Plan- og Miljøudvalget

Indholdsfortegnelse:

Åbne
151 Kommuneplan 2013-25 - endelig vedtagelse
152 Endelig vedtagelse af Lokalplan 512.14 for lokalcenter Helsinge - Tofte
153 Godkendelse af udviklingsplan som dialoggrundlag vedr. planlægningen af
Lopholm, et område til blandet bolig og erhverv ved Mestervangen i Græsted.
154 Godkendelse af Forslag til Lokalplan 511.02 for solenergianlæg ved
Ammendrup til offentlig høring
155 Indledende behandling af ansøgning om et centralt rense- og
slammineraliseringsanlæg ved Højelt
156 Byudviklingsområdet Ammendrup, Helsingevej 104 A og 104 B syd for Helsinge
157 Stæremosen 42 - detailhandel i erhvervsområde
158 Nedrivning og genopførelse af fiskerhus
159 Etablering af 1. sal på enfamilieshus, Svejåsen 8, Vejby
160 Græsted Hovedgade 13A og 13B, 3230 Græsted, matr. nr. 9 f Græsted By:
Lovliggørelse af 4 lejligheder
161 Kulturhavn Gilleleje etape 2. Materiale til fonde samt status.
162 Etape 3. Struktur af område og bebyggelse
163 Fredgårdsvej 2, Landzonesag: Ny lagerhal til havemøbelforretning
164 Rusland - ruter, stier og formidling
165 VVM-screening af kystsikring ved Vincentstien


Efterretningssager
166 Salg af Pyramiden og det gamle Rådhus Vesterbrogade 54 og 56, 3250
Gilleleje




Medlemmer:

Børge Sørensen

Susan Kjeldgaard

Bo Jul Nielsen

Jannich Petersen

Morten Jørgensen

Michael Bruun

Cannot Kroner

Godkendelse af dagsorden:
Godkendt.

Fraværende:
Bo Jul Nielsen

Meddelelser:
Børge Sørensen orienterede om oplæg vedr. Søborg Sø, som skal drøftes i landindvindingslaget den 16. december 2013. På baggrund heraf behandles ved ekstraordinær generalforsamling den 11. januar 2014, og der orienteres ved borgermøde den 16. januar 2014.
Administrationen orienterede om afgørelse vedr. olieforurening Klokkerskoven 5.
Administrationen orienterede, på forespørgsel, om status for olieforurening på Strand-Åsen.
Der blev spurgt til evt. forespørgsel vedr. dagligvarebutik i Gilleleje.
Administrationen orienterede om henvendelse fra ombudsmanden, som ikke vil optage sag vedr. Wewers.


Åbne

151. Kommuneplan 2013-25 - endelig vedtagelse
01.02P00 - 2013/21024

Sagsfremstilling
Byrådet udmønter de overordnede visioner og målsætninger i planstrategien gennem blandt andet kommuneplanen. Kommuneplanen er Byrådets plan for kommunens fysiske udvikling og arealanvendelse 12 år frem. Planen skal revideres hvert 4. år.

Byrådet godkendte den 17. juni 2013 forslag til Kommuneplan 2013-25 til offentlig fremlæggelse.

Denne sag omhandler behandling af de bemærkninger og ændringsforslag, der er indkommet i offentlighedsperioden, samt endelig vedtagelse af Kommuneplan 2013-25. Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget med henblik på beslutning i Byrådet.

Offentlighedsfase og høringssvar
Forslag til Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune med tilhørende miljøvurdering har været offentlig fremlagt i perioden 27. juni 2013 til 5. september 2013.

Der er i offentlighedsperioden modtaget 71 høringssvar til planforslaget, indsendt af:

• 48 borgere, hvoraf én indeholder underskriftindsamling fra ca. 50 borgere,
• 4 virksomheder og institutioner,
• 10 lokalråd, grundejerforeninger, lokale foreninger og lignende,
• 7 interesseorganisationer og politiske partier,
• 2 offentlige myndigheder.

Essens af høringssvar
Høringssvarene omhandler i hovedlinjer følgende temaer og emner:

• Klima, herunder; kommentarer for og imod områder til fælles biogasanlæg og store vindmøller, forslag til mindre, decentrale energianlæg og klimatilpasning,
• Bolig- og sommerhusområder, herunder; forslag om mål for udviklingen af Græsted, kommentarer for og imod nye udpegninger til boliger ved Vejby Nord og Nordvest og nyt sommerhusområde ved Vejby Strand, forslag om at udpege område til forsøgsbyggeri og om at Helsinge udvikles mod øst og vest,
• Erhverv i by- og landområder, herunder; indsigelse mod lokalcenter Tofte og forslag om dagligvarebutik i Tisvilde, kommentarer til udpegningen af 'Særligt værdifulde landbrugsområder' og forslag til fremme af hestesektor,
• Infrastruktur og trafik, herunder; forslag om direkte vejforbindelse mellem Helsinge og Græsted frem for nord om Mårum, kommentarer imod udpegning af områder til pendlerparkering og forslag relateret til trafiksikkerhed,
• Turisme og friluftsliv, herunder; bekymring om langt tidsperspektiv for arbejde med turisme- og friluftsplanlægning, forslag om fortsat udvidelse og differentiering af stinettet, herunder ridestier og forslag om forskellige overnatningsmuligheder i landområdet,
• Landområdet, herunder; efterspørgsel efter politiske instrumenter, der kan bringes i spil overfor, at naturens tilbagegang, forslag til beskyttelse af landskabsværdier og bemærkning om at nuværende retningslinjer for landskab menes at være for restriktive og begrænsende for erhvervsudviklingen.

Af vedlagte Notat 1 fremgår en tematisk oversigt over essensen af de indkomne høringssvar og administrationens vurdering og anbefalinger. I vedlagte Notat 2 findes en mere uddybende gennemgang og vurdering af de enkelte høringssvar. De indsendte høringssvar ligger i sagen.

De indkomne høringssvar har forskellig karakter. Nogle er direkte møntet på planforslaget og indeholder ændringsforslag eller indsigelse hertil, nogle er rettet mere mod det videre kommuneplanarbejde og andre igen omhandler igangværende initiativer eller planlægning som ikke direkte har relation til kommuneplanen.

Der er ikke modtaget høringssvar direkte til miljørapporten, men nogle høringssvar omhandler både planforslaget og vurderinger fra miljørapporten. Disse er behandlet samlet og fremgår af notaterne i bilag 1 og 2.

Administrationens anbefalinger til ændringer
Administrationens anbefalinger til ændringer på baggrund af høringssvar fremgår af bilag 1 og 2. Ændringerne omfatter ikke væsentlige ændringer i forhold til planforslaget, men har karakter af mindre justeringer i retningslinjer og rammer eller uddybning af redegørelsen.

Administrationen foreslår endvidere enkelte, ikke væsentlige tilretninger, disse fremgår sidst i bilag 2. Udover de i bilaget angivne ændringer vil ske almindelig redigering af planforslaget, herunder for eksempel rettelse af eventuelle fejl, forkerte signaturforklaringer, stavefejl eller lignende.

Lovgrundlag
Lov 388 af 06/06/91 om planlægning, LBK nr 587 af 27/05/2013, kap. 4 og 6.
Lov 316 af 28/01/04 om miljøvurdering af planer og programmer, LBK nr 939 af 03/07/2013.
Landsplandirektiv Fingerplan 2013.
Landsplandirektiv om beliggenheden af bymidter, bydelscentre og aflastningsområder m.v. til detailhandel i Hovedstadsområdet.
Oversigt over statslige interesser i kommuneplanlægningen 2013.
Statslig udmelding i forhold til planlægning indenfor OSD og indvindingsoplande.

Økonomi
-

Miljøforhold
Kommuneplan 2013-25 er miljøvurderet i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer. En miljørapport, der gennemgår planens væsentlige miljøpåvirkning og indarbejdede afbødende foranstaltninger er godkendt af Byrådet den 17. juni 2013.

Der er efter offentlighedsperioden udarbejdet en sammenfattende redegørelse for hvordan miljøhensyn er integreret i planen, hvordan indsigelser er taget i betragtning, hvorfor den vedtagne plan er valgt på baggrund af alternativer, og hvorledes de væsentlige miljøpåvirkninger af planen vil blive overvåget. Redegørelsen fremgår af bilag 3.

Høring
Planforslaget og tilhørende miljøvurdering har været fremlagt offentligt i henhold til Planlovens § 24 og § 8 i Miljøvurderingsloven.

Plan- og Miljøudvalget besluttede den 5. september 2012 endvidere overordnede principper for inddragelse ud over den lovpligtige høring. Planforslaget er i overensstemmelse hermed udarbejdet i et koordineret forløb med andre, større planer og inddragelse er sket samlet og med udgangspunkt i de temaer i planerne, der har betydning for interessenterne frem for i den enkelte plan. Tidlig inddragelse i udarbejdelsen af planforslaget er sket via de allerede etablerede fora, herunder Det Grønne Dialogforum, Gribskov Erhvervsråd, Grundejerkontaktudvalget og Dialogforum for Lokalsamfund. Den brede offentlighed er inddraget ved afholdelse af et borgermøde i offentlighedsfasen. Borgermødet blev afholdt den 19. august 2013 som et fælles møde, hvor temaerne for flere planer blev lagt op til drøftelse ved forskellige stande.

I flere af de indkomne høringssvar angiver interesseorganisationer positive tilbagemeldinger i forhold til inddragelsen, herunder at der er oplevet godt samarbejde og en god og åben dialog i forbindelse med udarbejdelsen.

Bilag
Bilag 1: Notat 1 - Tematisk oversigt over høringssvar med administrationens vurdering og anbefalinger.
Bilag 2: Notat 2 - Gennemgang af de enkelte høringssvar med administrationens vurdering og anbefalinger.
Bilag 3: Sammenfattende redegørelse for miljøvurdering.

Forslag til Kommuneplan 2013-25 og tilhørende Miljørapport er ikke vedlagt denne dagsorden, men findes som bilag til Byrådsmøde den 17. juni 2013.

Læsevejledning til bilag:
I Notat 1 gives et samlet overblik over høringssvar og administrationens anbefalinger. For ovenstående seks temaer samt for planens hovedstruktur beskrives; hvilke ændringer Byrådet har lagt op til med forslag til Kommuneplan 2013-25, essensen i høringssvarene og administrationens overordnede vurdering og anbefaling.

I Notat 2 gennemgås de enkelte høringssvar mere uddybende. For hvert høringssvar beskrives; resumé af høringssvaret samt administrationens vurdering og anbefaling.
Notatet indeholder endvidere et skema over alle indsendere af høringssvar samt administrative ændringsforslag.

De enkelte høringssvar er vedlagt sagen og findes på POLAR, navngivet efter nr. på indsenderen.

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet,

1. at godkende den sammenfattende redegørelse for miljøvurdering, jf bilag 3,
2. at vedtage Kommuneplan 2013-25 endeligt med de anbefalede ændringer, jf. bilag 1 og 2.
   
   Beslutning

1. Tiltrådt.
2. V stillede forslag om at lokalcenter i Tofte udgår.
   V stemte for - øvrige stemte imod.
   Indstillingen tiltrådt med bemærkning om, at der skal ske en præcisering omkring vindmøller og at området udpeget til biogas i Ammendrup udgår.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen




152. Endelig vedtagelse af Lokalplan 512.14 for lokalcenter Helsinge - Tofte
029077 - 2013/28817

Sagsfremstilling
Sagen forlægges for Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget med henblik på beslutning i Byrådet.

Forslag til Lokalplan 512.14 for lokalcenter Helsinge - Tofte har efter Byrådets godkendelse den 02.09.2013 været offentligt fremlagt i perioden 04.09.2013 til den 30.10.2013 og forelægges nu med henblik på behandling af indkomne indsigelser og endelig vedtagelse. Forslaget er vedlagt som bilag 'PMU 27.11.13 forslag til lokalplan 512.14'.

Baggrund
Forslag til Lokalplan 512.14 for lokalcenter Helsinge - Tofte, blev igangsat af Plan- og Miljøudvalget den 15.05.2013. Lokalplanforslaget er udarbejdet på baggrund af principperne i skitseprojekt behandlet af Plan- og Miljøudvalget på samme møde.

Lokalplanområdet afgrænses som vist på lokalplanens Kortbilag 1 og omfatter en del af matr. nr. 6gæ Helsinge By, Helsinge. Områdets placering i detailhandelsstrukturen fremgår af nedenstående kort.

Planen skaber blandt andet mulighed for opførsel af en dagligvarebutik på 1.000m2.

Lokalplan 512.14 for lokalcenter Helsinge - Tofte skal erstatte den eksisterende Lokalplan 103.05 Butiks- og erhvervsområde SIS, for dette område.

I forbindelse med forslag til Kommuneplan 2013 -25 er der udarbejdet rammebestemmelserne 1.C.05 for lokalcenter Helsinge – Tofte. Lokalplanen er i overensstemmelse med disse rammebestemmelser. En endelig vedtagelse af lokalplanen forudsætter en forudgående endelig vedtagelse af Kommuneplan 2013 - 25.

Høringssvar
Der er i perioden indkommet 2 rettidige indsigelser til planforslaget. Bygherre har haft mulighed for at kommentere de indkomne indsigelser.

Hovedpunkterne i de indkomne bemærkninger/indsigelser er:

1. at det er positivt, at der for parkering og stier er tænkt gode forhold for handicappede, ældre og personer med barnevogne.
2. modstand i mod planlægning for detailhandel på dette sted, idet udvikling af detailhandel ønskes i den centrale del af Helsinge.

Notat med gennemgang af indsigelser/bemærkninger og administrationens vurdering af disse er vedlagt som bilag 'PMU 27.11.13 LP 512.14 Behandling af indsigelser'.

Udtalelse fra Erhverv Gribskov
Efter høringsperiodens udløb er der indkommet endnu et høringssvar. Administrationen kan oplyse, at det er normal praksis, at for sent indkomne høringssvar ikke behandles, og denne praksis følges i dette tilfælde. Det vurderes dog, at være relevant for den politiske behandling, at der er et kendskab til indholdet i høringssvaret, og derfor har administrationen besluttet at lade det indgå som en Udtalelse fra Erhverv Gribskov til orientering.

Erhverv Gribskov udtrykker undren over planlægningen for detailhandel det pågældende sted. Dette sker med henvisning til at der i kommuneplanen indgår princip om at byudvikling skal ske inde fra og ud, og at detailhandel i kommunecentrene skal ligge i bymidten. Der fremføres desuden den påstand, at der ikke er tale om et lokalcenter men om en enkeltstående butik. Erhverv Gribskov vurderer, at dette er i strid med planloven og oplyser, at de agter at indbringe sagen for klagenævnet. Endelig fremføres det, at en dagligvarebutik i erhvervsområde Tofte vil være begrænsende for nuværende og fremtidige virksomheder i området, her tænkes særligt på virksomheders miljøbelastning, og yderligere vurderer Erhverv Gribskov, at der ikke er fagligt belæg for at Helsinge har en størrelse eller et opland, der kan danne grundlag for etablering af dagligvarehandel uden for bymidten.

Administrationen kan oplyse, at der i forbindelse med forslag til Kommuneplan 2013 - 25 er fremført identiske eller lignende argumenter mod planlægningen for detailhandel det pågældende sted, og at disse også er behandlet under dette dagsordenspunkt.

Vurdering af udtalelse

Principper for byudvikling
Administrationen vurderer ikke, at udpegningen af et lokalcenter i Helsinge – Tofte er i modstrid med kommunens principper for byudvikling, da der er tale om omdannelse af et eksisterende byområde og ikke om inddragelse af landzonejord i byzonen. Det er korrekt, at kommuneplanens rækkefølgebestemmelser blandt andet er baseret på et princip om, at byerne udvikles inde fra og ud, men det skal i den sammenhæng pointeres, at rækkefølgeplanen alene omfatter rækkefølge for bebyggelse i byudlæg samt for enkelte byomdannelsesområder.

Udlæg af lokalcenter og planlovens detailhandelsbestemmelser

Administrationen kan oplyse, at det er hensigten med udpegningen af lokalcenteret i det vestlige Helsinge, at det skal betjene det vestlige Helsinge med dagligvarer. Lokalcenteret forventes primært at betjene boligområdet Skærød, området omkring Toftemarken og det planlagte boligområde på den tidligere Tofte-skole. Til betjening af dette område vurderes en enkelt dagligvarebutik at være tilstrækkeligt, og derfor er rammerne for lokalcenteret fastsat til et butiksareal på maksimum 1.000 kvadratmeter til en enkelt dagligvarebutik. Lokalcenteret friholdes for udvalgsvarebutikker. Den planmæssige begrundelse for dette er, at der er søgt en balance imellem de to hensyn; 1: at begrænse transport ved daglige indkøb og 2: at sikre en attraktiv bymidte med byliv og et godt udvalg af forskellige typer butikker i Helsinge Bymidte. Denne balance er søgt jævnfør Planlovens §5 L, der danner rammen for kommunernes detailhandels-planlægning, og som netop fastlægger, at planlægningen skal fremme et varieret butiksudbud i bymidter, sikre god adgang for alle trafikarter, samt mindske transportafstandene ved indkøb.

Det følger af Planlovens §5n, at der i tillæg til planlægningen for detailhandel i bymidter kan planlægges for lokalcentre og enkeltstående butikker.

Udpegningen af lokalcentre har til formål at betjene et mindre lokalområde fx en begrænset del af en by med først og fremmest dagligvarer. I dette tilfælde skal lokalcenteret betjene det vestlige Helsinge, herunder som sagt Skærød, området omkring Toftemarken samt boligudviklingsarealet på den tidligere Tofteskole. Et lokalcenter kan bestå af en eller flere dagligvarebutikker, evt. suppleres med mindre udvalgsvarebutikker. Dette fremgår af betænkning 1476/2006 side 57 fra Udvalget for detailhandel og planlægning og er gentaget i den kommenterede Planlov (Anker og Flensborg, Jurist- og Økonomiforbundet 2013, side 140). Det følger således, at detailhandelsaktiviteten i et lokalcenter kan begrænses til en enkelt dagligvarebutik. Planloven fastlægger ikke minimumbestemmelser for lokalcentre men blot maksimumsbestemmelser.

Udpegning af enkeltstående butikker har i lighed med udpegning af lokalcentre til formål at betjene et mindre lokalområde, typisk med dagligvarebutikker. Det følger af betænkning 1476/2006 side 57 fra Udvalget for detailhandel og planlægning under definitionen af enkeltstående butikker, at det er en mulighed for at placere dagligvarebutikker i boligområder, samt at de som udgangspunkt skal lokaliseres i en afstand på 500 meter til andre butikker. Det fremgår desuden af den kommenterede planlov (Anker og Flensborg, Jurist- og Økonomiforbundet 2013, side 141), at afstanden på 500 meter blandt andet er fastsat ud fra et ønske om at undgå udvidelse af bymidter, lokalcentre og områder med pladskrævende varegrupper med enkeltstående butikker. I tilfældet med udlægget af lokalcenter i Helsinge Tofte, er der tale om, at der inden for arealets umiddelbare nærhed er butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Der vil således ikke kunne være placeret en enkeltstående butik det pågældende sted på trods af, at der vurderes at være et lokalt behov.

Detailhandelsstruktur i Helsinge




Som det fremgår af kortet er Helsinges eksisterende og i kommuneplanforslaget foreslåede lokalcentre placeret i sammenhæng med områder, hvor der også forhandles pladskrævende varergrupper. Dette friholder boligområder for miljøbelastning ved transport af varer.

Miljøforhold og eksisterende virksomheder
Endelig kan administrationen oplyse, at en dagligvarebutik ikke vil være støjfølsom anvendelse, og der vil derfor ikke kunne stilles skærpede krav til nabovirksomheders støj i skel til dagligvarebutikken. Nabovirksomhederne vil derfor fortsat kun støje på det niveau, som er tilladt i dag. Det samme er tilfældet for vibrationer. En dagligvarebutik vurderes heller ikke at være specielt følsom over for lugtgener. Nabovirksomhederne må under de eksisterende forhold ikke give anledning til væsentlige lugtgener, dette vil også gælde fremover. Med hensyn til luftforurening, vil nabovirksomhederne skulle overholde de samme grænseværdier, som er gældende i dag. Der er ikke fastsat miljømæssige regler for afstandskrav til en dagligvarebutik, hvis de nuværende nabovirksomheder ønsker at udvide den produktion, de har i dag. Trafikalt vil en dagligvarebutik ikke sætte grænser for trafikken til og fra nabovirksomhederne.

Administrationen anbefaler på baggrund af ovenstående, at forslag til Lokalplan 512.14 for lokalcenter Helsinge - Tofte vedtages endeligt uden ændringer.

Lovgrundlag
Lov 388 af 06-06-1991 om planlægning, jf. lovbekendtgørelse 587 af 27-05-2013, kapitel 2d, kapitel 4 og kapitel 5.
Lov om miljøvurdering af planer og programmer, LBK nr 936 af 24/09/2009.
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune
Lokalplan 103.05 Butiks- og erhvervsområde SIS

Økonomi
-

Miljøforhold
I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer er det vurderet, at lokalplanforslaget ikke skal miljøvurderes.

I henhold til VVM-bekendtgørelsen er det vurderet at der ikke skal laves en VVM-redegørelse for projektet.

Høring
Planforslaget har været i offentlig høring i perioden 04.09.2013 til den 30.10.2013

Bilag
PMU 27.11.13 Forslag til Lokalplan 512.14 for lokalcenter Helsinge Tofte
PMU 27.11.13 LP 512.14 Behandling af indsigelser

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet, at Lokalplan 512.14 for lokalcenter Helsinge - Tofte vedtages endeligt uden ændringer.
   
   Beslutning

V Stemte imod. S, SF og Nyt Gribskov stemte for.
Tiltrådt.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen




153. Godkendelse af udviklingsplan som dialoggrundlag vedr. planlægningen af Lopholm, et område til blandet bolig og erhverv ved Mestervangen i Græsted.
01.00P00 - 2013/13478

Sagsfremstilling
Sagen forelægges for Plan- og Miljøudvalget med henblik på beslutning under punkt 1 og 2 vedrørende udviklingsplan Lopholm og dialogmøde. Derudover forelægges spørgsmål om anlægsbevilling for Plan- og Miljøudvalget med henblik på anbefaling og beslutning i Økonomiudvalget.

Administrationen indstiller således, at Udvalget godkender en udviklingsplan som grundlag for et dialogmøde med det eksisterende erhvervsliv i området. Udviklingsplanen er vedlagt som 'PMU 27.11.13 Udviklingsplan Lopholm'.
Sagen fremlægges desuden med henblik på, at Plan- og Miljøudvalget anmoder Økonomiudvalget om, at der bevilges 250.000 kr til rådgivning i forbindelse med planlægning, udstykning og forberedelse af byggemodning.

Området
Arealerne øst for Mestervangen i Græsted blev i Kommuneplan 2009 - 21 udpeget til byvækst på kort sigt til blandede bolig- og erhvervsformål. Afgrænsningen af området er justeret i mindre omfang i forbindelse med forslag til Kommuneplan 2013 - 25. Gribskov Kommune har erhvervet en del af arealet, og Plan- og Miljøudvalget besluttede den 15.05.2013, at igangsætte lokalplanlægning for det kommunalt ejede areal (Matr. Nr. 1B, Lopholm By, Græsted) med henblik på overførsel til byzone og senere byggemodning og grundsalg.



Dialogmøde for det lokale erhvervsliv
Administrationen har på baggrund af den beslutning i samarbejde med Cowi fået udarbejdet en udviklingsplan, der kan danne grundlag for dialog med naboerne. Administrationen foreslår, at der afholdes et dialogmøde specifikt rettet mod erhvervslivet, hvor de virksomheder i Mestervangen, der grænser direkte op til området inviteres sammen med Græsted Handels- og Erhvervsforening. Det vurderes at være en hensigtsmæssig måde, at få afklaret hvordan det lokale erhvervsliv ser på den lokalplanlægning, der gælder for Mestervangen. Det forventelige resultat af mødet er således, at der gives et bud på, hvilke erfaringer fra Mestervangen, der kan overføres til Lopholm. Dialogmødet skal således ses som en del af forberedelsen af et lokalplanudkast og er således et supplement til den senere høringsfase.

Udviklingsplan for området
Administrationen har bedt Cowi om at bidrage med udkast til en udviklingsplan for området.
Udviklingsplanen har taget udgangspunkt i kommuneplanens rammebestemmelser og lægger op til en udstykning af området, der giver mulighed for varierende grundstørrelser og som giver mulighed for at de eksisterende virksomheder i Mestervangen vil kunne tilkøbe areal. I udviklingsplanen tages udgangspunkt i, at der skal satses på kvalitet og fremhævelse af områdets værdier, og samtidig skal der ske en effektiv udnyttelse af området således, at grundene kan sælges til attraktive priser. En nord - syd gående vej er det strukturerende element i planen. Vejen tilslutter sig til Esbønderupvej i nord og en vendeplads i syd. Mod syd bevares desuden et grønt område omkring et ejerlavsdige, der i dag står med en markant beplantning, og vurderes at kunne tilføre området et grønt element, der samtidig skærmer mod omgivelserne.

Anvendelse af området
Området er udlagt til blandet bolig og erhverv. Dette skal ses i forlængelse af Græsteds profil som boligby, og i forlængelse af, at området allerede i dag rummer en blanding af bolig og erhverv. Anvendelsesbestemmelsen giver mulighed for en kombination af familieliv og arbejdsliv, der vurderes at være attraktiv for virksomheder, der ikke udgør en miljøbelastning, fx håndværksvirksomheder. I rammebestemmelserne fastlægges, at virksomheder i miljøklasse 2-3 kan lokaliseres i området. Denne afgrænsning af fastsat ud fra hensynet til kommende bolig i området samt eksisterende boliger i Mestervangen. Eksempler på virksomhedstyper i miljøklasse 2-3 er laboratorier, elektronikværksteder, håndværks- og servicevirksomheder. Eksempler på virksomheder i miljøklasse 4 er levnedsmiddelfabrikker og autolakkerier. En konkret virksomheds miljøklasse kommer an på en vurdering i hvert enkelt tilfælde.

Tidsplan
Administrationen kan oplyse, at planlægningen af området er forsinket i forhold til tidligere udmeldt tidsplan, men anbefaler, at det videre arbejde med lokalplan og kommuneplantillæg efter følgende tidsplan:
1. kvartal 2014: forslag til lokalplan behandles af PMU
1. kvartal 2014: minimum 8 ugers høring
2. kvartal 2014: godkendelses proces

Lovgrundlag
Lov 388 af 06-06-1991 om planlægning, jf. lovbekendtgørelse 587 af 27-05-2013
Lov 316 af 28/01/04 om miljøvurdering af planer og programmer, LBK nr 939 af 03/07/2013.

Økonomi
Anlægsbevilling
Matr.nr. 1b Lopholm, Græsted er ejet af kommunen. Ved vedtagelse af en lokalplan overføres arealet til byzone og vil kunne sælges til blandede bolig- og erhvervsformål. Forberedelse af udviklingsplan, rådgivning i forbindelse med planlægning, udstykning og byggemodning af området vurderes at ville betyde udgifter for op i mod 250.000 kr.

Administrationen anbefaler, at beløbet finansieres af Byudviklingspuljen.

Miljøforhold
Rammebestemmelserne for området har til formål at modvirke miljøkonflikter og udvise et passende hensyn til støjfølsomme anvendelser.

Forslag til lokalplan og evt. kommuneplantillæg vil blive miljøscreenet i henhold til lov om Miljøvurdering af planer og programmer.

Høring
Administrationen anbefaler et dialogmøde med lokale virksomheder om udviklingen af området. Til mødet inviteres virksomheder i Mestervangen, der grænser direkte op til området, samt Græsted Handels- og Erhvervsforening.

Bilag
PMU 27.11.13 Udviklingsplan Lopholm

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget
1: at udviklingsplanen danner grundlag for det videre arbejde,
2: at der indkaldes til dialogmøde for de tilstødende virksomheder i Mestervangen samt Græsted Handels- og Erhvervsforening.

Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at anbefale Økonomiudvalget
3: at bevilge 250.000 kr. til afholdelse af udgifter i forbindelse med forberedelse af planlægning, udstykning og byggemodning finansieret af Byudviklingspuljen.

Beslutning

1.-3. Tiltrådt.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen




154. Godkendelse af Forslag til Lokalplan 511.02 for solenergianlæg ved Ammendrup til offentlig høring
020247 - 2013/33513

Sagsfremstilling
Sagen forlægges for Plan- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget med henblik på beslutning i Byrådet.

Godkendelse til offentlig fremlæggelse
Forslag til Lokalplan 511.02 for solenergianlæg i Ammendrup blev igangsat af Plan- og Miljøudvalget den 25.09.2013. Lokalplanforslaget er udarbejdet på baggrund af principperne i skitseprojekt behandlet af Plan- og Miljøudvalget på samme møde.

Lokalplanens baggrund og formål
Lokalplanen omfatter et areal på ca. 8 ha. Til sammenligning er solvarmeanlæggene ved henholdsvis Skovgårdsvej og Vejby ca. 1 ha og ca. 2 ha. Med en realisering af planen vil der således blive tale om kommunens største solenergi-anlæg.

Arealet ligger mellem det kommende byområde Ammendrup Bygade og Kildevejen. Arealet udstykkes fra ejendommen Helsingevej 106, matr. nr. 3c, Ammendrup by, Helsinge.
Der er tale om et bølget landskab, der i dag anvendes til landbrugsformål. Hen over marken er der fra Kildevejen et markant indsyn til Pibe Mølle. Området ligger i landzone og skal forblive i landzone også efter lokalplanens realisering.

Lokalplanen har til formål at skabe grundlag for etablering af et solenergianlæg bestående af dels et solvarmeanlæg med et panelarealt på ca. 20.000 m2 og dels et solcelleanlæg med et panelareal på ca. 1.000 m2. Lokalplanen har samtidig til hensigt at indpasse anlægget, så det får mindst mulig indvirkning på oplevelsen af det omkringliggende landskab.

Lokalplanens indhold
Lokalplanen fastlægger placeringen af solpanelerne, herunder afstand til skel. Mod Kildevejen gælder en byggelinie på 20 m fra vejmidte, som lokalplanen tager højde for, det vil sige solpanelerne placeres ikke inden for denne afstand. Mod det sydlige skel til det udlagte boligområde ved Ammendrup holdes en afstand til skel på 10 m. Der laves også plads til interne køreveje, der gør det muligt at vedligeholde solpanelerne. Lokalplanen åbner mulighed for, at området kan græsses af får, hvorfor den også tillader et mindre læskur på ca. 50 m2 med en højde på maks. 2,5 m.

Der udlægges et byggefelt i lokalplanområdets sydvestlige hjørne til en teknikbygning på ca. 50 m2, dog er der i lokalplanen fastsat en maksimumstørrelse på 60 m2. Teknikbygningen er nødvendig for anlæggets drift, da den skal rumme varmevekslere og pumper, som ikke kan placeres på Helsinge Fjernvarmeværk, som ligger for langt væk fra lokalplanområdet. Bygningen får en højde på 5 m og fremgår af en visualisering i lokalplanens bilag 3.

Solenergianlægget får vejadgang fra Helsingevej via ejendommen på Helsingevej 106. Dette sikres gennem tinglysning i forbindelse med, at lokalplanområdet udstykkes fra ejendommen som selvstændig matrikel og overgår til Helsinge Fjernvarme. Det er indarbejdet i lokalplanen som en forudsætning for ibrugtagning af anlægget, at der skal være etableret lovlig vejadgang.

Derudover har der været arbejdet med beplantning omkring anlægget. Beplantningen har til hensigt at skærme solpanelerne af for omgivelserne, dog har det samtidig været vigtigt ikke at lukke helt af for udsyn til det åbne land omkring anlægget. Der er således indarbejdet en åbning i beplantningen flere steder, således at kigget mod Pibe Mølle fra Kildevejen er bevaret. Det er ligeledes indarbejdet, at beplantningen mod sydskellet skal bestå af arter, som ikke bliver for høje, således at udsynet fra syd ikke fjernes helt, idet solpanelerne dog samtidig skærmes af - jf. dog nedenstående om boligområde ved Ammendrup. I lokalplanens bilag 3 er der en række visualiseringer, som giver en idé om, hvordan anlægget med beplantning kan komme til at se ud.

Forhold til anden planlægning
Lokalplanen ligger indenfor rammeområde 1.D.17, som i forslag til Kommuneplan 2013-25 er udlagt til solvarme- og solcelleanlæg. Området er ligeledes udlagt til solvarme- og solcelleanlæg i retningslinie 4.44-13 i kommuneplanforslaget. En endelig vedtagelse af lokalplanen forudsætter en forudgående endelig vedtagelse af Kommuneplan 2013-25.

Lokalplanområdet grænser op til et udlagt boligområde ved Ammendrup, som er omfattet af l
Lokalplan 106.05 Nyt boligområde syd for Helsinge By. Kommunen har modtaget et udstykningsforslag hertil, og der har fra ansøgers side været særlig bevågenhed omkring beplantningen langs skellet mod solvarmeområdet, idet man gerne vil undgå, at solpanelerne bliver synlige fra de nye boliger.

Både Lokalplan 106.05 Nyt boligområde syd for Helsinge By og forslag til Lokalplan 511.02 for solenergianlæg ved Ammendrup rummer bestemmelser om beplantning i skellet i mellem de to projektområder.

Der har været drøftelser med både Helsinge Fjernvarme og ansøgerne til boligområdet om hvordan beplantningen skal etableres. Der arbejdes på en koordineret beplantningsindsats, der dels tager hensyn til lysindfaldet til solenergianlægget og dels til udsigten mod nord fra det kommende boligområde. Der skal hertil bemærkes, at der er en vis højdeforskel mellem solvarmeområdet og boligområdet, hvor sidstnævnte ligger højest, hvilket giver en ekstra udfordring i forhold til beplantningen.

Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013
Lov om miljøvurdering af planer og programmer, lovbekendtgørelse nr. 936 af 24.09.2009
Bekendtgørelse nr. 744 af 28.06.2012 (VVM-bekendtgørelsen)
Kommuneplan 2013-25 for Gribskov Kommune

Økonomi
-

Miljøforhold
I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer har administrationen vurderet, at lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg ikke skal miljøvurderes. Miljøscreeningen har været sendt til høring i Naturstyrelsen og Holbo Herreds Kulturhistoriske Centre. Høringsfristen udløber efter denne dagsordenstekst er skrevet, hvorfor eventuelle bemærkninger vil blive fremlagt på mødet den 27.11.2013.

Solenergianlægget er omfattet af VVM-bekendtgørelsens bilag 2, pkt. 3a om industrianlæg til fremstilling af elektricitet, damp, varmt vand, hvilket betyder, at anlægget skal VVM-screenes. Administrationen har foretaget en VVM-screening af projektet og har på baggrund af denne vurderet, at anlægget ikke vil medføre væsentlige påvirkninger af miljøet, og at det derfor ikke er VVM-pligtigt. Denne afgørelse er offentliggjort på kommunens hjemmeside den 05.09.2013.

Høring
-

Bilag
Bilag 1 - Forslag til Lokalplan 511.02 for solenergianlæg ved Ammendrup
Bilag 2 - Miljøscreening af forslag til Lokalplan 511.02

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget, at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet

1. at forslag til Lokalplan 511.02 godkendes til offentlig fremlæggelse,
2. at godkende at planforslaget ikke skal miljøvurderes.
   
   Beslutning

1 - 2. Tiltrådt.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen




155. Indledende behandling af ansøgning om et centralt rense- og slammineraliseringsanlæg ved Højelt
01.02P00 - 2013/34007

Sagsfremstilling
Sagen fremlægges med henblik på, at Udvalget træffer beslutning om administrationens videre arbejde i forbindelse med Gribvand Spildevand A/S's VVM-anmeldelse af et centralt rense- og slammineraliseringsanlæg inkl. havledning.

På vegne af Gribvand Spildevand A/S har COWI 11.11.2013 indsendt anmeldelse af nyt rense- og slammineraliseringsanlæg ved Højelt.

Gribvand Spildevand A/S ønsker at gennemføre en centralisering af kommunens spildevandsrensning og lægger i den forbindelse op til, at der etableres et nyt, centralt rense- samt slammineraliseringsanlæg ved Højelt. I forbindelse hermed skal en stor del af de eksisterende renseanlæg i kommunen nedlægges og omdannes til pumpestationer og bassiner. Der vil på baggrund heraf blive anlagt nye spildevandsledninger fra de gamle renseanlæg til det nye centrale renseanlæg i Højelt. Fra renseanlægget i Højelt vil der blive anlagt én stor hav-ledning, der skal udlede det rensede spildevand til Kattegat.

Ansøger oplyser, at projektet medfører driftsbesparelser for Gribvand, at spildevandsanlægget udformes som et højteknologisk renseanlæg og slambehandling baseres på et biologisk princip. Det oplyses desuden, at projektet vil have fokus på bæredygtighed. Anlægget vurderes at fremstå som et grønt område uden nævneværdige synlige installationer som overjordiske tanke, bygninger eller skorstene.

Eksisterende forhold og gældende plangrundlag
Placering af anlægget ved Højelt er i tilknytning til det åbne land, og tæt ved kommunens Genbrugsstation på Bøgebjergvej 84 i Højelt. Området anvendes i dag til landbrugsformål.

Forslag til Kommuneplan 2013-25

Hovedstruktur
Et hoved-element i Planstrategi 2012 og i forslag til Kommuneplan 2013-25 er den såkaldte 'Infrastruktur-akse'. Begrebet dækker over en målsætning om;

• at styrke sammenhængen imellem de tre kommunecentre Helsinge, Gilleleje og Græsted,
• at skabe mulighed for synergier i forbindelse med konkrete anlægsarbejder,
• at tage hensyn til kommunens bevaringsværdier, ved at minimere en unødig spredning af tekniske anlæg og trafik-anlæg.

En lokalisering ved Højelt (se rød ellipse) ligger lidt vest for den akse, der er skitseret i kommuneplanforslaget. Det vurderes dog, at der er god sammenhæng imellem infrastruktur-aksen og en lokalisering ved Højelt. Dette begrundes med, at infrastruktur-aksen ikke er et fast defineret areal, men et værktøj til strategisk planlægning af anlægsarbejder, og at lokaliseringen vil bidrage til opfyldelsen af målsætningerne bag infrastruktur-aksen. Således skal man i denne sammenhæng ikke kun se på selve anlægget, men også på de nye ledninger, som lokaliseringen vil medføre.

Projektbaggrunden er et ønske om at skabe et centralt renseanlæg på bekostning af flere mindre anlæg. Dette ligger helt i tråd med infrastruktur-aksen, særligt idet anlægget placeres centralt i kommunen, hvor der vil være god mulighed for synergier med andre infrastrukturanlæg.

Retningslinjer
Et større teknisk anlæg ved Højelt vil forudsætte ændring af retningslinjer for

• beliggenheden af tekniske anlæg,
• værdifulde landbrugsområder.

For områder, der er udpeget som 'Særligt værdifuldt landbrugsområder' gælder det, at de i videst muligt omfang friholdes for anvendelse, der direkte eller indirekte sætter væsentlig begrænsning for landbrugets drift og fremtidige udviklingsmuligheder. Denne udpegning vil således skulle aflyses for det pågældende område, der i stedet vil skulle udpeges til teknisk anlæg, som spildevandsanlæg.

I henhold til retningslinje 4.28-13 skal nye spildevandsanlæg i videst muligt omfang placeres således, at miljømæssige gener i form af støj, lugt med videre påvirker omgivelserne mindst muligt. Og i henhold til retningslinje 4.29-13 skal adgangsvejen ved nye renseanlæg placeres på en måde, så tung trafik og lignende er til mindst mulig gene for blandt andet naboer.

OSD - område med særlige drikkevandsinteresser
Området er udpeget som 'Område med særlige drikkevandsinteresser' (OSD). I henhold til retningslinje 1.12-13 i forslag til Kommuneplan 2013-25 skal der i forbindelse med planlægning for området redegøres for, hvordan hensynet til grundvandsressourcen tilgodeses. Redegørelsen vil blive udarbejdet i henhold til trinmodellen i 'Statslig udmelding i forhold til planlægning indenfor OSD og indvindingsoplande'. Dette betyder konkret, at der i første omgang skal redegøres for, at der ikke er alternative beliggenhedsmuligheder uden for OSD, samt at der er vægtige planlægningsmæssige hensyn, der taler for lokaliseringen.

Af de planlægningsmæssige hensyn, der taler for den pågældende placering skal især fremhæves afstanden til boligområder og fritliggende boliger, lokaliseringen i umiddelbar nærhed af andre tekniske anlæg, lokalisering i overensstemmelse med infrastrukturaksens principper samt at området ikke er omfattet af kommuneplanens beskyttelses-retningslinjer for natur, kulturhistorie, landskab eller lignende.

VVM - vurdering af virkning på miljøet
I henhold til VVM-bekendtgørelsen skal det samlede anlæg for både slammineralisering, spildevandsanlæg og rørledninger vurderes for, hvorvidt det har væsentlig virkning på miljøet (VVM bekendtgørelsen).

Det vurderes ud fra det kendskab, der nu er til anlægget, at det indgår på VVM bekendtgørelsens Bilag 2. Anlæg på bekendtgørelsens Bilag 2 har i henhold til Vejledning om VVM i Planloven afsnit 1, normalt ikke væsentlig indvirkning på miljøet, med mindre de placeres i områder, der er særligt miljøfølsomme eller rummer særlige naturbeskyttelsesværdier. Dette afgøres med en VVM screening.

Specielt for dette projekt udleder havledningen til et Natura2000 område, der er et internationalt naturbeskyttet område. Alene på denne baggrund er det forventeligt, at det vil være nødvendigt at udarbejde en egentlig VVM-redegørelse, samt samarbejde med Kystdirektoratet.

VVM-redegørelsen indeholder en detaljeret beskrivelse af anlægget, en nærmere analyse af de forhold, der kan have en væsentlig indvirkning, samt en redegørelse for alternativer, herunder mulige alternative placeringer.

Planlægningsmæssig vurdering
Det vurderes, at der i henhold til Lov om Planlægning skal udarbejdes lokalplan og kommuneplantillæg til Kommuneplan 2013-25 for nyt slammineraliserings- og renseanlæg. Som del af udarbejdelsen af planforslagene, skal der laves en miljøscreening, som skal afgøre, om der er mulighed for væsentlig miljømæssig påvirkning.

Væsentlig miljømæssig påvirkning kan eksempelvis være i kraft af lugt, smittefare eller trafik, og vurderes anlægget at have en væsentlig påvirkning, skal der i så fald udarbejdes en egentlig miljøvurdering. Miljøvurderingen består af en rapport med nærmere analyse af den mulige miljøpåvirkning samt hvilke afbødende foranstaltninger, der kan indarbejdes, herunder mulige alternativer.

Tidsplan
Gribskov Kommune har fået udarbejdet et udkast til tidsplan (se Bilag 2) for det samlede projekt, inklusiv formodet myndighedsbehandling af VVM-redegørelse, lokalplan, kommuneplantillæg og miljøvurdering. Projektet vurderes tidligst at være endeligt godkendt i starten af 2015, men på grund af projektets omfang og nødvendige nærmere analyser og redegørelser, må det forventes at projektet kan tage op mod et år længere end skitseret.

Administrationens anbefaling
Administrationen anbefaler, at der arbejdes videre med undersøgelser af miljøpåvirkning og forberedelse af plangrundlag for et centralt rense- og slammineraliseringsanlæg inkl. havledning.

Lovgrundlag
Lov 388 af 06/06/91 om planlægning, LBK nr 587 af 27/05/2013
Lov om miljøvurdering af planer og programmer, LBK nr 936 af 24/09/2009.
Bek. 1510 af 15-12-2010 om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkninger på miljøet (VVM) i medfør af lov om planlægning
Statslig udmelding i forhold til planlægning indenfor OSD og indvindingsoplande, Naturstyrelsen, oktober 2012
Vejledning om VVM i Planloven af 12. marts 2009

Økonomi
-

Bilag
VVM-anmeldelse fra Gribvand (PMU 27.11.13, Bilag 1)
Overbliksskema (PMU 27.11.13, Bilag 2)

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. der arbejdes videre med undersøgelser af miljøpåvirkning og forberedelse af plangrundlag for et centralt rense- og slammineraliseringsanlæg inkl. havledning.
   
   Beslutning

Sagen tages til efterretning.




156. Byudviklingsområdet Ammendrup, Helsingevej 104 A og 104 B syd for Helsinge
02.01P00 - 2013/37490

Sagsfremstilling
Ahrnt Clausen har på vegne af ejer af Helsingevej 104 A og 104 B syd for Helsinge anmodet om mulighed for at udstykke området til ca 150-170 fritliggende enfamilieboliger. Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget med henblik på stillingtagen til om udvalget ønsker at dispensere fra gældende lokalplan.
Ansøgning med tilhørende skitser er vedlagt som bilag.

Ejendommen er omfattet af Lokalplan 106.05, der rummer følgende tre hovedprincipper:

1. boligbebyggelsen skal fremstå varieret,
2. der skal være et sammenhængende centralt rekreativt område og
3. hvordan bebyggelsen skal være opdelt i klart definerede kvarterer og med hvert deres karaktertræk.

Principperne har til hensigt, "at skabe kvarterer som ved deres placering og udformning skaber de indre fællesarealer, som igen med sine kiler skaber overgangen til det omkringliggende landskab. Der opnås herved en markant struktur, som kan rumme et varieret udbud af nuværende og fremtidige boligtyper uden, at det landskabelige helhedsindtryk forstyrres". (lokalplanen s 15).

Realisering af forslaget forudsætter, at der dispenseres fra følgende bestemmelser i lokalplanen:

• § 5 ift vej og stiforløb. Forløb ønskes justeret i mindre væsentlig omfang.
• § 6.1 angiver at området skal inddeles i 6 kvarterer. Det ønskes inddelt i 5 kvarterer.
• § 6.2 viser afgræsning af byggefelter. En mindre væsentlig justering foreslås.
• § 6.3 angiver, at der både skal være tæt/lav og åben/lav boligbebyggelse tilstede i området. Der ønskes alene etableret åben/lav bebyggelse, men dette vurderes af administrationen at være mindre væsentligt ændring da princip 1 og 3 fortsat fastholdes.
• § 8.1 grønne områder. Placering og omfang af fællesarealer foreslås mindsket, men det vurderes af administrationen at være af mindre væsentlig karakter da det overordnede princip (nr 2 ovenfor) om sammenhængende centralt rekreativt område fastholdes.

Dispensationsanmodningen skyldes, at den udstykningsplan der fremgår af lokalplanen, ikke kan realiseres med etablering af fritliggende enfamilieboliger alene.

Lokalplanområdet er udstykket på baggrund af en principiel godkendelse i Plan- og Miljøudvalget i oktober 2006. Området og udstykningen omfatter et større areal end den ejendom ansøger repræsenterer. Således ligger der 6 grunde til fritliggende enfamiliehuse i områdets østlige del. Den oprindelige udstykning sikrer sammenhæng til de 6 byggegrunde, men det fremgår ikke af det fremsendte projektmateriale hvordan denne sammenhæng sikres fremadrettet.

I lokalplanområdets sydlige del ligger der en naturgasledning som skal respekteres. Endvidere blev der i 2008 indgået en aftale med den daværende ejer af området, Typehusfirmaet M2, og ejerne af ejendommen syd for området, Agergårdsvej 5, om etablering af en vold som afskærmning mod sidstnævnte ejendom. Kommunen er ikke direkte påtaleberettiget, men kan jf. planlovens bestemmelser vælge at håndhæve servitutbestemmelserne om voldens etablering, placering, udformning m.m. Aftalen kom i stand mellem parterne i forbindelse med en verserende klagesag ved Naturklagenævnet. Kommunen har påtegnet aftalen i forbindelse med tinglysning, men administrationen har ikke undersøgt om den rent faktisk nåede at blive tinglyst på ejendommen.

I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen, udstykning og behandling af byggemodningen, indgik aftaler om at udstykker etablerede en sikker stiforbindelse til stien mellem Annisse og Helsinge. Stien skal ligge i en sikker krydsning af Helsingevej og et forløb langs Helsingevej og Skovgårdsvej til tilslutning hvor den eksisterende sti krydser Skovgårdsvej. Der var på daværende tidspunkt et arbejde i gang med at aftale arealerhvervelser, idet løsningen blev til på baggrund af de tilstødende lodsejere.

Beplantning og skel mod solenergianlæg
Til orientering stiller ansøger desuden som forudsætning for realisering af projektet, at der etableres tilstrækkelig med afskærmning mod det planlagte solenergianlæg nord for området på naboejendommen, således at indkig til solanlægget mindskes mest muligt. Forslag til lokalplan for dette anlæg behandles af Plan og Miljøudvalget den 27.11.13.

Både Lokalplan 106.05 Nyt boligområde syd for Helsinge By og forslag til Lokalplan 511.02 for solenergianlæg ved Ammendrup rummer bestemmelser om beplantning i skellet i mellem de to projektområder.

Der har været drøftelser med både Helsinge Fjernvarme og ansøgerne til boligområdet om hvordan beplantningen skal etableres. Der arbejdes på en koordineret beplantningsindsats, der dels tager hensyn til lysindfaldet til solenergianlægget og dels til udsigten mod nord fra det kommende boligområde. Der skal hertil bemærkes, at der er en vis højdeforskel mellem solvarmeområdet og boligområdet, hvor sidstnævnte ligger højest, hvilket giver en ekstra udfordring i forhold til beplantningen.

Administrationens vurdering:
Administrationen har gennemgået projektet, og finder at afvigelserne fra lokalplanen kan imødekommes.
Det ansøgte projekt som helhed vurderes fra administrationens side, ikke at være i strid med lokalplanens hovedprincipper.

Det er dog også administrationens vurdering, at det fremsendte materiale skal bearbejdes og tydeliggøres før der iværksættes en naboorientering. I den forbindelse må ansøger afklare projektets relationer til de 6 grunde mod øst der er indeholdt i lokalplanområdet men ligger udenfor ansøgers ejendom. Endvidere skal ansøger afklare projektets forhold til bindinger på ejendommen, herunder naturgasledningen i området sydlige del og tinglyst aftale med ejerne af ejendommen Agergårdsvej 5.

Spørgsmålet om tilslutning til kommunens offentlige stisystem jf. lokalplanens § 5.4 bør drøftes med udstykker.

Lovgrundlag
Lov 388 af 06/06/91 om planlægning, LBK nr 587 af 27/05/2013
Lokalplan 106.05 Nyt boligområde syd for Helsinge By

Økonomi
-

Høring
I henhold til Planloven § 20 skal der foretages naboorientering før der meddeles dispensationer fra lokalplaner, medmindre en forudgående orientering efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning for dem der skal orienteres.

I det konkrete tilfælde er der tale om ændringer som kan have betydning for naboejendommene, hvorfor det anbefales at gennemføre en naboorientering.

Bilag
Ansøgning af 15.11.2013
Principdiagram 14.11.2013
Perspektivskitser 14.11.2013
Dispositionsplan 11.11.2013

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at tiltræde, at der gennemføres en naboorientering på baggrund af et tilstrækkeligt materiale i henhold til principperne i ansøgningen
2. at tiltræde, at ansøger forinden naboorientering skal afklare forholdet til øvrige ejendomme i lokalplanområdet
3. at tiltræde, at ansøger forinden naboorientering skal afklare forholdet til bindinger og restriktioner i området, herunder tinglyst aftale med ejerne af Agergårdsvej 5
4. at tiltræde, at administrationen indleder drøftelser med ansøger om etablering af stiforbindelse jf. lokalplanens § 5.4
   
   Beslutning

1 - 4. Tiltrådt.
5. Sagen forelægges udvalget til endelig afgørelse.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen




157. Stæremosen 42 - detailhandel i erhvervsområde
015729 - 2013/25188

Sagsfremstilling
Administrationen er via en annonce i Ugeposten den 16. juli 2013 blevet bekendt med, at der på ejendommen Stæremosen 42 i Gilleleje drives butik i weekender med salg af tøj og boligtilbehør. Der er efter administrationens opfattelse tale om detailsalg, som ikke ses at være i overensstemmelse med Lokalplan 15.80 for erhvervsområdet Stæremosen.

Redegørelse
Ejendommen, matr. nr. 89 ro, Gilleleje by, Gilleleje, er på 3.936 m2, og ejes af firmaet Staunskjær & Larsen A/S, som er en snedkervirksomhed og herudover beskæftiger sig med ejendomsadministration. Firmaet har ejet grunden siden 1988.

Weekendbutikken hedder 'Le Garage' og drives ifølge Ugeposten af to butiksindehavere fra Gilleleje, af henholdsvis Petit Gilleleje og Mariapil. I Le Garage sælger de tøj, møbler, artikler til boligindretning og afholder diverse events som vinsmagning og modeshows. Der holdes åbent fra fredag til søndag.

Administrationen har ved brev af 22. august 2013 udbedt sig en redegørelse fra ejerne for erhvervsaktiviteterne på ejendommen, hvorefter Staunskjær & Larsen i brev af 15. september 2013 har fremsendt en sådan. Det fremgår af redegørelsen, at der er 4 bygninger på ejendommen, hvoraf bygning 4 på 7 m2 ikke er i brug. De andre tre bygninger benyttes således:
Bygning 1 - produktions- og lagerhal på 923 m2, som udlejes til Raadvad Stenhuggeri, som forarbejder stenskulpturer, materialer til facaderenoveringer mv.,
Bygning 2 - snedker- og produktionshal på 210 m2 med tilhørende administrationskontor, som benyttes af Staunskjær & Larsen selv. Firmaet administrerer over 40 fremlejede boliger i Gribskov Kommune,
Bygning 3 - lagerhal 77 m2, som udlejes til Le Garage. Der er ifølge Staunskjær & Larsen tale om udstilling af pladskrævende varegrupper, som ikke kan rummes i indehavernes eksisterende butikslokaler i Gilleleje. Det fremgår, at butikken er åben for salg til private i weekender i tidsrummet kl. 10.00-17.00.

Ejendommen er omfattet af Lokalplan 15.80 for erhvervsområdet Stæremosen, herunder delområde IV, som udlægges til område kun for virksomheder i miljøklasse 4. Det fremgår af lokalplanens § 3.6.4, at "Miljøklasse 4 omfatter de mindre belastende af de egentlige produktionsvirksomheder, samt lager og oplagsvirksomhed." Det fremgår endvidere, at der kan gives tilladelse butik med salg af egne produkter i tilknytning til produktionen.

Planlægningsmæssig vurdering
Det er administrationens vurdering, at det omtalte detailsalg fra Le Garage ikke er foreneligt med lokalplanens rammer.

Erhvervsområdet Stæremosen er gennem lokalplanen fastlagt som industriområde. Det er inddelt i delområder, fra de miljømæssigt tungeste virksomheder i det indre af Stæremosen til de mindre belastende i de yderst beliggende ejendomme. Se lokalplanens kortbilag 2. Det følger heraf, at området, dog primært delområde III-V, er forbeholdt produktionserhverv og industri. Det er samtidig et af få erhvervsområder i kommunen, som denne type virksomheder kan henvises til.

Det følger ligeledes af planloven, at detailhandel med enkelte undtagelser kun må finde sted i de i kommuneplanen udpegede centerområder. At tillade detailhandel udenfor Gillelejes bymidte vil derfor være i modstrid med lovens intentioner om at samle detailhandlen i bymidterne.

Staunskjær & Larsen påpeger i deres redegørelse, at der er tale om salg af særligt pladskrævende varegrupper i Le Garage. Det fremgår imidlertid af planlovens § 5 n, stk. 1, nr. 3, at kun butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper, herunder møbler, kan placeres udenfor centerområder, som eksempelvis erhvervsområder.

Det er derfor samlet administrationens vurdering, at detailhandel som beskrevet på ejendommen Stæremosen 42 er i strid med lokalplanen. Det anbefales derfor, at administrationen bemyndiges til at tage skridt til, at denne aktivitet bringes til ophør, idet sagen forelægges udvalget på ny, når resultatet at de nødvendige høringer af ejeren og butiksindehaverne foreligger.

Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013
Lokalplan 15.80 for erhvervsområdet Stæremosen

Økonomi
-

Bilag
Bilag 1 - Oversigtskort Stæremosen 42
Bilag 2 - Lokalplan 15.80


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget,

1. at administrationen bemyndiges til at tage skridt til, at den beskrevne detailhandel på ejendommen Stæremosen 42 bringes til ophør, idet sagen forelægges udvalget på ny, når resultatet af de nødvendige høringer af ejeren og butiksindehaverne foreligger.
   
   Beslutning

Tilbagesendes til administrationen med henblik på, at administrationen udarbejder løsningsforslag til forelæggelse for PMU.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen




158. Nedrivning og genopførelse af fiskerhus
004301 - 2013/15747

Sagsfremstilling
Sagen fremlægges til beslutning i Plan- og Miljøudvalget.

Sagen har tidligere været fremlagt til beslutning på Plan- og Miljøudvalgets møde d. 25.09.2013. På mødet d. 25.09.2013 blev sagen fremlagt og til dels drøftet, hvorefter den blev udsat med henblik på at kunne besigtige ejendommen.

Ejeren af Havnevej 16, Allan Rudi Jensen, søger i samarbejde med to arkitekter, Mikael Johansson og Anja Berglund, om byggetilladelse til tilbygning, beliggende bag ved det eksisterende fiskerhus på ejendommen. Ejendommen er omfattet af lokalplan 15.31 "Bevarende lokalplan for det gamle Gilleleje".

Det gamle fiskerhus
Plan- og Miljøudvalget har d. 19.06.2013 taget til efterretning, at det eksisterende fiskerhus på ovenstående adresse nedrives, og genopføres med dele af de eksisterende materialer. Fiskerhuset er 49 m², og der er forud for arbejdet foretaget en gennemgribende opmåling af selve huset. Det forventes på ovenstående baggrund, at der gives nedrivningstilladelse til fiskerhuset sammen med byggetilladelse til det "nye" fiskerhus i løbet af efteråret. I den nuværende ansøgning (se bilag) er det angivet, at det nye fiskerhus genopføres med de samme tre-fløjede vinduer mod gaden som det nuværende fiskerhus, i tråd med den efterretning som Plan- og Miljøudvalget modtog på mødet d. 19.06.2013.

Tilbygning til fiskerhuset ifht lokalplanens bestemmelser
Den projekterede tilbygning har karakter af et selvstændigt hus, for at adskille det nye og det gamle. Tilbygningen opføres i 3 bygninger, en glasmellemgang med fladt tag, en mellembygning med lav taghældning og en større bygning med 45 graders taghældning, jf bilag, der indeholder ansøgningens tegningsmateriale. Den bagerste bygning har udnyttet førstesal, mens de to øvrige bygninger underordner sig både fiskerhuset og den bagerste bygning. Tilbygningen er på 106 m² i grundplan med 37 m² udnyttet tagetage, i alt tilbygges 143 m², excl glasmellemgang på knap 14 m², der ikke er en del af beboelsen. Bebyggelsesprocenten er på 42 når glasmellemgangen medregnes, hvilket er acceptabelt, jf. lokalplan 15.31 afsnit 3.4.1 nr 7, der tillader en bebyggelsesprocent på op til 50, ved små og uhensigtsmæssigt udformede grunde. Havnevej 16 er under 500 m2 (præcist 490 m2) og er derfor ifølge lokalplanens definition en lille grund.

Byggeriet er placeret i skel, hvilket også er nævnt som acceptabelt i lokalplanens redegørelse, men ikke i lokalplanens bestemmelser. Der kræves derfor en helhedsvurdering til placeringen, efter Bygningsreglement BR10. Lokalplanen tillader dog udhusbyggeri i skel, med en facadehøjde på 2,5 m samt taghøjde på op til samlet bygningshøjde på 4,0 m. Dette er medvirkende til, at byggeri i skel ikke er fremmed for området, ligesom der flere steder findes beboelse opført i skel.

Med det nuværende fiskerhus' placering (som kræves fastholdt jf. lokalplanens bestemmelser om bevaringsværdigt byggeri), vil det ikke blive muligt at tilvejebringe parkeringspladser på egen grund, hvorfor der kræves en dispensation fra lokalplanens bestemmelser om parkering.

Der søges om dispensation fra følgende bestemmelser i lokalplanen:

	Lokalplanens krav	Projektets dimensioner
Parkering (3.3.1 )	Etablering af p-pladser på egen grund	Ingen mulighed for parkering pga fiskerhusets beliggenhed og grundens udformning.
Husdybde (3.4.1 nr 4)	7 m	7,6-8,1 m
Opsprosning af vinduer (3.5.1 nr 5)	Opsprosning jf. anvisninger i lokalplanen	Anden vinduesinddeling på det gamle fiskerhus og den nye tilbygning end lokalplanen foreskriver, heriblandt ét rundt vindue

Der søges om tilladelse til at overskride bestemmelser i BR10 på følgende punkter:

	BR10 krav	Projektets dimensioner
Afstand til skel	kap 2.2.3 stk 1 nr 2: afstand til skel mindst 2,5 m	0 m
Højde i skel og indtil 2,5 m fra skel	kap 2.2.3 stk 1 nr 1 Maks 1,4 x afstand til skel	ca 3,5 m facadehøjde og taghælding på 45 gr
Åbninger(vinduer mod skel)	kap 5.5.3	2 stk mod skel samt vinduer/døre i gavlene tættere på skel end 2,5 m

Naboorientering/partshøring
Det ansøgte projekt har været sendt ud til naboorientering/partshøring i perioden 10. til 24. september 2013, til beboere og ejere, der støder op til ejendommen Havnevej 16. De svar der måtte komme fra høringen vil blive sammenfattet og medbragt til Udvalgsmødet den 25. september.

Der er på nuværende tidspunkt kommet én kommentar (telefonisk henvendelse). Den vedrører udformningen af fiskerhusets vinduer mod gaden, og opfordrer til, at fiskerhuset udføres med småsprossede vinduer i stedet for de projekterede tre-delte.

Administrationens vurdering
Administrationen vurderer, at det indkomne projekt i overvejende grad er i overensstemmelse med lokalplanens intentioner vedrørende fastholdelse af det gamle havnemiljø. De dispensationer der kræves for at kunne gennemføre projektet, vurderes at være af underordnet karakter, men det anbefales, at en eventuel tilladelse gives på vilkår af, at de vinduer der etableres i syd- og nord-gavl på den bagerste bygning udføres og opsprosses efter lokalplanens anvisninger, samt at vinduerne i gadeplan i det nye fiskerhus ligeledes udføres som småsprossede.

Lovgrundlag
Byggeloven LBK nr 1185 af 14/10/2010
Lov 388 af 06/06/91 om planlægning, LBK nr 587 af 27/05/2013
Lokalplan 15.31 "Bevarende lokalplan for det gamle Gilleleje"

Økonomi
-

Høring
Der er udført naboorientering/partshøring af de omkringboende ejere og lejere.

Bilag
PMU 27.11.2013 Havnevej 16 projektbeskrivelse og tegningsmateriale

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at tiltræde, at der gives tilladelse til det ansøgte byggeri,
2. at tiltræde, at det stilles som vilkår, at vinduer i gavl på førstesal udføres i overensstemmelse med lokalplanens anvisninger,
3. at tiltræde, at det stilles som vilkår, at det nye fiskerhus udføres med småsprossede vinduer i overensstemmelse med lokalplanens anvisninger.
   
   Beslutning

1. Projektet ønskes tilpasset, så højden reduceres 1 meter i højden.
2. Tiltrådt.
3. Tiltrådt.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen




159. Etablering af 1. sal på enfamilieshus, Svejåsen 8, Vejby
025940 - 2013/03179

Sagsfremstilling
Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget til endelig beslutning. Udvalget havde sagen på sin dagsorden den 4. september 2013 til orientering og den 25. september 2013 til beslutning.

På ejendommen er der givet byggetilladelse til opførelse af en tilbygning i form af en tagetage på en del af enfamiliehuset. Det har efterfølgende vist sig, at tagetagen er i strid med den deklaration der er tinglyst på ejendommen, hvoraf det fremgår, at der ikke må opføres tagetager, samt at tage skal udformes som sadeltage med en taghældning på maksimalt 25 grader.

På mødet den 25. september 2013 besluttede Plan- og Miljøudvalget, at der skal meddeles et forbud mod at opføre tagetagen på enfamiliehuset, samt at der skal meddeles et påbud om fysisk lovliggørelse af den opførte tagetage. Før udvalget kan træffe den endelige beslutning skal der dog være gennemført en partshøring.

Administrationen meddelte efterfølgende Plan- og Miljøudvalgets beslutning og varslede samtidig ejerne af ejendommen et forbud mod tagetagen og lovliggørelse af byggeriet. Brevet er vedlagt dette dagsordenpunkt som bilag.

Ejers rådgiver har fremsendt bemærkninger til partshøringen. Bemærkningerne er vedlagt dette dagsordenpunkt som bilag. Rådgiver fremhæver blandt andet følgende:

• Administrationens vurdering af områdets karakter er upræcis. Det kan forekomme uklart, hvor det er deklarationsområdet og hvor det er rammeområdet jf. kommuneplanen administrationen har vurderet.
• Vejby er mere sammensat med hensyn til bebyggelse end hvad der fremgår af administrationens vurdering. Dels er der bebyggelsen langs Tisvildevej, Møngevej og ved Rågelejevej, dels er der den ældre bebyggelse ved stationen og langs Stationsvej hvor der både er erhvervsbebyggelse og huse med tagetager. Det anfægtes således, at tagetagen på Svejåsen 8 er dominerende og fremmedartet for området, sådan som administrationen har beskrevet det.
• Der er væsentlig forskel på deklarationsområdet og rammeområdet, hvor deklarationsområdet er en mindre del af rammeområdet og desuden nogle steder kun er en bræmme midt i rammeområdet.
• Kommuneplanens rammebestemmelser fastsætter, at der kan opføres tagetager.
• Der er ikke sikkerhed for ensartede bestemmelser i hele området. Det giver en reel risiko for, at der på naboejendomme omfattet af andre deklarationer kan opføres byggeri som det der opføres på Svejåsen.

Administrationens vurdering
Kommuneplanens rammeområde 8.B.09 er større end deklarationsområdet og i vurderingen af om deklarationens bestemmelser skal håndhæves bør indgå, hvordan man ønsker hele Vejbys boligområde bebygget. Administrationen har ikke lavet en servitutgennemgang for hele området og kan derfor heller ikke sige om forbuddet mod

Vejby er, som flere tilsvarende landsbyer, præget af en større boligudbygning i 70'erne. Denne boligmasse adskiller sig fra den oprindelige ældre bygningsmasse især ved at husene generelt er opført uden tagetager, selvom der også er enkelte undtagelser, bl.a. nabohuset til Svejåsen 8.

Det kan være relevant at arbejde med forskellige bestemmelser for forskellige delområder indenfor rammeområdet, således at der tages hensyn til de historisk betingede forskelle i udbygningen af Vejby.

Sammenfattende er det fortsat administrationens vurdering, at tagetagen på Svejåsen 8 opleves som fremmedartet for boligområdet, men det er også administrationens vurdering, at en håndhævelse af deklarationens bestemmelser bør følges op af en planlægning der sikrer et mere ensartet administrationsgrundlag. En sådan planlægning bør i givet fald påbegyndes i form af et tillæg til kommuneplanen, hvori rammebestemmelserne fastlægges for det ønskede fremtidige administrationsgrundlag.

Lovgrundlag
I henhold til planloven § 43 stk. 1 kan kommunen udstede påbud og/eller forbud for at sikre overholdelsen af servitutbestemmelser på en ejendom.

Det et krav jf. planloven, at de pågældende servitutbestemmelser kan optages i en lokalplan. I det konkrete tilfælde drejer det sig om tagetage og taghældning. Dette er almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser, der kan indgå i en lokalplan jf. planloven § 15 stk. 2 nr. 7.

Økonomi
Det kan ikke afvises, at der rejses erstatningskrav som følge af sagen. Det er ikke sket på nuværende tidspunkt og bør i øvrigt ikke indgå i den plan- og bygningsmæssige vurdering af sagen.

Høring
Der er foretaget partshøring af ejendommens ejere.

Bilag
Varsel om forbud mod tagetage og påbud om reetablering
Svar til partshøring Svejåsen 8, Vejby

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at tiltræde, at der nedlægges forbud jf. servitutbestemmelserne mod opførelse af en tagetage på ejendommen,
2. at tiltræde, at der meddeles påbud om at den opførte tagetage fjernes og huset bringes i overensstemmelse med servitutbestemmelserne,
3. at tiltræde, at fristen for at efterkomme påbudet sættes til 30. april 2014.
   
   Beslutning

1 - 3. Tiltrådt.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen




160. Græsted Hovedgade 13A og 13B, 3230 Græsted, matr. nr. 9 f Græsted By: Lovliggørelse af 4 lejligheder
004801 - 2013/17453

Sagsfremstilling
Sagen fremlægges for Plan- og Miljøudvalget til beslutning.

Ejendommens ejer søger lovliggørelse af bygningens opdeling i 4 beboelseslejligheder. Ejendommen ligger i den del af Græsted Hovedgade, der er omfattet af lokalplan 16.3 - Et centerområde i Græsted Bymidte - og tillæg 16.9 til lokalplanen. Af tillægget fremgår det, at der skal indrettes forretning i stueetagen.

Sagsforløb
Sagen om lovliggørelse af boligerne startede den 23-05-2013 med en henvendelse fra ejer om opdatering af BBR. Henvendelsen fra ejer vedlægges som bilag.

Den nuværende ejer overtog ejendommen i 1992. I 1995 var kommunen på besigtigelse i anden anledning. Af skitser fra tilsynet fremgår det, at der i ejendommen var indrettet 1 bolig og 1 erhvervslejemål.

Det er ikke ganske klart, hvornår hele ejendommen er indrettet til boligformål, men iflg. ejer er det sket kort tid efter tilsynet i 1995.

Kommunen har i tidsrummet fra den faktiske indretning af boliger i hele ejendommen og til ejer selv henvender sig i 2013 med ønsket om en opdatering af BBR ikke modtaget henvendelser om forholdet.

Lokalplan 16.3 og tillæg 16.9
Lokalplanens formål er blandt andet "At fastholde centerdannelsen med butikker og liberale erhverv omkring Hovedgaden og at sammenknytte denne med det nye centerområde mod syd".

Tillægget til lokalplanen skærper anvendelsen af stueetagen til butikker.

Administrationens vurdering
Der har i de senere år været flere sager om indretning af boliger i stueetagen i ejendomme omfattet af lokalplan 16.3. Fastholdes lokalplanen 16.9, § 3. vil det sandsynligvis medføre, at der vil være endnu et tomt butikslejemål i Græsted Hovedgade.

I vurderingen af sagen bør indgå, at forholdet øjensynligt har stået upåtalt på siden 1995. Der er ingen bygningsmæssige hindringer for anvendelsen.

Det er administrationens vurdering, at der bør meddeles dispensation til lovliggørelse af ejendommens faktiske anvendelse.

Lovgrundlag
Lov 388 af 06/06/91 om planlægning, LBK nr 587 af 27/05/2013.
Lokalplan 16.3 og tillæg 16.9.

Økonomi
-

Høring
Ansøgningen har i perioden 24-10-2013 til 11-11-2013 været i naboorientering hos ejere og lejere i naboejendommene. Der er ikke indkommet kommentarer.

Bilag
PMU den 27-11-2013. Henvendelse fra ejer

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at tiltræde, at der meddeles dispensation fra lokalplan 16.3 og 16.9 til at hele ejendommen indrettes som boliger.
   
   Beslutning

Michael Bruun stemte imod, øvrige for.
Tiltrådt.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen




161. Kulturhavn Gilleleje etape 2. Materiale til fonde samt status.
01.00G00 - 2013/13277

Sagsfremstilling
Beslutningspunkt om præsentationsmaterialet til fonde. Sagen forelægges for Plan- og Miljøudvalget med henblik på beslutning i Økonomiudvalget.

Vision for kulturbygningen
Visionen for kulturbygningen er, at det skal være et kulturområde uden grænser hvor aktiviteterne inspirerer hinanden og flyder sammen. Her skal kunne være bibliotek, biograf, cafe, teater, foredrag og meget mere.

Materiale til ekstern finansiering
Kulturhavn Gilleleje A/S har udarbejdet et præsentationsmateriale om kulturprojektet i etape 2. Præsentationsmaterialet skal danne grundlag for at rejse ekstern finansiering af en del af kulturprojektet.

Økonomien i etape 2 blev behandlet på ØU den 03.06.13 og BY den 17.06.13. Der er mange ideer og ønsker til indholdet i Kulturdelen også ud over det indhold der er fastlagt i aftaler mellem Kulturhavn Gilleleje A/S og Gribskov Kommune. For at gennemføre mest muligt af de kommende brugernes ideer og ønsker, starter Kulturhavn Gilleleje A/S og Gribskov Kommune nu arbejdet med at få mest muligt ekstern finansiering.

Præsentationsmaterialet der anvendes til at rejse ekstern finansiering gennemgås på mødet.

Status på processen for etape 2
Beslutningsgrundlag i forhold til ejer/lejer
Der arbejdes i øjeblikket på at etablere et beslutningsgrundlag så byrådet i starten af 2014 kan beslutte hvordan biblioteket skal etableres i Kulturhavn Gilleleje i forhold til GK som ejer/lejer. Beslutningsgrundlaget deles overordnet op i to scenarier, et der beskriver rammerne hvis GK lejer sig ind i Kulturhavnen og et hvor GK ejer arealet hvor biblioteket holder til.

Forudsætning for økonomi omkring biblioteket er at køb af grund og kulturbro ikke indgår i økonomien. Ligesom indretning af bibliotek er ikke medtaget i første omgang.

Den fremtidige ejerforhold af det færdige Kulturhus drøftes i øjeblikket. Kulturhavn Gilleleje A/S ønsker ikke at eje bygningen når den står færdig. Der tales i øjeblikket om at oprette en fond der har til formål at eje Kulturbygningen. Alternativt kan det komme på tale at Kulturbygningen efterfølgende sælges til et pensionsselskab eller lignende.

De forskellige muligheder for ejer- og lejerforhold af biblioteket beskrives sammen med deres konsekvenser. De forskellige scenarier vurderes udfra visionen for kulturdelen, økonomi og hvor praktisk det bliver at gennemføre projektet.

• Økonomi for kommunen (deponeringsfritagelse)
• Udbudspligt hvis kommunen bygger, køber eller lejer biblioteket.
• Hvordan håndteres de forskellige processer, for eksempel i anlægsfasen?

Der er igangsat en undersøgelser af udbudsreglerne for de forskellige scenarier hos en ekstern advokat.

Tidsplan

• Arbejdet med at tilvejebringe ekstern finansiering af dele af kulturbygningen opstartes nu og gennemføres primært at Kulturhavn Gilleleje A/S med opbakning fra Gribskov Kommune.
• Først i 2014 skal der træffes beslutning om hvordan GK vil have bibliotek i Kulturhavnen og i forlængelse heraf skal der enten udarbejdes en lejeaftale eller et tilsvarende aftalegrundlag hvis GK vil stå som ejer af biblioteksarealerne.
• Samtidig skal bygning og omkringliggende arealer projekteres, med ambition om at der foreligger et skitseprojekt inden udgangen af første kvartal 2014
• Økonomi for flytning, indretning og drift behandles ligeledes i første kvartal 2014.
• Det er planen at der kan laves byggetilladelse inden sommerferien så byggeriet kan komme i udbud.
• Opstart byggeri er planlagt til efterår 2014
• Ibrugtagning af kulturbygning, kulturbro og udendørsarealer er planlagt til efterår 2015

Lovgrundlag
-

Økonomi
-

Miljøforhold
-

Høring
-

Bilag
-

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget

1. at tiltræde, at der støttes op om Kulturhavn Gilleleje A/S arbejde med at søge ekstern finansiering til Kulturbygningen.
   
   Beslutning

Tiltrådt.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen




162. Etape 3. Struktur af område og bebyggelse
02.00G00 - 2013/38386

Sagsfremstilling
Der lægges op til beslutning om hvorvidt der skal arbejdes videre med Ellen Mariehjemmet som en del af Kulturhavn Gillelejes etape 3. Sagen forelægges Plan - og Miljøudvalget med henblik på beslutning i Økonomiudvalget.
Kulturhavn Gilleleje og Ellen Mariehjemmet arbejder med at få Ellen Mariehjemmet til at indgå i Kulturhavn Gilleleje's bebyggelse i etape 3.

Ellen Mariehjemmets grund rækker ind i det nuværende parkeringsareal nord for Kulturhavnens 1. etape. Parkeringsarealet er i lokalplanen udlagt med mulighed for bebyggelse, under forudsætning af at der tilvejebringes et tilstrækkeligt antal parkeringspladser, f.eks. som en del af et kommende byggeri. Der er ingen aktuelle planer for arealet, men i henhold til lokalplanens bestemmelser skal al bebyggelse indordne sig en helhedsplan.

Det er administrationens vurdering, at det er hensigtsmæssigt at indarbejde udvidelsen af Ellen Mariehjemmet i etape 3, idet dette umiddelbart peger frem mod en bedre helhedsløsning end den der vil komme ved at påbegynde bebyggelsen af parkeringsarealet.

Da udvidelsen af Ellen Mariehjemmet opføres som almennyttigt boligbyggeri med et rammebeløb, er der et loft på anlægsudgifterne der er indarbejdet i projektforslagene. Begrænsningen i anlægsmidlerne forsøges indarbejdet ved at lade arealet, som plejehjemmet har i forlængelse af det eksisterende plejehjem, overgå helt eller delvis til Kulturhavn Gilleleje. Samtidig disponeres der med en etage og en anden planløsning, der går ud over rammerne i lokalplanen. Det betyder at der måske søges om dispensation til at bygge udenfor en del af byggefeltet ved Søborg kanal og at der søges om dispensation til at bygge højere end lokalplanen lægger op det på dette areal.

Skitser af forskellige scenarier for udformning af etape 3 præsenteres på mødet.

Fordelen ved at projektere og etablere etape 3 samtidig med etape 2 er at begrænse byggeperioden i Gilleleje midtby samt at Kulturhavn Gilleleje A/S får frigivet kapital til at investere i Kulturbygningen.

For at sikre, at Kulturbygning og kulturanlæg etableres i etape 2 senest samtidig med etablering af byggeri og anlæg i etape 3, anbefaler administrationen, at der udarbejdes et tillæg til aftalen mellem Kulturhavn Gilleleje A/S og Gribskov Kommune, der understøtter dette.

Lovgrundlag
Lov 388 af 06/06/91 om planlægning, LBK nr 587 af 27/05/2013
Lokalplan 315.11

Økonomi
-

Bilag
-

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget at anbefale Økonomiudvalget

1. at tiltræde, at der arbejdes videre med at finde en udformning af etape 3 der indeholder Ellen Mariehjemmet,
2. at tiltræde, at der udarbejdes et udkast til tillæg til senere godkendelse i Byrådet til aftalen mellem Kulturhavn Gilleleje A/S og Gribskov Kommune, der sikrer opførelsen af etape 2 senest samtidig med opførelsen af etape 3.
   
   Beslutning

1. Ikke tiltrådt, med bemærkning om, at udvalget ser positivt på at finde en udformning af etape 3, med indarbejdelse af Ellen Mariehjemmet. Først senere forholder udvalget sig til bebyggelsens arkitektur, højde og fodaftryk, samt at udvalget anbefaler økonomiudvalget, at sagen forelægges til en temadrøftelse forud for Byrådsmødet den. 16. december 2013.
2. Tiltrådt, såfremt Økonomiudvalget og Byrådet ønsker at fremme etape 3.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen




163. Fredgårdsvej 2, Landzonesag: Ny lagerhal til havemøbelforretning
019121 - 2013/31662

Sagsfremstilling
Ejer af ejendommen Fredgårdsvej 2 har fremsendt ansøgning om opførelse af ny lagerhal til virksomheden Havemøbelland, der lejer sig ind på ejendommen. Den ansøgte hal kræver landzonetilladelse, da der er tale om udvidelse af en eksisterende virksomhed, der i sig selv er etableret på baggrund af en landzonetilladelse.

Vurdering
Ejendommen ligger umiddelbart syd for Tofteskolen, lige udenfor bygrænsen. Da eksisterende virksomhed er tilladt på bestemte vilkår, er der ikke en umiddelbar ret til udvidelse af virksomheden. Ud fra planlovens landzonebestemmelser er der en restriktiv praksis for udvidelse af eksisterende virksomheder, idet sådanne bør henvises til planlagte områder.

Havemøbelland har som møbelbutik særstatus i planlovens detailhandelsbestemmelser. Sådanne butikker kan kun placeres udenfor bymidten, hvis det ikke er muligt at placere dem her, og i så fald vil de skulle placeres i områder, der er planlagte til butikker med pladskrævende varegrupper.

Virksomheden er i dag lovligt beliggende på Fredgårdsvej 2 på baggrund af såvel Hovedstadsrådets som Frederiksborg Amts tidligere landzonetilladelser. Der kan dog ikke være en berettiget forventning om udvidelsesmuligheder af en størrelse, som mere end fordobler det nuværende butiks- og lagerareal. En tilsvarende ny møbelforretning vil ikke have mulighed for placering det pågældende sted, men være henvist til bymidten eller udenfor bymidten i områder planlagt til butikker med pladskrævende varegrupper.

Landskabeligt kan det siges, at ejendommen visuelt opfattes som tilknyttet den bebyggede struktur snarere end som en ejendom i det åbne land, ligesom der ikke ses nogen veldefineret bygrænse. Det meste af ejendommen fremtræder som en fortsættelse af Helsinge by. Men som et særligt modstående hensyn, der taler imod en tilladelse, er dels fastholdelse af den restriktive praksis om at friholde arealer op mod bygrænsen for yderligere udbygning, dels den nylige lokalplanlægning for byzonearealet vest for ejendommen til boligbebyggelse. Den nye hal vil komme til at ligge som en markant bygning op mod boligområdet, ligesom selve virksomheden i omfang vil blive fordoblet.

Samlet set vurderes det, at der ud fra praksis og ud fra intentionerne i detailhandelsbestemmelserne bør gives afslag på det ansøgte.

Områdets karakter og plangrundlag
Ejendommen på 1,2 ha er landbrugsnoteret. Den er jf. BBR bebygget med et enfamiliehus på 199 m2, lagerbygning på 187 m2 + udestue på 31 m2 samt lager- og butiksbygning på 1002 m2. Herudover er der tre halvtagsbygninger på samlet set 343 m2.

Der har siden 1980'erne været landzonetilladelse til forskellige former for erhverv på ejendommen, og der er senest i 2008 givet tilladelse til nuværende havemøbelforretnings halvtagsbygninger og udendørs udstilling samt begrænset oplag. Ejendommen er omgivet af byzone mod nord og vest, hvor den grænser op til offentligt område med sportsplads og bygninger til Tofteskolen. Dette område er lokalplanlagt til ny boligbebyggelse. Mod syd og øst er der åbent land med landbrugsarealer og spredte boliger. Der er ikke registreret og udpeget særlige natur- og landskabsinteresser i området.

Ejendommen er besigtiget den 13.11.13. Det vurderes, at bygningen vil danne ny markeret grænse ud mod det åbne land.

Beskrivelse af projektet
Projektet indebærer opførelse af en uopvarmet lagerhal på 1461 m2. Den skal anvendes til opbevaring af nye møbler i emballage og på paller. Der vil ikke være tale om kundetilgang til hallen.

Bygningen placeres med samme sokkelhøjde som eksisterende hal. Den får en samlet højde på 6,8 m og en facadelængde på knap 75 m. Den tænkes opført i lysegule stålplader med grå trimpel og gavl samt med grå tagplader isat en række hævede lysplader på sydvendt flade.


Lovgrundlag
Lov om planlægning (planloven), lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013 med senere ændringer, §§ 5m-5n jf. § 11e, stk. 7, samt § 35 stk. 1
Kommuneplan 2009-2021 for Gribskov Kommune
Bekendtgørelse nr 408 af 01/05/2007 om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter


Økonomi
-

Høring
I henhold til planlovens § 35 stk 4 skal sagen i 14 dages naboorientering, såfremt Udvalget ser positivt på det ansøgte. Fremkommer der væsentlige indsigelser, vil sagen skulle forelægges Udvalget på ny forud for endelig afgørelse i sagen.


Bilag
Fredgårdsvej Oversigtskort PMU 271113
Fredgårdsvej Situationsplan og facader PMU 271113


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at der gives afslag på den ansøgte hal til udvidelse af virksomheden.

Beslutning

Tilbagesendes til administrationen, med henblik på nærmere vurdering.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen




164. Rusland - ruter, stier og formidling
01.00G00 - 2013/09651

Sagsfremstilling
Formidling af ruter i Pandehave å fredningen "Rusland"

Om denne sag
Pandehave å fredningen - i daglig tale kaldet "Rusland" er en attraktion i Gribskov Kommune, et velbesøgt udflugtsmål med stor rekreativ værdi og enestående natur.

Der sker løbende en stor indsats for at pleje naturen i området, men det er efterhånden længe siden, at formidlingen af området har været prioriteret. Informationsskiltene er i dårlig stand og ikke tidsvarende. Det er ønskeligt at renovere dem og samtidig benytte lejligheden til at overveje, om det kan gøres på en anden måde, så naturværdier og muligheder for at færdes i området bliver formidlet på bedste vis.

Grundejere og interesseorganisationer har på baggrund af kort med forslag til færdselsmuligheder i perioden 23. september til 13. oktober været inviteret til at komme med input - ideer, særlig viden og bemærkninger til forslaget.
Brev og kort med forslag er vedlagt som bilag.

Det Grønne dialog forum har på sommermøde d. 12. juni gået tur i området og drøftet mulighederne.

Det er oplægget, at der informeres om forskellige typer ruter, der hver for sig formidler natur, kultur eller geologi i området. Det er meningen at kortet på infotavlerne følges op i terrænet med mindre info-skilte på særligt udvalgte lokaliteter. Hensigten er at angive og formidle mulighed for en rundtur i området med oplevelser undervejs.

Samtidig er det ønsket at synliggøre muligheder for, hvordan man kommer til området og hvordan man kan færdes i området, hvad enten man er gående eller cyklende og med eller uden hund.

Det nye i det udsendte forslag er information om mulighed for at cykle / tage sin cykel med når man færdes i området.
Positiv skiltning om mulighed for cykling vil være noget nyt i området. Der har dog, så vidt administrationen bekendt, også tidligere været cyklet i dele af fredningen, særligt i den nordlige del. Der har også ind til for nylig været skiltet med 'cykelsti til Tegners' fra Petersborgvej/Villingerødvej.

Administrationen vurderer, at gældende lovgivning giver mulighed for at cykle på eksisterende stier, hvor man kan cykle med en almindelig cykel.
Det vil efter naturbeskyttelsesloven i dag være muligt at cykle på veje og stier, hvor cykling ikke i særlig grad generer privatlivets fred, den erhvervsmæssige udnyttelse af en ejendom, eller er til gene for beskyttelsen af plante- og dyrelivet, samt på stier hvor cykling ikke medfører særlige problemer.

Fredningsnævnet har vejledene udtalt at cykling ad eksisterende veje og stier, hvor man kan cykle lovligt på en almindelig cykel efter naturbeskyttelseslovens adgangsregler ikke strider mod fredningens formål.

Indkomne forslag og bemærkninger
Mange har bidraget med gode ideer til ruter og spændende viden om området, som vi kan arbejde videre med.
Flere lodsejere anfører, at cykling ikke er tilladt i henhold til fredningen - og ej heller ønskeligt - i fredningen. Der er desuden en særlig bekymring for mountainbikes og de gener, de kan afstedkomme.
DN er desuden betænkelig ved at skilte med cykelmulighed - og peger på gener for gående, og at det kan blive svært at holde mountainbikes på stierne.
Skematisk oversigt over indkomne bemærkninger vil blive forelagt på mødet.

Den videre proces
På baggrund af de indkomne forslag arbejder administrationen videre med ruter, stier, skiltning og formidling.

Der udarbejdes et kort, der viser mulighed for færdsel og forslag til temaruter.

Sagen forelægges PMU med henblik på en stillingtagen til, om der skal arbejdes for, at man kan cykle igennem fredningen eller der fortsat ikke skal skiltes positivt for cykelmuligheder.

En beslutning om at formidle cykling flere steder kan kræve atkiv stillingtagen til, om ejers forbud mod cykling på stierne i dag skal tilsidesættes.

Hvis cykling viser sig at skade naturen i fredningen, er der mulighed for at regulere cykling med et færdselsreglement i fredningen.

Lovgrundlag
Fredning af Rusland (Overfredningsnævnet afgørelse af den 28. oktober 1992 om fredning af arealer langs Pandehave Å i Græsted-Gilleleje og Helsingør Kommune)

NBL § 26 og NBL § 23

Økonomi
Skiltning afholdes over driftsbudgettet for naturpleje.

Høring
Forslag tilsendt lodsejere, museet og interesseorganisationer.

Bilag
Bilag 1: Brev til grundejere og interesseorganisationer
Bilag 2: Kort "udkast til stier"
Bilag 3: Fredningsnævnets udtalelse maj 2011 (vedr. cykling)

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at godkende at administrationen arbejder videre med ruter, stier, skilte og formidling som anført i dagsordensteksten - med mulighed for cykling, der evalueres i et par år om der sker skade på naturen - eller
2. at godkende at administrationen arbejder videre med ruter, stier. skilte og formidling som anført i dagsordensteksten - uden at formidle mulighed for cykling.
   
   Beslutning

1. Tiltrådt.
2. Udgår

Fraværende var: Bo Jul Nielsen




165. VVM-screening af kystsikring ved Vincentstien
01.16G00 - 2013/00682

Sagsfremstilling
Om denne sag
På baggrund af drøftelse i Teknisk Udvalg har udvalgsformand, Bo Jul Nielsen, bedt om at sagen tages på dagsordenen efter konkret henvendelse fra Jannich Petersen. Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget, idet det særligt omhandler den del af VVM-screeningen, hvor det vurderes hvorvidt anlæg vil påvirke en konkret fredningens formål og nationale værdier væsentligt.

Klitgårdens grundejerforening har indsendt ansøgning om etablering af kystsikring langs skrænten på matr. nr. 7h Vejby By, Vejby, ud for Ved Skrænten nr. 1 til 21 til og med Hanebjerg Skovvej 48.

Projektet omfatter:
1) etablering af tre bølgebrydere, samt forlængelse af en bølgebryder,
2) etablering af ralvold, samt sandfodring og
3) vedligeholdelsessandfodring.
Ralvold og sandfodring skal etableres nogle år (ca. 5 år) efter bølgebryderne, når skrænten har stabiliseret sig.

Gribskov Kommune skal udføre VVM-screening på land, Kystdirektoratet på søterritoriet. Der sker således ikke en samlet VVM-screening af det ansøgte.
Kystdirektoratet har udført VVM-screening af bølgebryderne og har i denne sag valgt at behandle sagen og give tilladelse til projektet med forbehold for kommunens høringssvar og VVM-screening.

Området er omfattet af fredningen "Heatherhill" og administrationen har fremsendt indstilling til fredningsnævnet i kopi til kystdirektoratet under sagens forløb, samt tekniske spørgsmål til samme.

Denne sag omhandler derfor VVM-screening af ralvold og sandfodring, særligt den del af screeningen der omhandler, hvorvidt anlægget vurderes at ville påvirke fredningens formål og nationale værdier væsentligt. Dette punkt i VVM-screeningen varetages af Plan- og Miljøudvalget.

Hvis resultatet af VVM-screeningen viser, at anlægget må antages at kunne påvirke miljøet væsentligt, skal der udarbejdes en egentlig VVM-redegørelse for anlægget medmindre nærmere undersøgelser og fremskaffelse af viden kan sandsynliggøre, at der ikke sker væsentlig påvirkning.
Udkast til VVV-screening sendes i parthøring hos ansøger.
Kystdirektoratets tilladelse er ugyldig, hvis kommunens VVM-screening viser, at der skal laves en VVM-redegørelse for projektet.

Gribskov kommune ejer matr. nr. 7h, Vejby By, som ligger yderst mod havet, incl. det areal på strand og skråning, hvor ralvolden ønskes anlagt.

Projektet er behandlet på møde i Teknisk Udvalg d. 3.10. 2012 pkt. 116. Her har udvalget besluttet som grundejer at give samtykke til ansøgning vedrørende projektforslag om kystsikring. Der er i dagsordenen gjort opmærksom på, at kommunen desuden har en rolle som myndighed og kan afgive høringssvar og foretage VVM-screening.

Arbejdsgang i kystbeskyttelsessager er forelagt Teknisk Udvalg på møde d. 26.06.2013.

Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget med henblik på udvalgets stillingtagen til VVM-screeningens vurdering af om projektet har en væsentlig påvirkning af fredning og nationale interesser.

Fredningsnævnets aførelse
Sagen er behandlet i Fredningsnævnet, der d. 8. september 2013 har truffet afgørelse om, at den ansøgte kystsikring kan tillades. Afgørelsen er vedlagt som bilag. Gribskov Kommunes udtalelse er indføjet i afgørelsen.
Fredningsnævnet lægger i afgørelsen blandt andet til grund, at opretholdelse af de eksisterende forhold i nuværende form ikke er mulig, at det efter Kystdirektoratets afgørelse lægges til grund, at det foreliggende projekt er udformet således, at der i betydeligt omfang er taget hensyn til de negative konsekvenser, som en kystbeskyttelse vil indebære, og at det ansøgte må anses for at indebære en fordel for den del af fredningsformålet, som relaterer sig til at sikre området som udflugts- og badeområde

Påvirkning af skrænten ved Vincentstien og Heatherhill
Det indsendte projekt redegør for projektets virkning på kyststrækningen langs matr.nr. 7h Vejby By, Vejby. Her er en karakteristisk fremtrædende og nu helt nøgen og stejl skrænt, som er fredet og stranden er fredet helt ud til Kattegat. Heatherhill ligger lige øst for skrænten og er også fredet. I skrænten er der en større koloni med digesvaler.

Administrationen vurderer, at en række forhold vedrørende det ansøgte projekts påvirkning af fredningen, ikke er tilstrækkelig belyst.

Effekten af den ansøgte kystsikring på strækningen mod øst, herunder adgangsvejen til stranden på matr.nr. 18bi Vejby By, Vejby fra Heatherhill
Denne adgangsvej benyttes af offentligheden hele året, og i sommersæsonen særligt af turister fra campingpladsen, Rågeleje mv.
I kystsikringsprojektet er der kun taget højde for at sikre en mindre betydende adgangsvej fra det nordvestlige hjørne af Heatherhill ind til et lille antal private sommerhusejere fra Klitgårdens Grundejerforening lige ovenfor skrænten.
En kystsikring frem til og med den af sommerhusejerne benyttede sti lige ovenfor skrænten vil sandsynligvis medføre kraftig læsideerosion på den offentlige adgangsvej til stranden lidt mod øst.
Sommerhusudstykningen er sket samtidig med at Heatherhill og skrænten foran sommerhusene blev fredet.
Hvis der ikke kystsikres, vil der være mulighed for at sikre adgang for grundejerforeningens medlemmer på anden vis, eller som i dag, benytte adgang for offentligheden henover Heatherhill.

Læsideerosion fra bølgebrydere inden sandfodring og ralvold etableres.
Der er planlagt sandfodring som opfølgning på den hårde kystsikring og fra kystdirektoratet stillet vilkår om, at det skal ske senest 5 år efter at de hårde anlæg - bølgebryderne er etableret.
Tidligere kystsikringsprojekter på strækningen mod vest har inden for en senere årrække med al tydelighed vist, at der sker kraftig læsideerosion så snart de hårde anlæg, bølgebrydere og ralvold er etableret. Det er derfor administrationens bekymring, at der ikke vil være sand nok i den 5-årige periode til at hindre nedskridning af den offentlige adgangsvej og Heatherhill mod øst.
I den 5-årige periode efter bølgebrydere er etableret, vil noget sand fortsat erodere fra den fredede skrænt og mod øst, da en ralvold ikke opføres før efter 5 år. Det er tvivlsomt om sandet fra skrænten er tilstrækkeligt til, at der ikke sker læsideerosion af Heatherhill mod øst.

Forfladigelse af skrænten
Selve skrænten vil få et andet udtryk, blive bølgeformet og blive mindre stejl og gro til med høje urter og buske, som øvrige skrænter mod vest, hvis der kystsikres og etableres ralvold foran.
Ralvolden planlægges at være 7 meter bred og lægges direkte op ad skrænten. I dag er der naturlig rullestensstrand.
Stranden mellem bølgebryderne vil blive formet som en række tomboloer, som det kendes fra andre strande med kystsikring og fremstå kunstig og uden naturlig dynamik og miste den oplevelsesværdi dette medfører.
På selve Heatherhill mod Kattegat er der ikke en nær så fremtrædende og høj skrænt, som skrænten der i dag ses langs matr.nr. 7h Vejby By, Vejby, hvor sommerhusejerne fra Klitgårdens grundejerforening ønsker kystsikret.

Det er uklart om sand- og ralfodringen forventes at være tilstrækkelig til, at der på sigt kan opretholdes passage på stranden foran Heatherhill, matr.nr. 18bi Vejby By, Vejby.

Administrationen vurderer, at grundlaget ikke er tilstrækkeligt til at kunne foretage en beslutning om hvorvidt projektet kan tillades uden en VVM-redegørelse. Herunder om andre former for kystsikring vil skade det fredede område mindre. Eksempelvis ralfodring og/eller sandfodring uden hårde anlæg som bølgebrydere og ralvold.

Det er som baggrund for fredningen blandt andet angivet, at det fredede areal er et af de smukkeste og mest særprægede områder på hele Sjælland, samt at fredningen er af national værdi. Fredningens formål er at bevare landskabet med dets indhold af botaniske og geologiske værdier. Formålet er endvidere at sikre området som udflugts- og badeområde.

Den høje kystskrænt i sammenhæng med Heatherhill og den naturlige dynamik mellem hav og kyst er en særlig attraktion på kyststrækningen i Gribskov Kommune.

Der savnes en stillingtagen til om der overhovedet bør kystsikres på strækningen.

En belysning af alternative kystsikringsprojekter (og deres påvirkning af hele Heatherhill) og særligt 0-alternativet, vil kunne synliggøre om det er nødvendigt med kystsikring foran skrænten i det hele taget.

Andre handlemuligheder
Revision af fredning:
Gribskov Kommune kan evt. i samarbejde med DN ansøge om at revidere fredningen og bestemmelserne, så der kun må være blød kystsikring med ral- og sandfodring foran fredningen eller alternativt ingen kystsikring.
Fredningsværktøjet kan benyttes hvor anden lovgivning, ikke er tilstrækkelig til at sikre et områdes værdier.

Lovgrundlag
Miljøministeriets bekendtgørelse nr 1510 af 15/12/2010: "Bekendtgørelse om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM) i medfør af lov om planlægning" (VVM bekendtgørelsen).
Kystsikringsanlæg er opført på bilag 2 i VVM bekendtgørelsen, hvilket betyder, at anlægget muligvis kan have en væsentlig virkning på miljøet. Disse anlægstyper skal derfor vurderes indledningsvis - VVM-screenes - for at kommunen kan afgøre, om det konkrete anlæg må antages at kunne påvirke miljøet væsentligt, og derfor er vvmpligtigt.

Fredningsnævnets kendelse af 19. december 1958 og Overfredningsnævnets
kendelse af 23. januar 1960 om fredning af Heather Hill

Økonomi
-

Miljøforhold
Indeholdt i teksten

Bilag

Bilag 1: Fredningsnævnets afgørelse, dispensation fra fredning.

Bilag 2: Heatherhill luftfoto


Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget

1. at beslutte, at projektet på det foreliggende vidensgrundlag i screeningen må vurderes til at kunne påvirke registrerede, beskyttede eller fredede områder.
2. at beslutte, at projektet på de foreliggende vidensgrundlag i screeningen må vurderes til at kunne påvirke national værdier.
   
   Beslutning

1 - 2. Tiltrådt.
Administrationen afholder møde med Birgit Lund med henblik på drøftelse af afgørelsen.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen





Efterretningssager

166. Salg af Pyramiden og det gamle Rådhus Vesterbrogade 54 og 56, 3250 Gilleleje
82.02G00 - 2013/15769

Sagsfremstilling
Sagen forelægges Plan- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Byrådet til efterretning.

Kommunen har i offentligt udbud fra den 3. september til den 10. oktober 2013 haft ejendommen Vesterbrogade 54 og 56 til salg via bl.a. hjemmeside og annoncering i pressen.

Der er indkommet bud på ejendommen. Indkomne bud behandles på samme dagsorden under særskilt, lukket punkt.

Lovgrundlag
-

Økonomi
Der henvises til lukket punkt.

Administrationens indstilling
Administrationen indstiller til Plan- og Miljøudvalget
1. at anbefale Økonomiudvalget og Byrådet at tage orienteringen til efterretning.

Beslutning

V ønskede punktet sat til afstemning.
V stemte imod. (2)
S, SF og Nyt Gribskov stemte for. (4)
Taget til efterretning.

V er imod salg af det gamle rådhus.

Fraværende var: Bo Jul Nielsen


Lukkede
167 Forberedelse af salg af ejendom.

Beslutning:

Plan- og Miljøudvalget afgav sin anbefaling til Økonomiudvalget og Byrådet.



Sager behandlet på lukket møde:
Pkt. 167 - Forberedelse af salg af ejendom.

Mødet startet:
04:00 PM

Mødet hævet:
07:50 PM