Ældrerådet

Indholdsfortegnelse:

Åbne
8 Sammentænkning af plejecenterbyggeri og Gilleleje Læringscenter

Medlemmer:

Torben Møgelhøj

Else Hjortkilde

Inger Lymark

Birthe Bille Hansen

Leif Dræbye

Claus Sætter-Lassen

Annelise Torne Zinck

Godkendelse af dagsorden:

Fraværende:
Annelise Torne Zinck

Meddelelser:



Åbne

8. Sammentænkning af plejecenterbyggeri og Gilleleje Læringscenter
82.00G00 - 2015/12016

Sagsfremstilling
Sagen forelægges for Ældrerådet til høring med henblik på at afgive bemærkninger forud for forelæggelse af koordinerede dagordenspunkter til Social- og Sundhedsudvalget samt Børneudvalget mhp. beslutning om sammentænkning af plejeboligbyggeri og Læringsområde Gilleleje i Økonomiudvalget og Byrådet.

Sagen forelægges endvidere for Ældrerådet til høring med henblik på at afgive bemærkninger forud for forelæggelse for Social- og Sundhedsudvalget med henblik på beslutning om dimensionering og placering af plejeboligbyggeri i Økonomiudvalget og Byrådet.

Formålet med sagen er, at Byrådet beslutter, om udvidelsen af plejeboligkapaciteten skal ske i form af en sammentænkning af plejecenterbyggeri og Læringsområde Gilleleje, og i givet fald tiltræder den videre tidsplan herfor.


Indledning - sammentænkning af Gilleleje Læringsområde med et nyt pleje- og seniorcenter
I de senere måneder er der foretaget en vurdering af potentialet ved at sammentænke Gilleleje Læringsområde med et nyt plejecenter, seniorcenter og dagtilbud.

Ved at planlægge skolebyggeri og plejecenterbyggeri i en og samme proces vil der blive skabt et grundlag ikke bare for nabofællesskaber, men også funktionelle fællesskaber på tværs af institutionerne - og generationerne.

Ved at planlægge, udvikle og projektere skolen sammen med lignende funktioner på plejecenteret vil det være muligt at gøre investeringen mere omkostningseffektiv - både under opførelsen og i den senere driftsfase. Ved fælles udnyttelse af møde-, trænings- og værkstedsfaciliteter m.v. for ældre og skolebørn, vil der kunne spares kvadratmeter, og driftsomkostningerne vil kunne nedbringes. Sammentænkningen vil således kunne understøtte en vision om at optimere på antallet af kvadratmeter i de kommunale bygninger.

Visionen omkring en sammentænkning af Gilleleje Læringsområde med et plejecenter og et seniorcenter er desuden at opnå positive synergieffekter af et styrket samvær på tværs af generationer, hvor faciliteter og aktiviteter, inde som ude, tænkes benyttet af flere målgrupper, så der skabes synergier mellem de forskellige funktioner.

Ovennævnte hovedtanker gælder også for en evt. sammentænkning ift. dagtilbud

Etableringen af Læringsområde Gilleleje er inde i en fase, hvor rammerne for projektet skal fastsættes, før der for alvor kan skrues op for farten i forhold til inddragelsesprocesser og udarbejdelse af funktionskrav for byggeriet. I slutningen af april måned 2015 vil der være fundet en bestillerrådgiver, der skal bistå kommunen i udbuds- og anlægsprocessen. For ikke at forsinke byggeriet af skolen er en hurtig afklaring af, hvorvidt der skal arbejdes med byggeri af et nyt plejecenter i relation til Gilleleje Læringsområde nødvendig. Der vil blive redegjort nærmere for tidsplanen for sammentænkningen sidst i denne sagsfremstilling.

Plejecenterbyggeri - dimensionering og placering
Behovet for en udvidelse af plejeboligkapaciteten er senest blevet dokumenteret i Plejeboliganalyse 2014, som behandledes i Økonomiudvalget den 20/10 2014 (sag.nr. 2014/17242). Heri blev der fremlagt en prognose, som peger på, at planen om at udvide plejeboligkapaciteten i 2017-18 skal fastholdes.

I budgetaftalen 2014-17 var der afsat 18,3 mio. kr. i 2017 og 30 mio. kr. i 2018 til udbygning af plejeboligkapaciteten. Kapacitetsudvidelsen blev fastholdt i budgetaftalen 2015-18, bl.a. som følge af ovennævnte Plejeboliganalyse.

I den statusredegørelse om udvidelse af plejeboligkapaciteten, der behandledes i Økonomiudvalget den 7/4 2015 (sag.nr. 2015/07706), bekræftedes behovet for at udvide kapaciteten med 50-60 plejeboliger i 2017-18. Samtidigt blev der i sagsfremstillingen peget på, at kapaciteten af midlertidige pladser må følges nøje, da bl.a. sygehusene udskriver deres patienter hurtigere og hurtigere.

I vedlagte bilag foretages en række vurderinger af forskellige handlemuligheder i forhold til at udvide plejeboligkapaciteten. Ved vurderingen af de forskellige handlemuligheder lægges følgende til grund:

• Erfaringer fra andre kommuner viser, at den optimerede driftstørrelse for et nyt plejecenter er 90-100 beboere. Med den størrelse opnås den mest omkostningseffektive løsning, bl.a. fordi normeringen af nattevagter kan optimeres.
• Det budgetterede beløb på i alt 48 mio. kr. vil - ved samarbejde med et alment boligselskab om opførelsen af boliger med tilhørende fællesarealer, være tilstrækkeligt til opførelse af 90 plejeboliger. Ved byggeri på en af kommunens egne grunde kan der formentligt forventes et restbudget.
• Der vil være økonomisk råderum til at rokere en del af den nuværende kapacitet, svarende til ca. 30-40 boliger/pladser, således at der etableres løsninger med en bedre (pleje-)driftøkonomi end den nuværende. En rokeringsløsning rummer således mulighed for, at 'mankoen' mellem kapacitetsbehov (på 50-60 boliger i 2018) og en optimeret driftstørrelse på 90-boliger kan dækkes på totaløkonomisk forsvarlig vis.

I bilaget vurderes forskellige muligheder for at udvide plejeboligkapaciteten: Primært nybyggeri og udvidelse af eksisterende plejecentre i såvel privat som kommunalt regi. Begge de nævnte handlemuligheder kan evt. ske i kombination med rokeringsløsninger. Bilaget indeholder totaløkonomiske vurderinger og foreløbige driftøkonomiske beregninger af de forskellige løsninger.

I oversigtsform kan fordele og ulemper ved de skitserede løsninger fremstilles på følgende måde:

Tabel: Udvidelse af plejecenterkapacitet - oversigt over handlemuligheder

Handlemuligheder	Perspektiv	Kommentarer
Udvidelse af eksisterende centre
Bakkebo (Gilleleje)	Arealet af tennisbanen svarer til, at der vil kunne udbygges med op til 60 boliger, inkl. udvidet centerareal. Det kan overvejes at udnytte del af p-plads plus fortætning, hvorved der er plads til yderligere 8-10 boliger En udbygning med 40-50 pladser vil betyde en samlet størrelse på 103-113 pladser, hvilket vil bidrage til en fornuftig driftøkonomi. Udvidelsen af Bakkebo kan times i forhold til en udvidelse af Skovsminde. En gradvis Indfasning af kapaciteten kan reducere risikoen for tomgang.	Der vil skulle skaffes en alternativ placering af tennisbaner og tilhørende klubhus/ omklædnings- faciliteter. Mulighed for at intensivere brugen af eksisterende centerareal skal undersøges nærmere. Herved kan etableringsomkostningerne evt. reduceres.
Skovsminde (Græsted)	Inden for eksisterende lokalplan er der i princippet en restrummelighed på 2.000 etagemeter. Vest for plejecentret vil et areal kunne anvendes til en udvidelse med 2.000 etagemeter. Den eksisterende centerdel vil skulle udvides i forbindelse med en udvidelse. Et etagemeterareal på 2.000 m2 vil derfor kunne rumme ca. 20 boliger, dvs. en potentiel udvidelsesmulighed på op til 40 boliger.	Den eksisterende bebyggelses placering i forhold til matriklen giver måske en reel udvidelsesmulighed, der er i underkanten af 20 boliger. Samtidig vil der formentlig skulle etableres lange forbindelsesgange mellem den nye og den gamle del. En udbygning med 30-40 pladser vil betyde en samlet størrelse på 87-97 pladser, hvilket vil bidrage til en fornuftig driftøkonomi
Nyt plejebyggeri
På selvstændig matrikel	Der kan etableres en optimeret driftstørrelse på 90-100 boliger, hvilket vil give de lavest mulige driftomkostninger i hele plejecentrets levetid.	I forhold til ovennævnte løsninger vil driftomkostningerne per borger blive lavere, da alle boliger kan udstyres optimalt og omkostningseffektivt I forhold til at bygge nyt plejecenter i tilknytning til Gilleleje Læringsområde, se nedenfor, vil denne løsning være dyrere, dels fordi etableringsomkostningerne per kvadratmeter vil være højere og dels fordi der vil være færre muligheder for samdrift og arealoptimering
Sammen med Gilleleje Læringsområde	Optimeret brug af projektressourcer, herunder samlet udbudsproces og brug af rådgivere Lavere etableringsomkostninger i form af klargøring af byggegrund, etablering af fælles kloakering, ledningsnet og infrastruktur, herunder adgangsveje og p-pladser Fælles OPP-kontakt (evt. undtagelse af de dele af byggeriet, der omfattes af almen boliglovgivningen) Forbedret totaløkonomi gennem reduktion af samlede antal kvadratmeter/driftomkostninger. Stordriftfordele ved mulighed for at bruge samme fælles faciliteter som fx hal – både til genoptræning som elev-undervisning.	Sammentænkningen kan give en øget kompleksitet i projekterings- og etableringsfasen, hvilket kan påvirke de samlede etableringsomkostninger, således at omkostningreduktionen kan blive mindre. Muligheden for at opnå reducerede etableringsomkostninger ved sammentænkningen eksisterer reelt kun for nærværende, hvorimod udvidelsesmulighederne på eksisterende centre også vil kunne udnyttes ved en senere lejlighed.
Indtænkning af rokeringsløsninger
Toftebo (33 pladser)	Afventer vedligehold af tag og bad - potentielt en udgift, der kan anddrage et to-cifret millionbeløb.	Ved at overflytte funktionerne til et andet center end Toftebo vil vedligeholdsomkostningerne herfra evt. kunne indgå i projekterings- og anlægsomkostningerne i forbindelse med etablering af erstatningskapacitet. Hvis bygningerne ikke længere anvendes til det nuværende formål, skal det undersøges, hvad bygningerne alternativt kan anvendes til.
Udsigten (28 boliger)	Uhensigtmæssig bebyggelse, med høje driftomkostninger per borger	I princippet kan der udvides på nabogrund (mark). Der vil skulle foretages en zoneændring - og der skal afgives byzone andetsteds. Tilkørselsforholdene til ny plejecenterdel vil skulle etableres med yderligere arealudlæg til følge. Ved at overflytte funktionerne til et andet center vil driftomkostningerne per borger formentlig kunne reduceres. Hvis bygningerne ikke længere anvendes til det nuværende formål, skal det undersøges, hvad bygningerne alternativt kan anvendes til.
Andre rokeringsløsninger – udover en kombination af ovenstående, også Søfryd (høje tomgangsudgifter) og Skipperstræde 6 Konvertering af 24 små boliger på Søstien til 12 større boliger	Mankoen mellem kapacitetsbehov og optimeret driftstørrelse dækkes på totaløkonomisk forsvarlig vis ved de skitserede rokeringsløsninger.	Der er givet vis et potentiale ved de skitserede rokeringsløsninger, men der er endnu ikke lavet detaljerede beregninger heraf.

Tidsplan og videre proces
Såfremt plejecenterbyggeriet sammentænkes med Gilleleje Læringsområde, vil det betyde en tidsfristforlængelse i forhold til den oprindelige tidsplan for Gilleleje Læringsområde på mellem 3 måneder og 6 måneder. Tidsfristforlængelsen afhænger af, hvornår der foreligger en politisk beslutning om, hvorvidt de to projekter skal sammentænkes. Selvom der pt. arbejdes videre med projektet Gilleleje Læringsområde, har den mulige sammentænkning mellem de to projekter allerede betydet en tidsfristforlængelse i forhold til den oprindelige tidsplan.

Projektorganisationen internt i kommunen er gearet til en eventuel sammentænkning, og der er ligeledes i forhold til det igangværende rådgiverudbud taget højde for, at vi eventuelt også skal have bygherrerådgivning i forhold til byggeriet af et plejecenter samt juridisk bistand omkring almenboliglovgivningen. Der er taget højde for dette ved at udbyde rådgivning i forbindelse med et plejecenter som en option i udbuddet.

Her fremlægges to scenarier for tidsplaner. I tidsplan A træffes der beslutning omkring sammentænkning af Gilleleje Læringsområde og plejecenterbyggeriet på fagudvalgsmøderne i april og ØU og Byråds-møderne i starten af maj. I tidsplan B træffes der beslutning omkring sammentænkning af Gilleleje Læringsområde og plejecenterbyggeriet på de politiske møder i juni.

Administrationen anbefaler, at der arbejdes efter tidsplan A for derved hurtigst muligt at beslutte rammen omkring projektet og derved ikke forsinke processen for byggeriet af Gilleleje Læringsområde yderligere.

Tidsplan A (beslutning omkring sammentænkning af projekterne sker i april-maj)
(Vigtige deadlines er i tabellen markeret med fed)

Uge	Aktivitet	Forudsætninger
Uge 17-20 (BY 11. juni )	APRIL - JUNI Politisk beslutning omkring sammentænkning af læringsområde og plejecenter.	Fagudvalgsanbefaling på aprilmøder Inddragelse af interessenter
Uge 23-26 (BY 22.06)	JUNI Politisk valg af byggefelt og finansieringsmodel	Sammentænkningen indebærer, at placeringen på matrikelniveau, er valgt.
Uge 33-40	AUGUST - SEPTEMBER Politisk behandling af visioner og hovedprincipper for bygninger og indhold	Udvikling af vision, inddragelse af interessenter
Uge 41 (primo okt.)	OKTOBER Udbudsbekendtgørelse udsendes forud for prækvalificering af tilbudsgivere	De overordnede rammer for bygningernes indhold er fastsat
Uge 45-48	NOVEMBER Politisk behandling af hovedprincipper for bygninger og indhold
Uge 48 (medio nov)	NOVEMBER Udsendelse af dialogmateriale (første udkast til funktionskravene)	Krav til bygningernes indhold og funktioner kan opstilles. Funktionskravene kan løbende ændres i dialogfasen.
Uge 49	DECEMBER Igangsættelse af dialogfase med tilbudsgivere
Juli 2016	JULI 2016 Kontraktunderskrivelse

Tidsplan B (Der tages beslutning omkring sammentænkning i juni)
(Vigtige deadlines er i tabellen markeret med fed)

Uge	Aktivitet	Forudsætninger
Uge 23-26 (BY 22.06)	JUNI Politisk beslutning omkring sammentænkning af læringsområde og plejecenter	Inddragelse af interessenter
Uge 37-40 (BY 28.09)	SEPTEMBER Politisk valg af byggefelt og finansieringmodel	Sammentænkningen indebærer, at placeringen på matrikelniveau, er valgt.
Uge 41-48	OKTOBER - NOVEMBER Politisk behandling af visioner og hovedprincipper for bygninger og indhold	Udvikling af vision, inddragelse af interessenter
Uge 49	DECEMBER Udbudsbekendtgørelse udsendes forud for prækvalificering af tilbudsgivere	De overordnede rammer for bygningernes indhold er fastsat
Uge 3-6 2016	JANUAR - FEBRUAR 2016 Politisk behandling af hovedprincipper for bygninger og indhold
Uge 6 2016	FEBRUAR 2016 Udsendelse af dialogmateriale (første udkast til funktionskravene)	Krav til bygningernes indhold og funktioner kan opstilles. Funktionskravene kan løbende ændres i dialogfasen.
Uge 8 2016	FEBRUAR 2016 Igangsættelse af dialogfase med tilbudsgivere
September 2016	SEPTEMBER 2016 Kontraktunderskrivelse

Lovgrundlag
Bekendtgørelse af lov om almene boliger m.v. (almenboligloven) LBK nr 1023 af 21/08/2013. Særligt kapitel 8 og 9 i ft. kommunalbestyrelsens handle- og finansieringsmuligheder.

Økonomi
I budgetaftalen 2014-17 var der afsat 18,3 mio. kr. i 2017 og 30 mio. kr. i 2018 til udbygning af plejeboligkapaciteten. Kapacitetsudvidelsen blev fastholdt i budgetaftalen 2015-18.

Det samlede budget på 48,3 mio. kr. er fastsat i forbindelse med en tidligere budgetproces, og budgettet vil efterfølgende skulle justeres i forhold til den endelige model for udvidelsen af plejeboligkapaciteten.

Foreløbige beregninger har godtgjort, at det budgetterede beløb vil kunne dække udgifterne til projektering og etablering af et plejecenter med 60 - 90 plejeboliger med tilhørende servicecenter.

Bilag
BILAG til ÆR, 13.04.2015 - Business case: Sammentænkning af plejecenterbyggeri og Læringsområde Gilleleje

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Ældrerådet, at

1. afgive begrundet tilkendegivelse af, hvorvidt Ældrerådet mener, at det vil være hensigtsmæssigt at samtænke Gilleleje Læringsområde med pleje- og seniorcenterbyggeri.
   
   Beslutning

Ældrerådet kan ikke på det foreliggende grundlag afgive begrundet tilkendegivelse af, hvorvidt Ældrerådet mener, at det vil være hensigtsmæssigt at samtænke Gilleleje Læringsområde med pleje- og seniorcenterbyggeri.

Ældrerådet har allerede i forbindelse med den tidligere plejeboliganalyse anmodet om, at programmeringen blev sat i gang i dialog med ældrerådet og andre interessenter. Dette blev der anmodet om i høringssvar af den 22. august 2013 (forelagt Byrådet den 2. september 2013) og i høringssvar af den 29. september 2014 (forelagt Økonomiudvalg den 20. oktober 2014). Ældrerådet har igennem flere år - bl.a. i forbindelse med dialogmøder med SSU - påpeget det nødvendige i at begynde en programmering på et tidligt tidspunkt.

Ældrerådet mener slutteligt, at det er et helt forkert grundlag, opstarten af sammentænkningen er sket på. Ældrerådet anmoder derfor om inddragelse ved et dialogmøde.






Mødet startet:
09:00 AM

Mødet hævet:
01:00 PM