted blev gennemført på grundlag af Lokalplan 16.33 fra august 2004. Udstykningsområdet er opdelt i fire delområder:

• Delområde A, hvori der blev opført 20 rækkehuse af NCC ("Damhusene") og 26 boliger af boligselskabet VIBO. Gribskov Kommune ejer grunde i dette delområde, der giver mulighed for opførelse af i alt 26 boliger.
• Delområde B, hvori lokalplanen giver mulighed for etablering af i alt 11 boliger, der endnu ikke er opført
• Delområde C til 23 enfamiliehuse, der næsten alle er opført
• Delområde D til 11 boliger. Gribskov Kommune har stadig en grund til salg.

Det følger af lokalplanens § 10.1, at der skal oprettes én grundejerforening for hvert af de fire delområder med medlemspligt for samtlige grundejere. Det følger endvidere af lokalplanens § 10.8, at "der skal oprettes et laug for naturområdet, stier og veje, som skal varetage driften og vedligeholdelsen af disse. Der skal være repræsentanter for hver grundejerforening i lauget".

I overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser blev der i 2009-2010 etableret en grundejerforening for hver af de tre ovennævnte delområder (grundejerforeningen for delområde B er endnu ikke stiftet). Der blev endvidere etableret et vejlav for Breddam-vejen, et vejlav for Langedam-vejen og et naturlav. Bestyrelsesposterne i vejlavene og naturlavet er beklædt af medlemmer af bestyrelserne for grundejerforeningerne.

Der eksisterer desuden en grundejerforening med deltagelse af de 9 ejere af husene beliggende på den vestlige side af Breddam-vejen, som er af ældre dato og som ikke indgår i lokalplanen. Disse beboere har organiseret sig på frivillig basis i Grundejerforeningen Gl. Breddam med det formål at deltage i vejlavet for Breddam-vejen.

Kommunens administration var initiativtager ved stiftelsen af disse i alt 7 foreninger/lav. Der deltager repræsentanter for kommunens administration i bestyrelserne for grundejerforeningerne for delområderne A og D samt i begge vejlav og naturlavet. Kommunen har igennem årene faciliteret møderne i disse foreninger/lav med indkaldelser, referater mv. og koordinerer samarbejdet mellem dem. Der medgår et betydeligt tidsforbrug hertil, i størrelsesordenen 45-50 timer på årsbasis. Det har hidtil været velbegrundet, at kommunen anvendte disse ressourcer, idet der var mange opgaver i opstartfasen i form af overdragelse af natur- og vejarealer, et slidlag på Breddam-vejen, som manglede at blive lagt o.s.v. Men disse indkøringsvanskeligheder er nu overstået og foreningerne/lavene er velfungerende med en god økonomi.

Kommunens administration har gennem de seneste år på møder med beboerne - senest på et årsmøde den 28. oktober 2014 i vejlavene og naturlavet - anbefalet en sammenlægning af alle foreningerne/lavene i lokalplanområdet i én stor grundejerforening og peget på følgende fordele ved en sammenlægning:

• der vil kunne opnås et bedre overblik over aktiviteterne i området og den samlede økonomi ved driften af veje/sti og naturområder
• der vil være grundlag for at etablere en elektronisk portal, hvor vedtægter, mødereferater, regnskaber og diverse informationer kan lægges
• der vil kunne forventes en betydelig effektivisering ved en koordineret drift af de to veje og stien og ikke mindst kommende udfordringer i forhold til belysningen
• der vil kunne nedsættes en effektiv bestyrelse på eksempelvis fem personer fra lokalområdet med hvert deres væsentlige ansvarsområde
• det omfattende arbejde med koordineringen mellem de syv foreninger vil ophøre
• der skal kun holdes én generalforsamling og et antal bestyrelsesmøder, hvor der vil være væsentlige emner at behandle
• økonomistyringen vil være enkel med kun én bankkonto i stedet for mange konti med løbende interne overførsler af kontingenter

Administrationen har udarbejdet et udkast til vedtægter for den samlede forening, som blev udsendt til samtlige ejere i området sammen med indkaldelsen til årsmødet den 28. oktober 2014. Beboerne gav ikke på mødet nogen entydig tilkendegivelse af, om de fandt en sammenlægning hensigtsmæssig.

Administrationen har gennemført en orientering af ejere og lejere i området i overensstemmelse med planlovens § 20. Dette gav anledning til nogle spørgsmål af opklarende karakter fra den særlige sammenslutning af ejerne af rækkehusene i Delområde A benævnt Grundejerforeningen Damhusene. Disse spørgsmål er besvaret af administrationen. Boligselskabet VIBO bemærkede, at de fandt, at administrationens forslag om sammenlægning var velbegrundet.

En dispensation fra lokalplanen vil bane vejen for, at de krævede beslutninger i grundejerforeningerne kan træffes. Det er administrationens vurdering, at det vil være meget hensigtsmæssigt, at der sker en snarlig sammenlægning. Det bemærkes, at en sammenlægning vil kræve kvalificeret majoritet i de etablerede grundejerforeninger.

Administrationen anbefaler på denne baggrund, at der meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser om grundejerforeninger mv. med bl.a. krav om en grundejerforening for hvert delområde, således at der kan ske en sammenlægning af grundejerforeninger, vejlav og naturlav i lokalplanområdet i en stor handlekraftig grundejerforening.

Administrationen anbefaler endvidere, at kommunen arbejder på at reducere sit administrative engagement i lokalplanområdet med henblik på, at området skal klare sig selv med hensyn til drift af veje, naturområder mv. på lige fod med kommunens øvrige udstykninger.


Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), §§ 19-20, jfr. lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.5.2013 med senere ændringer


Økonomi
Der vil være en besparelse for kommunen svarende til 45-50 administrative timer pr. år, hvis kommunens engagement i driften af grundejerforeninger, vejlav mv. bringes til ophør.


Høring
Forslaget om dispensation fra lokalplanen har været i orientering hos ejere og lejere i lokalplanområdet samt visse foreninger og organisationer som beskrevet i sagsfremstillingen.

Bilag
Lokalplan 16.33


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. At beslutte, at kommunen meddeler dispensation fra bestemmelserne om grundejerforeninger mv. i lokalplanens § 10, således at der kan ske en sammenlægning af alle grundejerforeninger, vejlav og naturlav i lokalplanområdet.
2. At beslutte, at kommunen skal arbejde på at reducere sit administrative ressourceforbrug med henblik på, at lokalplanområdet skal blive selvfungerende på lige fod med kommunens øvrige udstykninger.

Beslutning

1. Tiltrådt
2. Tiltrådt

53. Aktiv adgang til naturen - Studebjerg Vandværk
01.00G00 - 2015/09537

Sagsfremstilling
Denne sag forelægges udvalget med henblik på beslutning om, at administrationen, på tværs af kommunens centre, arbejder videre med mulighederne for udvikling af Studebjerg Vandværk som kommunens fremtidige natur - og kulturhus.

Om denne sag
Gribskov Kommune har en helt unik mulighed for at kombinere kultur- og naturoplevelser til glæde for såvel vores egne borgere som de turister, der besøger vores kommune.

Studebjerg Vandværk ved Heatherhill skal nedlægges. Vandværkets beliggenhed tæt på kyst og natur, kan danne fundament for en bred vifte af aktiviteter og oplevelser.

Muligheden for et natur- og kulturhus beliggende kystnært i Gribskov Kommune er nu tilstede.

Studebjerg Vandværk
Studebjerg Vandværk blev grundlagt i 1959 af en række landliggere i området. I 2011 fusionerede vandværket og Vænget Vandværk til det nye Vejby Vandforsyning.

I dag bruges Studebjerg Vandværk kun som pumpestation, hvor vandet sendes til ca. 1400 forbrugerne. Når den nye forsyningsledning fra Vænget Vandværk til Vejby bliver taget i brug, er der ikke behov for Studebjerg Vandværk.

Vandværksbygningen er på 150 m² og grunden er 2624 m². Ejendommen er i 2013 vurderet til 370.000 kr.

Vandværkets bestyrelse har ønsket at ændre vandværket til sommerhus, hvilket ikke er imødekommet pga. ejendommens landzonestatus samt kommuneplanens rammer.

Studebjerg Vandværk ligger på Svanemosen 8, mellem Heatherhill og Hanebjergmose, 800 meter fra kysten.

Heatherhill, mosen og kysten indeholder mange forskellige naturtyper af en særlig god kvalitet. Parkeringsplads, kiosk og naturlegeplads ligger 350 meter fra vandværksbygningen.

Plan og politikker
De aktiviteter og oplevelser der tilbydes langs nordkysten i Gribskov Kommune er hovedsageligt centreret omkring de større byer Tisvilde, Gilleleje og Dronningmølle.

Et natur- kulturhus mellem Vejby og Rågeleje vil skabe en ny attraktion på nordkysten til gavn for borgere og videreudvikling af turismen.

Flere af kommunens planer og strategier indeholder målsætninger eller retningslinier, som vandværket ved Heatherhill kan danne rammen for. Her kan blandt andet nævnes Kulturstrategi 2008-2020, Folkeoplysningspolitik, Frivillighedspolitik og Kost- og bevægelsespolitikken.

Et natur- og kulturhus er samtidig et oplagt initiativ under den kommende Strategi for bæredygtig udvikling - Lokal Agenda 21.

Kommuneplan 2013-2025
Vandværket er beliggende i en kystkile, der er udpeget som naturbeskyttelsesområde og bevaringsværdigt landskab.

Vandværket ligger samtidig i "friluftsområde", hvor Byrådets mål er:
"De rekreative kiler og zoner skal friholdes for byfunktioner og indeholde en bred vifte af friluftstilbud, ligesom tilgængelighed for offentligheden skal forbedres. De rekreative muligheder skal forbedres lokalt, og der skal sikres sammenhæng mellem det daglige friluftslandskab og udflugtslandskabet. Det åbne land skal tilbyde adgangs- og oplevelsesmuligheder for både det organiserede og det almene/uorganiserede friluftsliv med vægt på det almene friluftsliv".

Natur- og kulturhus Studebjerg Vandværk
Flere at kommunens centre eks. "Børn og Unge", Kultur Fritid og Turisme", og "Teknik og Erhverv" kan være interesserede i vandværkets udvikling som et natur- og kulturhus.

Natur- og kulturhusets funktioner kan således være mange, eks.

• Udeskole for skoler og børnehaver
• Huse kommunens naturvejleder og "Grejbank"
• Vekslende udstilling - Natur og kultur
• Kobling til og formidling af kystprogrammet
• Samlingssted for aktiviteter under Grøn Uge og Blå Flag
• Foreningslokaler for de grønne foreninger
• "Mini turistkontor"

De frivillige foreninger og lokalsamfundet er selvfølgelig vigtige medspillere i forhold til udvikling og benyttelse af husets faciliteter.

Den nye anvendelse af vandværksbygningen som natur - og kulturhus vil medføre en øget aktivitet i området, som man skal være opmærksom på i de videre overvejelser omkring vandværkets fremtid.

Fundraising
Der er flere oplagte fonde, der kunne være interesseret i at støtte et natur - og kulturhus, med baggrund i natur, kultur, frivillighed og lokalt arrangement, blandt andet Lokale og Anlægsfonden, Friluftsrådet og Nordea Fonden.


Lovgrundlag
Planloven (Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer).


Økonomi



Bilag
Luftfoto_Studebjerg Vandværk, dok nr. 2015/09537 006


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget:

1. at tiltræde, at administrationen, på tværs af kommunens centre, arbejder videre med mulighederne for udvikling af Studebjerg Vandværk som kommunens fremtidige natur - og kulturhus,
2. at tiltræde, at administrationen undersøger mulighederne for finansiering af ejendommen, ombygning og fremtidige driftsomkostninger.

Beslutning
For: G, A, V (6)
Imod: O (1)

1.-2. Indstillingen tiltrådt.





54. Ny idrætshal til Gribskov Efterskole, Stokkebroej 31 A-B og 33
025577 - 2014/42702

Sagsfremstilling
Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget med henblik på beslutning om landzonetilladelse til opførelse af en ny idrætshal.

Det ansøgte kan anbefales som understøttelse af eksisterende skoleaktiviteter.

Ansøgningen
Gribskov Efterskole har søgt om landzonetilladelse til opførelse af en ny Idrætshal.

Efterskolen blev stiftet i 1983, og efter en brand på skolen i 2009 er der foretaget en omfattende genopbygning, renovering samt tilbygning, der betyder, at skolen i dag kan tilbyde plads til 100 elever. Som en naturlig forlængelse af skolens udvikling og behov samt for at kunne leve op til den den nye skolereforms krav om aktivering af de unge, ønskes der derfor opført en ny idrætshal i det østlige område af skolens nuværende boldbane.

Idrætshallen ønskes indrettet med en hal, hvor håndbold, basketball, badminton, gymnastik mv. kan praktiseres. I sammenhæng med hallen indrettes omklædnings-, bade- og toiletfaciliteter samt diverse depoter og teknik. 1. sal indrettes til undervisnings- og holdaktiviteter som fx. styrketræning og zumba.

Gribskov Efterskole har et ønske om at åbne hallen for offentligheden i dagtimerne, ved at tilbyde de lokale at dyrke diverse former for idræt når skolen ikke selv gør brug af hallen.

De eksisterende adgangs- og parkeringsforhold bevares og skønnes at være tilstrækkelige i deres nuværende form.

Ejendommen
Ejendommen ligger i landzone og har hidtil bestået af 3 matrikler: 6a, 6f og 6l, alle Unnerup By, Vejby. Gribskov Kommune har dog godkendt en sammenlægning af de 3 matrikler til én. Sagen afventer en endelig godkendelse fra Geodatastyrelsen.

Ejendommen er mod nord afgrænset af Unnerupvej, mod vest af Stokkebrovej og mod øst af åbent land/dyrkede marker, mens afgrænsningen mod syd udgøres af 3 fritliggende huse. Overordnet set er skolen dog beliggende midt i det åbne landbrugslandskab.

Der er ingen beskyttelsesinteresser knyttet til området for den ansøgte placering af hallen.

Nabo-orientering
Ansøgning om ny idrætshal har ikke været i nabo-orientering idet der ikke skønnes at være indsigt til eller andre gener forbundet med hallens placering. Dette understøttes af det stillede vilkår.

Vurdering og anbefaling
Det vurderes, at den ansøgte idrætshal bør fremmes, da den vil understøtte de eksisterende, velfungerende skoleaktiviteter, der finder sted på efterskolen.

Herudover ses det som et stort aktiv, at lokalbefolkningen kan drage nytte af hallen til idrætsformål.

Det anbefales derfor, at der gives landzonetilladelse til det ansøgte, men på vilkår af, at den eksisterende bevoksning/levende hegn nord og øst for idrætshallen bevares og løbende suppleres, således at det fremstår tæt og uden ophold.


Lovgrundlag
Lov om planlægning (Planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013, § 35 stk. 1
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune.


Økonomi



Høring
Ansøgning om ny idrætshal har ikke været sendt i nabo-orientering.


Bilag
Bilag 1: Oversigtskort PMU 200415 Dok.nr. 2014/42702 013
Bilag 2: Stokkebrovej 31 Situationsplan PMU 200415 Dok.nr. 2014/42702 014


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at

1. der gives landzonetilladelse til opførelse af en ny idrætshal
2. der som vilkår stilles, at den eksisterende bevoksning/levende hegn på idrætshallens nord- og østside bevares og løbende suppleres, således at det fremstår tæt og uden ophold

Beslutning

1. Tiltrådt
2. Tiltrådt

55. Aggebovej 15, landzonesag: Antennemast til mobiltelefoni
016694 - 2014/36812

Sagsfremstilling
Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget med henblik på beslutning om landzonetilladelse til etablering af mobilsendestation, antennemast, i Valby.

Administrationen anbefaler, at der gives tilladelse til det ansøgte.

På vegne af TDC A/S søger Telcon A/S om landzonetilladelse og byggetilladelse til etablering af ny mobilsendestation, dvs en antennemast, på 36 meter, placeret på ejendommen Aggebovej 15, matrikelnr. 8 b, Valby By, Valby. Telcon A/S har indgået en aftale herom med ejer af Aggebovej 15. Se placering af mast på kort i bilag 1.

Ansøger har d. 01.04.2015 sendt revideret ansøgning, hvor placeringen af masten er ændret så den rykkes 30 meter mod nord placeret ved lade mod anden placering ved træer. Den nye placering er i følge ansøger efter aftale med ejer og nabo.
Eftersom placeringen ændres med 30 meter har administrationen vurderet, at det ikke har nogen væsentlig betydning for øvrige naboer og at ny naboorientering ikke er nødvendig. Den nye placering fremgår af bilag 2.
Illustrationer af antennemasten i landskabet kan ses af billeder i bilag 3. På billederne i bilag 3 er masten placeret som vist på bilag 1.

Mastens udformning
Masten der søges om landzonetilladelse til, er en 36 meter høj gittermast, der i følge ansøger vil fremstå mere luftig end en rørmast, og med mulighed for at placere antenner på indersiden og ikke kun på ydersiden. Afstanden mellem "benene" på gittermasten ved jorden er på 2,7 meter. Der er planlagt i alt tre panelantenner, to linkantenner, seks RRU-moduler og seks RET-moduler (antenneforstærkere). Der vil blive placeret to teknikskabe på jorden tæt ved masten, hvor det ene måler 700 x 600 x 480 mm og det andet måler 1950 x 600 x 450 mm.

Ansøgeres begrundelse for behov for mast og dennes placering
Telcon A/S oplyser, at bedre dækning og mere kapacitet i mobilnetværket er meget efterspurgt af lokalbefolkningen og turister i området.
Ansøger har undersøgt og fundet, at der ikke er høje strukturer i Valby-området der er egnet til antenner og at der er for langt til de eksisterende master i området til at opnå tilfredsstillende dækning og kapacitet.
Ansøger har vurderet, at Valby Kirke ikke er høj nok og har drøftet hvorvidt det er muligt at sætte antenner op i Valby Kirke, med et menighedsrådsmedlem der har afvist den mulighed. TDC har undersøgt dækningen hvis antenner sættes op på eksisterende vindmølle på Møngevej 32, 3200 Helsinge, og har fundet at der ikke vil opnås en forbedret dækning, som tilfældet vil være ved opsætning på Aggebovej 15.
Ansøger finder det derfor nødvendigt, at etablere en ny mast.

Telcon A/S fremfører i deres ansøgning, at TDC i 2012 vandt tilladelse til 800 Mhz vedr. forbedring af bredbånd i udkantsområderne i Danmark. Her er et krav fra Erhvervsstyrelsen i licensen vedr. 4G (LTE), at TDC skal etablere dækning i udkantsområderne af Danmark, herunder skabe bedre mobilt bredbånd indenfor postnummeret 3200 Helsinge.

Naboorientering
Sagen har været sendt i naboorientering i 14 dage, hvor ejere og beboere af ca 45 matrikler er blevet hørt.
I alt har 5 henvendt sig med kommentarer:

• En forholder sig neutralt.
• Valby Bylaug mener at ulempernes afvejes af fordelene og derfor ikke vil modsætte sig projektet.
• En fremfører der er et behov for bedre dækning i området og acceptere placeringen, men finder at højden på masten er uacceptabel idet en 36 meter høj mast vil virke skæmmende på udsigten i området der er et "senromantisk landskabsbillede værdigt", men vil kunne acceptere en mast med en højde på ca 14-15 meter.
• En mener at "guldalderlandskabet" i området vil blive splintret med en antennemast og forslår en placering i nærheden af Valby Hegn og at masten reduceres mest muligt i højden.
• En fremfører at "behovet for en mast er nødvendig da Valby ikke kan ligge dårligere i forhold til sende dækning", og at en 36 meter høj mast må være mere end rigelig for at opnå god dækning.

Til indkomne kommentarer vedrørende højden på masten har ansøger henvist til, at de har undersøgt dækningen hvis masten reduceres til 30 meter og fundet, at en placering her ikke vil skabe en tilfredsstillende sammenhæng i forhold til den nuværende dækning i området . Ansøger har fremsendt dækningskort der viser ovenstående.
Til forslaget om at rykke masten tættere på Valby Hegn skal det bemærkes, at med den placering, vil masten ligge indenfor et område der i Kommuneplanen er udpeget som et bevaringsværdigt landskab og landskabelige egne samt ligge indenfor skovbeskyttelseslinien.
Vurdering
Placeringen af masten er blandt andet vurderet ud fra principper fra "Maste- og Antennepolitik for Gilleleje By 2007", som i overordnet form er indarbejdet i Kommuneplanen i form af 4 retningslinier. Retningslinierne er listet herunder, sammen med administrationens vurdering i forhold til hver enkelt retningslinie.

Med den ansøgte placering vil masten ligge uden for bygge- og beskyttelseslinier, herunder kirkebyggelinie, kirkeomgivelser, åbeskyttelseslinie og kystnærhedszonen.
Antennemasten vil ligge inden for et område der i Kommuneplanen er udpeget som værdifuldt kulturmiljø. Indenfor områder udpeget som værdifulde kulturmiljøer, må tilstanden eller arealanvendelsen af særligt værdifulde sammenhængende helheder ikke ændres, hvis det forringer deres værdi. Ændringer må kun ske, hvis det kan begrundes ud fra væsentlige samfundsmæssige hensyn og hvor det ved en konkret vurdering kan ske uden at tilsidesætte de særligt værdifulde sammenhænge eller enheder.
Administrationen har vurderet, at opstilling af antennemast kan ske ud fra et samfundsmæssig hensyn og kan ske uden at tilsidesætte værdifulde sammenhænge eller helheder, idet antennemasten placeres på en ejendom tæt op af eksisterende hal, i god afstand fra Aggebovej og Nørrevangsvej og, at den nederste del af masten vil være delvist skjult af ejendommens bygninger og træer.
Hvis man skal undgå områder udlagt til værdifulde kulturmiljøer skal man 1 km mod øst eller 1 km mod syd. En placering så langt fra udgangspunktet vil ikke give en forbedret dækning der hvor TDC ønsker at udbygge mobilnettet. Befolkningstætheden er tættere i Valby og man ønsker at placere masten der hvor flest mulige brugere får glæde af den. Endvidere vil en mast med en placering uden for området med værdifulde kulturmiljøer komme inden for skovbyggelinie og bevaringsværdigt landskab.

Kommuneplanens beskyttelsesinteresser nævnt i skemaet ovenfor, skal vejes op mod behovet for dækning og kapacitet i området jf. krav fra Erhvervsstyrelsen om at forbedre dækning i blandt andet 3200 Helsinge, og det samfundsmæssige perspektiv i at der er dækning i området, blandt andet ved nødopkald.

Samlet set vurderer administrationen, at hvis der gives tilladelse til etablering af antennemast med den ansøgte placering, tages der videst muligt hensyn til behov for dækning og kapacitet samt udpegede beskyttelsesinteresser.

Administrationen anbefaler til Plan- og Miljøudvalget, at give tilladelse til etablering af antennemasten som ansøgt, men med følgende vilkår:

1. At antennemasten nedtages ved ophør af brug.
2. At der etableres og bibeholdes beplantning der skærmer den nederste del af antennemasten.
3. At teknikskabe fremstår i lys grå.

Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013, § 35 stk. 1
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune


Økonomi



Høring
Ansøgningen har jf. planlovens §35, stk 4., været sendt i 2 ugers naboorientering.


Bilag
Bilag 1, kort med placering af mast Dokument nr. 2014/36812 030
Bilag 2, kort ny placering Aggebovej Dokument nr. 2014/36812 033
Bilag 3, Illustrationer, Aggebovej Dokument nr. 2014/36812 032


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget;

1. at der gives landzonetilladelse til det ansøgte, og
2. at der stilles ovennævnte vilkår for tilladelsen.

Beslutning
For: G, A, V (6)
Imod: O (1)

1.-2. Indstillingen tiltrådt





56. Gillelejevej 16 - Udstykning og opførelse af beboelse
003687 - 2013/19914

Sagsfremstilling
Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget med henblik på beslutning om landzonetilladelse til udstykning til beboelse.

Gribskov Kommune modtog den 14.06.13 en ansøgning om udstykning og opførelse af nyt enfamiliehus på Gillelejevej 3, der hører til ejendommen Gillelejevej 16. Der blev den 31.10.14 givet afslag på landzonetilladelse till det ansøgte. Efter Plan- og Miljøudvalgets ønske blev sagen genoptaget, hvorefter udvalget var på besigtigelse på ejendommen forud for udvalgsmødet den 16.02.15

Naboorientering
Ansøgningen har efterfølgende været i naboorientering i 14 dage. Der er indkommet bemærkninger fra hver af de 2 naboer til grunden, som bemærker følgende:
- problematikker omkring skelgrænser - hvilket dog er et naboretligt anliggende
- den nye bolig bør ikke være højere end de eksisterende nabobygninger, da det vil betyde tab af sollys for nabogrundene
- en ny bolig vil ikke harmonere med områdets indpasning i Kongernes Nordsjælland
- der savnes oplysninger om bygningens materiale/ydre udseende
- ny bebyggelse på grunden vil lukke af for en åben korridor i landskabet
- grunden er levested for sjældne dyrearter som firben, padder, rovfugle og hjorte, hvilket man frygter, at nyt byggeri samt heste og køer vil kunne påvirke i negativ retning
- der er dårlige oversigtsforhold ved overkørslen, hvilket kan føre til flere ulykker, hvis færdslen på grunden intensiveres.

Herudover er der bemærkninger af mere proceduremæssig karakter, som ikke vurderes at have betydning for sagens afgørelse.

Der er foretaget partshøring, men ansøger har ikke fremsendt bemærkninger hertil.

Ejendommen
Ejendommen Gillelejevej 16 består af matriklerne 1 n, Kirke Esbønderup by, Esbønderup samt 30 t, Haregab, Esbønderup (benævnt Gillelejevej 3), som ligger fysisk adskilt fra hinanden med ca. 370 m afstand. Ejendommen er landbrugsnoteret. Den samlede ejendom er på ca. 5,6 ha, hvoraf matr. nr. 30 t har et areal på ca. 1,5 ha. Matr. nr. 1 n rummer flere bygninger, inkl. beboelse, mens matr. nr. 30 t er ubebygget.

Matr. nr. 30 t ligger lidt udenfor landsbyen Haregab. Grunden grænser op til Gribskov mod de syd- og vestlige sider, og ligger samtidig midt i en række på fire mindre grunde ud til Gillelejevej. Denne række af grunde er adskilt fra Haregab, der i sin helhed ligger øst for Gillelejevej. Øst for vejen ligger endvidere et større, åbent græsningsareal, der heller ikke er en del af landsbyen. Hele ejendommen er omfattet af skovbyggelinjen.

Vurdering og anbefaling
Der bliver i ansøgningen lagt vægt på et princip om huludfyldning som argument for at tillade opførelse af ny beboelse på grunden.

De indkomne bemærkninger påpeger vigtigheden af, at der tages hensyn til området landskabs- og naturmæssigt samt arkitektonisk/bygningsmæssigt. Der vurderes dog ikke at være afgørende nye perspektiver på udvalgets ønske om at se positivt på en mulig huludfyldning. Med dette udgangspunkt kan det ansøgte derfor anbefales på vilkår om, at den nye bebyggelse i dimensioner og volumen indpasser sig den omgivende bebyggelse - såvel i højde og afstande til skel som arkitektonisk. Det betyder konkret, at bebyggelsen bør opføres med mat, sort tag med en hældning på 40-50 grader, pudset mur i hvid/gul/lys grå, og at huset vendes med facade mod vejen som vist på principtegning, jf. bilag 2.

Hvad angår nabobemærkninger om levested for bestemte dyrearter samt dårlige overkørselsforhold vurderes følgende:
-Der er ikke registreret beskyttede arter i området, og med placering af en ny bolig det pågældende sted, vurderes der fortsat at være arealer i tilknytning til skov og mark til understøttelse af dyrelivet generelt.
-Der er allerede i dag en overkørsel til ejendommen fra Gillelejevej, og oversigtsforholdene vurderes at være gode.

Disse bemærkninger giver derfor ikke anledning til særlige vilkår eller ændringer i projektet.


Lovgrundlag
Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013, § 35 stk. 1
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune


Økonomi



Høring
I henhold til planlovens § 35, stk. 4 har sagen været i 14 dages naboorientering. Der indkom 2 bemærkninger.

Bilag
Bilag 1: PMU 20-04-15 Oversigtskort Dok. nr. 2013/19914 036
Bilag 2: PMU 20-04-15 Tegninger Dok. nr. 2013/19914 037


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at der gives landzonetilladelse til udstykning til beboelse, og
2. at der stilles vilkår om, at den ny bebyggelse tilpasser sig den omkringliggende bebyggelse, jf. ovenstående.

Beslutning
For: G, O, V (5)
Imod: A (2)

1.-2. Indstillingen tiltrådt





57. Villingerød gl. skole, landzonesag: Indretning af tre lejligheder i eksisterende bygninger
012695 - 2014/36859

Sagsfremstilling
Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget med henblik på beslutning om landzonetilladelse til at indrette 3 nye lejligheder til helårsbeboelse i den gamle skole i Villingerød.

Administrationen kan anbefale det ansøgte.

Beskrivelse af projektet
Der søges om landzonetilladelse til at indrette en lejlighed i to plan i toiletbygningen på i alt 120 m3 samt to lejligheder på hhv. 71 og 68 m2 på 1. sal af hovedbygningen. Lejligheden i toiletbygningen får selvstændig adgang, mens de to lejligheder i hovedbygningen får adgang via nr. 34 A. Der ændres således ikke noget i bygningens facade. Derimod er det ansøgers ønske at bryde tagfladen i toiletbygningen på den side, som vender mod vest for at lave en indbygget terrasse på 1. sal, samt at lave flere ovenlysvinduer i hovedbygningen, ligeledes mod vest. Disse vil således ikke være synlige fra Villingerødvej.

Parkering sker på den eksisterende parkeringsplads.

Områdets karakter og plangrundlag
Hele ejendommen Villingerødvej 34 A-C er på i alt 4.254 m2 og består af matr. nre. 1 a og 1 e, Villingerød by, Esbønderup. Bebyggelsen består i følge BBR af skolebygningen på i alt 425 m2 og en toiletbygning på 79 m2. I skolebygningen er der i dag indrettet 3 boliger, som alle er beboede, samt et forsamlingshus. Skolen (og toiletbygningen) er opført i 1927 i røde mursten og fremstår velbevaret med høj kulturhistorisk og arkitektonisk kvalitet.

Ejendommen ligger i et område, som i Kommuneplan 2013-25 er udpeget som landskabeligt og kulturhistorisk værdifuldt. Den indgår i den landskabelige egn 'ådalen', som er præget af større, uforstyrrede landskaber, og ligger ca. 1 km fra Tegners Museum og Ruslandsområdet. Der er ingen lokalplan for området, ej heller rammebestemmelser i kommuneplanen.

Villingerød Skole ligger som nabo til kirken, som er omfattet af en fredning, der også berører en mindre del af skoleejendommen - dog ikke selve bygningerne.

Naboorientering
Ansøgningen har været i naboorientering i 14 dage. Der indkom ingen bemærkninger.

Vurdering og anbefaling
Der gives efter praksis normalt ikke landzonetilladelse til nye boliger i det åbne land, men administrationen vurderer i dette tilfælde, at det ansøgte kan imødekommes, idet der er tale om udnyttelse af allerede eksisterende bygninger. Det er vurderingen, at de nye lejligheder vil bidrage til at bygningerne udnyttes og vedligeholdes og således modvirker forfald, og at det samtidig sker med en forholdsvis beskeden påvirkning af det ydre udtryk.

Der bør således ud fra ovenstående gives landzonetilladelse til det ansøgte. Tilladelsen bør dog gives på vilkår af, at der ikke sker fysiske ændringer af facader, gavle og tagflader mod mod syd (kirken), øst (vejen) og mod nord, med henblik på at bevare oplevelsen af ejendommens kulturhistoriske kvaliteter.


Lovgrundlag
Lov om planlægning § 35 (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013, § 35 stk. 1
Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune


Økonomi



Høring
I henhold til planlovens § 35, stk. 4 har sagen været i 14 dages naboorientering. Der indkom ingen bemærkninger.


Bilag
Bilag 1: PMU 20-04-15 Oversigtskort Dok.nr. 2014/36859 010
Bilag 2: PMU 20-04-15 Plantegning Dok. nr. 2014/36859 011


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at der gives landzonetilladelse til indretning af de ansøgte lejligheder, og
2. at der stilles vilkår om, at facader, gavle og tagflader mod syd, øst og nord ikke ændres.

Beslutning

1. Tiltrådt
2. Tiltrådt

Efterretningssager

58. Orientering om meddelt byggetilladelse til sommerhus på del af ejendommen Bregnevej 7 / Udsholt Strandvej 11, 3250 Gilleleje
001593 - 2014/36194

Sagsfremstilling
Administrationen har den 27.03.15 meddelt en byggetilladelse til et sommerhus på 384 m² på ejendommen matr.nr. 45 ck Udsholt By, Blistrup.

Der er i forbindelse med byggesagen foretaget matrikulære ændringer (arealoverførsler) som er blevet godkendt af Geodatastyrelsen den 23.02.15.

Ejendommen hvorpå sommerhuset opføres får efterfølgende tildelt adressen Udsholt Strandvej 11.

Sommerhuset er angivet til at indeholde op til 26 sengepladser og kan forekomme stort men overholder byggeretten (dvs. at kommunen ikke umiddelbart kan nægte at meddele tilladelse til byggeriet).

I sagforløbet er der en ganske omfattende korrespondance fra bekymrede naboer som bl.a. hævder, at der er tale om et udlejningssommerhus (erhvervsmæssig udlejning) og derfor kræves der en tilladelse efter sommerhusloven som administreres af Naturstyrelsen. Da bygherre i forvejen ejer et tilsvarende sommerhus ca. 500 meter væk fra den aktuelle ejendom - og dertil ejer et ligeledes tilsvarende sommerhus andetsteds på Sjælland - kan der efter naboernes opfattelse være tale om forhold i strid med sommerhusloven. Naturstyrelsen er da også i den anledning gået ind i sagen omkring allerede mulige overtrædelser af sommerhusloven. Denne sag er endnu ikke afsluttet.

Sommerhusloven er ikke en del af det lovkompleks som kommunen skal påse overholdt i forbindelse med byggesagsbehandlingen.

Med andre ord; Kommunen kan ikke nægte at fremme en byggetilladelse til et byggeri som muligvis efterfølgende anvendes til erhvervsmæssig udlejning.

Den fremtidige anvendelse af sommerhuset er alene en sag mellem bygherre og Naturstyrelsen. Bygherre kan i øvrigt vælge at opføre sommerhuset for derefter at afhænde ejendommen.

Administrationen vurdere at der er tale om et sommerhus, og det uanset om der sker erhvervsmæssig udlejning eller ej.

Sommerhuset vurderes ikke i sig selv at være lokalplanpligtigt efter Planlovens §13, og Gribskov Kommune har ikke tradition for at nedlægge forbud (Planlovens §14) mod byggeri som umiddelbart er tilladt efter gældende lovgivning.

Det skal i den forbindelse nævnes, at Gribskov Kommune tilbage i 2009 gav byggetilladelse til et sommerhus på 624 m² på Knolden 6, 3230 Græsted. Tilladelsen blev påklaget af Danmarks Naturfredningsforening med påstand om at byggeriet var lokalplanpligtigt efter Planlovens §13. Naturklagenævnet afgjorde efterfølgende, at byggeriet ikke var lokalplanpligtigt og kommunens byggetilladelse derfor var i orden.


Lovgrundlag
Bygningsreglement BR 10 med senere tillæg.
Planlovens §13 og 14 (LBK nr. 587 af 27.05.2013).


Økonomi



Bilag



Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at tage orienteringen til efterretning

Beslutning

1. Tiltrådt

Mødet startet:
03:30 PM

Mødet hævet:
06:45 PM